TILSTANDSRAPPORT MED VEDLIGEHOLDELSESPLAN. Ejerforeningen Højenhald

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT ED VEDLIGEHOLDELSESPLAN Ejerforeningen Højenhald 7. februar 2012 BOLIGEXPERTEN TEKNISK AFDELING A/S

2 Indholdsfortegnelse Ejendomsidentifikation... 3 Eksisterende forhold... 3 Rapportens indhold... 4 Rapportens hensigt... 4 Byggeteknisk gennemgang... 5 Vedligeholdelsesplan Foto dokumentation Samlet vurdering

3 Ejendomsidentifikation Bygherre: Ejerforeningen Højenhald Adresse: Højenhald 5-13 / Højenhald / Svenskelejren 11 atr. Nr.: 3376, Brønshøj Postnr./by: 2700 Brønshøj BBR ejendoms nr.: Følgende materiale er anvendt/fremlagt ved besigtigelsen BBR- ejermeddelelse Udskrevet på OIS.dk Byggeteknisk materiale omkring ejendommen Tegningsmateriale Personer - Tegningsmateriale afhentet på kommunen. Samtale med bestyrelsesformand Jesper øller Christensen Eksisterende forhold Ejendommen består af to bygninger med i alt 8 stk. hovedtrappeopgange, med i alt 63 stk. beboelseslejligheder. I baggården ved Højendhald 12-14, forefindes fritliggende bygning med erhvervslokaler(8 A/B/C). Erhvervslokaler er ikke behandlet i nærværende tilstandsrapport. Bygningerne er opført i år 1933, med 4 etager samt kælder og uudnyttet tagetage. Kælderen benyttes til fælles faciliteter som vaskeri, opbevaringsrum for beboerne, samt varmecentral. Tagetagen benyttes til tørrelofter samt opbevaringsrum for beboerne. I henhold til BBR meddelelsen er bygningernes samlede bebyggede areal på m 2, og det samlede bygningsareal er på m 2. Bygningerne er opført med vægge af teglsten, med blankt murværk og skrabefuge. Underfacader mod gaden er pudset. Sålbænke er udført i skifersten og som pudset murværk i kælder. Etageadskillelser er udført som træbjælkelag Tagkonstruktionen er udført som mansardtag, med tagbelægning af falstagsten i tegl, uden undertag. Tagsten er udført understrøget, og rygning er lagt i mørtel. Tilstanden af ejendommens to bygninger, er generelt ensartet. Tilstandsvurderingen beskrives derfor ud fra én samlet bygningsmasse. Ved forhold som kun er gældende for den enkelte bygning, specificeres dette ved den enkelte bygningsdel. 3

4 Rapportens indhold På foranledning af E/F Højenhald er der foretaget en byggeteknisk gennemgang af ejendommen. Gennemgangen er udført torsdag d , samt onsdag d af Boligexperten Teknisk Afdeling A/S, ved bygningskonstruktør Kim Halk Pedersen. Den byggetekniske gennemgang beror på en overordnet visuel besigtigelse af ejendommens konstruktioner/bygningsdele, herunder fællesarealer som kældre og tagetagen. Der er ikke foretaget målinger eller undersøgelser, der har krævet destruktive indgreb i bygningsdele. Installationssystemer er kun besigtiget/registreret ud fra et byggeteknisk perspektiv omkring disses funktion i bygningen som helhed. Vurderinger af installationers tilstand beror udelukkende på informationer fra bygherre samt på stikprøvevis visuel inspektion. Rapportens hensigt Hensigten med denne rapport er at udarbejde et beslutningsgrundlag vedrørende den fremtidige vedligeholdelse af ejendommen. Rapporten indeholder i skemaform en kvalificeret vurdering af den overordnede bygningsmæssige tilstand og forslag til en hensigtsmæssig vedligeholdelsesplan med tilhørende budget. Foreningen kan på basis heraf prioritere og planlægge større nødvendige byggearbejder, der anbefales udført nu og i løbet af de næste 10 år. Alle budget tal er i 2012 priser og er baseret på erfaringspriser samt på V&S PrisBog. Alle priser er vejledende overslagspriser. Endelig fastsættelse af omkostningerne for de forskellige arbejder, skal baseres på indhentning af tilbud efter en nærmere beskrivelse af arbejdernes omfang og kvalitet. Udgifter til drift er ikke indeholdt i vedligeholdelsesplanen. 4

