Beboeren. Kapitel Indledning. 5.2 Lejeforholdet og lejekontrakten

Transkript

1 Beboeren Kapitel Indledning Dette kapitel omhandler forholdet mellem beboeren som lejer og boligorganisationen som udlejer. Lovgivningen på området beskrives, men også mere praktiske forhold. Hvad sker der, når en beboer flytter ind i et alment lejemål? Hvad gælder i forhold til lejekontrakten, indflytningssyn, vedligeholdelse? Det gennemgås endvidere, hvordan den enkelte beboer løbende har mulighed for at forbedre og lave om på sin bolig - via regler om råderet og installationsret. Desuden beskrives hverdagen for beboeren i forhold til f.eks. husdyrhold, og hvad der sker, hvis der opstår konflikter mellem beboeren og andre beboere eller mellem beboeren og boligorganisationen. Endelig beskrives det, hvad der gælder af love og regler omkring fremleje og bytning, og hvad der sker ved fraflytning og ved fortsættelse af lejemålet. 5.2 Lejeforholdet og lejekontrakten Forholdet mellem boligorganisationen og beboeren er fastlagt i lejekontrakten, der udarbejdes af boligorganisationen inden indflytning i boligen. Boligorganisationen har pligt til at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, jf. lov om leje af almene boliger 5. Det tidligere Boligministerium har autoriseret en standardlejekontrakt, som kan anvendes, og som er betegnet typeformular B, 6. udg Sammen med lejekontrakten skal den nye beboer også have udleveret afdelingens vedligeholdelsesreglement, husorden og de vedtægter, som gælder for boligorganisationen 82. Det kan godt virke som en stor mængde information, men det er vigtig information, som giver mulighed for at forstå, hvordan boligorganisationen og ikke mindst boligafdelingen fungerer. 82 Hvis der efterfølgende ændres i vedligeholdelsesreglementet, går disse ændringer forud for lejekontraktens bestemmelser, jf. LLA 25, stk. 2. Brohuset i Ørestaden. Samvirkende Boligselskaber. Foto: Thomas Brolyng Steen. 139

2 Juridisk set er der tale om et lejeforhold mellem en lejer og en udlejer (boligorganisationen). Langt de fleste forhold er derfor reguleret og beskrevet i den almene lejelov, som er den særlige lejelov for almene boliger. Hovedparten af reglerne er ufravigelige, så man kan ikke gyldigt aftale at fravige det, der står i lovreglen. Det er godt at være opmærksom på, at den almene lejelov indeholder mulighed for, at kommunikationen mellem beboer og boligorganisation kan ske elektronisk, jf. LLA 5, stk. 2. Det vil formentlig blive mere og mere almindeligt at sende forskellige meddelelser i elektronisk form. Hvis man skal bruge denne mulighed, skal det dog være aftalt mellem parterne 83. Det er boligorganisationens pligt at indkalde til indflytningssyn Indflytning I forbindelse med indflytningen skal der afholdes syn af boligen - et såkaldt indflytningssyn 84. Det er boligorganisationens pligt at indkalde til synet og sørge for, at det bliver afholdt. Der gælder dog ikke specifikke regler for, hvornår synet skal afholdes, eller frister for hvornår og hvordan beboeren skal indkaldes. Formuleringen i loven i forbindelse med indflytning skal dog forstås sådan, at indflytningssynet skal afholdes så tæt på indflytningstidspunktet som praktisk muligt. Synet skal fastslå boligens tilstand og give mulighed for opdagelse af eventuelle mangler. Jo senere synet afholdes, jo sværere bliver det at afgøre, om eventuelle mangler var der ved indflytningen. I øvrigt har beboeren 14 dage fra lejemålets begyndelse til at reklamere over eventuelle mangler i lejemålet 85. Det er derfor i alles interesse at få afholdt indflytningssynet tæt på indflytningstidspunktet. 83 Reglen kan ikke anvendes ved udlejers opsigelse af beboeren eller ved betalingspåkrav i henhold til LLA 90, stk Jf. bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger Se LLA

3 Indflytning i Emaljehaven, Boligselskabet AKB, København. Foto: Thomas Brolyng Steen. Ved indflytningssynet kan man konstatere såvel forhold, som skal udbedres, som forhold, der blot skal noteres, så beboeren ikke senere hæfter for dem ved fraflytning. Alt væsentligt noteres i den såkaldte indflytningsrapport, som således kan have væsentlig betydning senere som dokumentation for lejemålets tilstand ved indflytningen. Beboerklagenævnene efterspørger ofte indflytningsrapporten i forbindelse med tvister ved fraflytning. Ved indflytningssynet kan man konstatere forhold, som skal udbedres, og forhold, der skal noteres, så beboeren ikke senere hæfter for dem ved fraflytning Lejebetaling Standardlejekontrakten bestemmer, at der skal betales leje til et bestemt tidspunkt, typisk den 1. hverdag i måneden - den såkaldte forfaldsdag. Den seneste rettidige betalingsdag er dog altid nogle få dage senere 86. Som beboer er det meget vigtigt at overholde fristen for lejebetaling, da manglende lejebetaling i værste fald giver udlejer ret til at ophæve lejemålet. 86 Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Hvis denne hverdag er en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig, jf. LLA 44, stk. 2. Om betaling, hvor forfaldsdagen ikke var fastsat i forvejen, se T:BB Ø. 141

4 Figur 10 Forløbet i en restancesag Forfaldsdag (LLA 44 stk. 1 og 2) Sidste rettidige betalingsdag (LLA 44 stk. 2) Påkrav (rykker) (LLA 90 stk. 2) Ophævelse (brev om at beboeren skal flytte + underretning til kommunen) Et påkrav er en rykker, der tydeligt gør opmærksom på, at lejen ikke er betalt Hvis lejen ikke betales til tiden, udsender udlejer (boligorganisationen) i første omgang et såkaldt påkrav. Et påkrav er en rykker, der tydeligt gør opmærksom på, at lejen ikke er betalt, hvor stort et beløb der skyldes, hvornår beløbet senest skal være betalt, og at lejeaftalen kan ophæves, hvis betingelserne ikke bliver overholdt 87. Påkravet kan først sendes efter sidste rettidige betalingsdag, og beboeren har herefter 14 dage til at betale restancen. Hvis beboeren ikke betaler i henhold til påkravet, kan udlejer (boligorganisationen) ophæve lejemålet. Man har så som beboer kun en kort tidsfrist til at flytte fra sin bolig. Flytter man ikke frivilligt, kan udlejer (boligorganisationen) i givet fald bede fogedretten om hjælp 88. Hvis man anmoder fogedretten om hjælp, skal udlejer samtidig orientere kommunen om, at en sag om lejerestance er indgivet til fogedretten. Under retningen til kommunen skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens navn og adresse, jf. lov om leje af almene boliger 92, stk Retningslinjer for udformning af påkravet findes i LLA 90, stk. 1, der også beskriver udlejers mulighed for at kræve et påkravsgebyr. Man skal som udlejer være omhyggelig med formuleringen af påkravet. Hvis dette ikke er korrekt udformet, vil fogedretten afvise at behandle en sag om lejerens udsættelse af lejemålet. U H fastslår, at udlejers erstatningskrav mod beboeren som følge af misligholdelse var pligtig pengeydelse, som kunne medtages i påkravet. Da beboeren ikke betalte i henhold til påkravet, blev han udsat af lejemålet. Retten lagde vægt på, at udlejerens erstatningskrav var fastslået ved dom. 88 Hvis der er tale om en meget lille restance eller en uvæsentlig forsinkelse, vil fogedretten ikke fremme sagen. 89 Indsat ved lov nr. 286 af den 15. april Formålet er at sikre, at kommunen underrettes om udsættelse af lejere, inden det sker, således at de sociale myndig heder kan medvirke til at løse den pågældende lejers problemer for at forebygge udsættelser. 142

