Referat. Kommunalbestyrelsen. Mødedato: 25. januar Mødetidspunkt: 19:00. Kommunalbestyrelsens mødesal. Deltagere: Fraværende: Bemærkninger:

Transkript

1 Referat Mødetidspunkt: 19:00 Mødested: s mødesal Deltagere: Fraværende: Bemærkninger: Malene Barkhus havde meldt forfald. I stedet mødte Christine Dal.

2 Sidetal: 2

3 Sidetal: 3 Indholdsfortegnelse

4 Sidetal: Solbjerg Have, støttetilsagn til ombygning af del af ejerlejlighed 02 som almene ældreboliger Åbent G Overskrift Solbjerg Have, støttetilsagn til ombygning af del af ejerlejlighed 02 som almene ældreboliger Resumé I denne sag skal træffe beslutning om støttetilsagn i form af skema A godkendelse til Frederiksberg Forenede Boligselskabers erhvervelse med efterfølgende ombygning af en del af ejerlejlighed 02 i Solbjerg Have til 46 almene ældreboliger. Beslutning tiltrådte indstillingen. Indstilling Magistraten og Bolig- og Ejendomsudvalget indstiller, 1. at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger med en anskaffelsessum på 68,849 mio. kr. incl. moms for ældreboligerne (skema A-ansøgningen), 2. at der gives tilsagn om kommunal støtte i form af kommunalt grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ældreboligerne, i alt 6,885 mio. kr., 3. at der meddeles bevilling til det kommunale grundkapitallån på 6,885 mio. kr., 4. at der stilles kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, 5. at der på Statens vegne gives tilsagn om ydelsesstøtte til finansiering af ældreboligerne, 6. at de af KAB beskrevne skærpelser af AB92 godkendes, 7. at By- og Miljøområdet bemyndiges til at godkende ældreboligprojektet, som det er beskrevet i sagen, og at meddele støttetilsagn under forudsætning af, at ejerlejligheden sælges til Frederiksberg forenede Boligselskaber efter gennemførelsen af den i lejelovens 100 foreskrevne tilbudsprocedure. Magistraten bemærkede, at det forudsættes, at beboerne ikke ønsker at erhverve boligerne. Socialudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget tog orientering om tilsagn til støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger til efterretning. Sagsfremstilling KAB har som forretningsfører for Frederiksberg Forenede Boligselskaber fremsendt skema A-ansøgning til Frederiksberg Kommune vedrørende erhvervelse med efterfølgende ombygning af den eksisterende ejendom, del af ejerlejlighed nr. 02 Solbjerg Have, Solbjerg Have og 9 23 og Lauritz Sørensens Vej , med henblik på, at boligerne etableres som almene ældreboliger. Bebyggelsen Solbjerg Have er opført i Bebyggelsen består af 5 ejerlejligheder 01 den almene boligafdeling Solbjerg Have med 328 almene familieboliger, der er omfattet af det renoveringsprojekt, der efter s godkendelse den 31. august 2015 gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden 02 beskyttede boliger/social tilbud og pensionistboliger, som er omfattet af denne sag 03 plejeboliger med tilhørende servicerareale og servicebygning (Dronning Anne Marie Centeret) 04 daginstitutioner (Planeten og Børnehusest Solbjerg Have) 05 den almene boligafdeling Solbjerg Have (boliger for yngre handicappede "Græsplanen")

