EF Østerbrogade Overordnet tilstandsrapport

Transkript

1 A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Fax (+45) EF Østerbrogade Overordnet tilstandsrapport Sagsnr Januar 2013 Gladsaxevej Søborg

2 Indhold A4 arkitekter og ingeniører A/S CVR-nr Tel. (+45) Fax (+45) Gladsaxevej Søborg 1 Indledning Kort beskrivelse af ejendommen Overordnet konklusion Ejendomsoplysninger Kommunale oplysninger Forsikring Energimærke Tagværk Kælder og fundering Facader / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Porte / gennemgange Etageadskillelser WC / bad Køkken Varmeanlæg Afløb Kloak Vandinstallation Gasinstallation Ventilation El / svagstrøm Øvrige bygningsdele Private friarealer Byggeplads/ stillads Diverse uforudsete udgifter Teknisk rådgivning Vedligeholdelsesplan... 48

3 1 Indledning Denne overordnede tilstandsrapport beskriver kort den byggetekniske stand af ejendommen EF Østerbrogade på Østerbro i København. Formålet med rapporten er at give en overordnet vurdering af ejendommens tilstand. Boligforeningen får på denne måde et overblik over ejendommens byggetekniske tilstand. Samtidigt får boligforeningen et redskab til at gennemføre anbefalede byggearbejder i en prioriteret rækkefølge set ud fra et byggeteknisk synspunkt. Rapporten varierer i omfang og detaljeringsgrad for de enkelte bygningsdele på ejendommen, afhængigt af tilstanden. Bilag til nærværende rapport er en vedligeholdelsesplan over de foreslåede arbejder i de kommende år. Indledning Side 3/48

4 2 Kort beskrivelse af ejendommen Ejendommen ligger på Østerbrogade 33-35, i Københavns Kommune. Ejendommen er ifølge BBR-ejermeddelelse af den 4/ bygget i hhv. 1909/1904 og består af 2 opgange med hver 5 etager samt kælder og loft. I ejendommen er der i alt 22 beboelseslejligheder og hhv. 796 m² erhvervslokaler/butikker. Lejlighederne varierer mellem 1 og 7 værelser, og er på m². Alle lejligheder har eget køkken og wc-/ baderum i.h.t. BBRejermeddelelse, med undtagelse af en 1-værelses lejlighed, som har kogemulighed. Kælderen bruges til varmecentral, lagerrum mv. Loftet er udnyttet til beboelse. Tagdækningen er af tegl mod gaden. Mod gården er anvendt eternitskifer på den skrå del og tagpap på den flade del. Gadefacaden er muret og pudset, gårdfacaderne er i blank mur og bagvanterne er pudset. Bygningen har nye vinduer i træ og aluminium. Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er ældre stålrør. Ejendommen har sit eget gårdanlæg. Kort beskrivelse af ejendommen Side 4/48

5 3 Overordnet konklusion Ejendommen er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, ydervægge, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper m.v. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard generelt også god. Tagbeklædningen er i god stand, dog skal der foretages en smule eftergang af afdækninger m.v. Fundamenter og kælderydervægge er i ret god stand, uden væsentlig fugtopstigning/ fugtindtrængning i konstruktionerne. Facaderne mod både gade og gård er i ret god stand, dog med behov for en smule lokal eftergang. Vinduerne er i god stand. Overfladerne på hovedtrapperne i ret god stand. Køkkentrapperne er i rimelig stand, i betragtning af hvad de skal bruges til. De tekniske installationer er generelt i rimelig stand, men faldstammer og vandrør er gamle og udtjent, og bør udskiftes når det er muligt. Det kan overordnet konkluderes, at ejendommens byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. Overordnet konklusion Side 5/48

6 4 Ejendomsoplysninger 4.1 Kommunale oplysninger BBR-ejermeddelelse af d. Klik her for at angive en dato. Opførelsestidspunkt 1909/1904 Ejendomsnummer / Forsikring Vi har ikke gennemgået ejendommens forsikringspolice. Rapportens anbefalinger er baseret på at der ikke er begrænsninger i dækningen af svampe- og insektskader. Matrikelnummer 420/421 Bebygget areal for bygningen 737 m² Samlet bygningsareal 3594 m² Samlet boligareal 3590 m² Antal beboelseslejligheder 22 Samlet erhvervsareal 796 m² Oplysninger fra Kulturarvsstyrelsen: Bevaringsværdi *) 3 *) Bevaringsværdi 1-3 er høj, 4-6 er middel og 7-9 er lav. Ejendomsoplysninger Side 6/48

7 4.3 Energimærke Ifølge energimærke fra 2012, er ejendommens nøgletal følgende Energimærke (A til M): E Varmeforbrug fordelt på bygningsdele **) kr. inkl. moms Varmeforbrug, MWh *) 229 Tag Anvendt enhedspris 700 Udsugning Udgift inkl. moms Anden ventilation *) Varmeforbruget er klimakorrigeret og uden faste udgifter.der er taget højde for årets temperatur i forhold til et normalår. Det klimakorrigerede forbrug kan sammenlignes fra år til år. Ydervægge Vinduer Varmt brugsvand Gulv/fundament **) Baseret på statistik fra Statens Byggeforskningsinstitut (SBI) for alle ejendomme opført før Jeres ejendom kan have en anden fordeling. Ejendomsoplysninger Side 7/48

