Høring vedrørende håndbog for beskikkede bygningssagkyndige

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Høring vedrørende håndbog for beskikkede bygningssagkyndige"

Transkript

1 Til parterne på høringslisten Dato: 9. februar 2012 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: Sagsbehandler: Lovsekretariatet Peter Møller Høring vedrørende håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Vedlagt fremsendes udkast til revideret håndbog for beskikkede bygningssagkyndige, idet Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skal anmode om eventuelle bemærkninger hertil. Det har været et væsentligt hensyn med revisionen af håndbogen, at branchen for beskikkede bygningssagkyndige og interessenterne i huseftersynsordningen til stadighed finder håndbogen relevant for de bygningssagkyndiges daglige arbejde. Håndbogen skal fortsat være det vigtigste vejledningsredskab for de bygningssagkyndige. Der er således sket en opbrydning, omstrukturering og gennemskrivning af den nuværende håndbog. Herunder er de senere års præciseringer af retningslinjer og vejledninger for de bygningssagkyndiges virke er inddraget i håndbogen. Endvidere er indarbejdet de nye krav til tilstandsrapporterne og de bygningssagkyndiges opgaver ved bygningsgennemgangen, der følger af vedtagelsen af lov nr. 609 af 14. juni 2011 (Revision af huseftersynsordningen) og bekendtgørelse nr. 18 af 13. januar 2012 om huseftersynsordningen, der begge træder i kraft den 1. maj Dette gælder navnlig: at tilstandsrapporterne fremover skal indeholde oplysninger om restlevetiden på husets tag, at der sammen med tilstandsrapporten skal udleveres en generel hustypebeskrivelse, at der sker en ny opbygning af de enkelte konstruktionsdele og at der indføres en administrativ overgangsordning, hvorefter den bygningssagkyndige får mulighed for at udarbejde et tillæg til de tilstandsrapporter der er udarbejdet eller fornyet mindre end 6 måneder før den 1. maj Den reviderede håndbog forventes udstedt primo marts 2012 og vil træde i kraft samtidig med de nye regler vedrørende huseftersynsordningen den 1. maj Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skal anmode om eventuelle bemærkninger senest tirsdag den 28. februar Eventuelle bemærkninger bedes sendt pr. til Der vedlægges til orientering en liste over hørte myndigheder og organisationer mv. Gammel Mønt Købehavn K T E

2 Sammen med udkastet til revideret håndbog for beskikkede bygningssagkyndige vedlægges et udkast til ny teknisk ståbi. Ståbien er et hjælpeværktøj for de beskikkede bygningssagkyndige ved bygningsgennemgangen. I forhold til den tidligere udgave af Ståbien er der sket en mere systematisk samling af det tilgængelige byggetekniske baggrundsviden. Endvidere er der for hver enkelt bygningsdel indarbejdet en tidslinje, der viser udviklingen i byggeskik og samtidig giver et overblik over de byggetekniske forhold, som erfaringsmæssigt kan give anledning til risiko for skade eller indikation af, at en skade er under udvikling. Den tekniske ståbi er efter aftale med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter udarbejdet af Statens Byggeforskningsinstitut. Udarbejdelse af den tekniske ståbi er sket under inddragelse af en referencegruppe sammensat af beskikkede bygningssagkyndige og repræsentanter fra Danske Arkitektvirksomheder, Byggeskadefonden, BvB (Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse), Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, Selskabet for Syns- og Skønsmænd, Associerede Danske Arkitekter, Byg ERFA, Forbrugerrådet, Forsikring & Pension, Danske Boligadvokater og danskbyggeskik.dk. Med venlig hilsen Frank Bundgaard Afdelingschef 2 af 2 Gammel Mønt Købehavn K T E

3 Høringsliste Advokatrådet Danske Advokater/Danske Boligadvokater Forsikring & Pension Dansk Byggeri Tekniq Dansk Ejendomsmæglerforening Forbrugerrådet Energistyrelsen Sikkerhedsstyrelsen Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og Energikonsulenter Foreningen af Rådgivende Ingeniører Danske Arkitektvirksomheder Associerede Danske Arkitekter Håndværksrådet Parcelhusejernes Landsforening Realkreditrådet

4 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Forord 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag 1.00 Huseftersynsordningens formål 1.01 Institutioner i huseftersynsordningen Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Huseftersynsordningens sekretariatet 1.02 IT-systemer HEWEB HEREV Boligejer.dk 1.03 Lovgivning 2. Erhvervet som beskikket bygningssagkyndig 2.00 Generelt 2.01 Beskikkelse og genbeskikkelse 2.02 Mentorordning 2.03 Høj faglighed og uvildig 2.04 Momsregistrering og ansvarsforsikring 2.05 Bestilling af tilstandsrapporter 2.06 Vederlag for huseftersyn 2.07 Andre ydelser i forbindelse med huseftersynet 2.08 Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Klagesager Klagesager der giver grundlag for en disciplinærsag Kvalitetskontrol af de bygningssagkyndiges arbejde Administrativ kontrol 2.09 Offentliggørelse 3. Ejendomme omfattet af ordningen Ejendomme omfattet af huseftersynsordningen 3.01 Omfanget af huseftersynet på visse ejendomme 4. Grundlæggende begreber og retningslinjer for huseftersynet Huseftersynets formål 4.02 Bygningsgennemgangen 4.03 Tilstandsrapporten 4.04 Skadesbegrebet 4.05 Karakterskalaen

5 4.06 Undersøgelsesmetoder, og værktøjer i forbindelse med visuelt eftersyn 4.07 Videregående undersøgelser uden for ordningen 5. Huseftersynets forberedelse, gennemførelse og rapportering Forberedelsen af huseftersynet 5.02 Grundlaget for bygningsgennemgangen Inddeling af ejendommen i bygninger og bygningsafsnit Afgrænsning af bygningsgennemgangens omfang 5.03 Bygningsgennemgangen Opmærksomhedspunkter ved de enkelte bygningsdele 5.04 Tilstandsrapporten punkt for punkt Forside Vigtige oplysninger om huseftersynet Tilstandsrapport for ejendommen Sælger Følgende materiale forelå Bygningsbeskrivelse Bemærkninger Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen Generelle kommentarer til bygningernes tilstand Rapportering af bygningens tilstand Formidling af bygningsgennemgangens registreringer Beskikket bygningssagkyndig Sælgers oplysninger om ejendommen Bygningskonstruktioner, oplysninger til ejerskifteforsikring Allonge 6. Når huseftersynet er gennemført Indberetning af tilstandsrapporten 6.01 Fortrydelsesret på tilstandsrapporter 6.02 Fornyelse af en tilstandsrapport Honorar for fornyelse 6.03 Hvordan kan en bygningssagkyndig rette fejl i en indberettet tilstandsrapport? Allonge 6.04 Udarbejdelse af tillæg Honorar for tillæg 6.05 Statistisk bearbejdning af rapporter 6.06 Erstatningskrav og nævnssager rejst mod den bygningssagkyndige 7. Ståbi 8. Tilstandsrapport der ikke er udfyldt

6 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag 1.00 Huseftersynsordningens formål 1.01 Institutioner i huseftersynsordningen Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Huseftersynsordningens sekretariatet 1.02 IT-systemer HEWEB HEREV Boligejer.dk 1.03 Lovgivning 1.00 Huseftersynsordningens formål Huseftersynsordningen har eksisteret siden 1. januar Ordningen er frivillig, men anvendes i ca. 95 pct. af alle handler med enfamiliehuse, og i 2010 blev der indberettet ca tilstandsrapporter. Huseftersynsordningens hovedformål er at beskytte køber og sælger mod problemer med mangler ved fast ejendom i forbindelse med køb og salg. Huseftersynet foretages altid af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Eftersynet har til formål at vise i hvilket omfang, bygningernes tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende intakte bygninger af samme alder. På baggrund af huseftersynet udarbejdes en tilstandsrapport, som kan danne grundlag for tilbud på en ejerskifteforsikring. Sælger har ansvaret for ejendommens tilstand i 10 år efter salget, og dermed også ansvaret for de skjulte fejl og mangler, der måtte vise sig i denne periode. Sælger kan blive fritaget for sit 10-årige ansvar, hvis sælger fremviser en tilstandsrapport (og en elinstallationsrapport), et tilbud om en ejerskifteforsikring, og et tilbud om at sælger betaler halvdelen af forsikringspræmien, før køber underskriver købsaftalen. Ejerskifteforsikringen vil således beskytte køber mod de eventuelle skjulte fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Tilbuddet om en ejerskifteforsikring udarbejdes af et forsikringsselskab på baggrund af tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringen giver således mulighed for at opnå dækning for skader, der er ukendte for køber på købstidspunktet. Dækningens omfang vil fremgå af tilbuddet og forsikringsbetingelserne. Uanset at der er tegnet en ejerskifteforsikring, så vil sælger dog stadig være ansvarlig for: forhold uden for bygningerne (f.eks. forurenet jord), forhold, der strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter,

7 forhold som sælger bevidst eller groft uagtsomt har afgivet ukorrekte oplysninger om i forbindelse med huseftersynet eller handlen, forhold som sælger har stillet en særskilt garanti for Tilstandsrapporten kan få betydning for den pris, sælger kan opnå for ejendommen, da prisen bl.a. kan afhænge af de resultater, den bygningssagkyndige er kommet frem til og de bemærkninger, han giver i sin tilstandsrapport. Med en tilstandsrapport i hånden får køberen et hjælpemiddel til at vurdere ejendommens kvalitet og reelle værdi og samtidig med et overblik over hvilke eventuelle reparationer, der skal foretages på ejendommen. Køber bliver herudover bekendt med, om der er forhold i ejendommen, som ikke umiddelbart kan bedømmes af en bygningssagkyndig fordi en visuel besigtigelse ikke er mulig Institutioner i huseftersynsordningen Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter blev etableret den 3. oktober 2011 ved kongelig resolution og varetager en række opgaver inden for bl.a. by- og boligområdet, herunder huseftersynsordningen. Ministeriet har ansvaret for forvaltning af huseftersynsordningen og har herunder bl.a. beslutningskompetence vedrørende beskikkelse og genbeskikkelse samt fratagelse af beskikkelse for bygningssagkyndige. Ministeriet varetager i den forbindelse partshøring af ansøgere og bygningssagkyndige. Information om ministeriet findes på Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige behandler klager over tilstandsrapporter og behandler desuden disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige, blandt andet på baggrund af den løbende kvalitetskontrol (teknisk revision) af de beskikkede bygningssagkyndiges arbejde. Læs mere i kapitel 2.08 om erhvervet som beskikket bygningssagkyndig. Nævnets sekretariat er placeret i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Information om nævnet findes på Huseftersynsordningens sekretariatet

8 Sekretariatet for huseftersyn (HE-sekretariatet) varetager den løbende administration af huseftersynsordningen på vegne af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Sekretariatet drives af en ekstern leverandør. Teknologisk Institut varetager opgaven fra 1. februar HE-sekretariatet vejleder om ordningens regelsæt, og vejleder ansøgere om, hvordan man kan blive beskikket som bygningssagkyndig. Sekretariatet behandler desuden ansøgninger om beskikkelse og genbeskikkelse samt administrerer optagelseskurser og informationsmøder for ministeriet. På vegne af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter fakturerer HE-sekretariatet desuden gebyrer for indberetning af tilstandsrapporter, beskikkelse, genbeskikkelse og kursusdeltagelse. HE-sekretariatet står for opdateringen af hjemmesiden hvor der findes relevant information til brug for erhvervet som bygningssagkyndig. På kan man ansøge om at blive bygningssagkyndig, og det er også her, at Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige findes og kan hentes i sin seneste version. Som bygningssagkyndig kan man henvende sig til sekretariatet, hvis man har spørgsmål om huseftersynsordningen. Spørgsmål til huseftersynsordningen kan eventuelt også findes på listen med hyppigt stillede spørgsmål og svar eller i de nyhedsbreve, der jævnligt udsendes IT-systemer HEWEB HEWEB er et webbaseret indberetningssystem af de tilstandsrapporter de bygningssagkyndige udarbejder. HEWEB gemmer alle de tilstandsrapporter, der udarbejdes i en samlet database. I HEWEB er det muligt at indtaste en kladde til tilstandsrapporten direkte i systemet. Når den bygningssagkyndige er færdig med sit arbejde, godkendes kladden og der indberettes en tilstandsrapport i HEWEB. Tilstandsrapporten kan derefter ikke længere ændres, men der kan tilføjes allonger inden for tilstandsrapportens gyldighedsperiode på 6 måneder. Se mere om allonger i kapitel Den bygningssagkyndige kan til enhver tid finde tidligere indberettede tilstandsrapporter ved søgning i HEWEB på ejendomsoplysninger fra BBR eller tilstandsrapport. Indberettede tilstandsrapporter overføres via en webservice til hvor de er tilgængelige for ejeren af ejendommen HEREV

9 Kvaliteten af tilstandsrapporterne kontrolleres løbende af Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Kontrolarbejdet understøttes af systemet HEREV. HEREV henter de tilstandsrapporter, der skal kontrolleres, i HEWEB via webservices. Hvis en tilstandsrapport udtrækkes til teknisk revision vil det være i HEREV, at man som bygningssagkyndig kan afgive et høringssvar Boligejer.dk Boligejer.dk er en portal, der samler information om fast ejendom. Den er primært rettet mod ejere, der køber, sælger og vedligeholder ejendomme. På Boligejer.dk kan man finde en offentlig tilgængelig liste over beskikkede bygningssagkyndige. Listen tillige viser, om en bygningssagkyndig har en advarsel, fået en bøde eller fået inddraget eller frakendt sin beskikkelse. Se mere på Lovgivning Følgende love og bekendtgørelser regulerer huseftersynsordningen: Lov om beskikkede bygningssagkyndige m.v. regulerer erhvervet som beskikket bygningssagkyndig samt disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Bekendtgørelse om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige beskriver de nærmere bestemmelser for nævnets virke. Bekendtgørelse om huseftersynsordningen beskriver de nærmere bestemmelser om erhvervet som beskikket bygningssagkyndig og kravene til bygningsgennemgang og indberetning af tilstandsrapporter. Lov om revision af huseftersynsordningen beskriver de nye ændringer til tilstandsrapporten og træder i kraft 1. maj Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. regulerer blandt andet forhold omkring udarbejdelse af tilstandsrapporter Bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelsen) regulerer blandt andet reglerne for, hvordan tilstandsrapporter kan rekvireres (se især 9 og 10)

10 2. Erhvervet som beskikket bygningssagkyndig Generelt 2.01 Beskikkelse og genbeskikkelse 2.02 Mentorordning 2.03 Høj faglighed og uvildig 2.04 Momsregistrering og ansvarsforsikring 2.05 Bestilling af tilstandsrapporter 2.06 Vederlag for huseftersyn 2.07 Andre ydelser i forbindelse med huseftersynet 2.08 Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Klagesager Klagesager der giver grundlag for en disciplinærsag Kvalitetskontrol af de bygningssagkyndiges arbejde Administrativ kontrol 2.09 Offentliggørelse 2.00 Generelt En gyldig tilstandsrapport skal være udarbejdet af en bygningssagkyndig, der er beskikket af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. De nærmere regler om beskikkelse og virksomheden som bygningssagkyndig fremgår af lov om beskikkede bygningssagkyndige og bekendtgørelse om huseftersynsordningen. Beskikkelsen som bygningssagkyndig er personlig. Den beskikkede bygningssagkyndige er derfor personligt ansvarlig for eventuelle ansvarspådragende handlinger/forsømmelser. I modsætning til energimærkeordningen er der ikke en offentlig firmacertificering og relationen mellem den beskikkede bygningssagkyndige og dennes eventuelle arbejdsgiver har ingen betydning for vurdering af det arbejde, der udføres af beskikkede bygningssagkyndige i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporter. Kvaliteten af den bygningssagkyndiges arbejde og vurderingen af, om der er begået fejl vurderes alene ud fra retningslinjerne i denne håndbog og den praksis, der er opbygget i den løbende kvalitetskontrol (teknisk revision) af tilstandsrapporter og ved behandling af forbrugerklager over tilstandsrapporter Beskikkelse og genbeskikkelse For at blive beskikket som bygningssagkyndig skal kravene i 4 i bekendtgørelse om huseftersynsordningen opfyldes: 1. Man skal have en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra Danmarks Tekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne, en af statens to arkitektskoler, bygningskonstruktøruddannelsen eller tilsvarende dansk eller udenlandsk uddannelse. 2. Man skal have mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring inden for de sidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri. 1

11 3. Man skal have deltaget i huseftersynsordningens optagelseskursus og bestået en skriftlig optagelsesprøve. 4. Man skal være momsregistreret, eventuelt sådan at virksomheden, som den bygningssagkyndige er ansat i, er momsregistreret. 5. Man skal være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet. Forsikringen skal dække i mindst 5 år efter den overtagelsesdato, der er aftalt mellem sælger og køber. Forsikringen kan dog længst gælde i 6 år fra tilstandsrapportens datering. 6. Man må ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden til det offentlige overstiger kr., hvis der er indgået en afdragsordning med den pågældende for den del af gælden, der overstiger kr., eller man har stillet sikkerhed. 7. Man må ikke have fået sin beskikkelse som bygningssagkyndig inddraget inden for de sidste 3 år, hvis inddragelsen er sket på grund af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Man må heller ikke have fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig. 8. Være myndig og ikke under værgemål efter værgemålslovens 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens 7. Beskikkelsen som bygningssagkyndig udløber efter 3 år, men der er mulighed for at få den fornyet, hvis man opfylder kravene i 4, stk. 1, nr. 1-2 og nr. 4-8 i bekendtgørelse om huseftersynsordningen. Ved fornyelse (genbeskikkelse) skal den bygningssagkyndige dokumentere mindst 5 års erhvervserfaring inden for de sidste 10 år med bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri. Dette krav anses for at være opfyldt, hvis den bygningssagkyndige har indberettet mindst 60 tilstandsrapporter i en periode på 3 år inden ansøgningen om genbeskikkelse. Ministeriet for by, bolig og landdistrikter kan altid bestemme, at den bygningssagkyndige som betingelse for genbeskikkelse skal bestå en skriftlig genbeskikkelsesprøve. Ansøgningen om genbeskikkelse skal ske til HE-sekretariatet senest 4 måneder før beskikkelsens udløb. Hvis ansøgningen ikke er modtaget før beskikkelsens udløb, vil den bygningssagkyndiges adgang til HEWEB blive spærret, og der vil ikke være mulighed for at indberette flere tilstandsrapporter før en eventuel genbeskikkelse. Hvis ansøgningen ikke er modtaget senest 1 år efter beskikkelsens ophør, vil ansøgningen blive behandlet som en nybeskikkelse Mentorordning Ved de 3 første huseftersyn efter beskikkelsen som bygningssagkyndig, skal den nybeskikkede bygningssagkyndige være ledsaget af en erfaren beskikket bygningssagkyndig (mentor), der har 2

12 mindst 3 års erfaring med udfærdigelse af tilstandsrapporter. Mentoren må ikke være optaget på listen på over bygningssagkyndige, der har fået tildelt en advarsel eller en bøde, eller har fået inddraget eller frakendt sin beskikkelse. Ved huseftersynet udfører den nybeskikkede bygningssagkyndige bygningsbesigtigelsen og registrerer skader samt tegn på skader. Det er også den nybeskikkede bygningssagkyndige, der indberetter tilstandsrapporten i eget navn. Den beskikkede bygningssagkyndig (mentor) deltager i bygningsbesigtigelsen, vejleder den nybeskikkede bygningssagkyndige i tilfælde af tvivl og gennemlæser tilstandsrapporten, inden den endelig indberettes. Den beskikkede bygningssagkyndige (mentor) underskriver mentorerklæring, hvor mentors navn og HE-nr. samt den nybeskikkedes bygningssagkyndiges navn og HE-nr. fremgår. Ejendommens adresse, kommune og ejendomsnummer, HE-rapport løbenummer samt besigtigelsesdato skal også skrives på mentorerklæringen. Mentorerklæringen fremsendes herefter til HE-sekretariatet, som journaliserer den på den bygningssagkyndiges beskikkelsessag Høj faglighed og uvildig Den bygningssagkyndige skal fungere som en neutral og uafhængig rådgiver. Det er derfor vigtigt, at den bygningssagkyndige giver et objektivt billede af de forhold, som er undersøgt. Den bygningssagkyndige skal derfor være uvildig i den enkelte sag og være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig. Ved gennemgangen af en bygning skal den bygningssagkyndige følge de krav til huseftersynet, som fremgår af denne håndbog. Det er vigtigt, at den bygningssagkyndige er fortrolig med indholdet af håndbogen, og desuden holder sig orienteret om de seneste nyheder, der har betydning for arbejdet. Den bygningssagkyndige skal ligeledes deltage i obligatoriske kurser og møder om huseftersynsordningen. HE-sekretariatet udgiver nyhedsbreve, der indeholder obligatoriske nyheder om forhold, som den bygningssagkyndige skal overholde i forbindelse med hvervet som beskikket bygningssagkyndig. Desuden indeholder nyhedsbrevene en almen del med orienterende stof. Nyhedsbrevene udgives elektronisk og findes på HE-sekretariatets hjemmeside Den bygningssagkyndige skal derfor altid holde HE-sekretariatet opdateret med hensyn til sine aktuelle kontaktoplysninger, herunder mail-adresse Momsregistrering og ansvarsforsikring Den bygningssagkyndige skal være momsregistreret. Kravet kan opfyldes ved, at virksomheden, hvor den bygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret. Den bygningssagkyndige skal også være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet. Forsikringen skal dække i mindst 5 år efter den overtagelsesdato, der er aftalt mellem sælger og køber. Forsikringen kan dog længst gælde i 6 år fra tilstandsrapportens datering. 3

13 Det er et ubetinget krav til beskikkelsen, at den bygningssagkyndige altid er dækket af en ansvarsforsikring ved indberetning af tilstandsrapporter. Kravet er ufravigeligt, da det skal sikre, at køber og sælger får dækning for økonomiske tab i de sjældne, men alvorlige tilfælde, hvor den bygningssagkyndige overser skader i sin bygningsgennemgang. Den bygningssagkyndige kan blive mødt med et krav om erstatning, og her skal ansvarsforsikringen dække for den bygningssagkyndige. Hvis den bygningssagkyndige udarbejder tilstandsrapporter uden at være forsikringsdækket, udsættes køber og sælger for en potentielt meget alvorlig økonomisk risiko. Dette kan medføre enten, at den pågældende bygningssagkyndige indbringes for Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige, eller at Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter nægter den pågældende genbeskikkelse, fordi den pågældende i stilling eller erhverv har udvist en sådan adfærd, der giver grund til at antage, at den pågældende ikke vil drive virksomheden som beskikket bygningssagkyndig på forsvarlig måde Bestilling af tilstandsrapporter Hvis sælger vil gøre brug af huseftersynsordningen, er det også sælgers ansvar at fremlægge en gyldig tilstandsrapport ved salg af en ejendom. Som udgangspunktet bestiller sælger selv en tilstandsrapport hos den bygningssagkyndige f.eks. ved at søge en bygningssagkyndig frem på Alternativt kan ejendomsmægleren efter aftale med sælger rekvirere en tilstandsrapport via et forsikringsselskab, der udbyder ejerskifteforsikringer. Sælgers ejendomsmægler må ikke bestille en tilstandsrapport direkte fra en bygningssagkyndig, jf. bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom (Formidlingsbekendtgørelsen). Ejendomsmægleren skal henvise sælger til relevant informationsmateriale fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om huseftersynsordningen. Ejendomsmægleren skal også henvise til lister over bygningssagkyndige på Ejendomsmægleren må ikke i den sammenhæng henlede sælgers opmærksomhed på bestemte bygningssagkyndige, men skal tværtimod rådgive sælger om dennes mulighed for selv at finde en bygningssagkyndig fra listen. Den bygningssagkyndige må ikke modtage en bestilling af en tilstandsrapport fra sælgers ejendomsmægler. Desuden skal den bygningssagkyndige oplyse i tilstandsrapporten, hvis den sagkyndige har samarbejdsaftaler med forsikringsselskaber eller andre med interesse i den aktuelle ejendomshandel. Det er muligt at pålægge både sælgers ejendomsmægler og den bygningssagkyndige et ansvar, hvis reglerne om bestilling af tilstandsrapporter ikke overholdes. Sager vedrørende ejendomsmæglere kan indbringes for Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere og sager vedrørende beskikkede bygningssagkyndige kan indbringes for Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Vederlag for huseftersyn 4

14 Vederlaget for huseftersynet aftales individuelt mellem den bygningssagkyndige og ejeren af ejendommen. Vederlaget skal dog overholde de maksimale grænser, som er fastsat af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter og fremgår af bilag 1 til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen. Huseftersynet og tilstandsrapporten udføres pr. ejendom (se definition af begrebet i kapitel 3), og vederlagsstørrelsen bestemmes dels af det samlede bygningsareal på BBR og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen hovedhuset er opført. For hver tilstandsrapport, den bygningssagkyndige udarbejder, opkræver HE-sekretariatet et administrationsgebyr. Administrationsgebyret kan af den bygningssagkyndige lægges til vederlaget, som opkræves for udarbejdelsen af tilstandsrapporten. I bilag 1 til bekendtgørelsen fremgår det, at både vederlag og administrationsgebyr skal tillægges moms, inden en faktura sendes til forbrugeren. Det er imidlertid muligt at undlade at lægge moms på administrationsgebyret. Det er dog så et krav, at opkrævning af administrationsgebyret skal føres på en særlig udlægskonto, og at den bygningssagkyndige kan redegøre for de enkelte udlægsbeløb i form af en udarbejdet tilstandsrapport pr. administrationsgebyr, der opkræves Andre ydelser i forbindelse med huseftersynet Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen også udføre andre opgaver for sælger, som fx at give overslag over omkostninger ved udbedring af skader. Den bygningssagkyndige må ikke betinge sit huseftersyn af, at der foretages andre ydelser end eftersynet Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige behandler klager over tilstandsrapporter, der er udfærdiget under huseftersynsordningen. Nævnet behandler desuden disciplinærsager mod beskikkede bygningssagkyndige blandt andet på baggrund af den løbende kvalitetskontrol af tilstandsrapporterne (teknisk revision), for at sikre at de bygningssagkyndige lever op til kravene, som stilles til deres bygningsgennemgang. I klagesager kan nævnet pålægge en beskikket bygningssagkyndig at betale erstatning for tab, der er lidt af klager på grund af fejl og mangler i en tilstandsrapport. I disciplinærsager kan nævnet tildele den bygningssagkyndige påtaler og advarsler, pålægge bøder på op til kr. eller frakende vedkommende retten til at udøve hvervet som beskikket bygningssagkyndig. Nævnet er en uafhængig, administrativ instans. Nævnet består af en formand, som skal være landsdommer og af 6 andre medlemmer, hvor 2 personer skal være repræsentanter for erhvervet, 2 skal være repræsentanter for forbrugerne, og 2 skal være personer med særligt kendskab til huseftersynsordningen. Nævnets sekretariat varetager teknisk revision og den forberedende sagsbehandling af disciplinær- og klagesager og er placeret i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. 5

15 Nævnet har tilknyttet et fast korps af 19 syns- og skønsmænd, der er personligt udpeget til at udarbejde syns- og skønserklæringer i klagesager, og kontrolrapporter som et led i den tekniske revision. Syns- og skønsmændene udpeges for en 4-årig periode. Afgørelser træffes på et nævnsmøde, hvor formanden og et ligeligt antal repræsentanter fra forbruger- og erhvervsside deltager. De 2 personer med særligt kendskab til huseftersynsordningen deltager også i disciplinærsager. Nævnets medlemmer har adgang til alle sagens oplysninger, og afgørelser træffes med simpelt stemmeflertal efter en juridisk og fagmæssig vurdering. Nævnet træffer afgørelse på grundlag af sagens akter, herunder parternes eventuelle indlæg. I disciplinærsager har den bygningssagkyndige mulighed for at give møde for nævnet med en bisidder, evt. en advokat. Ved personligt fremmøde har parten mulighed for at fremføre sit indlæg for nævnet, og nævnets medlemmer kan herefter stille spørgsmål til parten. Vælger den bygningssagkyndige at give møde for nævnet, bør den bygningssagkyndige forinden have afgivet sine bemærkninger til sagen skriftligt, så nævnssekretariatet har haft mulighed for at forelægge kommentarerne for skønsmanden inden nævnsmødet. Nævnets afgørelser kan indbringes for domstolene, men de kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Nævnets virke er reguleret ved lov om beskikkede bygningssagkyndige og bekendtgørelse om disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Information om nævnet findes på Klagesager En klage over en tilstandsrapport skal indgives for nævnet inden 5 år fra den overtagelsesdag, som er aftalt mellem køberen og sælgeren, dog senest 6 år fra tilstandsrapportens datering. Det gælder dog ikke, hvis den bygningssagkyndige har ydet en garanti for et længere tidsrum eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Nævnssekretariatet kan i klagesager mægle forlig mellem parterne. I de tilfælde, hvor parterne ikke kan blive enige om fordelingen af syns- og skønsomkostninger, vil nævnet behandle spørgsmålet. Afgørelser og forlig er skriftlige og sendes til klager, den bygningssagkyndige og dennes ansvarsforsikringsselskab senest 10 arbejdsdage efter afgørelsen er truffet. Den bygningssagkyndig er forpligtet til at tilslutte sig de afgørelser i klagesager, som nævnet træffer. Nævnet skal forkynde afgørelsen over for den bygningssagkyndige, hvis klager har fået helt eller delvist medhold. Dette sker ved at nævnet sender et brev til den bygningssagkyndige med en frist på 14 dage til at returnere en blanket, hvor den bygningssagkyndige anmodes om at bekræfte modtagelsen af afgørelsen. Returnerer den bygningssagkyndige ikke forkyndelsesbrevet 6

16 til nævnet inden fristens udløb gives endnu en frist på 14 dage, inden sagen sendes videre til en stævningsmand, der skal forkynde afgørelsen for den bygningssagkyndige. Nævnet kan beslutte, at den bygningssagkyndige skal betale omkostninger til syn og skøn i sager, hvor forbrugeren har fået medhold i et eller flere klagepunkter. Nævnet vurderer i forbindelse med sagens behandling, i hvilken grad køber eller sælger har fået medhold og fordeler som hovedregel omkostningerne til syn og skøn mellem parterne i henhold til graden af medhold Klagesager der giver grundlag for en disciplinærsag Hvis nævnet under behandlingen af en klagesag konstaterer, at den bygningssagkyndige groft tilsidesætter sine pligter ved udarbejdelsen af en tilstandsrapport, kan nævnet af egen drift rejse en disciplinærsag mod den bygningssagkyndige. Nævnet kan i forbindelse med behandlingen af disciplinærsagen vurdere, at den bygningssagkyndige har tilsidesat sine pligter i henhold til lovgivningen og tildele denne en påtale, advarsel, bøde eller inddrage den bygningssagkyndiges beskikkelse Kvalitetskontrol af de bygningssagkyndiges arbejde Den generelle kvalitetssikring af tilstandsrapporter foregår ved, at nævnets sekretariat udtager en række tilstandsrapporter årligt til kvalitetskontrol (teknisk revision). Antallet af rapporter, der udtages til kvalitetskontrol afhænger bl.a. af det forventede samlede antal udarbejdede rapporter samt antallet af aktive beskikkede bygningssagkyndige. Tilstandsrapporterne udtages på baggrund af følgende kriterier: 1) En screening af tilstandsrapporter på baggrund af parametre som risiko og væsentlighed 2) En screening af klagesager over tilstandsrapporter 3) En opfølgende kontrol af de bygningssagkyndige, der har fået tildelt en sanktion Alle beskikkede bygningssagkyndige skal udtages til kontrol og revideres mindst én gang i løbet af deres 3-årige beskikkelsesperiode. Formålet med den tekniske revision er at styrke tilstandsrapporternes kvalitet. Nævnssekretariatet udtager de beskikkede bygningssagkyndige, der skal kontrolleres, til teknisk revision ud fra en række forskellige kriterier. Eksempelvis screening af afvigende rapporter, opfølgende kontrol efter tildelte sanktioner og screening af klagesager, stikprøver, kvoteopfyldelse m.v. Nævnssekretariatet tildeler herefter syns- og skønsmænd til de udtagne bygningssagkyndige ud fra deres regionale tilknytning. Når syns- og skønsmanden har modtaget en bestilling på teknisk revision af en bygningssagkyndig, finder han på HEWEB en højest tre måneder gammel tilstandsrapport, udarbejdet af den udtagne bygningssagkyndige. Tilstandsrapporten bliver gennemgået på ejendommen af syns- og skønsmanden ved at denne foretager herefter en byggeteknisk gennemgang af hele ejendommen og kontrollerer om tilstandsrapporten, herunder karakterer og noter mv., er retvisende og forståelige. 7

17 Den bygningssagkyndige, der er udtaget til kontrol, inviteres til at være til stede ved kontrolgennemgangen og får mulighed for at udtale sig om et udkast til teknisk revisors kontrolrapport, inden sagen afgøres i nævnet. Den bygningssagkyndige rådes til at deltage i den tekniske revisors gennemgang af ejendommen, således at den bygningssagkyndige kan svare på spørgsmål fra den tekniske revisor og dermed belyse eventuelle uklarheder på stedet. Den bygningssagkyndige må ikke hindre gennemførelsen af teknisk revision, fx ved at rette henvendelse til ejeren eller på anden måde forsøge at påvirke ejeren af den ejendom, som revisionen vedrører. Efter kontroleftersynet udarbejder syns- og skønsmanden en kontrolrapport, hvor han anfører sine egne resultater på de punkter, hvor der ikke er overensstemmelse med den bygningssagkyndiges angivelser i den udtagne tilstandsrapport. Til brug for denne vurdering benytter syns- og skønsmanden Vejledende vægtskala for fejlangivelser, som består af 5 niveauer (A-E), som hver har 5 trin. Placeringen af fejl på de 5 niveauer fastlægges efter hvor væsentlige fejlene må antages at kunne være for brugerne af tilstandsrapporten, herunder fejlenes tekniske/økonomiske potentiale, samt regulære gener eller egentlige risikoforhold for personer, der færdes i eller ved bygningen. Valget af niveau kan også begrundes med andre kriterier end de økonomiske og sikkerhedsmæssige, hvis det ud fra en almindelig betragtning må antages at være mere relevant. Nævnssekretariatet kvalitetssikrer syns- og skønsmandens kontrolrapport, og der foretages herefter en samlet afvejning af, om der er grundlag for at tildele den bygningssagkyndige en sanktion ud fra vurderingerne efter vægtskalaen. Som udgangspunkt vil en tilstandsrapport med: 0 10 point betegnes som retvisende point betegnes som acceptabel point betegnes som fejlbehæftet = indikation for påtale point betegnes som alvorligt fejlbehæftet = indikation for advarsel. over 75 point betegnes som uacceptabel = indikation for bøde / inddragelse. Den endelige vurdering vil altid bero på en konkret vurdering af samtlige elementer i sagen. Hvis nævnssekretariatet vurderer, at der ikke er grundlag for en sanktion, bliver sagen afsluttet. Dette bliver meddelt til den bygningssagkyndige pr. mail. I de tilfælde, hvor den tekniske revision afdækker fejl og mangler, som skønnes alvorlige nok til, at den bygningssagkyndige kan tildeles en sanktion, vil nævnssekretariatet lave en indstilling til nævnet om at rejse en disciplinærsag mod den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten. Personer (både fysiske og juridiske) med en retlig interesse i en disciplinærsag mod en bygningssagkyndig kan anmode om, at der indledes en disciplinærsag mod en bygningssagkyndig. 8

18 En anmodning om, at der indledes en disciplinærsag, skal indgives for nævnet senest 5 år efter, at den pligtstridige handling eller undladelse, som anmodningen vedrører, er ophørt Administrativ kontrol Foruden kvalitetskontrol (teknisk revision) af tilstandsrapporterne foretager nævnet også en administrativ kontrol som kvalitetssikring af op til 1500 tilstandsrapporter om året. Nævnssekretariatet foretager en administrativ kontrol af de bygningssagkyndige, der udtages på baggrund af: HE-sekretariatets elektroniske screening Tilstandsrapporter, der udtages som følge af klagesager Tidligere administrative kontroller samt stikprøver og opfølgning En bygningssagkyndig underrettes skriftligt, når han er udtaget til administrativ kontrol. Den administrative kontrol består i en gennemlæsning af 3 tilstandsrapporter, som en udtagen bygningssagkyndig har udarbejdet. Hvis den administrative kontrol viser, at den bygningssagkyndige skønnes at have udført tilstandsrapporterne tilfredsstillende, afsluttes sagen uden yderligere tiltag. Hvis den administrative kontrol viser, at den bygningssagkyndige kun har lavet mindre fejl i tilstandsrapporterne, er der ikke grundlag for at udtage den bygningssagkyndige til teknisk revision. Nævnssekretariatet vil herefter afslutte sagen, og den bygningssagkyndige vil få en mundtlig tilbagemelding om, at der ikke er fundet grundlag for teknisk revision. Ved gennemlæsningen af tilstandsrapporterne ser man også på med klager, resultaterne af en eventuel tidligere administrativ kontrol mv. Giver det samlet anledning til mistanke om, at den bygningssagkyndige begår fejl i tilstandsrapporterne, udtager nævnssekretariatet den pågældende bygningssagkyndig til teknisk revision. Den bygningssagkyndige bliver underrettet skriftligt Offentliggørelse Nævnets afgørelser offentliggøres på nævnets hjemmeside I sager vedrørende klager over tilstandsrapporter offentliggør nævnet på sin hjemmeside navne på de bygningssagkyndige, som ikke efterkommer nævnets afgørelser, og som ikke har meddelt nævnet dette inden 30 dage fra forkyndelsen af afgørelsen. Hvis den bygningssagkyndige efterfølgende efterlever afgørelsen vil oplysningerne blive slettet. Den bygningssagkyndiges navn vil blive slettet fra listen på hjemmesiden 1 år efter optagelse. I disciplinærsager offentliggør nævnet navne på og firmatilknytningsforhold for de beskikkede bygningssagkyndige, der har fået tildelt en advarsel, pålagt en bøde eller har fået frakendt beskikkelsen. Offentliggørelsen sker på nævnets hjemmeside og 9

19 hvor datoen for meddelelsen af advarslen, bøden eller frakendelsen ligeledes anføres. Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at nævnets afgørelse er meddelt den bygningssagkyndige. Hvis den bygningssagkyndige vælger at indbringe sagen for domstolene, vil der ikke ske en offentliggørelse før, der falder endelig dom i sagen. Den bygningssagkyndiges navn og firma vil blive slettet fra hjemmesiden 3 år efter optagelse på listen. Ved frakendelse af beskikkelsen som bygningssagkyndig vil der endvidere umiddelbart efter afgørelsen blive lukket for den pågældende bygningssagkyndiges adgang til at indberette tilstandsrapporter i HEWEB. 10

20 3. Ejendomme omfattet af ordningen Ejendomme omfattet af Huseftersynsordningen 3.01 Omfanget af huseftersynet på visse ejendomme 3.00 Ejendomme omfattet af Huseftersynsordningen En ejendom er omfattet af ordningen, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber, jf. 1, stk. 1, i bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. Loven gælder eksempelvis også for salg af egen bolig til en erhvervsdrivende, der vil bruge ejendommen til erhverv, f.eks. til forretning eller til udlejning. Et andet eksempel er, at loven også gælder hvis boligen er købt af et kreditinstitut, som har overtaget boligen på tvangsauktion. Loven gælder også for køb af egen bolig, der indtil overdragelsen har været brugt erhvervsmæssigt. Uden for lovens anvendelsesområde falder handelskøb, dvs. salg mellem erhvervsdrivende, der handler som led i deres erhverv. Loven vil således normalt ikke gælde, hvor en udlejningsejendom skifter ejer og fortsætter som udlejningsejendom, men loven vil gælde hvis udlejningsejendommen efter ejerskiftet anvendes som bolig for køber. Kriteriet, at ejendommen hovedsagelig er bestemt til beboelse for køberen, henholdsvis anvendes til beboelse for sælgeren, omfatter også tilfælde, der ganske kan sidestilles hermed, f.eks., hvor det er meningen, at familiemedlemmer eller andre, som køberen har en privat interesse i at skaffe en bolig, skal bo i ejendommen. Loven gælder for en meget bred kreds af ejendomme, herunder: Ejendomme på bebygget grund, som i matriklen er anført som en del af et matrikelnummer, eller med et eller flere sammenhørende matrikelnumre Bygninger på lejet grund eller søterritoriet Ideelle anparter af en ejendom Sommerhuse Ejerlejligheder med tilhørende fællesareal Nedlagte landbrug Køb af landbrugsejendomme, der er betinget af at landbrugspligten ophæves i forbindelse med salget Følgende er ikke omfattet af Huseftersynsordningen: Ubebygget grund Grund med bygning under opførelse Køb af aktie eller andet adkomstdokument med tilknyttet brugsret til en bolig Andelsboliger 1

21 Udlejningsejendomme og erhvervsejendomme (reglerne gælder dog for salg af egen bolig til en erhvervsdrivende, der f.eks. vil benytte ejendommen til forretning eller udlejning) Fast ejendom med landbrugspligt Køb af færdige huse til opstilling på købers grund En ejendom kan bestå af en blanding af bolig og erhverv. Det vil ofte være en konkret vurdering i det enkelte tilfælde, om en blandet bolig- og erhvervsejendom er omfattet af ordningen. Den bygningssagkyndige kan gå ud fra 50 procent-reglen, som betyder, at ejendommen er omfattet af ordningen, hvis boligarealet udgør over halvdelen af det samlede bygningsareal, eller hvis ejendomsvurderingen for boligen er større end halvdelen af den samlede ejendomsvurdering ekskl. grundværdien. En ejerlejlighed, som ligger i en ejendom hvor der også bliver udført erhverv, er omfattet af ordningen, hvis ejerlejligheden benyttes til beboelse. I disse tilfælde skal der udføres en tilstandsrapport på ejerlejligheden og en tilstandsrapport på fællesejet, herunder også fælleseje, der hører til en eventuel erhvervsdel på ejendommen. I tvivlstilfælde, skal forholdet søges afklaret, før ejendommen handles. Det vil være en medvirkende ejendomsformidler eller advokats pligt at rådgive om dette. Ejendommen skal være klart defineret Det skal altid klart defineres, hvilken ejendom, tilstandsrapporten skal omfatte. Hvis det kun er én eller nogle af bygningerne på en ejendom, der skal sælges og laves tilstandsrapport for, skal der ske en udmatrikulering af den pågældende del af ejendommen, før tilstandsrapporten har gyldighed. Hvis ejendommen ikke er udmatrikuleret på tidspunktet for indberetning af tilstandsrapporten, skal man skrive i tilstandsrapporten, at gyldigheden er betinget af, at der er foretaget en udmatrikulering (under Andre bygningsoplysninger eller under Generelle kommentarer ). Det kan også forekomme, at en ejendom på en grund tilhører en anden end grundens ejer. I dette tilfælde skal den bygningssagkyndige sikre, at ejendommen er selvstændigt registreret i tingbogen ved at skaffe dokumentation fra ejeren eller fra kommunens tinglysningskontor. Der henvises i denne forbindelse til tinglysningsloven, 19. Omfanget af huseftersynet på visse ejendomme Huseftersynsordningen omfatter et bredt spektrum af ejendomme. Nogle typer af ejendomme og ejerforhold giver ofte anledning til tvivl om omfanget af eftersynet, samt om omfanget af sælgerens oplysninger. Derfor gennemgås en række af de mest almindelige tvivlsspørgsmål i de næste afsnit. Ejerlejligheder 2

22 For ejerlejligheder skal der laves to tilstandsrapporter; én for den pågældende ejerlejlighed og én for det bygningsmæssige fælleseje. Fællesejede friarealer og fælles vedligeholdelsesforpligtigelse er uvedkommende for tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten for ejerlejligheden skal henvise til løbenummeret på tilstandsrapporten for fællesejet. Dette skrives under Andre bygningsoplysninger. Særligt om tilstandsrapporten for fællesejet Tilstandsrapporten for fællesejet skal omfatte hele det bygningsmæssige fælleseje. Hvis den bygningssagkyndige er i tvivl om, hvilke bygninger fællesejet omfatter, skal han bede sælgeren om nærmere oplysninger herom. Ejerlejlighedens andel i fællesejet vil typisk fremgå af købsaftalen og af ejerforeningens vedtægter. Det er sælger, der skal udfylde sælgeroplysningerne på fællesejet. Dette skal ses i lyset af, at sælger løbende har modtaget kopier af generalforsamlingsreferater, protokollater, samt meddelelser fra administrator m.m. Den bygningssagkyndige skal ikke fremskaffe oplysningerne eller granske de omtalte dokumenter. Den bygningssagkyndige kan lægge sælgerens oplysninger til grund for sin udarbejdelse af rapporten. Det anbefales dog, at den bygningssagkyndige sikrer sig, at det står i rapporten, hvad sælger oplyser om afgrænsningen af fællesejet. Det anbefales også, at den bygningssagkyndige skriver i rapporten, at den er udarbejdet på grundlag af disse oplysninger. Ejerforeningen har mulighed for at udarbejde en tilstandsrapport for fællesejet, der kan anvendes af flere sælgere inden for gyldighedsperioden på 6 måneder. I denne situation kan sælgeroplysningerne være udfyldt og underskrevet af ejerforeningens administrator, men i så fald skal sælgeren også godkende og underskrive sælgeroplysningerne. Prisen for en tilstandsrapport på fællesejet aftales individuelt i henhold til bekendtgørelsens bilag. Ideelle anparter Ideelle anparter er en form for ejerskab, hvor en ejendom ejes i et fællesskab, der er sammensat af procentuelt definerede anparter. En samejeoverenskomst fastlægger her de enkelte anpartshaveres eksklusive brugsret (ikke ejendomsret) til specifikke områder i den pågældende bygning det kan være værelser, bygningsafsnit, boligceller eller hele lejligheder. Samejet indebærer, at tilstandsrapporten ved salg af en enkelt ideel anpart skal omfatte hele ejendommen og tilhørende andre bygninger. Alle boligceller i bygningerne skal således gennemgås i fuldt omfang. Man må gerne opdele eftersynet i flere rapporter (jf. princippet i bekendtgørelsens 21 om ejerlejligheder og fællesarealer). Men det skal understreges, at tilstandsrapporten ved salg af en ideel anpart typisk vil være betydelig mere omfattende end ved salg af en ejerlejlighed. 3

