INDHOLDSFORTEGNELSE. Kortbilag 1: Eksisterende forhold Kortbilag 2: Lokalplankort: Delområder og byggefelter Kortbilag 3: Illustrationsplan

Transkript

1

2

3 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE... 4 INDLEDNING... 4 OFFENTLIG HØRING... 4 BORGERMØDE... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. LOKALPLANOMRÅDET... 5 LOKALPLANENS INDHOLD... 6 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER TILLÆG NR. X TIL KOMMUNEPLAN 2013 FOR FREDENSBORG KOMMUNE LOKALPLAN K103 KOKKEDAL INDUSTRIPARK 6 OG LOKALPLANENS FORMÅL LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS OMRÅDETS ANVENDELSE UDSTYKNINGER VEJE, STIER OG PARKERING BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN BÆREDYGTIGHED UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN TEKNISKE INSTALLATIONER FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING OPHÆVELSE AF LOKALPLAN LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN BILAG Kortbilag 1: Eksisterende forhold Kortbilag 2: Lokalplankort: Delområder og byggefelter Kortbilag 3: Illustrationsplan Redaktionelle bemærkninger Lokalplanen er udarbejdet af Fredensborg Kommune i samarbejde med bygherre og NIRAS A/S. Lokalplanen er trykt i Fredensborg Kommunes trykkeri.

4 Luftfoto over lokalplanområdet. 3

5 REDEGØRELSE INDLEDNING Fredensborg Byråd har i henhold til Planloven vedtaget at offentliggøre et forslag til lokalplan K104 Kokkedal Industripark 6. OFFENTLIG HØRING Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside Fra 4. februar 2015 til den 7. april 2015 er lokalplanforslaget samt kommuneplantillæg nr. 8 endvidere fremlagt til offentligt eftersyn på kommunens biblioteker, hvor det kan gennemses inden for de normale åbningstider. Eksemplarer af lokalplanforslaget kan rekvireres ved henvendelse til Center for Plan- og Miljø på Rådhuset, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal, telefon Indsigelser imod eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal sendes til Fredensborg Kommune, Center for Plan- og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal eller plan@fredensborg.dk inden den 7. april 2015 og vil herefter indgå i byrådets endelige behandling af forslaget. Efter udløbet af indsigelsesfristen den 7. april 2015 kan byrådet efter fornyet behandling af lokalplanforslaget vedtage planen endeligt. Hvis der rettidigt er fremsat indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, kan byrådets vedtagelse tidligst ske 4 uger efter udløbet af indsigelsesfristen. 4

6 LOKALPLANOMRÅDET Afgrænsning Lokalplanområdet er beliggende i byzone og udgør ca m 2. Lokalplanområdet omfatter ejendommene Kokkedal Industripark 6 samt Kokkedal Industripark 8 (matr.nr. 4ai og 4fz, Brønsholm By, Karlebo). Matriklerne har to forskellige ejere. Se kortbilag 1 for lokalplanens afgrænsning. Lokalplanområdet ligger i Kokkedal på et hjørne ved den trafikerede Usserød Kongevej og Egedalsvej. Området afgrænses mod nord af Egedalsvej, mod øst og syd af eksisterende erhvervsbygninger og Kokkedal Industripark og mod vest af Usserød Kongevej. Lokalplanområdet er på nuværende tidspunkt omfattet af byplanvedtægt nr. 17, som dækker et større område for den sydlige del af Kokkedal vest. En del af byplanvedtægt nr. 17 vil derfor med vedtagelsen af denne lokalplan blive ophævet. Se 13 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN. Bebyggelse og omgivelser Lokalplanområdet anvendes i dag til erhvervsformål. Den fremtidige anvendelse vil ligeledes være erhvervsformål. Der er i dag en erhvervsbygning på hver af de to ejendomme. Den nordligst beliggende ejendom har oprindeligt fungeret som en sæbefabrik, men står i dag tom. Den anden ejendom længere mod syd anvendes til erhverv. På det nordvestlige hjørne mellem de to erhvervsbygninger ligger en sø og langs Egedalsvej løber Donse Å. Både søen og vandløbet er omfattet af beskyttelse iht. Naturbeskyttelsesloven 3. Langs vejene mod nord og vest er der i dag nogle steder tæt beplantning med træer og buske. Derudover ligger der langs skellet mod, nord ud til Egedalsvej, en lille jordvold. Jordvolden har ikke status af støjvold. Den tætte beplantning og en jordvold gør, at der ikke er indkig til ejendommen. Der er to vejadgange til området fra Kokkedal Industripark. 5