5 Skriftlig henvendelse til fogedretten Møde i fogedretten Beboeren sættes ud af lejemålet Betaling af varme og vand Typisk leverer boligorganisationen varme og varmt vand til beboeren/lejemålet. Boligorganisationen skal derfor have sine udgifter hertil dækket hos beboerne. Reglerne om betaling for varme og vand m.v. findes i lov om leje af almene boliger kapitel 10. Beboeren betaler et a conto beløb sammen med boligafgiften. En gang om året opgøres forbruget. Beboeren får penge tilbage, hvis der er betalt for meget. Og hvis det modsatte er tilfældet, bliver der opkrævet en tillægsbetaling. A conto bidraget er en såkaldt pligtig pengeydelse. Det indebærer, at udgiften skal betales på samme måde som selve huslejen og at manglende betaling kan medføre, at man mister sit lejemål. A conto beløbene fastsættes som udgangspunkt af boligorganisationen og kan forhøjes med 6 ugers varsel, jf. lov om leje af almene boliger 55. Den samlede udgift, der opkræves på et år, må ikke overstige den udgift, som man forventer, beboerne skal betale. Beboeren kan anmode beboerklagenævnet om at tage stilling til, om a conto bidraget er sat for højt. Det vil i øvrigt være fornuftigt løbende at vurdere, om a conto beløbene er realistiske, så man undgår for store efter betalinger/tilbagebetalinger. 143

6 Hvis boligorganisationen leverer varme eller varmt vand, skal boligorganisationen udarbejde et forbrugsregnskab, så beboeren kan se, hvordan den samlede udgift er beregnet. Lovgivningen indeholder en række vigtige frister for, hvornår forbrugsregnskabet skal være kommet frem til beboeren. Som udgangspunkt skal regnskabet være kommet frem til beboeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb 90. Hvis varmen leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg (f.eks. et fjernvarmeanlæg), følger regnskabsåret varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode, jf. lov om leje af almene boliger 53, stk. 4. Forbrugsregnskabet skal endvidere være kommet frem til beboeren senest 3 måneder efter, at boligorganisationen har modtaget endelig afregning fra varmeforsyningsanlægget 91. Hvis disse frister ikke overholdes, kan der ikke opkræves tillægsbetaling hos beboerne. Hvis der er gået mere end 2 måneder efter, at varmeregnskabet skulle være udsendt, kan beboeren undlade at betale a conto bidrag, indtil regnskabet bliver fremsendt. Beboeren har 6 uger fra modtagelsen til at gøre indsigelse mod varmeregnskabet. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke punkter i regnskabet der ikke kan godkendes. Boligorganisationen skal så indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis man ønsker at fastholde kravet. Sagen skal indbringes inden yderligere 6 uger fra beboerfristens udløb. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristen, kan der ikke opkræves tillægsbetaling hos beboeren Det skal fremgå af lejekontrakten, hvornår regnskabsåret starter, men dette kan med 6 ugers varsel ændres i lejeperioden, jf. LLA 53, stk Det er en gyldighedsbetingelse, at boligorganisationen indføjer oplysning i regnskabet om, hvornår det er kommet frem, jf. LLA 53, stk. 1. Det er derfor vigtigt at sikre sig dokumentation for, hvornår og hvordan regnskabet fra værkerne er kommet frem. 92 Boligorganisationen har kun pligt til at indbringe sagen for beboerklagenævnet i de tilfælde, hvor boligorganisationen gør krav på tillægsbetaling i forhold til det beløb, der allerede er opkrævet i løbet af året. I øvrige tilfælde kan beboeren selv indbringe sagen, jf. LLA 56, stk

7 Hvis boligorganisationen glemmer at medtage en post i varmeregnskabet, kan posten overføres til det følgende varmeregnskabsår. Boligorganisationen skal orientere beboerne om størrelsen heraf Betaling for andre leverancer Efter lov om leje af almene boliger 62 kan udlejer forlange særskilt betaling af rimelige udgifter til etablering, drift og forbedring af fællesantenneanlæg, programforsyning fra en selvstændig leverandør og forsyning med adgang til elektroniske informationstjenester ( telefon og internet). Sådanne udgifter fordeles ligeligt på lejemålene og må ikke gøres til en del af lejen. Beboerklagenævnet kan afgøre eventuelle uenigheder mellem en beboer og udlejer om størrelsen af antennebidrag mv. Indvendig vedligeholdelse er bl.a. malerarbejde. Foto: Thomas Brolyng Steen. Herudover må udlejer normalt efter vedtagelse på et afdelingsmøde tillige opkræve brugerbetaling i vaskerier mv., såfremt driften af disse ikke ønskes betalt over huslejen. Både for så vidt angår antennebidrag og betaling for brug af vaskerier mv. må udlejer alene opkræve beløb, der med rimelighed medgår til at dække driftsomkostningerne. Betalingerne skal med andre ord så vidt muligt hvile i sig selv uden at belaste afdelingens økonomi eller generere et overskud. 5.3 Vedligeholdelse Der gælder særlige regler for vedligeholdelse af almene boliger, og reglerne er detaljeret beskrevet i bekendtgørelsen om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger 93. Man skelner mellem såkaldt indvendig og udvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse defineres som maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse er al anden vedligeholdelse, uanset om det foregår indenfor eller udenfor lejemålet. 93 Bekendtgørelse nr. 640 af den 15. juni 2006 og ændringsbekendtgørelse nr af den 9. december