8 5 De vigtigste af bygningsdelene er kort beskrevet. Facaderne er registreret fra terræn og fra vinduer. Taget er registreret fra det flade tag, fra tilgængelige tagvinduer og fra loftsrummet. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Tilstandsrapporten indeholder ikke en vurdering af lovligheden af udførte konstruktioner og indretninger. Alle priser er angivet i primo Priserne er håndværkerudgifter ekskl. moms Side 8/48

9 5.1 Tagværk Taget på forhuset er et sadeltage, med tegl mod gaden og eternitskifer mod gården. Taget på sidehusene er et ensidigt manzardtag, med pap på den næsten flade del, og eternitskifer på den skrå del mod gården. Taget er af nyere dato - i forhold til hvor lang levetid et tag har - og fremstår i god stand. Energimærket skønner at der er isoleret med 100 mm i det meste af tagkonstruktionen. Vi kan på tagfoden se at tagkonstruktionen ikke er hævet væsentligt for at give plads til mere isolering - og det er da også først indenfor de seneste ca. 5 år at man er begyndt at opgradere tagkonstruktioners isolering til nutidig standard i forbindelse med tagudskiftninger. Tagbeklædningen mod gaden er udført i teglsten med farvet belægning. Tegl mod gaden Vi har ikke haft adgang til undersiden af taget. Taget er formentlig forsynet med et undertag, da vingetegl er ret åbne i samlingerne. Inddækninger er udført i zink og bly. Tegl og inddækninger er i god stand. Side 9/48

10 Det flade tag fremstår i god stand, uden væsentlige dampbuler eller skader. Vi har ikke haft adgang til undersiden af taget. Taget kan være udført med eller uden undertag, da eternitskifre er en ret tæt beklædningstype. Fladt tag på sidebygningen Eternittaget fremstår i god stand set udefra. Tagrender og nedløb er udført i zink, og er formentlig udskiftet samtidigt med taget. Rendejernene som holder tagrenderne ser også nyere ud. Tagrende mod gård, forhuset Tagrenderne er god stand. Der står vand i en del af tagrenderne. Dette kan skyldes snavs og/eller at tagrenderne trænger til opretning. I lejligheden under kvisten i 33 tv. er det sket at der er kommet vand ned gennem varmeanlæggets bøsningsrør i loftet. Der er det pågældende sted en udspyer fra det overliggende tag, og derfor en større vandpåvirkning end på resten af taget. Område med mulig utæthed Side 10/48 Det kan tænkes at der løber vand bagom tagrenden, hvis tagrenden er tilstoppet eller har bagfald - eller at der er en utæthed i inddækningen mod trappetårnets murværk. Vi anbefaler at området efterses, hvis der opstilles lift på ejen-

11 dommen. Brandkamme og murværk er generelt i god stand. Afdækningsteglene ved det flade tag har en del steder mørtel som har løsnet sig. Erfaringen er at tegl med dette udseende af og til ikke sidder godt fast. Afdækningstegl Hvis der opstilles stillads eller lift, bør afdækningerne eftergås, da det kan have alvorlige konsekvenser hvis de falder ned i en storm. Skorstene er generelt i god stand. Enkelte skorstene er udvasket eller har manglende fuger. Enkelte steder er det i et omfang, så skorstenen formentlig vil blive nedbrudt af frostsprængninger, hvis der ikke foretages udbedring inden længe. Skorsten på sidebygning Vi anbefaler at der foretages en eftergang af taget fra lift, herefter forventes taget at kunne holde mange år endnu med almindelig vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Efterisolering af taget vil kræve større indgreb i tagkonstruktionen. Side 11/48 En opgradering af tagets isolering til nutidig standard bør derfor vente til om mange år, når taget alligevel trænger til udskiftning, ellers vil den ikke give økonomisk mening.

12 Til den tid er vi selvfølgelig gerne behjælpelige med anbefalinger om omfang af isolering og forventede besparelser, ud fra den tids energipriser og isoleringsteknologi. Det kan overvejes at etablere solceller (el-produktion) eller solfangere (varmtvandsproduktion) på ejendommen, for at reducere ressourceforbruget. Eksempel på solcelleanlæg Der kan formentlig findes en god placering til solceller på en del af det flade tag mod gården. Solcellerne producerer meget strøm om sommeren og lidt strøm om vinteren. Når solcellerne producerer mere strøm end der bruges på boligforeningens fælles el-måler, så sælges den overskydende strøm til elselskabet med det samme, time for time. De første 10 år sker det til en kunstigt høj pris, i 2013 er prisen 1,45 kr./kwh. Derefter sælges til markedsprisen, som er ca. 0,50 kr./kwh. Ud fra en økonomisk betragtning er der formentlig en meget begrænset økonomi i solceller, fordi jeres ejendom i denne sammenhæng ikke er så stor. Solfangere til varmtvandsproduktion giver en ret lille besparelse, fordi fjernvarmen er relativt billig. Side 12/48 Vi anbefaler umiddelbart at I først overvejer solfangere, hvis der alligevel skal skiftes varmtvandsbeholder eller skiftes tag. Priser - tagværk DKK ekskl. moms