23 Det er sælger (indehaveren af den ideelle anpart), der skal udfylde sælgeroplysningerne for hele ejendommen inklusive alle boligceller. Bemærk, at det er sælger, som skal skaffe adgang til alle boligceller i forbindelse med gennemgangen af ejendommen. Nedlagte landbrug Nedlagte landbrug er også omfattet af huseftersynsordningen. Landbruget er nedlagt, hvis landbrugspligten er ophævet, og ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælger eller hovedsagelig er bestemt til beboelse for køber. Alle bygninger på ejendommen skal registreres i tilstandsrapporten. Landbrug med betinget købsaftale Landbrug, hvor købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves, er omfattet af ordningen. Det skal anføres i tilstandsrapporten under Andre bygningsoplysninger eller under Generelle kommentarer, at tilstandsrapporten først er gyldig, når landbrugspligten ophæves i forbindelse med salget af ejendommen. Samtlige bygninger på ejendommen skal registreres i tilstandsrapporten. Kolonihaver Det kan ikke siges entydigt, om en kolonihave er omfattet af huseftersynsordningen. Dette vil afhænge af den konkrete juridiske konstruktion for kolonihaveforeningen. Det vil i første omgang være sælger og dennes rådgivere at tage stilling til, om kolonihaven i det konkrete tilfælde er omfattet af ordningen. Er den bygningssagkyndige i tvivl om den konkrete kolonihave er omfattet af ordningen, skal den bygningssagkyndige eller sælger bede sekretariatet træffe beslutning på baggrund af de gældende regler. 4

24 4.00 Grundlæggende begreber og retningslinjer for huseftersynet Huseftersynets formål 4.02 Bygningsgennemgangens grundlag 4.03 Tilstandsrapporten 4.04 Skadesbegrebet 4.05 Karakterskalaen 4.06 Undersøgelsesmetoder, og værktøjer i forbindelse med visuelt eftersyn 4.07 Videregående undersøgelser uden for ordningen 4.01 Huseftersynets formål Huseftersynets formål er, at afklare, i hvilket omfang den undersøgte bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstanden i tilsvarende intakte huse af samme alder. Det fremgår heraf, at det i den konkrete situation er overladt til den bygningssagkyndige selv at definere målerammen for sin besigtigelse, nemlig et tilsvarende -, men intakt hus af samme alder. Det kritiske punkt er her, hvornår et forhold kan betegnes som en egentlig skade, eller hvornår det kan betegnes som aldersbetinget slid og/eller mangelfuld vedligeholdelse. I grænsetilfælde vil denne opdeling bero på den bygningssagkyndiges faglige skøn, men det skal i den forbindelse understreges, at selv om et skadesforhold er forventeligt, så er det stadigvæk en skade, som skal registreres Bygningsgennemgangen Bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Medmindre andet aftales, skal bygningsgennemgangen være visuelt baseret med brug af håndredskaber til ikke destruktive undersøgelser, som kan forudsættes anvendt i branchen (jf. afsnittet: Undersøgelsesmetoder og værktøjer). Ved bygningsgennemgangen skal der afdækkes skader eller tegn på skader. Ved skader forstås brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelse. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Samtlige ejendommens bygninger er omfattet af huseftersynet og skal registreres og anføres under bygningsoversigten, også selvom de ikke er medtaget eller ikke er korrekt anført i BBR-ejermeddelelsen. Dette gælder også bygninger under 10 m2, der normalt ikke vil fremgå af BBR, da der ikke er anmeldelsespligt. Den nedre grænse for bygninger, der skal medtages fremgår under Grundlaget for bygningsgennemgangen, kapitel 5. Uden for bygningsgennemgangen falder, jf. Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 14: Bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt Bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. 15 Bygningens funktionsforhold ud over, hvad der omfattes af 14

25 Bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen Æstetiske og arkitektoniske forhold Påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger af den pågældende alder Indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik Løsøre, såsom hårde hvidevarer Bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand Huseftersynet omfatter ikke indretninger uden for bygningerne eller forhold ved grunden, som ikke har indflydelse på bygningernes tilstand. Det vil f.eks. være udendørs svømmebassiner, kloakanlæg, forurening på grunden, nedgravede olietanke og fritstående havemure. Havemure og terrasser, der er en konstruktiv sammenbygget del af besigtigede bygninger, er omfattet af huseftersynet. Er der for eksempel tale om en større overdækket terrasse, skal det overvejes at angive den med selvstændigt litra. Den bygningssagkyndige skal dog altid vurdere forhold ved grunden, der kan medføre skader på bygningen, som for eksempel vand på grunden, der kan kræve særlig sokkelhøjde Tilstandsrapporten Tilstandsrapporten udarbejdes af den bygningssagkyndige på baggrund af bygningsgennemgangen i henhold til de til enhver tid gældende retningslinjer givet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Senest 14 dage efter bygningsgennemgangen skal tilstandsrapporten indberettes i de gældende skemaer på det internetbaserede informations- og forvaltningssystem, Tilstandsrapporten skal oplyse om bygningernes fysiske tilstand med henblik på, at disse oplysninger kan indgå i købers vurdering af, om han vil købe ejendommen, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen i givet fald skal koste. Tilstandsrapporten indeholder: beskrivelser og klassificering af de konstaterede skader eller tegn på skader for hver bygningsdel i ejendommens bygninger oplysninger om baggrundsmateriale og den sagkyndiges afgrænsning af bygningsgennemgangens omfang sælgers oplysninger om ejendommen den sagkyndiges registrering af materialer og konstruktioner i de enkelte bygningsdele til brug for ejerskifteforsikringen. Tillæg med andre oplysninger om ejendommen, der vedlægges som supplement til tilstandsrapporten af sælger eller sælgerens ejendomsmægler, er ikke omfattet af huseftersynsordningen Skadesbegrebet Det skal ved bedømmelse af en skade vurderes, om skaden udvikler sig, eller om det er en skade, som ikke

26 vil udvikle sig yderligere. Hvis det er en skade, som er under udvikling, skal den bygningssagkyndige vurdere om udviklingen vil forvolde skader på andre bygningsdele. Skadesbegrebet er defineret i 5 hovedgrupper: fysiske skader, fysiske mangler, fejl, åbenlyse afvigelser fra bygningslovgivningen og forhold der medfører en risiko for personskade. 1) Fysiske skader, som kan konstateres ved en visuel gennemgang af ejendommen, herunder ved hjælp af enkle tekniske redskaber til ikke destruktive undersøgelser og orienterende målinger. Den nedre grænse for forhold, som skal registreres, er, at en manglende registrering kan give anledning til usikkerhed i den almindelige forbrugers bedømmelse af bygningen. Dette skal ikke forstås som den enkelte forbrugers subjektive vurdering, men som målestok for den bygningssagkyndiges professionelle skøn over omfanget af registreringsforpligtelsen. 2) Fysiske mangler, der kan føre til en skade, eller som i sig selv må betragtes som en skade. Der kan være tale om manglende bygningsdele eller manglende montering af bygningsdele. Registreringen skal omfatte forhold, man med rimelighed kan forvente er i orden. Den nedre grænse for forhold, som skal registreres, er, at en manglende registrering kan give anledning til usikkerhed i den almindelige forbrugers bedømmelse af bygningen. 3) Fejl, der kan føre til en skade, eller som i sig selv må betragtes som en skade. Det vil f.eks. kunne være: - udførelsesfejl (f.eks. bagfald i vådzone og afvigelser fra almindeligt kendte monteringsforskrifter mv., hvis dette kan have negativ betydning for bygningsdelens levetid m.v. ) - materialefejl (f.eks. udviklingsskader/de første asbestfri eternitplader) - konstruktionsfejl (f.eks. dampspærre på den kolde side af konstruktionen) Åbenlyse fejl skal registreres, også selvom de ikke ser ud til at have gjort skade i lang tid. Hvis den bygningssagkyndige mener, at der ikke er problemer forbundet med byggefejlen, skal begrundelsen skrives i noten under skadesbeskrivelsen. 4) Åbenlyse afvigelser fra bygningslovgivningen skal registreres, også selv om der ikke kan konstateres en fysisk skade. En bygning eller bygningsdel er ulovlig, hvis den var ulovlig på tidspunktet for opførelsen, eller da et eventuelt bygningsteknisk indgreb blev foretaget. Med bygningslovgivningen forstås primært byggeloven, bygningsreglementer og generelle bygningstekniske forskrifter. Registreringskravet er begrænset til de afvigelser, der må forventes at være åbenlyse for en bygningssagkyndig ved den visuelle gennemgang af ejendommen og det foreliggende tegningsmateriale. 5) Personskaderisiko. Man skal registrere forhold, der ud fra en konkret vurdering indebærer personskaderisiko. Hermed menes ikke en fjern og hypotetisk risiko for personskade, men en påregnelig og nærliggende risiko. Det kan for eksempel være: - Risiko for kollaps eller nedfaldende bygningsdele - Stærkt brandbare materialer - Utilstrækkelig brandmodstandsevne - Manglende eller utilstrækkelige flugtveje

27 - Sundhedsskadelige materialer - Gennembrudt radonsikring i nyere huse, hvor det kan konstateres visuelt - Skimmelsvamp og herunder nærliggende risiko for dette - Beboelse i kælderrum, hvis lovlighed ikke kan konstateres - Utilstrækkeligt aftræk eller friskluftstilførsel - Utilstrækkelig faldsikring, herunder balustertæthed - Skoldnings- eller forbrændingsrisiko Registreringspligten omfatter åbenlyse og væsentlige forhold, der ud fra en konkret vurdering indebærer personskaderisiko, også selv om forholdene kan være forventelige for ejendomstypen. Eksempler på skader Bemærk, at disse eksempler kun er vejledende og ikke normgivende: Begroninger eller tilsmudsning af facader kan indikere problemer med tagnedløb eller problemer med afvanding af tagkonstruktionen, så der kan opstå risiko for opfugtning og følgeskader på den øvrige del af konstruktionen Revner i vægge kan indikere stabilitetsproblemer i huset i form af mangelfuld vindafstivning Kalkudfældninger eller andre udfældninger ved rørsamlinger eller andre steder på den synlige del af installationerne kan indikere utætheder i rørsystemet Afskalninger af tegltagsten eller mursten kan indikere en frostsprængning i materialet Insektangreb i fx træværk eller murværk, som kan reducere konstruktionens stabilitet Fine revner eller kalkspringere i enkelte mursten er som oftest stillestående og vil ikke udvikle sig videre. Disse kan derfor ofte betragtes som kosmetiske. Det samme gælder for fine netrevner i betonoverflader, som ofte kun er tegn på udtørring i det yderste slamlag og et udtryk for udførelseskvaliteten. Det er vigtigt, at der ud over registreringen af skader eller tegn på skader, også skrives, hvis der er tvivl eller mistanke om, at et symptom kan indikere at en skade stadig udvikler sig. I mange tilfælde kan en fejl eller skade ikke direkte konstateres, men der kan være tegn på, at der er problemer. Det kan derfor være nødvendigt at foreslå yderligere undersøgelser, og disse bør i så fald præciseres i tilstandsrapporten. Eksempel på indikatorer Bemærk, at disse eksempler kun er vejledende og ikke normgivende: - Hyppig påfyldning af vand på varmesystemet kan indikere en utæthed i de skjulte rør. - Sjuskede udførte VVS-installationer kan indikere, at de ikke er udført af en fagmand, og dermed være fejlbehæftede. - Fugtpletter på væg, f.eks. bag møbler eller gardiner, kan indikere kuldebro eller vandindtrængning - Lukkede ventilationshuller i krybekælder eller i tagkonstruktionen indikerer begrænsning i udluftning og efterfølgende fare for svampe eller rådangreb.

28 4.05 Karakterskalaen Der er tre forhold, som påvirker bedømmelsen af en bygningsdel i forhold til den forventede intakte tilstand: Alder, vedligeholdstilstand og skader (eller tegn på skader). Når den bygningssagkyndige har registreret en skade, skal han foretage en vurdering af, om forholdet er stabilt, eller det vil udvikle sig. Herunder skal det skrives i tilstandsrapporten, hvilke konsekvenser en eventuel skadesudvikling skønnes at få for den pågældende bygningsdel. Det skal også angives om skadesudviklingen også skønnes at få konsekvenser for andre tilstødende bygningsdele og hvilke. En selvstændig bedømmelse af restlevetid og almindeligt slid ligger uden for huseftersynsordningen. Karaktergivningen er i mange tilfælde vanskelig, og der er et betydeligt fagligt skøn involveret. Forskellen på K1 og K3 kan f.eks. skyldes en mindre forskel i den faglige vurdering af risikoen for skadens udvikling eller følgeskader inden for overskuelig tid, uden at det kan siges, hvilken vurdering der er den mest korrekte. Der vil således kunne forekomme acceptable forskelle mellem forskellige bygningssagkyndiges bedømmelse af det samme forhold. Men der vil selvfølgelig også kunne forekomme uacceptable forskelle, for eksempel hvis en vurdering afviger åbenlyst fra præcedens og det alment tekniske fælleseje, uden det er begrundet. Karaktern skal passe med beskrivelsen og en eventuel note. Dette er afgørende for, om der samlet set er givet en fuldt forståelig og korrekt fremstilling af skaden. Hvis der ikke er overensstemmelse mellem karakter og beskrivelse, vil der være tvivl om, hvad der er gældende, og det medfører økonomisk risiko for køber og sælger. Hvis karakter og beskrivelse stemmer overens, men ikke svarer til skaden, er der også tale om den samme risiko. De observerede skader eller tegn på skader klassificeres på et af karakterskalaens fem niveauer ud fra en vurdering af deres konsekvenser. K0: Kosmetiske skader Karakteren K0 beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. Der vil være tale om overfladiske skader eller forhold, hvor der ikke er sket en egentlig molestering af byggematerialer. Sådanne forhold er normalt uden betydning for bygningsdelens eller komponentens funktion, men kan påvirke indtrykket af bygningen. Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Usædvanlig slidte og skjoldede gulve. Misfarvninger eller skjolder, der er opstået ved, at der f.eks. er spildt vand på et gulv Malerstænk Små ujævnheder i bygningsdele Små skævheder i bygningsdele Løse dørhåndtag Ridser på døre, karme eller bygningsdele Manglende eller defekte tætningslister på døre eller vinduer, uden følgeskader K1: Mindre alvorlige skader Karakteren K1 beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningens eller bygningsdelens funktion. Der vil være tale om skader som ikke forværres med tiden, men hvis de ikke omtales, kan det give anledning til usikkerhed med hensyn til bedømmelsen af huset.

29 Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Sætnings-og stabilitetsrevner, der er opstået i forbindelse med bygningens opførelse eller kort tid herefter og skønnes at være i ro Fine netrevner i sokkelpuds (udtørringsrevner) Fine revner (der ikke skyldes sætnings-og/eller stabilitetsrevner) Kalkspringere i mursten Revner i letbeton indervægge, som ikke fortsætter videre i konstruktionen og ikke skyldes sætnings- og/eller stabilitetsrevner Slidte og skjoldede gulve Defekter på dørplader (huller) Væg, der er skæv Overfladerust på VVS installationer K2: Alvorlige skader Karakteren K2 beskriver skader i udvikling, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Sætnings-og stabilitetsrevner der ikke skønnes at være i ro, men som ikke vurderes at give anledning til skader på andre bygningsdele Nedbrudte trækonstruktioner uden risiko for skader på andre bygningsdele Nedbrudte døre eller vinduer Utætte tagrender, hvis bygningen eller bygningsdele ikke kan tage skade Tærede beslag på døre eller vinduer Nedbrudte glaslister Punkterede termoruder Fugtproblemer i forbindelse med beklædning på kældervægge Defekte gulve Fliser med markant mangelfuld vedhæftning til underlaget uden for vandbelastet vådzone Utætte fuger uden for vandbelastet vådzone K3: Kritiske skader Karakteren K3 beskriver skader i udvikling, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. Overskuelig tid er her bestemt som det tidsrum, som den beskikkede bygningssagkyndige vurderer, at bygningsdelens funktion vil svigte indenfor. I vurderingen indgår det, om der skal sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andet forebyggende arbejde. Vurderingen vil også være afhængig af selve bygningsdelen, dennes konstruktion, materialevalg, alder, beliggenhed, slid og stand. Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Sætnings-og stabilitetsrevner, der ikke skønnes at være i ro, og som vurderes til at medføre skader på andre bygningsdele Mangelfuld udluftning af krybekælder, når det vurderes, at det har betydning for konstruktionerne Revner i bærende konstruktionsdele Nedbrudte trækonstruktioner, hvor der er risiko for skader på andre bygningsdele Vandindsivning ved døre eller vinduer

30 Mangelfulde (f.eks. bagfald) eller utætte tagrender, hvis bygningen eller bygningsdele kan tage skade (K1 hvis der ikke skønnes risiko for følgeskade) Nedbrydninger eller deformationer af tagbelægning Utætte tagflader, inddækninger og samlinger Utilstrækkelig eller manglende fastgørelse af tagbeklædning, når det vurderes, at forholdet har betydning for konstruktionen Skumunderstrøgne tagsten, når taget er, eller kan blive utæt, eller når lægter er eller kan blive opfugtet Nedbrydning eller deformation af undertag Mangelfuld udluftning af tagrum, når det vurderes, at forholdet har betydning for konstruktionerne Utætte fuger i vådzoner, når der ikke er vådrumsmembran. Afløb, der ikke er udført efter forskrifterne, så det skønnes, at der er risiko for følgeskader, - eksempelvis en forvitret rå betonudstøbning i gulvafløb i vandbelastet vådzone Fliser med markant mangelfuld vedhæftning til underlaget i vandbelastet vådzone Galvanisk tæring i installationer Synlige tæringer i VVS-installationer Kedler, hvor manglende ekspansionsmuligheder medfører risiko for sprængning af installationer (disse er endvidere åbenbart ulovlige). Konstruktioner, som direkte eller indirekte kan forvolde personskade, og som er åbenbar og visuel, herunder organiske/fugtabsorberende materialer i fugtige miljøer, der kan danne grobund for skimmelvækst. UN: Bør undersøges nærmere Karakteren UN beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade, hvorfor art, omfang og konsekvenser altid bør afklares. Det kan dog også være en ubetydelig lille skade, eller slet ikke nogen skade. Der vil i alle tilfælde være tale om forhold, som det kræver særlig specialviden at afkode Karakteren UN er den karakter, der skaber størst uklarhed for køber, idet skadens art, årsag, omfang eller konsekvenser først kan afklares ved en efterfølgende undersøgelse uden for huseftersynsordningen. Ved anvendelse af UN skal det i videst muligt omfang specificeres, hvad den nærmere undersøgelse skal omfatte. Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Enkelte eller flere revner i fundamenter eller vægge, hvor det ikke kan afklares, om de skyldes blød bund, differenssætninger, udtørring eller rystelser fra trafik. Skæve bygninger eller gulve, der har karakter af sætninger eller andre uafklarede årsager Sætningsrevner og stabilitetsrevner, når årsagen ikke kan afklares/sandsynliggøres. Indikationer på manglende udluftning af krybekælder, som bl.a. kan medføre råd eller svampeangreb i gulvkonstruktionerne Mug eller fugtskjolde på yder-eller indervægge, hvor det ikke kan afklares, om det skyldes kuldebroer i facaden, defekte vandførende installationer eller andre årsager som f.eks. utilstrækkelig fugtisolering af vægge mod ydre konstruktioner eller terræn Indikationer på manglende udluftning af tagrum, som bl.a. kan medføre råd eller svampeangreb i tagkonstruktionerne Snedækkede bygningsdele, der ikke har kunnet besigtiges

31 Hyppig og langsommelig påfyldning af vand på varmeanlæg, som kunne skyldes utætheder i den skjulte installation eller i kedler m.m. Eksempler på anvendelsen af karaktersystemet Det er ikke muligt at opstille facitlister for klassifikation af skader. Karakteransættelsen beror på den bygningssagkyndiges faglige vurdering af de konkrete fysiske forhold og observationer, som findes på stedet i hvert enkelt tilfælde. Det samme forhold kan være klassificeret forskelligt som en følge af individuelle forhold, og i det følgende er der givet tre eksempler på dette: Eksempler (eksemplerne er kun vejledende og ikke normgivende): Eksempel 1: Løbesod Løbesod på skorsten kan give 4-5 forskellige karakterer afhængig af forhold på stedet, selv om betegnelsen løbesod er den samme. Karakteren K1 eller K0 anføres, hvis det er en gammel løbesodsskade, hvor årsagen til skaden er stoppet, så den ikke udvikler sig mere, eller hvis skorstenen ikke benyttes mere. Karakteren K2 anføres, hvis det er en løbesodsskade, der er under udvikling, fordi årsagen ikke er stoppet. Det er kun skorstenen selv, der skades. Karakteren K3 anføres, hvis det er en løbesodsskade, der er under udvikling, hvor årsagen ikke er stoppet. Fugten fra løbesoden vil her opfugte (og skader dermed også) de tilstødende trækonstruktioner eller lofter. Karakteren UN anføres, hvis det er en løbesodsskade, hvor årsagen til løbesoden er ukendt, idet der kan være flere årsager eller kilder til skaden. Det kan skyldes lokale forhold, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at afklare ved den visuelle gennemgang af ejendommen. Eksempel 2: Gulve Skader på gulve kan give 4-5 forskellige karakterer afhængig af forholdene på stedet. Karakteren K1 eller K0 anføres, hvis gulve kun er slidt i overfladen, og det ikke har nogen funktionsmæssig betydning. Det kan være afslidt lak, nedslidte men stadig intakte trappetrin eller gulvbelægninger, hvor overfladen er afslidt, men hvor belægningen ellers er intakt. Karakteren K2 anføres, hvis gulve er skadet i en sådan grad, at der er risiko for brud, men ellers er uden fare for skade på andre bygningsdele og/eller personer. Det kan også være gulvbelægninger, der er ved at være slidt igennem. Karakteren K3 anføres, hvor der i sjældne tilfælde kan være gulve eller trappetrin, der er slidt igennem, så der er risiko for brud, der kan medføre skade på andre bygningsdele og personskade. Karakteren UN anføres, hvis der er skader eller indikationer på skader eller svækkelser, og det ikke visuelt er muligt at afdække årsagen. Det kunne være gulve, der har skævheder, buler, lunker, ud over det forventelige eller lokale deformationer og bløde områder. Det kan også være belægninger, der udviser skader af en type, der visuelt ikke kan afdækkes.

32 Eksempel 3: Sætnings- og stabilitetsrevner i vægge Revner i vægge kan give 4-5 forskellige karakterer afhængig af forhold på stedet, selv om betegnelsen revner i sig selv er den samme. Karakteren K1 eller K0 anføres, hvis det skønnes, at revnen er gået i ro og ikke giver anledning til andre skader. Mange huse har revner af denne type, som opstår kort efter, at huset eller tilbygningen er opført, hvorefter de normalt går i ro. De kræver dog stadig vedligeholdelse, men de giver normalt ikke anledning til skader. Karakteren K2 anføres, hvis det skønnes, at sætnings- og stabilitetsrevner ikke er gået i ro, men at revnen ikke skønnes til at give skader på andre bygningsdele. Dette vil sige, at revnen i huset er under stadig udvikling og ikke vil stabilisere sig, samt at det kun er nævnte bygningsdel, der med tiden skades. Karakteren K3 anføres, hvis det skønnes, at sætnings- og stabilitetsrevner ikke er gået i ro, og at revnerne giver anledning til skader på andre bygningsdele. Dette vil f.eks. sige aktive sætnings- og stabilitetsrevner, der forplanter sig op gennem bygningerne. Karakteren UN anføres, hvis årsagen til revnerne i bygningen ikke kunne afdækkes visuelt af den bygningssagkyndige ved gennemgangen af ejendommen. Den bygningssagkyndige har ikke altid en reel mulighed for at afdække den endelige årsag til revner i huse, da dette enten ville kræve en geoteknisk undersøgelse af jordbundsforholdene og/eller en beregning af husets konstruktioner, som i begge tilfælde falder uden for ordningen Undersøgelsesmetoder, og værktøjer i forbindelse med visuelt eftersyn Bygningsgennemgangen skal være visuelt baseret med brug af håndredskaber til ikke destruktive undersøgelser, som kan forudsættes anvendt i branchen. Kriteriet for et ikke-destruktivt indgreb er, at den undersøgte konstruktion i det væsentlige efterlades som forefundet. Eftersynet bør underbygges af orienterende målinger. Et visuelt eftersyn forudsætter: En solid byggeteknisk viden der i rimeligt omfang er opdateret på det alment tekniske fælleseje jf. definition af begrebet introduktionen til Teknisk Ståbi Et godt kendskab til de bygningstyper af varierende alder, der er omfattet af ordningen, og hvor i bygningerne, der erfaringsmæssigt kan være skader eller tegn på skader Ved bygningsgennemgangen er det hensigtsmæssigt at anvende: En systematisk fremgangsmåde, der sikrer at alle bygningsdele gennemgås, herunder med fokus på de relevante opmærksomhedspunkter, jf. kapitel En stikprøvevis udvælgelse af observationsfelter ved bygningsdele der omfatter mange ens komponenter, og derfor ikke kan forventes undersøgt i fuldt omfang. Observationsfelterne ud-

33 vælges ud fra kendskabet til risikobehæftede områder, og udvides i det omfang, der her konstateres afvigende tilstande Evt. fotografier til internt brug, der beskrive skader og fastholde deres omfang og art. Dette er en hjælp, når rapporten skal udarbejdes, samt når/hvis forhold på stedet senere skal dokumenteres. Som tekniske hjælpemidler anbefales den bygningssagkyndige at medbringe: en kraftig lygte, da der ikke er lys alle steder, hvor en bygning skal efterses bankeværktøj til registrering af hulheder/mangelfuld vedhæftning af puds og fliser et spejl til undersøgelse af bygningsdele, der kun indirekte er visuelt tilgængelige en fugtighedsmåler til stikprøvevise undersøgelser af fugtindhold i vægge (kapacitetsfugtmåler) og trækonstruktioner (indstiksfugtmåler) syl til stikprøvevise undersøgelser af trækonstruktioner m.m. skruetrækker til eventuel afmontering af lemme og gulvriste stige, som kan skydes eller foldes sammen, så den kan være i et bagagerum på en bil og udslået have en længde på ca. 3,5 meter. kikkert for eftersyn af bygningsdele, hvor direkte besigtigelse ikke er muligt som følge af højder, placering og andre forhold vaterpas i kort udgave til stikprøvevis tjek af fald på gulve og tilsvarende målinger. Det er en god idé, at der i vaterpasset er indbygget en vinkelmåler til stikprøvevis kontrol af taghældninger, hvis man ikke på anden måde foretager denne kontrol. fotografiapparat til egen dokumentation, så det er muligt at dokumentere forholdene, som de var ved gennemgangen af ejendommen Målebånd eller tommestok til brug for eventuel opmåling, der dog normalt ikke omfattet af ordningen Det forventes, at der anvendes fugtighedsmåler, stikprøvevis i vådrum og på udvendig side af vådrumsvægge, i tagkonstruktionen, i andet træværk og på kældervægge. Det anbefales endvidere, at der foretages stikprøvevise skøn af revnevidder i beton eller murfacader. Resultater fra sådanne orienterende målinger, eventuelt kombineret med fotografier, vil ofte være en støtte for entydige og objektive beskrivelse af eftersynets observationer. De kan endvidere få værdi ved en eventuel senere uenighed eller tvist Videregående undersøgelser uden for ordningen Undersøgelser, som kræver specielt måleudstyr (fx indeklimaundersøgelser) eller indgreb i konstruktionen (fx kontrol af radonspærre), vil normalt ligge uden for det normale eftersyn og skal honoreres særskilt. Hvis det skønnes nødvendigt at følge op på specielle tilstande for at afklare risikoen for en skade i en bygningsdel, skal sådanne undersøgelser aftales på forhånd med sælgeren. Som videregående ikke-destruktive undersøgelser kan nævnes trykmåling af centralvarmeanlæg, samt fotografering af kloakledninger. Destruktive undersøgelser vil altid ligge uden for det normale eftersyn og skal honoreres særskilt. Disse undersøgelser kan anbefales i bestemte situationer, hvor andre metoder viser sig utilstrækkelige. Destruktive undersøgelser betyder, at der skal gribes ind i konstruktionen for at konstatere f.eks. svampeangreb i gulv eller kælderkonstruktionen. De bygningsmæssige indgreb skal altid aftales med sælger.

34 5.00 Huseftersynets forberedelse, gennemførelse og rapportering Forberedelsen af huseftersynet Grundlaget for bygningsgennemgangen Inddeling af ejendommen i bygninger og bygningsafsnit Afgrænsning af bygningsgennemgangens omfang Bygningsgennemgangen Opmærksomhedspunkter ved de enkelte bygningsdele Tilstandsrapporten punkt for punkt Forside Vigtige oplysninger om huseftersynet Tilstandsrapport for ejendommen Sælger Følgende materiale forelå Bygningsbeskrivelse Bemærkninger Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen Generelle kommentarer til bygningernes tilstand Rapportering af bygningens tilstand Formidling af bygningsgennemgangens registreringer Beskikket bygningssagkyndig Sælgers oplysninger om ejendommen Bygningskonstruktioner, oplysninger til ejerskifteforsikring Allonge 5.01 Forberedelsen af huseftersynet Skriftligt baggrundsmateriale er et væsentligt led i forberedelsen af bygningsgennemgangen på ejendommen. Den bygningssagkyndige skal i god tid inden eftersynet bede ejeren om at finde relevant skriftligt materiale om ejendommen frem, så der bliver mulighed for at efterse det inden, eller senest i forbindelse med eftersynet. Som standard skal den bygningssagkyndige spørge efter bygningstegninger og projektbeskrivelser. Hvis den bygningssagkyndige ikke har direkte adgang til det seneste energimærke, fordi det er fra før 1. september 2006, må ejeren anmodes om at udskrive eller maile PDF-filen. Den bygningssagkyndige skal endvidere spørge, om der foreligger rapporter efter særlige bygningsundersøgelser, forundersøgelser, geotekniske undersøgelser eller tilsvarende. Hvis der herunder fremkommer forhold, hvorom der skal foreligge lovpligtige attester, skal de ligeledes efterspørges. Sælgeren skal fortrinsvis skrive sine oplysninger i afsnittet Sælgers oplysninger om ejendommen, men der kan også være andre kilder til relevante oplysninger, som ikke er skriftlige, som f.eks. naboer eller andre parter i sagen. Den bygningssagkyndige er ikke forpligtet til at søge oplysninger hos andre end ejeren eller dennes repræsentant, men skal tage stilling om oplysningernes relevans, hvis de alligevel bliver tilgængelige. Materialet gennemgås for oplysninger af betydning for eftersynet. Det kan for eksempel være om bygningernes historik vedrørende konstruktioner og tidligere skader, eller det kan være oplysninger om skjulte konstruktioner, som kan være nyttige ved vurdering af en eventuel følgeskaderisiko.

35 Hvis ejer ikke er i besiddelse af tegningsmateriale mv., kan dette i de fleste tilfælde rekvireres i det kommunale byggesagsarkiv, hvis den bygningssagkyndige mener, at det er nødvendigt for afklaring af en skadesrisiko. Det skal dog i hvert enkelt tilfælde altid vurderes, om der er tale om valide oplysninger. Den tid der skal afsættes til at gennemgå materialet, må ikke undervurderes. Den bygningssagkyndige skal sikre sig en rutine, så ejer reelt orienteres om, hvilket materiale der kan have betydning, og som giver ejeren tid til at finde det frem. Denne orientering kan f.eks. være en skriftlig standard (folder, oplysningsseddel ). I det samme materiale kan man også bede ejeren om at gøre ejendommen klar til eftersynet, så for eksempel alle rum og bygningsdele er tilgængelige i optimalt omfang, herunder at der er adgang til skunke, krybekældre mm. Ejeren bør i den forbindelse gøres opmærksom på, at ejerskifteforsikringen ikke vil omfatte bygningsdele, der bevidst er gjort utilgængelige. Ud over baggrundsmaterialet fra sælger skal den bygningssagkyndige også fremskaffe BBR-oplysninger, tidligere tilstandsrapporter og energimærker efter 1. september 2006: - BBR-oplysninger findes på eller BBR-oplysningerne er en fast del af baggrundsmaterialet for eftersynet, og det er den senest opdaterede udgave, der skal anvendes, hvilket den bygningssagkyndige kan sikre sig på en af disse hjemmesider. - Tidligere tilstandsrapporter udarbejdet efter 1. november 2004 findes på Den bygningssagkyndige skal her undersøge, om der er udarbejdet andre tilstandsrapporter for ejendommen inden for de seneste 6 år. Hvis det er tilfældet, er den seneste rapport en fast del af det baggrundsmateriale, som den bygningssagkyndige skal gennemgå inden eftersynet. Den bygningssagkyndige bør dog være opmærksom på, om der er andre tilstandsrapporter, og i givet fald forsøge at få fat i dem. Hvis de kan fremskaffes, skal de også ses igennem for relevante oplysninger. - Energimærker udarbejdet efter 1. september 2006 findes på eller Energistyrelsens hjemmeside, Hvis der er et energimærke, indgår det som en fast del af baggrundsmaterialet for eftersynet. Bygningssagkyndige, der ikke selv er energikonsulenter, kan finde resumeer af E-mærkerne fra før 1. september 2006 på ois.dk, men selve mærket skal rekvireres gennem ejeren. Oplysningerne i energimærket om installationer, ventilationsforhold mv. kan være en hjælp, når den bygningssagkyndige forbereder eftersynet og spørgsmålene til ejeren. Energimærker kan i særlige tilfælde også give mistanke om risikoforhold, som ikke kan identificeres visuelt, og derfor kræver en bemærkning i tilstandsrapporten Grundlaget for bygningsgennemgangen Inddeling af ejendommen i bygninger og bygningsafsnit Huseftersynet omfatter samtlige bygninger inden for den samme ejendom, også selv om bygninger eller bygningsdele ikke er medtaget eller korrekt anført i BBR-ejermeddelelsen. De følgende eksempler betragtes ikke som bygninger og skal ikke registreres: Legehuse, foderbrædder, hundehuse, drivhuse og redskabshuse under 4 m 2 uden rand- eller punktfundament. Som grundlag for skadesregistreringen og for rapporteringen skal bygningerne afgrænses og identificeres enkeltvis med litrering (bogstavbetegnelse), og deres funktion og udformning skal beskrives i tilstandsrapporten. For at sikre, at de enkelte skadesobservationer bliver placeret helt klart og entydigt, anbefales det, at

36 sammenbyggede bygninger opdeles i flere litra efter alder, konstruktion og funktion. Bygningsafsnit, der er opført i flere omgange fx med års mellemrum, bør tildeles hver sit litra-nummer, og bygningsafsnit med forskellige konstruktioner (herunder tagkonstruktioner) opdeles i litra på basis af disse forskelle. BBRejermeddelelsen foretager ikke denne opdeling af bygningerne. En systematisk gennemført litrering efter disse regler vil dog ikke altid skabe klarhed om det besigtigedes omfang og skadernes placering. Det er derfor den bygningssagkyndiges ansvar, at opdele og litrere ejendommens bygninger på den mest hensigtsmæssige måde, så det fremgår, hvor der er væsentlige forskelle i bygningsafsnittenes alder, konstruktion og funktion. En hensigtsmæssig litrering vil ligeledes sikre, at der ikke opstår misforståelser og usikkerhed hos brugerne, når de enkelte skader skal genfindes på bygningerne. Hvis der benyttes en anden opdeling end den, der fremgår af BBR-ejermeddelelsen, skal de skønsmæssigt anslåede arealer af de respektive bygninger fremgå af tilstandsrapporten. Det skal være tydeligt, hvor store de enkelte opdelte bygningskomplekser er. Det er ikke et krav, men det kan dog anbefales, at den bygningssagkyndige oplyser om eventuelle åbenlyse afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen i tilstandsrapporten. Dette gælder både antallet af bygninger, deres arealer samt oplysninger om de enkelte bygninger, så tilstandsrapporten bliver så retvisende som muligt. Dette gøres praktisk ved at sætte kryds ved Bemærkninger af punktet: 5. Er der afvigelser i forhold til BBR? Det skal skrives med ja/nej og angivelse af litra på bygningen. Da gennemgangen er visuel, skal der ikke foretages en egentlig opmåling af ejendommen, eller en detaljeret gennemgang af oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen sammenholdt med bygningernes indretning på stedet. Små bygninger på under 10m 2, legehuse, hundehuse og foderhuse skal ikke noteres som afvigelser, da de ikke er anmeldelsespligtige, og derfor ikke vil fremgå af BBR Afgrænsning af bygningsgennemgangens omfang Skader i skjulte eller vanskeligt tilgængelige bygningsdele byder ofte på de største problemer. En del problemer med manglende tilgængelighed kan løses, hvis sælger følger den bygningssagkyndiges anmodning om at gøre bygningsdelene så tilgængelige som muligt før huseftersynet, blandt andet så der er adgang til skunke, krybekældre mm. Sælgers oplysninger kan også være en hjælp ved afdækning af skader i skjulte eller vanskeligt tilgængelige bygningsdele. En bygningsdel betragtes som skjult, hvis der er behov for et destruktivt bygningsindgreb for at foretage en besigtigelse. Eksempler på skjulte bygningsdele: Spær og isolering i built-up tage og i parallel-tagkonstruktioner Strøer, isolering og opklodsning under stuegulve Betongulv under fast tæppe Bygningsdele bag fastholdt isolering. (Bygningsdele bag løst monteret/udlagt isolering skal ikke besigtiges, med mindre det skønnes at kunne bekræfte eller afkræfte en konkret mistanke om skadesudvikling, og det samtidig vurderes, at isoleringen kan efterlades som forefundet)

37 Lukkede og skjulte konstruktioner skal ikke angives i tilstandsrapporten som utilgængelige, hvis den bygningssagkyndige ikke forventer at kunne besigtige dem. Den bygningssagkyndige skal dog være opmærksom på, om der er indikationer på skader i skjulte konstruktioner. Bygningskonstruktioner, som er gjort utilgængelige Hvis den bygningssagkyndige finder anledning til at tro, at en bygning eller bygningsdel er gjort bevidst utilgængelig af sælger skal det præcist noteres, hvori begrænsningen består og angives i tilstandsrapporten under Bemærkninger under punkt 1. Er der bygningsdele, som er gjort utilgængelige?. Her er eksempler på forhold, der kan betyde, at en bygning eller bygningsdel er gjort utilgængelig for den bygningssagkyndige: Flyttekasser, der bevidst er anbragt foran skunklemmen, så der ikke er adgang til skunken Møbler, der er flyttet og spærrer for et eftersyn af en bygningsdel Hvis sælger ikke ønsker at give adgang til et rum, bygningsdel eller bygning Hvis et rum bevidst er fyldt af genstande for at forhindre adgang Hvis et rum eller bygning er aflåst og adgang ikke er mulig Hvis andre forhold indikerer at sælger bevidst i forbindelse med bygningsgennemgangen har forhindret besigtigelse af bygningsdele der normalt er visuelt tilgængelige. Under bygningsgennemgangen er det den bygningssagkyndiges ansvar at vurdere, om ejendommen er tilgængelig i et omfang, så der er grundlag for en forsvarlig besigtigelse. Hvis det ikke er tilfældet bør gennemgangen udsættes, indtil ejendommen er gjort tilgængelig. Normalt tilgængelige bygningsdele, som ikke kan besigtiges pga. unormale adgangsforhold Hvis den bygningssagkyndige er forhindret i at besigtige en normalt tilgængelig bygningsdel eller konstruktion på grund af manglende adgangsmuligheder, skal det noteres hvilke bygningsdele det drejer sig om med litra, og der skal også stå, hvad forhindringen bestod i. Hvis der f. eks. er en frihøjde på 50 cm i krybekælderen, er der ikke grundlag for et forbehold for fuldstændig besigtigelse. Krybekælderen skal besigtiges i det omfang det er muligt, og det skal klart fremgå, hvordan afgrænsningen er. Eksempelvis: Krybekælder vurderes som utilgængelig, da der er en frihøjde på ca. 50 cm. Krybekælderen er derfor kun besigtiget fra inspektionslem i fyrrum i et område op til 3 meter fra lemmen. Eksempler på forhold, hvor bygningsdele, der normalt er tilgængelige, ikke kan besigtiges i normalt omfang: Beplantning eller andet dækker for bygningsdele Gulve, som er dækket af tæpper Manglende eller skjult adgangslem til krybekældre, skunk eller tagrum Når der er lem til tagrum, krybekælder, skunkrum og lignende, men rummet reelt er ufremkommeligt- så det muligt at besigtige fra lemmen x antal meter ind. Når konstruktionerne giver unormale adgangsforhold eller som følge af forhold på stedet, der spærrer for adgangen til rummet. Det kan for eksempel være fastholdt isolering, eller løs isolering, som kan forventes at gå i stykker, hvis det flyttes Når det ikke er muligt at kravle sikkert rundt på stederne, og der ikke er tilstrækkeligt med frirum til, at den bygningssagkyndige kan færdes sikkert på området.

38 Manglende gangbro medfører normalt, at det forbundet med fare at færdes på området, og rummet betragtes derfor som utilgængeligt Bygningsdele, hvor det som følge af forhold på stedet ikke er muligt at besigtige f.eks. på grund af højder, skel, terrænfald eller andet. Oplysninger om bygningsdele, der ikke er besigtiget eller kun delvist er besigtiget, skal skrives i tilstandsrapporten under Bemærkninger i de uddybende kommentarer til punkt 2. For at udføre en sikker stikprøvemæssig kontrol af de bygningsdele, der er mest udsat for skader skal den bygningssagkyndige i rimeligt omfang være indstillet på selv at rykke på mindre møbler, genstande og tæpper. Ved den indvendige side af ydervæggene drejer det sig f.eks. om hjørnerne og den nederste del ved fodpanelerne. For gulve kan f.eks. kanterne mod ydervæggene være udsat for sætningsskader eller fugt. Sekundære bygninger uden særlig byggeteknisk- eller brugsmæssig værdi Alle bygninger på ejendommen skal registreres og som udgangspunkt medtages med samme grundighed i bygningsgennemgangen. Men hvis den bygningssagkyndige vurderer, at en bygning er i en så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport, kan en sådan bygning undtages for besigtigelse. Dette vil være tilfældet for helt inferiøre småbygninger, eller bygninger der som følge af tilstanden er uanvendelige. En sekundær bygning kan således undtages fra besigtigelse hvis: 1) bygningen ikke er brugbar på grund af nedslidning, skader og/eller ustabilitet. Ved vurdering af om en sekundær bygning kan undtages fra besigtigelse skal den bygningssagkyndige lægge vægt på, om den kan antages at være anvendelig for potentielle købere, også selvom det kun vil gælde et mindretal. 2) den byggetekniske værdi er ubetydelig. Det vil typisk være en primitiv mindre konstruktion udført af forhåndenværende materialer, på kort tid og uden særlige omkostninger. Sekundære bygninger, der kan undtages besigtigelse, angives i tilstandsrapporten under Bemærkninger, punkt 4. Undtagelsen skal være begrundet med en konkret angivelse af tilstanden i de primære bygningsdele, så det fremgår, at tilstandsrapportering vil være meningsløs. Begrundelsen for undtagelse må ikke være påvirket af æstetiske eller arkitektoniske holdninger eller ønsker fra involverede parter. Det betyder, at sælger, mægler eller andre ikke kan forlange bygninger undtaget fra en besigtigelse som f. eks. gamle avlsbygninger ved nedlagte landbrug Bygningsgennemgangen Den bygningssagkyndige er at betragte som en neutral person, der har påtaget sig at vurdere bygningstekniske afvigelser ud fra en professionel viden om tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved bygningsgennemgangen kan den bygningssagkyndige frit vælge sin egen metode, men metoden skal dog sikre, at alle synlige bygningsdele besigtiges i forventeligt omfang, herunder i henhold til retningslinjerne for stikprøvevise undersøgelser jf. kapitel 4, Undersøgelsesmetoder og værktøjer.