5 Byggeteknisk gennemgang Bygningsdelenes tilstand er overordnet vurderet i forhold til, hvad man kan forvente af den pågældende ejendoms type og alder. Nogle bygningsdeles funktion har en essentiel betydning for ejendommens sundhed og generelle holdbarhed. Disse bygningsdele er udelukkende vurderet ud fra et byggeteknisk funktionelt perspektiv. Over middel (O): Anvendes hvor bygningsdelen vurderes at være i over middel god stand, og der kræves derfor ikke nogle vedligeholdelses,- eller istandsættelsesarbejder igangsat på nuværende tidspunkt. iddel (): Anvendes hvor bygningsdelen vurderes at være i middel stand, og der derfor kan være behov for igangsætning af vedligeholdelses,- eller istandsættelsesarbejder, for at forhindre begynde nedbrydning af bygningsdelen. Under middel (U): Anvendes hvor bygningsdelen vurderes at være i under middel stand, og der derfor kan være akut behov for igangsætning af vedligeholdelses,- eller istandsættelsesarbejder for at bibeholde bygningsdelens sundhed, eller at bygningsdelen er i en sådan forfatning at en udskiftning/renovering anbefales igangsat med det samme. Undersøges nærmere (UN): Anvendes hvor bygningsdelens stand er kritisk, og forholdet kræver en nærmere undersøgelse for afklaring af udbedringsmetode samt omfang herved. Skemaet er opbygget efter følgende terminologi: - Registrering af bygningsdelen - Vurdering af bygningsdelens tilstand - Anbefaling af aktiviteter/udbedringer som skal udføres på bygningsdelen 5

6 Byggeteknisk gennemgang, bygningsdele 01 Tag Tagkonstruktionen er udført som mansardtag, med tagbelægning af falstagsten i tegl, uden undertag. Tagsten er udført understrøget, og rygning er lagt i mørtel. Tagkonstruktionen og tagbelægningen er fra bygningens oprindelse i år 1933, og er deraf 79 år gammel. Den erfaringsmæssige forventede levetid for teglstensbelægning er ca år. Eksisterende tagbelægning vurderes derfor principielt som værende udtjent. Tagbelægningen fremstår generelt nedslidt, med skredet/løftet teglsten samt punktvis manglende understrygning, med hul til det fri. Der er mange steder tegn på igangværende vandindtrængen, ved plamager på gulve, samt spande for opsamling af vand. Der blev målt punktvis forhøjet fugtindhold i taglægter/ spær konstruktionen, inkl. punktvis begyndende rådskader. Taggennembrydninger ved skorstene/aftrækskanaler er udført med inddækning som bly/zink eller mørtelpuds. Inddækninger fremstår generelt i mangelfuld stand, og flere steder med hul til det fri, og tegn på igangværende vandindtrængen. Fugtigheden i træværk omkring skorsten ved Højenhald nr. 14, blev målt til op imod 50 % fugtighed. OBS, der er risiko for dannelse af råd og trænedbrydende svampe. Skotrender fremstår med kraftig mosdannelse og i generel dårlig stand, med hul til det fri, og tegn på igangværende vandindtrængen. U Levering og montering af ny tagbelægning af falstagsten i tegl, med fast undertag(brandimpr. brædder) med tagpap. Inkl. underliggende opbygning/opretning af tagflade. Inkl. følgende ydelser: - Nedtagning og bortskaffelse af eksisterende tagbelægning inkl. underliggende opbygning. - Brandkamserstatninger ved brandsektionsvægge. - Nye ovenlysvinduer. - Eftergang/forhøjelse af brandkamme. - Påmuring af 2 skifter ved tagfødder. - urereftergang af skorstene. - Alle zinkinddækninger for taget(skotrender, inddækning skorsten/vinduer mv). - Nye taghætter/ gennemføringskraver zink. - Nye tagrender og nedløbsrør i zink. - Ny zinkinddækning/ tagdækning for eksisterende kviste i mansard. - Destruktiv undersøgelse af eksisterende granulatisolering i etageadskillelse mod tagrum, for opmåling af dimension på isolering(overholdelse af myndighedskrav) mil. kr. Bly/zinkinddækning mellem den lodrette og skrå mansardflade, er mange steder mangelfuld eller udbukket. Flere steder er der hul til det fri, og tegn på igangværende vandindtrængen. Tagbelægningen er mange steder forsøgt repareret/tætnet med byggeskum, hvilket byggeteknisk ikke er korrekt udførelse. Byggeskum kan have 6