8 Alle almene boligafdelinger skal have et vedligeholdelsesreglement. I det kan man læse om, hvordan boligen vedligeholdes - og af hvem Indvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Når man taler om indvendig vedligeholdelse, er der overordnet set to forskellige vedligeholdelsessystemer, de såkaldte A- og B-ordninger 94. Der er forskel på, hvem der i lejeperioden har pligten til at vedligeholde under de to ordninger. Man kan ikke lave sin egen hjemmestrikkede vedligeholdelsesordning ved at blande ordningerne eller finde på yderligere regler. Ved A-ordningen har beboeren både vedligeholdelsesforpligtelsen i boperioden og pligten til istandsættelse ved fraflytning 1) A-ordning A-ordningen er karakteriseret ved, at beboeren både har vedligeholdelsesforpligtelsen (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling 95 ) i bo-perioden og pligten til istandsættelse ved fraflytning. Til gengæld overtager man boligen såkaldt normalistandsat (malet, hvidtet og tapetseret, men ikke nødvendigvis med nybehandlede gulve 96 ). Det behøver ikke betyde, at boligen er nymalet på alle flader, men den skal være istandsat på det niveau, der er beskrevet i afdelingens vedligeholdelsesreglement. Som en variant af A-ordningen findes den såkaldte A-ordning med NI-beløb ( Normalistandsættelsesbeløb). Systemet er her som ved den almindelige A-ordning, men med den forskel at boligen ikke er istandsat ved indflytning. I stedet stilles et beløb til rådighed for den nye beboer, som han eller hun kan udføre istandsættelsen for. Også ved A-ordning med NI-beløb har beboeren vedligeholdelsespligten i boperioden. Det er kendetegnende for både A-ordning og A-ordning med NI-beløb, at beboeren ved fraflytning ikke skal betale den fulde udgift til normalistandsættelsen. Der sker en ned- 94 Betegnelsen A- og B-ordning refererer til den tidligere boligbyggerilov, hvor reglerne var beskrevet i 10 A og 10 B. 95 Jf. LLA 26, stk Jf. LLA 26, stk

9 Figur 11 Vedligeholdelsesordningerne A-ordning Boligen er normalistandsat ved indflytning. A-ordning med NI-beløb Boligen er ikke normalistandsat ved indflytning, men indflytter får et beløb til normalistandsættelse. Beboeren har vedligeholdelsespligten i boperio den (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling). Beboeren skal betale beløbet til normalistandsættelse ved fraflytning (maling, hvidtning og tapet sering). Beløbet nedskrives over max. 10 år. Misligholdelse skal betales af beboeren. B-ordning Boligen er ikke istandsat ved indflytning, men misligholdelse er udbedret. Boligorganisationen har vedligeholdelsespligten i boperioden (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling). Boligen har en vedligeholdelseskonto. Boligen skal ikke istandsættes ved fraflytning. Misligholdelse skal betales af beboeren. skrivning af beboerens forpligtelse i løbet af bo-perioden, og nedskrivningen må maksimalt løbe over 10 år 97 Fraflytningssituationen er nærmere beskrevet i afsnit 5.13 og Det er sædvanligt, at man nedskriver med 1 % pr. måned, hvilket betyder, at beboeren ikke skal betale for normalistandsættelse efter 8 år og 4 måneder, men andre modeller, f.eks. 10 % årlig opsparing, er også lovlige. 147

10 Ved B-ordningen er det udlejer, der har vedligeholdelsesforpligtelsen 2) B-ordning Ved B-ordningen er det udlejer (boligorganisationen), der har vedligeholdelsesforpligtelsen. I praksis indebærer det, at der for lejemålet føres en vedligeholdelseskonto, som bebo eren kan bruge til at få dækket udgifter til vedligeholdelsesarbejder med, når det er nødvendigt, og der er tilstrækkelige midler på kontoen 98. De penge, der står på vedligeholdelseskontoen, indbetales via lejen, og det er derfor beboerne selv, der er med til at træffe beslutning om, hvor store hensættelserne til vedligeholdelse skal være og dermed hvor meget, der er til rådighed på kontoen. Derfor kan der være stor variation i hvor mange penge, der indsættes på vedligeholdelseskontiene fra boligafdeling til boligafdeling. Hensættelsen sker med et årligt beløb i forhold til lejemålets størrelse ved i budgettet at fastsætte et beløb pr. m². Lejemålet bliver ikke istandsat ved indflytning, og der sker heller ingen istandsættelse ved fraflytning, dog kan afdelingen beslutte, at eventuelle nedslidte dele skal genoprettes på afdelingens regning. Eventuel misligholdelse skal altid udbedres for fraflytterens regning. Se nærmere herom i afsnit Når lejeaftalen er opsagt, kan beboeren ikke længere kræve, at der udføres indvendig vedligeholdelse 99. Kontoen for indvendig vedligeholdelse videreføres, og den nye beboer skal have oplyst startsaldoen på kontoen 100. Beboeren i et lejemål med B-ordning skal også have besked om saldoen på vedligeholdelseskontoen, hver gang der er brugt penge på kontoen og mindst en gang årligt, nemlig 98 Kontoen kan kun anvendes til hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. KAB har fået godkendt et forsøg efter LAB 144 med udvidet brug af vedligeholdelseskontoen, således at midler på vedligeholdelseskontoen kan anvendes til andre arbejder, hvis der står mere en 3 års henlæggelser på kontoen, og lejemålet er vel vedligeholdt. Dette svarer til princippet for private udlejningsboliger, jf. lejelovens 23, stk Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk

11 senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning 101. I praksis ses det tit, at saldoen på vedligeholdelseskontoen fremgår af girokortet til huslejeopkrævningen eller BS-meddelelsen. Stenløse Syd, Stenløse-Ølstykke Boligforening. Foto: Lars Simonsen Udvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Udvendig vedligeholdelse er alt andet end maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling, uanset om vedligeholdelsen vedrører ind- eller udvendige bygningsdele. Det er udlejer (boligorganisationen), der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse. Udlejer har også pligt til at renholde ejendommen og sørge for sædvanlig belysning, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 2. Det er dog beboeren, der har pligt til at vedligeholde og forny låse og nøgler, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten eller fremgår af vedligeholdelsesreglementet. Beboeren har også pligt til at renholde sit lejemål. Det er udlejer, der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse 101 Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk. 2 og