39 Opmærksomhedspunkter ved de enkelte bygningsdele A. Primære bygningsdele Tagkonstruktion Taget er en af de bygningskonstruktioner, der er mest udsat, og den største del af konstaterede bygningsskader er følgeskader på grund af utætheder i forbindelse med tagbelægninger og tagkonstruktioner. Derfor skal besigtigelsen af taget udføres med stor grundighed for at sikre, at alle væsentlige skader og tegn på skader er afdækket. Derved sikres det, at tilstandsrapporten giver så retvisende oplysninger om taget som muligt, så risikoen for klager minimeres. I forbindelse med undersøgelse af tagkonstruktion og -belægning, samt skorsten bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Tagrum - Aftræks- og udluftningskanaler, herunder kondensisolering og udluftning til det fri - Utilstrækkelig eller manglende ventilation i konstruktionen, når det vurderes, at der er tegn på skade, eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade. Er især aktuelt, hvor loftskiven er efterisoleret, hvilket nedsætter temperaturen i tagrummet - Kondensproblematik, når det vurderes, at der er tegn på skade, eller der er nærliggende risiko for at der opstår en skade - Insektangreb i trækonstruktionen - Råd og svampeangreb i trækonstruktionen. - Fugt i tagkonstruktionen og især ved skotrender, brandkamme, kvist- og skorstensinddækninger - Fugt og mærker efter dryp i tagrummet på for eksempel spær, lægter, gangbro og isolering - Fugtobservationer forventes fulgt op af fugtighedsmålinger, der noteres, hvis de ligger over normalintervallet (13-18 % efter årstid/vejrlig) Bærende konstruktioner Konstruktive ændringer i forhold til den oprindelige konstruktion, når det vurderes, at der er tegn på skade, eller der er nærliggende risiko for, at en skade opstår. For eksempel efter indgreb i gitterkonstruktioner, flytning af hanebånd, udveksling over større kviste, udnyttet tagetage i gamle bindingsværkshuse, hvor spærafstand stadig er cm o. lign. Nedbøjninger og deformationer, når det vurderes, at der er tegn på skade eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade. Dette gælder ikke forventelige aldersbetingede nedbøjninger, der er ren slid og ælde, som lidt pilhøjde på gamle bjælkelag, let nedbøjning af gamle lægter i ældre huse o. lign. Stabilitet og vindafstivning, når det vurderes, at der er tegn på skade eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade. Undertage - Utætheder i undertaget

40 - Løst blafrende undertag. Skadesrisikoen er dog afhængig af materiale og årstid/temperatur. Er der tale om en synlig fejlmontering, skal det noteres om dette vurderes at kunne medføre skade. - Gennembrydninger og tilslutninger i undertaget - Defekt og mørnet undertag Afhængig af tagmaterialerne og udførelsestidspunktet er der blevet stillet meget forskellige krav til undertaget og afstandslister mellem undertag og selve tagbeklædningen. Det skal derfor præciseres, at det ikke afgørende hvorvidt udførelsen af en konstruktion overholder gældende regler på opførelsestidspunktet. Det afgørende er, om der ved konstruktionen vurderes at være forhold, der i sig selv må betegnes som en skade, eller som kan udvikle sig til en skade. Tagflader - Utætheder i forbindelse med tagrender - Utætheder omkring taggennembrydninger, skorstene, kviste, tagvinduer, ovenlys, inddækninger og skotrender - Problematiske tagmaterialer, når man vurderer, at der er tegn på skade eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade, eksempelvis eternits udviklingsplader uden asbest. - Tæthed af taget - Skumunderstrygning, der hovedsagelig blev anvendt i perioden Denne kan være fugtgennemtrængelig på grund af mangelfuld hærdning, eller der kan opstå utætheder på grund af manglende fleksibilitet ved overhærdning. - Fastholdelse af tagbeklædning skal vurderes, og hvis den afviger fra generelle forskrifter og/eller den gængse byggemåde, skal det noteres om der skønnes risiko for skadesudvikling. - Defekt og/eller nedslidt tagbelægning - Skader på tagbelægningen, hvis vindafstivningen i tagkonstruktionen ikke virker, dvs., hvis vindtrykket ikke overføres til fundamentet. Skaderne ses som revner i tagplader og tagsten samt i vægge. Ydervægge Skader på ydervægge vil oftest være i form af revnedannelser, afskalninger og frostskader på grund af opfugtning af væggen. Skæve ydervægge (ude af lod), deformering på grund af sætninger i tagværk o. lign. er også hyppigt forekommende. I vægge, hvor der indgår træ, f.eks. bindingsværk eller pudset træ, kan der være risiko for nedbrydning af de organiske materialer. I inder- og skillevægge især omkring vådrum er den almindeligste skade råd eller svampeangreb på grund af fugtudtrængning fra vådrummet eller skader som følge af fugt i konstruktioner, der ikke kan tåle fugt. I forbindelse med undersøgelse af ydervægge bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Revner, deformationer og sætninger ved bygningens svage punkter over døre og mellem facader og skillevægge (svigt i bæreevne) Stabilitetsrevner, hvor den vandrette belastning på huset ikke føres korrekt til fundamentet Udfældninger, misfarvninger, afskalninger, kalkspringere og frostskader Facadebehandlinger, som medfører synlig eller målbar fugtophobning og efterfølgende frostskader Nedbrudte fuger i murværk og karme samt indikationer på tæring af jern i overliggere

41 Råd og svampeangreb i organiske byggematerialer Nedbrydning af bindingsværkskonstruktioner Pudsede træfacader og pudsede trækonstruktioner, hvor der er forøget risiko for nedbrydning af bagvedliggende konstruktioner Svigt i puds på facader og indervægge af gasbeton Bløde træfiberpladebeklædninger, hvor der er mistanke eller indikationer for fugtophobning forventes efterprøvet med fugtmåler Fugt fra vådrum som forventes efterprøvet ved fugtmålinger i tilstødende konstruktioner og rum Defekte, revnede og løse flisebeklædninger og defekte, utætte fuger Fugt (synlig og målbar) i vægge som følge af opstigning af grundfugt, defekte installationer og vægbeklædninger Sokkelhøjder, som er så lave, at der kan være risiko for opfugtning af vægge fra terrænfugt og opspringende regnvand Vinduer yderdøre Nedbrudt træ i trævinduer, dørkarme og rammer er her den mest almindelige skade. Nedbrudt træ skyldes for det meste mangelfuld overfladebehandling eller utæt glasisætningsmateriale. Termoruder, der er synligt punkterede, skal noteres i tilstandsrapporten. Herudover skal den bygningssagkyndige sætte kryds under Bemærkninger punkt 3, om han finder det sandsynligt, at der kan forekomme punkterede termoruder, der ikke var synlige på besigtigelsestidspunktet på grund af rudernes tilstand/alder og de aktuelle temperatur- og vejrforhold. I forbindelse med undersøgelse af døre og vinduer bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Nedbrydning af træ i karme og rammer især ved syd- og vestfacader, samt vådrum og soveværelser Nedbrudte glasisætningsmaterialer såsom fugebånd/kitning, glaslister og opklodsning. Døre og vinduer, hvor der ikke er konstruktiv beskyttelse i form af dybe karme eller stort tagudhæng Nedbrudt overfladebeskyttelse af døre og vinduer Nedbrydning og svigt i beslag Synlige punkterede termoruder Revner i ruder(brud) Deformationer af døre og vinduer, hvor det ikke er aldersmæssigt forventeligt. Delaminering af døre og vindue Kitfalse Topforsegling Vinduers egnethed som redningsåbninger, hvor det er påkrævet. Fundamenter/sokler De mest almindelige skader i fundamenter er sætningsskader på grund af ikke bæredygtigt underlag/blød bund. Mange mindre sætningsrevner i ældre ejendomme kan skyldes dårligt fundamentsmateriale, fundering i mindre dybde end 90 cm, eller manglende oprensning af fundamentsrender. Revner skal derfor vurderes ud fra lokalitet, bygningsalder og bygningstradition. Revner i nyere huse skal vurderes alvorligere

42 end i ældre huse bl.a. ud fra kendskabet til sætningers forløb over tid. I forbindelse med undersøgelse af fundamenter, sokler og terrændæk bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Trapper, som ofte er påstøbt bygningens sokkel uden tilstrækkelig fundering, samt frostskader og utætheder i trappen. Revners bredde, dybde og længde, der kan indikere årsagen til revnerne Udførte reparationer af revner, som kan afdække, om revnerne er i ro eller om de er aktive, eller forsøgt camoufleret. Her skal dog sammenholdes med andre observationer af ydervæggen eventuelle revner, deformationer i bjælkelag/terrændæk, skæve gulve, revner i indvendige vægge, husets alder mm. så det er helhedsbilledet, der afgør om et sætningsproblem er blevet camoufleret. Sokkelstensfundamenter, som kan være særligt modtagelige over for frostpåvirkninger Sokkelhøjder, som er så lave, at der kan være risiko for opfugtning af vægge fra terrænfugt og opspringende regnvand Sætninger og deformationer Differenssætninger og forskydninger Fugtproblematik i forbindelse med utilstrækkelig funktion af fugtspærre Lyskassers fastholdelse og afløbsforhold Overgange mellem bygninger og læ- eller skelmure, hvor der er sammenbygning Overgange mellem oprindelige bygninger og nyere bygninger Kældre/krybekældre/terrændæk De oftest forekommende skader ved kældre, krybekældre og terrændæk er fugt. Det ses som pletter eller udblomstringer på vægge, som råd og svampeangreb i trækonstruktionerne. Revner i kælderydervægge, der er opstået efter sætninger, er også en typisk skade. I forbindelse med undersøgelse af kældre, krybekældre og terrændæk bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Synlige, lugtbare og målbare indikationer på fugt. I ældre ikke-fugtsikrede kældre vil fugt være forventeligt og skal ikke nævnes, med mindre det har medført en skadesudvikling som afskallende puds, nedbrydning i træværk, pladebeklædninger mm. I nyere fugtsikrede kældre er fugt ikke forventeligt og skal noteres som en skade i sig selv, da det indikerer en konstruktionsfejl eller anden skade. Ventilation i kryberum, herunder om ventilationsriste er åbne og placeret korrekt Nedbrydning af træ som følge af råd, svamp eller insektangreb ved vederlag Revner i ydervægge i forbindelse med lyskasser og afløbsforhold for samme Rustangreb på armering i betonkonstruktioner Terrænforhold omkring huset, hvor overfladevand skal løbe væk fra huset Gulvkonstruktioner i krybekælder (jord, beton eller andet) Sætninger og deformationer af klaplag i terrændæk Beklædninger af gulve og vægge i kælder, hvor fugt kan ophobes bag beklædningerne Vådrum (Bad/toilet og bryggers )

43 Der skelnes mellem ældre vådrum uden vådrumssikring, hvor vandafvisningen beror på fliser/fuger eller anden overfladebehandling og nyere vådrum udført med vådrumsmembran bag overfladebeklædningen. Bygningstekniske undersøgelser af, om der er udført vådrumsbehandling, ligger uden for bygningsgennemgangen, da dette normalt ikke kan konstateres visuelt. Vådrummets alder (før eller efter 1995) samt sælgers oplysninger kan imidlertid indikere, om det er tilfældet, og den bygningssagkyndige må her vurdere og notere hvad han lægger til grund for sin angivelse af udviklingsrisikoen ved eventuelle skader. Ved skadeslokaliseringen skal der skelnes mellem vandbelastet vådzone, hvor følgeskaderisikoen er størst og ikke vandbelastet vådzone/fugtigzone, hvor risikoen er mindre. Eventuelle skaders placering i forhold til disse zoner skal være angivet i rapporten. De hyppigste problemer i og omkring ældre vådrum skyldes dårlige fuger, løse fliser og utætheder i og omkring installationer. Dette kan medføre opfugtning og skadesudvikling i tilstødende bygningsdele, som skillevægge og gulve (organiske og uorganiske materialer), herunder eventuelt indbyggede VVSinstallationer. I og omkring vådrum forventes den bygningssagkyndige i videst muligt omfang at foretage fugtmålinger (med indstiks- og kapacitetsfugtmåler), hvor relevante områder er tilgængelige. Ellers skal områderne anføres som utilgængelige. I forbindelse med undersøgelse af vådrum bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Rørtilslutninger til og fra installationsgenstande Gulvafløbsskålens overkant og tæthed i sammenbygning med gulvbelægning, samt om gulvafløbet er udført i henhold til gældende forskrifter og tilgængeligt for rensning. Intakthed af fuger omkring brusekabine og badekar Fald mod gulvafløb i vandbelastet vådzone Belægninger, der har mangelfuld vedhæftning til underlaget Fliser på skillevægge Deformationer og revner i belægningerne Placering af rør i og uden for vådområder, samt tætninger af rør mod vægge og gulve Fuger i hjørner mellem vægge og mellem vægge og gulve Spor af fugt, samt mugpletter eller trænedbrydning i de tilstødende rum. Konstruktionsdele og facader Træk i vinylbelægninger Svejsesømme i vinylbelægninger Lugte i vådrummet Misfarvninger og nedbrudte trækonstruktioner Fasthed af gulve og vægge B. Sekundære bygningsdele Gulvkonstruktion og gulve

44 De almindeligste skader ved gulve skyldes sætninger eller fugt. I forbindelse med undersøgelse af gulvkonstruktion og gulv bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på disse forhold: Slip og uens afstand mellem fodpanel og gulv Sætninger og niveauforskelle Vand- eller fugtskader Nedbøjning og deformationer Svigt i opklodsning Delaminering af trægulve Overdrevent knirkende gulve Gulve under køkkenvaske og opvaskemaskiner Svigt i samling mellem brædder For defekter i flisegulve, revner, fuger og løse beklædninger Flisegulve på trækonstruktioner Insektskader Skæve gulve ud over, hvad man normalt kan forvente for ejendomstypen Slidte gulve ud over, hvad man normalt kan forvente for ejendomstypen Indervægge/skillevægge I inder- og skillevægge især omkring vådrum er den almindeligste skade råd eller svampeangreb på grund af fugtudtrængning fra vådrummet eller skader som følge af fugt i konstruktioner, der ikke kan tåle fugt. I ældre ejendomme uden fugtspærre på skillevægsfundament kan der være risiko for opstigende fugt. Denne risiko er større hvis de tilstødende gulvkonstruktioner er ændret/renoveret fra krybekældergulv til terrændæk. I forbindelse med undersøgelse af yder- og terrændæk bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på disse forhold: Revner, deformationer og sætninger ved bygningens svage punkter over døre og mellem facader og skillevægge Stabilitetsrevner, hvor den vandrette belastning på huset ikke føres korrekt til fundament Råd og svampeangreb i organiske byggematerialer Revnede samlinger i indervægge af gasbetonelementer Revner ved materialeskift Bløde træfiberpladebeklædninger, der forventes fugtmålt og vurderet med hensyn til brandrisiko. Fugt fra vådrum Defekte flisebeklædninger og fuger Svigt i bæreevne Fugt i vægge som følge af opstigende grundfugt, defekte installationer og vægbeklædninger Lofter/etageadskillelser

45 Indvendige skader vil som oftest skyldes manglende stabilitet i huset (vindafstivning), sætninger eller fugt. I forbindelse med undersøgelse af lofter og etageadskillelser bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Revner Skjolder og fugtskader, herunder ved aftræksventiler og skorstensgennemføringer Svigt i konstruktionerne Manglende stabilitet og vindafstivning i konstruktionerne Unaturlige nedbøjninger og deformationer Nedhængte lofter Loftbeklædninger med forøget brandrisiko. Indvendige trapper Indvendige trapper har sjældent alvorlige fejl eller skader. I forbindelse med undersøgelse af indvendige trapper bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på følgende forhold: Løse trin Nedbrudte konstruktioner Knirkende konstruktioner Sikkerhedsvurdering og adgangsforhold Forskelle i trinhøjder og eventuelle skævheder C. Installationer VVS-installationer Eftersynet omfatter skader eller tegn på skader på installationerne, som er muligt at afdække ved den visuelle gennemgang af ejendommen. I forbindelse med undersøgelse af VVS- og afløbsinstallationer bør den bygningssagkyndige være særligt opmærksom på disse forhold: Om sælger oplyser, at der er behov for hyppig opfyldning af vand på central varmeanlæg. Det kan indikere en utæthed i rørsystemet, hvis efterfyldning ikke sker på ca. ½ min. (5-6 l vand til trykekspansionsbeholder) Synlige tegn på lækage, f.eks. rust-eller kalkudfældninger Tegn på opfugtning af fundamenter, ydervægge og skillevægge, f.eks. i form af misfarvning af trægulve eller tapet, hvor det vurderes, at installationer er trukket Utætheder ved radiatorventiler og synlige flader på radiatorer, typisk i bunden (brug spejl) Utætheder på faldstammer og afløbsrør Risiko for galvanisk tæring som følge af forkert udført installation (risiko skal vurderes efter installationens alder) Risiko for personskader i forbindelse med VVS-installationer, eksempelvis en kedel uden sikkerhedsventil eller en ventil, der ikke er ført til recipient, men peger ud mod gangareal i øjenhøjde. Installationernes udførelse i forhold til den forventelige standard for hustypen.

46 Såfremt der ønskes en komplet gennemgang, bør dette udføres af autoriserede personer. Der her er tale om anlæg, som forbrugere forventer, er udført af autoriserede fagfolk, og dette falder uden for den bygningssagkyndiges kompetenceområder. Eftersynet omfatter ikke funktionen af VVS- og afløbsinstallationerne, og heller ikke om der er tilfredsstillende vandtryk, eller om afløbsforholdene virker, med mindre det har medført synlige skader eller tegn på skader Tilstandsrapporten punkt for punkt Tilstandsrapporten har følgende indhold: Forside Vigtige oplysninger om huseftersyn Tilstandsrapport for ejendommen Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen og generelle kommentarer til bygningens tilstand Registrering af bygningens tilstand,(herunder angivelse af tagets tabelbaserede restlevetid) Sælgers oplysninger om ejendommen Bygningskonstruktioner - oplysninger til ejerskifteforsikring Allonge (hvis denne forefindes) Den færdige tilstandsrapport skal indeholde alle disse punkter i udfyldt stand Forside Forsiden skal udfyldes med sælgers navn, identifikation af ejendommen ved vej og husnummer, evt. etage, postnummer, by, kommune-, ejendoms- og matrikelnummer. Indholdsfortegnelsen angiver sidenumre for de enkelte dele i rapporten Vigtige oplysninger om huseftersynet I dette afsnit er forudsætningerne for huseftersynet beskrevet ved en skematisk gengivelse af loven og bekendtgørelsen. Den bygningssagkyndiges funktion fremgår også af beskrivelsen. Der må ikke tilføjes yderligere generelle forbehold eller afgrænsninger af tilstandsrapporten Tilstandsrapport for ejendommen Besigtigelsestidspunktet Der skal afgives nøjagtige oplysninger om datoen for eftersynet, samt start- og sluttidspunktet. Efter bekendtgørelsen skal tilstandsrapporten indberettes på senest 14 dage efter besigtigelsen. Fejl i datooplysningerne og overtrædelse af 14-dagesreglen kan føre til en administrativ sanktion (i værste fald at beskikkelsen frakendes). Den bygningssagkyndige kan desuden pådrage sig et ansvar over for brugerne af tilstandsrapporten Sælger Oplysningerne vedrørende sælger angives i overensstemmelse med de oplysninger, den bygningssagkyndige modtager ved bestillingen af tilstandsrapporten eller senere. Den bygningssagkyndige skal under kontaktoplysningerne så vidt muligt sikre, at telefon og mailadresse oplyses.

47 Oplysningerne om sælger skal være korrekte ved tilstandsrapportens datering og eventuelle fornyelser, men den bygningssagkyndige er ikke forpligtet til rettelser, hvis der senere sker ændringer som følge af adresseændringer, dødsfald konkurs eller andet. Den bygningssagkyndige skal ikke kontrollere oplysningerne, med mindre der er grund til at antage, at de ikke er rigtige. Oplysningerne vil i de fleste tilfælde blive automatisk udfyldt, hvis den bygningssagkyndige vælger en kladde i baseret på BBR-skemaet. Den bygningssagkyndige skal dog være opmærksom på, at disse oplysninger fra BBR kan være ufuldstændige. Sælger er principielt ejeren af ejendommen på tidspunktet for tilstandsrapportens datering, og der vil normalt ikke være tvivl om hvem det drejer sig om. Der kan dog være situationer, hvor en korrekt angivelse kræver særlig omhu. - Hvis der er tale om flere ejere med samme bopæl, skal de alle anføres. Hvis der er tale om flere end 2, kan det dog være acceptabelt at anføre et af navnene og tilføje: med flere. Hvis ejerne har forskellige adresser, kan der tilsvarende anføres et enkelt navn og tilføje: med flere, sammen med denne ejers adresse og kontaktoplysninger. Når der kun anføres et enkelt navn, skal dette vælges efter aftale med bestilleren. - Hvis der er tale om et dødsbo, skal ejeren angives som: Boet efter (navn), sammen med bobestyrerens navn og kontaktoplysninger. Hvis dødsboet kun er én blandt flere ejere, angives det på linje med øvrige ejere, som nævnt ovenfor. I mange tilfælde vil der dog være tale om et uskiftet bo, hvor det er den efterladte, der skal anføres som sælger. - Hvis der er tale om en ejendom på tvangsauktion, er den hidtidige ejer, uanset misligholdelsen, stadig den formelle ejer og skal dermed stå som sælger. Denne salgsform indebærer imidlertid begrænsninger i sælgeransvaret, ligesom salg fra dødsbo eller konkursbo, og det skal derfor skrives. Det sker ved at indsætte ordet (tvangsauktion) i parentes efter sælgers navn. Oplysningen om tvangsauktion vil ligeledes være relevant i afsnittet Sælgers oplysninger om ejendommen. Det kan desuden være relevant som begrundelse, hvis der ikke kan fremskaffes skriftligt baggrundsmateriale, eller hvis ejendommen ikke er ryddet eller gjort klart til den bygningssagkyndiges eftersyn (se afsnittene Følgende materiale forelå og Bemærkninger). - Hvis der derimod er tale om et konkursbo, skal ejeren anføres således: (navn) under konkurs, sammen med bobestyrerens navn og kontaktoplysninger Følgende materiale forelå BBR-ejermeddelelse BBR-oplysningerne findes på eller Der er den senest opdaterede udgave der skal anvendes, hvilket den bygningssagkyndige kan sikre sig på en af disse hjemmesider, Hvis der er forskellige opdateringsdatoer for de enkelte bygninger, anføres den seneste. Det er også acceptabelt at vælge udskriftsdatoen fra BBR-meddelelsen. Hvis den bygningssagkyndige vælger at basere sin kladde på BBR, bliver der indsat en automatisk udskriftsdato, som svarer til den dag kladden oprettes. Hvis den bygningssagkyndige har bemærkninger til BBR-oplysningerne anføres de under punkt 5. Der skal afgives bemærkninger, hvis BBR afviger væsentligt fra de faktiske forhold. Hvis den bygningssagkyndiges

48 litrering i afsnittet Bygningsbeskrivelse ikke svarer til BBR, skal der ligeledes afgives bemærkninger i punkt 5, også selv om arealangivelserne samlet set stemmer overens. (Småbygninger under 10m 2 fremgår normalt ikke af BBR, og er ikke en væsentlig afvigelse. Tidligere tilstandsrapport lb.nr. Den bygningssagkyndige er forpligtet til at undersøge, om der er udarbejdet andre tilstandsrapporter for ejendommen inden for de seneste 6 år. Hvis der ikke er en tilstandsrapport, der er under 6 år gammel, skal dette oplyses. Punktet må aldrig være helt ubesvaret. Den bygningssagkyndige kan som udgangspunkt regne med, at alle tilstandsrapporter efter 1. november 2004 findes på og at de kan fremskaffes via kladdefunktionen. Det er kun den seneste tilstandsrapport, der skal skrives i dette punkt, og kun hvis rapporten er under 6 år gammel ved dateringen af den nye tilstandsrapport (de 6 år er ansvarsperioden for den tidligere tilstandsrapport). Den forudgående tilstandsrapport anføres med sit H-nummer og en kort bemærkning. Hvis der er behov for længere bemærkninger, skal de skrives i punktet Andre bygningsoplysninger. Hvis det drejer sig om forhold af generel betydning for forståelsen af ejendommens tilstand, kan der desuden være behov for omtale i afsnittet Generelle kommentarer til bygningernes tilstand. Det er ikke meningen at den bygningssagkyndige skal skrive kritiske bemærkninger om den tidligere tilstandsrapport, selvom der skulle vise sig betydelig faglige uenigheder. Der skal blot udvises sædvanlig faglig omhu i vurderinger og beskrivelser af skader på ejendommen, uafhængigt af om en kollega tidligere har vurderet dem anderledes. Derimod skal det skrives, hvis der er oplysning om væsentlige skader eller risikoforhold, som ikke kan antages at være udbedret, men hverken kan bekræftes eller afkræftes. Denne type oplysninger skal som hovedregel også medføre et UN i den nye tilstandsrapport. Der kan desuden være grund til at en faglig tilkendegivelse, hvis en tidligere oplyst alvorlig skade kan afkræftes, selv om den ikke er udbedret. Der er tale om en frivillig serviceoplysning, da den bygningssagkyndige ved ikke selv at angive noget, må antages at have taget stilling, men for at fjerne enhver usikkerhed hos brugerne om alvorlige forhold, bør det fremgå helt klart. Der følger her nogle eksempler på bemærkninger og opfølgning i forbindelse med den tidligere tilstandsrapport: Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: Ingen ifølge registrene. Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: H Intet at bemærke. Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: H Udført af undertegnede. Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: H Se bemærkning nedenfor under Andre bygningsoplysninger : Der er i den tidligere tilstandsrapport angivet en kritisk sætningsskade i nordgavlen. Det er formodentlig en fejl, da der hverken er tegn på skade, eller spor efter udbedring. Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: H Se bemærkning nedenfor under Andre bygningsoplysninger : Den tidligere tilstandsrapport angiver, at kælderen har været oversvømmet af kloakvand fra gulvafløbet. Oplysningen er derfor medtaget i pkt

49 10.3 Afløbsinstallationer: UN. Der er tidligere trængt kloakvand op i kælderen. Problemet kan skyldes opstuvning i det offentlige kloaksystem ved spidsbelastninger. Årsagen bør findes, så behovet for afværgeforanstaltninger kan vurderes nærmere. Note: Oplysningen stammer fra den tidligere tilstandsrapport, men den nuværende ejer har ikke været ude for det siden overtagelsen i maj Ældre tilstandsrapporter: Den bygningssagkyndige skal være opmærksom på, om der er andre tilstandsrapporter, end den senest udførte. Hvis det vurderes af betydning, skal den bygningssagkyndige forsøge at få fat i dem. Relevante oplysninger anføres under punktet Andre bygningsoplysninger. Tilstandsrapporter, fra før heweb.dk blev taget i brug i slutningen af 2004, har et løbenummer, hvor årstallet ikke fremgår, og de skal derfor suppleres med årstallet. Hvis den seneste tilstandsrapport på ejendommen er mere end 6 år gammel, er ansvaret som udgangspunkt udløbet for den, der har skrevet rapporten. Den skal anføres under punktet Tidligere tilstandsrapport med klar angivelse af, at den er ældre end 6 år f.eks.: Tidligere tilstandsrapport lb.nr.: H / 2003 (ældre end 6 år) Den bygningssagkyndige kan på ois.dk eller boligejer.dk se alle løbenumre fra slutningen af 2004 og fremefter. En del af tilstandsrapporter fra før den tid er indscannet og kan også findes på ois.dk eller boligejer.dk. Den bygningssagkyndige har desuden en nem og direkte adgang til tidligere tilstandsrapporter i heweb.dk, uden at skulle søge noget frem. Når der oprettes en kladde baseret på en tidligere tilstandsrapport, vil de tilstandsrapporter der er registreret på ejendommen dukke op. Der kan dog være gamle tilstandsrapporter, som ikke fremgår. Selv om der skulle være formodning om, at de findes, er det tilfældigt om de kan fremskaffes, da de ikke alle opbevares centralt. Hvis ejeren eller dennes repræsentant ikke har tidligere rapporter, som ikke er i heweb, på ois.dk eller på boligejer.dk, er den bygningssagkyndige ikke forpligtet til at lede yderligere. Hvis den bygningssagkyndige finder oplysninger i de gamle tilstandsrapporter, som stadig er relevante, skal der skrives en bemærkning i punktet Andre bygningsoplysninger og husk den gamle rapports løbenummer. Oplysninger i gamle rapporter er relevante,, hvis de er af væsentlige karakter, men ikke kan afklares ved eftersynet på ejendommen. Alderen på tilstandsrapporten og efterfølgende tilstandsrapporter vil dog ofte betyde, at oplysningerne ikke mere er relevante. Pas på ved import fra en forudgående tilstandsrapport: Hvis den bygningssagkyndige vælger at basere sin kladde på en tidligere tilstandsrapport i heweb.dk, vil alle angivelser i den tidligere rapport blive overført til kladden. Den bygningssagkyndige har det fulde ansvar for, at den nye tilstandsrapport baseres på hans eget eftersyn, og at karakterer og beskrivelser i den tidligere tilstandsrapport ikke genanvendes uforsætligt. Funktionen har sine fordele i den direkte mulighed for at opfylde kravet om gennemsyn af den forudgående rapport. Det er også bekvemt, at ejendommens data mv. bliver overført til kladden, men den bygningssagkyndige skal sikre en rutine, så disse data kontrolleres. Risikoen ved funktionen består i at eventuelle fejl, og dårlige beskrivelser ikke rettes, og at skadesangivelser ikke fjernes, selv om de er udbedret. Når funktionen anvendes, skal den bygningssagkyndige derfor være meget opmærksom på sine forpligtelser til uvildig vurdering af skaderne, og entydige, dækkende og fuldt forståelige beskrivelser.

50 Energimærke Hvis der er et energimærke, indgår det som en fast del af baggrundsmaterialet for eftersynet, og punktet skal altid besvares Det seneste energimærke anføres med sit løbenummer, årstal og oplysning, om det er gældende eller udløbet. Gyldighedsperioden regnes fra dateringen og er 5 år for boliger og for sommerhuse over 120 m², og 10 år for mindre sommerhuse. Der er ikke pligt til energimærkning af bygninger under 60 m², men lejligheder på under 60 m² skal være omfattet af et mærke, hvis de ligger i en større bygning. Den bygningssagkyndige skal særlig være opmærksom på at gyldighedsperioden den 10. april 2008 blev forlænget fra 3 til 5 år for mærker, der var gyldige den 1. januar Der står i disse mærker at de gælder 3 år, men løbetiden er altså 5 år, hvilket der skal gøres opmærksom på. Her følger nogle eksempler på besvarelse af punktet: Energimærke: Ejendommen er ikke energimærket. Energimærke: Ingen. Nyt mærke er under udarbejdelse. Energimærke: E Udløbet, kunne ikke fremskaffes. Energimærke: E Udløbet i Energimærke: E Forlænget til Energimærke: Gældende til Oplysningerne i energimærket om installationer, ventilationsforhold mv. kan være en hjælp, når den bygningssagkyndige forbereder eftersynet og spørgsmålene til ejeren. De kan i særlige tilfælde også give mistanke om risikoforhold, som ikke kan afklares visuelt, og derfor kræver en bemærkning i tilstandsrapporten. Skulle det vise sig nødvendigt at afgive en sådan bemærkning, indsættes den i punktet Andre bygningsoplysninger med henvisning til kilden. Hvis bemærkningen er af mere generel karakter for ejendommen, indsættes den i stedet i afsnittet Generelle kommentarer til bygningernes tilstand. Uafklarede forhold af alvorlig karakter vil som regel også medføre en UN-angivelse i afsnittet Registrering af bygningens tilstand. Et eksempel på en sådan reaktion kunne være følgende: Energimærke: Udløber Se bemærkning under Andre bygningsoplysninger : Energimærket angiver, at der er isoleret krybekælder under bygning A. Se nærmere under pkt Ventilation: UN. Der er oplysning om krybekælder, men det kan ikke visuelt afgøres, om der er terrændæk eller krybekælder. Der er ingen synlige ventilationsriste. Note: Oplysningen om krybekælder findes i det tidligere energimærke, som angiver, at der er indblæst isolering i en krybekælder under bygning A. Denne udførelse skal normalt baseres på en ingeniørrapport, og konstruktionen skal ventileres. En indelukket krybekælder vil udgøre en risiko for fugtskader og koncentration af sundhedsskadelig radon. Andre bygningsoplysninger

51 Under dette punkt skal man skrive, hvilket skriftlige materiale om ejendommen, som er udleveret af ejeren eller rekvireret på anden vis. Det er typisk bygningstegninger, projektbeskrivelser og eventuelt rapporter efter særlige bygningsundersøgelser, forundersøgelser, geotekniske undersøgelser eller tilsvarende samt lovpligtige attester. Der er ubegrænset skriveplads i punktet, og det er væsentligt, at den bygningssagkyndige skriver sine oplysninger på en logisk og overskuelig måde. Hvis der ikke foreligger relevant materiale: Punktet skal altid besvares. Hvis der ikke er relevant materiale eller oplysninger, skal det fremgå entydigt. Der tilknyttes yderligere en bemærkning, hvis der er kendskab til særligt relevant materiale, der ikke kan fremskaffes. Hvis der foreligger materiale: Materialet skal kun skrives, hvis det er relevant, og ikke hører til under de foregående punkter. Materialet er relevant, hvis vurderes, at det indeholder oplysninger af interesse for eftersynet, også selv om der ikke er noget at bemærke. Materialet skal anføres, så det senere kan identificeres, hvis der skulle blive brug for det. Som relevant materiale anføres også tilstandsrapporter og energimærker, der er ældre end de senest forudgående. Hvis det skriftlige materiale indeholder oplysninger, der giver anledning til nærmere omtale, alvorlig skadesangivelse eller UN-karakter i tilstandsrapporten, skal der tilføjes en kort bemærkning, som forbereder brugerne på, at der er tale om vigtigt kildemateriale. Mere generelle kommentarer om ejendommens tilstand, forbehold, skadesangivelser og materialeangivelser hører ikke til i dette punkt, men skrives de relevante steder med henvisning til kilden. Hvis der foreligger relevante oplysninger, der ikke er skriftlige: Hvis der er fremkommet mundtlige oplysninger, må den bygningssagkyndige nøgternt vurdere, om der kan fæstes lid til oplysningerne, eller om de har karakter af rygter eller ubegrundede påstande. Hvis en oplysning er væsentlig, og ikke er åbenlyst utroværdig, skal den anføres med oplysning om kilden, hvis den ikke kan afklares endeligt ved besigtigelsen. Oplysninger, der ikke kan afklares, vil som hovedregel også skulle følges op med UN i registreringsafsnittet. Brug af punktet i sammenhæng med de foregående punkter: Som tidligere beskrevet, kan der være brug for uddybende bemærkninger i forbindelse med BBR-meddelelsen, den forudgående tilstandsrapport og det seneste energimærke. Bemærkninger af indholdsmæssig betydning skrives som hovedregel under dette punkt, idet de foregående har mere oversigtsmæssig funktion. Ved angivelsen af en oplysning, skal der henvises til kilden. Under punktet Andre bygningsoplysninger må der ikke skrives bemærkninger, der ikke relaterer til ejendommen. Bemærk: Det er ikke den bygningssagkyndiges pligt at verificere korrektheden af BBR-ejermeddelelsen eller de øvrige dokumenter Bygningsbeskrivelse Boligtypen kan vælges fra drop-down-listen i heweb eller skrives i fri tekst, hvis der ikke findes en passende type i listen. Hvis ingen af mulighederne i drop-down-listen kan anvendes, skal den bygningssagkyndige angive typen i fri tekst. Typen skal angives så præcist og beskrivende som muligt, da det kan have betydning for forståelsen

52 af tilstanden. Det er f.eks. ikke ligegyldigt, om en type angives som Længehus eller Oprindelig kostald fra 1870, da det sidste siger mere om bygningens karakteristika. Der er ingen faste retningslinjer for typebeskrivelsen, men den skal holdes inden for 50 anslag. Typebeskrivelsen og statusbeskrivelsen skal supplere hinanden, og gentagelser skal derfor undgås. Der findes ganske mange bygningstyper, og i et stort antal tilfælde er der tale om anonyme og ukarakteristiske typer, hvor angivelsen ikke vil være ligetil. Det er i orden med en tilsvarende anonym beskrivelse, som f.eks. Ældre fuldmuret hus i 1½ etage, men angivelsen skal være uden værdidom. Helt intetsigende eller direkte misvisende betegnelser må ikke forekomme. Der følger her nogle eksempler på typeangivelser, som dels omfatter standardtyper, og dels angivelser i fri tekst. Listen er ikke udtømmende, og skal blot tjene til inspiration: 1700-tals bindingsværk 1800-tals byhus Tidligere statshusmandsbrug Bedre Byggeskik-hus Stationsbyhus Fabriksarbejderbolig Stuehus fra gård Muremestervilla Funkisvilla Bungalow Patriciervilla Arkitekttegnet 50 erhus Parcelhus fra 70 erne Postmodernistisk hus Svensk træhus 1.-salslejlighed i patriciervilla Tidligere landarbejderbolig til Fuglsang 4.-salslejlighed i ombygget kornsilo Bjælkehytte Gårdhavehus i klyngebebyggelse Klassisk muret rækkehus fra 20 erne Taglejlighed i købstadshus Del af bofællesskab med 21 boliger Del af oldekolle Lind og Risør typehus Eurodan typehus Individuelt selvbyggerhus Præfabrikeret elementhus Eksperimenterende økohus Plusenergihus Udover angivelse af boligtypen skal den bygningssagkyndige sammen med tilstandsrapporten udlevere en af de særligt udarbejdede hustypebeskrivelser. Er der foretaget tilbygninger eller større ombygning kan der være behov for at udlevere flere hustypebeskrivelser, som alle er relevant for det pågældende hus. Typebeskrivelserne forbereder brugerne af tilstandsrapporten på den byggeteknik, der er normal for hustypen, og den standard, man kan forvente af denne type. Brugerne får derved bedre mulighed for at afstemme deres forventninger med, at skader i én bygningstype ikke nødvendigvis også ville være skader i en anden bygningstype. Den bygningssagkyndige skal supplere hustypebeskrivelserne med nogle konkrete bemærkninger i afsnittet Generelle kommentarer til bygningernes tilstand (se nærmere under dette). Ejendomsstatus Ejendomsstatus er en præcis juridisk angivelse, der ikke må forveksles med boligtypen. Drop-down-listen i heweb.dk dækker de almindeligste tilfælde, men der kan være mere sjældne eksempler, hvor det er nødvendigt med fri tekst. Ejendommens status skal i visse tilfælde suppleres med oplysning om ejerforhold, som indebærer begrænsninger i sælgeroplysningerne, eller kan have betydning for sælgeransvaret. Der er tilsvarende en drop-down-liste til de supplerende oplysninger. Det er væsentligt at den bygningssagkyndige gør sig bekendt med ejendommens status og skriver den korrekt. Fejl under Ejendomsstatus kan være af meget alvorlig karakter, idet misforståelser kan føre til

53 helt eller delvist ugyldige tilstandsrapporter, og deraf følgende fejldispositioner hos brugerne. For eksempel kan det få alvorlige konsekvenser, hvis en ideel anpart besigtiges som en ejerlejlighed. Den bygningssagkyndige skal dog ikke kontrollere oplysningerne fra ejeren eller dennes repræsentanter, ud over hvad der fremgår af BBR-meddelelsen og oplysningerne på ois.dk eller boligejer.dk. I tilfælde af uoverensstemmelser, skal den endelige kilde til oplysningen anføres i afsnittet Generelle kommentarer til bygningernes tilstand. Det er sælgerens anvendelse af ejendommen, der er udgangspunktet for angivelsen. Huseftersynsordningen kan anvendes, selv om ejendommen ikke tidligere har været anvendt til boligformål, blot den er bestemt til dette for køberen. I så tilfælde skal det anføres under Andre bygningsoplysninger eller Generelle kommentarer at tilstandsrapporten først er gyldig når ejendommen er taget i anvendelse som bolig for køberen. De almindeligste statusangivelser i forbindelse med huseftersynet er følgende: Enfamiliehus Flerfamiliehus med boliger Blandet bolig- og erhvervsejendom Landbrug under nedlæggelse Ejerlejlighed i ejendom med lejligheder Ejerlejlighed i blandet bolig- og erhvervsejendom Ejerlejlighed i ejendom uden fælleseje Sommerhus Sommerhus opdelt i ideelle anparter Ejerlejlighed i sommerhuskompleks Kolonihavehus med overnatningstilladelse Boligtypen registreres f.eks. som: Parcelhus Byhus Enfamiliehus Tofamiliehus Rækkehus Sommerhus Ejerlejlighed Klyngehus Kædehus Hvis det er oplyst, anføres endvidere om huset er opført som et typehus og evt. navn på samme. Ejendommens status registreres f.eks. som: Ejerbolig Ideel anpart Ejerlejlighed Nedlagt landbrug Landbrug, hvor landbrugspligten ophæves i forbindelse med salg Dødsbo Erhvervsbygning, der overgår til boligformål efter salg

54 I bygningsoversigten anføres ejendommens bygninger/bygningsafsnit enkeltvis identificeret med litra betegnelse jf. afsnit 5.02 Grundlaget for bygningsgennemgangen Bemærkninger Her skal den bygningssagkyndige beskrive afgrænsningen af bygningsgennemgangens omfang på baggrund af registrerede forhold og omstændigheder på ejendommen. 1. Er der bygningsdele eller bygninger, som er gjort utilgængelige? Hvis den bygningssagkyndige er forhindret i at besigtige en normalt tilgængelig bygningsdel eller konstruktion på grund af bevidst blokerede adgangsmuligheder, skal det skrives præcist her, hvilke bygningsdele der ikke er besigtiget, og hvori blokeringen består. 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har kunnet besigtiges? Hvis der på grund af unormale adgangsforhold ikke kunne foretages en forsvarlig besigtigelse og det derfor er nødvendigt at tage forbehold, skal det angives her. Beskrivelsen af det ikke besigtigede skal være helt klar og entydigt stedfæstet, så der ikke kan rejses tvivl om, hvad der er besigtiget, hvis bygningsdelene på et senere tidspunkt bliver tilgængelige, f.eks. fordi indboet fjernes i forbindelse med fraflytningen. Hvis der er tvivl om hvad der er besigtiget, kan det skabe væsentlig tvivl om parternes retsstilling. Det vil f.eks. ikke kunne afgøres, om en skade rent faktisk har været skjult af indbo, eller eventuelt er opstået på et senere tidspunkt, og i værste fald kan den forveksles med andre skader, der er registreret i tilstandsrapporten på en tilsvarende upræcis måde. Hvis begrænsninger giver mulighed for delvis besigtigelse skal dette skrives. Eksempelvis: Krybekælder vurderes som utilgængelig, da frihøjden kun er på ca. 50 cm og er kun besigtiget fra inspektionslem i fyrrum, i et område op til 3 meter fra lemmen. 3. Er der særlige bemærkninger til termoruder? (Der afkrydses ja/nej til følgende spørgsmål:) Er det overvejende sandsynligt, at der kan forekomme punkterede termoruder, der ikke var synlige på besigtigelsestidspunktet på grund af rudernes tilstand/alder og de aktuelle temperatur- og vejrforhold? (Herudover kan der eventuelt gives bemærkninger til termoruder i fritekst) 4. Er sekundære bygninger i så dårlig stand eller har så ringe byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport for disse bygninger? Her angives de sekundære bygninger, der undtages fra besigtigelse. Undtagelsen skal være konkret begrundet med en kort beskrivelse af tilstanden i de primære bygningsdele, så det fremgår for brugerne, at tilstandsrapportering vil være meningsløs jf. afsnit om sekundære bygninger. 5. Er der afvigelser i forhold til BBR? Her anføres, om der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR-registrets oplysninger Resumé af huseftersyn for beboelsesdelen Resumeet indeholder udelukkende et resume over registrering af skader og tegn på skader på beboelsesdelen(e) og omfatter ikke sekundære bygninger. Bygningen eller bygningerne er inddelt i 11 bygningsdele: A. Primære bygningsdele

55 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 2. Ydervægge 3. Vinduer og døre 4. Fundament/sokler 5. Kældre/krybekældre/terrændæk 6. Vådrum B. Sekundære bygningsdele 7. Gulvkonstruktion og gulv 8. Indervægge/skillevægge 9. Lofter/etageadskillelser 10. Indvendige trapper C. Installationer 11. VVS-installationer De registrerede skader på de enkelte bygningsdele opsummeres her dels som en skadeskarakter, dels som det antal bemærkninger, der har været i de enkelte kategorier. I feltet Note skrives det, om der er noter til det pågældende hovedpunkt Generelle kommentarer til bygningernes tilstand I dette felt skal man indledningsvis skrive om ejendommen typemæssigt afviger væsentligt fra den eller de standardfoldere om hustype, som den bygningssagkyndige har valgt at tilknytte rapporten. Afvigelser er især vigtige at påpege, hvis ejendommen er mindre typisk fra opførelsen, eller er ændret meget. Folderen forbereder brugerne af tilstandsrapporten på den byggeteknik, der er normal for denne hustype, og den tilstand man kan forvente. På denne baggrund skal den bygningssagkyndige herefter give en konklusion på tilstandsrapportens byggetekniske gennemgang, og angive i hvilken grad tilstanden afviger fra den forventede tilstand. Angivelsen skal være uden værdidom, og anprisninger må ikke forekomme. Hensigten er at brugerne får bedre mulighed for at afstemme deres forventninger og forståelse for, at forhold, der vurderes som skader i én bygningstype, ikke nødvendigvis vil være det i en anden. Tilstanden i sekundære bygningers bør også kommenteres. Under dette punkt kan den bygningssagkyndige også angive forhold ved den fysiske tilstand, der ikke skønnes at give anledning til skader eller risiko for skader, men som den bygningssagkyndige alligevel vurderer kan have betydning for bedømmelsen af bygningen. Hvis der eksempelvis i en projektbeskrivelse fra baggrundsmaterialet er angivet, at der er slagger i terrændæk, og den bygningssagkyndige ikke har registreret følgeskader, skal risikoen ved materialet angives her med en begrundelse for, hvorfor der ikke vurderes at være nogen risiko. Forholdet bør også angives under Bygningskonstruktioner. Hvis der er ombygningsarbejder i gang på ejendommen, bør ombygningstilstanden specificeres her, da forståelsen af skadesrapporteringen ellers kan være kompliceret. Det er den bygningssagkyndiges opgave at vurdere i hvert enkelt tilfælde, om det giver mening at udarbejde tilstandsrapport for en bygning, herunder også hvis den er under ombygning.