13 Priser - tagværk DKK ekskl. moms Afsat beløb til eftergang af brandkamme, skorsten, tagrender m.v. inkl. liftleje Kælder og fundering Der er kælder under hele ejendommen. Ydervægge og skillevægge er udført i murværk. Der ses lidt tegn på opstigende og indtrængende fugt, i form af afskalninger og misfarvninger på væggene, men ikke i alarmerende omfang. Kælderen virker fornuftigt ventileret. Vi har ikke kendskab til om der er iværksat fugtstandsende foranstaltninger, såsom dræn eller grundfugtspærre. Vi kan dog ikke umiddelbart se tegn på at disse foranstaltninger er gennemført. Side 13/48

14 Vi har ikke set tegn på væsentlig tæring af jernbjælkerne i etageadskillelsen, hvor bjælkerne har kontakt med ydervæggene. Dette tyder på at opsugning af fugt via kælderydervæggene ikke er kraftig nok til at nå den nederste etageadskillelse. Stålprofiler uden kraftige tæringer Vi har foretaget stikprøvemålinger af træfugtigheden med en såkaldt indstiksmåler. Sammenhængen mellem træfugt og luftens fugtighed kan ses på figuren til højre. Ved en træfugt på over 20 % vil der være risiko for at der kommer rådskader og svampeskader. Rådskader er ikke forsikringsdækket. Rådskader udvikler sig langsomt, og betragtes af forsikringsselskaberne som forårsaget af manglende vedligeholdelse. Svampeskader er normalt dækket af bygningsforsikringen, men der kan være særlige anmærkninger i forsikringen (se afs. 4.2) som begrænser dækningen. Svampeskader udvikler sig hurtigt. Udbedring af en svampeskade griber ofte om sig, så den både koster mange penge og er generende for beboerne. Side 14/48

15 Der er adgang til kælderen via køkkentrapperne. Køkkentrapperne er udført i træ hele vejen ned til kælderen. Fugtmåling 17 % i trappevange Træværk i kontakt med fugtige vægge kan blive angrebet af råd og svamp. Fugtmålinger viser dog at der tilsyneladende ikke er et fugtproblem. Hvis trappevangerne på et tidspunkt nedbrydes, bør de udskiftes til en støbt konstruktion som kan tåle fugt. En del af gården ligger i kælderniveau, hvor der er en løbegang langs kælderydervæggen. Væggene/vangerne i området er udført i murværk som er pudset. Dette er en konstruktion som i dag ville blive udført i beton, da murværk er vandsugende. Afskalninger i kælderniveau udvendigt Dette er dog et meget omfattende projekt, som bør kunne udskydes i en meget lang årrække, hvis overfladerne løbende holdes ved lige. Der ses en del afskalninger i den udvendige kældergennemgang, som vi anbefaler at få udbedret. Selv de udvendige kældertrapper er i ret god stand, uden væsentlig nedbrydning af trappetrin. Udvendig kældertrappe Side 15/48

16 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER En efterisolering af kælderydervæggene bør udføres udefra, hvilket kræver opgravning langs alle facaderne. Dette gøres normalt kun hvis der alligevel skal graves op, eksempelvis til etablering af dræn. Indvendig efterisolering af kælderydervæggene kan ikke anbefales, da det er forbundet med risiko for skimmelsvamp. Vi har derfor ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for kælderen. Priser kælder og fundering DKK ekskl. moms Afsat til reparation af puds i den udvendige kældergang Side 16/48

17 5.3 Facader / sokkel Gadefacaden er udført i murværk, som dels står som blank mur, dels med pudsede felter. Felterne refendpudset, så de efterligner udseendet af stenblokke. Sålbænke er støbt i beton. Alle pudsede felter er malet efterfølgende. Facaden fremstår i flot stand. Karnapperne er pudset og malet. Der er ikke tegn på begyndende svigt eller tæring i karnappernes bærejern, hvilket typisk er revnedannelser i karnappens sider. Gadefacaden i god stand Murværkets fuger er i god stand. Side 17/48

18 Gårdfacaden er opført i murværk. Facaden er i blank mur, med pudsede bånd. Der er nyere altaner mod gården til en række lejligheder. Disse er tilsyneladende opsat som erstatning for en oprindelig altan, ligesom det ser ud til at nogle oprindelige altaner efterfølgende er nedrevet og ændret til en fransk altan. Altanerne er generelt i god stand. Gårdfacadens murværk er generelt i god stand. Der ses dog nogle udvaskninger enkelte udsatte steder, eksempelvis på sidebygningens bagerste del. Udvaskede fuger i hjørnet til højre Murværket virker her ret åbent, hvilket giver risiko for opsamling af vand i murværket og efterfølgende frostsprængninger. Der bør foretages en eftergang af murværkets fuger disse steder, og udgiften til dette er indeholdt under det afsatte beløb for taget i afs Side 18/48