12 Beboeren kan herudover i et vedligeholdelsesreglement pålægges pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer samt pligt til at vedligeholde og renholde f.eks. udvendigt træværk, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 4. Beboerne skal i givet fald selv vaske trapperne i opgangen eller selv male træværket uden for boligen afhængigt af hvad der er besluttet. Man kan ikke beslutte eller aftale, at beboerne skal udføre vedligeholdelse i større omfang end det, der er beskrevet i lovens 24, stk. 4. Hvis man ikke har fastsat sådanne regler i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer (boligorganisationen) indgå individuelle aftaler med den enkelte beboer om, at beboeren overtager den pågældende pligt. Uanset hvordan ordningen er skruet sammen, vil det afspejle sig i huslejen, hvis beboerne har en udvidet vedligeholdelsespligt. Man skal være opmærksom på, at det er nødvendigt at tage særlige hensyn til de beboere i afdelingen, som har svært ved at udføre arbejdet, f.eks. på grund af sygdom eller handicaps Valg af vedligeholdelsesordning og vedligeholdelsesreglement m.m. Det er vigtigt at have styr på, hvilket organ der kan træffe beslutning om vedligeholdelsesreglementet. Hvis beslutningen ikke er truffet af det rigtige organ, kan man risikere at stå med et ugyldigt vedligeholdelsesreglement. Fra den 1. januar 2010 er det afdelingsmødet, der har den suveræne kompetence til at fastsætte et vedligeholdelsesreglement. Det betyder ikke, at tidligere vedtagne vedligeholdelsesreglementer er ugyldige, men Socialministeriet har udtalt, at man skal sørge for, at vedligeholdelsesreglementet bliver taget op på et afdelingsmøde. Der kan godt være forskellige vedligeholdelsesordninger i samme boligafdeling, hvis der er forskellige boligtyper. F.eks. kan ungdomsboligerne i boligafdelingen have B-ordning, mens familieboligerne har A-ordning. 150

13 Man kan skifte vedligeholdelsesordning i boligafdelingen 102. En sådan beslutning vil have virkning for alle beboere i boligafdelingen, hvis vedligeholdelsesreglementet ændres tilsvarende, og beboerne får besked herom 103. Dette indebærer, at der i lejekontrakten kan stå, at der er B-ordning i afdelingen, selv om det efterfølgende gyldigt er besluttet at skifte til A-ordning man får altså ikke ny lejekontrakt af den årsag. Men det er meget vigtigt at være opmærksom på, at ændringer i vedligeholdelsesreglementet skal kommunikeres ud til beboerne for at være gyldige. Det er ikke helt ukompliceret at skifte vedligeholdelsesordning fra B- til A-ordning. Boligorganisationen kan aldrig kræve, at en bolig skal efterlades i bedre stand end ved overtagelsen, jf. lov om leje af almene boliger 25, stk. 3. Ved B-ordningen har man overtaget en bolig, der ikke var istandsat ved indflytning, hvorimod A-ordningen kræver, at der sker istandsættelse for fraflytters regning ved fraflytningen (pligten nedskrives over max. 10 år), og der kan derfor opstå situationer, hvor man ikke kræver det fulde beløb til normalistandsættelse hos fraflytter 104. Under A-ordningen kan det aftales, at fraflytter betaler for 14 dages istandsættelsesperiode, hvilket man ikke kan under B-ordningen. Hvis man skifter fra B-ordning til A-ordning, kan der opstå problemer i forbindelse hermed, da det jo så ikke er aftalt, at fraflytteren skal betale for istandsættelsesperioden. Det vil ikke være tilstrækkeligt, at en sådan regel er anført i vedligeholdelsesreglementet. Endvidere kan beboerne ved skift af vedligeholdelsesordning fra B- til A-ordning ikke berøves de midler, der allerede er hensat. Saldoen på en vedligeholdelseskonto skal derfor efter skiftet til A-ordning stilles til beboerens disposition i lejeperioden eller anvendes til hel eller delvis dækning af udgifterne til normalistandsættelse ved fraflytnin- 102 Tidligere kunne man kun skifte vedligeholdelsesordning hver 5. år, men der gælder nu ikke længere nogen tidsmæssige begrænsninger. I praksis kan det dog næppe ske oftere end en gang om året. 103 Jf. LLA 25, stk Utrykt dom afsagt den 23. oktober 2001 i retten i Lyngby. 151

14 Cederbo, Herlev Boligselskab. Foto: Thomas Brolyng Steen. gen 105. Derimod vil midler hensat til at dække udgifterne ved normalistandsættelse under A-ordningen tilfalde afdelingen og ikke den enkelte beboer ved skift fra A- til B-ordning Vedligeholdelsesreglementet Boligafdelingens vedligeholdelsesreglement er et vigtigt dokument både for beboerne og boligafdelingen. Vedligeholdelsesreglementet skal altid indeholde oplysninger om i hvert fald følgende: Gælder der A-ordning (evt. med NI-beløb) eller B-ordning i boligafdelingen? Hvor hurtigt nedskrives beboerens pligt til at istandsætte boligen ved fraflytning under A-ordningen? Gælder der samme vedligeholdelsesordning for alle boliger i boligafdelingen? Hvilken standard skal boligen have ved overtagelsen, i bo-perioden og ved fraflytning? Har beboerne overtaget en del af pligten til udførelse af udvendig vedligeholdelse? 105 Jf. vdligeholdelsesbekendtgørelse 6, stk Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 6, stk

15 Boligselskabernes Landsforening har udarbejdet standardvedligeholdelsesreglementer for de tre vedligeholdelsesordninger, som man kan vælge at benytte. Man skal være opmærksom på, at vedligeholdelsesreglementet er et regelsæt, som løbende skal tilpasses til udviklingen og forholdene i den enkelte boligafdeling. 5.4 Mangler ved lejemålet Beboeren har en berettiget forventning om, at boligen ikke har mangler både ved indflytningen og i bo-perioden. Alligevel opstår der under tiden konflikter mellem beboeren og boligorganisationen om dette spørgsmål, f.eks. fordi der er uenighed om, hvad der kan karakteriseres som en mangel. Mangler opstår, når noget ikke lever op til det, der er aftalt mellem parterne, eksempelvis i lejekontrakten. Som udgangspunkt må man sige, at boligen skal overtages i god og vedligeholdt stand. Men af boligafdelingens vedligeholdelsesreglement kan det fremgå, at beboeren må finde sig i f.eks. ridser i træværk eller lignende. Som tidligere nævnt er det vigtigt at bruge vedligeholdelsesreglementet til at beskrive vedligeholdelsesstanden i boligafdelingen. På den måde kan man løse mange konflikter på forhånd Beboernes mangelbeføjelser Hvis der er en mangel ved lejemålet, har beboeren nogle rettigheder i henhold til den almene lejelov. Loven har regler, som beskriver, hvad der kan regnes for en mangel, og hvordan eventuelle mangler håndteres. Af figur 12 fremgår det, hvilke krav beboeren kan stille. 1) Udbedring Hvis der er mangler ved boligen ved indflytningen eller i bo-perioden, kan beboeren altid kræve, at manglerne udbedres. 153