56 I dette felt kan man også indsætte supplerende oplysninger til andre af tilstandsrapportens felter, som måtte have begrænset skriveplads. Der må dog under ingen omstændigheder gives oplysninger i dette felt, der ikke har relation til ejendommen. Tagets restlevetid Tagets restlevetid angives ved afkrydsning i skema. Restlevetid > 10 år 5-10 år 0-5 år Ingen restlevetid Angivelsen skal alene baseres på de oplysninger den bygningssagkyndige kan skaffe om tagets alder og den restlevetid der vil være i forhold til nedenstående tabel for middellevetid på tagdækningsmaterialer og undertagskonstruktioner. Der indgår således ikke et fagligt skøn i angivelsen. Det er den tagkomponent med den korteste restlevetid, der skal angives. Tagdækning ( ) og inddækning ( ) Middellevetid i år 1 Naturskifer Ubegrænset 2a Tegl, vingetagsten, røde > 100 2b Tegl, vingetagsten, gule og brune 60 2c Tegl, falstagsten > 100 2e Tegl, glaserede tagsten > 100 2f Tegltagsten med fugesystem 60 3a Betontagsten 80 3b Betontagsten med fugesystem 60 4a Eternitbølgeplader med asbest 80 4b Eternitbølgeplader uden asbest 30 4c Eternitskifer med asbest (taghældning > 35 gr) 80 4d Eternitskifer med asbest (taghældning < 35 gr) 50 4e Eternitskifer uden asbest 30 5a Stråtag 50 5b Træspån (ubehandlet) 50 6a Stål- og aluminiumtag (belagt, hældning > 10 gr) 60 6b Stål- og aluminiumtag (belagt, hældning < 10 gr) 40 6c Kobbertag 100 6d Zinktag 60 7a Tagpaptage (hældning > 10 gr) 40 7b Tagpaptage (hældning < 10 gr) 30 7c Tagdækninger med stenlag 40 8a Plastplader, 1 lag (UV-stabiliseret) 15 8b Plastplader, flere lag (UV-stabiliseret) 25 9a Aftrækshætter, inddækninger, skot- og tagrender 60 (metal) 9b Aftrækshætter, inddækninger og tagrender (plast) 60 Undertagkonstruktion ( ) 11a Faste undertage af brædder/krydsfiner med belægning 80 (lukket tagdækning) 11b Faste undertage af brædder/krydsfiner med belægning 60 (åben tagdækning) 12a Frithængende banevarer af bitumen og oliebehandlede 60 træfiberplader (lukket tagdækning) 12b Frithængende banevarer af bitumen og oliebehandlede 40 træfiberplader (åben tagdækning) 13a Frithængende lette banevarer af filt eller film 40

57 13b (lukket tagdækning) Frithængende lette banevarer af filt eller film (åben tagdækning) Rapportering af bygningens tilstand Bygningsgennemgangens skadesregistreringer angives for hver bygning/bygningsafsnit i henhold til litreringen. En skadesangivelse i tilstandsrapporten skal omfatte skadesbeskrivelse, karakter og eventuelt en note. Skadesbeskrivelsen skal være en kort og præcis redegørelse for de observerede fysiske forhold, hvor også præcisering af omfang og udbredelse fremgår. Der må ikke være forvekslingsmuligheder med andre-, nuværende-, eller senere opståede forhold. Skadens placering på bygningen/bygningsdelen skal være entydigt beskrevet, så skaderne kan genfindes på bygningen af brugerne. Hvis en skade er generelt udbredt på en bygningsdel skal dette skrives, og der bør i så fald angives hvor på bygningsdelen, skaden typisk kan ses. Karakteren skal sættes ud fra karakterskalaen (se afsnit 4.05) efter en vurdering af, om der er en udviklingsrisiko forbundet med skadesforholdet. Noten kan anvendes til flere formål. Hvis en beskreven skade kan udvikle sig (K2) eller give en risiko for følgeskade (K3), vil der i langt de fleste tilfælde være behov for, at disse risici bliver specificeret i en note, da de ikke kan forventes, at være åbenbare for en ikke sagkyndig bruger. Ligeledes gælder, at hvis en skade normalt gives K3, men i det pågældende tilfælde er vurderet til K1, så vil der være behov for at specificere denne faglige vurdering i en note som begrundelse for karakteren. I noten kan den bygningssagkyndige endvidere skrive uddybende kommentarer til skader og konstruktioner, og samt udrede skadesårsager og sammenhænge til andre skader ved bygningen. I noten må ikke gives forslag til metode for udbedring af skader, da rådgivning ikke er omfattet af huseftersynsordningen (og i øvrigt kan være behæftet med rådgiveransvar). Forskellige skadestyper må ikke beskrives samlet under èt punkt, men skal angives under hver sit selvstændige punkt med selvstændig karakter. Den enkelte skadesangivelse må kun indeholde beskrivelser af flere skader, hvis det er samme skadestype på samme bygningsdel og med samme karakter Formidling af bygningsgennemgangens registreringer Når bygningsgennemgangens observationer samt faglige skøn og vurderinger overføres til tilstandsrapporten, skal den bygningssagkyndige i rimeligt omfang kunne sætte sig i ikkebygningssagkyndige brugeres sted og vurdere, om teksten i beskrivelser og noter er forståelige og fremstiller skaden korrekt og fyldestgørende. Hvis notaterne fra bygningsgennemgangen er knappe, stikordsagtige og fagligt indforståede, bør de omformuleres og udbygges i alment forståelige ord og sætninger. Et væsentligt moment i skadesangivelsen er den bygningssagkyndiges vurdering af udviklingsrisikoen ved

58 de enkelte forhold som grundlag for karakteransættelsen. Udviklingsrisikoen (karakteren) skal ses i sammenhæng med beskrivelsen af forholdet og den eventuelle tilhørende note. Der skal altid være overensstemmelse mellem karakteren og noten. Det vil eksempelvis være uacceptabelt at give K1 for et forhold, hvis det i noten er anført: Bør udbedres for at undgå følgeskader. Det afgørende er, om der samlet set er givet en fuldt forståelig og korrekt fremstilling af skaden, så brugerne kan tage forholdets reelle betydning i betragtning Beskikket bygningssagkyndig Under Beskikket bygningssagkyndig angives de personlige oplysninger, samt kontakt oplysninger og evt. firmatilknytningsforhold for den beskikkede bygningssagkyndige. Endvidere angives det, hvis tilstandsrapporten er udarbejdet i samarbejde med et forsikringsselskab, og hvem der har bestilt rapporten Sælgers oplysninger om ejendommen Sælgers oplysninger indgår som en væsentlig del af den bygningssagkyndiges baggrund for huseftersynet. Den bygningssagkyndige bør hjælpe sælger med besvarelsen af Sælgers oplysninger om ejendommen. Den bygningssagkyndige bør spørge sælgeren om forhold, som den bygningssagkyndige ikke altid kan se, men som sælger vil opdage ved at bo i huset f.eks. fordi fejlen kun viser sig i et bestemt slags vejr. Udover de obligatoriske felter kan sælger afgive yderligere relevante oplysninger om ejendommen under punktet Sælgers øvrige bemærkninger vedrørende fejl og mangler. Oplysninger, som sælger afgiver om skader, indgår i baggrundsmaterialet for bygningsgennemgangen, og skal kommenteres (bekræftes/afkræftes) som skadesregistrering under den respektive bygningsdel eller under Generelle kommentarer. Finder den bygningssagkyndige på grundlag af sin erfaring eller undersøgelsen i øvrigt, at der er grund til at tvivle på sælgerens oplysninger, skal dette også skrives i rapporten. Den bygningssagkyndige anfører i rapporten, om sælger var til stede ved huseftersynet, og om sælger havde udarbejdet sælgeroplysningerne før huseftersynet. Spørgsmålene i skemaet kan kun udfyldes af en, som har indgående kendskab til huset, og dette kan ikke overdrages til andre. Hvis dette ikke kan realiseres, skal spørgsmålene ikke besvares, og grunden skal angives i rapporten under Oplysninger har ikke kunnet fremskaffes på grund af. En af årsagerne kan typisk være, at der er tale om et dødsbo. Den bygningssagkyndige skal indføje sælgers oplysninger i tilstandsrapporten. I forbindelse med oplysningsskemaet skal den bygningssagkyndige spørge husejeren om alle forhold, der er relevante for undersøgelsen, og sikre at besvarelsen er entydig og forståelig Bygningskonstruktioner, oplysninger til ejerskifteforsikring I dette afsnit registreres materialer og kommentarer til de enkelte bygningsdele. Der er frihed i udformning af kommentarerne, men de skal være entydige og klart redegøre for de observationer, som er gjort under bygningsgennemgangen.

59 Da gennemgangen er visuel, er oplysningerne om de anvendte bygningsmaterialer baseret på et skøn ud fra de givne grundlag og oplysninger på stedet. Den beskikkede bygningssagkyndige kan ikke drages til ansvar for oplysninger, som kræver en undersøgelse, der ikke er omfattet af ordningen. Eksempelvis byggematerialer bag pudsede facader, isoleringsmaterialer, isoleringstykkelser, materialer i bagmur der er skjult og gulvkonstruktioner, der ikke er visuelt tilgængelige. Der skal anføres: Bygning Bygningsdel og positionsnummer Materiale og konstruktion Kommentarer til materialer eller konstruktioner, herunder kommentarer til specielle materialer eller konstruktioner Allonge Hvis der i tilstandsrapportens gyldighedsperiode foretages en udbedring af en konstateret skade, eller der opdages en fejl i rapporten, kan dette rettes ved at udstede en allonge til den eksisterende rapport. Det er den bygningssagkyndiges ansvar at afgøre, om en allonge skal udarbejdes og hvad den skal indeholde. Allongen er en del af tilstandsrapporten og er derfor omfattet af huseftersynet. En allonge har retsvirkning fra dateringen og vil ikke forlænge den oprindelige tilstandsrapports gyldighedsperiode. Hvis en allonge ikke er bestilt af sælger, skal allongen sendes til ejeren af ejendommen.

60 6. Når huseftersynet er gennemført Indberetning af tilstandsrapporten 6.01 Fortrydelsesret på tilstandsrapporter 6.02 Fornyelse af en tilstandsrapport Honorar for fornyelse 6.03 Hvordan kan en bygningssagkyndig ændre i en indberettet tilstandsrapport? Allonge 6.04 Udarbejdelse af tillæg Honorar for tillæg 6.05 Statistisk bearbejdning af rapporter 6.06 Erstatningskrav og nævnssager rejst mod den bygningssagkyndige 6.00 Indberetning af tilstandsrapporten Den bygningssagkyndige giver tilstandsrapporten til den, der har bestilt huseftersynet, og indberetter rapporten i HEWEB, senest 14 dage efter bygningsgennemgangen er foretaget. Alle tilstandsrapporter udarbejdes elektronisk i pdf-format via hjemmesiden som stilles til rådighed af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Når en tilstandsrapport er oprettet i HEWEB, er det ikke muligt at annullere den. Se dog nærmere om muligheden for at ændre i en tilstandsrapport i afsnit Ved indberetningen af tilstandsrapporten skal den bygningssagkyndige angive sit konkrete tidsforbrug for besigtigelsen. Den bygningssagkyndige skal skrive start- og sluttidspunktet for besigtigelsen. Eventuelt skrivebordsarbejde på stedet skal således ikke registreres eller være med i det tidsinterval, der anføres. Hvis det ikke er muligt at angive tid for hver enkelt besigtigelse, f.eks. ved mange ensartede boliger, kan tiden fordeles skønsmæssigt på hver enkelt bolig. Når der skal udarbejdes tilstandsrapport for ejerlejligheder skal der udarbejdes en tilstandsrapport både for lejligheden og fællesarealet. Den bygningssagkyndige skal så fordele den samlede besigtigelsestid på ejendommen på henholdsvis lejligheden og fællesarealet, så det bliver synliggjort hvor lang tid, der bruges på hver del. Alle tilstandsrapporter arkiveres i HEWEB. Rapporterne kan genfindes ud fra oplysninger om ejendommens adresse, dato for huseftersynets gennemførelse, den bygningssagkyndiges navn, rapportens løbenummer eller BBR-ejendomsnummer. Tilstandsrapporterne bliver opbevaret i mindst 10 år fra datoen for huseftersynets gennemførelse eller i længere tid, hvis der er opstået juridiske problemer med huseftersynet eller tilstandsrapporten i den mellemliggende periode. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter offentliggør data om huseftersynet via Den offentlige Informationsserver - Det er dog kun ejeren af en bygning, der har adgang til tilstandsrapporten for sin ejendom.

61 6.01 Fortrydelsesret på tilstandsrapporter Sælger har mulighed for at fortryde en bestilling af en tilstandsrapport inden for 14 dage, hvis der er tale om fjernsalg. Fjernsalg dækker over aftaler, der indgås ved brug af fjernkommunikation, dvs. uden at forbrugeren og den bygningssagkyndige mødes fysisk. Det kan for eksempel være, hvis forbrugeren afgiver sin bestilling på tilstandsrapporten ved at klikke på et ikon på den bygningssagkyndiges internetside eller ved at ringe og afgive bestilling. Den bygningssagkyndige har dog mulighed for at aftale med forbrugeren, at fortrydelsesretten bortfalder, når den bygningssagkyndige starter udførelsen af tilstandsrapporten. Dette omfatter også den bygningssagkyndiges indledende forberedelse til selve huseftersynet, f.eks. fremskaffelse af tegningsmateriale, forsikringspolice, sælgeroplysninger og lignende. Aftalen om bortfald af fortrydelsesretten skal være indgået medsælger, før arbejdet begyndes. For yderligere oplysninger henvises til lov om visse forbrugeraftaler Fornyelse af en tilstandsrapport En tilstandsrapport har en gyldighed på 6 måneder, og derefter skal den fornyes for at have retsvirkning. Inden for tilstandsrapportens gyldighedsperiode på 6 måneder kan der ske fornyelse af tilstandsrapporten gyldighedsperiode med yderligere 6 måneder. Ved fornyelsen skal der udarbejdes en ny tilstandsrapport med et nyt løbenummer, og denne nye tilstandsrapport afløser så den oprindelige. Hvis fornyelsen alene skal rette rent formelle fejl kort efter besigtigelsen, dvs. navne, adresser, meningsforstyrrende trykfejl og lignende, kan det ske uden en genbesigtigelse. En fornyelse af tilstandsrapporten kan ske uden en genbesigtigelse, hvis det sker kort tid efter indberetningen. Kort tid vil være inden for en måned. Hvis fornyelsen sker senere end efter en måned efter indberetningen, skal der genbesigtiges for at forlænge tilstandsrapportens gyldighedsperiode. Den bygningssagkyndige bestemmer dog, i hvilket omfang en fornyet bygningsgennemgang er nødvendig og hvilket formindsket honorar, der skal betales. Efter udløbet af gyldighedsperioden på 6 måneder skal der ske en normal bygningsgennemgang. Hvis den bygningssagkyndige alene skal rette rent formelle fejl, kan den bygningssagkyndige med fordel benytte sig af en allonge, som der ikke bliver opkrævet gebyr for. Se nærmere nedenfor i afsnit om allonge. Den fornyede tilstandsrapport meddeles til den, der har bestilt fornyelsen, og den skal indberettes elektronisk, senest 14 dage efter den fornyede bygningsgennemgang er foretaget. Den fornyede tilstandsrapport træder i stedet for den oprindelige. Der vil blive opkrævet det normale administrationsgebyr for fornyelse af tilstandsrapporten.

62 I tilknytning til fornyelsen anbefales det, at man indberetter en allonge til den tidligere fejlbehæftede rapport, så det fremgår, at denne rapport udgår og er erstattet af den nye rapport med lb nr. H-xx-xxxx osv Honorar for fornyelse Ved fornyelse af tilstandsrapporter skal det aftales inden fornyelse finder sted, hvilket formindsket vederlag, som sælger skal betale. Den bygningssagkyndige må godt afgive et samlet tilbud på at udfærdige en tilstandsrapport og en eventuel fornyelse af tilstandsrapporten, så længe den samlede pris ikke overstiger det maksimale vederlag, som angivet i bilag 1 i bekendtgørelse om huseftersynsordningen. Hvis den bygningssagkyndige tilbyder at foretage fornyelsen gratis, er der intet til hinder for dette, så længe prisen for den oprindelige tilstandsrapport ikke overstiger maksimalvederlaget. Den samlede pris for tilstandsrapporten og fornyelsen må dog gerne overstige maksimalvederlaget for tilstandsrapporten, når fornyelsen bliver foretaget som en separat ydelse senere, og fornyelsen bliver selvstændigt aftalt og faktureret Hvordan kan en bygningssagkyndig ændre i en indberettet tilstandsrapport? Hvis den bygningssagkyndige f.eks. har indberettet en tilstandsrapport med fejl eller hvis en konstateret skade er udbedret, er der to muligheder for at rette tilstandsrapporten: 1. Ved brug af en allonge (et tillæg til tilstandsrapporten), jf. afsnit om allonge 2. Ved at udarbejde en helt ny rapport til erstatning for den oprindelige rapport, jf. afsnit 6.02 om fornyelse Allonge Fejl i en tilstandsrapport kan rettes ved en allonge (et tillæg) til den eksisterende tilstandsrapport. Det ændrer ikke gyldighedsperioden for tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige bestemmer om og i hvilket omfang, en fornyet bygningsgennemgang er nødvendig ved udarbejdelse af en allonge. Det er muligt at udarbejde allonger til en tilstandsrapport i hele rapportens gyldighedsperiode. Hvis der i 6 måneders gyldighedsperioden bliver foretaget en udbedring af en konstateret skade, eller hvis den bygningssagkyndige bliver opmærksom på yderligere forhold ved ejendommen, der burde have været nævnt i tilstandsrapporten, kan der udstedes en allonge til den eksisterende tilstandsrapport. En allonge vil ikke forlænge den oprindelige tilstandsrapports gyldighedsperiode. Hvis en allonge ikke er bestilt af sælger, skal allongen sendes til ejeren af ejendommen. Det er kun den bygningssagkyndige, der har udarbejdet en tilstandsrapport, som kan udarbejde en allonge til rapporten. Hvis der opstår behov for at få lavet en allonge, og den pågældende bygningssagkyndige er forhindret, kan der altid udarbejdes en ny tilstandsrapport, eventuelt med

63 oplæg fra den tidligere rapport. En bygningssagkyndig kan ikke tvinges til at udarbejde en allonge efter forbrugerens ønske eller krav. Der vil ikke blive opkrævet administrationsgebyr for indberetning af en allonge Udarbejdelse af tillæg Der kommer nye krav til tilstandsrapporterne fra 1. maj De nye regler gælder for handler med fast ejendom, der indgås efter denne dato. Det betyder, at tilstandsrapporter, der er udarbejdet (dvs. indberettet) mindre end 6 måneder før den 1. maj 2012 (altså fortsat gyldige rapporter), fra lovens ikrafttræden ikke (længere) vil opfylde de krav, der stilles til tilstandsrapportens indhold, og derfor ikke (længere) vil kunne danne grundlag for tegning af en ejerskifteforsikring. Er en tilstandsrapport således udarbejdet mellem 1. november 2011 og 30. april 2012, må sælger derfor enten få udarbejdet en ny tilstandsrapport eller bede den bygningssagkyndige, der har udarbejdet tilstandsrapporten, om at udarbejde et tillæg (se 23 i bekendtgørelse om huseftersynsordningen), så tilstandsrapporten inklusive tillæg opfylder de nye krav. Dette skal ske for at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Et tillæg til en tilstandsrapport udarbejdet eller fornyet mellem 1. november 2011 og 30. april 2012, skal indeholde oplysning om restlevetiden på bygningens tag sammen med oplysning fra sælger om, hvorvidt der er varmeinstallationer og/eller termostatsventiler, som ikke virker. Derudover skal der med tillægget udleveres en hustypebeskrivelse for bygningen, jf. 18. Den bygningssagkyndige bestemmer om og i hvilket omfang, en fornyet bygningsgennemgang er nødvendig. Tillægget skal afgives på et skema, der er godkendt af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Tillægget samt hustypebeskrivelsen indberettes elektronisk via Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikters indberetningssystem HEWEB senest 14 dage efter tillæggets udarbejdelse. Efter indberetning af tillægget udgør tillægget en integreret del af tilstandsrapporten. Tillæggets gyldighed ophører med udløbet af tilstandsrapportens gyldighed og kan ikke forlænges, idet en eventuel ny tilstandsrapport for samme ejendom vil blive udarbejdet efter de nye regler Honorar for tillæg Honorar for udarbejdelse af tillæg fremgår af bilag 1 til bekendtgørelsen. For udarbejdelse af et tillæg kan den bygningssagkyndige kræve et vederlag på maksimalt 25 pct. af grundtaksten for tilstandsrapporten Statistisk bearbejdning af tilstandsrapporter Hver måned udarbejdes der statistikker på grundlag af de indberettede tilstandsrapporter. Statistikkerne kan ses på Statistikkerne omfatter bl.a.: Antal udarbejdede tilstandsrapporter Antal gennemførte huseftersyn fordelt på geografisk placering

64 Den geografiske fordeling af de beskikkede bygningssagkyndige Antal udarbejdede tilstandsrapporter pr. beskikket bygningssagkyndig 6.06 Erstatningskrav og nævnssager rejst mod den bygningssagkyndige Den beskikkede bygningssagkyndige skal underrette Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvis der rejses krav mod den bygningssagkyndige (se 3, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom). En køber eller sælger, der har et økonomisk krav mod den bygningssagkyndige, kan rette et erstatningskrav mod denne. Der er rejst erstatningskrav, når det er fremsat skriftligt til den bygningssagkyndige. Den bygningssagkyndige skal anmelde erstatningskrav til det sit ansvarsforsikringsselskab og inden for 14 dage indberette til HE-sekretariatet, at der er rejst et krav. Der kan rejses erstatningskrav mod den bygningssagkyndige i op til 5 år, hvis denne fejlagtigt har undladt at omtale et forhold i tilstandsrapporten eller har beskrevet et forhold utilstrækkeligt. Reklamationsfristen løber som udgangspunkt fra den overtagelsesdag, som er aftalt mellem køber og sælger. Uanset den aftalte overtagelsesdag skal der dog under alle omstændigheder reklameres over for den bygningssagkyndige senest 6 år efter tilstandsrapportens datering. Hvis den bygningssagkyndige har fornyet tilstandsrapporten gælder fristen på 6 år fra fornyelsen. Sagsgangen i nævnssager fremgår af kapitel 2 afsnit 2.08 om Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

65 1.1. Tage Definition Taget skal hindre indtrængen af nedbør i bygningen, overføre belastningerne fra egenlast, vind og sne til øvrige bærende bygningsdele, være varme- og lydisolerende og hæmme brand. På grund af de mange forskellige krav anvendes sammensatte konstruktioner, hvor de enkelte dele har hver deres funktion. Taget kan fx opdeles i: den bærende konstruktion, dvs. spær underlag for tagdækningen, som kan være lægter, åse eller brædder/plader selve tagdækningen. I tagkonstruktionen indgår også isoleringsmaterialer og evt. undertag. Ovenlys hører under vinduer og yderdøre, men inddækningen hører under tag. Kviste hører ligeledes til under tage. Ved tage kan detaljerne være af vital betydning. Den bærende konstruktion Den bærende konstruktion skal være i stand til at optage og videreføre kræfterne fra egenlast, vind og nedbør. Tagkonstruktionen skal derfor være dimensioneret til at optage de forventede belastninger. For tunge tagdækninger, fx tegl, kræves der derfor kraftigere dimensioner end for lette tagdækninger, fx metalplader. For stråtage har der traditionelt været anvendt meget spinkle spærdimensioner og store spærafstande. For at sikre stabiliteten overfor vindpåvirkning skal taget være afstivet, fx med vindkryds, fx af stålbånd. Tagkonstruktionen skal endvidere sikres mod afsugning og skal derfor være fastgjort til fundamentet. For tunge tage blev kravet indført i De almindeligst anvendte spær er: hanebåndsspær, gitterspær, saksespær og bjælkespær (herunder tagelementer). Bestanddele af en tagkonstruktion (udefra): tagsten, lægter, afstandsliste, undertag, spær, isolering og dampspærre (kilde: SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger) Vindafstivning af bygning hvori taget indgår.

66 Undertag for tagdækning Underlaget for tagdækningen afhænger af det anvendte tagmateriale. Til tegl og pladebelægninger anvendes normalt lægter eller åse, hvis afstand er tilpasset den anvendte sten/plade. Til tage med tagpap eller tagdug anvendes plant underlag for udlægning af tagdækningen. Underlaget kan enten være (traditionelt) brædder eller plader eller trædefast isolering (som også er almindeligt anvendt ved efterisolering hvor taget er ændret til varmt tag). Til stråtage har der traditionelt været anvendt rafter som underlag. Ved endenotede brædder kan der anvendes normal spærafstand. Flyvestød må højst forekomme i hver 3. brædderække i samme spærfag. 2

67 Tagdækningen De mest anvendte tagdækninger er tagsten (enten af tegl eller beton), bølgeplader af fiberarmeret cement ( eternit ), skifer (herunder eternitskifer), metalplader og tagpap/tagdug. Tagsten regnes som tunge tagdækninger. På garager udestuer mv. anvendes også andre typer belægninger, fx transparente plastplader. Tagsten og lignende er ikke vandtætte i fugerne og for at sikre vandtætheden af hele taget har der derfor traditionelt været tætnet med understrygning (evt. forskelling eller overstrygning), med tætningsmasse eller vatstrimler. Nyere konstruktioner har i stedet for tætning af tagdækningen et supplerende undertag der kan opfange de små mængder vand og fygesne, der trænger gennem den primære tagdækning. For metaltagdækninger kan der anvendes undertage for at opfange kondensdryp. Mellem undertag og lægter ligger normalt en afstandsliste, som efter nugældende regler skal være trykimprægneret og mindst 25 mm tyk. Se også afsnittet om undertage nedenfor. Bemærk, at der for tegltage flere gange i tidens løb er sket ændringer i minimumstaghældninger, afstandslistens dimensioner og antallet af sten der skal bindes. En kort oversigt over typiske ændringer er vist bagest i dette afsnit. Der kan dog være nogle leverandører, der har sagt god for, at netop deres produkter har kunnet bruges ved lavere taghældninger. Derudover henvises til hvor oplægningsvejledninger for tegltage siden 1956 kan findes. For betontagsten har tage med undertag været udført uden afstandsliste indtil ca Der findes også betontagsten med fugebånd, som anvendes i stedet for undertag/understrygning. Tagsten og tagplader fastholdes mekanisk til underlaget ved: binding med ståltråd (traditionelt for tegl), med særlige bindere eller ved fastskruning. Bølge- og trapezplader kan anvendes ned til forholdsvis lave taghældninger afhængigt af pladefabrikat og tætningsmåde. Cementbølgeplader (eternit) kan normalt anvendes ned til 27, og med skumstrimler som tætning mellem pladerne helt ned til 14 (1:4). Metaltagdækningers mindste hældning afhænger af om der er samlinger, og i givet fald hvordan de er udformet. Vejledende beskrivelse af ved hvilke hældninger forskellige tagbeklædninger er egnede. Der kan dog forekomme afvigelser, da nogle leverandører oplyser, at deres produkter kan anvendes ved andre hældninger. 3

68 Skifer, herunder eternitskifer, har været oplagt både med og uden tætning af samlingerne med tætningsmasse/tagkit. På et tidspunkt blev ældre eternitskifertage forsøgt tætnet ved injektion af tætningsmasse fra ydersiden som regel med dårligt resultat. I stedet for tætning mellem skifrene kan der anvendes undertag, i så fald kan hældningen være mindre end de normale 34. Ski fer fastholdes med søm eller skruer. Tage med tagpap og tagdug er i de fleste tilfælde med lille hældning, fx 1:40, men der findes også tage med større hældning, fx listetækkede tage. Krav om hældning på mindst 1:40 på tagpap- og folietage blev indført i 1981 tage fra før 1981 kan være udført helt uden fald. Tage med tagpap eller tagdug er vandtætte i sig selv, forudsat at svejsninger af overlæg er korrekt udført. Tagpap/tagdug kan være fastholdt på forskellig vis ved klæbning (svejsning), mekanisk fastgjort eller med ballast. Til denne type tage hører også build up tage som er en specialbetegnelse for flade tage, forsynet med et lag sten ovenpå belægningen (belægningens tilstand kan derfor ikke umiddelbart konstateres). Undertage Undertagets funktion er at opfange de meget små mængder vand eller fygesne, der kan passere gennem den primære tagdækning. Undertage forekommer som diffusionsåbne eller diffusionstætte. De diffusionstætte undertage typisk tætte banevarer som plastfolier, tagpap eller tagpap på brædder skal altid ventileres på undersiden for at fjerne fugt inde fra huset. Ventilationen kræver en spalte mellem undertag og isolering på 50 mm i gennemsnit. For undertag af banevarer eller fleksible pladematerialer skal der være projekteret med 70 mm spaltehøjde (kravet indført i 1997). For faste undertage, fx tagpap på brædder, er en spalte på 45 mm tilstrækkelig. Diffusionsåbne undertage skal have en Z-værdi under 3 GPa sek m2/kg. Diffusionsåbne undertage kan ligge direkte på isoleringen, dette kræver en omhyggeligt udført dampspærre. Materialerne er typisk lette banevarer, træfiberplader (eller i sjældnere tilfælde gipsplader). Det kan være vanskeligt at afgøre om et undertag er diffusionsåbent eller ej, hvis der ikke er ventilation under undertaget kan der derfor være grund til at vurdere undertaget ekstra kritisk. Ventilation Fugt fra husets indre skal kunne passere tagkonstruktionen uden risiko for skadelig opfugtning. Traditionelt sikres dette ved ventilation af konstruktionen, men der findes også konstruktionsopbygninger hvor der ikke kræves ventilation. Ved ventilerede tagkonstruktioner skal der være veldefinerede ventilationsåbninger ved tagfod og evt. kip (bemærk, at nyere tage (efter 2009) med hældning over 10 altid skal have ventilationsåbninger ved kip). Der skal desuden være en ventilationsspalte mellem isolering og tagdækning/undertag på ca. 50 mm i Skifertage kan oplægges på forskellig måde, fx diagonalt, som vist her. Ventileret undertag (kilde: SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger) 4

69 gennemsnit. Ved anvendelse af undertag skal der desuden altid ventileres mellem undertag og tagdækning. Som tommelfingerregel skal ventilationsåbningernes areal være ca. 1/500 af det bebyggede areal (krav i bygningsreglementet siden 1966 nugældende regler fra 2009 er lidt lempeligere). Ventilation af tagkonstruktionen sker ikke ved tage udført med tagelementer med fugtadaptiv dampspærre (dampspærre der ændrer egenskaber med fugtindholdet i konstruktionen fx Hygrodiode, Vario Duplex eller RockTæt Klimamembran), varme tage og tage med diffusionsåbent undertag. Ved anvendelse af diffusionsåbne undertage er der dog siden 2009 foreskrevet, at der skal ske trykudligning ved kip (eller top) i større tagrum, fx ved gitterspær, spidslofter eller store skunkrum. Forskellige måder at ventilere tagkonstruktioner: 1: Fra tagfod til kip i uudnyttet tagrum. kip udluftning kan erstattes eller suppleres med ventilation øverst i gavlene hvis bygningslængden er under 12 m. 2: Fra tagfod til tagfod ved hældning mindre end 10 (siden 2009). 3 : Paralleltagmed ventilation fra tagfod til kip. 4: Ved hanebåndsspær, ventilation som ved 1. Isolering Isoleringen skal være udlagt i et jævnt lag uden åbne samlinger. Isoleringen må ikke blokere for ventilationsåbninger/-spalter. Der skal være et luft- og diffusionstæt lag under isoleringen, som minimum et intakt pudset loft. Kraftig efterisolering stiller skærpede krav til diffusionstætheden og især til lufttætheden. Skotrende Skotrende er udført på underlag af brædder eller krydsfiner og kan være beklædt med zink og/eller tagpap. Utætheder er vanskelige at se udefra, men det vil ofte være muligt at se aftegninger efter fugt indefra, hvis der er utætheder. Skotrenden skal afsluttes, så det sikres at vand ledes i tagrende. 5

70 Ovenlys Ovenlys i flade tage er placeret på en karm der inddækkes mod taget med tagpap eller dug. Tidligere indtil midten af 1980 erne - anvendtes også flangeovenlys, og her er der stor risiko for utætheder mellem flange og tagdækning pga. mangelfuld vedhæftning af pappen til flangen. Utætheder skal normalt konstateres udefra ved inddækningerne mod ovenlyset. Fugtproblemer ses også indvendig pga. kondensdannelse på kuppel eller lysningpanel/karm. Disse problemer kan både skyldes uhensigtsmæssig beboeradfærd og ringe U-værdi. Ved ovenlys i skrå tage er inddækningen udført på en anden måde, men der er typisk både en inddækning mod evt. undertag og en inddækning mod tagdækningen. Den synlige del af inddækningen er typisk udført med zink (evt. bly på ældre vinduer), mørtel eller rygningskit. Inddækninger ved ovenlys i skrå tage Kviste Kviste skal ligesom ovenlys inddækkes, og ved ventilerede tage, skal det sikres at ventilationen kan fungere udenom kvisten. Kvistens tag og flunker skal normalt ligeledes være ventileret. Snit i zinkbeklædt kvist (Kilde: Byg-Erfa blad (37) ) 6

71 Gennemføringer Gennemføringer i taget skal være inddækket sikkert. Gennemføringer i undertage skal som udgangspunkt være foretaget på fast underlag anbefalet siden 1997 eller i det mindste så samlingen mellem undertag og rør, kanal mv. er tæt. Inddækninger mod skorstene, brandkamme mv. kan være foretaget med løskanter eller fugeskinner. I teglmure anvendes hovedsagelig løskanter som indrilles i murværket. Tidligere anvendtes også indmuring og forskelling, dvs. tagstenen blev afsluttet i en reces, som efterfølgende blev fyldt med mørtel. Gennemføringer i flade tage udføres ofte med præfabrikerede komponenter med flange som tagdækningen kan klæbes eller svejses fast til. Inddækningshøjder ved især flade tage bør være mindst 150 mm. Sternbrædder, vindskeder, udkragede åse mv. er meget eksponeret for nedbør og sol, og de kan derfor hurtigt nedbrydes, hvis de ikke beskyttes eller vedligeholdes. Udkragede bjælkeender bør være beskyttet af en inddækning. Inddækning omkring skorsten med zinkløskant indrillet i murværket (Foto: Erik Brandt). Inddækning af tag ved indmuring og forskelling Med den viste konstruktion bør der være understrygning eller undertag. 7

72 Ændringer vedrørende krav til lægning af tegltage (traditionelle vingetagsten). 8

73 Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter 1950 Banevarer som undertag begynder at dukke op 1951 Krav om ventilationsåbninger på ca. 1:500 af det bebyggede areal (1/1000 i hver side) Manglende ventilation kan medføre fugtophobning og efterfølgende skimmelvækst/nedbrydning af tagkonstruktionen. Ventilationen kan senere være blevet nedsat fx i forbindelse med efterisolering Krav til minimumsfald på flade tage (1:40). Krav til fastgørelse af tunge tage (TRÆ 28 - i 1985 også BRS) Manglende fald kan medføre store vandansamlinger på taget. Manglende fastgørelse kan medføre skader i forbindelse med stormvejr Taghætter til ventilation af flade tage frarådes Hygrodiode (fugtadaptiv dampspærre) begynder at blive anvendt, dog mindre i enfamiliehuse 1997 Retningslinjer for udførelse af uventilerede undertage Lægtedimension blev ændret fra fra mm til mm Problemer, fx i form af skimmelvækst, kan opstå på undersiden af undertage pga. utætheder mod beboelsen, fx utæt loftslem eller manglende/defekt dampspærre Lægtedimensioner skal være overholdt pga. fare for gennemstyrtning Ændrede regler for ventilation af tage 9

74 Eksempler på opmærksomhedspunkter Statiske forhold Vandafledning og inddækninger Undertag og underside af tag Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Vindafstivning af spær manglende vindafstivning kan medføre svigt i forbindelse med storm Fastholdelse af tagkonstruktion - manglende fastholdelse kan medføre afsugning af tagkonstruktionen ved storm Hvis der skiftet fra let til tung tagbeklædning, uden at det er sikret, at konstruktionen har tilstrækkelig styrke til at optage den øgede last er der risiko for deformation/kollaps. Lægtedimensioner lægtedimensioner er ændret i 2005 (fra mm til mm). Lægtestød skal være jævnt fordelt Tagsten/tagplader skal være fastgjort korrekt, da der ellers er risiko for afsugning Taghældningen skal som minimum have det foreskrevne minimumsfald. Tagsten/plader skal have korrekt hældning og overlæg iht. oplægningsvejledninger. Inddækninger mod gennemføringer, skorstene mv. skal være tætte og intakte. Inddækningshøjder skal være tilstrækkelige, fx 150 mm. Ved nogle tagbelægninger er der anvendt fugebånd som tætning mellem pladerne/stenene, disse fugebånd kan være nedbrudt med tiden. Vindskeder, sternbrædder og lignende kan være meget eksponeret og derfor være defekte. Ved tage med understrygning skal denne være intakt, ellers er der risiko for indtrængen af slagregn og fygesne. Er understrygning sket med PUR skum, er der risiko for opfugtning (og for at tagsten revner samt vanskeligheder med at skille taget). Nogle tage tætnet med PUR har det dog godt. Undertagets beskaffenhed især omkring: Opstramning, sål undertaget ikke blafrer Ventilation over og under undertaget, hvis der ikke er ventilation på undersiden, skal undertaget være diffusionsåbent Ventilationsåbninger i undertaget, der sikrer at tagrummet ventileres til kip. Ved bygningslængder under 12 m er ventilation i gavle tilstrækkeligt Vandafledning fra undertaget, sål afvandingen sker til det fri ikke nødvendigvis til tagrende 10

75 Afstandslisterne skal være trykimprægnerede (mindst siden 1985). Den mindste dimension er 25 x 45 mm. Tidligere har mange forskellige dimensioner været anvendt se tabellen ovenfor. Tæthed ved gennemføringer Ventilation Isolering og fugt i tagrum Ventilation af tagkonstruktion skal være sikret dvs. ved tagfod og kip, evt. i gavl. Ventilationen kan være blevet blokeret fx i forbindelse med efterisolering. Hvis der ikke er ventilation er der risiko for opfugtning. Isoleringen skal ligge korrekt uden åbne samlinger. Under isoleringen skal der være et diffusions- og lufttæt lag mindst et intakt pudset loft. Ved isolering over 300 mm bør der være egentlig dampspærre, ellers er konstruktionen risikofyldt (blev krav i 2009). Loftslemmen skal være tæt så der ikke trænger varm fugtig rumluft op i tagrummet Gangbroen skal være hævet over isoleringen, da der ellers er risiko for, at der opstår skimmel på undersiden af gangbroen. Generelle fugttegn i tagrum, fx: Fugt på underside af skotrende Skimmel i tagrummet, fx på nordside men ikke sydside af undertage af krydsfiner, som følge af for højt fugtindhold i tagrummet. Fugtaftegninger, der kan tyde på, at taget ikke er tæt. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader 11

76 Nedbrudte tagsten levetid udtømt (Foto: Erik Brandt). Vingetegl oplagt med for ringe overlæg. (Foto: Erik Brandt). 12

77 Grat er skæv på grund af sjusket arbejde. (Foto: Erik Brandt). Vingetegl oplagt med for ringe overlap/åbne sidesamlinger. (Foto: Erik Brandt). 13

78 Sjusket udført undertag kan også ses fra undersiden, vandtætheden er tvivlsom. (Foto: Erik Brandt). Forkert udført gennemføring. Underlag mangler og samlingen er ikke tæt. (Foto: Erik Brandt). 14

79 Ukorrekt udført gennemføring i undertag af gipsplade samt skimmelvækst på pladens overflade. (Foto: Erik Brandt). Hul efter binder i undertag tætheden er ødelagt ved binderen. (Foto: Erik Brandt). 15

80 Dårligt udlagt isolering, som tillige har blokeret ventilationen. (Foto: Erik Brandt). Inddækning under kvist er ikke udført, så vandafledning sikres. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning). 16

81 Skimmelvækst på tagunderlag pga. defekt dampspærre. (Foto: Erik Brandt). Stort antal gennemføringer tæt sammen øger risikoen for utætheder/skader pga. dårlige betingelser for arbejdsudførelse. (Foto: Erik Brandt). 17

82 Ukorrekt udførte gennemføringer for tæt sammen til at samlinger kan udføres korrekt. (Foto: Erik Brandt). korrekt. Utæt svejsning af overlægget i tagpaptag. (Foto: Erik Brandt) Sternbrædder kan være rådne bag malingen. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning). Vindskeder kræver meget vedligehold. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning). 18

83 Inddækninger og tag på kviste skal vedligeholdes. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning). Litteratur 1. SBI-anvisning 189, Småhuse, J. Munch Andersen m.fl., 1998 (2. udg. 1998) 2. SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., Udførelse. TOR anvisning TOR, Tagpapbranchens Oplysningsråd. Byg - Erfa blade (27) Varme tage - efterisolering og fugtforhold (47) Mekanisk fastgørelse af tagdækninger på flade tage (47) Afvandingsforhold på flade tage - lunkeudfyldning, nye afløb og øget hældning (47) Dampbuler på tagpaptage - forebyggelse og udbedring (47) Grønne tage - membraner, dræning, isolering og vækstlag (47) Tagfolier - valg og anvendelse (27) Fugtforhold i flade, ventilerede tagkonstruktioner af træ (27) Stormskader på flade tage med tagpap eller tagfolie (27) Sommerkondens - Tagkonstruktioner med tagpap eller tagfolie 19

84 (27) Ventilationshætter i flade tage af træ (47) Flade tage med ballast af stenlag eller fliser (27) Græstørvstage - opbygning og vedligehold (37) Kondens-, fugt- og lugtgener - aftrækskanaler og faldstammeudluftninger (27) Oplægning af naturskifer (27) Traditionelt, fast undertag med vingetagsten (49) Begroninger - alger, lav og mos på tagsten, facader og udendørs gangarealer (47) Tagunderstrygning med PUR-skum. Tilstandsvurdering og skadeudbedring (47) Stormskader på tagdækninger (47) Utætte skifertage af fiberarmerede cementplader (47) Maling af fiberarmerede cementtagplader (47) Undertage af banevarer - blafring, støjgener og utætheder (99) Bygninger med udsat beliggenhed klimaskærmens tæthed mod vind, slagregn og fygesne (27) Ventilation af tagkonstruktioner - tagrum, hanebåndslofter, skunkrum og paralleltage (39) Dampspærrer - udførelse og detaljer mod opvarmede rum (27) Undertage - diffusionstætte og diffusionsåbne (29) Alternative isoleringsmaterialer - granuleret papir, hørfibre og vulkansk aske (47) Misfarvning og skimmelvækst - på undersiden af tagudhæng og carporttage (27) Skimmelsvamp på tagunderlag af krydsfiner i ventilerede tagrum (47) Kondens på tagplader af metal og plast (37) Metalinddækninger mellem tag og murværk (27) Fugt på undersiden af tegl- og betontagsten i tagrum uden undertag (27) Undertage - Udførelse og detaljer (27) Undertage - Opbygning, materialer og projektering (37) Zinkbeklædte kviste 20

85 1.2. Skorstene og ildsteder Definition Skorstene skal føre røgen fra ildstedet til den udvendige afgang. Røgen føres op gennem et røgrør, der foroven afsluttes over tag, Den del der er over taget betegnes skorstenspiben. Ildsteder er som navnet angiver, det sted hvor forbrændingen sker. Ildsteder omfatter centralvarmekedler, brændeovne, pejse mv. Beskrivelse Skorstene vil af sig selv suge luften ud, dels fordi der er undertryk over skorstenen pga. vinden, dels pga. den såkaldte skorstensvirkning, som skyldes, at varm luft er lettere end kold og derfor stiger til vejrs. Traditionelt føres skorstenspiben mindst 800 mm over rygningen, til imødegåelse af farligt røgnedslag i skorstenen og dårligt træk. Dette var et krav i BR66 BR82, men er siden (BR95-) erstattet af en generel regel om, at gener fra røggasser skal undgås. Skorstenhøjde til 800 mm over rygningen må dog stadig anses for god praksis. Traditionelt blev skorstene udført i tegl, som i dag ofte er forsynet med en isolerende kerne enten i form af færdige elementer, som er hejst ned i skorstenen oppefra eller ved udstøbning med lecabeton af indersiden omkring en raket. Traditionelt udført skorstenspibe båndet på midten er ikke et fast træk, men ses ofte. Th. er vist 2 forskellige former for inddækning mod skorstenen, dels en simpel indmuring (tv.) dels en inddækning med zink, der rilles ind i lejefugen. (Kilde: Byhuset, Curt von Jessen m.fl., 1980). Skorstene i ældre huse er ofte trukket for at få skorstene op af rygningen. Den trukne skorsten er ofte understøttet, fx af en stol (tømmerkonstruktion), for at overføre kræfterne til tagkonstruktionen/huset. Nyere skorstene er ofte udført som elementskorstene eller stålskorstene. I nogle tilfælde anvendes ved gasfyr aftræk i stedet for skorsten. I aftræk trykkes eller suges røgen ud af en blæser, og de kan derfor anbringes på siden af huset i stedet for at blive ført over tag. Hvis den gamle skorsten bruges som aftrækskanal, 21