7 LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Fredensborg Kommune besluttede i 2014, at igangsætte udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for ejendommene Kokkedal Industripark 6 og 8 (matr.nr. 4ai og 4fz, Brønsholm By, Karlebo), med henblik på at sikre plangrundlaget for opførelsen af et nyt Audi hus på hjørnegrunden. Baggrunden for igangsættelsen af lokalplanen er, at Audi/ Semler Gruppen ønsker af opføre det tredje Audi Hus i Danmark, indeholdende udstillingsbygning og værksted. Den udvalgte hjørnegrund har den rigtige placering i forhold til synlighed og tilgængelighed for en ny bygning. De to eksisterende Audi huse er beliggende i Fredericia og Gladsaxe ligeledes ud til store veje. Generelt har erhvervsområdet været under stor udvikling de seneste par år med nye bygninger og en god infrastruktur, og det nye Audi hus vil dermed bidrage positivt til områdets udvikling. Med projektet ønskes skabt et mere åbent, grønt hjørne med byggeri i høj arkitektonisk kvalitet, hvor den eksisterende sø og Donse Å ligger som en integreret del af det nye projekt og skaber herlighedsværdi til erhvervsområdet. Matrikel nr. 4ai skal rumme det nye Audi hus og matrikel nr. 4fz er udelukkende taget med i lokalplanen, da søens udformning ønskes ændret, samt at man ønsker at bearbejde en del af beplantningen omkring søen og langs Usserød Kongevej og Egedalsvej. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser, med det formål at tage højde for de arkitektoniske/udseendemæssige og miljømæssige konsekvenser for området. Der er udarbejdet et kommuneplantillæg til kommuneplanen, for at ændre bebyggelsesprocenten og bygningshøjden for området samt indarbejde bestemmelser om detailhandel i rammen. Arkitektur/udseende For at sikre en høj arkitektonisk standard af byggeriet indeholder lokalplanen bestemmelser om facader og tages udformning. Den eksisterende bygning, beliggende på matrikel nr. 4ai længst mod nord i lokalplanområdet, forventes nedrevet inden påbegyndelsen af det nye byggeri. Det nye byggeri etableres i 1-2 etager med kælder. Der etableres to bygninger en hovedbygning længst mod nord og en bygning til parkering længere mod syd. Hovedbygningen skal rumme lokaler til udstilling og salg af nye og brugte biler, værkstedsfunktioner, showroom og administrationslokaler. Bygningerne vil komme til at ligge omtrent det samme sted som den eksisterende bygning på grunden. Der er ikke planer om at opføre nyt byggeri på matrikel nr. 4fz, men der er i lokalplanen indarbejdet bestemmelser om byggeriets udseende på matrikel nr. 4zf, hvis man engang i fremtiden ønsker at etableres en ny bygning på arealet. Lokalplanen fastsætter regler om begrænset skiltning på facaderne samt pyloner. I princippet kan der opsættes ét skilt på alle facader samt to pyloner pr. ejendom. Belysning af udearealer kan ske i form af master i en højde på max. 6 meter over terræn, og må kun opsættes således at de ikke direkte belyser naboejendomme. 6