7 01 Tag en fugtsugende egenskab, som vil udsætte underliggende trækonstruktion for unødig opfugtning, og dermed øget risiko for råd/svampeskader på den bærende konstruktion. Skorstene fremstår i dårlig stand med udfaldet fuger, frostsprængte sten, sætningsrevner, samt manglende mørtelinddækning mod tagflade. Energimærkerapport af specificere, at etageadskillelsen mod tagrum er efterisoleret ved indblæst granulat. Uisoleret aftrækskanaler i beton, fremstår i dårlig stand med huller og tidligere forsøg på reparationer. Enkelte aftrækskanaler har sat sig, og slutter ikke tæt til taghætten. Dette betyder at den beskidte og fugtige luft vil trække ud på tagetagen. U urereftergang samt opretning af aftrækskanaler. Udførelse af 50 mm efterisolering. (fra etageadskillelse-tagflade i tagrum) kr. Der forefindes sorte plamager på undersiden af tagstenene, op mod tagryggen. Plamagen vurderes at være skimmelsvamp. Beskidt og fugtig luft fra de utætte aftrækskanaler, samt manglende ventilation af tagrummet, vurderes at være årsagen til plamagerne. Inden igangsætning af en evt. tagrenovering, skal der udtages prøver og udføres analyse af plamagen. U Udførelse af prøvetagning og laboratorietest kr. 02 Kældre Gulv og vægoverflader i kælderarealer fremstår ensartet og i middel pæn stand. Der forekommer dog punktvise områder på ydervægge med afskallende maling. Dette skyldes den naturlige fugtvandring i væggen. Forholdet er kun af kosmetisk karakter. Løbende tilsyn og vedligeholdelse. Afrensning af maling i det berørte område, til ren bund af puds. Såfremt væggen ønskes malerbehandlet skal der benyttes en diffusionsåben malingstype eller kalk. Indeklimaet fremstår fornuftigt, med begrænset fugtighed i luften/ kælderlugt. Træskillevægge for pulterrum er udført med ventilation i toppen mod loftet. Ventilationen må ikke lukkes Løbende tilsyn og vedligeholdelse. 7