16 Figur 12 Hvilke krav kan beboeren rejse ved mangler? Mangler, der konstateres ved indflytningen Udbedring af manglen Forholdsmæssigt afslag i lejen (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Erstatning (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Beboeren kan ophæve lejemålet (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Mangler opstået i boperioden Udbedring af manglen Forholdsmæssigt afslag i lejen Erstatning Beboeren kan ophæve lejemålet 2) Forholdsmæssigt afslag 18, stk. 2 i den almene lejelov fastslår, at beboeren kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi. Beboeren skal altså ikke betale fuld leje i den periode, hvor lejemålet har mangler. Det frem går ikke af lovgivningen, at der skal være tale om mangler af en vis væsentlighed, men i praksis vil helt ubetydelige mangler ikke berettige til et afslag i lejen ) Erstatning En beboer kan kræve erstatning i forbindelse med mangler. Det er dog altid en betingelse, at beboeren har lidt et tab, f.eks. fordi indboet er ødelagt. Desuden har beboeren kun krav på erstatning, hvis udlejeren er ansvarlig for manglen. 107 Se hertil T:BB 2010:605, hvor en lejer fik afslag på 50 % i lejen for en periode på ca. 1½ år på grund af skimmelsvamp og T:BB , hvor Østre Landsret ikke fandt, at der skulle gives et afslag, hvor skimmelsvamp i køkkenskabe og bad blev afhjulpet så hurtigt, som forholdene tillod det. Se endvidere T:BB , hvor der blev givet forholdsmæssigt afslag i lejen, da boligen ikke var stillet til rådighed i god og forsvarlig stand, jf. LLA 14, idet den tidligere lejer havde malet med rådden maling. Der blev derimod ikke tilkendt erstatning. I dommen i T:BB blev lejeren ikke tilkendt forholdsmæssigt afslag, selv om denne ikke havde kunnet benytte altanerne pga. betonrenovering. Vestre Landsret lagde vægt på, at arbejdet blev udført for at opfylde pligten til vedligeholdelse af ejendommen. 154

17 Det kan være tilfældet, hvis boligorganisationen har forholdt sig passiv på trods af mange klager fra beboeren. Se således f.eks. UfR , hvor Vestre Landsret pålagde en almen andelsboligforening erstatningsansvar for undladelse af at holde varmeinstallationen i en lejlighed i god, brugbar stand, mens en anden organisation blev frifundet i Østre Landsret T:BB Ø, fordi det ikke kunne bevises, at beboerens sygdom var forårsaget af indeklimaproblemer i lejligheden. 4) Ophævelse af lejemålet Beboeren kan vælge at ophæve lejemålet. Det indebærer, at beboeren straks kan fraflytte lejemålet uden at hæfte for lejebetalingen i de 3 måneder, der ellers er den normale opsigelsesperiode. Der kan dog kun ophæves, hvis manglen må siges at være meget generende (væsentlig) Forskellige typer af mangler Mangler kan bestå i andre forhold end rent fysiske skavanker ved lejemålet. Det er f.eks. også en mangel, hvis beboeren ikke kan flytte ind i lejemålet, fordi den tidligere beboer ikke er flyttet ud rettidigt. Den nye beboer skal så ikke betale husleje, da beboeren ikke har rådighed over lejemålet endnu (100 % forholdsmæssigt afslag). Samtidig må boligorganisationen få den tidligere beboer til at flytte hurtigst muligt, evt. ved fogedrettens hjælp. Den nye beboer kan ikke kræve erstatning af boligorganisationen til hotelophold, opbevaring af indbo osv., så længe boligorganisationen ikke er skyld i situationen og i øvrigt gør sit bedste for at løse den 108. Sager om skimmelsvamp Sager om skimmelsvamp dukkede op i starten af 1990 erne og er i de senere år blevet hyppigere. Disse sager er komplicerede og kræver betydelig teknisk indsigt og juridisk kompetence. 108 Derimod kan der blive tale om at rejse et krav mod fraflytter, fordi denne er ansvarlig for forsinkelsen. 155

18 Skimmelsvamp kan have mange forskellige årsager. Årsagen kan være knyttet sammen med adfærd, f.eks. manglende udluftning eller hyppig tørring af tøj indendørs i boligen. Årsagen kan også være byggetekniske forhold. Under alle omstændigheder er det nødvendigt hurtigst muligt at få konstateret årsagen til skimmelsvampen. Skimmelsvamp i lejligheden kan give store gener for beboerne. Foto: John K. Rasmussen. Er det beboerens forhold, der er årsag til skimmelsvampen, er der ikke tale om en mangel, men derimod om forkert brug af boligen 109. Hvis det er byggetekniske forhold, der ligger til grund for skimmelsvampen, er der tale om en mangel, som boligorganisationen har ansvaret for at udbedre. Beboeren vil efter omstændighederne have krav på forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe skimmelsvampen ikke er fjernet 110. Sager om skimmelsvampe involverer undertiden spørgsmål om helbredsmæssige skader, hvor beboeren lægger erstatningssag an mod boligorganisationen 111. Beboeren skal imidlertid løfte bevisbyrden for, at de helbredsmæssige skader skyldes forhold i lejemålet, og at boligorganisationen er ansvarlig for forholdene, så det kan derfor være svært for beboeren at vinde en sådan sag. Sager om skimmelsvamp skal altid tages særdeles alvorligt. Det er vigtigt at gribe hurtigt ind og få konstateret årsagen til skimmelsvampen og få den fjernet. Af hensyn til eventuelle efterfølgende juridiske konflikter er det ligeledes vigtigt, at boligorganisationen arkiverer dokumentationen for sagsforløbet, herunder korrespondancen med og information til beboeren Se hertil T:BB Ø, hvor ophævelse af lejemålet fra udlejers side uden forudgående advarsel ikke blev tilladt, da forholdet ikke kunne sidestilles med vanrøgt. 110 Se hertil T:BB Ø, hvor beboeren berettiget ophævede lejemålet. I GD 2005:49 Ø og i T:BB V fik lejerne nedsat deres leje til det halve i en længere periode. 111 I GD 2005:49 Ø og i T:BB V fik beboerne ikke medhold i deres krav om erstatning for helbredsmæssige gener, fordi boligorganisationerne ikke havde handlet erstatningspådragende. Heller ikke i UfR Ø blev der givet erstatning for personskade. 112 På tilsvarende måde er der nu begyndt at dukke sager op om PCB i lejligheder. Også i disse sager er det vigtigt at reagere hurtigt.