5 Sidetal: 5 Ejerlejlighed 02 tilhører Frederiksberg Kommune og omfatter henholdsvis 34 beskyttede boliger og 45 pensionistboliger. Den del af ejerlejlighed 02, der rummer 45 boliger (2. salen) ønskes solgt til Frederiksberg Forenede Boligselskaber, og den resterende del skal fortsat tilhøre Frederiksberg Kommune. besluttede på mødet den 31. august 2015 at meddele godkendelse af og støtte til renovering af boligerne i afdeling 14 Solbjerg Have, der udgør en af ejerlejlighederne i ejendommen matr.nr. 6ax. Forvaltningen orienterede samtidig om, at der kunne forventes en skema A ansøgning for ombygning af de lejligheder, der omfattes af ejerlejlighed 02, som forventedes solgt til Frederiksberg Forenede Boligselskaber. Ombygningen af ejerlejlighed 02 er i teknisk henseende sammenkædet med de arbejder, der skal gennemføres som led i det godkendte renoveringsprojekt for ejerlejlighed nr. 01. Ved de forhandlinger, der har fundet sted mellem Frederiksberg Kommune og KAB som forretningsfører for Frederiksberg Forenede Boligselskaber er det afklaret, at kun 2. salen i ejerlejlighed 02 sælges til Boligorganisationen med henblik på at ombygge og etablere en boligafdeling med 46 almene ældreboliger, dvs. at etagen tilføres én bolig idet et fællesrum omdannes til bolig. På Magistratens møde den 18. januar 2016 forelægges derfor en købs-/salgssag vedrørende KAB s købstilbud til den omhandlede ejerlejlighed, således at sagskomplekset behandles parallelt. Det vil fremgå af købs-/salgssagen, at forinden et salg i givet fald vil kunne gennemføres, skal Frederiksberg Kommune tilbyde ejendommen til de nuværende lejere til overtagelse på andelsbasis. Først når denne procedure er gennemført, vil det være afklaret, om Frederiksberg Forenede Boligselskaber kan blive ejer af ejendommen. Såfremt lejerne vælger at gøre brug af tilbuddet om at overtage ejendommen på andelsbasis vil støttetilsagnet (skema A - godkendelsen) bortfalde. De ejerlejligheder i den ejerlejlighedsopdelte ejendom, der tilhører Frederiksberg Kommune, indgår som integrerede dele af bygningerne, og det er derfor nødvendigt, at Frederiksberg Kommune som ejerlejlighedsejer deltager i renoveringen / ombygningen. Denne medvirken var anledningen til at Frederiksberg Kommune i 2013 traf principbeslutning om at sælge ejerlejlighed 02 i Solbjerg Have til Frederiksberg Forenede Boligselskaber og indgå i gennemførelse af helhedsplanen for bebyggelsen. Der redegøres nærmere for dette forhold i den ovennævnte købs-/salgssag. På baggrund af helhedsplanen oplyser KAB, at bygningerne generelt bærer præg af, at de er opført i slutningen af 1970 erne. Klimaskærm, kloakken, brugs- og spildevandsinstallationer, belysningen på fællesarealer, badeværelserne og ventilationen er nedslidt og utidssvarende. Klimaskærmen indeholder mange kuldebroer og utætheder, som i kombination med dårlig ventilation medfører dårligt indeklima, vandskader, komfort- og skimmelsvampeproblemer i lejlighederne. Altanerne er udført med mange risikobehæftede forhold, og dette har i mange lejligheder medført vandskader og skader på bygning og følgelig også skimmelsvampeproblemer. En ombygning af lejlighederne skal dels bringe lejlighederne op på moderne tidssvarende niveau i boligmæssig henseende og dels medvirke til forbedring af lejlighedernes generelle standard. Ombygningens omfang og indhold er i overensstemmelse med Frederiksberg Kommunes ønsker og krav til almene ældreboliger. Det er aftalt med KAB, at projektmaterialet og udgiftsskønnene for hele renoveringen og ombygningen, der er omfattet af helhedsplanen, kvalificeres frem mod forelæggelsen af skema B. Udlejningen af ældreboligerne vil ske efter anvisning fra Frederiksberg Kommune. Da ejendommen ønskes ombygget, er der gennemført førsynsregistrering af bygningen. I førsynsregistreringen konkluderes det, at lejlighederne med hensyn til tilgængelighed kan indrettes iht. Bygningsreglementet BR10 kvalitetsniveau C. Det anses for realistisk, at konvertere plejeboligerne til almene ældreboliger for beboere, der ikke er er fysisk plejekrævende. Forvaltningen oplyser, at tilgængelighedsbestemmelserne ikke ændres i Bygningsreglement BR15. Det samlede bygningsareal, der overdrages til Frederiksberg Forenede Boligselskaber, udgør m2. Størstedelen af lejlighederne har ifølge BBR et areal på 66 m2, mens 5 boliger er større. Derudover omfatter den del af ejerlejligheden, der ønskes solgt, et fælleslokale, der bliver indrettet som bolig med et BBR-areal på 52 m2. Såfremt en landinspektøropmåling, der gennemføres i forbindelse med ejerlejlighedsopdelingen, vil medføre ændring af opmålingen, kan dette medføre korrektion af de angivne boligarealer. Efter

