Ejendommen fremstår med pudset/skuret facader og tag af henholdsvis bølgeeternit og pap.

Transkript

1 Sagsnr P Cpr. Nr. Dato Navn Sagsbehandler Bent Norman Hummelmose Ringstedgade 136, 4700 Næstved - Ombygning til flygtningeboliger. Huset er bygget i år 1900 og som omkring år 1971 er blevet ombygget og indrettet som børnehave (Hvide Hus). Ejendommen har matr.nr. 13f, Holsted By, Herlufsholm. Bebygget areal 283 m 2 - erhvervsareal 339 m 2. Over grunden ligger et vejudlæg som fører frem til ejendommen Køgevej 1. Ejendommen fremstår med pudset/skuret facader og tag af henholdsvis bølgeeternit og pap. Huset er indrettet i stueplan med kontor/værelse, 3 grupperum (tidligere stue og værelse) i forskellig størrelse, samt 2 toiletrum. I tagetagen findes 2 værelser, lille toilet med håndbruser samt depotrum. Endvidere lille fyrkælder og separat kælderafsnit under den ene tilbygning udført med portåbning mod haven. Planforhold Ejendommen ligger i byzone ud til offentlig vej, og den er ikke omfattet af en lokalplan, men hører under kommuneplanramme blandet bolig og erhverv - 1.5BE15.2. Ejendommen ligger i et boligområde og de planmæssige forhold tillader således, at ejendommen kan anvendes til permanente boliger til flygtninge. Side 1 af 6

2 Ombygning til permanente boliger Administrationen har arbejdet med flere forskellige scenarier i forhold til ombygning af ejendommen til boliger, såvel permanente som midlertidige. Det har vist sig, at det koster nogenlunde det samme at indrette permanente boliger, som midlertidige boliger og derfor er det økonomisk mest interessant at etablere permanente boliger. 7 eller 9 værelser til enlige flygtninge Ekstern rådgiver har vurderet, at ejendommen kan ombygges til 9 kollegielignende værelser til enlige flygtninge for samlet ca. 1,5 mio. kr. (se side 4). Ombygningen er relativ dyr pga. væsentlige omkostninger til adgang (branddøre), bad, køkken, ventilation og lyddæmpning. Lydprøven viser, at der skal iværksættes tiltag for at dæmpe lyden mellem værelser / lejligheder. Dette beløber sig til ca kr. Endvidere er det nødvendigt at installere ventilationsanlæg i ejendomme, dette koster ca kr. Såfremt 1. salen indrettes til fælles opholdsrum, så skønnes ombygningen at blive kr. billigere, men derved vil ejendommen kun komme til at rumme 7 værelser. Prisen på ombygning vil i begge tilfælde ligge på omkring kr. pr. værelse. Da lejeindtægten afhænger af antallet af værelser, så er det samlet mest økonomisk at indrette 9 værelser. 3 lejligheder til familier Administrationen har vurderet, at ejendommen endvidere kan indrettes til 3 lejligheder for familier. Der vil kunne indrettes 2 lejligheder i stueplan og 1 lejlighed på 1. sal. Lejligheden på 1. salen vil være noget mindre end de to andre. For at opnå lejligheder i nogenlunde samme størrelse, så vil ét af værelserne i stueplan skulle indgå i lejligheden på 1. sal. For at kunne etablere 3 lejligheder, så vil der skulle etableres ekstra køkkener og bade, samt sikres separat adgang til de 3 lejemål. Udgifterne til ombygning til 3 lejligheder er vurderet til at ligge på 1,2-1,5 mio. kr. Denne vurdering er mere grovkornet end vurderingen i forhold til de 9 værelser og derfor bør der afsættes 1,5 mio. kr. til ombygningen. Lejelov Da ejendommen har været anvendt til institution (erhvervslejemål) den 31. december 1991, er den omfattet af lejelovens 53 stk. 4. Det betyder at der er fri lejefastsættelse. Det vil sige, at kommunen kan fastsætte lejen på baggrund af de reelle omkostninger, herunder eksempelvis administrationsbidrag. Lejen må ikke være så høj, at den vil være umiddelbar urimelig, jf. aftalelovens 36. Lejen må heller ikke være så lav, at kommunen sætter penge til på det, da vi som kommune skal handle økonomisk forsvarligt, og vi i øvrigt heller ikke uden lovhjemmel kan yde støtte til enkeltpersoner. 2