19 5.4.3 Klagemuligheder i sager om mangler I kapitel 9 er reglerne om beboerklagenævn og boligretten generelt beskrevet. Her skal det blot supplerende understreges, at beboerklagenævnet kun har en begrænset kompetence i forhold til sager om mangler. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om boligorganisationen har vedligeholdt tilstrækkeligt i boligen og i umiddelbar tilknytning til boligerne. Beboerklagenævnet kan også pålægge boligorganisationen at udbedre eventuelle mangler, jf. lov om leje af almene boliger 30. Derimod kan beboerklagenævnet ikke behandle sager, hvor beboeren kræver at få nedslag i lejen eller erstatning, eller hvor lejemålet ønskes ophævet eller opsagt. Den type af sager hører hjemme i boligretten. Derudover kan sager også rejses, eller der kan rettes henvendelse til det kommunale tilsyn og til bygningsmyndighederne. 5.5 Beboerens mulighed for at forbedre og forandre boligen Beboeren har mulighed for at forandre og forbedre sin bolig 113. Til det formål findes der flere redskaber i lovgivningen: Råderetten er én mulighed. Dvs. den enkelte beboers ret til selv at gennemføre forbedringer. Installationsretten er en anden mulighed, som giver beboeren ret til at foretage såkaldte sædvanlige installationer i sin bolig. Individuelle moderniseringer er en tredje mulighed. Afdelingsmødet kan give den enkelte beboer mulighed for at tilvælge forbedringer, f.eks. et nyt køkken. Beboeren har ret til at udføre forbedringer af boligen gennem - råderet - installationsret - individuelle moder niseringer Råderet Råderetten blev indført i lovgivningen i Den er siden blevet udvidet og er nu fastlagt i lov om leje af almene 113 Det er kun den person, der står på lejekontrakten, der kan benytte råde retsreglerne og ikke f.eks. en fremlejetager. 157

20 boliger 39 og i kapitel 18 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger 114. Råderetten gælder for beboerne af alle typer af almene boliger, dvs. både for familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger. Der findes to former for råderet: Råderet inde i boligen. Råderet uden for boligen. 1) Råderet inde i boligen a) Forbedringer Råderetten er en ret til at udføre forbedringer inde i boligen. Lov om leje af almene boliger 39, stk. 1, lyder: Beboeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved fraflytning at få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Forbedringer er arbejder, der øger det lejedes værdi, f.eks. et nyt køkken, installation af en pejs eller brændeovn. Forbedringer giver altid ret til godtgørelse. Alle forbedringer inde i boligen er omfattet af råderetten. Den såkaldte positivliste over tilladte forbedringer eksisterer ikke længere. Hårde hvidevarer kan dog ikke længere medtages under råderetten. Hårde hvidevarer kan nu kun installeres under installationsretten, jf. afsnit Installationsretten. b) Boligændringer Beboeren kan desuden ansøge om at udføre boligændringer i sin bolig. Lov om leje af almene boliger, 40, stk. 1, lyder: Udlejeren kan tillade, at beboeren udfører andre arbejder end de af 39 omfattede arbejder. 114 Bekendtgørelse nr af den 9. december 2009 om drift af almene boliger. 158

21 Boligændringer kan f.eks. være: udskiftning af døre/blænding af døre, nedrivning af eksisterende skabe, udskiftning af eksisterende gulvbelægning, anden vægbeklædning, nedtagning/flytning af en radiator. Listen er ikke udtømmende. Den giver dog en fornemmelse af, at der kan være tilfælde, hvor en beboer ønsker at foretage arbejder inden for hjemmets fire vægge, men hvor arbejdet ikke kan karakteriseres som en forbedring af boligen. Kompetencen til at indgå denne type aftale ligger hos boligorganisationen, der kan beslutte at uddelegere kompetencen til afdelingerne (til afdelingsmødet). c) Skillevægge Beboeren har ret til at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og opsætte nye skillevægge. Lov om leje af almene boliger 39, stk. 6, lyder: Ud over de i stk. 1 nævnte forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang. Køkken under modernisering i Hedemarken, Boligselskabet AKB, Albertslund. Foto: Marianne Svolgaard. 159

22 Nedtagning, flytning eller opsætning af nye skillevægge er således ikke forbedringer af boligen og giver heller ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Til gengæld giver det den enkelte beboer mulighed for at tilpasse boligen til egne behov uden pligt til retablering ved fraflytning. Det er et krav, at forandringen, forinden den iværksættes, skal anmeldes til boligorganisationen for at være lovlig, jf. driftsbekendtgørelsens 86, stk. 1. Der er en konflikt mellem forskellige regelsæt mht. skillevægge. Af lov om almene boliger 28 fremgår det, at kommunalbestyrelsen skal godkende væsentlige ændringer i boligorganisationerne. En sådan væsentlig ændring kan f.eks. være ændring i rumantal. Dette harmonerer ikke godt med den enkelte beboers ret til at opsætte og nedtage skillevægge. Boligselskabernes Landsforening har da også anbefalet sine medlemmer at undlade at søge om kommunal godkendelse i de tilfælde, hvor rumantallet ændres som følge af råderetsarbejder 115. Da opsætning af skillevægge i visse tilfælde kan have betydning for adgang til rednings åbninger, bør der normalt indhentes accept fra de lokale bygningsmyndigheder, før arbejdet iværksættes. Se hertil bekendtgørelsen om drift af almene boliger, 86. Det er beboeren, der skal betale udgiften til evt. byggesagsbehandling. 2) Råderet uden for boligen Beboerne i en boligafdeling har på afdelingsmødet mulighed for at beslutte, at det er i orden at udføre bestemte typer arbejder uden for selve boligen. Bestemmelserne om råderet uden for boligen er fastlagt i driftsbekendtgørelsens 82. Råderet uden for boligen kan omfatte såvel forbedringer som boligændringer. Forbedringer giver ret til godtgørelse og kan ikke kræves retableret. Boligændringer giver ikke ret til godtgørelse og kan kræves retableret ved fraflytning. 115 Socialministeriet har i et svar til Københavns Kommune imidlertid tilkendegivet, at ændring i rumantal skal forelægges den respektive tilsynskommune. 160

23 Eksempler på forbedringer uden for boligen er en altan, glas inddækning af en altan, en terrasse, en have, et indgangsparti, en udestue, en carport. Eksempler på boligændringer uden for boligen er f.eks. ændring af farven på et altangulv eller udskiftning af flisebelægning. Alle tilladte råderetsarbejder uden for boligen skal nedfældes i afdelingens råderetskatalog. Råderetskataloget beskrives nærmere straks nedenfor. Fælles ting/anlæg uden for boligerne kan ikke ændres som en konsekvens af råderetten. Det gælder f.eks. ejendommens tag, vinduer, legepladser, m.m. Det er afdelingsmødet (boligafdelingen), som i fællesskab med boligorganisationens ledelse har kompetencen til at træffe beslutninger om forhold, der berører alle beboere. Boligorganisationens bestyrelse skal endvidere godkende mødets beslutninger vedrørende råderetten uden for boligerne, jf. driftsbekendtgørelsens 82, stk. 3. 3) Hovedregler for råderetten Der kan opstilles fem hovedregler, som gælder for alle sager om råderet: Første hovedregel: De generelle betingelser Forbedringer af boligen skal være rimelige og hensigtsmæssige. De må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens karakter af ældre- eller handicapvenlig bolig. Arbejdet skal laves håndværksmæssigt korrekt. Visse ting skal altid udføres af autoriserede håndværkere. Det gælder især for el-arbejde og vand-, varme- og sanitetsarbejde (VVS). Den enkelte beboer må gerne selv lave gør-det-selv-arbejde. Det færdige resultat skal dog være håndværksmæssigt kva- 161

