Årsregnskabspræsentation 2004/05

Transkript

1 Årsregnskabspræsentation 2004/05

2 Årsregnskab 2004/05 TK Development realiserede i regnskabsåret 2004/05 En bruttoavance på Et resultat efter skat på mod forventet et resultat i størrelsesordenen DKK 0 efter skat. Balancen er reduceret med DKK 1.237,3 mio. og udgør nu Egenkapitalen udgør DKK 364,8 mio. DKK 15,8 mio. Pr. 31. januar 2005 DKK 5.525,3 mio. DKK 592,0 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør DKK 1.370,8 mio. Soliditetsgrad 24,8 % 2

3 Årsregnskab 2004/05 TK Development ekskl. TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding: Resultatet er isoleret set utilfredsstillende. TKD Nordeuropa: Positiv udvikling af projektporteføljen i TKD Nordeuropa. Euro Mall Holding: Et godt år for Euro Mall Holding Aftaler om salg og udvikling af en række shoppingcentre i regionen. 3

4 Restrukturering gennemført som planlagt I forbindelse med regnskabsaflæggelsen for regnskabsåret 2003/04 blev der orienteret om en restrukturering af TK Development. Restruktureringen er fuldt ud gennemført. Hovedpunkterne er følgende: 1. IØ s konvertering af ansvarligt lån til egenkapital er sket med virkning pr. 30. april Ansvarligt obligationslån på nom. DKK 220 mio. er tegnet i juli Salg af Field s er effektueret i december

5 Kapacitets- og ressourcetilpasning Omkostningsreduktion: 2003/04: DKK 205,3 2004/05: DKK 146,1 Reduktion: 28,1 % Ved fuld effekt i 2005/06 vil reduktionen være ca. 35 % Reduktion af medarbejderstab: 31. januar 2003: januar 2004: januar 2005: 180 5

6 Likviditetsforhold TK Development A/S Driftskreditter Ansvarligt obligationslån: DKK 550 mio. Renter og afdrag Renter TKD Nordeuropa A/S Ansvarligt obligationslån: nom. DKK 220 mio. Udvikling af eksisterende. projektportefølje Udvikling af nye projekter Euro Mall Holding A/S Salg af projekter Udvikling af nye projekter. 6

7 TK Development ekskl. TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding Field s Tyskland og Rusland Nordeuropæiske projekter afleveret til investor inden 1. april Omsætning for denne del af koncernen: DKK -39,4 mio. Resultat efter skat: DKK -190,8 mio. Resultatet påvirket af engangsomkostningerne i forbindelse med restruktureringen af koncernen samt nedskrivningen af Field s. 7

8 Salg af ejerandel af Field s-projektet Ejerandel af Field s solgt til Steen & Strøm. Pris: DKK 1,5 mia. Endelig pris fastlægges 1. marts 2007 relateret til centrets performance. Nedskrivning på DKK 87,9 mio. på baggrund af kommerciel afhandling af risici samt øgede handelsomkostninger. Salget har nedbragt koncernens balance med ca. DKK mio. Den endelige prisfastsættelse pr. 1. marts 2007 vurderes at kunne indebære en risiko for en mindrepris op til DKK 100 mio. i forhold til den nuværende værdiansættelse. 8

9 Tyskland og Rusland De tyske ejendomme består af: 1. Porteføljeejendomme (udlejningsejendomme). Bogført værdi udgør DKK 294,5 mio. 2. Omsætningsaktiver (grunde og sommerhuse). Bogført værdi udgør DKK 72,6 mio. De russiske aktiviteter består af udlejningsejendomme. Bogført værdi udgør DKK 100,3 mio. Driften af de tyske og russiske ejendomsbesiddelser forløber planmæssigt. 9

10 TKD Nordeuropa TKD Nordeuropa realiserede i regnskabsåret 2004/05 En bruttoavance på DKK 159,3 mio. Et resultat efter skat på DKK 21,0 mio. Pr. 31. januar 2005 Balancen udgør DKK 2.831,6 mio. svarende til en stigning på 7,8 % Egenkapitalen udgør DKK 322,1 mio. Den samlede ansvarlige kapital udgør DKK 1.089,9 mio. Soliditetsgrad 38,5 % 10

11 Udvikling i projektporteføljen Der har gennem regnskabsåret været en positiv udvikling i projektporteføljen: Salg og igangsættelse af m2 multifunktionelt shopping- og bydelscenter Valby Torvene i København. Fortsat udbygning af Amerika Plads i København. Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge i Aalborg. Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg. Igangsættelse af m2 retailpark i Barkarby i Sverige. Myndighedsgodkendelse til m2 shoppingcenter i Malmø. Glomson Retailpark i Finland fuldt udlejet og solgt. Betinget aftale om udvikling og salg af m2 shoppingcenter i Riga, Letland. Etablering af første betydende factory outlet center i Danmark. 11