19 På bagsiden af sidebygningen står facaden i glat puds. Facaden er lidt beskidt og med synlige reparationer, men holdbarhedsmæssigt i fornuftig stand. Sålbænke med grov overflade Sålbænkene er støbt, og er lidt udvaskede i overfladen. Problemet er dog for lille til at berettige til opstilling af stillads eller lift for tyndpudsning af sålbænkene. På et tidspunkt skal vinduesfugerne udskiftes, idet de holder år, og dette vil være et godt tidspunkt at tyndpudse, da vinduesfugen så kan lægges oven på den nye overflade. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Facaden udgør en stor overflade, og står for en stor del af bygningens samlede varmetab. Den korrekte måde at efterisolere en muret facade, er ved udvendig isolering afsluttet med eksempelvis puds, skærmtegl eller andet. Det vil dog forandre bygningens udseende væsentligt, og vil især mod gaden næppe gøre noget godt for arkitekturen. Det kan overvejes på lang sigt at udføre udvendig isolering i de lukkede gårde og mod naboejendommene. Det som taler imod indenfor de kommende 10 år eller mere, er at vinduer og facader er i god stand, og at varmebesparelsen er for lille til i sig selv at berettige til at arbejdet udføres. Side 19/48 Det er ifølge både SBI og Byggeteknisk Erfaringsformidling (BYG- ERFA) muligt at udføre indvendig isolering med 50 eller 100 mm isolering, forudsat at det udføres omhyggeligt efter gældende

20 forskrifter. Dette betyder blandt andet at facadens fuger bør udkradses og omfuges for at undgå frost- og fugtskader. De nye fuger skal udføres plane med stenene (skrabefuger). Der er således tale om et fælles projekt for hele ejendommen, ikke et individuelt projekt. Det har vist sig at der ofte opstår problemer med skimmelsvamp når der isoleres indvendigt, ligesom der kan opstå rådskader i etagebjælkerne som ligger ude ydermuren hvor der er blevet koldere og dermed mere fugtigt. Den indvendige isolering kræver nedtagning af stuk, afrensning af tapet, flytning af radiatorer, el-installationer. Der skal etableres dampspærre med sikker overgang til alle gennembrydninger, herunder nye lysninger til vinduerne. Den bygningsmæssige risiko står efter vores vurdering ikke mål med besparelsen, hvorfor vi ikke anbefaler at der generelt efterisoleres indvendigt for at opnå varmebesparelse. Lejlighederne i venstre side af 33 og højre side af 35 har en tynd bagmur ud mod naboejendommene. Disse er flere steder efterisoleret, hvilket er forståeligt da den tynde oprindelige mur isolerer ret dårligt. Af hensyn til varmetab er det forståeligt at der isoleres indvendigt, og det skal så blot gøres omhyggeligt så der ikke kommer skimmelangreb bag beklædningerne. Udført isolering mod bagmur Side 20/48 Risikoen for kondens, skimmel og frostskader kan reduceres kraftigt hvis der indvendigt kun opsættes meget tynd isolering ned til få mm. Hvis der i nogle lejligheder er områder hvor der opstår kondens og misfarvning indvendigt, kan en tynd isolering hæve overflade-

21 temperaturen nok til at der ikke dannes kondens. Isoleringen vil dog ikke give nogen væsentlig varmebesparelse. Dette arbejde kan efter vores vurdering udføres uden at facaden omfuges. 5.4 Vinduer På skitsen til højre ses en del af de fagudtryk som vi bruger om vinduer. Samtlige vinduer og altandøre mod gaden og gård er nyere vindueselementer i træ og aluminium. Vinduerne er udført, som dannebrogsvinduer. Det vil sige at vinduets karmpartier er opdelt lodret og vandret og forsynet med oplukkelige rammer i både de nederste og øverste felter. Vinduerne er af fabrikatet Velfac, med en udvendig kappe af aluminium på karmtræet, og rammer udført i aluminium. Fordelen ved aluminium er at vinduerne ikke skal vedligeholdes udvendigt med maling. Side 21/48

22 Vinduerne er isat med bløde bygningsfuger. Denne type fuger er nødvendige at bruge for at få en god vedhæftning til aluminium. Ulempen er at fugerne har en holdbarhed på ca. 10 år i følge producenterne. I praksis beholdes fugerne dog ofte i meget længere tid. Kvistvindue mod gård Der forventes ikke udgifter på træ-/alu-vinduerne i de kommende år, ud over løbende vedligeholdelse. Vinduerne i kælderen er for størstepartens vedkommende de oprindelige trævinduer. Vinduerne er i dårlig stand. Vinduerne ser ud til at blive brugt sjældent, og der er tilsyneladende ikke et behov fra brugernes side for at de er nemme at betjene etc. Nedbrudt kældervindue Vinduerne er energimæssigt utidssvarende, og bør på et tidspunkt udskiftes. Det vil være oplagt at skifte dem til træ-/aluvinduer som i resten af bygningen. Udskiftningen kan principielt vente til vinduernes funktion er uacceptabelt ringe set fra brugernes eller boligforeningens synspunkt. Side 22/48 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Der vil være en vis besparelse ved at udskifte vinduerne i kælderen. Rummene er uopvarmet, hvorfor temperaturen i rummet er