8 af, da denne bidrager til luftskiftet i kælderen generelt. Ved evt. udskiftning af vinduer, skal nye vindues udføres med friskluftventil. 03 Facader Overfacader(blankt murværk) mod gaden fremstår i rimelig stand, dog med sporadiske sætningsrevner og udvaskede fuger. Der ses en større mængde udførte reparationer af sætningsrevner og udskiftning af mursten. Fugearbejde er ikke forsøgt indfarvet. urer-eftergang af overfacader for udbedring af sætningsrevner, udvaskede fuger samt frostsprængte sten. (Større sætningsrevner udbedres med ilægning af armeringsstål) kr. Underfacader mod gaden(pudset murværk) fremstår i dårlig stand med større mængde sætningsrevner, skruk/løs samt udfaldet puds. Underfacaden er malerbehandlet med diffusionslukket malingstype, og malingen er områdevis kraftigt afskallende(særligt mod terræn grundet fugtvandringen) Pudsen fremstår generelt uens, med pletter fra tidligere udførte reparationer. U urer-eftergang af underfacader for udbedring af sætningsrevner samt skruk og løs puds mv. (Større sætningsrevner udbedres med ilægning af armeringsstål) JOS afrensning, samt malerbehandling af underfacader med diffusionsåben malingstype kr kr. Facader mod gårde(blankt murværk)fremstår i dårlig stand med større mængde sætningsrevner og udvaskede fuger. Der ses en større mængde tidligere udførte reparationer. Flere af reparationerne fremstår flækket, hvilket kan tyde på at den benyttede mørtel er for stærk/hård. Sokkel er malerbehandlet og fremstår ensartet, dog med punktvis afskallende maling. U urer-eftergang af gårdfacader for udbedring af sætningsrevner, udvaskede fuger samt frostsprængte sten (Større sætningsrevner udbedres med ilægning af armeringsstål) Inkl. eftergang af sokkel. JOS afrensning, samt malerbehandling af sokler med diffusionsåben malingstype kr kr. Gavl i baggård(højenhald 13) er udført fuldmuret, og fremstår i blankt murværk. Efterisolering af gavlen vil nedbringe energiforbruget, samt øge komforten for bagvedliggende lejligheder. Efterisolering af gavlvæg med 100 mm isolering, afsluttet med tyndpuds kr. Der har tidligere forekommet kraftige sætninger i murværket, som ses ved direkte deformation af murværket mange steder. Der er tegn på, at der stadig forekommer bevægelse i murværket. UN Besigtigelse og konstruktionsanalyse. (Udføres af konstruktionsingeniør, indeholdt i rådgiverhonorar) - 8

9 04 Vinduer Vinduer mod lejligheder er med udvendig overflade af træ. Størstedelen af vinduer er monteret med 2-lags thermoglas / energiglas. En mindre del er med 1-lags glas/forsatsrude. Vinduerne formodes gennemsnitlig at være min. 7 år gamle. Vinduesoverflader fremstår i middel god stand, dog med områder med matte overflader og knastgennemslag i malingen. Vedligeholdende malerbehandling af alle vinduer mod lejligheder. Antal: 212 stk. Forventet interval: Hver 5-7 år Kr. Vinduer mod opgange og kældre, er fra bygningens oprindelse, udført i træ og monteret med 1-lags glas. Vinduerne er generelt nedslidt med afskallende maling, rådskadet træ rustne/gennemtæret beslag samt udfaldet kit. Vinduerne vurderes at være udtjente. U Levering og montering af nye vinduer i trappeopgange og mod kældre. Vinduer leveres med energiglas med varm kant, samt med friskluftventil. Antal: 56 stk. mod opgange 53 stk. mod kældre kr. Vedligeholdende malerbehandling af vinduer mod trappeopgange og kældre Antal: 56 stk. mod opgange 53 stk. mod kældre Forventet interval: Hver 5-7 år kr. 05 Døre Opgangsdøre mod gaden er udført med sprosset glasfelt samt overparti, monteret med termoglas. Døre er fra 2004/2005 Døre fremstår i god stand, dog med områder med skrammer/ridser i malingen grundet daglig brug. Vedligeholdende malerbehandling af opgangsdøre. Antal: 8 stk. Interval vedligeholdelse: Hver 5-7 år kr. Bagtrappedøre mod gårde er udført som uisoleret pladedør, med overparti og friskluft ventil i dørblad. Dørene er generelt i dårlig stand, og mange døre går trægt og lukker ikke til korrekt anslag. Overflader er nedslidt/krakeleret, og der er begyndende råd i bunden af flere dørblade. Dørene vurderes at være udtjente. U Levering og montering af nye bagtrappedøre(isoleret celledør) Døre leveres med overparti med energiglas med varm kant, sparkeplader i rustfri stål, samt med friskluftventil. Antal: 8 stk. Vedligeholdende malerbehandling af bagtrappedøre. Antal: 8 stk. Forventet interval: Hver 5-7 år kr kr. 9