86 kan det medføre, at skorstene stoppes pga. at kondensvand nedbryder berapningen i røgrøret. Det medfører risiko for kulilteforgiftning. For at holde overfladetemperaturen på brændbare materialer passende lav er der afstandskrav for skorstene, røgrør mv., jf. BR10. Der gælder iht. BR10 kap. 8.1 stk. 4 følgende afstandskrav: 1. Murede skorstene 100 mm, 2. Vandrette røgrør 300 mm og lodrette røgrør 225 mm, 3. For vandrette røgrør med dimension Ø mm fra pillebrændeovne dog 225 mm og 4. renselamme 200 mm. CE-mærkede stålskorstene og elementskorstene har angivet en minimumsafstand til brændbart materiale.. Ildsteder skal udføres, så der både er tilgang af frisk luft til forbrændingen, og så forbrændingsgasserne ledes sikkert væk. Der skal derfor være vinduer eller luftventiler i de rum, hvor der opsættes ildsteder. Ved oliefyrede varmekedler må der, tilsluttes lukkede ovne til skorstenen fra oliefyret. Gasfyrede centralvarmekedler må ikke tilsluttes skorstene, hvortil der er tilsluttet andre ildsteder. Gulvet under og omkring brændeovne, pillebrændeovne, masseovne og pejse skal være ubrændbart eller dækket af et ubrændbart materiale for at hindre gnister i at antænde en brand. Kravet kan fx opfyldes ved, at det ubrændbare materiale går mindst 300 mm frem foran lukkede fyringsanlæg, fx brændeovne, og mindst 500 mm foran åbne fyringsanlæg, dvs. pejse. Materialet skal desuden gå mindst 150 mm ud til hver side af fyringsanlæggets åbning. På undersiden af den ikke-brændbare beklædning på et trægulv på terrændæk uden kapillarbrydende lag kan der i sjældne tilfælde opstå kondensfugt, fordi afdækningen virker som en fugtspærre. Forholdet kan undersøges ved at træde på pladen og derved konstatere om der er unormalt store nedbøjninger. Snit i 1½-etages hus med muret skorsten af traditionel type. De vigtigste bestemmelser for små skorstene i Bygningsreglement for købstæderne og landet 1966 (BR-66) er indskrevet. Af hensyn rensemulighederne kan det være ønskeligt at indsætte et tagvindue nær skorstenen; hvor denne står på tagfaldet er tagvindue nødvendigt.(kilde: Byggebogen blad 327.1, hvorfra også foranstående figurtekst stammer, P. Kjærgaard (red.), 1968). 22

87 Snit i 1½-etages hus med skorsten af elementblokke. Bestemmelser, der er fælles for de fleste fabrikater er anført. Der henvises i øvrigt til producenternes egne oplysninger og Boligministeriets godkendelsesbetingelser for de enkelte fabrikater. (Kilde: Byggebogen blad 327.1, hvorfra også foranstående figurtekst stammer, P. Kjærgaard (red.), 1968). 23

88 Udviklingen i bygningsdelen med tiden Murede skorstene har været almindeligt anvendte i flere hundrede år. Nogle af de ældste skorstene kan være ombygget for at forsøge at forbedre aftrækket eller mindske fugten i skorstenen. I forbindelse med energikriser og overgang til fyring med olie i stedet for koks er mange gamle skorstene blevet forsynet med en isolerende kerne af letbeton. Nyere skorstene er ofte opbygget af elementer enten af blokke i letbeton eller i form af stålskorstene. Overgangen til elementskorstene er sket over en lang periode formentlig fra ca Der har altid været krav til skorstene og ildsteder i bygningsreglementet, bl.a. for at undgå brandrisiko og for at sikre mod gener som følge af røgen. Tidligere var der fx krav om, at skorstenspiber skulle føres 80 cm over tag, jf. BR61 BR82. Eksempler på opmærksomhedspunkter Revner Løbesod Understøtning af trukne skorstene Skorstenshøjde Aftræk fra gasfyr Revner og afskalninger Skorstensafdækning Forskelling Inddækninger Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Revner i den indvendige skorstensvange, dvs. murværket omkring skorstensrøret, medfører risiko for røgudtrængning. Der kan være truffet aftale om, hvordan udbedring kan ske, fx ved udfræsning og efterfølgende udstøbning af røgrør. Løbesod på skorstenen kan indikere fugtindtrængning eller dårlig forbrænding. Understøtning for trukne skorstene skal være intakt, for at undgå risiko for utætheder/sammenstyrtning af skorstenen. Skorstenspibens højde skal traditionelt være mindst 80 cm over tagryg (iht. BR61: Skorstenspiber skal føres 1/10 af bygningshøjden over tagryg, dog mindst 80 cm. Kravet blev i BR95 ændret til et funktionskrav om at der ikke må komme gener som følge af røggasser). Aftræk fra gasfyr kan være placeret så der er risiko for, at aftræksluften føres ind i tagkonstruktion via udhænget. Der kan være risiko for kondens/tilstopning af skorstenen, hvor aftrækket er ført i den gamle skorsten. Afskalninger eller nedbrudte mørtelfuger på den udvendige side af skorstenspiben på murede skorstene medfører risiko for vandindtrængning. Skader på udvendig skorstens afdækning, fx revner eller nedbrydning af overfladen kan medføre vandindtrængning. Forskelling ved skorstens gennemføring i tag skal være intakt og uden revner for at undgå vandindtrængning. Inddækning med zink eller bly skal, være udført korrekt, fx ved indrilning i lejefuge, og inddækninger skal 24

89 vær ført tilstrækkelig ud over/op under tagmateriale. Afstand til brændbart materiale Luftventiler Ubrændbar afdækning Udmuringssten Ved gennemføringer af skorstene skal der være tilstrækkelig afstand til træ eller andet brændbart materiale både i etageadskillelser og tage til at hindre brandrisiko, jf. BR10 eller CE-mærkningens krav. I lokaler med ildsteder skal der være kontrollerbare ventiler eller oplukkelige vinduer for at sikre frisklufttilførsel og for at fjerne evt. forbrændingsprodukter. Gulvet omkring ildsteder skal være ubrændbart eller forsynet med ubrændbar afdækning. Det ubrændbare materiale skal gå mindst 300 mm frem foran lukkede fyringsanlæg, fx brændeovne, og mindst 500 mm foran åbne fyringsanlæg, dvs. pejse, samt 150 mm ud til hver side. Hvor ildsteder er forsynet med udmuringssten, skal de være intakte, især for jernovne som kan ellers kan få meget høje overfladetemperaturer Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Nedbrudte fuger.(foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Revne i skorstensvange. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) 25

90 Revnet skorstensafdækning. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Revnet skorstensafdækning. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) 26

91 Fuge udført med fugemassefuge stenen på hjørnet er knækket. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Inddækning af skorsten udenpå pudsen uden indrilning det medførte vandindtrængning (Foto: Erik Brandt) 27

92 Løbesod på skorsten indikerer, at der kan være problemer med fugtindtrængning og/eller dårlig forbrænding. (Foto: Peter Olsson). 28

93 Defekte renselemme giver risiko for brand og personskade. Bemærk at skorstenen tv. også har en revne. (Fotos: Aktuel Bygge Rådgivning) 29

94 Revnede og smådefekte udmuringssten. Hvis stenene falder ned vil ovnsiderne blve rødglødende. (Foto: Aktuel ByggeRådgivning) Skorstenspibe fjernet, men resten af skorstenen står tilbage. Der kan trænge fugt op gennem skorstenen, fx fra fugtig kælder. (Foto: Aktuel ByggeRådgivning) Litteratur 1. Byggebogen blad 327.1, P. Kjærgaard (red.), 1968 (findes på 2. Byhuset, Curt von Jessen m.fl., Gyldendal 1980 Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Skorstene og ildsteder [https://byg-erfa.dk/gulve] 30

95 2.1. Ydervægge Definition Med ydervægge menes hele væggen, der adskiller mellem ude og inde. Ved tunge konstruktioner omfatter ydervæggen typisk: formur, bagmur og isolering - både isolering anbragt i hulmuren og på yder- og indersiden af væggen. Dertil kommer beklædninger, fx brædder, puds, plader, på begge sider af væggen. Ved lette konstruktioner omfatter ydervæggen typisk: bærende skelet, isolering, dampspærre samt beklædninger, fx brædder, puds, plader, på begge sider af væggen. Ydervægge skal overføre belastningerne fra huset til fundamentet, være varme- og lydisolerende, hindre fugttransport og hæmme brand. På grund af de mange forskellige krav anvendes ofte sammensatte konstruktioner, hvor lagene har hver deres funktion. I tunge konstruktioner har bagmuren således ofte en bærende funktion. Bagmuren er forbundet til formuren med tråd- eller stenbindere og formuren fungerer som regnskærm. Da alle ydervægge kan suge fugt fra fundamentet, skal der være en fugtspærre, fx af murpap, mellem fundament og væg uanset materialevalg. Den synlige indre overflade af ydervæggen behandles af beskikkede bygningssagkyndige under indervægge. Tung ydervægskonstruktion opbygget med for- og bagmur bundet sammen med trådbindere og med hulmur imellem. Der er etableret fugtspærre for at forhindre opsugning af grundfugt. I dette tilfælde er der vist hvorledes der kan ligge mørtelrester i hulmuren. (SBI Studie 21, Henry Dührkop,1956) Tunge konstruktioner Blandt de ældre konstruktioner, dvs. opført før 1920, er der mange, der er udført med samme type materialer hele vejen gennem ydervæggen, fx tegl eller porebeton. Men allerede i slutningen af 1800 tallet blev det almindeligt at anvende hulmure, hvor der var et isolerende luftlag i konstruktionen. Bygninger i 2 etager (ca ) blev ofte udført med massiv mur i facader der skulle bære bjælker, kanalmurede gavle og 1. sal med faste bindere (eller med ½ stens mur) Hulmuren blev i begyndelsen udført med faste bindere (mursten), men binderne blev fra ca gradvis afløst af trådbindere, dog stadig med udmuring omkring vinduer og

96 døre. Kuldebroen omkring vinduer og døre har først været afbrudt siden ca Gamle huse kan også være udført som bindingsværkshuse, dvs. med en bærende trækonstruktion (skelet) hvor mellemrummene mellem træet var udfyldt med egnet materiale (oprindelig lerklining, senere ubrændte sten og senest brændte teglsten). Bindingsværkshuse uden renovering/isolering ses formentlig ikke mere. I de fleste enfamiliehuse er der traditionelt anvendt for- og bagmure muret op af mursten indtil ca Formuren står udvendig som blank eller pudset mur. Desuden kan muren være overfladebehandlet med maling eller (sjældnere) kalk. Ydervægge kan også være muret op af bloksten, oftest af porebeton (gasbeton) denne type ydervægge var især anvendt i perioden fra slutningen af 1950 erne indtil 1977 (fra BR77 opfyldte 17 cm porebeton ikke længere de gældende energikrav). Massive ydervægge eller formure af bloksten kan udvendigt stå som blank mur eller være pudset. I begge tilfælde oftest med efterfølgende malebehandling. I nogle tilfælde kan der være anvendt en bagmur af porebeton, hvorpå der er opsat en let konstruktion fx et træskelet med isolering og en udvendig ventileret beklædning. I nyere huse er bagmuren ofte udført af elementer, fx i form af rumhøje porebetonelementer eller helvægselementer i letklinkerbeton. I sjældnere tilfælde og da som regel hvor der er bygget mange ens huse kan der forekomme bagvægselementer (eller hele facadeelementer) i beton. Bindingsværksvægge, tavlene kan være udfyldt med forskelligt materiale; oprindelig lerklining, senere ubrændte sten og senest brændte teglsten. ( Information om bygningsbevaring, Miljøministeriet Planstyrelsen, 1989) Indvendig er ydervægge af tegl, bloksten mv. som hovedregel pudsede. 2

97 Bærende mur af porebeton, hvorpå der er opsat træ eller stålskelet med isolering imellem. Yderst en ventileret beklædning (Kilde: SBIanvisning 189, 1999) I murede ydervægge er der en overligger over vinduer og døre. Den blev tidligere normalt udført som et stik (en muret bue) uden armering, eller alternativt som en indlagt bjælke, fx af træ eller jern omviklet med kyllingenet og pudset med mørtel. Hvis jernene ikke er ordentligt svummede vil de ruste. Murstik over vindue (Kilde: Husbygningslære I. Murarbejde, K. Kristensen, 1923) 3

98 Vinduesoverligger af stål (Kilde: HFB 1939, N. Steensen) I dag anvendes ståltegl eller særlige armerede letbetonbjælker. For at stålteglet skal fungere efter hensigten skal der være forbindelse mellem stålteglet og op til 5 skifter over dette (disse skal fungere som trykzone og antallet af skifter beregnes afhængigt af spændvidde mv.). Der må altså ikke ligge murpap direkte over stålteglet. Siden 1984 er der krav om anvendelse af rustfast armering i ståltegl. Ståltegl ved nyere bygninger. I stedet for den skrå fugtspærre kan der være anbragt en TB rende (www.mur-tag.dk). 4

99 Lette konstruktioner Ydervægge kan også være udført med lette konstruktioner, dvs. stolpekonstruktioner af træ eller stål. I begyndelsen blev de lette konstruktioner næsten udelukkende anvendt til (bærende) bagvægge med ikke bærende teglstensfacader (bortset fra sommerhuse), men der har i de senere år været stigende anvendelse af ydervægge fremstillet helt af træ. Lette konstruktioner skal være udført, så de ikke skades af fugt, dvs. de skal som hovedregel være forsynet med en dampspærre på den varme side af isoleringen, og evt. en vindspærre på den kolde side af isoleringen. Der henvises til SBianvisning 224: Fugt i bygninger, TRÆ 55: Træfacader og TRÆ 56: Træskelethuse, hvor bl.a. udformningen af facaden for at opnå konstruktiv beskyttelse er beskrevet nærmere. Let ydervægskonstruktion, klinkbeklædningen kan være erstattet af anden beklædning, normalt vil der være ventileret bag beklædningen. (Kilde: Kompendium i husbygningsteknik, H. Bonnesen, 1964). 5

100 Moderne lette facader vil have væsentlig tykkere isolering, men kan være opbygget på samme måde. (Kilde: SBI-anvisning 189, 1999) Let konstruktion med skalmur af tegl, skeletkonstruktionen kan være opbygget af træ eller stål (slidsede profiler for at reducere kuldebroer) (Kilde: SBI-anvisning 189, 1999) 6

101 Brandregler for indvendig beklædning Væggene må ikke bidrage til brand- eller røgspredning i det lokale, hvori branden opstår. Der er derfor krav til overfladernes brandtekniske egenskaber. Beklædninger skal generelt udføres som klasse K1 10 B-s1,d0 (tidligere klasse 1 beklædning) eller beklædning klasse K1 10 D-s2,d2 (tidligere klasse 2 beklædning). Reglerne har imidlertid ændret sig gennem tiderne: : Ingen specielle brandregler for beklædninger af ydervægge : Beklædninger må ikke yde større tilskud til en brand end 22 mm sammenpløjet, høvlet fyr. I BR66 blev der givet følgende eksempler på beklædninger, der kunne sidestilles med erstatte 22 mm sammenpløjet høvlet fyr (ændret med tillæg 6 i september 1969 til klasse 1 hvor de med kursiv markerede blev tilføjet): - 25 mm sammenpløjet, savskåret fyr - 16 mm sammenpløjet høvlet fyr uden bagved liggende hulrum - 12 mm MK godkendt gennembrandimprægneret, blød træfiberplade - 10 mm MK godkendt spånplade - 2 lag 19 mm fyr (1 på 2) med mindst 19 mm overlæg - 3,5 mm asbest-cellulosecementplader på spredt forskalling - 3,5 mm asbest-silikatplade - 3 mm asbest-cementplade - 9 mm gipsplade uden bagvedliggende hulrum - 22 mm sammenpløjede, ru, savskåret eller høvlet brædder - 15 mm sammenpløjet ru, savskårne eller høvlede brædder uden bagved liggende hulrum - 7,5 mm af MK godkendt krydsfiner uden bagvedliggende hulrum - 3 mm asbest-cellulosecementplade uden bagvedliggende hulrum - 3,5 mm asbest-silikatplade uden bagvedliggende hulrum - 6 mm MK godkendt gennembrandimprægneret krydsfiner uden bagved liggende hulrum - 9 mm sammenpløjede, trykbrandimprægnerede ru, savskårne eller høvlede brædder uden bagved liggende hulrum : Beklædninger skal mindst udføres som K 1 10 D-s2,d2 (tidligere klasse 2) beklædninger. Eksempler på K 1 10 B-s1,d0 (tidligere klasse 1) beklædning (bedre end klasse 2): - Rør og 12 mm kalkpuds - 5 mm asbest-cellulosecementplade 7

102 - 5 mm asbest-silikatplade - 8 mm asbest-cementplader - 13 mm gipsplader - 9 mm MK godkendt trykbrandimprægneret krydsfiner - 22 mm sammenpløjede, trykbrandimprægnerede ru, savskårne eller høvlede brædder Eksempler på klasse 2 beklædninger (nuværende K 1 10 D-s2,d2) Med bagvedliggende hulrum: - 22 mm sammenpløjede ru savskårne eller høvlede brædder - 9 mm spånplade med rumvægt på mindst 600 kg/m 3-9 mm træfiberplade med rumvægt på mindst 600 kg/m 3-9 mm krydsfiner med rumvægt på mindst 500 kg/m 3 Uden bagvedliggende hulrum: - 15 mm sammenpløjet ru, savskårne eller høvlede brædder - 3 mm asbest-cellulosecementplade - 3 mm asbest-silikatplade - 7,5 mm krydsfiner med rumvægt på mindst 500 kg/m 3-9 mm gipsplader - 6 mm MK godkendt trykbrandimprægneret krydsfiner - 9 mm sammenpløjede, trykbrandimprægnerede ru, savskårne eller høvlede brædder Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Ydervægge udført som bindingsværksvægge. Der er sjældent anvendt fugtspærre mellem fundament og ydervæg. Bindingsværket er meget udsat for angreb af råd og svamp, især i samlingerne og hvor der er vandrette overflader eller hvor bindingsværket er revnet. Tavlene kan være skudt ud, hvilket øger vandbelastningen, Ydervægge er traditionelt udført som massivt murværk. De første hulmure fandtes kun på 1. sal. Der kan findes kraftige kuldebroer. Pudsede facader er ofte i dårlig stand, fx på grund af opstigende grundfugt eller anvendelse af forkert overfladebehandling. 8

103 Der optræder ofte revner (musetrapper) i fuger på væggen uden synlig årsag. I nogle tilfælde kan revner være forårsaget af sætningsskader, især er dette sandsynligt, hvor revner er gennemgående i sokkel og mur Ydervægge af hulmure. Ståltrådsbindere kommer frem i 1930 erne. Fuld udmuring omkring vinduer og døre anvendes frem til 1980 erne. I den sidste halvdel af perioden bliver anvendelse af kombinationsmure, hvor formuren er af tegl og bagmuren er af, fx gasbeton eller letklinkerbeton, almindelig Let bagvæg i form af skeletkonstruktion med skalmur af tegl. Nogle vindues partier er lette. De tidligste er ofte dårligt isolerede Mere udbredt anvendelse af træ i facader (enfamiliehuse af træ bliver almindelige) Med nye isoleringskrav i 2006 er kravene også til linjetab skærpet betydeligt, og tykkelsen af konstruktionerne er vokset betragteligt. Der blev i SBi-anvisning 7 (1951) givet retningslinjer for anvendelse af murpap. Gavlmure uden udhæng kan have medført opfugtning/nedbrydning af murværk øverst på gavlene. Se retningslinjer for udførelsen i TRÆ 5: Træskeletvægge (Træinformation 1961). Bagmur findes også som letbeton først i form af blokke senere elementer. Der er i en række publikationer anført retningslinjer for udførelse af lette facader. Se fx TRÆ 5: Træskeletvægge (Træinformation 1961), SBi-fugtpjece 7; Fugt og ydervægge (SBi 1974), SBi-anvisning 139: Bygningers fugtisolering (SBi 1984) og SBi-anvisning 224: Fugt i bygninger (SBi 2009) Konstruktionerne skal være udformet, så kuldebroer reduceres, herunder så der ikke optræder synlige kuldebroer. 9

104 Eksempler på opmærksomhedspunkter Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Tunge facader Ved fundament Fugt lige over fundamentet pga. manglende fugtspærre/murpap eller evt. kuldebroer. Fugt lige over sokkel som følge af sokkelpuds der ikke er afbrudt ved murpappen, og derfor virker som en væge, der trækker fugt op i murværket. Fuger Nedbrudte og utætte fuger. Der kan være forskellige årsager udover ælde, til, at fugerne er nedbrudte: Nedbrydning af mørtelfuger pga. lang tids fugtpåvirkning særligt udsatte er murværk i kontakt med eller tæt på terræn eller murværk i den øverste del af facaderne ved huse uden udhæng (hvor der er særlig stor påvirkning af slagregn) Studsfuger er ofte ikke fyldte og er reelt blot en skal. Hvor murede ydervægge har svag mørtel kan der forekomme angreb af murbier, især på solvarme gavle og facader. Bierne fjerner materiale for at hullerne kan få den rette størrelse, og der kan derfor undertiden ses mørtel på jorden under hullerne. Revner Revner i ydervæggen typisk pga. sætningsskader. Revner i ydervægge i huse udført af kalksandsten og synopal sten, typisk ved brystninger hvor murværk er svagest, ofte svindrevner. Deformerede ydervægge Afskalninger Skjult bindingsværk Murede overgavle, der hælder ind eller ud som følge af manglende afstivning mod tagkonstruktion, kan skyldes at murværk ikke er fastgjort til spær/afstivning. Afskalning af puds eller maling pga. saltindhold i væggen. Saltet kan stamme fra opstigende grundfugt eller tøsalt. Salt kan også medføre at tegl forvitrer (brændhuden skaller af). I nogle gamle bindingsværkshuse er bindingsværket ikke synligt, fordi der er pudset hen over det Såvel skjult som synligt bindingsværk er følsomt overfor vandpåvirkning, pga. træets bevægelser med vandindholdet. Bevægelserne betyder, at der nemt opstår nemt revner mellem træ og tavl. I disse revner kan der trænge vand ind, som kan medføre nedbrydning af bindingsværket på grund af råd og svamp. 10

105 Facademaling Pudsfacader Overliggere Afskalning af maling pga. fugttransport indefra, hvis malingen er for diffusionstæt. Revner i pudslaget og afskallet puds kan forekomme. Inden pudsen falder af, vil den normalt være skruk, dvs. der er hulrum under pudslaget. Der kan være revner ved overliggere pga. korrosion, da rusten fylder mere end jernet kan der i samme forbindelse optræde murværk, som kan være skubbet lidt ud. Deformation i muroverliggere viser sig ofte som en bred mørtelfuge mellem første og andet skifte. Som regel kan det ses, at fugen er repareret. Vederlag for tegloverliggere for ringe der skal være mindst en stens vederlag. Hvis der er TB render, må afløbet fra disse ikke være stoppet. Efterisolering Indvendig overflade Indvendig efterisolering af tunge ydervægge betyder, at væggenes inderside ikke kan bedømmes. Efterisoleringen kan skjule fugt og skimmel på den oprindelige inderside af ydervæggen. Disse problemer opstår hvis dampspærren i den indvendige efterisolering ikke er tæt, ydervæggen ikke er tæt overfor vandindtrængning (især ved massive mure) eller der sker opsugning af grundfugt. På den indvendige side af ydervægge med kuldebroer kan der forekomme støvfigurer. Støvfigurer optræder hyppigst hvor der er massivt murværk herunder også i dele af hulmure hvor der er kuldebroer pga. mørtelspild eller stenbindere. Ved alvorligere kuldebroer kan der optræde kraftigere misfarvninger og evt. skimmelvækst. Lette facader Mod fundament Drypkanter Fastgørelser Nedbrydning af træ som er afsluttet for tæt mod terræn. Skrå afskæring/drypkant af træfacader ved sokkel og anden afslutning så vand kan løbe af. Yderligt placerede fastgørelse kan medføre stor risiko for at træet flækker. Ved ydervægge med klinkebeklædning, skal fastgørelse ske, så brædder ikke deformerer/buer. Ved beklædning med lærk eller cedertræ skal der være anvendt rustfri fastgørelse, der ikke bryder træets overflade. 11

106 Udvendig overflade Indvendig overflade Hvis der er pudset oven på en let facade er der risiko for fugtskader, da fugt, der måtte trænge ind ved revner fx omkring vinduer, vil have vanskeligt ved at tørre ud. Samtidig er konstruktionen tilbøjelig til at udvikle skader, da pudslaget er følsomt overfor temperaturudsving og små bevægelser. På den indvendige side af ydervægge med kuldebroer kan der forekomme støvfigurer. Støvfigurer optræder hyppigst hvor der er gennemgående søm i trækonstruktioner, stålprofiler uden brydning af kuldebro, på træstolper i dårligt isolerede lette konstruktioner. Ved alvorligere kuldebroer kan der optræde kraftigere misfarvninger og evt. skimmelvækst. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Opfugtning af facaden fordi murpappen ikke er ført frem til forkanten af facaden. Der må ikke pudses hen over murpappen, fordi pudsen virker som en væge, der kan trække fugt op (foto: Erik Brandt). Afskalning af facdepuds og maling som følge af opstigende grundfugt (foto: Erik Brandt). 12

107 Fuger angrebet af murbier, hullerne (vist ved rød pil) er 5-6 mm i diameter (Kilde: BYG-ERFA blad (21) ). Indbygget ståltegl med for lille vederlag på ¼ sten (Foto: Niels Christoffersen). 13

108 Nedbrydning af let facade fordi vindtæt afdækning (gipsplade) og beklædning er afsluttet for tæt på terræn (foto Erik Brandt). Ved lette facader skal det sikres at drypnæser og opkanter er er anbragt så der ikke sker nogen fugtophobning (Kilde: SBi-anvisnig 224, 2009). Nedbrudt bindingsværk er meget almindeligt, hvis der ikke sker løbende vedligehold (foto: Erik Brandt) Lærketræsbeklædning fastgjort så yderligt, at brædder på klink deformerer. (Foto: Niels Christoffersen). 14

109 Litteratur 1. SBI-anvisning 110, Konstruktioner i beboelsesbygninger med indtil 2 etager, H. Høffding Knutsson, 1977 (2. udg. 1981) 2. SBI-anvisning 147, Konstruktioner i småhuse, H. Høffding Knutsson, SBI-anvisning 189, Småhuse, J. Munch Andersen m.fl., 1998 (2. udg. 1998), 4. SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009 Byg - Erfa blade (23) Altaner ophængt i bærebeslag fugtgener og afvandingsforhold (21) Fugtspærrer og plastprofilrender over vinduer og døre i murværk (29) Energibesparelser og fugtgener (31) Indvendig efterisolering af ældre ydermure (41) Fuger omkring vinduer i teglydervægge - udskiftning (21) Vindgips i lette ydervægge - risiko for fugtskader (19) Fugtopstigning i ydermure - efter renovering af terrændæk i ældre bygninger (41) Udvendig facadeisolering med puds på mineraluld (41) Brudskader i facadefuger med elastiske fugemasser (21) Fugt- og frostskader efter hulmursisolering 15

110 2.2. Altaner og tagterrasser Definition En altan er et åbent rum, der enten er udført som en konstruktion, der rager ud (balkon), eller indbygget i huset (loggia). Balkon-altaner kan være udkragede konstruktioner eller placeret med støtte mod jord. Der behøver ikke at være en fuld etage under en altan, fx kan der ved et hus med høj kælder være altan med udgang fra stueetagen. Højden under altanen vil så svare til den højde, kælderen har over terræn. En tagterrasse er en terrasse anbragt på eller i taget. Beskrivelse På enfamiliehuse er altangange sjældne, men de kan forekomme især som pudsealtaner, dvs. altaner der er ikke er egnet til ophold, men er praktiske til at pudse vinduer fra. Franske altaner, dvs. altaner som ikke er beregnet til personophold, men mere fungerer som en afskærmet stor åbning, betragtes ikke som altaner, men behandles under vinduer og yderdøre. Der er tale om en helt anden konstruktion, der typisk er udført af beton eller stål. Til tider kan det være vanskeligt at skelne mellem altaner og tagterrasser, fx hvor tagterrassen er placeret på taget af en karnap. Loggia-altaner vil i nogle enfamiliehuse medføre, at altanbunden kommer til at fungere som tag for den underliggende konstruktion. Konstruktionstyperne adskiller sig fra hinanden ved, at bunden af en tagterrasse eller en loggia-altan skal være isoleret af energihensyn og for at undgå kondens og være tæt for at forhindre vandgennemtrængning til beboelsen nedenunder. Bunden på en balkon-altan behøver derimod ikke at være isoleret eller tæt, med mindre vandgennemsivning har betydning for balkonbundens holdbarhed. Med til altaner og tagterrasser hører også værnet på disse. På en del huse er tagterrasse eller altan eftermonteret, fx er der blevet tilbygget en karnap og over denne er der etableret en tagterrasse, eller der er blevet eftermonteret en altan. Ved sådanne eftermonterede dele, skal altanen eller tagterrassen vurderes ud fra de regler der gjaldt, da konstruktionen blev udført. Tilslutningen mellem hus og tagterrasse kan ved tilbygninger/påbygninger være projekteret til det enkelte hus. Tilslutningerne til den eksisterende bygning kan være kritiske for styrke og stabilitet. Ved eftermonterede altaner vil der oftest være et let Altan med udliggerjern parallelt med bjælker i etagedækket, her er udliggerjern og træbjælker boltet sammen (Kilde: Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948). 16

111 værn og en afstand mellem hus og altanplade, hvilket gør tilslutningen mindre kritisk. Altaner Værnet på en altan vil ofte være afgørende for, hvordan afvandingen sker. Ved lette værn, fx stålværn med balustre eller let pladebeklædning, vil værnet normalt være åbent i bunden, og vand vil ikke ophobe sig, da det vil løbe ud mellem bund og værn. Afvandingen bør ske væk fra huset. Ved tunge værn, fx murværk vil afvandingen skulle ske via egentlige afløb, fx i form af udspyer. Tunge værn er ikke så almindelige ved balkoner på enfamiliehuse. Konstruktionsopbygningen af altaner kan være meget forskellig: 1. Udkragede altaner, dvs. altanen er indspændt i husets konstruktioner, disse alterne er ofte af beton, støbt omkring de udliggerjern, der er spændt fast til husets etagebjælker. 2. Altaner fastholdt til hus og egne støtter direkte på jord. Med denne konstruktionstype kan der bygges store altaner 3. Altaner på egne søjler. Altanen er ikke båret af beslag i huset. Der kan dog være beslag for at forhindre, at altanen bevæger sig mærkbart i forhold til huset. De lodrette kræfter overføres dog til altanens søjler 4. Altaner ophængt i huset. Ofte eftermonterede altaner, der optager momentet ved altanbunden med skråstivere der går fra bundens yderkant og et par op på ydervæggen. De udkragede altaner ses især på ældre huse ( murmestervillaer ), da indspændingen sker via ståldragere omstøbt med beton, er det meget vanskeligt at vurdere, om der sker korrosion i stålet. I mange af disse konstruktioner beskytter betonen ikke længere mod korrosion, enten fordi betonen er karbonatiseret eller revnet, eller fordi altanen er blevet saltet. Skaden kan være svær at se ved en almindelig besigtigelse, men ved nogle konstruktioner kan der være indikationer af korrosion, ved at der ses afskalninger under altanen, revner i kanterne, drypsten på undersider og løs beton over udliggerjern (hul lyd, som fliser med manglende vedhæftning). Ved de andre typer altaner vil i det mindste en del af det bærende system være mere synligt, og deres tilstand kan derfor bedre vurderes visuelt. Risikoen for uvarslet brud vil derfor være mindre. Altaner med forskellige typer bærende system. 17

112 Tagterrasser Tagterrassens bund danner tag over en anden bygningsdel. Bunden skal derfor være isoleret efter de regler, der gjaldt da tagterrassen blev etableret. For huse efter 2006 betyder det fx, at der skal være ca. 300 isolering. Når der samtidig skal være en inddækningshøjde på mindst 150 mm, betyder kravet om niveaufri adgang at etageadskillelsens samlede konstruktionshøjde bliver betragtelig. Ved ældre huse er isoleringskravene mindre, niveaufri adgang ikke et krav og den samlede konstruktionshøjde derfor noget mindre. For at sikre mod vandskader i forbindelse med eventuel blokering af et terrasseafløb skal der etableres nødafløb enten i form af overløb fra terrassekanten eller som udspyere. Hvis det ikke er muligt at etablere et nødafløb, skal der være mindst to afløbsbrønde. En tagterrasse danner tag for en del af bygningen. De mest almindelige måder at opbygge taget på er: retvendt varmt tag, hvor tagmembranen ligger øverst og beskytter isoleringen der skal være en effektiv dampspærre i konstruktionen. Duo-tag, hvor membranen er placeret inde i isoleringslaget. Omvendt tag, hvor membranen ligger beskyttet af isoleringen. Øverst vil der typisk være trægulv lagt på flisefødder. Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Betonaltaner med udliggerjern Tagterrasser placeret på karnapper, ofte med muret værn Afskalninger fra beton således at udliggerjern ligger blotlagt. Tegn på gennemsivning i form af drypsten tyder på at betonen ikke er tæt. Afvanding fra tagterrasse kan være mangelfuld, risiko for lunker på tagterrassen og dermed beskadiget membran. området under tagterrassen undersøges for fugtskader Loggia i gavl, hvor bunden og de bærende dele er af træ Blottede bjælkeender kræver omhyggelig vedligehold Stålaltaner i form af præfabrikerede elementer Værn på såvel tagterrasser som altaner er let, dvs. stål, lette plader eller glas. Fald skal være væk fra huset Eksempler på opmærksomhedspunkter Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Altaner Bærende elementer Altanens bærende dele skal sikre styrke og stabilitet. 18

113 Tilslutning til huset. Ved udkragede altaner kan der være sket korrosion i forbindelsen mellem hus og altan Hvis altanen har støtter mod jord, skal de have tilstrækkelig styrke og stabilitet. Altanpladens armering kan være korroderet. Ved betonaltaner kan afskalninger og tegn på gennemsivning være en indikation af, at der sker eller er sket korrosion. Afvanding Inddækning Adgangsforhold Værn Tagterrasser Inddækning Afvanding Adgangsforhold Værn Fugt Vandet skal afledes på en måde så huset ikke tager skade. Hvor afvanding sker gennem udspyer skal den være placeret så der er fri passage gennem udspyeren, fx kan udspyeren være blevet blokeret af blade eller ved maling af altanbunden. Hvor der ikke er inddækning, men åbent værn og afstand mellem væg og balkonplade, kan fugtaftegninger på væggen under altanen indikere, at der er forkert fald på altanen, så vandet afledes ind mod huset. Inddækning mod huset skal have tilstrækkelig højde, normalt mindst 150 mm. Siden 2009 har der været krav om niveaufri adgang til altaner, men kravet gælder kun, hvis der er adgang til etagen fra elevator eller fælles adgangsvej, fx fra en altangang i rækkehusbebyggelse. For fritliggende enfamiliehuse gælder kravet derfor normalt ikke. Værn omkring altaner skal være minimum 1 m høje (efter 2008 anbefales 1,2 m). Indtil 2008 var kravet til lodrette åbninger i værn, at disse højst måtte være 120 mm, i 2008 blev kravet ændret til 90 mm. Værnet skal være stabilt og forsvarligt fastgjort. Inddækning mod huset skal have tilstrækkelig højde, normalt mindst 150 mm, tidligere 100 mm. Vandet skal ledes mod afløb, der ikke må være tilstoppet. Der må ikke ske skade, hvis afløbet blokeres, der kan fx være et nødafløb til at sikre mod, risiko for at vand kan trænge ind i huset. Siden 2009 har der været krav om niveaufri adgang til tagterrasser, men kravet gælder kun hvis der er adgang til etagen fra elevator eller fælles adgangsvej, fx fra en altangang i rækkehusbebyggelse. For fritliggende enfamiliehuse gælder kravet derfor normalt ikke. Værn omkring tagterrasser skal være minimum 1 m høje (efter 2008 anbefales 1,2 m). Indtil 2008 var der krav om, at lodrette åbninger i værn højst måtte være 120 mm; i 2008 blev kravet ændret til 90 mm. Værnet skal være stabilt og forsvarligt fastgjort. Ved murede værn er der risiko for frostskader. Vær opmærksom på fugtaftegninger på loftet i rummet under tagterrassen, der kan indikere, at belægningen eller inddækningerne på tagterrassen ikke er tætte. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader 19

114 Forbindelse mellem hus og altanplade, udliggerjernet ligger blottet og er ikke længere beskyttet af beton. (Foto: Aktuel ByggeRådgivning) Tagterrasse med frostskader på værn. (Foto: Aktuel ByggeRådgivning). 20

115 Udliggerjernaltan med tegn på gennemsivning og skader i beton (Foto: Aktuel ByggeRådgivning) Tagterrasse med lav inddækningshøjde mod vindue med stor risiko for fugtskader til følge. (Foto: Erik Brandt)) Litteratur Byg - Erfa blade (23) Altaner ophængt i bærebeslag fugtgener og afvandingsforhold (47) Afvandingsforhold på flade tage - lunkeudfyldning, nye afløb og øget hældning (23) Tagterrasser - opbygning, membraner og materialer (23) Tagterrasser - inddækningshøjde, niveaufri adgang, isolering, afvanding, opbygning af gulve 21

116 3. Vinduer og yderdøre Definition Afsnittet om vinduer og døre omfatter følgende bygningsdele: Almindelige vinduer og glaspartier (lodrette åbninger med ruder, placeret i ydervægge), vinduerne kan være faste eller oplukkelige. Hertil hører også sålbænke under vinduerne. Ovenlys og ovenlyskupler (faste og oplukkelige). Almindelige døre (oplukkelige lodrette åbninger, placeret med underkant tæt ved gulvniveau, således at der er skabt passage til det fri), herunder indgangsdøre, altandøre, terrassedøre og døre til sekundære bygninger. Porte. Lemme, både som sjældent benyttede adgangsveje (fx som indgang i gavle til uudnyttet tagrum) og som klapper, der anvendes til udluftning. Vinduer og yderdøre er en del af klimaskærmen og skal derfor opfylde en række krav til varmeisolering, lufttæthed, lydisolering, brandforhold etc. Skærpelser i kravene især mht. varmeisolering - har medført en kraftig udvikling i konstruktionerne i de senere år. Både vinduer og yderdøre kan være meget udsatte for vejrliget afhængigt af deres placering i facaden, og af om huset er forsynet med et (stort) udhæng eller ej (den konstruktive beskyttelse). Desuden påvirkes de af fugt indefra og af slid på de bevægelige dele som følge af brug. Vinduer og døre skal være forsvarligt fastgjort, med søm eller skruer fastgørelse alene med PUR skum og lignende er ikke tilstrækkeligt. Opbygning De gamle vinduer og døre var forholdsvis simple konstruktioner ofte udført i spinkle dimensioner i modsætning til dagens vinduer med energiruder og forholdsvis kraftige rammer for at bære de tunge ruder og yderdøre med indbygget isolering og 1

117 dampspærre. I de gamle vinduer var ruderne monteret med et lag glas fastholdt med stifter og kit. Siden 1958 har der være anvist fald på bundfalsen, jf. SBi-anvisning 42, I samme periode blev det mere almindeligt med vinduer med forsatsrammer eller koblede rammer. I 1960erne begyndte anvendelsen af termoruder. Gamle vinduer er næsten udelukkende udført i træ (der er enkelte jernvinduer, fx i funktionalismens huse i 30 erne). Siden 1970 erne har der været en vis brug af plastik, og metalvinduer og siden slutningen af 1990 erne også en del træ-alu vinduer. Træ er dog stadig det dominerende materiale til vinduesfremstilling det kræver mere vedligehold end træ-alu, men har til gengæld nogle fordele med mindre linjetab (kuldebroer). Trævinduer er i dag næsten alle vakuumimprægneret (enkelte fabrikater har andre løsninger primært med anvendelse af kernetræ). Eksempel på forsatsvinduer, hvor tætningen er lagt forkert, dvs. på ydersiden, sål varm, fugtig luft kan trænge ind mellem de to lag glas. (SBianvisning 224, 2009) Gamle døre er uden isolering og kan fx være rammekonstruktioner med beklædning på begge sider eller fyldningsdøre. I dag er yderdøre udført med isolering og dampspærre for at opfylde krav til isoleringsevne. Evt. ruder i dørene er energiruder. Siden 2010 skal der ved udskiftning af døre og vinduer anvendes komponenter, der opfylder nutidens energikrav. Eksempel på koblede rammer. (SBi-anvisning 224, 2009) 2

118 Moderne vindueskonstruktion, drypnæsen under vindueskarmen skal kunne lede vandet væk, fugen under vinduet skal derfor normalt være trukket tilbage. (SBi-anvisning 224, 2009). Ruder og glaslister I 1970 erne optrådte en række problemer med for ringe levetider af termoruder især pga. indsætningsmaterialer og bundglaslister uden dræn. Siden er der kommet bedre isætningsmaterialer, og der er kommet mere fokus på vinduets geometri, især mht. fald på alle vandeksponerede overflader og anvendelse af drænede glaslister først af træ siden i udstrakt grad af aluminium. Bundglaslister skal have fremspring i forhold til underkarmstykket og være forsynet med vandnæse Sideglaslister af træ bør være afsluttet et par mm over bundglaslisten for at hindre Moderne døre er isoleret for at opfylde krav til U-værdi. (SBi-anvisning 224, 2009). 3

119 opsugning af vand i endetræet. Energiruder blev introduceret i 1990erne og er i dag stort set enerådende på markedet (bortset fra renoveringsarbejder). Der stilles specielle sikkerhedskrav til ruder, der er placeret i så lav højde, at der er risiko for, at personer kan støde imod glasset ved færden i eller omkring bygningen. For dette glas gælder: Det skal modstå belastningen uden at gå i stykker og hvis det går i stykker, sker det på en sådan måde, at det så vidt muligt ikke forårsager personskade, eller det skal være afskærmet eller beskyttet mod direkte kontakt med personer 1,8 m 0,8 m Det betyder at: Ved niveauforskelle på over 0,5 m skal der anvendes lamineret glas i døre og lavtsiddende vinduer Vinduer og døre hvor afstanden mellem gulv og glas er under 0,8 m skal udføres med sikkerhedsglas Hvor der er ganglinjer mod dørlignende partier, vægge og vinduer, skal der anvendes sikkerhedsglas indtil en højde af 1,8 m Gulv Hvor der er risiko for at personer kan støde mod glas, skal der anvendes sikkerhedsglas (DS/INF 119:2007) Sikkerhedsglasset kan fx være hærdet glas. Hvis der er behov for, at glasset fastholdes efter brud, typisk hvor der er niveauforskelle, anvendes lamineret glas. Det kan ikke ses, om der er anvendt sikkerhedsglas, idet det ikke fremgår af mærkningen på termoruden. Sålbænke 4

120 Sålbænke, som skal aflede vandet fra vinduerne, kan fx være af beton, skifer, metal, træ eller mursten. Sålbænken skal være ført forbi vinduesnichen. Der skal være tæt forbindelse mellem oversiden af brystningen og sålbænken og sålbænken skal have en veldefineret vandnæse eller drypkant og have tæthed i falsene (siderne). Redningsåbninger Beboelsesrum og køkken i selvstændigt rum skal have redningsåbning direkte til det fri enten som vindue, dør eller lem. Sålbænke skal sikre at vand fra vinduer ledes væk fra huset (SBi-anvisning 224, 2009) Redningsåbning kan dog udelades, når der gennem 2 døre fra rummet er redningsmulighed gennem andre rum, der ikke er i åben forbindelse med hinanden. Redningsåbningernes fri højde og bredde skal tilsammen være mindst 1,5 m. Hverken højden eller bredden må være mindre end 0,5 m. Er underkanten af redningsåbningen over 2,0 m fra terræn, skal højden dog være mindst 0,6 m. Højden fra gulv til underkanten af redningsåbningen må ikke være over 1,2 m. Vindue, dør eller lem til redningsåbninger skal være lette at betjene og skal kunne holdes fast i en stilling, så der er fri passage både indefra og udefra. Redningsåbninger af denne type har været indeholdt i bygningsreglementet siden Bestemmelse af redningsåbning, h+b 1,5 m (SBi-anvisning 230, 2010) 5

121 Fuger Fuger omkring vinduer og døre skal sikre, at klimaskærmens vandtæthed, vindtæthed, varmeisolering og fugtmæssige forhold er i orden. For at sikre vand- og vindtæthed skal fugen være tæt. I praksis kan det ikke undgås, at der trænger lidt vand gennem fugernes yderste lag, og fugen skal derfor udformes så evt. indtrængende vand ledes ud af konstruktionen, fx som en 2-trins fuge. Af fugttekniske årsager skal fuger være mest diffusionstætte på indersiden (den varme side), så kondensdannelse på den yderste del af fugen undgås. Der kan fx anvendes elastisk fugemasse indvendig i fugen og mørtel eller fugebånd udvendig. Bundfugen (under vinduets bundkarm) bør være trukket tilbage, så dræning af fugen er mulig. Bundfugen må ikke dække drypriller og dermed hindre, at vandet ledes sikkert væk fra vinduet. I murværk kan der evt. anvendes elastisk fugemasse i den yderste del af fugen, da evt. mindre mængder kondensvand kan opsuges i murstenene (det tilsvarende er ikke muligt i beton). Fugen skal udfyldes med isoleringsmateriale, fx mineraluld eller PUR skum for at hindre kuldebroer. Typisk moderne vindueskonstruktion med 2-trins fuge med angivelse af diverse fugedele, der skal sikre vinduets tæthed. (SBi-anvisning 224,

122 Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Døre og vinduer er udført som simple konstruktioner uden isolering Træet er udsat for angreb af råd og svamp, især omkring samlinger i de nederste dele af konstruktionen Anvendelse af to lag glas blev Vinduer og døre med forsatsrammer har risiko for kondensdannelse/skimmel/råd på det yderste glaslag, hvis 7