8

9 den vil få en anden udformning, som gør at søen reduceres mod øst men udvides mod nordvest. Dvs. den nye hovedbygning kommer til at rage ind på en del af det areal, der i dag er omfattet af søen, men i fremtiden vil der være et mindre grønt areal imellem Audis hovedbygning og søen. Lokalplanen fastlægger, at der i delområde 1 kan opføres en ny udstillingsbygning samt værksted og anlæg til parkering på i alt ca etagemeter eksklusiv kælderareal, som udgør ca etagemeter. Byggeriet i delområde 2 fastsættes med en bebyggelsesprocent på 40. Endvidere fastlægges, at bygningerne på matrikel nr. 4ai maksimalt må opføres i 2 etager foruden evt. kælder, hvor totalhøjden på byggeriet er 12,5 meter målt fra terrænniveau. Byggeriet på matrikel nr. 4fz fastsættes med en maksimal højde på 8,5 meter i 2 etager. Audis nye hovedbygning vil komme til at rumme ca. 60 medarbejdere, og der vil i og udenfor bygningen være mulighed for ca. 160 parkeringspladser. De ca. 60 af p-pladserne udgør parkering til de ansattes biler, og resten af parkeringspladserne vil blive anvendt til udstilling af brugte og nye biler samt pladser til klargørings- og værkstedbrug. illustrationsplan af lokalplanområdet. 8

10 Visualisering af Audi huset og bygningen til parkering - set fra vejadgangen til Shurgard (delområde 2). Vejbetjening Der er i dag 2 vejadgange til de to ejendomme. Begge vejadgange vil komme til at betjene den nye Audi bygning. Den sydligste vejadgang betjener erhvervsbygningen i delområde 2, og den fastholdes som vejadgang til denne. Ubebyggede arealer Arealerne beliggende på matrikel nr. 4fz vest for Audis kommende hovedbygning udformes som et grønt område, hvor åen og søen vil indgå og opleves som en naturlig del af det samlede erhvervsområde. Beplantningen reetableres langs Usserød Kongevej ud for det areal, hvor søen ligger og langs Egedalsvej hen til området, hvor Audis hovedbygning bliver i 1 etage. Herefter reetableres dele af beplantningen, så der fortsat er beplantning langs Donse Å, hvormed der opnås størst mulig variation i vandløbets dyreliv. Da vandløbet ligger meget dybt i terrænet, vil der kunne bevares en lavere bevoksning af buske tæt på vandløbet, uden at det vil gå ud over indkigget til området. Fjernelse af beplantningen skal være med til at åbne området op og sikre indkig til det grønne område samt det nye byggeri. Lokalplanen fastsætter principper for en samlet landskabelig plan for området. En del af søens østlige side opfyldes og søen udbygges i stedet mod nordvest. Søen fremstår i dag ikke som en naturlig sø, men er sandsynligvis et resultat af tidligere terrænreguleringer i området. I forbindelse med omdannelse af søen, skal naturtilstanden opretholdes. Dette kan f.eks. ske ved at reetablere søen med lave skåninger under vandet. Søen vil fortsat være beskyttet. Det betyder at søens tilstand ikke må ændres. En omdannelse af søen og Donse Å kræver godkendelse efter naturbeskyttelseslovens 19 og vil kræve, at der redegøres for at naturtilstanden ikke ændres og helst forbedres. Lokplanens principper for en samlet landskabelig plan understøtter dette. Opfyldning og udvidelse af søen skal af hensyn til dyrelivet ske uden for ynglesæsonen, dvs. anlægsarbejdet skal ske i perioden fra 1. september til 1. marts. 9