6 Sidetal: 6 ombygningen vil afdelingens boliger fordele sig med 42 to-rums boliger på gns. 64,5 m2 og 4 tre-rums boliger på gns. 82 m2. I byggeperioden genhuses beboerne ved Frederiksberg Kommunes foranstaltning. Til gennemførelse af den samlede helhedsplan ansættes en beboerkoordinator, der har til opgave, at hjælpe beboerne med rådgivning om de praktiske forhold, der skal løses. Lokalplanforhold Bebyggelsen Solbjerg Have er omfattet af lokalplan 39. Projektets gennemførelse forudsættes at kunne ske inden for den bestående lokalplan. Anskaffelsessum for ældreboligerne: Anskaffelsessummen for 46 ældreboliger med et samlet areal på m2 er beregnet til 68,849 mio.kr. inkl. moms. Anskaffelsesbeløbet for ældre- og handicapboliger afholdes indenfor rammebeløbet for almene ældreboliger, der er gældende for byggerier med tilsagn efter den 1. juli 2009 med skærpede energikrav og med byggestart i Maksimumsbeløbet (ekskl. energitillæg) for almene ældreboliger med tilsagn fra den 1. juli 2009 udgør i kr. pr. m2 svarende til i alt 84,603 mio. kr. for m2. Grundkøbesummen indgår i projektet med 15,2 mio.kr. hvilket svarer til den købspris, der af Frederiksberg Kommune vurderes som markedsprisen under hensyntagen til, at den kommunale anvisningsret til boligerne fastholdes. Anskaffelsessummen fordeles således: Grundudgifter i alt 15,200 mio. kr. Entrepriseudgifter i alt 43,020 mio. kr. Omkostninger i alt 9,483 mio. kr. Gebyrer i alt 1,146 mio. kr. Samlet anskaffelsessum 68,849 mio. kr. I anskaffelsessummen indgår statens promillegebyr, gebyr til kommunen for byggesagsbehandlingen, gebyr for støttesagsbehandling med 2,5 o/oo af anskaffelsessummen og bidrag til byggeskadefonden. Finansieringen af anskaffelsessummen for det samlede projekt kan efter lov om almene boliger opgøres således: Maksimal realkreditbelåning 88 %, med ydelsesstøtte fra 60,587 mio. kr. stataten Kommunalt grundkapitallån 6,885 mio. kr. Beboerindskud 1,377 mio. kr. Finansieringsberettiget anskaffelsessum i alt 68,849 mio. kr. Boligafgiften er foreløbigt beregnet til kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrugsafgifter, svarende til en månedlig huslejeudgift ekskl. forbrugsafgifter på kr. for en gennemsnits ældrebolig på 64,5 m2 og kr. for en gennemsnits ældrebolig på 82 m2. Til beboerne kan der ydes individuel boligstøtte, afhængig af den pågældende beboers økonomiske forhold. I 2015 er huslejen i de ældreboliger, som ombygges, fastsat til 926 kr. pr. m2 pr. år ekskl. forbrugsafgifter, svarende til en månedlig huslejeudgift ekskl. forbrugsafgifter på kr. for en gennemsnits ældrebolig på 64,5 m2 og kr. for en gennemsnits ældrebolig på 82 m2. Ved godkendelse af skema A giver kommunalbestyrelsen tilsagn om at støtte projektet i form af grundkapital og lånegaranti, og de foreløbige bolig- og huslejestørrelser godkendes. Udbud af bygge- og anlægsopgaverne: Det følger af reglerne om støtte til etablering af almene boliger, at byggearbejderne i forbindelse med etableringen af almene boliger skal udbydes under iagttagelse af de udbudsregler, der gælder ved almindeligt offentlig / kommunalt byggeri, dvs. enten tilbudsloven eller udbudsdirektivet. Når værdien af byggearbejderne, der skal udføres i forbindelse med etableringen af planlagte boliger, overstiger tærskelværdien i udbudsdirektivet, som i 2015 udgør kr. for bygge- og anlæg og kr. for tjenesteydelser, skal arbejder og tjenesteydelser i offentligt udbud og skal påse, at dette sker.