123 1970 almindelig. Siden 1960 erne i form af termoruder Fald på bundfals blev anvist, se SBi-anvisning 42 tætningsplanet ligger yderst i stedet for inderst. Tidligere tiders konstruktioner med vandrette overflader forøger vandbelastningen og øger risikoen for nedbrydning af trækonstruktioner. Der er stor forskel på kvaliteten af gamle vinduer. Den samvittighedsfulde snedker anvendte kernetræ og vendte det korrekt. Der er dog også mange gamle vinduer af ringe kvalitet Anvendelse af plastikvinduer og i en periode også rene metalvinduer. Brugen af drænede bundglaslister bliver almindelig I midten af 1970 erne begyndte man at vakuumimprægnere vinduer og døre. Nedbrudte glaslister i plastikvinduer kan være et problem, fordi de normalt ikke kan genanskaffes. Der ses en del problemer med kraftigere vindueskonstruktioner (pga. store termoruder) med ringe fald på udvendige overflader. Der anvendes laminerede trækonstruktioner i både vinduer og døre, og her er der udbredte problemer med nedbrydning af træet gennem vandindtrængning i de vandrette limfuger i bundstykker Træ-alu vinduer introduceres på markedet. Termoruder udvikles til energiruder Problemer med træ-alu vinduer er primært et spørgsmål om kondensdannelse indvendig fordi alu-afdækningen fungerer som kuldebro og derfor nedsætter den indvendige overfladetemperatur. Eksempler på opmærksomhedspunkter Funktion Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Døre og vinduer med gående rammer skal kunne åbnes. Især de mest udsatte vinduer, fx specielt store eller sydvendte vinduer, kan have problemer. Døre og vinduer kan hænge i anslagssiden, så de ikke lukke Yderligere information 8

124 korrekt (og ikke længere er tætte). Vinduer og døres skal være tætte overfor vand og luft. Friskluftventiler i vinduer skal fungere. Vinduer der skal fungere som redningsåbninger, skal overholde gældende krav. Der må ikke være skader på døre eller porte i garager og udhuse. Overfladebehandling Hvis malebehandlingen ikke er dækkende, trænger vinduet til vedligehold, samtidig er der forøget risiko for, at træet er opfugtet og nedbrydes. Hvor trædøre og -vinduer er udtørrede, fx med revner og vindridser, er der øget risiko for, at træet længere inde er nedbrudt. selvom træet på overfladen ser tørt ud, Malebehandling bør være diffusionsåben udvendig for at undgå opfugtning af træet. Det er imidlertid sjældent muligt at vurdere, hvilken type maling der er brugt. Hvis malingen buler op, er det dog sandsynligt at der er brugt en diffusionstæt maling, eller at malearbejdet er udfør på for vådt træ. Træ 57 Fuger Fuger omkring vinduer skal hindre vand i at trænge ind i konstruktionen og tillade vandet at vandet afledes. Bundfugen må ikke blokere for at sidefugerne kan drænes eller at evt. vandnæse i underkarmstykket kan fungere efter hensigten. Oftest betyder det, at bundfugen skal være trukket tilbage. Den yderste fuge bør ved betonkonstruktioner og andre tætte materialer være diffusionsåben, fx udført med mørtel eller fugebånd, ved murværk kan fugen evt. være diffusionstæt. SBianvisning 224 Fuger mellem sålbænk og den underliggende væg kan være skadet eller mangle. Samlinger Samlinger i vinduer kan generelt være sårbare, hvis der kan trænge vand ind. Det gælder især i vinduets eller dørens nederste dele, typisk i hjørner i rammer eller karme. Især ved fyldningsdøre er den nederste del af fyldning og rammer især for råd og svamp. 9

125 Ved laminerede døre og vinduer kan der optræde åbne samlinger mellem lamellerne. Her kan der trænge vand ind og risikoen for nedbrudt træ er forøget. Sålbænk Sålbænke skal være udført så: der er tilstrækkeligt fald væk fra huset den først er afsluttet efter vinduesfalsene (går forbi vinduet), siderne skal være tætte den har drypkant/vandnæse der ikke er risiko for fugtskader omkring sålbænke pga. manglende tætning mellem sålbænk og omgivende bygningsdele SBianvisning 224 Beslag Beslagene på vinduerne skal fungere og overfladebehandlingen skal være intakt. Ruder Fugtansamlinger/skjolder på glasset mod termoruders hulrum skyldes punkterede termoruder. Utætheder imellem ramme og karm mod boligen vil ved koblede rammer medføre kondens på indersiden af yderste lag glas om vinteren pga. afkøling af fugtig rumluft. Begge fænomener kan være svære at iagttage, da de er tydeligst ved specielle vejrforhold (typisk koldt vejr) Hvor der er risiko for kollision med glaspartier skal der være anvendt sikkerhedsglas. Der er krav om, at hærdet glas er mærket, dette er normalt i et af rudens hjørner, retvendt læsbart fra ydersiden. Mærkning af lamineret glas er frivilligt. Alternativt skal glasset være afskærmet. DS/INF 119:2007 Ovenlys og ovenlyskupler Rammen ved ovenlys og ovenlyskupler kan være dårligt isoleret og inddækningen er meget udsat. Derfor kan der optræde fugtskader omkring rammerne. Det kan være vanskeligt at afgøre, om fugten skyldes kondens eller utæthed i inddækningen. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader 10

126 I en periode omkring var laminerede konstruktioner almindelige både til døre og vinduer. Der er stor risiko for opfugtning/nedbrydning via limfugerne (foto: Erik Brandt). Hvis vedligeholdet negligeres vil træet blive helt nedbrudt. (foto: Erik Brandt). 11

127 Den nederste del af vinduet er mest udsat fordi fugten samler sig her (foto: Erik Brandt). Kondens på glas i yderste ramme ved dør med forsatsramme (foto: Erik Brandt). 12

128 Nedbrudt træ i samling i gammelt vindue uden fald på bundfals (foto: Erik Brandt) Litteratur 1. SBI-anvisning 189, Småhuse, J. Munch Andersen m.fl., 1998 (2. udg, 1998) 2. SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009 Byg - Erfa blade (21) Utætte ydervægge ved gulv under døre og vinduer (41) Rustbeskyttelse af gamle beslag (31) Termo- og energiruder - dugdannelser, revner og udskiftning (31) Kondens på glasflader - termoruder og energiruder 13

129 (31) Forsatsløsninger til ældre vinduer - varme- og lydisolering samt dagslys (21) Ældre trævinduer - vedligehold og istandsættelse (31) Skader på glasoverflader (31) Udførelse og malebehandling af vinduers topforsegling (31) Nedbrydning af trævinduer 14

130 4. Fundamenter og sokler Definition Fundamentet er den nederste, bærende del af en konstruktion. Fundamentets opgave er at overføre lasten fra konstruktionen til jorden. Fundamenter kan udføres som stribefundering, punktfundering, brøndfundering eller pælefundering. Fundamenterne skal først og fremmest føres så langt ned, at det kommer til at hvile på bæredygtige lag; eventuelt må bæreevnen opnås ved hjælp af pæle. I visse tilfælde kan det være nødvendigt at udskifte jorden under bygningen, fx med en sandpude. Soklen er betegnelsen for den del af soklen, som ligger over terræn. Fundamenter Syldsten: Oprindelig blev fundamenter udført meget simpelt ved at udlægge syldsten (natursten) i en gravet rende i et nogenlunde jævnt lag direkte på bæredygtig jord. Herpå blev der eventuelt anbragt en fodrem og (i sjældnere tilfælde i sidste halvdel af 1800-tallet) en fugtspærre inden huset blev rejst. Fugtspærren kunne fx være en tynd bitumen eller en skiferplade. Huse funderet på syldsten vil normalt bevæge sig lidt under påvirkning af vandindhold i jorden og frost. Bindingsværkshus på fundament af syldsten (Kilde: Landhuset, Curt v. Jessen et. al., Gyldendal 1975.)

131 Linjefundamenter på fast bund er som oftest blot en bredere udgave af væggen oven over og udført af samme materiale dvs. murværk (eventuelt murværk og natursten) eller beton. Fundamenter har altid været ført til fast bund og med undersiden til under frostfri dybde. Tværsnit i stenfundament ført til fast bund (Kilde: Information om bygningsbevaring, Planstyrelsen). Det murede fundament kan også være udført direkte på den bæredygtige afrettede jord. Slyngværker og pælefundering: Hvis jordbunden ikke var helt fast er linjefundamenters bredde tidligere blot øget ved hjælp af en underliggende trækonstruktion af tømmer lagt i en eller flere retninger og afsluttet med et plankedæk, hvorpå væggen er opført og aftrappet i bredde (slyngværksfundering). Trædelene skal altid være dækket af vand for at undgå svampeangreb. Hvor bæredygtig bund ligger meget dybt kan der være pælefunderet med træpæle der blev rammet ned og foroven forsynet med en trækonstruktion (i lighed med slyngværker). Tømmerkonstruktionen tjener både i slyngværker og ved pælefundering som underlag for murværket. Tværsnit i pæleværk- pælene er ført til bæredygtig jordstenfundament ført til fast bund (Kilde: Information om bygningsbevaring, Planstyrelsen). Fundamenter af sokkelsten blev især anvendt tidligere og da primært til sommerhuse og andre mindre betydende bygninger. Ved huse med punktfundamenter og lignende afgrænses kryberummet ofte af 2

132 nedgravede eternitplader. Plader skal være tætte og gravet ned til mindst 600 mm for at opfylde kravene til rottesikring. Der gælder de almindelige regler vedrørende ventilation af krybekælderen. Nyere linjefundamenter er normalt udført med beton eller af blokke. I sin simpleste (og ældste) udformning kan fundamentet blot være støbt i en rende udgravet i jorden. Nyere betonfundamenter er normalt støbt i forskalling og eller udført af fundamentsblokke. I de seneste år er der kommet en type fundering, som ikke føres til normal frostfri dybde, men hvor der støbes i en form af isolering, hvis forside efterfølgende knækkes af og anbringes vandret ud fra fundamentet. Derved kan funderingsdybden reduceres, men der skal stadig rottesikres til 600 mm under terræn. Betonfundament ført til frostfri dybde og afsluttet under jord. Sokkel er opmuret i klinkbrændte sten det samme er nødvendigt i dag, hvis tegl skal være i kontakt med jord. Bemærk at der er fald på terrænet væk fra huset. (Kilde SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, Becher og Korsgaard, 1951) 3

133 Fundamentsklods under kældervæg (kilde: SBi- anvisning 224 Fugt i bygninger). Polystyrenblok til udstøbning af fundament til frostfri dybde, som er reduceret i forhold til normalt. Sokkel 4

134 Soklen bliver normalt pudset og pudsen ført et stykke under jordoverfladen. Sokler af bloksten (Leca mv.) er ikke vandtætte og pudsning skal derfor helst ske med en puds som er tæt, så direkte indtrængning af vand hindres. Sokkelhøjden bør være mindst 150 mm. Der udføres stadig delvis murede fundamenter/sokler af æstetiske årsager. I så fald skal der anvendes særlige hårdtbrændte (klinkbrændte) sten. Omkring lavt-siddende kældervinduer er der ofte en lyskasse; oftest i beton støbt samtidig med fundament eller påstøbt senere. Lyskasser bør være sikret, fx afdækket med riste til sikring mod personskader. Vandret overside af fundamenter påføres en fugtspærre til hindring af opstigende grundfugt i murværk. Efter nugældende regler om undgåelse af kuldebroer skal den øverste del af fundamentet/soklen udføres med blokke med midterisolering Udførelse af fundament/sokkel med letklinkerblok med midterisolering (kilde: SBi-anvisning 224 Fugt i bygninger). Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Syldsten udlagt på jorden (i en gravet rende med fast bund). Der er sjældent brugt egentlig mørtel mellem stenene (oprindeligt), men fx en lermørtel. Der er sjældent udlagt fugtisolering mellem syldsten og væggen ovenover, hvilket kan resultere i opstigende grundfugt. Da syldstenene ikke er ført til frostfri dybde, vil der være bevægelser i bygningen, fx som følge af frosthævninger, hvilket kan medføre revnedannelse Grundmurede huse. Fundamenter udført af (hårdtbrændte) sten. Fugtisolering er først anvendt fra slutningen af 1800 tallet. Fundamentet er undertiden muret i kalkmørtel, hvilket kan medføre problemer med opstigende grundfugt. Findes der fugtisolering i huse fra denne periode er det et lag bitumen eller tjære eller eventuelt skiffer anbragt 3-4 skifter over terræn Københavns byggelov med senere afsmitning til Frederiksberg og Købstæderne Fugtsikring Der blev indført krav om, at anbringelse af fugtisolerende lag mellem fundament og ydervæg blev udvidet til at gælde for alle vægge i kælder eller nederste etage. I kælderydervægge blev der yderligere krævet anbragt et fugtisolerende lag ved overgang til terræn og hertil også en lodret fugtisolering mellem disse to vandrette lag. 5

135 & Fundamenter i støbt beton Frostsikker dybde Fundamenter i beton (eller blokke) med den øverste del udført med letklinkerbetonblokke for at bryde kuldebroen Støbte fundamenter har oprindelig ofte været udført ved at udstøbe i en rende gravet til fast bund. Støbning mod jord har været almindelig helt op til omkring Fundamenter støbt mod jord er som regel af dårlig beton og samtidig ofte opblandet med lidt jord, hvilket gør, at de ikke er særligt stærke eller tætte mod vand I 1950 erne blev der indført isolering mod soklen for at bryde kuldebroen med letbeton. Frostsikker dybde blev i SBI-anvisning 7, Fugt og boliger, 1951 anført som 90 cm. I BR61 anføres: Fundamenter skal være gennemgående og udføres med plan underside. Fundamenter skal føres til frostfri dybde. Dette gælder også for gennemgående understøtninger for ydervægge i forbindelse med pælefundering. Når ikke særlige jordbundsforhold klimatiske forhold begrunder en større dybde, kan 90 cm under færdigt terræn anses for frostfri dybde. Fundamenter skal indtil 15 cm over terræn og 10 cm over terrasser og lign. Være udført af frostbestandigt materiale. Fundamenter udført i bloksten kan få revner mellem blokkene, især hvis blokkene ikke er sat i forbandt Ved terrændæk og krybekældre skal der anvendes bloksten med midterisolering for at opfylde energikravene (linjetab) Kravet om midterisolering skyldes ønsket om at reducere linjetabene. Eksempler på opmærksomhedspunkter Revner i sokkel(puds) Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Der vil ofte være en revne mellem et eksisterende hus og en tilbygning fordi tilbygningen sætter sig i forhold til det 6

136 eksisterende hus (en såkaldt differenssætning), som allerede har sat sig inden tilbygningen blev udført. Revner i sokkel Revner i sokkelpuds Afskalning af puds Revner i sokkel/fundament kan skyldes sætninger, hvilket især er sandsynligt hvis revner forløber videre op gennem ydervægge. Revner i sokkelpuds/fundament kan skyldes sætningsskader, svindrevner i materialer eller dårligt udført ikke tæt pudsearbejde) Afskalning af puds kan eventuelt være forårsaget af det bagved liggende materiale om muligt klarlægges årsagen. I nogle tilfælde er forholdet kun er af æstetisk betydning. Fugtskjolder nederst på ydervæggen kan skyldes manglende eller fejlagtigt udført fugtspærre. Sokkelhøjde Terrænfald Trapper Lyskasser Lyskasser Slagger Krav til sokkelhøjden er i dag 150 mm, men kravet har i en periode (iht. BR61 og BR66) været 100 mm for sokler på terrasser og lign.). For lav sokkelhøjde kan give risiko for fugtindtrængning og nedbrydning af ydervæggen (især for træhuse er tilstrækkelig sokkelhøjde vigtig). Terrænet skal have fald på 1:40 (1:50 for terræn med faste belægninger) væk fra huset. Kravet om terrænfald er gammelt og blev i 1970 erne suppleret med, at området med fald skal gå 3 m ud fra huset (SBI s fugtpjecer og senere fugtanvisninger) Der skal være værn ved udvendige trapper til hindring af personskade lyskasser kan mangle tæthed, især er der ofte problemer med at påstøbte lyskasser, som knækker af (revner mod huset). Lyskassen skal ære afdækket for at undgå personrisiko. Er der afløb i bunden af lyskasser og kælderskakte skal de være i funktionsdygtig stand (og friholdte). I nogle ældre huse er der ikke afløb i kælderskakte, men faskine) Slagger anvendt som kapillarbrydende lag kan forårsage skader - problemer med revner som følge af ekspansion -hvis de er urensede og bliver våde. Det er dog ikke sikkert de gør det, idet ikke alle slagger medfører ekspansion ved opfugtning. Niveaufri adgang I nyere huse er der krav om niveaufri adgang (i en periode indtil BR10 afhang kravet af, om man byggede til sig selv eller med salg for øje). Der kan fx anvendes løsning med voldgrav og rist for både at sikre tilgængeligheden og adgangsmuligheden. Yderdøre bør altid være hævet lidt over adgangstrin/omgivende terræn for at undgå, at vand kan trænge direkte ind. 7

137 Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Revne i sokkel pga. last fra forvæg (Foto: Erik Brandt) Opfugtning af murværk i ældre bygning pga. manglende fugtspærre (Foto: Erik Brandt) 8

138 Opfugtning af murværk fordi murpappen ikke er ført frem til forkant af sokkel (foto Erik Brandt) Fugtopsugning og frostafskalninger ved sokler af murværk. (Foto: Erik Brandt) Opfugtning af murværk (og gulv) fordi terrænet foran huset er hævet op over fugtspærren (Foto: Erik Brandt) 9

139 Ingen niveauforskel mellem dør og terrasse gør tætning under dør meget vanskelig. (Foto: Erik Brandt) For lille sokkelhøjde kan give alvorlige skader især på træværk. (Foto: Erik Brandt) Opfyldning af jord langs huset til over fugtspærre her ved etablering af terrrasse kan medføre opsugning af fugt i murværket. (Foto: Erik Brandt) Niveaufri adgang er her opnået med en voldgravsløsning med rist. (Foto: Erik Brandt) 10

140 Litteratur 1. SBI-anvisning 110, Konstruktioner i beboelsesbygninger med indtil 2 etager, 1977 (2. udg. 1981) 2. SBI-anvisning 127, Fundering af enfamiliehuse og mindre bygninger, SBI-anvisning 181, Fundering af mindre bygninger, SBI-anvisning 147, Konstruktioner i småhuse, SBI-anvisning 189, Småhuse, 1998 (2. udg. 1998) 6. SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, SBI-anvisning 231, Fundering af mindre bygninger, 2011 Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Fundamenter og sokler [https://byg-erfa.dk/fundamenter] samt Radonsikring [https://byg-erfa.dk/radon] 11

141 5.1. Kældre Definition Kælder er en del af (nogle huse), hvor rummene ligger helt eller delvis under terræn. Kælderkonstruktionen omfatter kælderydervægge, kældergulv og lyskasser. Interne vægge i kældre behandles under Indervægge mens kælderdækket (dækkonstruktionen over kælder) behandles under Etageadskillelser. Beskrivelse Kældre anvendes til opbevaring, fyrrum, vaskerum, gildestue mv. og skal derfor som hovedregel være tørre. Let forhøjet fugtighed i forhold til husets beboede arealer er dog normalt og kan accepteres. Mange ældre kældre er fugtige pga. forholdsvis fugtgennemtrængelige vægge og gulve, samt fordi der om sommeren sker nedkøling af udeluften på de kolde overflader, hvilket bevirker, at den relative luftfugtighed stiger. Kælderens konstruktioner skal tjene det dobbelte formål: - De skal kunne overføre belastningen fra huset til jorden - De skal være tætte overfor vand og tillade afdampning af fugt, som er trængt ind i/op i væggen Kælderen skal også kunne modstå det jordtryk, der virker på kældervæggenes yderside. Vægfelterne afstives af tværvægge eller ved anvendelse af armeret beton eller indstøbte stålsøjler. Kælderen skal funderes på bæredygtige lag, evt. må bæreevnen opnås via særfundering, fx pæle. Herudover skal det for højtliggende kældre sikres, at der funderes i frostfri dybde, dvs. mindst 0,9 m under terræn. Ved kældernedgange skal der være funderet til mindst 0,6 m under bunden og mindst 0,6 m ud til siderne. I mange ældre kældre frem til ca er ydervæggene muret op af teglsten eller evt. natursten - både på grundmurede og støbte fundamenter. Fra ca har kældervægge også været støbt i beton - ofte af dårlig kvalitet. Betonen har enten været støbt i forskalling til begge sider eller støbt direkte mod jord, dvs. kun med forskalling mod kælderens inderside. Støbning mod jord har - hvor jorbundsforholdene tillod det - været anvendt op til 1950 erne. Skillevægge blev Kælderkonstruktion med støbt kælderydervæg isoleret med 5 cm letbeton. Kælderen er udført med fugtspærre mellem betonvæg og overliggende muret ydervæg. Desuden er der udført kapillarbrydende lag under kældergulv med forbindelse til dræn. (Kilde: SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951)

142 muret med indlagt murpap i 3. skifte over beton gulvet. Indtil 1960erne var det almindeligt blot at udlægge betongulvet direkte på jord. Kældergulvet er oftest et tyndt lag beton mm, som indtil ca ofte var støbt direkte på den afrettede jord/opfyld. Anvendelse af kapillarbrydende lag under kældergulve er først begyndt i 1950erne, jf. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951, og det bør findes i huse opført efter 1961, jf. BR 61, hvor sikring mod jordfugt blev foreskrevet i bygningsreglementet. Specifikt krav om kapillarbrydende lag er først indført i BR72. I nyere kældre er vægge og gulv normalt udført med beton af bedre kvalitet. Kældervæggene kan også være udført af beton- eller letbetonelementer eller tilsvarende blokke. I nye kældre opført efter BR 08 eller senere vil kældervægge i enfamiliehuse normalt være udført af letklinkerbeton for at opfylde krav til linjetab, ellers skal der være foretaget ekstra udvendig isolering ved sokkel og hvor kældergulv møder kælderydervæg. For kældervægge udført med murværk eller svag beton under terræn, ses ofte fugtproblemer, fordi mursten og svag beton er kapillarsugende og derfor kan suge fugt fra den omgivende jord. Disse vægtyper er heller ikke særligt vandtætte, og er derfor følsomme for vandtryk mod kældervæggens yderside. Stenfundament, muret fundament og pæleværksfundament. (Anvisninger for bygningsbevaring, Søren Vadstrup, 2006). Fugtisolering af kælderkonstruktion med støbt betonydervæg. Kældergulvet er forsynet med både fugtspærre og kapillarbrydende lag. Væggen er vandtætnet udefra ved asfaltering, der er beskyttet med berapning. (Kilde: Byggebogen 312.1, Kælderydervægge, støbte, P. Kjærgaard (red.), 1963) 2

143 Udførelse af kældervæg af letklinkerbeton-blokke. De øverste blokke er med midterisolering (SBi-anvisning 224 Fugt i bygninger). Sokkelpudsen skal føres op på oversiden! 3

144 Renovering Ved renovering af kældre skal man være opmærksom på, at isolering af kælderdækket vil få temperaturen i kælderen til at falde og dermed den relative luftfugtighed til at stige, hvilket igen fører til risiko for skimmelvækst. For at undgå risikoen for høj RF og dermed skimmelvækst bør renovering som hovedregel kun omfatte forhold, som gør kælderen mere tør, fx omfangsdræn eller udvendig isolering af kælderydervæggene. Hvis kælderdækket isoleres, vil det i reglen være nødvendigt med en smule opvarmning især om sommeren for at holde den relative luftfugtighed nede. Indvendig beklædning eller efterisolering af kælderydervæggene er forbundet med risiko for, at der kommer høj relativ luftfugtighed på de oprindelige og nu skjulte overflader.. Desuden medfører beklædning og/eller isolering at eller blot tæt overfladebehandling, fx med oliemaling, at evt. fugtopsugning i ydervæggene bliver højere fordi fordampning til indersiden er hindret. Indvendig efterisolering af kældre har i en periode fra ca været almindelig praksis, men med lidt forskellig anvisning af fugtspærre og hvor langt den skulle gå ned på kældervæggen (Kilde: SBI-anvisning 100, Isoler nu, N.E. Andersen m.fl., Figuren er fra 2. udgave 1979, men denne adskiller sig kun med farven fra figuren i 1. udgave). Tiltag der i dag anses for ønskværdige ved renovering af en kælder er: 1. Ventilation, 2. Hindring af opsugning af fugt gennem gulv og evt. indervægge betyder bedre mulighed for at fjerne fugt ved fordampning indadtil i kælderen, 3. Udvendigefterisolering, 4. Hindring af opsugning af fugt i kældervægge, 5. Opvarmning. Jo flere faktorer der ikke er til stede desto større er risikoen for fugtproblemer. (Kilde: SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009). 4

145 Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Grundmurede kældervægge på stenfundament, muret fundament eller evt. på pæle. Gulv af svag beton støbt direkte på afrettet jord eller opfyld. Der er stor risiko for opsugning af grundfugt i murede kældervægge. Både sten og mørtel kan suge fugt Betonvægge støbt i forskalling eller mod jord. Gulv af svag beton støbt direkte på afrettet jord eller opfyld. Kældervægge udført af beton støbt i forskalling eller som elementer/blokke. Gulv støbt på kapillarbrydende lag. Vægge støbt mod jord har ingen vandtætning udvendig, hvilket øger risikoen for opfugtning af kældervæggen. Betonvægge herunder blokke er normalt forsynet med vandtætning, fx berapning og asfaltering. Kapillarbrydende lag har været anvist siden 1951, jf. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951 Der har været krav om omfangsdræn siden BR 72 (hvis der ikke var selvdrænende jord). Betonvægge herunder blokke er normalt forsynet med vandtætning, fx berapning og asfaltering Fundamenter i beton (eller blokke) med den øverste del udført med letklinkerbetonblokke for at bryde kuldebroen Vægge udført i bloksten kan få revner mellem blokkene, især hvis blokkene ikke er sat i forbandt. Manglende berapning og vandtætning kan medføre risiko for vandindtrængning Kældervægge i enfamiliehuse skal være udført af letbeton aht. krav om linjetab. Øverste blokke med isolering. Der skal være niveaufri adgang. Kravet om midterisolering skyldes ønsket om at reducere linjetabene. 5

146 Eksempler på opmærksomhedspunkter Opfugtning Skjolder, afskalninger eller løs puds på kældervægge Saltudblomstringer Bjælkeender Radon Terrænfald Sætningsskader Lyskasser Efterisolering af vægge Isolering af kælderdæk Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Det primære problem med kældre er fugt som medfører risiko for skimmelvækst, som i nogle tilfælde kan lugtes eller ses som begroninger eller i lettere tilfælde prikker på overfladerne. Højt fugtindhold i kælderen medfører også risiko for korrosion af metaldele. Fugten kan skyldes: o at varm, fugtig udeluft om sommeren kan afkøles på de kolde overflader i kælderen. Herved stiger den relative luftfugtighed, og dermed risikoen for skimmelvækst o at der er mangelfuld ventilation o at kælderdækket er efterisoleret hvilket generelt gør kælderen mere kold og dermed fugtig o utætheder i afløbsinstallationer omkring huset, som forøger fugtbelastningen på kælderen, herunder svigt i afløb i kældernedgang (i ældre ejendomme ofte udført som faskine). Skjolder, afskalninger eller løs puds på kældervægge er et typisk tegn på opstigende grundfugt og forekommer ofte i kældervægge af murværk eller svag beton- I gamle kældre er der ofte både udblomstringer og forvitret murværk, som er fremkaldt af salte. Saltene kan enten stamme fra opstigende grundfugt eller fra tøsalt. Saltskader på murværket har normalt kun æstetisk betydning, men betyder også at væggen altid er lidt fugtig fordi saltet er vandsugende. Bjælkeender i træbjælkelag er udsat for nedbrydning, hvis der er kraftig opstigende grundfugt. Risikoen er forøget hvor der er efterisoleret indvendig. Hvis kældergulvet ikke er tæt, fx pga. revner eller utætheder omkring gennemføringer, er der risiko for forhøjet radonkoncentration i kælderen. Normalt kommer en betydelig del af luftskiftet i boligen gennem kælderen. Ventilation af kælderen kan eventuelt være vigtig alene af hensyn til radon. Terrænet skal have fald væk fra huset, jf. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951, BR61 og senere fugtanvisninger. Faldet skal normalt være 1:40 (1:50 for terræn med faste belægninger). Fugtbelastningen fra omgivelserne vil øges hvor terrænet har fald ind mod huset og/eller ved utætte nedløbsbrønde mv. Vand må ikke ledes ned i kælderen fx via lyskasser. Revner i sokkelpuds/fundament/skillevægge i kælderen kan indikere sætningsskader. Revner i ydervægge omkring lyskasser kan være en potentiel kilde til fugtindtrængning. Efterisolering af kældervægge skal helst være udvendig. I en længere periode fra ca til 2009 har indvendig efterisolering været anvist, men det indebærer en risiko for skimmelvækst på den oprindelige vægflade mv. Isolering af kælderdæk vil medføre lavere temperatur i kælderen og dermed højere RF, som giver risiko for skimmelvækst 6

147 Sokler Niveaufri adgang Gulve Gulve Jordtryk Ventilation Uddybning af kælder Brandadskillelse ved rækkehuse Indvendige brønde Krav til sokkelhøjden er i dag 150 mm, men kravet har i en periode (iht. BR61 og BR66) været 100 mm for sokler på terrasser og lign.). For lav sokkelhøjde kan give risiko for fugtindtrængning. I nyere huse er der krav om niveufri adgang (i en periode indtil BR10 afhang kravet af, om man byggede til sig selv eller med salg for øje). Der kan fx anvendes løsning med voldgrav og rist for både at sikre tilgængeligheden og adgangsmuligheden. Yderdøre bør altid være hævet lidt over adgangstrin/omgivende terræn for at undgå, at vand kan trænge direkte ind. Problemer med løse gulvbelægninger (diffusionstætte belægninger som pvc eller gummi), vaskebræt på trægulve mv. er en indikation af, at der kan være opstigende grundfugt. Diffusionsåbne belægninger, fx fliser, viser ikke tilsvarende problemer. Organiske gulvbelægninger som træ, kork og linoleum er kun egnet i kældre, hvor der er en effektiv fugtspærre, fx af plast, asfaltpap eller epoxy. Det forudsætter samtidigt at kælderen er opvarmet så fugtvariationerne over året ikke bliver for store. Hvis afstivende skillevægge i kælderen er fjernet kan det medføre at kældervæggen udsættes for et jordtryk, som den ikke er beregnet til. Kælderen skal være ventileret, fx gennem vinduer. Dette blev først et BR-krav i BR10, men har været god praksis længe. Er kælderen gravet dybere end den oprindelig var opført, kan det medføre stabilitetsproblemer, hvis der ikke er understøbt korrekt (sektionsvis). Ved indbyggede garager eller adgang til fælles kælder, fx i rækkehuse, er brandadskillelser ikke altid udført korrekt. Gælder også brandmæssig adskillelse mellem garage og beboelse i fritliggende enfamiliehuse Indvendige brønde, fx til drænpumpe Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader 7

148 Skimmelvækst på kældervæg pga. opstigende/indsivende grundfugt. Tætte overflader på vægge bør undgås da de kan resultere i at fugten trænger højere op (foto: Erik Brandt). Vandindtrængning i ældre kælder under regnvejr. Kældre må altid forventes at være tætte mod vand fra almindelig nedbør ellers skal ejeren oplyse det. (Foto: Erik Brandt) 8

149 Opbygning af kældergulv med beton udstøbt direkte på jord. Ved udførelse af fugtfølsomt gulvbelægning på et sådant kældergulv, SKAL der anvendes en effektiv fugtspærre, som af hensyn til risikoen for skimmelvækst bør hindre iltadgang, fx plast, asfaltpap eller epoxy (foto Erik Brandt). Skimmelvækst på tapetseret kælderydervæg pga. opfugtning forårsaget af defekt dræn. (foto: Erik Brandt) Skimmelvækst på oprindelig kældervæg og på træskelet (uimprægneret). I dette tilfælde skyldes skimmelvæksten på væggen fugt udefra. (Foto: Erik Brandt) Fugtskjolder/saltudblomstringer på renoveret kældervæg. På trods af afspærring for opstigende grundfugt og udvendig efterisolering vil saltene i murværket medføre, at der er fugt i kældervæggen. Saltene kan ikke fjernes. (Foto: Erik Brandt) Litteratur 1. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, SBI-fugtpjece 4, Fugt og kældre, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl.,

150 Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Kældre og kryberum [https://byg-erfa.dk/kaeldre] 10

151 5.2. Krybekældre Definition Krybekældre er betegnelsen for lave, ventilerede rum mellem bunddækket (terræn /kryberummets bund) og krybekælderdækket (husets nederste etageadskillelse). Betegnelsen krybekælder anvendes også, når hulrummet er ganske lavt, fx 100 mm, og utilgængeligt. Under punktet krybekældre indgår: Vægge og bund samt søjler og støttemure i krybekælderen. Etageadskillelsen over krybekælderen behandles under punkt 9 Etageadskillelser Krybekælder der tillader adgang. (Kilde: SBI-fugtpjece 5, Krybekældre, N.E. Andersen m.fl., 1973) Beskrivelse Formålet med krybekældre er, at skabe et hulrum mellem terræn og dæk som hindrer, at dækket kommer i direkte kontakt med fugten i jorden. Ventilationen fjerner fugt, der kan komme fra jorden under huset, eller som fra huset trænger ned i krybekælderen. Krybekældre har formentlig været anvendt siden slutningen af 1800 tallet i begyndelsen blot som ventilerede hulrum under gulvet. Tidligere blev det i folkemunde anbefalet at lukke for ventilationen om vinteren for at undgå fodkulde i de dengang uisolerede gulve. Konsekvensen af at lukke for ventilationen om vinteren er, at krybekælderen opfugtes af indeluften det gælder også for isolerede krybekældre. Ventilationen skal ske gennem riste på mindst 150 cm 2, der skal være anbragt højt over terræn, jf. anvisninger i SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, Siden 1966 har BR og gældende anvisninger foreskrevet at underkanten af risten skulle være mindst 100 mm over terræn. Der skal være riste på alle sider af huset herunder ved alle hjørner, og ventilationen skal sikre, at der ikke er uventilerede områder. Maksimal afstand mellem riste er 6 m. Der kræves 50 % større ventilationsareal hvis ventilationskanalerne er forkrøppede (Zformede) Siden 1951, jf. anvisninger i SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951., har det været god praksis, at anvende et bunddæk af beton eller afdækning af jorden med en effektiv fugtspærre for at hindre opfugtning fra jorden. Det blev også anvist at terrænet skulle have godt fald væk fra huset. Med BR61 blev der krav om fald på terræn væk fra huset og om reduktion af fugttilførsel fra Krybekælderkonstruktion med træbjælkelag. Der er anvist anvendelse af fugtbeskyttelse her i form af asfaltmåtte på bunden af kryberummet. Beskyttelsen kunne også være i form af beton. (Kilde: SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951) 11

152 jorden ved bunddæk af beton eller afdækning. Der skal også være fugtspærre mellem træbjælker og deres understøtning, fx murpiller og vederlag i mur. Krybekældre er traditionelt kolde, med let ventilation. Især i nyere huse findes også varme krybekældre, dvs. med isolering langs væggene og evt. også i bunden. I varme krybekældre kan ventilationen reduceres. En anden mulighed for nyere huse er kolde kraftigt ventilerede krybekældre, dvs. med kraftig isolering mod beboet etageareal, i dette tilfælde bør ventilationen være 10 gange større end i den traditionelle krybekælder. Siden BRS98 har enfamiliehuse, herunder rækkehuse mv., skullet have niveaufri adgang. Indtil 2009 kunne kommunen administrativt tillade, at fritliggende enfamiliehuse bygget til eget brug kunne undtages for kravet. Fra og med 2009 gælder kravet alle enfamiliehuse. Udformning af krybekælder med fugtsikring af bunddæk og fald på terræn væk fra huset. (Kilde: SBI-fugtpjece 5, Krybekældre, N.E. Andersen m.fl., 1973) Ved forkrøpning af ventilationskanaler kræves der 50 % større ventilationsareal. (Kilde: SBI-fugtpjece 5, Krybekældre, N.E. Andersen m.fl., 1973) 12

153 Opbygning af varm krybekælder med isolering af bunddæk og vægge (SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., ) Opbygning af kraftigt ventileret krybekælder. Organisk materiale er beskyttet ved isolering på undersiden. Ventilationen skal være mindst 10 gange kraftigere end normalt. (SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009.) 13

154 Renovering Ved renovering af krybekældre skal man være opmærksom på, at isolering af krybekælderdækket vil få temperaturen i kryberummet til at falde og dermed den relative luftfugtighed til at stige, hvilket igen fører til risiko for skimmelvækst. For at undgå risikoen for høj RF og dermed skimmelvækst bør renovering som hovedregel kun omfatte forhold, som gør kryberummet mere tørt, fx afdækning af bunddækket med plastfolie, eller mere varm, fx isolering af væggene. Ventilationskanalerne må ikke dækkes ved efterisolering, og hvis der ændres på kanalerne, fx ved forkrøpning, skal åbningsarealet tilpasse de nye forhold. Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Fundamenter/krybekældervægge i beton eller tegl. Fundamenter/krybekældervægge i beton eller letklinkerbeton (evt. som blokke). Fundamenter/krybekældervægge i beton eller letklinkerbeton (evt. som blokke). Fundamenter/krybekældervægge i beton eller letklinkerbeton (evt. som blokke). Krybekældre er ofte udført i ringe højde, uden isolering og uden adgangsmulighed Der blev i SBi-anvisning 7, 1951 indført regler for ventilation afhængigt af om krybekælderdækket var afdækket eller ej. Krybekældre med uafdækket jord krævede 10 gange så meget ventilation. I BR61 er ventilation af kryberum under træbjælkelag indført som krav. Med BR61 blev der også indført krav om fald på terræn væk fra huset og om reduktion af fugttilførsel fra jorden ved bunddæk af beton eller afdækning. I BR66 kom der krav om størrelse og antal af ventilationsåbninger svarende til nutidige regler, herunder krav om at ventilationsåbningers underkant skal være mindst 100 mm over terræn. BR72 anfører, at ved dæk af uorganisk materiale kan antallet af ventilationsåbninger halveres Den øverste del af krybekældervæggen skal være isoleret, fx blokke med midterisolering, for at undgå kuldebroer. Krybekældre udføres bedst som Kravet om midterisolering skyldes ønsket om at reducere linjetabene. 14

155 kraftigt ventilerede eller varme krybekældre for at undgå risiko for høj luftfugtighed. Dæk bør udføres af uorganisk materiale. Der skal være niveaufri adgang. Eksempler på opmærksomheds-punkter Opfugtning Opfugtning Radon Terrænfald Sætningsskader Efterisolering Riste Sokler Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Det primære problem med krybekældre er fugt som medfører risiko for skimmelvækst, hvilket kan lugtes eller ses som begroninger eller i lettere tilfælde prikker på overfladerne. I alvorlige tilfælde kan der forekomme trænedbrydende svampe. Højt fugtindhold medfører også risiko for korrosion af metaldele i kryberummet Fugten kan skyldes: o at varm, fugtig udeluft om sommeren kan afkøles på de kolde overflader i krybekælderen. Herved stiger den relative luftfugtighed, og dermed risikoen for svampe-/skimmelvækst. o at ventilationsåbningerne er lukkede eller blokerede, fx ved isolering af krybekælderdækket. o at krybekælderdækket er efterisoleret hvilket generelt gør krybekælderen mere kold og dermed fugtig. Bunddæk i krybekældre er normalt uisolerede og uden kapillarbrydende lag, hvilket betyder, at bunden vil være fugtig. Der kan derfor kapillært suges fugt op gennem gulvet. Bunddækket kan være simpelt udført og evt. skadet, fx kan betondækket være revnet. I nogle tilfælde er bunden blot den bare jord evt. dækket af membran af plast eller asfaltpap. Hvis bunddækket ikke er tæt, er der risiko for forhøjet radonkoncentration i krybekælderen, idet undersøgelser viser, at op til 30 % af luftskiftet kan komme fra krybekælderen.. Nyere huse er omfattet af regler om sikring mod radonindtrængning. Vejledninger med retningslinjer om sikring mod Radon blev udgivet af Erhvervs- og Boligstyrelsen i Egentlige krav om sikring mod Radon kom i BR95 og BRS-98). Terrænet skal have fald væk fra huset, jf. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951, BR61 og senere fugtanvisninger. Faldet skal normalt være 1:40 (1:50 for terræn med faste belægninger). Fugtbelastningen fra omgivelserne vil øges hvor terrænet har fald ind mod huset og/eller ved utætte nedløbsbrønde mv. Revner i sokkelpuds/fundament/skillevægge i krybekælderen kan indikere sætningsskader. I forbindelse med terrænregulering kan ventilationsåbningerne være blevet ændret, så de nu har knæk. Dette betyder, at åbningen skal øges med 50 % i forhold til de normalt krævede 150 cm 2. Ventilationsriste kan være med så store huller, at skadedyr kan trænge ind i krybekælderen. Krav til sokkelhøjden er i dag 150 mm, men kravet har i en periode (iht. BR61 og BR66) været 100 mm for sokler på terrasser og lign.). Er sokkelhøjden ikke tilstrækkelig er der risiko for fugtindtrængning. Dette bør ses i sammenhæng med kravet om 15

156 placeringen af ventilationsåbninger med underkant 100 mm over terræn. Kraftigt isolerede krybekældre Niveaufri adgang Dampspærre Opstropning af rør Ved kraftigt ventilerede krybekældre med kraftig isolering mod opvarmet areal kan der opstå frost i krybekælderen, derfor skal installationer være frostsikret. I nyere huse er der krav om niveaufri adgang (i en periode indtil BR10 afhang kravet af, om man byggede til sig selv eller med salg for øje). Der kan fx anvendes løsning med voldgrav og rist for både at sikre tilgængeligheden og adgangsmuligheden. Yderdøre bør altid være hævet lidt over adgangstrin/omgivende terræn for at undgå, at vand kan trænge direkte ind. Dampspærren i en kryberumskonstruktion skal anbringes på den varme side af isoleringen, dvs. højst 1/3 af isoleringen må ligge under dampspærren. Hvis dampspærren er anbragt forkert kan det give kondensproblemer. Rør som er trukket i kælder skal være opstroppet korrekt (type og afstand mellem bæringer). Afløbsrør skal ligge med korrekt fald. Hvis afløbsrørene hænger på midten er der risiko for tilstopning af rørene. 16

157 Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Ventilationsrist anbragt under terræn. Placeringen hindrer fri gennemstrømning af ventilationsluft, og antallet af ventilationsåbninger skal derfor forøges med 50 %. Hvis der er fald mod en sådan rist, vil vand kunne trænge ind i krybekælderen, og hverken sne eller regn på facaden kan holdes væk fra krybekælderen. (foto: Erik Brandt). Ventilationsrist anbragt med underkant ved terræn ( i strid med reglen om, at underkant skal være mindst 100 mm over terræn), hvilket betyder, at smeltevand fra sne og i uheldige tilfælde regnvand kan trænge ind i kryberummet. Sokkelhøjden er kun 10 cm, hvilket er for lidt ved træbeklædning. (foto: Erik Brandt). 17

158 Krybekælder med jord i bunden uden afdækning. Der er trukket uisolerede rør i krybekælderen med deraf følgende risiko for frostproblemer. (foto Erik Brandt). Krybekælder med fugtig jord i bunden. Der kan afgives store fugtmængder fra jorden som kan medvirke til at gøre krybekælderen fugtig (foto: Erik Brandt) Litteratur 1. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, SBI-fugtpjece 5, Fugt og krybekældre, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., Branchevejledning om arbejde i eksisterende krybekældre, Branchearbejdsmiljørådet for Bygge og Anlæg, 2004 Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Kældre og kryberum [https://byg-erfa.dk/kaeldre] 18

159 5.3. Terrændæk Definition Terrændæk er betegnelsen for dækkonstruktioner mod jorden, som er udført uden ventilation. I modsætning til krybekældre ligger et terrændæk i direkte kontakt med jorden. Stuegulv direkte på jord. Slaggelaget er en del af isoleringen, og der er anvendt tjærepap som fugtspærre (under betonen) (Kilde: SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, 1951) Beskrivelse Terrændæk er i realiteten den ældste form for gulvkonstruktion, hvilket også afspejles af den tidligere betegnelse gulve direkte på jord. Oprindelig var terrændæk blot lerstampede gulve. Senere fulgte gulve med stenpikning og fliser eller brædder lagt ud direkte på det afrettede jordlag. Gulve af denne type findes stort set ikke mere, idet trægulve hurtigt blev nedbrudt og udskiftet (som en del af almindeligt vedligehold). I moderne udgave har terrændæk været anvendt til beboelseshuse siden 1950 erne - dengang benævnt gulve direkte på jord, jf. SBI-anvisning 40, Gulve direkte på jord, P. Becher og H. Petersen, Beskyttelse af huset ved fald på terrænet væk fra huset har altid været foreskrevet/god praksis. Egentlige retningslinjer kom med SBI-anvisning 40, 1958, jf. tegning. Retningslinjer vedrørende hindring af opfugtning nedefra vha. kapillarbrydende lag og/eller fugtspærrer samt brug af drænlag var allerede anført i SBi-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, De nugældende regler har i næsten Terrænfald på 1:50 dog mindst 15 cm indtil 3 m fra huset (SBI-anvisning 40, Gulve direkte på jord, P. Becher og H. Petersen, 1958). 19

160 uforandret form været gældende siden SBI-fugtpjece 6 om terrændæk blev udgivet i Med den store isoleringstykkelse der anvendes i dag skal fugtspærren være anbragt korrekt med hovedparten af isoleringen under fugtspærren for at undgå kondens på oversiden af fugtspærren. Siden BRS98 har enfamiliehuse, herunder rækkehuse mv., skullet have niveaufri adgang. Indtil 2009 kunne kommunen administrativt tillade, at fritliggende enfamiliehuse bygget til eget brug kunne undtages for kravet. Fra og med 2009 gælder kravet alle enfamiliehuse. Korrekt opbygning af terrændæk afhængigt af gulvbelægning og fugtspærre. Opbygningerne har været anvist i samme form siden SBi s fugtpjece om terrændæk, 1974 (SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., ) 20