11 Visualisering af Audi huset - set fra Egedalsvej. Visualisering af Audi huset - set fra Kokkedal Industripark. Bæredygtigt byggeri Kommuneplan 2013 fastlægger, at der ved udarbejdelse af lokalplaner som udgangspunkt skal stilles krav om bæredygtigt byggeri, og at de præcise krav skal fastsættes efter en konkret vurdering i hver enkelt sag. Nybyggeri er omfattet af byggereglementets krav til lavenergibebyggelse. Kommunens oversvømmelseskort udpeger området omkring søen og åen samt området langs den sydligst beliggende erhvervsbygning, som områder, hvor der er risiko for oversvømmelse, se illustrationen på næste side. Lokalplanen fastlægger i overensstemmelse med kommuneplanen, at nybyggeri placeres uden for risikoområdet i en højde, der tillader afledning til kloak. Regnvand fra tage kan anvendes til WC-skyl, afledes til søen eller forsinkes lokalt. Overfladevand fra belagte arealer skal afledes til regnvandskloak på grund af den jordforureningen, de er på grunden. 10

12 Risikoområde for oversvømmelse. De blå steder udgør primært områderne omkring søen og åen samt langs erhvervsbygningen mod syd i delområde 2. Detailhandel Matrikel 4ai s anvendelse er fastlagt til detailhandel med særligt pladskrævende varer, erhverv i form af lettere industri-, værksteds-, lager-, transport- og servicevirksomhed. Der indarbejdes bestemmelser i kommuneplanrammen, som sikrer, at der kan etableres butiksarealer til pladskrævende varehandel svarende til m 2 på dette areal. 11

13

14 se med bestemmelserne i partiel byplanvedtægt nr. 17, d) Området mod nord mod Egedalsvej og mod vest mod Usserød Kongevej afgrænses af et beplantningsbælte i en bredde af min. 12,5 m. Se også: For område KE8 gælder: Anvendelse: Bebyggelsesprocent: Max højde: Retningslinjer i afsnit 3.1 Områder til erhverv samt afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri Lettere industri 50 % for området under et. 2 etager 8,5 meter Miljøklasse: 4 Andet: Se også: a) Områdets anvendelse fastlægges til detailhandel med særligt pladskrævende varer, erhverv i form af lettere industri-, værksteds-, lager-, transport- og servicevirksomhed. Retningslinjer i afsnit 3.1 Områder til erhverv samt afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for rammeområde KE8, idet kommuneplanens bebyggelsesprocent og etagehøjde ikke kan rumme det skitserede projekt. Bebyggelsesprocenten ændres derfor fra 50 til 65. Etagehøjden ændres fra 8,5 meter til 12,5 meter. Der er heller ikke indarbejdet bestemmelser for detailhandel i rammen, hvilket også revideres med kommuneplantillægget, så det fastlægges, at området kan anvendes til pladskrævende varehandel med et bruttoetageareal på max m 2. Derudover fjernes en sætning i ramme KE3 om at Egedalsvej og Usserød Kongevej afgrænses af et 12,5 meter bredt beplantningsbælte, da dele af dette beplantningsbælte forventes fjernet. For at bringe lokalplanforslaget i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, bliver der samtidig med lokalplanen fremlagt et tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013, hvor disse ting ændres. 13