24 En beboer i Herlev fik sat nyt vindue i gavlen. Værelset blev lysere og mere anvendeligt. Foto: Thomas Brolyng Steen. litetsarbejde. Gør-det-selv-arbejde regnes ikke med, når værdien af et råderetsarbejde opgøres. Det er normalt at kræve, at ejendomskontoret skal have ekstra fliser/klinker leveret, når en beboer vil have et nyt køkken og badeværelse. Det koster beboeren lidt ekstra i materialer, men det er sandsynligvis også beboeren selv, som vil få glæde af dette reservelager. Fliser og klinker kan gå i stykker, og der skal være noget at skifte ud med i de følgende år. Anden hovedregel: Beboeren anmelder eller ansøger Beboeren skal altid sende en anmeldelse eller en ansøgning til boligorganisationen, når han eller hun vil anvende råderetten, og beboeren skal så afvente et svar fra boligorganisationen, inden man går i gang med arbejdet. Anmeldelse bruges ved forbedringer inde i boligen, ved ændringer af skillevægge og ved råderet uden for boligen. Derimod skal der ansøges om at foretage boligændringer inde i boligen, som ikke er forbedringer. Grunden til at man kun skal anmelde i de første to tilfælde er, at det er beboerens ret at bruge råderetten. 162

25 I det sidste tilfælde kræves en ansøgning. Her kan den enkelte beboer og boligorganisationen indgå en skriftlig aftale om bestemte arbejder. Ansøgningen kan dog også afvises. Boligorganisationen kan vælge at uddelegere kompetencen til at behandle ansøgninger til det enkelte afdelingsmøde, der også i råderetskataloget kan have fastlagt generelle retningslinjer for udførelse af bestemte ændringsarbejder i det lejede. Tredje hovedregel: Beboeren skal have svar inden 8 uger Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før beboeren har hørt fra boligorganisationen (administrationen). Svaret til beboeren bør altid gives i skriftlig form. Hvis beboeren ikke har fået et skriftligt besked, senest 8 uger efter at boligorganisationen har modtaget en anmeldelse, kan beboeren tage hul på sit projekt uden tilladelse. Juli måned tælles dog ikke med, når boligorganisationens svarfrist på 8 uger beregnes, jf. driftsbekendtgørelsens 86, stk. 2. Fjerde hovedregel: Forbedringer giver ret til godtgørelse Alle forbedringer indenfor i boligen giver beboeren ret til en økonomisk godtgørelse, hvis han eller hun senere flytter. Undtagelsen fra reglen er de tilfælde, hvor der er tale om særligt energiforbrugende foranstaltninger som f.eks. spabad o.l. Forbedringer skal desuden repræsentere ændringer af boligen, der øger det lejedes værdi. F.eks. et nyt køkken, en ny udestue, en carport. Forbedringer af boligen kan aldrig kræves retableret, når en beboer skal flytte. Femte hovedregel: Boligændringer kan kræves retableret En boligafdeling kan kræve retablering af boligen ved fraflytning i de tilfælde, hvor beboeren har udført boligændringer, der således ikke er en forbedring. 163

26 I boligafdelingens råderetskatalog skal det stå klart, om et bestemt stykke arbejde medfører en pligt til retablering ved fraflytning, eller om det ikke gør. Det samme gælder individuelle tilladelser til udførelse af ændringsarbejder. Hvis boligafdelingen kræver retablering ved fraflytning, kan det forlanges, at beboeren skal betale et depositum til afdelingen. Målet er at sikre, at der rent faktisk er penge til at udføre arbejdet. Konsekvensen kan i modsat fald være, at de øvrige beboere i afdelingen må betale for retableringen over huslejen. 4) Råderetskataloget I råderetskataloget samles alle oplysninger om, hvad man har lov til at gøre - inde i og uden for boligen - udover den almindelige råderet. Råderetskataloget drøftes og tilpasses den enkelte boligafdeling og skal forelægges og godkendes på et afdelingsmøde. Efterfølgende skal det godkendes af boligorganisationens bestyrelse. En beboer kan altid trygt forbedre eller forandre sin bolig efter gældende råderetskatalog. Når der vedtages et nyt råderetskatalog, har det aldrig tilbagevirkende kraft. Råderetskataloget bør altid løbende ajourføres for at være tidssvarende. 5) Lejetillæg i forbindelse med udførelse af råderetsarbejder De råderetsarbejder, der giver beboeren ret til økonomisk godtgørelse ved fraflytning, tilhører boligorganisationen. Det er derfor også boligorganisationen, der er ansvarlig for den fremtidige vedligeholdelse af den ny indretning. Og boligorganisationen kan i medfør af lov om leje af almene boliger 39, stk. 2, opkræve en lejeforhøjelse til dækning af de særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, som beboerens forbedring skønnes at medføre. Også senere beboere, der overtager lejemålet med forbedringen, kan afkræves dette lejetillæg. 164

27 Lejetillæg kan ligeledes kræves i alle tilfælde, hvor en beboer uden ret til økonomisk godtgørelse og uden pligt til retablering ved fraflytning efterlader lejemålet med ændringer, der fremover vil medføre ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter for afdelingen. 6) Godtgørelse Det er beboeren, som betaler for forbedringer/forandringer efter råderetten. En beboer opnår dog ret til en økonomisk godtgørelse ved fraflytning, hvis beboeren har udført forbedringer, der er anmeldt efter råderetsreglerne og håndværksmæssigt korrekt lavet. Når man skal udregne en eventuel godtgørelse ved fraflytning, gælder det at: kr. er det maksimale beløb, som kan opnås i godtgørelse ved fraflytning (2011-tal). Beløbet reguleres årligt efter udviklingen i nettoprisindekset. Boligorganisationen og kommunen kan dog aftale, at dette beløb kan hæves med op til kr. (2011-tal). Det beregnede godtgørelsesbeløb nedskrives over år alt efter en vurdering af forbedringens levetid. I det beregnede godtgørelsesbeløb fratrækkes en eventuel værdi af den eksisterende installation (det gamle køkken er måske stadigvæk noget værd, når et nyt køkken installeres) 116. Værdien af egen arbejdskraft (gør-det-selv-arbejde) tæller ikke med ved værdiansættelsen. Når en ny beboer skal flytte ind i en bolig, hvor der er sket en forbedring efter råderetten, skal den nye beboer enten: Betale for hele forbedringen med det samme (den nedskrevne værdi kontant). 116 Råderetten giver ikke beboeren mulighed for at få godtgørelse for at lave særligt energiforbrugende installationer - det kan f.eks. være udgiften til spabad eller lign. 165