161 Udførelse af terrændæk med isolering (midterisolering) i fundament og med niveaufri adgang (SBi-anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009.) Gulvvarme Anvendelse af gulvvarme er ikke af ny dato, men brugen har skiftet fra at gælde de færreste huse til i dag at omfatte en stor andel. Det er vigtigt, at der er anbragt en fugtspærre mellem lag, der kan indeholde fugt, og lag der ikke kan tåle fugt. Varmerørene vil få fugten til at flytte sig, og hvis der ikke er en effektiv fugtspærre kan gulvet blive opfugtet, hvilket fx kan medføre misfarvede og/eller opbulede trægulve. Ved flisegulve mv. der ikke er fugtfølsomme, er der ikke behov for fugtspærre Terrændæk med gulvvarme i flisegulv, hvor der ikke er behov for fugtspærre (SBI-anvisning 40, Gulve direkte på jord, P. Becher og H. Petersen, 1958). 21

162 Trægulv på terrændæk med gulvvarme. Der er lagt en fugtspærre mellem lag, der kan indeholde fugt, og lag der ikke kan tåle fugt (SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., 2009.) Renovering Ved renovering af terrændæk må der ikke anbringes mere end 50 mm isolering over fugtspærren. Ved anvendelse af tykkere isoleringslag kan der ske kondensation på fugtspærrens overside, hvilket fx kan medføre vaskebræt eller opbuling af trægulve. Efter vand- og/eller skimmelskader bør der anvendes en fugtspærre, som hindrer iltadgang til den karbonatiserede beton, fx epoxy. Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Muret fundament eller grundmurede kældervægge på stenfundament eller eventuelt på pæle. Der er stor risiko for opsugning af grundfugt i murede fundamenter og kældervægge. Både sten og mørtel kan suge fugt, der kan brede sig til gulvet Betonfundamenter eller kældervægge støbt i forskalling eller mod jord. Vægge støbt mod jord har ingen vandtætning udvendig. Betonvægge herunder blokke er normalt forsynet med en form for vandtætning, fx berapning og asfaltering. 22

163 Fundamenter eller kældervægge udført af beton støbt i forskalling eller som elementer/blokke. Gulv støbt på kapillarbrydende lag. Fundamenter i beton (eller blokke) med den øverste del udført med letklinkerbetonblokke for at bryde kuldebroen Fundamentet er undertiden muret i kalkmørtel, hvilket kan medføre problemer med opstigende grundfugt. Der bør være fugtspærre i væggene, men den er der ikke altid. Det kan medføre opsugning af fugt som kan brede sig til gulvene. Gulv af beton er ofte svag og støbt direkte på afrettet jord eller opfyld det gælder især mindre betydende bygninger. Kældervægge støbt mod jord har ingen vandtætning udvendig. Fundamenter af blokke er normalt pudset for at hindre vandindtrængning dette kan også være tilfældet for fundamenter støbt mod jord, primært for at sikre et pænt udseende. Dræn i forbindelse med terrændæk har været anbefalet siden SBI-anvisning 7, 1951 og der har været krav om omfangsdræn siden BR72 (hvis der ikke var selvdrænende jord). Fundamenter udført i bloksten kan få revner mellem blokkene, især hvis blokkene ikke er sat i forbandt Sokler skal være udført med isolering så kuldebroer reduceres. Der skal være niveaufri adgang. Kravet om midterisolering skyldes ønsket om at reducere linjetabene. Eksempler på opmærksomhedspunkter Opsugning af grundfugt Byggefugt/kondens Terrænfald Sætningsskader Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Ved manglende kapillarbrydende lag kan fugt transporteres kapillært fra undergrunden op i gulvet. Der kan opstå problemer hvis der lægges en diffusionstæt belægning på gamle gulve (som oprindelig har fungeret, fordi fugttransporten kan være så lille, at gulvet har tilladt den opstigende fugt at slippe ud i rummet) Byggefugt og/eller kondens kan forårsage problemer med manglende vedhæftning af banevarer eller vaskebræt af trægulve, hvilket kan indikere manglende eller forkert placeret dampspærre. Terrænet skal have fald på 1:40 (1:50 for terræn med faste belægninger) væk fra huset, jf. SBI-anvisning 40, Gulve direkte på jord, P. Becher og H. Petersen, 1958 og senere fugtanvisninger. Fugtbelastningen fra omgivelserne vil øges hvor terrænet har fald ind mod huset. Revner i overgangen mellem vægge og gulve, fx i flisebeklædninger, eller revner i gulve ved overgang til tilbygninger indikerer, at der kan være sket sætninger. 23

164 Slagger Gennemføringer Sokkelhøjde Niveaufri adgang Slagger som kapillarbrydende lag kan forårsage skader, men gør det ikke nødvendigvis. Ofte vil slagger være nævnt på tegning eller i beskrivelse. Er der anvendt slagger, kan der være øget risiko for, at gulve har usædvanlige revner, eller at der kan mærkes usædvanlig eftergivelighed af gulve. Der er også risiko for, at sokkel og mur har lodrette revner. Omkring gennemføringer mangler der ofte udstøbning/tætning især i fyrrum og installationsskabe. Ved nyere huse omfattet af regler om sikring mod radonindtrængning mangler der i givet fald tætning. Vejledninger med retningslinjer om sikring mod Radon blev udgivet af Erhvervs- og Boligstyrelsen i Egentlige krav om sikring mod Radon kom i BR95 og BRS-98) Krav til sokkelhøjden er i dag 150 mm, men kravet har i en periode (iht. BR61 og BR66) været 100 mm for sokler på terrasser og lign. For lav sokkelhøjde kan give risiko for fugtindtrængning og nedbrydning af terrændækket. I nyere huse er der krav om niveaufri adgang (i en periode indtil BR10 afhang kravet af, om man byggede til sig selv eller med salg for øje). Der kan fx anvendes løsning med voldgrav og rist for både at sikre tilgængeligheden og adgangsmuligheden. Yderdøre bør altid være hævet lidt over adgangstrin/omgivende terræn for at undgå, at vand kan trænge direkte ind. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Vaskebræt af trægulv som skyldes fugtpåvirkning nedefra. Det kan skyldes manglende fugtspærre eller kondens på fugtspærre, fx pga. for meget isolering over fugtspærren (foto Erik Brandt). Trægulv på terrændæk uden kapillarbrydende lag. Gulvet er skadet fordi der er lagt en diffusionstæt pvc-belægning på trægulvet, hvorved fugten fra underlaget ikke længere kan slippe ud gennem gulvet (foto: Erik Brandt). 24

165 I ældre gulve uden kapillarbrydende lag kan uisolerede varmerør få fugt fra underlaget til at fordampe, så trægulvet ovenpå skades. Viser sig typisk som mørke striber på gulvet eller opkvældning af spånpladegulve (Foto: Erik Brandt). Fugtspærre i terrændæk som ikke er ført op bag fodpanel. Fugt fra betonen er trukket ud i mellemrummet mellem trægulv og væg og derfra ind i trægulvet (eg), som er blevet misfarvet (foto: Erik Brandt) Litteratur 1. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, SBI-anvisning 40, Gulve direkte på jord, P. Becher og H. Petersen, SBI-anvisning 72 Terrændæk, G. Christensen og N.E. Andersen, SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt et. al, Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Terrændæk [https://byg-erfa.dk/terraendaek] 25

166 6. Vådrum Definition Ved vådrum forstås rum, som er påvirket af vand eller høj relativ luftfugtighed, jf. By og Byg anvisning 200 Vådrum. Siden 2001 har man delt vådrummet op i to zoner: vådzonen, hvor der jævnligt sker direkte vandpåvirkning og den fugtige zone som er resten af rummet. Gulvet regnes altid for vådzone. desuden omfatter vådzonen indtil 500 mm fra bruseniche, badekar eller bruser ved håndvask. Hvor der er fastmonterede skærmvægge, afgrænses vådzonen dog af disse. Rum hvori der er gulvafløb, betragtes pr definition som vådrum. Modsat betragtes wc-rum uden gulvafløb ikke som vådrum, og der er derfor ingen krav til konstruktionsopbygning eller overfladebehandling i sådanne rum. Brusekabiner kan i boliger uden badeværelse opsættes, fx i køkken eller soveværelse, uden at det medfører krav til rummets udførelse. Derimod kan man ikke etablere et badeværelse, fx ved udvidelse af et eksisterende wc-rum ved blot at sætte en brusekabine op. Når der etableres et badeværelse, må det betragtes som en væsentlig ombygning, og så gælder nuværende krav til vådrum mht. konstruktiv opbygning og overfladebeskyttelse i hele rummet. Vådrum deles op i vådzone og fugtig zone, afhængigt af hvor stor vandbelastningen er. Der stilles især for lette vægge skærpede krav til områder i den våde zone (Kilde: By og Byg anvisning 200, Vådrum). Vandtæthed Det er et krav at gulve og vægge i badeværelser skal være vandtætte. Med indførelse af krav om vådrumssikring flyttes den primære vandtætning fra væggens overflade (maling, fliser, fuger) til den underliggende vådrumsmembran. Tidligere blev gulv- og vægkonstruktioner i badeværelser/vådrum udført af uorganiske materialer, som blev anset for vandtætte i sig selv (forudsat at de var korrekt udført herunder med vandtætte samlinger). Nogle af de anvendte uorganiske materialer er dog vandsugende, og de har derfor altid mindst været forsynet med en vandafvisende overflade, fx oliemaling til 1,7 m over gulvhøjde. I nyere konstruktioner med organiske materialer skal der ALTID være en form for vandtæt beskyttelse af de fugtfølsomme materialer, fx en vandtæt pvc-beklædning eller en vandtæt flisebeklædning. Sidstnævnte kunne i en periode udføres med MKgodkendte systemer både med og uden vandtætningsmembran. Siden 1995 har det været et krav, at der i badeværelsers vådzone skal være anvendt systemer med vandtætningsmembran med en tykkelse på mindst 1 mm.

167 Flisefuger er ikke tætte, og en enkelt revnet flisefuge er derfor ikke af betydning for vandtætheden. Derimod kan revner gennem en række fuger og/eller fliser være en indikation af at der er skader, fx sætninger, i underlaget. For pvc-belægninger er det derimod vigtigt, at fugen er intakt og vandtæt, da vandtætheden i dette tilfælde afhænger helt af fugen. Det har ikke indflydelse på vandtætheden, om der er mindre områder hvor fliser ikke har vedhæftning til underlaget, men flisen skal naturligvis ligge fast. Egentlige badeværelser har først været udført fra starten af 1900 tallet. Kravene til konstruktiv opbygning, materialer, vandtætning og indretning har ændret sig meget gennem tiden. Der er desuden sket en væsentlig ændring af badevanerne gennem tiden, så brugen af badeværelser i dag er langt mere intensiv end tidligere. Kravene til konstruktion og vandtætning er derfor også højere i dag end tidligere. De første badeværelser var næsten alle med badekar, og der var ingen specielle krav til selve rummet. Omkring 1920 kom der badeværelser, der ligner dem, vi har i dag. Konstruktionerne på dette tidspunkt var i hovedsagen uorganiske, fx betondæk med jerndragere. Der blev dog også anvendt organiske materialer i mindre omfang, fx ved udstøbning af beton på eksisterende træbjælkelag. Belægning af beton eller terrazzo blev anset for at være tæt. I nogle af disse badeværelser ses revner i gulvbelægningen, hvilket betyder, at der kan være utætheder, som tillader vandet at trænge ned til jernbjælker eller tømmer. Ved vandpåvirkning vil tømmer blive nedbrudt, mens jernbjælker vil ruste og i forbindelse hermed udvide sig. Murermesterbetonen giver ingen beskyttelse og indeholder desuden tit kalk, hvilket øger rusten og holder på fugten. I takt med at badeværelser blev mere almindelige og vandbelastningen i badeværelserne steg, blev der også anvendt andre materialer, og der kom lovgivning på området. Således blev pvc-belægning på undergulve af organisk materiale tilladt i Dermed lå vandtætningen ikke længere entydigt i konstruktionen. I samme periode blev det også muligt at tilvejebringe vandtæthed på anden vis, fx i form af vådrumsmembraner, der smøres på, præfabrikerede membraner eller flisesystemer, hvor tætheden lå i en kombination af primer og fliseklæber. Ved sådanne systemer er tætningen i hjørner fx ved samlinger mellem gulv og væg ofte kritisk, fx kan inddækningen helt mangle, hvilket ikke kan konstateres ved en besigtigelse. En undersøgelse af tilstødende bygningsdele for fugtskjolder, kan være med til at afsløre sådanne fejl. Ventilationskrav Kravet til ventilation i baderum har tilnærmelsesvist været det samme siden det første bygningsreglement kom i Dette kan opsummeres til: 2

168 Lufttilførsel: Åbning på 100 cm 2 mod adgangsrum (200 cm 2 indtil 1966), eller hvis en af væggene er en ydervæg et oplukkeligt vindue eller lem (0,2 m 2 ) eller ventil til det fri på 100 cm 2 Fjernelse af luft: Naturlig ventilation med kanaltværsnit på 200 cm 2 (150 cm 2 indtil 1998) eller mekanisk udsugning på 15 l/s For baderum i etageejendomme er der krav om mekanisk udsugning kravet er et mindste krav, dvs. hvis der er mekanisk udsugning må anlægget ikke kunne slukkes. For bryggers (først specifikt nævnt i BR-S 98) er kravende lidt mindre, ovenstående regler for baderum gælder således også for bryggers med følgende ændringer: Lufttilførsel via ventil til det fri kræver en fri ventilåbning på 50 cm 2, den mekaniske udsugning behøver kun være 10 l/s. Udviklingen i bygningsdelen med tiden Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Badeværelser blev primært udført som rum med badekar man tørrede op efter brug Findes næppe mere i sin oprindelige form, men i den ældre bygningsmasse forekommer den jævnligt i skjult form. Fx kan gulvafløbet nu være skjult af et nyere indmuret badekar Dæk og vægge udført af uorganiske materialer. Etageadskillelse ofte af murermesterbeton på og imellem jerndragere med terrazzobelægning. Vægge kan være murværk, slaggeplader, monierpuds eller krydslagte brædder med puds på begge side. Terrazzo anses for vandtæt i sig selv - så længe den ikke er revnet, hvad den dog er i rigtig mange tilfælde. Tætheden kan ødelægges ved udskiftning af rør, som er ført gennem belægningen. Overfladebehandling på vægge kan være flisebeklædning eller oliemaling op til ca. 1,7 m Almindelig praksis, at der ved nybyggeri blev anvendt uorganiske materialer, dvs. beton, letbeton og murværk. Der blev dog også udført et stort antal af badeværelser i forbindelse med renovering af ældre ejendomme som oprindelig var udført uden bad, og i disse var der ofte organiske materialer, fx træbjælkelag og bræddeskillevægge. Samlinger mellem gulv og væg er sårbare områder. Vandtætheden kan ødelægges ved udskiftning af rør, som er ført gennem belægningen. Ved udskiftning af terrazzo til fliser skal afløbet som hovedregel skiftes Den første SBI-anvisning (nr. 89 -udgået), som tillod anvendelse af pvc-banevarer til vandtætte gulvbelægninger på organisk undergulv. Vandtætheden afhænger af svejsefugerne som derfor skal være tætte. 3

169 1972 Med Bygningsreglement 1972 (BR 72) blev det tilladt at anvende træ, krydsfiner og spånplader i dæk, gulve og vægge i vådrum under forudsætning af, at materialerne var imprægneret mod råd og svamp, og at gulve blev udført med vandtætte og fugtbestandige belægninger og vægge med vandtætte beklædninger eller vandtætte behandlinger godkendt af Boligministeriet. Eksisterende vægge i ældre ejendomme kunne tillades bibeholdt forudsat, at de blev vandtætnet efter gældende regler Med Bygningsreglement 1977 (BR 77) blev det tilladt også at anvende træmaterialer, der ikke var imprægneret mod råd og svamp, forudsat at konstruktionerne blev effektivt beskyttet mod indtrængende vand og vanddamp. Gulvbelægninger og vægbeklædninger skulle desuden være godkendt af Boligministeriet (MK-godkendt) eller udført efter anvisninger godkendt af Boligministeriet. I SBI-anvisning 109, 1. udgave (udgået), blev der redegjort for gulve med belægninger af pvcbanevarer eller af keramiske fliser på vandtæt lag og for lette vægge med skelet af træ eller stål og med beklædninger af gipsplader, kalciumsilikatplader, krydsfiner eller spånplader. Desuden blev der angivet krav til vandtætte vægbeklædninger med pvc-banevarer, til fliser i vandtæt klæbemasse og til vandtætte malebehandlinger I SBI-anvisning 109, 2. udgave (udgået), blev kravene til undergulve for gulvbelægning af keramiske fliser skærpet, idet understøtningsafstanden for krydsfiner, af hensyn til den uelastiske og stive belægning, blev halveret i forhold til gængs bjælke- og strøafstand. Desuden blev butyl- og pvc-folie i brede baner tilladt som vandtæt lag på undergulve. Anvisningen blev suppleret med et afsnit om gulve på betonudstøbning på træbjælkelag i ældre boliger. Overholdelse af kravene til overflader især på skeletvægge og organisk underlag. Vandtætheden af pvc-belægninger afhænger af svejsefugerne, som derfor skal være tætte. Overholdelse af kravene til overflader især på skeletvægge og organisk underlag. Gulve på træbjælkelag må kun anvendes over tilgængelige rum, fx på kælderdæk eller krybekælderdæk når kryberummet er mindst 0,6 m højt. Vandtætheden af pvc-belægninger afhænger af svejsefugerne, som derfor skal være tætte. Overholdelse af kravene til overflader især på skeletvægge og organisk underlag. Gulve på træbjælkelag må kun anvendes over tilgængelige rum, fx på kælderdæk eller krybekælderdæk, når kryberummet er mindst 0,6 m højt. Vandtætheden af pvc-belægninger afhænger af svejsefugerne, som derfor skal være tætte I SBI-anvisning 109, 3. udgave (udgået), blev kravet til tykkelsen af pvc-banevarer som gulvbelægning øget til mindst 2 mm. Endvidere blev der stillet krav om, at vandtætte malebehandlingssystemer til vægge skulle være MK-godkendte I SBI-anvisning 169 (udgået), udgik glasfiberarmeret, umættet polyester som vandtæt lag under keramiske fliser af arbejdsmiljømæssige årsager. Nyt var også, at krydsfiner og spånplader til undergulve på træbjælkelag og til pladebeklædning på vægge skulle være godkendt som konstruktionskrydsfiner, henholdsvis mærket som gulvspånplader. Fra den 1. marts 1991 skulle pvc-banevarer til vægbeklædning have en tykkelse på mindst 1,5 mm. Overholdelse af kravene til overflader især på skeletvægge og organisk underlag. Vandtætheden af pvc-belægninger afhænger af svejsefugerne, som derfor skal være tætte Med Bygningsreglement 1995 (BR 95) skete der en række stramninger af kravene til vådrum, 4

170 som beskrevet i Vådrum. Hvad er muligt hvad er lovligt? (Særtryk af Byggeindustrien 1, 1995) Fra 1995 blev det almindeligt med vådrumsmembraner I By og Byg Anvisning 200, Vådrum blev begreberne vådzone og fugtig zone indført. Rørgennemføring i gulv måtte herefter ikke udføres nærmere bruseniche mv. end 500 mm. Gipsplader til brug på skeletvægge skal være såkaldte vådrumsgipsplader, og stolpeskelettet skal være kraftigere end tidligere. Anvisningen indeholder også krav til udformning og overfladebeskyttelse af uorganiske konstruktioner. Spånplader og krydsfinerplader som underlag for MK-godkendte flisesystemer på vægge er udgået. Spånplader som underlag for MK-godkendte flisesystemer på gulve er udgået. I vådzonen skal MK-godkendte flisesystemer på skeletvægge have et egentligt vandtæt lag med en tykkelse på mindst 1 mm Med bygningsreglement 2008 (BR 08) skete der en stramning for så vidt angår gulvafløb, så der nu skal være mulighed for at aflede vand fra hele gulvet i badeværelser. Overholdelse af kravene til overflader især på skeletvægge og organisk underlag, herunder igen især hvad angår krav i vådzone og fugtig zone. Gulve på træbjælkelag må kun anvendes over tilgængelige rum, fx på kælderdæk eller krybekælderdæk, når kryberummet er mindst 0,6 m højt. Tilgængelighed for bevægelseshæmmede - max 20 mm "dørtrin". Vand skal kunne afledes fra hele gulvet i badeværelser. Eksempler på opmærksomhedspunkter Fald på gulv Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Overholdelse af krav om fald mod afløb på gulve der må ikke stå vandpytter på gulvet (vandpytter max 250 mm lange og/eller 1 mm dybe). Ved badeværelser udført efter år 2000, skal der i henhold til SBI Vådrum 200, enten være mindst 30 mm (lodret afstand) mellem gulvoverflade ved dør og gulvoverside ved afløb. Alternativt skal der minimum være 20 mm fra gulvoverflade ved dør til underside af dørens bundstykke. Afløb Ved renovering af badeværelsesgulve ser man ofte, at der er lagt et nyt lag beton på gulvet og gulvafløbet blot er forhøjet. Gulvafløb må ikke forhøjes. Purus har dog en VA-godkendelse, der tillader at forhøje deres eget afløb. Afløb fra sanitet skal afvandes i samme rum. Der må altså ikke føres afløbsrør gennem væg til gulvafløb i andet rum: Gælder også afløb fra sikkerhedsventil. 5

171 Vand skal kunne afledes sikkert til gulvafløb ved opkant til bruseniche skal der udføres 2 gulvafløb i rummet (indført i BR08). I et ældre badeværelse betyder en opkant i forbindelse med kun et gulvafløb, at gulvet udenfor brusenichen ikke kan afledes til gulvafløb, dette kan være uhensigtsmæssigt, men er ikke ulovligt. Fliser Vægfliser kan mangle vedhæftning til underlaget, men manglede vedhæftning kan også skyldes puds, der er skruk. Revner kan opstå i vægfliser som følge af bevægelser i vægge. Gulvflisers kan være skrukke eller have for ringe vedhæftning til underlaget. Samlinger og gennemføringer Placering og vandtæthed af rørgennemføringer, efter 1995 (1998 for småhuse) har det ikke været tilladt at udføre rørgennemføringer i vådzone. Revner/fugeslip i fuger mellem vægge i indvendige hjørner, fuger mellem gulv og væg, fx pga. sætning i gulvpladen (ses blandt andet i nye huse med stor isoleringstykkelse). Utætheder Skjolder på bagsiden af badeværelsets vægge kan ofte afsløre utætheder (tilsvarende for lofter under badeværelser),. Fuger omkring badekar er ikke altid intakte/vandtætte. Fuger, er ofte repareret af sælger. Træ og vådrum Træ på vægge i bruseniche var tidligere tilladt (indtil BR95 og BR-S98), men træets tilstand og væggens vandtæthed kan være forringet, hvis der ikke har været omhyggeligt vedligeholdt. Ved vådrum udført på træbjælkelag, skal der være tilgængeligt under gulvet, dvs. mindst 0,6 m fri højde i kryberum. Udluftning Ventilationsforhold der skal være såvel tilførsel af luft som fjernelse af luft efter de regler der gjaldt da baderummet blev indrettet. 6

172 Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Gulvet skal fungere som bassin, fx som vist med 30 mm niveauforskel på rist og gulv lige inden for dør (Fra By og Byg anvisning 200). Lunke på badeværelsesgulv gjort fotogen med lidt vand med kulør i (Foto: Erik Brandt). 7

173 Forhøjelse af afløb ved udstøbning med mørtel i modstrid med Afløbsnormen (Foto: Erik Brandt) 8

174 Rørgennemføringer er ikke udført vandtætte, der mangler vådrumsbøsninger.(foto: Erik Brandt) Gennemgående fuger kan være tegn på skader i underlaget her råd i en træplade (Foto: Erik Brandt) 9

175 Flisefuger revnet, her som følge af stabilitets svigt i vægkonstruktion (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Sætninger i gulvpladen, fuger slipper (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) 10

176 Forsænket bruseniche med pvc-belægning 1. sal i et hus med træetageadskillelse. I overgangen til forsænkningen er der en lodret revne. Træbeklædningen på væggen overlapper pvc en. Træbeklædninhar ikke været tilladt i vådzone siden (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Eksempel på fugtbeskadiget væg på bagsiden af væg i brusenichen. (Foto: Aktuel Bygge Rådgivning) Litteratur 1. SBI-anvisning 109, Gulve på træbjælkelag og skeletvægge i vådrum, P.A. Nielsen m. fl., 1977, (2. udgave 1980, 3. udgave: Bygningers vådrum, 1984) 2. SBI-anvisning 169, Gulve og vægge i vådrum, C. Voetmann Nielsen og E. Brandt, Vådrum. Hvad er muligt hvad er lovligt?, E. Brandt, (Særtryk af Byggeindustrien 1, 1995) 4. SBI-anvisning 200, Vådrum, E. Brandt, Vådrum med gipspladevægge, E. Brandt m.fl., TRÆ 53, Træ i vådrum, E. Brandt, 2006 Byg - Erfa blade (50) Vådrum gulvafløb og afløbsledninger (43) Gulvvarme og gulvtyper - isoleringsforhold, skader og gener 11

177 (42) Misfarvning af fuger i vådrum - årsager, forebyggelse og udbedring (42) Malebehandling af vægge i vådrums "fugtige zone" (39) Indbygning af halogenspots i isolerede loftkonstruktioner (53) Gennemføring af rør i vådrumsgulve og -vægge (43) Keramiske fliser og klinker - lægning af gulve i cementmørtel (42) Fliser på nye beton- og letbetonvægge (43) Svejsefuger i vådrums pvc-beklædninger og belægninger 12

178 7. Gulve Definition Gulve omfatter i denne forbindelse undergulv og gulvbelægning, og i den udstrækning det har betydning for gulvets funktion også den bærende konstruktion, fx strøer eller bjælkelag. Der skelnes mellem bærende gulve og ikke-bærende gulve Bærende gulve hviler på en lineær understøtning af strøer eller bjælker. Belastningen på gulvet overføres af gulvbrædder eller undergulv (normalt spånplade eller krydsfiner) til understøtningerne. Ikke-bærende gulvbelægninger er understøttede i fuld gulvflade af et bærende underlag, fx beton eller et bærende undergulv. Vedrørende gulve i vådrum henvises til afsnit 6: Vådrum. Bærende gulv hvor et undergulv her vist som plade eller gulvbrædder bærer mellem strøer eller bjælker (Kilde: Gulvfakta) Ikke bærende gulv, hvor gulvet/gulvbelægningen er fuldt understøttet (Kilde: Gulvfakta)

179 Typer af trægulve. Fra venstre strøgulv (hvor strøerne er den bærende del af betydning for gulvets egenskaber), svømmende gulv på mellemlag og limet gulv (Kilde: TRÆ 41) Beskrivelse Under enhver gulvbelægning er der et gulvunderlag og en bærende konstruktion. Gulvunderlag er her benyttet som fælles betegnelse for den del af gulvkonstruktionen, der ligger under gulvbelægningen men over den egentlige bærende konstruktion. Undergulve er en særlig form for underlag, som er karakteriseret ved, at de danner en sammenhængende flade. De kan derfor bruges som underlag for tynde belægninger mv. og kan endvidere benyttes som midlertidigt arbejdsgulv i bygeperioden.. Gulvunderlaget er ikke synligt og kan derfor ikke bedømmes visuelt. Derimod er det ofte muligt at vurdere eftergiveligheden og en evt. utilsigtet hældning af gulvet, ligesom det ved gang på gulvet kan vurderes, om der er usædvanlig knirken (gamle gulve knirker ofte kraftigt). Gulvbelægninger omfatter i daglig tale: Linoleum-, pvc- og gummigulve samt kork. Trægulve (især tynde dækparketbrædder kan betegnes som en gulvbelægning) Laminatgulve Flisegulve Væg til væg tæpper Beskyttelse af gulve mod opfugtning, bl.a. fra byggefugt, er vigtig og kan fx ske som vist her med en fugtspærre udlagt på betonen. På terrændæk og i krybekældres skal hovedparten af isoleringen ligge under fugtspærren for at undgå kondens på oversiden af fugtspærren. (Kilde: SBi-anvisning 224 Fugt i bygninger). 2

180 Gulvbelægninger kan lægges på alle typer undergulve, fx beton eller træplader, og kan også lægges på færdige gulve, fx trægulv på strøer. For bærende gulve er afstanden mellem strøer og bjælker afgørende for valg af brædde- eller pladetykkelse. Standarden mht. eftergivelighed har udgangspunkt i midterfelterne for 22 mm gulvbrædder med 600 mm understøtningsafstand. For større afstande og kræves tykkere brædder og for tyndere brædder mindre understøtningsafstand for at opnå samme stivhed. For strøgulve afhænger afstanden mellem opklodsningerne af dimensionerne på strøerne, jf. tabeller i TRÆ 64, Lægning af trægulve, E. Brandt m.fl., For flisebelægninger på trægulve er der særligt store krav til stivheden af gulvet. Her regnes normalt med en understøtningsafstand på 300 mm for undergulv af 18,5 mm krydsfiner eller 22 mm spånplade, jf. Fliser på væg og gulv, E. Brandt, Materialer Massive parketstave og gulvbrædder fremstilles bl.a. af gran, fyr, bøg, eg, ask, douglas, pitch pine og merbau. Parket er oprindelig udviklet til brug som pynt på mere simple undergulve af brædder: Oprindelig blev stavene sømmet fast og på et senere tidspunkt skete fastgørelse ved klæbning med varm bitumen (som stadig træffes i sjældne tilfælde). I dag fastgøres parketstave ved limning på et bærende underlag, fx af beton eller spånplade. Parketbrædder består af massive enkeltstave, der er sat sammen til brædder. For det meste består et parketbræt af to parallelle rækker stave samlet på fabrik, fx med svalehalesamlinger. Stavenes endesamlinger er forskudte for hinanden. Lamelbrædder består af et slidlag, et midterlag og et bundlag. Slidlaget som er 3-4 mm tykt består af samme træarter, som anvendes til massive gulvbrædder. I enkelte tilfælde især hvor der er meget tørt, fx pga. gulvvarme ses der delaminering af slidlaget (skruk og evt. lokalt vaskebræt på overfladen). Er slidlaget meget tyndt (under 2 mm) tales der i stedet om finerede brædder disse kan ikke afslibes. For fleksible gulvbelægninger, dvs. linoleum, pvc mv. skal underlaget være helt plant, fx spartlet, fordi ujævnheder kan ses gennem belægningen (især i modlys). Linoleum og andre banevarer kan limes eller lægges løst på underlaget. Underlaget kan være afrettet med spartelmasse eller et pudslag af cementmørtel. Væg til væg tæpper, som er limet til underlaget, betragtes som en del af gulvkonstruktionen. Væg til væg tæpper, der ligger oven på et færdigt gulv, fx parket- eller bræddegulv, betragtes ikke som en del af gulvkonstruktionen. Gulvet under tæppet betragtes i så fald som den afsluttende bygningsdel. Gulvvarme kræver særlig opmærksomhed især for trægulve. Manglende fugtspærre kan medføre problemer med opfugtning fordi varmen får fugten i betonen over varmerør eller kabler til at flytte sig op under belægningerne. Der skal altid være en fugtspærre mellem lag, der kan indeholde fugt og lag, der ikke kan tåle det. (Kilde: SBi-anvisning 224 Fugt i bygninger). Trægulve på strøer eller bjælkelag med varmefordelingsplader på bærebrædder kan være meget eftergivelige, hvis bærebrædderne er for tynde, eller hvis der er udkragede ender (ved vægge). Kilde: TRÆ 64, Trægulve lægning, E. Brandt, 2010). 3

181 Renovering Ved renovering af gulve på gamle terrændæk skal man være opmærksom på, at der højst må ligge 50 mm isolering over fugtspærren. Ved ændring af gamle gulve til konstruktioner med gulvvarme, kan der optræde vanskeligheder med at klare opvarmningen hvis ikke isoleringen i rummet samtidig forøges (effekten af gulvvarmeanlægget vil ofte være mindre end varmetabet gennem en dårligt isoleret klimaskærm). Ved afslibning af trægulve med lamelparket kan der optræde problemer med for tyndt (tilbageværende) finerlag. Udviklingen i bygningsdelen med tiden der findes ikke egentlige bygningsreglementskrav for gulve i enfamiliehuse Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Oprindelig var gulve i enfamiliehuse lerstampede gulve evt. suppleret med brædder i ganglinjerne. Senere kom der brædde- og flisegulve lagt direkte på jord. Gulve af disse typer træffes ikke mere Gulve (brædder) anbragt på understøtninger, som hævede dem over jorden Gulvbelægninger af fleksible belægninger Trægulve af stort set samme type som vi kender dem i dag. Problemerne består i vid udstrækning af fugtproblemer for gulve på terrændæk eller kryberum, jf. de to afsnit herom. Linoleum har været patenteret siden ca. 1860, og har en lang historie som gulvbelægning. Med tiden er der kommet flere andre belægninger til især pvc, gummi og kork. Der er ikke egentlige krav til gulvbelægninger i bygningsreglementerne Anvendelse af parketbrædder Anvendelsen af parketbrædder begyndte i 1930 erne hos Junckers, som også i en tidlig periode producerede lamelbrædder. Finerede brædder og laminatbrædder er først komme til på et senere tidspunkt. 4

182 Eksempler på opmærksomhedspunkter Planhed og vandrethed Eftergivelighed Knirken Revner mellem gulvbrædder Delaminering Revner i flisegulve Spring i gulvflade Ujævn flade i strejflys Slid Fugtskjolder Vaskebræt eller løse belægninger Gulve i kældre Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser Hvis gulvene ikke er plane og/eller vandrette kan det medføre problemer med møblering, fx hældende reoler. Fald på gulvene kan også være en indikation af, at der er sket sætninger. I ældre huse er gulvene sjældent helt plane og vandrette. Stor eftergivelighed kan medføre problemer, fx med hældende reoler og møbler, der gynger når man går på gulvet (glas klirrer i skabene). Ofte er der problemer i hjørner, pga. for stor strøafstand eller understøtninger som har forskubbet sig. Der ses også problemer ved gulve med gulvvarme udført med varmefordelingsplader på bærebrædder. Knirken af gulve kan ikke helt undgås, men gulve i nyere huse bør ikke knirke usædvanligt. En vis knirken af gamle gulve er sædvanligt. Store og/eller ujævnt fordelte revner mellem gulvbrædder bør ikke forekomme for nyere gulve. Ældre trægulve har ofte store revner (de blev leveret med højt fugtindhold og er derfor svundet kraftigt). Delaminering af lameller viser sig ved at enkelte stave bliver løse. Viser sig ved opstikkende ender og/eller vaskebræt af enkeltstave. Revner i flisegulve indikerer at underlaget er for slapt eller at der er sket bevægelse i underlaget, fx svind eller sætning. Der bør ikke være et større omfang af store spring i gulvfladen. Ingen spring bør være over 1 mm, jf. TRÆ 64, Trægulve lægning, E. Brandt, Hvis der fremtræder ujævnheder fra underlaget under tynde fleksible gulvbelægninger når gulvet ses i strejflys skyldes det afretning og/eller lim. Ujævnheder kan ikke undgås, men bør være små, jf. TRÆ 64, Trægulve lægning, E. Brandt, Gulvbelægninger bør vedligeholdes, og derfor bør der ikke optræde kraftige slidmærker. Fugtskjolder eller misfarvninger af gulve kan fx skyldes dryp fra utæt ventil, optrængen af fugt pga. utæt fugtspærre eller fugt fra potteplante. Problemer med løse gulvbelægninger (diffusionstætte belægninger som pvc eller gummi), vaskebræt på trægulve mv. er en indikation af, at der kan være byggefugt eller opstigende grundfugt. Diffusionsåbne belægninger, fx fliser, viser ikke tilsvarende problemer. Organiske gulvbelægninger som træ, kork og linoleum er kun egnet i kældre, hvor der er en effektiv fugtspærre, fx af plast, asfaltpap eller epoxy. Det forudsætter samtidigt at kælderen er opvarmet så fugtvariationerne over året ikke bliver for store. 5

183 Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Delaminering af lamelbrædder (foto: Erik Brandt). Trægulv udført med varmefordelingsplader på bærebrædder som er for slappe til at stivhedskravene kan overholdes. (Foto: Erik Brandt) Manglende planhed af trægulv (Foto: Erik Brandt). 6

184 Fugning af trægulv med stærk fugemassefuge, der fungerer som lim. (Foto Erik Brandt). Spring mellem fliser omfanget af store spring skal være begrænset og de må ikke være over 1 mm, jf. Fliser på væg og gulv, E. Brandt, Forlaget Tegl (Foto: Erik Brandt) Vaskebræt af trægulv pga. byggefugt. (Foto: Erik Brandt) Slidt (udtjent) gulv af laminat (Foto: Erik Brandt) Store og uensartede fuger i trægulv - sammenlign med fugen 7

185 mellem brædderne i højre side af billedet. (Foto: Erik Brandt). Misfarvning af egetræsbrædder pga. manglende tæthed af dampspærre ved bræddeender (tætning bag fodpanel). (Foto: Erik Brandt). Litteratur 1. Gulvfakta, E. Brandt, Gulvbranchen (GSO), 1999 og senere opdateringer (løbende); findes på 2. TRÆ 63, E. Brandt m.fl., Træinformation, 2010 (og tidligere TRÆ 41, 1997 og 2005, af samme forfatter og fra samme udgiver) 3. TRÆ 64, E. Brandt m.fl., Træinformation, 2010 (og tidligere TRÆ 47, 2001 af samme forfatter og fra samme udgiver) 4. Fliser på væg og gulv, E. Brandt, Forlaget Tegl 2006 (og tidligere Fliser opsætning og lægning, 2003 af samme forfatter og fra samme udgiver) 5. SBI-anvisning 7, Fugt og isolering, P. Becher og V. Korsgaard, SBI-fugtpjece 4, Fugt og kældre, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBI-anvisning 139, Bygningers fugtisolering, N.E. Andersen m.fl., SBi- anvisning 224, Fugt i bygninger, E. Brandt m.fl., Byg - Erfa blade Der henvises til følgende temaside Gulve [https://byg-erfa.dk/gulve] 8

186 8. Indervægge (skillevægge) Definition Indervægge begrænser og adskiller rummene i husets indre. Indervægge er kun påvirket af indeklima. Beskrivelse Indervæggene kan have flere funktioner end blot at være rumadskillende, fx kan der være ønsker til/krav om akustisk, termisk eller brandteknisk adskillelse. Indervægge kan deles i tunge og lette, bærende og ikke-bærende. Tunge indervægge er udført i murværk eller beton, pladsstøbt eller af præfabrikerede elementer. Tunge vægge forekommer både som bærende og ikkebærende. Lette indervægge er opbygget af træ (bræddeskillevægge), som murede/støbte konstruktioner, skeletvægge med pladebeklædning eller af blokke eller rumhøje elementer af letbeton. Lette vægge er normalt ikke-bærende, og deres last overføres via etageadskillelsen til de bærende dele. Midt i mellem kan bindingsværksvæggen placeres som hverken (rigtig) tung eller (rigtig) let, men altid bærende i en eller anden udstrækning. Tunge indervægge og bindingsværksvægge indgår altid som stabiliserende konstruktioner lette indervægge principielt ikke. Lette indervægge i tagetager har alligevel ofte en stabiliserende virkning - især ved konstruktioner med trempelvæg, fx københavnertaget. Hvor skillevægge er udført på fundamenter eller klaplag, bør der findes en fugtspærre typisk i form af murpap (under gulv).

187 Bindingsværksvægge Bindingsværksvægge er traditionelt udmuret med mursten - i de ældste typer af ubrændte sten. Væggene kan være forsynet med rør og puds på begge sider. Tykkelsen svarer typisk til ½ stens væg. Bindingsværksvægge har været anvendt op til omkring 1910, men i den seneste del af perioden i mindre omfang. Tværgående bindingsværksvæg. - Principiel opbygning af bindingsværksvægge. Her vist i lærebogsform og med rigelig brug af tømmer - i praksis ved opførelsen af almindeligt boligbyggeri er der tale om mindre tømmer. (Kilde: Vejledning i Husbygningskunst, Herholdt 1877) Murværk Fra slutningen af 1800 tallet har indervægge traditionelt været udført i murværk. Typisk er skillevægge udført i billigere/dårligere tegl end ydervæggene. Væggene er normalt med pudset overflade. De bærende overliggere over dørhuller etc. har oprindelig været udført af planker eller bjælker. Sidst i 1940 erne blev det almindeligt at udføre overliggerne af stål. Endnu senere blev ståltegl introduceret. Pudset halvstensmurmed ståltegl i dørhul. (Kilde: Illustreret byggeteknisk ordbog, U. Hovmand, 1998) 2

188 Vægge i beton eller letbeton (pladsstøbt eller som helvægselementer) Pladsstøbte betonvægge eller vægge udført som helvægselementer har været anvendt siden 1930 erne for den pladsstøbte betons vedkommende (mest i etagehuse) og fra 1950 erne for helvægselementernes vedkommende. Væggene kræver kun ringe klargøring af overfladen før tapetsering/maling. Væg-element - 12 M (120 cm) præfabrikeret vægelement. De indstøbte bolte til højdejustering ved montage blev også brugt til fastgørelse af kranens løftegrej. (Kilde: Modul- og Montagebyggeri, Nissen, 1973) 3

189 Bræddeskillevægge Bræddeskillevægge som vægtype har været brugt op til ca Den findes i 2 versioner, dobbelt og tredobbelt: Den dobbelte bræddeskillevæg er den normalt anvendte, mens den tredobbelte kun har været anvendt i bedre boliger og/eller som lejlighedsadskillende væg. Den dobbelte bræddeskillevæg består af 2 lag sammensømmede brædder et lodret og et skråtstillet lag afsluttet med rør og puds på begge sider. Sammenlagt er en dobbelt bræddeskillevæg ca. 80 mm tyk. Bræddeskillevægge er opstillet på etageadskillelsen og er dermed ikke nødvendigvis placeret på samme sted i de forskellige etager. Ved træbjælkelag kan væggene både være opstillet parallelt med bjælkerne og på tværs af bjælkerne. Parallelt med bjælkerne, kan væggen placeres på bjælkerne, på siden af dem eller imellem (og dermed hvilende på indskudsbrædderne). På tværs af bjælkeretningen blev bræddeskillevægge opstillet på trempler indskudt mellem bjælkerne. Bræddeskillevægge er altid opstillet efter forskalling af lofter. Dobbelt bræddeskillevæg med døråbning. (Kilde: Byggebogen (323.13), P. Kjærgaard (red.),1968). Skillevæg anbragt på tværs af bjælkerne i bjælkelag af heltømmer. (Kilde: Byggebogen (323.13), P. Kjærgaard (red.), 1968). 4

190 Støbte vægge Støbte vægkonstruktioner er enten Monier- eller Rabitzskillevægge. Begge udføres ved opstilling af ensidig forskalling, opsætning af enten armeringsnet (Monier) eller trådnet (i en mangfoldighed af udformninger), og derefter lagvis støbning hvor forskallingen gøres højere efterhånden som støbningen skrider frem. Skillevægge af disse typer blev anvendt omkring , men er på grund af den omstændelige arbejdsproces ikke særlig udbredte. Pladevægge Vægge opmuret af plader blev taget i brug omkring 1920, og omfatter flere forskellige materialer og metoder. Lette skillevægge som murede konstruktioner består af plader med højder på mm, længder fra mm og tykkelser på mm. Pladerne opmures i forbandt. De benævnes efter deres materiale som slaggeplade, leca-, letbeton- eller molerskillevægge. Slaggepladevægge, lecavægge og gasbeton var oprindelig med indlæg af jern i de langsgående fuger. Siden 1960 erne er der næsten udelukkende anvendt letbeton (gasbeton), og disse skillevægge er normalt uden armering. Pladevægge er almindeligt forekommende omkring WC- og vådrum og med tykkelser fra ca cm inkl. puds. Plader findes siden starten af 1960 erne også som etagehøje elementer af letbeton, der klæbes sammen. Elementerne er normalt uarmerede og fås i flere bredder, hvoraf 500 mm er den mest anvendte. Tykkelsen er normalt 75 eller 100 mm. Pladevægge opstilles i princip som bræddeskillevægge direkte på etageadskillelsen. Samlinger ved gulv, vægge og lofter svarer til forholdene ved Rabitzskillevæg med døråbning, normal udførelse. (Kilde: Byggebogen (323.42), P. Kjærgaard (red), 1950) 5

191 bræddeskillevægge. Slaggepladeskillevæg med døråbning, mål 1:20. (Kilde: Byggebogen (323.21), P. Kjærgaard (red.), 1949). Vægge af letbetonblokke Produktionen af letbeton (gasbeton) begyndte i slutningen af 1930 erne. Vægge af letbetonblokke udføres i princippet som pladevægge blot er tykkelsen større og de øvrige dimensioner normalt mindre. Skeletvægge Skeletvægge har siden 1970 erne været en dominerende vægtype til indervægge. Der er i perioden sket en gradvis forskydning mod anvendelse af stålskelet i stedet for det oprindelige træskelet. Begge typer anvendes dog stadig. Pladebeklædningen er især gipskartonplader, men andre pladetyper anvendes også, fx fibergips, spånplade eller kalciumsilikat. Udviklingen i bygningsdelen med tiden Skeletvæg udført af træ med pladebeklædning. (Kilde: Byggebogen (323.15), P. Kjærgaard (red.), 1968). Periode Tidstypiske konstruktioner Eksempler på opmærksomhedspunkter Bindingsværk er almindeligt anvendt. Desuden anvendes murværk og bræddeskillevægge. Vindue- og døroverliggere var almindeligvis udført af planker, Bindingsværksvægge kan bevæge sig afhængigt af fugtindhold, hvilket kan medføre revner mellem tavl og bindingsværk. Hvis der er revner i indervægge af murværk, skyldes det som regel sætninger eller overbelastning, fx hvor en døråbning er udvidet, uden at der er sket forstærkning. 6

192 halv- eller heltømmer. Kun ved store spænd blev der anvendt stål. Pladevægge, fx af slagger og moler, var almindeligt anvendte. Desuden blev der anvendt støbte vægge, fx moniervægge i mindre omfang. Sidstnævnte blev også brugt som forsatsvæg ved etablering af badeværelser op mod bræddeskillevægge. Anvendelse af pladsstøbte betonvægge begyndte i denne periode. Pladeskillevægge er ikke særligt robuste overfor mekaniske påvirkninger, og der kan derfor være revner forårsaget af uhensigtsmæssig belastning Anvendelse af betonelementer og træskeletvægge Revner kan forekomme som følge af svind i indbyggede fugtige/våde materialer eller pga. utilstækkelig vindstabilitet Anvendelse af letbetonelementer Revner kan forekomme som følge af svind i indbyggede fugtige/våde materialer eller pga. utilstækkelig vindstabilitet. Eksempler på opmærksomhedspunkter Revner Revner Revner Revne ved overliggere Revne mellem indervæg og tag/loft Hvad kan give problemer og med hvilke konsekvenser For bindingsværksvægge kan der optræde revner langs bindingsværket pga. fugtvariationer Revner med systematisk afstand, fx 60 cm, kan indikere svind i elementer (opsat for fugtige) eller manglende vindafstivning. Revner mellem vægkonstruktioner af forskellige materialer kan optræde pga. forskellige dimensionsændringer især fugtvariationer eller pga. svind i elementer. Ved vægge af porebeton er det sædvanligt, at der er små revner omkring overliggerne, men de bør ikke være store. Fuge mellem væg og loft kan ændre størrelse i løbet af året, især hvis der er anvendt tagkassetter eller lignende (hvor elementet krummer fordi over- og underside har uens fugtindhold) 7

193 Revner pga. sætninger Revner i indervægge kan være forårsaget af sætninger/svind i bærende gulve/dæk. Fjernede indervægge Brandkrav Deformationer af loftet, fx hængende bjælker, kan skyldes at bærende skillevæg(ge) er fjernet uden at den nye konstruktion er beregnet. Overflader i enfamiliehuse skal opfylde kravene til klasse K 1 10 D -S 2, d2 (tidligere klasse 2) ingen japanpaneler, polystyren, eller blød masonite. Iht. BR66 må overfladerne ikke være ringere end 22 mm høvlet sammenpløjet fyr; i BR72 kommer kravet om klasse 2 beklædning. Fotos til illustration af eksempler på typiske skader og indikationer på udvikling af skader Revne i indervæg pga. sætning i underlaget (bærende dæk) (Foto: Erik Brandt). Skade på væg som følge af overbelastning fra bjælke (Foto: Erik Brandt) 8

194 Revne i samling indervæg/lysningspanel pga. svind i lysningspanel og bagmur (Foto: Erik Brandt). Revner i letbetonindervæg pga. svind og påvirkning fra tagkonstruktion (bemærk revnen langs loftet) (Foto: Erik Brandt) Litteratur Byg - Erfa blade Der henvises til følgende: Revner i vægge af etagehøje letbetonelementer (22) Lydisolerende dobbeltvægge af letbeton - lejlighedsskel i sammenbyggede enfamiliehuse (22) Projektering, udførelse og vedligehold af brandsektionsvægge (22)

195 9. Lofter / Etageadskillelser Definition Etageadskillelsen er betegnelsen for den samlede, vandrette adskillelse mellem to etager i en bygning (idet etager i denne forbindelse indbefatter krybekældre og tagrum). Etagedæk anvendes her som betegnelse for den bærende del af etageadskillelsen, fx et træbjælkelag eller et betondæk. Loftet er den nederste del af etageadskillelsen - som er synlig fra den nederste af de to etager. Den øverste del af etageadskillelsen er gulvet, som behandles selvstændigt i afsnit 7. Etagedæk I gamle enfamiliehuse er etagedækket næsten altid udført som træbjælkelag. Først et stykke ind i 1900 tallet begyndte anvendelsen af jernbjælkelag mv. til særlige formål, især til dæk under badeværelser. Og i etageejendomme under nederste trapperepos. Træbjælkelaget består af bjælker, som typisk er lagt på tværs af bygningen. Oprindelig bestod hele etageadskillelsen af bjælker, hvorpå der var lagt brædder, som dels tjente som gulv i etagen over dækket dels som loft i etagen under dækket. Denne type konstruktion ses kun i meget gamle huse. Træbjælkelag. - Normal udførelse af træbjælkelag. (Kilde: Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.) Den typiske ældre konstruktion består af bjælker, hvorimellem der er lagt indskudsbrædder enten i en not i bjælkesiderne eller på påsømmede lister. På indskudsbrædderne ligger der et lag ler for at isolere mod lyd og brand, og øverst er der gulvbrædder eller gulvplader. Under bjælkerne er der opsat forskalling med overflade af rør og puds. I nyere huse er bjælkelaget udført af slankere bjælker, indskuddet er erstattet af isolering fastholdt med forskallingsbrædder eller ståltråd, og undersiden (loftet) består som regel af plademateriale eller profilbrædder. I enfamiliehuse er træetageadskillelse forsat det hyppigst forekommende.