15

16 Naturbeskyttelsesloven Der ligger en beskyttet sø og å inden for lokalplanområdet som er beskyttet iht. Naturbeskyttelseslovens 3. Beskyttelsen i naturbeskyttelseslovens 3 betyder, at der ikke må foretages indgreb, der ændrer på tilstanden inden for et beskyttet naturområde. Kommunen kan i særlige tilfælde dispensere fra dette forbud. Projektet, der ligger til grund for lokalplanforslaget, forudsætter dispensation, da man ønsker at bearbejde beplantningen omkring søen og åen samt ændre på søens udformning. Det kan f.eks. være muligt at give en dispensation, hvis naturværdien af området hæves. Dette kan ske ved, at bunden i den omdannede sø får en lavere hældning, således at der skabes bedre levevilkår for padder og andre dyr. Museumsloven Der er ikke registreret fund eller fortidsminder inden for lokalplanområdet. Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder, er disse omfattet af Museumsloven, og arbejdet skal stoppes og Museum Nordsjælland - Hørsholm skal tilkaldes. Grundvand Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Med henblik på at beskytte grundvandet m.v. henstiller Fredensborg Kommune til, at der ikke anvendes kemiske ukrudtsmidler og lignende til vedligeholdelsen af de ubebyggede arealer. Vandforsyning Området er omfattet af Fredensborg Kommunes vandforsyningsplan og forsynes fra den kommunale vandforsyning. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Fredensborg Kommunes spildevandsplan. Området ligger i separatkloakeret opland og skal kloakeres således, at spildevand ledes til offentlig kloak. Der skal indhentes tilladelse fra kommunen til tilslutning til kloakken. Regnvand fra belagte flader skal i dette konkrete tilfælde ledes til regnvandskloak i det, jorden i området er forurenet, med mindre der er arealer, hvor overfladearealer ikke er forureningstruede. Regnvand fra tage kan anvendes til WC-skyld, afledes til søen eller forsinkes lokalt. Der skal i forbindelse med, at der udarbejdes spildevandstilladelse redegøres for, hvor meget vand der kan forventes at blive afledet til søen, og hvordan det ledes videre til Donse Å. Varmeforsyning Lokalplanområdet er naturgasforsynet. Affald Affald skal håndteres og sorteres i henhold til det til enhver tid gældende affaldsregulativ. Ved en screening af byggematerialer for indhold af miljøfremmede stoffer er der påvist indhold af bly og PCB. Der skal derfor laves en egentlig kortlægning af forurening i byggematerialerne. Håndtering af byggematerialerne skal planlægges på baggrund af kortlægningens resultater. Gældende regler for håndtering og bortskaffelse af bygge- og anlægsaffald, som er beskrevet i kommunens Regulativ for erhvervsaffald og Affaldsbekendtgørelsen, skal følges. 15

17 Vejlovgivning Omlægning af eksisterende vejoverkørsler og anlæg af nye p-pladser er reguleret af vejlovene og skal godkendes af kommunens vejmyndighed og kræver politiets tilladelse efter færdselslovgivningen. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret (risiko for lettere forurenet jord). Flytning af jord er dermed omfattet af krav om analyse og anmeldelse af jordflytning, som beskrevet i jordflytningsbekendtgørelsen og kommunens jordregulativ. Ren- og lettere forurenet jord fra terrænregulering ved omlægning af å og sø på matr. 4fz kan genanvendes ved en landskabelig terrænregulering i området umiddelbart omkring søen. Anvendelse af lettere forurenet jord kræver forudgående tilladelse. Matrikel nr. 4ai, hvor Audi planlægger at opføre deres hovedbygning, er desuden kortlagt som forurenet på vidensniveau 2, på grund af kendskab til forurening. På ejendommen har der tidligere været kemisk fremstillingsvirksomhed med fremstilling af detergenter/vaske- og rengøringsmidler. Ved udførelse af bygge- og anlægsarbejder eller ændring til følsom arealanvendelse på V1-/V2-kortlagte arealer, skal der forinden søges tilladelse efter 8 i jordforureningsloven. Gennem vilkår i en 8 tilladelse sikres det, at projektet er miljømæssigt i orden, herunder at der ikke sker en øget risiko for grundvandet samt at en evt. senere offentlig indsats ikke fordyres. Miljøvurdering Der er foretaget en screening af lokalplanforslaget efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at det i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke er nødvendigt at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget, idet planforslaget alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan og ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Klagevejledning til miljøvurdering Afgørelsen om, at lokalplanforslaget ikke skal miljøvurderes, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagen sendes til Fredensborg Kommune som videresender til Natur- og Miljøklagenævnet. Klager skal sendes til plan@fredensborg.dk eller som brevpost til Fredensborg Kommune, Center for Plan og Miljø, Egevangen 3B, 2980 Kokkedal. Klagen skal være modtaget af Fredensborg Kommune inden 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet sender en opkrævning på gebyret, når klagen er modtaget. Natur- og Miljøklagenævnet påbegynder ikke behandling af klagen, før gebyret er betalt. Vejledning om gebyrordningen kan ses på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Natur- og Miljøklagenævnet betaler gebyret tilbage, hvis klageren får helt eller delvist ret. Ønskes afgørelsen om miljøvurdering indbragt for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra offentliggørelsen. LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe den endelige plans indhold. 16