10 06 Trapper Væg og loftoverflader på hovedtrappeopgange fremstår i middel god stand. Der forefindes dog områdevis sætningsrevner i murværk mod gaden. Vedligeholdende malerbehandling af hovedtrappeopgange, herunder vægge, lofter, trappeløb mv. Antal: 8 stk. Forventet interval: Hver 6-8 år kr. Trappen er fra stueetagen til ca. midt på trappen, beklædt med linoleum. Belægningen er af ældre dato og fremstår generelt ensartet, dog lettere nedslidt. Resten af trappen mod 3.sal, står som lakeret træbelægning Belægningen fremstår ensartet, og i middel god stand. U- Levering og montering af linoleum(3.2 mm) på hovedtrapper. Inkl. fuldspartling og listeafslutninger. Antal: 8 stk. hovedtrapper kr. Væg og loftoverflader på bagtrappeopgange fremstår i mindre god stand. alingen er mange steder afskallende, og der fremstår en større mængde rå pudsreparationer på væggene. U Vedligeholdende malerbehandling af bagtrappeopgange, herunder vægge, lofter og trappeløb. Antal: 8 stk. Forventet interval: Hver 8-10 år kr. 07 Porte Væg og loftoverflader i portgennemgang(v. Højenhald 9) fremstår ensartet og i middel god stand. Løbende vedligeholdelse. Vægge i portgennemgang er udført fuldmuret og fremstår pudset/beklædt med fliser. Efterisolering af vægge og lofter vil nedbringe energiforbruget, samt øge komforten for bagvedliggende lejligheder. Efterisolering af loft og vægge i portgennemgang med 100 mm isolering, afsluttet med tyndpuds kr. Asfaltbelægninger fremstår i middel god stand. Løbende tilsyn og vedligeholdelse. 10

11 08 Etageadskil. Etageadskillelse mellem kælder og stueetagen, er udført som træbjælkelag med indskudsler(uisoleret). Såfremt etageadskillelsen ønskes efterisoleret, skal de konstruktive forhold på stedet undersøges nærmere. - - Loftoverflader i kældre er pudset, og fremstår ensartet og i middel god stand. Der forefindes dog pudsskader omkring enkelte vand/afløbsinstallationer. Udførelse af pudsreparationer omkring vand/afløbs installationer Energimærkerapport af specificere, at etageadskillelsen mod tagrum er efterisoleret ved indblæst granulat. O Iht. punkt 01 Tag - 09 Wc/bad Tilsyn har ikke haft adgang til lejligheder ved besigtigelsen. - Det er i foreningens interesse at privatpersoner udfører istandsættelser/renoveringer af badeværelser iht. gældende lov og bygningsreglement. Dette er for at minimerer risikoen for følgeskader på foreningens ejendom Køkken Tilsyn har ikke haft adgang til lejligheder ved besigtigelsen. - Det er i foreningens interesse at privatpersoner udfører istandsættelser/renoveringer af køkkener iht. gældende lov og bygningsreglement. Dette er for at minimerer risikoen for følgeskader på foreningens ejendom. - 11