23 vanskelig at vurdere. Varmetabet kan beregnes ved at bruge vinduets isoleringsevne og forskellen mellem ude- og indetemperatur over et normalår. Man regner med et antal graddage for et rum opvarmet til 20 grader. Ved anvendelse af følgende forudsætninger: - 50% af graddagene for et opvarmet rum, - U-værdi på 1,7 for de nye vinduer, - U-værdi på 3,5 for de gamle, - 40 vinduer i alt, så er energibesparelsen på ca inkl. moms over 30 år. Priser - vinduer DKK ekskl. moms Udskiftning af ca. 40 vinduer i kælderplan til træ-/aluvinduer Anslået energibesparelse over 30 år ved udskiftning af 40 vinduer, inkl. moms Side 23/48

24 5.5 Udvendige døre Ejendommens udvendige døre er trædøre i varierende stand og alder. Dørene er i rimelig stand m.h.t. træværk, og gadedørene er vedligeholdt med maling for nylig. Dørene er udsat for megen trafik, og får derfor løbende skader og knubs, som klares som en del af den løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de udvendige døre. Side 24/48

25 5.6 Trapper Bygningen har 2 hovedtrapper og 4 køkkentrapper. Hovedtrapperne går fra gården til lejlighederne. Trappekonstruktionen er i træ. Væggene er pudset og malet, uden filt. Der ses generelt ikke mange revner i vægge og lofter, og trapperummene er i god stand. Trappetrin og reposer er belagt med linoleum, som er i rimelig god stand. Malingen på stødtrinene er ret slidt af mødet med mange skosnuder, dette forudsættes klaret som en del af den løbende vedligeholdelse. Dørene til lejlighederne er generelt de oprindelige trædøre Dørene er forsynet med tætningslister i træ, og vurderes umiddelbart at overholde de krav som gælder for ældre beboelsesejendomme m.h.t. cirkulære om brandsikring. Hovedtrappe r Her taler man om "tætsluttende døre", som normalt betragtes som havende en gennembrændingstid på 10 minutter. Dørene kan efter nutidig standard dog ikke betragtes brandmæssigt effektive. Side 25/48 Dørene har de oprindelige låsekasser, som fastholder dørene i 1 punkt. Dørene er derfor ikke helt rette, og det ses flere steder at tætningslisten gaber lidt i forhold til døren. Mange døre er efterfølgende forsynet med ekstralås, ofte fordi den gamle låsekasse ikke fungerer, eller har et forældet nøglesy-

26 stem. Det kan overvejes at udskifte dørene til lejlighederne. De nye døre kan udføres så de passer til ejendommen, uden at være mage til de oprindelige, eller kan mod en merpris udføres så de er næsten identisk med de eksisterende. Lejlighedsdør De nye døre vil være udført uden brevsprække, da der er fælles postkasseanlæg i opgangen. Dørene vil have 3-punktlukke som sikrer at dørene slutter tæt. Udskiftning til nye døre giver en del fordele: Bedre sikring ved brand. Bedre lyddæmpning. Bedre varmeisolering. Bedre sikring mod indbrud. Indgangsreposen er udført i terrazzo. Inde i trapperummet er terrazzoen i god stand. Terrazzoen i den overdækkede adgangsvej fra porten til hovedtrapperne er i mindre god stand, med en del revner som er udbedret med mørtel. Gamle reparationer Under revnen er der normalt et bærejern, som modtager fugt når gulvet bliver vådt, og herved begynder at ruste. Der kan med tiden komme en stor afskalning og behov for reparation eller udskiftning af bærejern. Adgangsvej til hovedtrapper Side 26/48 Det bør overvejes at dels at få repareret alle nuværende revner, men også at få de gamle reparationer omgjort. Hvis reparationerne udføres af en specialist, kan de næsten ikke ses.

27 Køkkentrapperne giver adgang fra gården til lejlighedernes køkkener og til kælderen. Køkkentrappe Overfladerne i trapperummet er i rimelig stand, i forhold til den ret sekundære brug af trapperne. Vedligeholdelsesmæssigt er standarden dog noget lavere end for hovedtrapperne. Der ses afskallet maling på vægge og lofter, revner og slidt maling på vægge of lofter Nederste er der en del afskalninger på væggene, som formentlig er en kombination af fugt og slidskader. Selve trappetrinnene er lakeret. Lakken beskytter kun mod slid hvis den er helt intakt det kræver at den opfriskes ret tit de mest udsatte steder. Med tiden er trinfladerne derfor blevet slidt hule, ligesom forkanterne er slidt runde. Køkkentrappe i stueniveau Trinnene kan fortsat lakeres, hvis formen på trinnene kan accepteres. Hvis der ønskes nogle mere rette trinflader, så er den mest holdbare løsning at rette trappetrinnene op og derefter udlægge linoleum på alle trædeflader. Slidt trinflade Side 27/48 Når det på et tidspunkt passer ind i boligforeningens planer, kan det overvejes at foretage en komplet istandsættelse af køkkentrappen, omfattende: - Reparation af puds og sætningsrevner, - Afrensning af løs maling,