18 Efter 17 i Planloven gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at fremkomme med bemærkninger er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget og indtil planen er endeligt vedtaget, dog højst indtil 1 år efter offentliggørelsen. 17

19

20 For KE3 gælder: Anvendelse: Lettere industri Max. Bebyggelsesprocent: - Max. Højde: - Miljøklasse: 3-4. Andet: a) Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, såsom mindre industri-,værksteds- og lagervirksomhed, transport-, service- og forretningsvirksomhed (dog ikke med dagligvarer). b) Endvidere til enkelte boliger (ejer, bestyrer, portner og lignende) i tilknytning til den pågældende virksomhed. Inden for en afstand af 20 m fra boligområder (områdets østlige del) må ikke placeres virksomheder over miljøklasse 1-2, c) Områdets opdeling, bebyggelsens omfang og karakter, hovedtrækkene i områdets vej- og stibetjening samt byggelinje i forhold til omgivende veje m.v. fastlægges i overensstemmelse med bestemmelserne i partiel byplanvedtægt nr. 17 og K104, Se også: Retningslinjer i afsnit 3.1 Områder til erhverv samt afsnit 7.1 Bæredygtigt byggeri I henhold til Lov om planlægning vedtages ovenstående tillæg nr. 8 til Kommuneplan 2013 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den xx. xx 2014 Thomas Lykke Pedersen Borgmester / Kim Herlev Jørgensen Kommunaldirektør 19

21 LOKALPLAN K104 Kokkedal Industripark 6 I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse 587 af ) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1. At sikre lokalplanområdet til erhvervsområde samt at delområde 1 kan anvendes til butikker for særligt pladskrævende varer. 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 1. Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel nr. 4ai og 4fz, Brønsholm By, Karlebo, samt alle matrikler der udstykkes indenfor lokalplanområdet efter lokalplanens vedtagelse. 2. Lokalplanområdet opdeles i delområderne 1 og 2 jf. kortbilag Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 1. Delområde 1 må anvendes til detailhandel, dog kun med særligt pladskrævende varer, erhverv i form af lettere industri-, værksteds-, lager-, transport- og servicevirksomhed med tilhørende friarealer og færdselsog parkeringsarealer. Delområde 2 må anvendes til erhvervsformål, såsom mindre industri-, værksteds- og lagervirksomhed, transport-, service- og forretningsvirksomhed (dog ikke med dagligvarer) med tilhørende friarealer og færdsels- og parkeringsarealer, samt til grønt område. 2. Der må maksimalt etableres m² areal til pladskrævende varehandel indenfor lokalplanens delområde Der kan opsættes master og antenner til mobiltelefoni og lignende i lokalplanområdet. 4 UDSTYKNINGER 1. Inden for lokalplanområdet må der ikke ske yderligere udstykning. 20

