5000 BILLIGE BOLIGER Industriel boligbyggeri

Transkript

1 5000 BILLIGE BOLIGER Industriel boligbyggeri 0rganisation koncept Udfordringen Boligpolitisk baggrund Byggepolitiske muligheder Det strategiske koncept Fonden for Billige Boliger 1

2 Udfordringen Kan man bygge 5000 boliger til kr. om måneden over 5 år? Ritt B. s boligpolitiske udspil april 2005 Valgkampen og valget 180 dage konceptudvikling sat i gang 360 dage konceptudvikling 2007 slut 2008 Billige boliger er her. Byggepolitiske muligheder Prefab og industrialisering Historiske og udenlandske forbilleder 2

3 Idegrundlag 3 OVERLAPPENDE KONCEPTER Organisationskoncept Koncentreret om etableringen af en fond med almennyttig formål i samarbejde med professionelle aktører Finansielt koncept Baseret på volumen samt udnyttelse af bygherregevinst og krydssubsidiering fra salg af almindelige boliger Teknik- og designkoncept Baseret på industriel præfabrikerede boligmoduler i store serier af i et design, der kan tilpasses lokale miljøer med lave produktionsomkostninger som følge af stordrift, industrialisering og internationalisering Værdiskabelsen kommer af det samlede koncept Styrende strategier Storleverance At udnytte det betydelige volumen ved samlede udbud Industrialisering og lean construction At opføre mest muligt under tag på fabrik, anvende lean principper samt partnering (partnerskaber) Digitalisering At betjene sig af fælles portal til samarbejde, erfarings-opsamling og videndeling Kundeindflydelse At introducere basisboliger med enkel indretning med mulighed for tilkøb Task Force At samle alt management hos en enkelt administrator Lean Forvaltning At sikre slank kommunal forvaltning og planlægning Solidarisk finansiering At udnytte fondens gevinst fra salg af visse boligtyper til medfinansiering af er Lang finansiering At tilbyde særlig finansiering er ved udskydelse af bygherrevederlaget Arkitektur og miljø Højt niveau af design og nul energihuse 3

4 Organisationskoncept Fonden for Billige Boliger Fondens formål Samarbejde med kommune og almene boligorganisationer Tildeling af boliger Fonden for Billige Boliger EJERE Akademisk Arkitektforening BoligfondenKuben DISfonden KAB Fonden Kooperationen BESTYRELSE Jørgen Nue Møller (formand) Keld Fuhr (næstformand) BoligfondenKuben Irene Løkke, Akademisk Arkitektforening Rikke Løvig Simonsen. DISfonden Jesper Nygård KAB Fonden Ole Løvig Simonsen Kooperationen LEDELSE KUBEN OPP A/S Knud Erik Busk 4

5 Fondens formål MÅL & AKTIVITETER At fremme udvikling og opførelse af billige boliger i danske byer. At støtte tilvejebringelse af gode boligforhold At opføre, sælge og administrere billige boliger Fonden kan indgå aftaler med branchekyndige virksomheder Fonden kan drive finansieringsvirksomhed i form af indskud, udlån og garantistillelse BOLIGTILBUD Billigbolig andel Billigbolig leje Billigbolig almen, dog kun i samarbejde med almene boligorganisationer. Fonden kan ikke selv være driftsherre for almene boliger Andelsboliger Ejerboliger Billige Boliger Hvor? I EN RING OM CITY På Amager På Ydre Nørrebro og Østerbro I Kgs. Enghave I Valby I Ørestaden I Nordhavnen Kløvermarken Andre private grunde På konkrete offentligt og privat ejede grunde i Danmark. 5

6 Hvem kan få en? Tildeling sker ved lodtrækning efter følgende tildelingskriterier: ( prisniveau 2005) Husstandsindkomst på max ,- For enlige max ,- Formue på ikke over , for enlige Skal arbejde eller studere i København.. Design og Teknikkoncept Strategier Industriel produktion. Store serier af boliger/volumen. Lave produktionsomkostninger. Internationalisering. I god og populær design. Miljørigtigt byggeri. Strategiske partnerskaber - lean 6

7 Design og Teknikkoncept Industriel produktion. Mindst 75 % af byggeomkostninger skal afholdes på fabrik under tag. Ny proces hvor teknik vælges før design. Lean produktion, som ikke kræver nye tegninger hver gang - typehuskonceptet. God design og industriel produktion? 7