7 Sidetal: 7 KAB søger om kommunens godkendelse af, at byggearbejderne udbydes efter reglerne i AB92 (almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder) med en række afvigelser, der indeholder præciseringer, opstramninger og enkelte skærpede krav til entreprenøren. Disse anvendes sædvanligvis i forbindelse med KAB s udbud. Afvigelserne vedrører vedståelsesfristen, begrænsninger i muligheden for transport af entreprisesummen, bygherrens ret til at stille garanti og uddybninger og administrative forhold. Ifølge støttebekendtgørelsen kan i særlige tilfælde godkende begrundede fravigelser fra AB 92 /ABT. Garanti: Kommunen forpligter sig ved støttetilsagnet til at stille garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60% af ejendommens markedsværdi. Ejendommens markedsværdi fastsættes af det långivende realkreditinstitut. Lovgrundlag: Lov om almene boliger og støttebekendtgørelsen. Almene boligorganisationer kan erhverve eksisterende ejendomme med henblik på etablering af almene boliger. En sådan ejendomserhvervelse skal godkendes af kommunen og kommunen skal i den forbindelse påse, at gældende regler er overholdt herunder at finansieringen er forsvarlig og realistisk på langt sigt. I medfør af lov om almene boliger kan på Statens vegne give tilsagn om ydelsesstøtte til en almen boligorganisation til etablering af almene boliger ved erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, såfremt boligerne etableres som almene ældreboliger. By- og Miljøområdets vurdering: By- og Miljøområdet vurderer, at den påtænkte erhvervelse med efterfølgende etablering af ældreboliger er et positivt tiltag, som vil være med til at realisere den afhjælpning af mangler ved boligerne og føre boligerne op på et tidssvarende kvalitetsniveau. I henhold til en orienteringsskrivelse fra ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter skal ejendomserhvervelser godkendes af kommunen. skal påse, at en almen boligorganisations ejendomserhvervelse ikke påfører boligorganisationen og lejerne tab. Først og fremmest skal kommunen påse, om der er grundlag for at etablere en almen boligafdeling, dvs. om der er behov for de pågældende boliger som almene boliger. Dernæst må kommunen sikre, at købsprisen er fornuftig, at ejendommens økonomi kan balancere, og at den nye afdelings fortsatte drift og økonomi er forsvarlig. Forvaltningen vurderer, at disse forhold opfyldes i forhold til etableringen af de 46 almene ældreboliger i Solbjerg Have. Samtidig vurderer forvaltningen, at det fremtidige huslejeniveau er i overensstemmelse med målsætningen om, at der fortsat kan anvises billige boliger i Frederiksberg Kommune. Kreditforeningen har endnu ikke vurderet markedsprisen for projektet, men det skønnes, at belåningen ikke vil overstige markedsprisen. Den aktuelle ledighed for almene boliger (såvel familieboliger som ældreboliger i Frederiksberg Kommune er tæt på 0 %, og lovkravet om en maksimal ledighed på 2 % ved tilsagn om nye boliger er opfyldt. Økonomi Kommunens udgift til grundkapital er beregnet til 6,885 mio.kr., der ydes som et rente- og afdragsfrit lån, som skal udbetales i Denne udgift modsvares af, at der i 2016 opnås en indtægt for salg af ejerlejlighed 02, der er forudsat at udgøre 15,2 mio.kr. Grundkapitalbidraget revideres evt. sammen med anskaffelsessummen ved fremlæggelsen af skema B. Kommunen skal stille garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har sikkerhed ud over 60% af ejendommens markedsværdi. Ydelsesstøtte til terminsydelserne betales af Staten.