12 Salg og udvikling af bydels- og shoppingcentret Valby Torvene Bydels- og shoppingcentret vil bestå af: m² butikker og restauranter m² kontorer m² leisure m² parkeringsarealer Aftaler indgået bl.a. med Kvickly, Fakta, H&M, JYSK og Hard Work Studio. Centret kommer endvidere til at indeholde m² boliger. Heraf er m² solgt til DVB. Projektet er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet DADES. Salgspris: DKK 662 mio. Entreprenør: MTHøjgaard. 12

13 Fortsat udbygning af Amerika Plads, København Opførelse af m² hotellejligheder til Adina-koncernen. Opførelse af m² butikker heraf 800 m² til Netto m² boligbyggeretter solgt til NCCkoncernen. To byggefelter med boligbyggeretter på m² solgt til Sjælsø Gruppen. 13

14 Opstart af byggeri på Stuhrs Brygge i Aalborg Opførelse af ny domicilejendom til KMD: Projektet er på m² og forventes afleveret i 2. halvår Projektet er solgt til KMD. Salget er baseret på forward funding. Boligprojekt til Essex-koncernen: Der pågår opførelse af m² boligprojekt. Boligprojektet er solgt til Essexkoncernen. 14

15 Åbning af Kennedy Arkaden i Aalborg Centret åbnede i marts Multiplex biograf solgt til danske investorer. Et aftalt salg af retaildelen annulleret idet forudsætningerne ikke er fuldt ud opfyldt. Acontoavancen for denne del af projektet er derfor tilbageført. Kontordelen har været præget af den aktuelle træghed på kontormarkedet. 15

16 Opførelse af en række enkeltstående butikker TKD Nordeuropa har gennem regnskabsåret 2004/05 udviklet og opført en række enkeltstående butiksenheder rundt i Danmark til bl.a. Fakta jem & fix T. Hansen Gruppen Kvik Køkkener Der er i flere tilfælde tale om nye projekter udover den oprindelige projektportefølje. 16

17 Etablering af første betydende factory outlet center i Ringsted, Danmark Efter regnskabsårets afslutning har TKD Nordeuropa indgået aftale med Miller Developments om erhvervelse af jordareal og opførelse af et m² factory outlet center i Ringsted. Projektet gennemføres i et nyt 50/50-ejet joint venture med Miller Developments. Forventet byggestart i slutningen af 2005 og forventet åbning i efteråret Projektet forventes solgt efter den første driftsperiode. 17

18 Igangsættelse af retailprojekt i Barkarby, Sverige I foråret 2005 påbegyndes opførelsen af en retailpark der fuldt udbygget bliver på m² fordelt på 8-10 butikker. Projektet finansieres via en forward funding-aftale med Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh. Projektet planlægges opført i fire etaper. Første etape er udlejet til Jula. 18

19 Forberedelse af shoppingcenter-projektet Entré i Malmø Plangrundlag endeligt godkendt. Projektet er et multifunktionelt projekt på m², heraf m² butikker og restauranter, m² leisure, m² kontorer og m² boliger. Forventet åbning i efteråret Aktuel udlejningsgrad: ca. 50 %. Der pågår forhandlinger med potentielle investorer. 19

20 Betinget aftale om udvikling og salg af shoppingcenter Aplis, Riga i Letland Centret bliver på m², heraf m² hypermarked samt specialbutikker. Hypermarkedsoperatør: RIMI. Aktuel udlejningsgrad: ca. 50 %. Byggeriet igangsættes i løbet af sommeren 2005 og forventes åbnet i sommeren Koncernen forventer at etablere yderligere projekter i Baltikum-regionen i de kommende år. 20

21 Euro Mall Holding Regnskabsåret 2004/05 - et godt år for Euro Mall Holding. Stor investorinteresse for centraleuropæiske projekter. Betydeligt merværdipotentiale i puljen af porteføljeejendomme. Udvikling af en række retailprojekter. Styrkelse af Euro Mall Center Management. Betydelig styrkelse af likviditetsberedskabet. 21

22 Euro Mall Holding Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05 realiseret: En omsætning på Et resultat efter skat på DKK 739,5 mio. DKK 185,6 mio. 22

23 Euro Mall Holding Eksempler på salg og afkastgrader i Centraleuropa: Projekt Afkastgrader til investor Pomorska, Bydgoszcz, Polen 9,00 % Copernicus, Torun, Polen 8,75 % Optima, Kosice, Slovakiet 10,00 % Futurum, Brno, Tjekkiet 9,00 % Kolonáda, Karlovy Vary, Tjekkiet 8,60 % 23

24 Euro Mall Holding Euro Mall Holding har i regnskabsåret 2004/05 solgt ejendomsprojekter til: ING Real Estate Development Dawnay Day Meinl European Land Ltd Engelsk investeringsselskab Irsk investeringsselskab 24

25 Salg af shoppingcentret Pomorska, Bydgoszcz i Polen Shoppingcentret der åbnede i 2003, er solgt til engelsk investor. Hypermarkedsoperatør: Carrefour. Pris: EUR 41 mio. (DKK 305 mio.) Afkastgrad: 9 %. 25

26 Salg af shoppingcentret Optima, Kosice i Slovakiet Hypermarkedsoperatør: Royal Ahold. Investor: Meinl European Land Ltd. Salgspris: EUR 32,5 mio. (DKK 242 mio.) Afkastgrad: 10,0 %. Management af centret: Euro Mall Center Management. 26