8 Design og Teknikkoncept Industriel produktion. I boligbebyggelser op til 4-5 etager er valgt rumstore moduler i træ. I højere boligbebyggelser arbejdes i stål/gips rumstore moduler. Design og Teknikkoncept Industriel produktion. Optimering af hinandens kompetencer: I industriel produktion er det helt afgørende at optimere hinandens kompetencer. Fabriksarbejderens høje kompetencer med serieproduktion er vigtige at holde inde på fabrikken. Derfor er valgt storentrepriseformen med en: Leveranceentreprise incl detailprojektering fra fabrik med montering. Fundaments entreprise incl. byggeplads og terræn. Skibstranport Rådgivningsaftale. 8

9 Design og Teknikkoncept Industriel produktion. En anderledes omvendt proces!!!! Først vælges leverandørens standardvare (teknik) Derefter vælges arkitekt der skal sætte design og dansk arkitektur på modulerne. En proces med særlig fokus på økonomien i en tæt dialog direkte mellem fabrik og de projekterende. Design og Teknikkoncept Internationalisering. Vi bevæger altså på det internationale marked for at få effektiv konkurrence. Kontrakt og kommunikation er på engelsk. Vi arbejder også med LC (Letter of credit) kontrakter. Vi har det hele samlet på Bygweb maksimal digitalisering. Vi har valgt at starte med et estisk selskab. En m2 pris på ,- DDK excl. Fundamenter og moms 9

10 Design og Teknikkoncept Dansk design. Et umuligt navn billige boliger der inviterer til et dårligt image!!! Hvordan skabes et godt og populær image omkring billig bolig? Design og Teknikkoncept Hvad efterspørges? Dansk arkitektur. Byggeforeningshuse.( 2-3 etager) Engelsk rækkehus ( 3-5 etager) Punkthuse. ( over 5 etager) God kvalitet. Miljørigtigt Fuldt indflytningsklare boliger. Mangler afhjælpes på fabrikken 10

11 God design God design/industriel produktion 11

12 God design/industriel produktion God design/industriel produktion 12

13 God design Høj kvalitet Design og Teknikkoncept Miljøtiltag. Nyt bygningsreglement. Genvex. Giver os næsten et nulenergihus. 13

14 Miljørigtig -genvex Produktionen Lave Produktionsomkostninger. Analyse af det nordeuropæiske marked. 4-5 større fabrikanter af rumstore modulenheder i nordeuropa. Faste partnerskaber rammeaftaler. Vi har valgt at starte med et estisk selskab. 14

15 Produktion af flager Industriel produktion Flager er samlet 15

16 Industriel produktion Skibstransport -15 boliger Industriel produktion Fundament for tæt- lav. 16

17 Industriel produktion Fundament for 4 5 etager. Industriel produktion 15 boliger monteres på 2-3 dage. 17

18 Industriel produktion Tagmodul (loft i kip) Industriel produktion Standardkøkken. 18

19 Industriel produktion Færdig fra fabrik Industriel produktion Gulv og vægfliser ( Sauna) 19

20 Industriel produktion, Høj kvalitet. Industriel produktion, Byggeforeningshus. 20

21 Industriel produktion, Byggeforeningshus Arkitektkonkurrencen I vores omvendte proces valgte vi en off. Konkurrence et parallelopdrag hvor 6 arkitekter ( ud af 60 ansøgere ) udarbejdede forslag til industrialiseret boligbyggeri. 21

22 Arkitektkonkurrencen 22

23 elopdrag at komme med idé-forslag cept for billige boliger: / Mejeriet, Vanløse/ Kolding rs Jean Nouvel, Paris Bjarke Ingels Group, København Architects, København uppen as, Købehavn estuen Vandkunsten ApS, Københav 23

24 Finansierings ide - Almindelig finansiering kontra finansiering TRAD REALKREDIT BILLIGBOLIG

25 Finansielt koncept. Strategier Baseret på volumen Udnyttelse af bygherregevinster Krydssubsidiering fra salg af almindelige boliger. Finansielt koncept. Hvad er en billig bolig? Er det en billig produktionspris? Er det en billig markedspris målt på kontantbasis. Er det en bolig til en billig husleje? Er det målt i nutidspriser eller løbende priser? Er det prisudviklingen eller lønudviklingen eller noget tredje der afgør om en bolig er billig? 25