8 Sidetal: 8 Der etableres ikke serviceareal til ældreboligerne, der således ikke udgør plejeboliger. Der bliver således ikke tale om nogen kommunal udgift til servicearealer til dette ældreboligprojekt. Borgmesterpåtegning Intet at bemærke. Behandling Bolig- og Ejendomsudvalget og Socialudvalget 11. januar 2016, Sundheds- og Omsorgsudvalget og Magistraten 18. januar 2016,. LRM/bg. Historik Indstilling 11. januar 2016, pkt. 5: By- og Miljøområdet indstiller til Bolig- og Ejendomsudvalget, 1. at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger med en anskaffelsessum på 68,849 mio. kr. incl. moms for ældreboligerne (skema A-ansøgningen), 2. at der gives tilsagn om kommunal støtte i form af kommunalt grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ældreboligerne, i alt 6,885 mio. kr., 3. at der meddeles bevilling til det kommunale grundkapitallån på 6,885 mio. kr., 4. at der stilles kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, 5. at der på Statens vegne gives tilsagn om ydelsesstøtte til finansiering af ældreboligerne, 6. at de af KAB beskrevne skærpelser af AB92 godkendes, 7. at By- og Miljøområdet bemyndiges til at godkende ældreboligprojektet, som det er beskrevet i sagen, og at meddele støttetilsagn under forudsætning af, at ejerlejligheden sælges til Frederiksberg forenede Boligselskaber efter gennemførelsen af den i lejelovens 100 foreskrevne tilbudsprocedure. By- og Miljøområdet indstiller til Socialudvalget og til Sundheds- og Omsorgsudvalget, at orientering om tilsagn til støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger tages til efterretning. Indstilling 18. januar 2016, pkt. 32: Bolig- og Ejendomsudvalget indstiller, 1. at der gives tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger med en anskaffelsessum på 68,849 mio. kr. incl. moms for ældreboligerne (skema A-ansøgningen), 2. at der gives tilsagn om kommunal støtte i form af kommunalt grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ældreboligerne, i alt 6,885 mio. kr., 3. at der meddeles bevilling til det kommunale grundkapitallån på 6,885 mio. kr., 4. at der stilles kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, 5. at der på Statens vegne gives tilsagn om ydelsesstøtte til finansiering af ældreboligerne, 6. at de af KAB beskrevne skærpelser af AB92 godkendes, 7. at By- og Miljøområdet bemyndiges til at godkende ældreboligprojektet, som det er beskrevet i sagen, og at meddele støttetilsagn under forudsætning af, at ejerlejligheden sælges til Frederiksberg forenede Boligselskaber efter gennemførelsen af den i lejelovens 100 foreskrevne tilbudsprocedure. Socialudvalget tog orientering om tilsagn til støtte efter lov om almene boliger m.v. til etablering af 46 almene ældreboliger til efterretning. Bilag

9 Sidetal: Solbjerg Have Skema-A ansøgning Beskrivelse Ombygning ældreboliger Skitser ombygning Oversigtstegning 2sal Førsynsregistrering AB92 med tilføjelser Bevillingsskema Solbjerg Have, støttetilsagn

10 Sidetal: 10