3 Huslejeniveau Indrettet til 9 kollegielignende værelser I det følgende er regnet med en foreløbig husleje på 3000 kr./måned pr. værelse inkl. a conto el, vand og varme. Den rene husleje vil være 1925 kr./måned og a conto el, vand og varme vil være ca kr./måned. Til sammenligning koster kollegieværelserne på Sct. Jørgens Kollegium 2900 kr./måned for værelser på 29 m2 med eget bad, toilet og køkken (inkl. vand og varme, ekskl. el.). Indrettet til 3 lejligheder til familier Hvis ejendommen indrettes til 3 lejligheder, vil huslejen pr. lejlighed ligge på ca kr./måned. Hertil vil komme a conto el, vand og varme, som skønsmæssigt vil være kr. pr. familie (afhængig af antal børn). Driftsudgifter Boligadministrationen har skønnet de årlige driftsudgifter ved indretning af Ringstedgade 136 til 9 kollegielignende værelser til ca kr. Hertil kommer et skønsmæssigt forbrug til el, vand og varme på kr./år. Endvidere kan det forventes, at politikområde 18 skal vedligeholde klimaskærmen, hvilket skønsmæssigt vil ligge på op mod kr. årligt. Indrettes ejendommen til 3 lejligheder til familier, forventes driftsudgifterne at falde med knap kr./år (primært administrationsbidrag og færre viceværtsbesøg). Den rene husleje forventes tilsvarende at falde fra ca kr./år til ca kr. I forhold til balance mellem lejeindtægter og udgifter, så er der ikke den store forskel på om ejendommen indrettes til 9 værelser eller til 3 lejligheder for familier. Det er dog sådan, at Integrationsteamet vurderer, at der i højere grad vil være behov for en boligsocial indsats, hvis ejendommen ændres til 9 værelser, end hvis ejendommen ændres til 3 lejligheder for familier. Tilbagebetaling af ombygningen Med de foreslåede huslejeniveauer, og med de skønnede driftsudgifter, så vil ejendommen give et driftsoverskud på ca kr./år (før de løbende udgifter til klimaskærmen). Da ombygningen skal lånefinansieres, så vil tilbagebetalingstiden være ca. 29 år og betydelig længere, hvis udgifterne til klimaskærmen indregnes. Hvis huslejeniveauet øges, så vil ombygningen kunne betales hjem hurtigere. Har flygtningene råd til boligerne? Administrationen vurderer, at en enlig flygtning på integrationsydelse vil kunne betale kr. til husleje og øvrige boligudgifter. Såfremt lejen fastsættes til ca kr. pr. måned, så forventes flygtningene at have råd til at bo i værelserne. Det er tvivlsomt, om værelserne vil kunne udlejes på det frie marked til en husleje væsentligt over kr./md, taget i betragtning, at køkken og bad skal deles med de andre beboere. 3

4 Flygtningefamilier skønnes ligeledes at have råd til husleje, el, vand og varme, hvis ejendommen ændres til 3 lejligheder. Samlet konklusion Administrationen vurderer samlet set, at det er relativt dyrt at ombygge ejendommen. Der er dog et behov for at skaffe flere permanente boliger til flygtninge, og derfor anbefaler administrationen, at ejendommen ombygges til enten 3 permanente familieboliger eller til 9 permanente kollegielignende værelser for enlige flygtninge. Integrationsteamet har både behov for værelser til enlige og for lejligheder til familier. Haven er i forvejen indrettet som lejeplads, hvilket kunne tale for, at ejendommen ændres til lejligheder for familier. 4

5 Estimat over ombygning af Ringstedgade 136 til 9 værelser 5

6 Boligadministrationen overslag over driftsbudget for 9 kollegieværelser på Ringstedgade 136, Næstved Matr.nr. 13 f, Holsted By, Herlufsholm Grundareal m2 Beregning som permanente boliger Udgifter: Grundskyld/rottebekæmpelse kr ,00 Renovation kr ,00 Indvendig vedligeholdelse kr ,00 Viceværttimer, 5 timer pr. md. a 456,00 kr ,00 Administrationshonorar, 9 værelser kr ,00 Fælles belysning kr ,00 Snerydning, fortov langs grunden kr ,00 Gartnerisk vedligeholdelse kr ,00 I alt kr ,00 Lejeindtægter: 9 værelser a 1.925,- i 12 mdr. kr ,00 Overskud drift (pr. år) kr ,00 Forbrug, som dækkes af ac bidrag: Vandafgift kr ,00 Vandafledningsafgift kr ,00 Varme, Naturgas kr ,00 El, 9 værelser, samlet anslået pr. år kr ,00 Månedlig leje og ac pr. bolig: Husleje kr ,00 Varmebidrag kr. 465,00 Vandbidrag kr. 285,00 El-bidrag kr. 325,00 I alt kr ,00 Bemærkninger: Lejerne bør forpligtes at renholde have og fortov samt foretage snerydning. Udgifterne er dog medtaget for at sikre dækning i tilfælde af fornøden kommunal indsats såfremt lejerne ikke overholder deres forpligtelser. Grundskylden er en beregnet værdi ud fra den nuværende grundværdi. Renovation er en 400 L container med uge-tømning. Der etableres ikke umiddelbart individuel måling af el, vand og varme. Ejendommens samlede forbrug må derfor deles ligeligt ud på beboerne på de 9 værelser. Beboerne skal således betale et månedligt bidrag. Vandafgift og vandafledningsafgift er baseret på en beregning med et gennemsnitligt forbrug på 50 m 3 pr. værelse. Afregning sker gennem Næstved Kommune og vi opkræver lejer. Varmeudgiften er et skøn efter snak med Dong Energy omkring tidligere årsforbrug. Afregning sker gennem Næstved Kommune og vi opkræver lejer. 6