27 Salg af shoppingcentret Futurum, Brno i Tjekkiet TK Development joint venture Euro Mall Ventures S.à.r.l., Luxembourg har solgt shoppingcentret Futurum, Brno i Tjekkiet. Køber: Meinl European Land Ltd. Salgspris: EUR 36 mio. (DKK 268 mio). Afkastgrad til investor: 9 %. Joint venturet ejer endvidere tre centre i Hradec Králové, Ostrava og Olomouc. 27

28 Porteføljeejendomme Efter at der er gennemført en række projektsalg, består puljen af porteføljeejendomme af: Hradec Králové- CZ Ostrava CZ Olomouc - CZ Sosnowiec PL 1. De tre tjekkiske shoppingcentre i Hradec Králové, Olomouc og Ostrava med en 20 % ejerandel til Euro Mall Holding. 2. Shoppingcentret Plejada i Sosnowiec, Polen der er 100 % ejet af Euro Mall Holding. 28

29 Shoppingcentre ejet i joint venture med GE Capital og Heitman Shoppingcentrene er alle i en positiv udvikling: Tabel over udlejningsgrader: Butikscentre Pr Pr Pr Futurum,Ostrava 95,3 % 100,0 % 97,4 % Futurum Hradec 98,4 % 100,0 % 99,0 % Haná, Olomouc 99,0 % 100,0 % 100,0 % 29

30 Shoppingcentre ejet i joint venture med GE Capital og Heitman Udvikling i lejeindtægt Butikscentre År 2002 År 2003 År 2004 Futurum, Ostrava 100,0 107,1 107,9 Futurum, Hradec 100,0 108,2 114,8 Haná, Olomouc 100,0 108,2 108,6 30

31 Shoppingcentret Plejada, Sosnowiec i Polen Shoppingcentret åbnede i Driften var i starten ikke tilfredsstillende. Udskiftning af hypermarkedsoperatør i december 2003 til Carrefour. Der er gennem regnskabsåret 2004/05 sket en markant forbedring af forholdene i shoppingcentret, og udlejningsgraden er i dag 90 %. 31

32 Shoppingcentret Plejada, Sosnowiec i Polen Udvikling i kundetilstrømning og omsætning År Kundetilstrømning (index) Butiksomsætning (index) , , ,1 32

33 Merværdi af porteføljeejendomme Ledelsen vurderer at puljen af porteføljeejendomme indeholder en større merværdi. I forhold til aktuelt bogført kostpris vurderes merværdien at være i niveauet DKK 100 mio. 33

34 Salg og udvikling af shoppingcentret Galeria Copernicus, Torun i Polen Køber: det centraleuropæiske investeringsselskab Meinl European Land Ltd. Salgspris forventes at udgøre EUR 49 mio. (DKK 365 mio.). Afkastgrad til investor: 8,75 %. Salget er baseret på forward funding. Betydelig interesse for centret. Aktuel udlejningsgrad på ca. 80 %. Byggeriet er påbegyndt. Centret forventes åbnet i november

35 Udvikling af nye projekter Udvikling af shoppingcenter-projektet Šestka ved Prague Airport m² shoppingcenter hvoraf m² er hypermarked. Hypermarkedsoperatør: Hypernova. Myndighedsgodkendelse er sikret. Forventet byggestart: september Forventet åbning: oktober

36 Udvikling af nye projekter Udvikling af Targówek Retailpark Forberedelse af en retailpark i umiddelbar nærhed af shoppingcentret Targówek i Warszawa. Forventet byggestart i regnskabsåret 2005/06. 36

37 Udvikling af nye projekter Salg og udvikling af shoppingcentret Kolonáda, Karlovy Vary i Tjekkiet. Opførelsen af det m² shoppingcenter påbegyndt i juni måned Shoppingcentret indviet og ibrugtaget i marts Centret var på åbningsdagen fuldt udlejet. Shoppingcentret er efter regnskabsårets afslutning solgt til den engelske investeringsbankgruppe Dawnay Day. Salget er baseret på en afkastgrad til investor på 8,6 % p.a. 37

38 Styrkelse af Euro Mall Center Management Management af syv shoppingcentre i Tjekkiet og Slovakiet med: Over 500 butikslejemål m² Et forventet besøgstal i 2005 på over 33 mio. kunder Tilbyder fuldt management set-up indeholdende: Udlejning Markedsføring Driftsstyring Økonomisk administration EMCM s klienter omfatter internationale investorer som: GE Capital Heitman Meinl European Land Ltd. Dawnay Day. 38

39 Vurdering af regnskabsåret og forventninger til regnskabsåret 2005/06 På trods af nedskrivningen af Field s-projektet er der realiseret et resultat efter skat på niveau med det hidtil forventede. For regnskabsåret 2005/06 forventes et resultat i størrelsesordenen DKK 50 mio. efter skat. For datterkoncernen TKD Nordeuropa forventes et resultat for regnskabsåret 2005/06 i størrelsesordenen DKK 70 mio. efter skat. 39