196 Bestanddelene i et træbjælkelag, hvor der er udført udveksling (Kilde: Illustreret byggeordbog, Ulrik Hovmand, 1998) Ældre betondæk støbt på stedet: Dækket under badeværelser og trapperum kan - også i ældre huse med træbjælkelag - være udført med betondæk. Dækket kan enten være jernbjælkelag med betonudstøbning mellem bjælkerne eller være udført som armeret beton. I jernbjælkelag kan der mellem flangerne være udfyldt med letbetonelementer eller teglsten i stedet for betonudstøbning. Anvendelsen af uorganiske dækkonstruktioner har generelt været stigende gennem tiden. Jernbjælkelag - Principiel opbygning af dæk i og uden for badeværelse. (Kilde: Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.) Jernbetondæk udført som ribbedæk. (Kilde: Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.) 2

197 Hulstensdæk: I perioden blev der udført mange etagedæk i form af hulstensdæk med lette, hule armerede blokke eller elementer af tegl. Ved udførelsen blev blokkene/elementerne anbragt på forskallingen, dernæst blev der udlagt trækarmering i undersiden og endelig blev blokkene støbt sammen. Der var normalt ikke behov for en overbeton, da blokkene kunne optage trykspændingerne i toppen af dækket. Nogle dæktyper, fx Romadæk, kunne oplægges manuelt uden forskalling. Der findes mange forskellige typer hulstensdæk med hver deres geometri og egenskaber, fx Røselerdæk, Danadæk, Mammutdæk og Bisondæk. Der findes også dæktyper, hvor blokkene ikke kan optage trykspændinger, fx Durisoldæk med blokke af træbeton og dæk med blokke af Lecabeton. For disse dæktyper er en overbeton til optagelse af trykspændinger nødvendig. Disse dæktyper blev senere udkonkurreret af tungere dæk fx Gasbeton, Y-tong, Siporex eller de rigtigt tunge hule jernbetondæk. Hulstensdæk. - Principiel opbygning af hulstensdæk. (Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.). Røselerdækket hørte til blandt de mest brugte hulstensdæk. Her vist med udstøbning af overbeton. Dækket fandtes også med elementer beregnet til fuld udstøbning med overbeton. (Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.). 3

198 Ståltegldæk, som i princippet svarer til hulstensdæk, men med bærende elementer i form af ståltegl. (Byggebogen, Kjærgaard (red.) 1948 og flg.) Udstøbning på træbjælkelag: I badeværelser, især i ældre huse, er etageadskillelsen under badeværelset ofte udført ved udstøbning af betondæk på det gamle træbjælkelag. Denne dæktype er i dag også tilladt for nye huse. Der gælder særlige regler for udførelsen, se afsnit 10 om Vådrum. Beton- og letbetonelementer mv: I nyere huse består dækelementer ofte af beton- 4

Indholdsfortegnelse. Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag

Indholdsfortegnelse. Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag Indholdsfortegnelse 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag... 4 1.01 Huseftersynsordningens formål... 4 1.02 Institutioner

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag

Indholdsfortegnelse. Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag Indholdsfortegnelse 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag... 4 1.01 Huseftersynsordningens formål... 4 1.02 Institutioner

Læs mere

Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1)

Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1) BEK nr 1262 af 14/12/2012 (Historisk) Udskriftsdato: 16. juni 2016 Ministerium: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter Journalnummer: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, j.nr. 2012-4381 Senere

Læs mere

Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige

Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Håndbog Kapitel 0 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Forord 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag 1.00 Huseftersynsordningens formål 1.01 Institutioner i huseftersynsordningen

Læs mere

1. MAJ 2017 HÅNDBOG. For beskikkede bygningssagkyndige

1. MAJ 2017 HÅNDBOG. For beskikkede bygningssagkyndige UDGIVET: 1. MAJ 2017 HÅNDBOG For beskikkede bygningssagkyndige 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag Indholdsfortegnelse 1. Huseftersynsordningens formål, aktører og regelgrundlag...4

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. LBK nr 148 af 15/02/2013 (Historisk) Udskriftsdato: 28. maj 2016 Ministerium: Justitsministeriet Journalnummer: Justitsmin., j.nr. 2012-7005-0028 Senere ændringer til forskriften LOV nr 401 af 28/04/2014

Læs mere

DISCIPLINÆR OG KLAGENÆVNET

DISCIPLINÆR OG KLAGENÆVNET DISCIPLINÆR OG KLAGENÆVNET FOR BESKIKKEDE BYGNINGSSAGKYNDIGE Forretningsorden for Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige Nærværende forretningsorden er udarbejdet i medfør af de

Læs mere

Aktuelle emner INFORMATIONSMØDE FOR BESKIKKEDE BYGNINGSSAGKYNDIGE

Aktuelle emner INFORMATIONSMØDE FOR BESKIKKEDE BYGNINGSSAGKYNDIGE Aktuelle emner INFORMATIONSMØDE FOR BESKIKKEDE BYGNINGSSAGKYNDIGE AKTUELLE EMNER Ændringer af bekendtgørelse om HE Orientering om SBi s Projekt om måling af fugt i danske boliger Opfølgning på nye regler

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 10 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 10 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 10 Offentligt NOTAT Dato: 29. oktober 2014 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-3053 Sagsbehandler: eta Dok id: 477371 Notat om statistik over rekvisition

Læs mere

Bekendtgørelse om kvalitetskontrol og Revisortilsynets virksomhed

Bekendtgørelse om kvalitetskontrol og Revisortilsynets virksomhed Bekendtgørelse om kvalitetskontrol og Revisortilsynets virksomhed I medfør af 34, stk. 3, og 54, stk. 2, i lov nr. 468 af 17. juni 2008 om godkendte revisorer og revisionsvirksomheder (revisorloven), som

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 57 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 57 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 BYB Alm.del Bilag 57 Offentligt NOTAT Dato: 6. maj 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2015-1207 Sagsbehandler: eta Dok id: 578839 Notat om statistik over rekvisition af

Læs mere

Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour --------------- --------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ------------------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporten

Læs mere

Obligatorisk byggeskadeforsikring

Obligatorisk byggeskadeforsikring 22. februar 2008 Sag 07/05004 /anl Obligatorisk byggeskadeforsikring Fra den 1. april 2008 har professionelle bygherrer pligt til at tegne og betale for en byggeskadeforsikring, når de opfører nybyggeri

Læs mere

Klagers kontaktoplysninger Navn: Postadresse: Postnummer og by: Tlf. i dagtimerne: E-mail-adresse:

Klagers kontaktoplysninger Navn: Postadresse: Postnummer og by: Tlf. i dagtimerne: E-mail-adresse: KLAGESKEMA 1 Til brug for klager over energimærkninger udarbejdet af certificerede energimærkningsfirmaer Vejledning: Klageskemaet udfyldes, underskrives og indsendes til dét certificerede energimærkningsfirma,

Læs mere

Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 08- -0049 af 31. marts 2008, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse

Læs mere

Lov om fremme af energibesparelser i bygninger 1)

Lov om fremme af energibesparelser i bygninger 1) LOV nr 585 af 24/06/2005 Gældende Offentliggørelsesdato: 25-06-2005 Transport- og Energiministeriet Senere ændringer til forskriften LBK nr 394 af 02/05/2006 LBK nr 395 af 02/05/2006 LBK nr 1142 af 28/09/2007

Læs mere

Version 2 07.03.13. Håndbog. til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 2 7. MARTS 2013.

Version 2 07.03.13. Håndbog. til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 2 7. MARTS 2013. Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 2 7. MARTS 2013 Side 1 af 63 Kapitel 1 Indledning og anvendelsesområde... 4 1.1 Indledning... 4 1.2 Opbygning

Læs mere

Oplysninger vedrørende ejendommen, hvis energimærke der klages over Adresse: Postnummer og by: Andre ydelser udført af energikonsulenten:

Oplysninger vedrørende ejendommen, hvis energimærke der klages over Adresse: Postnummer og by: Andre ydelser udført af energikonsulenten: KLAGESKEMA Til brug for klager over energimærker, som er udarbejdet af en personligt beskikket energikonsulent Vejledning: Klageskemaet udfyldes, underskrives og indsendes til FEM-sekretariatet. Alle felter

Læs mere

Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1)

Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1) Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1) I medfør af 2 a, stk. 2, og 4, stk. 1 og 2, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 148 af 15.

Læs mere

Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Påtale for fejl i en tilstandsrapport Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H. Påtalen tildeles i henhold til 7 stk. 2, i bekendtgørelse nr.

Læs mere

Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1)

Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1) Udkast til Bekendtgørelse om huseftersynsordningen 1) medfør af 2 a, stk. 2, og 4, stk. 1 og 2, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1142 af 28.

Læs mere

Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 1 10. APRIL 2012

Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 1 10. APRIL 2012 Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 1 10. APRIL 2012 Side 1 af 48 Kapitel 1 Indledning og anvendelsesområde... 4 1.1 Indledning... 4 1.2

Læs mere

Det er naturligvis frivilligt, om du vil deltage, men fordelen for dig er, at du får et gratis ekstra eftersyn af din ejendom.

Det er naturligvis frivilligt, om du vil deltage, men fordelen for dig er, at du får et gratis ekstra eftersyn af din ejendom. Dato: 11. juli 2013 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-620 Sagsbehandler: eta Dok id: notat Notat om ændringer af Håndbogen og HEWEB Dette notat indeholder en beskrivelse af ændringer, som foretages

Læs mere

Bekendtgørelse om elinstallationsrapporter som led i huseftersynsordningen

Bekendtgørelse om elinstallationsrapporter som led i huseftersynsordningen BEK nr 19 af 16/01/2012 (Gældende) Udskriftsdato: 10. januar 2017 Ministerium: Erhvervs- og Vækstministeriet Journalnummer: Erhvervs- og Vækstmin., Sikkerhedsstyrelsen, j.nr. 334-11-00017 Senere ændringer

Læs mere

Håndbog. til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 3 2. JUNI 2014

Håndbog. til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 3 2. JUNI 2014 Håndbog til autoriserede elinstallatørvirksomheder, der udarbejder elinstallationsrapporter VERSION 3 2. JUNI 2014 Indhold Kapitel 1 Indledning og anvendelsesområde... 4 1.1 Indledning... 4 1.2 Opbygning

Læs mere

Høring - Spørgsmål om bestilling af tilstandsrapporten

Høring - Spørgsmål om bestilling af tilstandsrapporten Følgegruppen for huseftersynsordningen Dato: 17. marts 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2015-805 Sagsbehandler: eta Dok id: 581581 Høring - Spørgsmål om bestilling af tilstandsrapporten Ministeriet

Læs mere

Bekendtgørelse om forretningsorden for Flygtningenævnet

Bekendtgørelse om forretningsorden for Flygtningenævnet Bekendtgørelse nr. 192 af 15. marts 2006 Bekendtgørelse om forretningsorden for Flygtningenævnet I medfør af 56, stk. 9, i udlændingeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 826 af 24. august 2005, og efter drøftelse

Læs mere

Vedtægter for bestillingskontoret Grenaa Taxa

Vedtægter for bestillingskontoret Grenaa Taxa Vedtægter for bestillingskontoret Grenaa Taxa Grenaa Taxa s økonomiske forening har i henhold til Lovbekendtgørelse om taxikørsel m.v. nr. 107 af 30. januar 2013 og Bekendtgørelse nr. 405 af 8. maj 2012

Læs mere

Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour ----------- --------------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ----------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporterne

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund Tlf.: 40 87 50 22

Elinstallationsrapport for ejendommen. Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund Tlf.: 40 87 50 22 for ejendommen Sælger Aalborg Kommune Adresse Sydvestvej 4 Postnr. og by 9400 Nørresundby Dato 26.05.2014 Udløbsdato 26.05.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund

Læs mere

Vedtægter for Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme

Vedtægter for Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme Vedtægter for Ankenævnet for hotel, restaurant og turisme 1 Nævnet er oprettet af Hotel, Restaurant og Turisterhvervet, HORESTA, og Forbrugerrådet. 2 Nævnets kompetence Ankenævnet for hotel, restaurant

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lars Hardvendel & Sanne Bettina Hardvendel. Ryslinge El Tvekildevej 1 5856 Ryslinge

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lars Hardvendel & Sanne Bettina Hardvendel. Ryslinge El Tvekildevej 1 5856 Ryslinge for ejendommen Sælger Lars Hardvendel & Sanne Bettina Hardvendel Adresse Risbro 10 Postnr. og by 2650 Hvidovre Dato 09.10.2014 Udløbsdato 09.10.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Ryslinge El Tvekildevej

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af retsplejeloven og forskellige andre love

Forslag. Lov om ændring af retsplejeloven og forskellige andre love Til lovforslag nr. L 88 Folketinget 2009-10 Efter afstemningen i Folketinget ved 2. behandling den 16. marts 2010 Forslag til Lov om ændring af retsplejeloven og forskellige andre love (Ny politiklageordning

Læs mere

Udkast til. Bekendtgørelse om bistandsværger beskikket i medfør af kriminallov for Grønland

Udkast til. Bekendtgørelse om bistandsværger beskikket i medfør af kriminallov for Grønland Civilafdelingen Dato: 15. januar 2016 Kontor: Nordatlantenhenden Sagsbeh: Morten Søndergård Pedersen Sagsnr.: 2011-220-0008 Dok.: 187175 Udkast til Bekendtgørelse om bistandsværger beskikket i medfør af

Læs mere

Vedtægter for Dansk Håndværks Garantiordning

Vedtægter for Dansk Håndværks Garantiordning Vedtægter for Dansk Håndværks Garantiordning Gældende fra 1. januar 2012 1. Formål Garantiordningens formål er at sikre og udbygge et tillidsfuldt forhold mellem forbrugere og entreprenør- og håndværksvirksomheder,

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Ejendommen Skodsborg Strandvej 289 v/ Karen Brun Hansen & Anne-Merete Lucas & Allan Lucas

Elinstallationsrapport for ejendommen. Ejendommen Skodsborg Strandvej 289 v/ Karen Brun Hansen & Anne-Merete Lucas & Allan Lucas for ejendommen Sælger Ejendommen Skodsborg Strandvej 289 v/ Karen Brun Hansen & Anne-Merete Lucas & Allan Lucas Adresse Skodsborg Strandvej 289 Postnr. og by 2942 Skodsborg Dato 19.08.2015 Udløbsdato 19.08.2016

Læs mere

Dette notat indeholder en beskrivelse af ændringer, som foretages i HEWEB, Tilstandsrapporten og Håndbogen med virkning fra den 1. oktober 2013.

Dette notat indeholder en beskrivelse af ændringer, som foretages i HEWEB, Tilstandsrapporten og Håndbogen med virkning fra den 1. oktober 2013. Dato: 16. september 2013 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2013-620 Sagsbehandler: eta Dok id: notat Ændringer af HEWEB, Tilstandsrapporten og Håndbogen Dette notat indeholder en beskrivelse af ændringer,

Læs mere

VEJLEDNING OM. selskaber med begrænset ansvar der skal registreres i henhold til lov om visse erhvervsdrivende virksomheder UDGIVET AF

VEJLEDNING OM. selskaber med begrænset ansvar der skal registreres i henhold til lov om visse erhvervsdrivende virksomheder UDGIVET AF VEJLEDNING OM selskaber med begrænset ansvar der skal registreres i henhold til lov om visse erhvervsdrivende virksomheder UDGIVET AF Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Oktober 2010 Indholdsfortegnelse 1.

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boet eft: Anita Dina Jørgensen v. advokat Ole Kjær. VISU-EL ApS Midgårdsvej 21 8800 Viborg Tlf.

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boet eft: Anita Dina Jørgensen v. advokat Ole Kjær. VISU-EL ApS Midgårdsvej 21 8800 Viborg Tlf. for ejendommen Sælger Boet eft: Anita Dina Jørgensen v. advokat Ole Kjær Adresse Sletten 4 Postnr. og by 4100 Ringsted Dato 02.05.2016 Udløbsdato 02.05.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed VISU-EL

Læs mere

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008. Forord. Vejledning i brug af håndbogen

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008. Forord. Vejledning i brug af håndbogen 1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008 Forord Vejledning i brug af håndbogen Dette kapitel er gældende fra 26. maj 2008 1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Aut. elinstallatør Henrik Larsen ApS Barfoedsvej 4 9800 Hjørring Tlf.: 98902230

Elinstallationsrapport for ejendommen. Aut. elinstallatør Henrik Larsen ApS Barfoedsvej 4 9800 Hjørring Tlf.: 98902230 for ejendommen Sælger Hjørring Kommune Adresse Hans Jensens Alle 63 Postnr. og by 9850 Hirtshals Dato 27.05.2014 Udløbsdato 27.05.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Aut. elinstallatør Henrik Larsen

Læs mere

Påtale for fejl i en tilstandsrapport

Påtale for fejl i en tilstandsrapport Scan-jour ------------ --------------- Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig ---------------------- en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 09-------0154

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96 for ejendommen Sælger Jyta Petersen Adresse Søndergårdevej 6 Postnr. og by 7884 Fur Dato 19.05.2015 Udløbsdato 19.05.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Fladså Elektrikeren A/S Myrupvej 11 Myrup 4700 Næstved Tlf.: 55 76 75 00

Elinstallationsrapport for ejendommen. Fladså Elektrikeren A/S Myrupvej 11 Myrup 4700 Næstved Tlf.: 55 76 75 00 for ejendommen Sælger Ole Sørensen Adresse Drosselvej 7 Postnr. og by 4720 Præstø Dato 06.04.2016 Udløbsdato 06.04.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Fladså Elektrikeren A/S Myrupvej 11 Myrup 4700

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96 for ejendommen Sælger Lisbeth Irene Nielsen Adresse Staldgaarden 22 Postnr. og by 4800 Nykøbing F Dato 21.08.2013 Udløbsdato 21.08.2014 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Gorrissen El A/S Stutmestervej 32. 3400 Hillerød. Tlf.: 48242240

Elinstallationsrapport for ejendommen. Gorrissen El A/S Stutmestervej 32. 3400 Hillerød. Tlf.: 48242240 for ejendommen Sælger en Pedersen Adresse gtvej 7 Postnr. og by 3400 Hillerød Dato 24.11.2014 Udløbsdato 24.11.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Gorrissen El A/S Stutmestervej 32 3400 Hillerød Tlf.:

Læs mere

Energimærke. Lavt forbrug. Højt forbrug

Energimærke. Lavt forbrug. Højt forbrug SIDE 1 AF 7 Energimærkning for følgende ejendom: Adresse: Mølleparken 446 Postnr./by: 7190 Billund BBR-nr.: 530-002467 Energikonsulent: Steen Paarup Hansen Programversion: EK-Pro, Be06 version 4 Firma:

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Idestrup El ApS Møllevej 2A 4872 Idestrup Tlf.: 54148100

Elinstallationsrapport for ejendommen. Idestrup El ApS Møllevej 2A 4872 Idestrup Tlf.: 54148100 for ejendommen Sælger Københavns kommune Adresse Ove Billes Vej 12 Postnr. og by 2300 København S Dato 08.01.2015 Udløbsdato 08.01.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Idestrup El ApS Møllevej 2A 4872

Læs mere

Folketinget By- og Boligudvalget Christiansborg 1240 København K

Folketinget By- og Boligudvalget Christiansborg 1240 København K Folketinget By- og Boligudvalget Christiansborg 1240 København K Dato: 21. maj 2014 Kontor: Formueretskontoret Sagsbeh: Annemette Ross Sagsnr.: 2013-0032-0567 Dok.: 1041322 Opfølgning på Folketingets By-

Læs mere

Bekendtgørelse om udstedelse af godkendelser for byggevarer i kontakt med drikkevand

Bekendtgørelse om udstedelse af godkendelser for byggevarer i kontakt med drikkevand Bekendtgørelse om udstedelse af godkendelser for byggevarer i kontakt med drikkevand I medfør af 28, stk. 2, 31, stk. 1, og 31 A, stk. 1, i byggeloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 1185 af 14. oktober 2010,

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. CL Electric A/S Vølundsvej 19 B 3400 Hillerød Tlf.: 72 22 81 40

Elinstallationsrapport for ejendommen. CL Electric A/S Vølundsvej 19 B 3400 Hillerød Tlf.: 72 22 81 40 for ejendommen Sælger Ole Viggo Svendsen Adresse Fællesvej 10 Postnr. og by 3600 Frederikssund Dato 23.11.2015 Udløbsdato 23.11.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed CL Electric A/S Vølundsvej 19 B

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96 for ejendommen Sælger Irma Bertha Hansen Adresse Kastaniegårdsvej 7 Postnr. og by 4760 Vordingborg Dato 14.05.2014 Udløbsdato 14.05.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Boligeeftersyn P/S Guldbergsgade

Læs mere

Vejledning til forbrugere, der ønsker at klage til

Vejledning til forbrugere, der ønsker at klage til Vejledning til forbrugere, der ønsker at klage til Byggeriets Ankenævn Vejledningens formål er, at orientere om sagsgangen i Byggeriets Ankenævn og at gøre det nemmere at udfylde klageskemaet Byggeriets

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre Ringvej 43 5750 Ringe Tlf.: 62621109

Elinstallationsrapport for ejendommen. Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre Ringvej 43 5750 Ringe Tlf.: 62621109 for ejendommen Sælger Holger Carlo Lund Adresse Øksenbjergvej 56 Postnr. og by 5700 Svendborg Dato 18.06.2014 Udløbsdato 18.06.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Jørgen Nielsen Koldingvej 22 6520 Toftlund Tlf.: 74 83 21 99

Elinstallationsrapport for ejendommen. Jørgen Nielsen Koldingvej 22 6520 Toftlund Tlf.: 74 83 21 99 for ejendommen Sælger Adresse Postnr. og by Hans S. Sjælland Kongevej 317A 6510 Gram Dato 24.02.2015 Udløbsdato 24.02.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Jørgen Nielsen Koldingvej 22 6520 Toftlund

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Aut. Elinstallatør Jørgen Nielsen ApS Koldingvej 22 6520 Toftlund Tlf.: 74 83 21 99

Elinstallationsrapport for ejendommen. Aut. Elinstallatør Jørgen Nielsen ApS Koldingvej 22 6520 Toftlund Tlf.: 74 83 21 99 for ejendommen Sælger Henning Nielsen Adresse Høybergvej 41 Postnr. og by 6261 Bredebro Dato 30.04.2014 Udløbsdato 30.04.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Aut. Elinstallatør Jørgen Nielsen ApS Koldingvej

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Nyhavn 43 B, st. 1051 København K Tlf.: 35 36 07 96

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Nyhavn 43 B, st. 1051 København K Tlf.: 35 36 07 96 for ejendommen Sælger Sabine Christiansen Adresse Østergade 39 Postnr. og by 4880 Nysted Dato 15.10.2015 Udløbsdato 15.10.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Boligeftersyn P/S Nyhavn 43 B, st. 1051

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. EL:CON A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf.: 72667020

Elinstallationsrapport for ejendommen. EL:CON A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf.: 72667020 for ejendommen Sælger Jørgen Eckhardt Jensen Adresse Havevej 18 Postnr. og by 2970 Hørsholm Dato 15.03.2016 Udløbsdato 15.03.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed EL:CON A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Naturstyrelsen vadehavet. Knud Jørgensen El Aps Nørregade 23 6690 Gørding Tlf.: 75178999

Elinstallationsrapport for ejendommen. Naturstyrelsen vadehavet. Knud Jørgensen El Aps Nørregade 23 6690 Gørding Tlf.: 75178999 for ejendommen Sælger Naturstyrelsen vadehavet Adresse Koldingvej 5 Postnr. og by 6630 Rødding Dato 21.08.2014 Udløbsdato 21.08.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Knud Jørgensen El Aps Nørregade

Læs mere

Vedtægter. Stk. 2. En forbruger, der er sikret eller begunstiget i henhold til en tegnet forsikring, anses også for klageberettiget.

Vedtægter. Stk. 2. En forbruger, der er sikret eller begunstiget i henhold til en tegnet forsikring, anses også for klageberettiget. Vedtægter 1 "Ankenævnet for Forsikring" er oprettet af Forbrugerrådet og Forsikring & Pension med henblik på at behandle klager fra forbrugere vedrørende forsikrings- og pensionsforhold. 2 Nævnets kompetence

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Insta A/S Smedevænget 16 A. 4700 Næstved. Tlf.: 21846605

Elinstallationsrapport for ejendommen. Insta A/S Smedevænget 16 A. 4700 Næstved. Tlf.: 21846605 for ejendommen Sælger G Johs Christoffersen Adresse Menstrup Bygade 5 Postnr. og by 4700 Næstved Dato 11.10.2015 Udløbsdato 11.10.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Insta A/S Smedevænget 16 A 4700

Læs mere

Statsforvaltningens brev til faglig organisation: Henvendelse vedrørende tjenstlig advarsel meddelt af Faaborg- Midtfyn Kommune

Statsforvaltningens brev til faglig organisation: Henvendelse vedrørende tjenstlig advarsel meddelt af Faaborg- Midtfyn Kommune Forvaltningslovens regler om partshøring overholdt2016-25277 Forvaltningslovens regler om partshøring overholdt i forbindelse med tildeling af tjenstlig advarsel Statsforvaltningens brev til faglig organisation:

Læs mere

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Forord. Vejledning i brug af håndbogen

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige Forord. Vejledning i brug af håndbogen 1. Generelt Side 1 af 1 Forord Vejledning i brug af håndbogen Dette kapitel er gældende fra 26. maj 2008 1. Generelt Side 1 af 1 Generelt Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige er udarbejdet af Erhvervs-

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lars Peter Bredahl Kristensen

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lars Peter Bredahl Kristensen for ejendommen Sælger Lars Peter Bredahl Kristensen Adresse Søndervangen 5 Postnr. og by 3630 Jægerspris Dato 14.10.2013 Udløbsdato 14.10.2014 Autoriseret elinstallatørvirksomhed factum2 el & teknik as

Læs mere

VEDTÆGTER FOR KOLLEGIEKONTORET I AARHUS

VEDTÆGTER FOR KOLLEGIEKONTORET I AARHUS VEDTÆGTER FOR KOLLEGIEKONTORET I AARHUS Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Boligorganisationens navn er Kollegiekontoret i Aarhus. Stk. 2. Organisationen har hjemsted i Aarhus Kommune. 2. Boligorganisationen

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lise-Lotte Vinde Carlsen & Peter Carlsen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.

Elinstallationsrapport for ejendommen. Lise-Lotte Vinde Carlsen & Peter Carlsen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf. for ejendommen Sælger Lise-Lotte Vinde Carlsen & Peter Carlsen Adresse Bakkehusene 11 Postnr. og by 2970 Hørsholm Dato 10.09.2015 Udløbsdato 10.09.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Botjek Eltjek

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. CL Electric A/S Vølundsvej 19 B 3400 Hillerød Tlf.:

Elinstallationsrapport for ejendommen. CL Electric A/S Vølundsvej 19 B 3400 Hillerød Tlf.: for ejendommen Sælger Benedikte Braae Adresse Krogholmgårdsvej 9 Postnr. og by 2950 Vedbæk Dato 12.09.2014 Udløbsdato 12.09.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed CL Electric A/S Vølundsvej 19 B 3400

Læs mere

JUSTITSMIN1STE Lovafdelingen

JUSTITSMIN1STE Lovafdelingen Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 92 Offentligt Folketinget Boligudvalget Christiansborg 1240 København K JUSTITSMIN1STE Lovafdelingen Dato: Kontor: Sagsbeh: Sagsnr.: Dok.: ET Formueretskontoret

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. 24/7 Eftersyn Kalundborgvej 170 4300 Holbæk Tlf.: 51939386

Elinstallationsrapport for ejendommen. 24/7 Eftersyn Kalundborgvej 170 4300 Holbæk Tlf.: 51939386 for ejendommen Sælger Lars Hovmand Adresse Rykkerupvej 33 Postnr. og by 4990 Sakskøbing Dato 17.03.2016 Udløbsdato 17.03.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed 24/7 Eftersyn Kalundborgvej 170 4300 Holbæk

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund Tlf.: 40 87 50 22

Elinstallationsrapport for ejendommen. Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund Tlf.: 40 87 50 22 for ejendommen Sælger Anita Borup Adresse Aarestrupvej 37 Postnr. og by 9541 Suldrup Dato 28.04.2015 Udløbsdato 28.04.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Sleftersyn ApS Højmarken 7 9560 Hadsund Tlf.:

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Øster Lindet El-Service ApS Lindevej 10 Øster Lindet 6630 Rødding Tlf.: 74846337

Elinstallationsrapport for ejendommen. Øster Lindet El-Service ApS Lindevej 10 Øster Lindet 6630 Rødding Tlf.: 74846337 for ejendommen Sælger Peter Wissendorf Adresse Søndrevej 11 Postnr. og by 8700 Horsens Dato 25.06.2014 Udløbsdato 25.06.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Øster Lindet El-Service ApS Lindevej 10

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg Tlf.: 59 50 40 04

Elinstallationsrapport for ejendommen. Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg Tlf.: 59 50 40 04 for ejendommen Sælger Martin Backe Adresse Tingerupvej 96 Postnr. og by 4330 Hvalsø Dato 03.07.2015 Udløbsdato 03.07.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf.: 70 21 72 40. 1095629/cur

Elinstallationsrapport for ejendommen. OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf.: 70 21 72 40. 1095629/cur for ejendommen Sælger Adresse Postnr. og by Ole Dissing Snogegårdsvej 34A 2820 Gentofte Dato 19.05.2015 Udløbsdato 19.05.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boet efter Poul Bojsen Madsen v/ Advokat Jesper Laage Kjeldsen

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boet efter Poul Bojsen Madsen v/ Advokat Jesper Laage Kjeldsen for ejendommen Sælger Boet efter Poul Bojsen Madsen v/ Advokat Jesper Laage Kjeldsen Adresse Wandallsvænge 21 Postnr. og by 5700 Svendborg Dato 26.11.2015 Udløbsdato 26.11.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Ry El-Forretning ApS Kløftevej 4 8680 Ry

Elinstallationsrapport for ejendommen. Ry El-Forretning ApS Kløftevej 4 8680 Ry for ejendommen Sælger Ikast-Brande kommune Adresse Bøgevænget 16 Postnr. og by 7330 Brande Dato 29.09.2014 Udløbsdato 29.09.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Ry El-Forretning ApS Kløftevej 4 8680

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg Tlf.: 59 50 40 04

Elinstallationsrapport for ejendommen. Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg Tlf.: 59 50 40 04 for ejendommen Sælger Leif Andersen Adresse Kratvej 22 Postnr. og by 4571 Grevinge Dato 23.02.2016 Udløbsdato 23.02.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Multi-Tech A/S Hareskovvej 15 A 4400 Kalundborg

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96

Elinstallationsrapport for ejendommen. Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1 2200 København N Tlf.: 35 36 07 96 for ejendommen Sælger Dorte Juul Rasmussen Adresse Bispegade 26 Postnr. og by 4800 Nykøbing F Dato 21.05.2015 Udløbsdato 21.05.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Boligeftersyn P/S Guldbergsgade 1

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Brian & Lisbet Hemmingsen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199

Elinstallationsrapport for ejendommen. Brian & Lisbet Hemmingsen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199 for ejendommen Sælger Brian & Lisbet Hemmingsen Adresse Ellegårdsvej 24 Postnr. og by 4684 Holmegaard Dato 30.10.2012 Udløbsdato 30.10.2013 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Søren Bundgaard Christensen. VISU-EL ApS Midgårdsvej 21 8800 Viborg Tlf.: 24224159

Elinstallationsrapport for ejendommen. Søren Bundgaard Christensen. VISU-EL ApS Midgårdsvej 21 8800 Viborg Tlf.: 24224159 for ejendommen Sælger Søren Bundgaard Christensen Adresse Rs. Hansens Alle 6 Postnr. og by 8850 Bjerringbro Dato 15.04.2015 Udløbsdato 15.04.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed VISU-EL ApS Midgårdsvej

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. El:Con Middelfart A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf.: 64 41 04 91

Elinstallationsrapport for ejendommen. El:Con Middelfart A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf.: 64 41 04 91 for ejendommen Sælger Ruth Nielsen Adresse Snoghøjparken 1 Postnr. og by 7000 Fredericia Dato 17.03.2013 Udløbsdato 17.03.2014 Autoriseret elinstallatørvirksomhed El:Con Middelfart A/S Ryhavevej 50 8210

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Dansk El Kontrol Nebel Gårds Vej 69 7000 Fredericia Tlf.: 50232212 8-15-189

Elinstallationsrapport for ejendommen. Dansk El Kontrol Nebel Gårds Vej 69 7000 Fredericia Tlf.: 50232212 8-15-189 for ejendommen Sælger Svend Aage Sørensen Adresse Bakkegårdsparken 11 Postnr. og by 7171 Uldum Dato 13.07.2015 Udløbsdato 13.07.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Dansk El Kontrol Nebel Gårds Vej

Læs mere

VEDTÆGTER. for. Aalborg Boligselskab af 1956

VEDTÆGTER. for. Aalborg Boligselskab af 1956 VEDTÆGTER for Aalborg Boligselskab af 1956 Kapitel 1 Navn, hjemsted og formål 1. Stk. 1. Boligorganisationens navn er Aalborg Boligselskab af 1956. Boligorganisationen har hjemsted i Aalborg Kommune. Stk.

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Kristen Andersen Møjbæk, v/anders Møjbæk. EL:CON A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf.

Elinstallationsrapport for ejendommen. Kristen Andersen Møjbæk, v/anders Møjbæk. EL:CON A/S Ryhavevej 50 8210 Aarhus V Tlf. for ejendommen Sælger Adresse Postnr. og by Kristen Andersen Møjbæk, v/anders Møjbæk Jens Provsts Vej 10A 7400 Herning Dato 18.12.2015 Udløbsdato 18.12.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed EL:CON A/S

Læs mere

Vedtægt for Skagen Taxa s Økonomiske Forenings bestillingskontor

Vedtægt for Skagen Taxa s Økonomiske Forenings bestillingskontor Vedtægt for Skagen Taxa s Økonomiske Forenings bestillingskontor Skagen Taxa har i henhold til lovbekendtgørelse nr. 517 af 24. juni 1999 om taxikørsel m.v., samt Trafikministeriets bekendtgørelser nr.

Læs mere

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr.

Klager. København, den 25. september 2009 KENDELSE. ctr. 1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmæglere Merete Lund Brock og Henning Brock v/aig Europe S.A. Kalvebod Brygge 45 1560 København V Sagen angår spørgsmålet, om de

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Frahm El-Teknik A/S Valdemarshaab 11 4600 Køge Tlf.:

Elinstallationsrapport for ejendommen. Frahm El-Teknik A/S Valdemarshaab 11 4600 Køge Tlf.: for ejendommen Sælger Kaj Jensen Adresse Kastanievej 5 Postnr. og by 4623 Lille Skensved Dato 23.07.2014 Udløbsdato 23.07.2015 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Frahm El-Teknik A/S Valdemarshaab 11 4600

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf.: 70 21 72 40. 1096769/cly

Elinstallationsrapport for ejendommen. OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220 Odense SØ Tlf.: 70 21 72 40. 1096769/cly for ejendommen Sælger Karen Lesley Hougaard Adresse Hornvej 7 Postnr. og by 8883 Gjern Dato 29.07.2015 Udløbsdato 29.07.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed OBH-Ingeniørservice A/S Agerhatten 25 5220

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre Ringvej 43 5750 Ringe Tlf.: 62 62 11 09

Elinstallationsrapport for ejendommen. Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre Ringvej 43 5750 Ringe Tlf.: 62 62 11 09 for ejendommen Sælger Svendborg Kommune Adresse Stubbevangen 11 Postnr. og by 5700 Svendborg Dato 08.12.2015 Udløbsdato 08.12.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Midtfyns Elforsyning A.m.b.a Østre

Læs mere

Regler for juridisk/teknisk udtalelse i IT-sager

Regler for juridisk/teknisk udtalelse i IT-sager Regler for juridisk/teknisk udtalelse i IT-sager 1 Disse regler for afgivelse af juridisk/teknisk udtalelse i IT-sager gælder, når parterne enten ved allerede opståede eller i forbindelse med fremtidige

Læs mere

Kend spillereglerne. Om sagsbehandling på det sociale område. 13 rigtige svar til mennesker med handicap og deres nærmeste

Kend spillereglerne. Om sagsbehandling på det sociale område. 13 rigtige svar til mennesker med handicap og deres nærmeste Kend spillereglerne Om sagsbehandling på det sociale område 13 rigtige svar til mennesker med handicap og deres nærmeste Danske Handicaporganisationer Indhold Indledning... 3 Den rigtige afgørelse... 4

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Bodil Nedergaard Madsen. Insta A/S Smedevænget 16 A. 4700 Næstved. Tlf.: 21846605

Elinstallationsrapport for ejendommen. Bodil Nedergaard Madsen. Insta A/S Smedevænget 16 A. 4700 Næstved. Tlf.: 21846605 for ejendommen Sælger Bodil Nedergaard Madsen Adresse Fredensvej 12 Postnr. og by 4700 Næstved Dato 31.05.2016 Udløbsdato 31.05.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Insta A/S Smedevænget 16 A 4700

Læs mere

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008. Forord. Vejledning i brug af håndbogen

1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008. Forord. Vejledning i brug af håndbogen 1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede bygningssagkyndige 26.05.2008 Forord Vejledning i brug af håndbogen Dette kapitel er gældende fra 26. maj 2008 1. Generelt Side 1 af 1 Håndbog for beskikkede

Læs mere

Radiografuddannelsen. Regler for prøver ved Radiografuddannelsen Tillæg til Studieordning. Marts 2015

Radiografuddannelsen. Regler for prøver ved Radiografuddannelsen Tillæg til Studieordning. Marts 2015 Radiografuddannelsen Regler for prøver ved Radiografuddannelsen Tillæg til Studieordning Marts 2015 Indhold 1. Prøver og bedømmelse... 2 1.1 Oversigt over bedømmelser i uddannelsen... 2 2. Studieaktivitet,

Læs mere

Klager og anker skal være skriftlige og begrundede og sendes som anbefalet post, afleveres personligt eller mailes og stiles til:

Klager og anker skal være skriftlige og begrundede og sendes som anbefalet post, afleveres personligt eller mailes og stiles til: Klage- og ankeregler Regelgrundlaget for klager og anker over diverse prøveformer, er fastsat i Undervisningsministeriets eksamensbekendtgørelse nr. 1016 af 24/08/2010 om prøver og eksamen i erhvervsrettede

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Bekendtgørelse af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. LBK nr 1123 af 22/09/2015 (Gældende) Udskriftsdato: 28. februar 2017 Ministerium: Justitsministeriet Journalnummer: Justitsmin., j.nr. 2014-709-0379 Senere ændringer til forskriften Ingen Bekendtgørelse

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199

Elinstallationsrapport for ejendommen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199 for ejendommen Sælger Ida Rand Kjeldsen Adresse Fasanvænget 20 Postnr. og by 8330 Beder Dato 05.01.2016 Udløbsdato 05.01.2017 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. SejerNielsen.dk Bakkekammen 108 3600 Frederikssund Tlf.: 53807600

Elinstallationsrapport for ejendommen. SejerNielsen.dk Bakkekammen 108 3600 Frederikssund Tlf.: 53807600 for ejendommen Sælger Dennis Valentin Marker Adresse Mølleengen 85 Postnr. og by 3550 Slangerup Dato 07.07.2015 Udløbsdato 07.07.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed SejerNielsen.dk Bakkekammen 108

Læs mere

Elinstallationsrapport for ejendommen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199

Elinstallationsrapport for ejendommen. Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700 Horsens Tlf.: 70261199 for ejendommen Sælger Kirsten Andersen Adresse Rugvænget 65 Postnr. og by 7400 Herning Dato 07.05.2015 Udløbsdato 07.05.2016 Autoriseret elinstallatørvirksomhed Botjek Eltjek ApS Erhvervsbyvej 13 8700

Læs mere

samtlige Distrikter Skovpolitisk kontor Den 11. august 1997 FREDSKOVSNOTERING Vejledning i distrikternes arbejde med løbende vedligeholdelse af

samtlige Distrikter Skovpolitisk kontor Den 11. august 1997 FREDSKOVSNOTERING Vejledning i distrikternes arbejde med løbende vedligeholdelse af samtlige Distrikter Skovpolitisk kontor Den 11. august 1997 FREDSKOVSNOTERING Vejledning i distrikternes arbejde med løbende vedligeholdelse af fredskovsnoteringen I forbindelse med ændringen af skovloven

Læs mere

FORRETNINGSORDEN. for bestyrelsen i Ullerød Vandværk A.m.b.a. Forretningsordenens hjemmel

FORRETNINGSORDEN. for bestyrelsen i Ullerød Vandværk A.m.b.a. Forretningsordenens hjemmel FORRETNINGSORDEN for bestyrelsen i Ullerød Vandværk A.m.b.a. 1. Forretningsordenens hjemmel Denne forretningsorden er oprettet i henhold til Ullerød Vandværks vedtægter af 27. april 2010. Originaleksemplaret

Læs mere