22 5 VEJE, STIER OG PARKERING 1. Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Kokkedal Industripark via to vejadgange, som angivet på kortbilag Der skal inden for delområde 1 anlægges parkeringspladser til butiksformål svarende til 1 plads pr. 50 m 2 bebyggelse, hvoraf mindst 2 pladser skal være handicapegnede. De handicapegnede parkeringspladser skal placeres i nærhed af bygningens indgangspartier. 3. Der skal etableres min. 10 cykelparkeringspladser inden for delområde Der skal inden for delområde 2 anlægges parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 50 m 2 bebyggelse, hvoraf mindst 2 pladser skal være handicapegnede. De handicapegnede parkeringspladser skal placeres i nærhed af bygningens indgangspartier. 5. Der kan inden for området etableres interne stier og veje til betjening af området. 6. Der kan etableres stier for fodgængere og cyklister fra Usserød Kongevej og Egedalsvej ind i området, som vist på kortbilag 2. 6 BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 1. Bebyggelsesprocenten for delområde 1 må maksimalt udgøre 65 % af den enkelte ejendom. Bebyggelsesprocenten for delområde 2 må maksimalt udgøre 40 % af den enkelte ejendom. 2. Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne som vist på kortbilag 2. Se også vejbyggelinjerne, som er vist langs Egedalsvej og Usserød Kongevej på kortbilag Ny bebyggelse i delområde 1 må maksimalt opføres med en bygningshøjde på 12,5 m målt fra terrænniveau, samt i maksimalt 2 etager. Mindre bygningsdele som ventilationshætter og skorstenspiber kan i begrænset omfang overskride højdegrænsen med maksimalt 1 meter. Ny bebyggelse i delområde 2 må maksimalt opføres med en bygningshøjde på 8,5 m målt fra terrænniveau, samt i maksimalt 2 etager. Mindre bygningsdele som ventilationshætter og skorstenspiber kan i begrænset omfang overskride højdegrænsen med 1 meter. 4. Bygningers tage skal udformes uden synlig hældning. 5. Der kan indenfor lokalplanområdet etableres overdækning til cykelparkering og etableres mindre skure til affald etc. Inden for lokalplanområdet må der i øvrigt ikke etableres skure. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Facaderne i delområde 1 skal fremstå ensartede i farve- og materialevalg, så der opnås en arkitektonisk helhedsvirkning indenfor delområdet 2. Tagbeklædningen skal består af sort eller grå tagpap. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. Der kan opsættes sol- 21

23 energianlæg på tagfladerne under forudsætning af, at anlægget ikke har reflekterende overflader. 3. Der må ikke opsættes udendørs antenner, herunder paraboler, hverken på bygninger eller master, der er synlige fra offentlig vej. Dette gælder ikke antenner til mobilkommunikation. 4. Udvendige tekniske installationer som ventilationsanlæg, aftrækskanaler og lignende skal udformes som en integreret del af bygningens arkitektur. Skilte, pyloner of flagstænger 5. Der må placeres et skilt på hver af bygningernes facader med en maksimal størrelse på 1 m i højden og 10 m i bredden med virksomhedens navn. Derudover kan der etableres et logo-skilt på maksimalt 2,5 m i højden og 6 meter i bredden. 6. Der kan etableres 1 pylon for hver vejadgang med angivelse af virksomhedens navn og logo. Pylonen må have en bredde på maksimalt 1,5 m og en højde maksimalt 6 m. Placeringen og udformning skal godkendes af Fredensborg Kommune. 7. Skilte og pyloner må ikke indeholde bevægelse/ændre sig periodisk. 8. Der må opstilles 3 flagstænger på max 10 m. mod Kokkedal Industripark. 8 BÆREDYGTIGHED 1. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse i overensstemmelse med det til enhver tid gældende byggereglements krav til energiramme. 2. Overfladevand fra tage skal afledes til søen eller forsinkes lokalt. 3. Hvor der installeres toiletfaciliteter i nyt byggeri, skal der indrettes anlæg til opsamling af tagvand for toiletskyl. 9 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 1. Ubebyggede arealer som ikke benyttes til udstilling af biler, befæstet areal eller oplag af materialer eller lignende, skal anlægges og vedligeholdes som grønt rekreativt areal. 2. Der kan langs grunden etableres hegning med en maksimal højde på 4 meter. Hegning skal i princippet placeres mod naboskel umiddelbart op af parkerings- og færselsarealer. Ud mod Usserød Kongevej og Egedalsvej må hegning etableres inden for vejbyggelinjen. 3. Hvis søens udformning ændres skal søens overfladeareal som minimum opretholdes. 4. Der skal etableres et beplantningsbælte jf. kortbilag 2 langs Usserød Kongevej og langs Egedalsvej. 22