26 Finansielt koncept. Fondens definition på en : En bolig på min 85 m2 bruttoetageareal men husleje excl. forbrugsafgifter m.v. på max. Kr efter skat, deflateret med en løn og prisfaktor på 3,5% p.a. til betalingsåret Finansielt koncept. Definition forsat det forudsættes, at den kontante udbetaling er i niveau af kr. ( 2005 niveau) for en bolig på 85 m2, svarende til ca. Kr pr. m2 eller ca. 5% af anskaffelsessummen. Forrentningen af den kontante udbetaling indgår ikke i ovennævnte definition af huslejen, hvilket er i overensstemmelse med sædvanlig praksis. der indgår ikke afdrag på gæld i huslejen 26

27 Finansielt koncept. Hvorledes kan en bolig blive billig? Anlægspriser Lavere grundpris. Lavere produktionspris. Lavere Bygherrevederlag. Anlægssubsidier. Finansielt koncept. Anlægsprisen Grundprisen Kan ikke overdrages til under markedspris! Men bør kommunerne ikke kunne føre boligpolitik? Produktionsprisen Der kan p.t. spares op til kr.pr.m2 ved anvendelse af industrielle produktions principper i forhold til traditionel byggeri. Men varer det ved? Kan en heldig timing af industrialisering og globalisering være nøglen? 27

28 Finansielt koncept. Anlægsprisen forsat.. Bygherrevederlag. Hvorfor skulle en privat bygherre sætte bygherrevederlaget ned? Kun bygherrer uden krav til kapitalaflønning, f.eks. En fond, kan arbejde med reduceret vederlag! Anlægssubsidier. Kun almene driftsherrer kan modtage offentlige anlægssubsidier! Men en fond kan krydssubsidiere! Anlægsøkonomiske forudsætninger p.t. Typeprojekt Pr. m 2 Billigbolig på Andelsbolig på 85 m m 2 Grundpris kr kr kr. Produktionsomkostninger kr kr kr. Bygherrevederlag kr kr kr. Salgspris kr kr kr. 28

29 Driftsøkonomiske forudsætninger p.t. Typeprojekt Finansiering BASIS Pr.m² Pr. Bolig Salgspris Finansiering: Finansiering i andelsboligforeningen: 1. Realkreditfinansiering m/kommunegaranti Indskudsfinansiering: 1. 5 % -pantebrev til Fonden Kontant betaling I alt Finansiering Huslejeberegning år 1 - m² pr. år: Pr.m² Pr. år Realkredit afdragsfrit - fastrente 10 år Rentetilskudslån fra Fonden Øvrige driftsudgifter Indskudsbetaling: Nettobetaling indskudslån (32,8 % fradrag) Husleje i alt pr. år Husleje pr. måned for 85 m² i

30 30

31 31

32 32

33 33

34 ALMEN model Vi har udviklet en almen model, hvor de billige boliger bliver almene udlejningsboliger. Princippet er stadig krydssubsidiering for at kunne bygge lavere end rammebeløbet. En konkret sag med denne model er netop nu i konkurrence og konceptet kan derfor først beskrives i detaljer senere på året. Foreløbige erfaringer Meget mere fokus på den værditunge planlægning - og detailprojekteringsproces, man går ikke i produktion før alt foreligger! For første gang har jeg ved afleveringen af de første boliger oplevet: At ca. halvdelen af boligerne er uden mangler overhovedet. At i de øvrige boliger er det banale småskavanker og kosmetiske skader der kan rettes hurtigt. Mange teknikere har besøgt projektet og konklusionen er at der ikke er noget at komme efter!!! Billig Bolig er ved at blive et brand!!! 34

35 Lean industriel byggeproces Der er for mig ikke tvivl om, at vi er ved at flytte hegnspæle i byggeriet. Det meget interessante for mig er jo mine erfaringer fra trimmet byggerierne, pludselig nu er langt lettere at implementere trimmet byggeri på en frabrik end ude på byggepladsen, og det giver resultater. Det er en produktivitetsstigning i byggeriet som vi længe har efterlyst. Vi bygger jo ca % under de traditionelle byggepriser i københavns området. Denne lean industrielle byggeproces er kommet for at blive. I de næste år vil vi se meget nytænkning i denne udvikling. Vi vil måske se IKEA metoden med halvfabrikata fra udlandet til en samlehal nær byggepladsen. Så en stor tak til Ritt fordi du provokerede os. Afslutning Billiger Boliger kommer!!!!! Nej, de er kommet!!!!!!!! En del af disse 5000 billige boliger vil blive på kommunale grunde, erhvervet til høje markedspriser som forudsat. Og de er ikke ulovlige, der er betalt over markedsprisen. Tak 35