28 - Slibning og spartling af vægge og lofter - Slibning og fugning af træværk, - Filt på vægflader, - Maling af lofter, vægge og træværk. Dørene til lejlighederne er de oprindelige døre, med de ulemper som er nævnt for hovedtrappedørene. Dørene kan her udskiftes til nye standarddøre. Hvis udseendet kan accepteres, kan det overvejes at lade dørene være glatte døre uden fyldning. Denne løsning er lidt billigere. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ingen forslag til energi- eller ressourcebesparende tiltag for trapperne. Priser - trapper DKK ekskl. moms Side 28/48 Afsat beløb til terrazzoarbejde på adgangsvej til trappe Udskiftning af 22 hovedtrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen Tillæg for udførelse af nye hovedtrappedøre næsten identisk med de nuværende, uden glas Grundig istandsættelse af 4 køkkentrapperum, herunder reparation af puds og sætningsrevner, afrensning, filt på vægge og løbsundersider/lofter, maling af alle flader samt lakering af trin Tillæg for opretning og linoleum på 4 køkkentrapper Udskiftning af 22 køkkentrappedøre til nye standard brand- og lyddøre med fyldninger, i udseende som passer bedst muligt til ejendommen Besparelse ved udførelse af køkkentrappedøre som glatte døre

29 5.7 Porte / gennemgange Ejendommen har 1 portgennemgang fra gade til gård. Vægge og lofter er i god stand. Loft i port Etageadskillelsen fra porten op til lejligheden er et hulstensdæk. Der kan således kun efterisoleres udvendigt med et nedhængt loft, hvilket umiddelbart frarådes ud fra et arkitektonisk synspunkt. Portdækket er tilsyneladende udført som beton udstøbt mellem stålbjælker, ligesom den øvrige etageadskillelse til kælderen. Det er vigtigt at eventuelle revner udbedres løbende, så der ikke trænger vand ned til stålbjælkerne. Vægge og gulv i port ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for porte/gennemgange. Side 29/48

30 5.8 Etageadskillelser Etageadskillelserne i bygninger fra denne periode er normalt udført med 20 x 20 c m træbjælker, som ligger fra ydervæggen mod gaden til ydervæggen mod gården med knap 1 meters afstand. Princip for etageadskillelse i træ Midt på bjælkerne er der et lag brædder, hvor der oprindeligt er udlagt ler (indskudsler), som med tiden tørrer og minder mere om sand. Formålet med indskudsler er at forsinke en brand i at sprede sig, Etageadskillelserne mellem lejlighederne har brædder på oversiden. På undersiden er der forskallingsbrædder med rørpuds. Denne loftskonstruktion revner let ved bevægelser, ligesom ståltråden som holder rørpudsen med tiden kan ruste, især i de øverste lejligheder på grund af utætheder. Revnerne kan reduceres væsentligt ved at opsætte filt. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Mod kælderen er det muligt at isolere ved at opsætte isoleringsplader i loftet. Dette vil dog skjule etageadskillelsen, så eventuelle tæringer i jernbjælker ikke bliver opdaget. Side 30/48 Temperatursænkningen i kælderen som isoleringen medfører, kan skubbe fugtbalancen mere end konstruktionerne kan klare.

31 5.9 WC / bad Ejendommens badeværelser er forskellige med hensyn til alder og udførelse. Badeværelser etableres eller renoveres normalt som et individuelt arbejde af den enkelte beboer. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler normalt den enkelte lejlighed, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket af beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor i et omfang interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt af og til tvister vedrørende renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af lejligheder, hvorfor det også er i den enkelte beboers interesse at konstruktionerne er i orden. Vi anbefaler at ejendommen gør beboerne opmærksomme på, at de skal søge information om hvordan en tidssvarende badeværelseskonstruktion opbygges, når de renoverer deres baderum. Side 31/48 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for wc-/baderum.

32 5.10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med køkken, som i mange lejligheder er fornyet siden opførelsen. Nyere køkken Renovering af køkkener sker løbende som individuel forbedring af den enkelte beboer. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for køkkenerne Varmeanlæg. Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra en vandbaseret fjernvarmecentral med rørvarmeveksler. Varmecentralen ligger i kælderen under ejendommen. Fjernvarmecentral Side 32/48

33 Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra en varmtvandsbeholder. Varmtvandsbeholdere Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Klimastat Varmecentralen fremstår velholdt og tidssvarende med nyere pumper, motorventiler og klimastatanlæg. Radiatoranlægget er et ældre 2-strenget anlæg med nedre fordeling. Visse steder i kælderen er isoleringsmaterialet beskadiget. Skade på isolering Det er muligt at der er indhold af asbest i isoleringsmaterialet. Der bør foretages en undersøgelse af dette, og efterfølgende forsegling af evt. blotlagt asbestholdigt materiale. Side 33/48

34 Stigstrengene og radiatorerne er generelt placeret ved vinduerne. De fleste radiatorer er forsynet med termostatventiler, men ikke alle. Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere af typen fordampningsmålere, og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/ om individuel fordeling af varmeudgifterne. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Energimærket anbefaler at isoleringstykkelsen på fordelingsrørene i kælderen øges fra 10 til 30 mm, samt at cirkulationspumpen ændres til en mere energieffektiv type. For overvejelser vedrørende solvarme henvises til afsnit 6.01 Priser - varmeanlæg Forøgelse af isolering på varmefordelingsrør i kælder til 30 mm samt udskiftning af cirkulationspumpe i.h.t. Energimærke Anslået besparelse over 20 år ved isolering og ny pumpe, i.h.t. Energimærke inkl. moms DKK ekskl. moms Side 34/48