12 11 Varme anlæg Bygningerne opvarmes med fjernevarme. Varmeanlægget er udført med isoleret pladevarmeveksler og indirekte centralvarmevand i fordelingsnettet, samt isoleret varmvandsbeholder. Varme-fordelingssystemet for radiatorer, er udført som isoleret 2- strengs system. Varmeanlægget som helhed og tilhørende komponenter/rørføringer er af nyere dato, og fremstår i over middel god stand. Energimærkerapport af foreslår diverse mindre energiforbedringer på anlægget, som anbefales udført. (inkl. brugsvand) O Diverse energiforbedringer iht. Energimærkerapport af , estimeret. (punkt 7/10/14/18) Periodisk VVS-eftersyn af varmecentraler(vedligeholdelse) Interval: 1 gang/ år Periodisk energi/styrings-eftersyn af varmeanlæggene (vedligeholdelse), udført af ingeniør/forsyningsselskab. Anlæggets tilstand bliver undersøgt, og eventuelle tiltag for optimering og justering af anlægget kortlægges. (ekskl. eventuelle udbedrings tiltag) Interval: Hver 3 år kr kr kr. 12 Afløb Faldstammer er fra bygningens oprindelse og fremstår i middel god stand. Der er løbende udført partielle udskiftninger/reparationer på faldstammerne. Løbende eftersyn og vedligeholdelse. - Faldstammeudluftning placeret i tagrum ved Højenhald 5(ved indgangsdør til tagrum), er kraftig rust-gennemtæret og utæt. Der er risiko for vandindtrængen i etageadskillelsen. OBS; Faldstamme skal udskiftes hurtigst muligt U Udskiftning af 3 m faldstammerør. Rensning af faldstammer(vedligeholdelse). Interval: Hver 3-5 år kr kr. Gulvriste i vaskerier er flere steder løse, eller skubbet til side for montering af afløbsslange fra vaskemaskine. OBS; Der er mulighed for rotteindtrængen fra kloakken. U Reetablering og fastskruning af alle gulvriste i kældre. 12

13 13 Kloak Bygherre oplever ingen problemer med kloakken. Tilsynet har ingen bemærkninger. Løbende eftersyn og vedligeholdelse. Såfremt bygherre registrerer ekstraordinære problemer med rotter, eller at der opstår lunker i terrænbelægningen f.eks omkring kloakbrønde, anbefales det at udfører en tv-inspektion af kloakkerne, da overstående forhold kan skyldes huller/sammenfaldet kloakledninger. Udførelse af spuling af kloakker, samt Tv-inspektion kr. 14 Vand Fælles vand-stigestrenge for brugsvand, er af nyere dato og udført isoleret. Stigestrenge inkl. målere er placeret på bagtrapper. O Løbende eftersyn og vedligeholdelse. Energimærkerapport af , foreslår efterisolering af varmtvandsrør i kælderen. Arbejde er medtaget under punkt 11 Varmeanlæg. 15 Gas Der forefindes fælles gasinstallation fra bygningens oprindelse, som forsyner komfurer i lejlighederne. Bygherre oplever ingen problemer med installationen. Tilsyn har ingen bemærkninger. Løbende eftersyn og vedligeholdelse. 16 Ventilation Tilsyn har ikke haft adgang til lejligheder ved besigtigelsen, og ventilationsforhold ved køkken og toilet er derfor ikke registreret

14 17 El Fælles el-installationer fremstår generelt i god stand, og er løbende udskiftet/opdateret. Løbende tilsyn og vedligeholdelse. Kabling for belysningsarmaturer på opgangsdøre mod gaden, sidder delvist løst og mangler befæstigelse. U Fastgørelse af kabling for belysningsarmaturer. Der er benyttet glødetrådspærer i fællesarealer. U Udskiftning af glødetrådspærer, til energisparepærer/led lyskilder. Udførelse af el-tjek af den fælles el-installation, af en autoriserede el-installatør(vedligeholdelse) El-tjek bør efterfølgende udføres med et passende interval. Anbefalet interval: Hver 2-4 år kr. 18 Elevator Der forefindes ikke elevator i ejendommen Fællesarealer Tilsynet har ingen bemærkninger Bemærkninger til ovennævnte budgettal. De foreslåede aktiviteter er prissat overslagsmæssigt, i DKR. ekskl. moms. Priser er eksklusiv følgende ydelser: - Byggesagsadministration - Rådgiverhonnorar - yndighedsgodkendelser - All-risk forsikring - Byggepladsomkostninger - Stillads/lift og lign. - Udgifter til finansiering og byggelånsrenter 14