24 5. Der skal udarbejdes en samlet plan for terrænregulering og beplantede arealer og parkeringsarealer i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse jf. principperne i og kortbilag Terrænregulering skal godkendes af kommunen. Terrænregulering skal ske på en sådan måde, at søen og Donse Å får et naturligt udseende. Ligeledes må den ekstra jord, der ligger langs Egedalsvej fjernes, så der skabes indkig til erhvervsområdet. 7. Beplantningsbæltet langs Usserød Kongevej og den vestlige del af Egedalsvej jf. kortbilag 2 skal fremstå med åben beplantning med få enkeltstående træer og buske. 8. Beplantningsbæltet langs den østlige del af Egedalsvej jf. kortbilag 2 skal fremstå med tæt og skærmende beplantning, således at de bidrage til oplevelsen af en hjemmehørende beplantning langs Donse Å. 9. Beplantning i øvrigt skal fremstå som åben beplantning, besående af buske og træer. 10. Belysning af udearealer kan ske i form af master i en højde påmaksimalt 6 meter over terræn. Belysning må ikke direkte belyse arealer udenfor den enkelte ejendom. 10 TEKNISKE INSTALLATIONER 1. Solenergianlæg kan opsættes på bygningers tagflader under forudsætning af, at anlægget ikke har reflekterende overflader 2. Solenergianlæg skal opsættes ensartet på tage og farve og rammer skal fremstå i mørk nuance, grå eller sort. 3. El-kabler, herunder kabler til belysning, skal udføres som jordkabler. 4. Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformatorstationer, når de ikke har et bebygget areal på mere end 30 m² og ikke gives en højde på mere end 3 m over terræn, samt at de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 5. Støjende anlæg som f.eks. transformatorstationer, kølekondensatorer samt klima- og ventilationsanlæg skal afskærmes, således at støjgener i forhold til boliger og øvrige omgivelser, f.eks. udendørs opholdsarealer, overholder miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. 6. Der må opsættes én mast til mobiltelefoni og lignende med en maksimal højde på 30 meter. Masten kan placeres inden for eller i tilknytning til byggefelterne i hele lokalplanområdet. Masten og tilhørende teknisk udstyr skal ved sin udformning og farvesætning indpasses bedst muligt i bebyggelsens arkitektur. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 1. Før erhvervsbyggeriet kan tages i brug skal Parkeringspladserne i delområde 1 være etableret, som nævnt i 5 stk. 2, 3 og 4. 23

25 Før ny bebyggelse tages i brug skal de i 5 og 9 nævnte veje, beplantning, belysning, terrænregulering m.v. være etableret. 12 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN 1. Ved Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen ophæves Byplanvedtægt nr. 17 for det af nærværende lokalplan omfattede område. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER OG DISPENSATIONER FRA LOKALPLANEN 1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. De eksisterende lovlige forhold på en ejendom, samt den lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Mindre betydende lempelser af bestemmelserne i denne lokalplan kan indrømmes af byrådet, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Ændringer i lokalplanen kan ske efter Byrådets vedtagelse efter reglerne om vedtagelse og godkendelse af nye lokalplaner. Når en lokalplan eller en byplanvedtægt har forbeholdt en ejendom til et offentligt formål, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til 27 i Lov om planlægning vedtages foranstående Lokalplan K104 til offentlig fremlæggelse. Fredensborg Byråd, den xx. november 2014 Thomas Lykke Pedersen Borgmester / Kim Herlev Jørgensen Kommunaldirektør 24