35 5.12 Afløb Ejendommen har faldstammer i køkkenerne og faldstammer i toiletterne. Der vurderes at være i alt 4 køkkenfaldstammer og 4 toiletfaldstammer i ejendommen. Tæring i afgrening til WC Faldstammerne er generelt de oprindelige støbejernsfaldstammer, som fremstår i dårlig stand. Dette er naturligt nok, deres alder taget i betragtning. Faldstammerne er generelt svære at besigtige i lejlighederne, fordi de er skjult bag rørkasser og beklædninger. Der er løbende foretaget ændringer på installationen i forbindelse med fornyelse af badeværelser og køkkener. Der er foretaget partielle udskiftninger af tærede rør flere steder, men generelt uden at udskifte den del af faldstammerne som ligger i etageadskillelsen. Ældre faldstamme skjult af rørkasse og køkkenskab Denne del er besværlig og dyr at udskifte, da den involverer 2 lejligheder og kræver en del retablering. De oprindelige faldstammer bør udskiftes indenfor kort tid Dette gøres mest hensigtsmæssigt samtidig med udskiftning af brugsvandsinstallationerne, da der herved vil være en besparelse på retableringsarbejderne. Side 35/48

36 ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for afløbsinstallationen. Priser - afløb DKK ekskl. moms Udskiftning af 4 stk. køkkenfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af køkkenfaldstammer Udskiftning af 4 stk. toiletfaldstammer, ekskl. retableringsarbejder Retableringsudgifter i forbindelse med udskiftning af toiletfaldstammer Kloak Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør, og overfladevand fra gården. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Side 36/48 Der gives tilskud til etablering af et anlæg for nedsivning af regnvand på egen grund (faskiner). Herved er ejendommen med til at mindske belastningen på kommunens kloakker og rensningsanlæg, ligesom det nedsivende

37 vand på lang sigt ender som drikkevand. Der vurderes dog ikke at være plads til faskiner i jeres gård, uden risiko for opfugtning af bygningen. Priser - kloak DKK ekskl. moms Tv-inspektion af samtlige kloakker, inkl. spuling af kloakkerne Vandinstallation Ejendommen modtager koldt vand fra kommunalt vandstik. Det varme vand produceres i en varmtvandsbeholder i varmecentralen. Den samlede installation er den oprindelige, udført i galvaniserede stålrør. Det kolde og varme vand fordeles via hovedledninger i kælderen til stigstrenge i køkkener og badeværelser. Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. Afspærringsventilerne er tæret og i dårlig stand. Formentlig virker en stor del af dem ikke når der er brug for det. Side 37/48

38 Det er svært at inspicere installationen, fordi den dels er skjult i rørkasser, og dels fordi den er isoleret. Udover gennemtæringerne er der erfaringsmæssigt store mængder kalk og rust indvendigt i rørene. Dette medfører gener i form af lavt vandtryk på de øverste etager, samt hyppige tilstopninger af toiletcisterne og blandingsbatterier mv. Installationerne er fundet i dårlig stand, og skal forventes udskiftet i løbet af kort tid. Der bør i denne forbindelse anvendes rustfri stålrør. Brugsvandsinstallationerne bør udskiftes samtidig med udskiftning af faldstammer, da der herved vil være en besparelse både på selve VVS-arbejdet men især på retableringsarbejderne. Dertil kommer at beboerne kun skal generes 1 gang. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Ved etablering af vandmålere falder det samlede forbrug typisk med % som følge af individuel afregning. Der er dog en tilhørende udgift til aflæsning og udarbejdelse af regnskab, ligesom målerne har en vis levetid som skal fordeles på hvert år. Priser - vandinstallation DKK ekskl. moms Side 38/48 Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand i køkkener, inkl. isolerings- og retableringsarbejder, ved udførelse samtidigt med udskiftning af faldstammer Udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer for koldt og varmt brugsvand i køkkener, inkl. isolerings- og retableringsarbejder, ved udførelse samtidigt med udskiftning af faldstammer Udskiftning af fordelingsledninger for koldt og varmt vand i kælder

39 5.15 Gasinstallation Der er indlagt gas i ejendommen, som indføres og fordeles i kælderen. Der kan forekomme mindre overfladetæringer på gasledningerne i kælderen. Der skal løbende holdes øje med dette, men risikoen for gennemtæringer er normalt lille, da godstykkelsen på rørene er stor, og tæringerne primært sker udefra. Lejlighederne er en del steder forsynet med gaskomfur. Gasnettet ser ved visuel bedømmelse ud til at være i rimelig god stand. Der forventes ikke udgifter i forbindelse med gasinstallationerne udover almindelig løbende vedligeholdelse. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for gasinstallationen. Side 39/48