28 Eller acceptere en midlertidig huslejeforhøjelse over et bestemt antal måneder (afdelingen finansierer, og beboeren afdrager). Der har undertiden været rejst det argument imod råderetten, at brugen kan gøre boligerne svære at leje ud, fordi lejen bliver for høj som følge af råderetsarbejderne. Det er dog kun i situationer med udlejningsvanskeligheder i afdelingen kombineret med meget dyre råderetsarbejder, at det kan blive et problem, men boligorganisationen kan ikke med henvisning hertil som sådan nægte beboeren at udføre forbedringer. Er råderetsarbejdet udført og godkendt før den 1. juli 2005, finder godtgørelse sted efter de tidligere regler, som fremgår af figur 13. Socialministeriet har ikke reguleret de tidligere gældende satser siden ) Konflikter Hvis boligorganisationen og en beboer ikke kan blive enige om løsningen i en sag om råderet, er det muligt for begge parter at inddrage beboerklagenævnet i kommunen. Alle sager om råderet kan behandles. Se nærmere om beboerklagenævnet i afsnit Installationsretten Beboere i en almen bolig har efter lov om leje af almene boliger 35 og 36 ret til at udføre såkaldte sædvanlige installationer i boligen. Det vil sige, at beboeren f.eks. kan installere en opvaskemaskine eller en vaskemaskine. Det er dog en forudsætning, at installationen er lovlig og kan lade sig gøre rent praktisk (med afløb og m.h.t. el-kapaciteten i boligen). Denne ret gælder alle hårde hvidevarer, ekstra telefonstik, stik til computer, tv-antenne eller parabol. Specielt mht. antenner og paraboler gælder det, at opsætning skal ske efter boligorganisationens anvisning. 166

29 Figur 13 Indholdet i råderetten før og efter den 1. juli 2005 Før Nu (efter den 1. juli 2005) Hvad må man lave om Nærmere fastsatte Alle forbedringer, som inde i boligen? forbedringer ikke forhindrer, at (positivlisten) boligen kan genudlejes som almen bolig eller Yderligere forbedringer er umulig af bygningsog boligændringer ved- mæssige eller praktiske taget af boligafdelingen årsager Opsætte og nedtage ikkebærende skille vægge Andre boligændringer ved taget af boligafde lingen Hvad må man lave om Forbedringer og bolig- Forbedringer og bolig - uden for boligen? ændringer vedtaget af ændringer vedtaget af boligafdelingen boligafdelingen Omfatter råderetten Ja Nej, hvidevarer er nu hvidevarer? kun omfattet af installationsretten Anmeldelse af eller ind - Ja Ja hentning af tilladelse til arbejdet, før man går i gang? Godkendelse af det Ja Ja færdige arbejde? Maksimal godtgørelse kr kr. *) (reguleres) Minimumsgodtgørelse kr. Ingen Bundfradrag kr. Ingen Nedskrivningsperiode 10 år (forbedringers værdi år efter vurdering falder med 10 % om året) af forbedringens levetid Satserne er pr. 1. januar *) Den maksimale godtgørelse er kr., hvis det er aftalt med kommunalbestyrelsen. 167

30 Installationsretten giver ikke ret til nogen godtgørelse, når beboeren flytter. Til gengæld er installationen beboerens personlige ejendom, og beboeren kan tage den med sig ved fraflytning, eksempelvis hvis beboeren har købt og fået installeret en opvaskemaskine. Boligorganisationen kan kræve retablering ved fraflytning og et depositum som sikkerhed for, at retableringen sker. Det kan være, at f.eks. et hul i en mur skal udbedres, eller at et køkkenskab skal genmonteres. Beboeren skal meddele boligorganisationen det, hvis han eller hun har tænkt sig at tilslutte f.eks. en vaskemaskine eller en opvaskemaskine. Nyt og større køkken. Her i Stilledal, Samvirkende Boligselskaber. Foto: Olav Kirchhoff. Det er det mest hensigtsmæssige, hvis man i boligafdelingen i råderetskataloget skriver om installationsretten og de praktiske forhold omkring denne, dvs. eventuelle tekniske begrænsninger og krav om depositum eller forsikring. 168

31 Især retten til at sætte antenne eller parabol op kan give anledning til spørgsmål. Lokale forhold kan godt kræve forskellige løsninger fra bygning til bygning. Hovedprincippet er dog, at den enkelte beboer har ret til at sætte en antenne/ parabol op, og at boligorganisationen skal anvise en rimelig placering 117. Gælder der for ejendommen et særligt forbud mod opsætning af antenner visse steder, f.eks. på grund af en lokalplan eller fordi bygningen er fredet, skal sådanne bestemmelser respekteres. Boligorganisationen må her - om muligt - anvise lovlige og relevante steder til opsætning af antenner. Beboerklagenævnet kan tage stilling til sager om, hvorvidt en parabol er opsat ulovligt Individuelle moderniseringer kollektiv råderet Begrebet individuelle moderniseringer kom frem i slutningen af 1990 erne og er siden da blevet en meget populær måde at forbedre boligen på. Ordningen er p.t. beskrevet i lov om almene boliger 37 b. Ordningen går ud på, at afdelingsmødet vedtager, at visse forbedringsarbejder kan udføres, f.eks. glasinddækning af altaner. Det vedtages samtidigt, at arbejdet skal udføres, i takt med at beboerne ønsker det, så beboerne ikke påduttes uønskede forbedringer 118. Reglerne om individuelle moderniseringer åbner mulighed for forbedringer af især køkkener, badeværelser og altaner. Boligafdelingen finansierer moderniseringen, og de beboere, som siger ja til f.eks. at få nyt køkken, betaler en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen gælder typisk i år, og den skal 117 Se hertil UfR V, hvor udgifterne ved montering af antennen efter udlejers anvisning (ca kr.) væsentligt oversteg, hvad lands - retten anså for rimeligt. Derimod fik boligorganisationen i UfR V medhold i, at det var i orden at anvise opsættelse af antenne et sted, hvor det ville medføre udgifter for beboeren på ca kr. 118 Herved undgås den situation, der forelå i UfR Ø, hvor to beboere trods protester måtte finde sig i at få udskiftet deres gamle køkkener. 169