40 5.16 Ventilation Ejendommen har kanaler til naturlig ventilation i køkkener og badeværelser, der afsluttes i udluftningshætter i tagfladen. Kanalerne er ikke helt tætte, og det kan derfor give lugtgener i andre lejligheder, hvis nogle beboere tilslutter egen mekanisk udsugning til disse kanaler. Kanalerne kan være tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne kan være væsentligt nedsat. Det anbefales derfor at kanalerne renses af et specialfirma af og til. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Den mest energirigtige måde at ventilere boligerne er med et ventilationsanlæg med varmegenvinding. Anlægget suger en bestemt luftmængde fra lejlighedernes køkken og badeværelser, så der ikke bliver for fugtigt. Samtidigt genvindes en del af energien fra den varme luft fra lejligheden, og bruges til opvarmning. Til højre ses 2 forskellige principper for opbygning af et nyt ventilationsanlæg. Varmen fra udsugningsluften varmeveksles over til indblæsningsluften som føres ned i andre rum. Fordelen er at der ikke kommer træk Side 40/48

41 Der er store omkostninger forbundet med at etablere et sådant anlæg i en eksisterende ejendom. Der skal findes plads til kanaler, både fra udsugningsmotoren ned til lejlighederne, og bagefter internt i selve lejlighederne. Erfaringsmæssigt er der tale om udgifter på ekskl. moms pr. opgang. Vi forventer ikke at ejendommen vil etablere et sådant anlæg indenfor de kommende 10 år, og udgiften er derfor ikke anført. Varmen fra udsugningsluften opfanges af en varmepumpe, som hjælper med at forvarme det varme vand eller radiatorerne. Fordelen er at der ikke skal etableres en særskilt kanal til erstatningsluft El / svagstrøm Ejendommens el-forsyning består dels af en fælles installation, dels af hovedledninger frem til hver lejligheds egen installation. Den fælles installation er eksempelvis trappelys og lys på loft og i kælder. Disse fremstår umiddelbart i god stand. Ejendommen oplyser at pærerne ofte går på hovedtrapperne. Vi vurderer ikke at det er den gamle el-installation som kan være årsag til dette. Side 41/48 Mulige årsager kan være at trappeautomaten ikke fungerer, så lyset brænder konstant. En glødepære har ca brændtimer, svarende til 40 dage, og hvis pærerne ikke skiftes samtidigt kan man have en oplevelse af at skifte pærer hele tiden. Glødepærer er desuden følsomme overfor rystelser. Det kan under alle omstændigheder overvejes at udskifte alle pærer til dioder, som både sparer strøm og har længere levetid.

42 Hovedledningerne er fremført til målertavle i hver lejlighed. I de besigtigede lejligheder er målertavlerne nyere og i god stand. Installationen frem til målertavlen er normalt boligforeningens anliggende, mens installationen efter målertavlen vedligeholdes af den enkelte beboer. En nøjagtig vurdering af el-installationernes tilstand kræver eftersyn af en el-installatør, men vi vurderer umiddelbart ikke at dette er relevant. Der er adgangskontrol til hovedtrapperne i form af et dørtelefonanlæg. Anlægget ser nyere ud og fungerer tilsyneladende fint. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Størsteparten af ejendommens el-forbrug aftages af de enkelte beboere, og er ikke synligt for boligforeningen. Side 42/48 Boligforeningen kan således primært begrænse el-forbruget ved at sikre at belysning løbende sker med de optimale lyskilder i forhold til funktion og el-forbrug. For etablering af solceller henvises til afs. 6.1.

43 5.18 Øvrige bygningsdele Ingen bemærkninger Private friarealer Boligforeningen har sin egen gård. Gården fremstår velindrettet og funktionel, og kræver kun løbende vedligeholdelse. Side 43/48

44 Hvor der er behov for adgang fra gården hen over kældergangene, er der støbte overgange. Disse er i nyere beton og i god stand. ENERGI- OG RESSOURCEBESPARELSER Vi har ikke forslag til energibesparende eller ressourcebesparende tiltag for de private friarealer Byggeplads/ stillads Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materialeog affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5 % af håndværkerudgifterne. Side 44/48

45 6 Diverse uforudsete udgifter Når der gennemføres byggearbejder på en ældre ejendom, er det ofte er vanskeligt at forudsige hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 10 % til diverse uforudsete udgifter, idet dette erfaringsmæssigt er et tilstrækkeligt beløb. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle naturlige mindre tillægsarbejder som boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. Diverse uforudsete udgifter Side 45/48

46 7 Teknisk rådgivning Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen bør ejendommen søge byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, Myndighedsbehandling, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Teknisk rådgivning Side 46/48 Ved at bruge en teknisk rådgiver, opnår ejendommen langt større sikkerhed for at projektet er fornuftigt sammensat i forhold til ejendommens behov, at der indhentes gode tilbud, at arbejdet udføres i en god kvalitet og at ejendommen har solid hjælp til at

47 træffe gode beslutninger undervejs i byggeriet. Vi har i vedligeholdelsesplanen foreløbigt afsat 15 % af de samlede håndværkerudgifter til teknisk rådgivning, således at der er et råderum for boligforeningen. Udgiften til teknisk rådgivning afhænger af det konkrete projekt som skal gennemføres. Når det konkrete projekt er fastlagt, kan vi oplyse den nøjagtige udgift. Teknisk rådgivning Side 47/48

48 8 Vedligeholdelsesplan I den vedlagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode ud fra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem bestyrelsen, boligforeningens administrator og os. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremtiden. Rapporten anbefales opdateret ca. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. Med venlig hilsen Eric Prescott Bygningsingeniør Mob. (+45) ep@a4.dk Vedligeholdelsesplan Side 48/48