15 Vedligeholdelsesplan På nedenstående oversigtsskema er de foreslåede arbejder indplaceret i en 10 års periode ud fra en vurdering af hvornår de teknisk bedst udføres. Skemaet udgør således et forslag til en plan for ejendommens fremtidige vedligeholdelse. Nedenstående prioritering samt budget er udelukkende defineret ud fra et byggeteknisk optimalt behov. Der er ikke taget hensyn til om foreningen finansielt er i stand til at afsætte midler til udgifterne indenfor en 10- årig periode. Det foreslås at den endelige prioritering foretages i samarbejde med Boligexperten Teknisk Afdeling A/S, som har stor ekspertise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme, og Boligexperten Administration A/S, som gerne udarbejder et oplæg til finansiering som beslutningsgrundlag vedrørende det videre forløb. Byggeteknisk rådgivning omfatter bl. a.: - Udarbejdelse af projekt inkl. udbudsmateriale - Indhentning og vurdering af tilbud - Forhandlinger med myndigheder - Byggestyring og koordinering af håndværkere/entreprenører - Tilsyn og afholdelse af byggemøder - Aflevering og mangelgennemgang - 1-års gennemgang Byggesagsadministration omfatter bl. a.: - Udarbejdelse af beslutningsgrundlag for iværksættelse af arbejder - Rådgivning om valg af mellem finansiering og endelig finansiering - Udarbejdelse af byggeregnskab - Juridisk gennemgang af samtlige aftaler Vedligeholdelsesplanen bør opdateres f. eks. hvert år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejder. 15

16 Vedligeholdelsesplan, 10 år Bygn. del Aktivitet i alt 01 Tag Ny tagbelægning af falstagsten, med fast undertag urereftergang samt opretning af aftrækskanaler Udførelse af prøvetagning og laboratorietest af sorte plamager på tagsten Byggeplads Stillads med total-overdækning Facade urer-eftergang af overfacader, gade urer-eftergang af underfacader, gade JOS afrensning samt malerbehandling af underfacader, gade urer-eftergang af facader, gården JOS afrensning, samt malerbehandling af sokler, gården Efterisolering af gavlvæg, gården(højenhald 13) Vinduer Vedligeholdende malerbehandling af alle vinduer mod lejligheder Levering og montering af nye vinduer i trappeopgange og mod kældre Vedligeholdende malerbehandling af vinduer mod trappeopgange og kældre Byggeplads Stillads Døre Vedligeholdende malerbehandling af opgangsdøre Levering og montering af nye bagtrappedøre(isoleret celledør) Vedligeholdende malerbehandling af bagtrappedøre Trapper Vedligeholdende malerbehandling af hovedtrappeopgange Levering og montering af linoleum på hovedtrappeopgange Vedligeholdende malerbehandling af bagtrappeopgange Porte Efterisolering af loft og vægge i portgennemgang Varmeanlæg Diverse energiforbedringer iht. Energimærkerapport af , estimeret Periodisk VVS-eftersyn af varmecentraler(vedligeholdelse) Periodisk energi/styrings-eftersyn af varmecentraler(vedligeholdelse) Afløb Udskiftning af 3 m faldstammerør Rensning af faldstammer(vedligeholdelse) El Periodisk el-tjek af fælles el-installation(vedligeholdelse) Samlede håndværkerudgifter Uforudseelige udgifter (10%) Teknisk rådgivning og byggestyring, Boligexperten Teknisk Afdeling (10,5%) Byggesagsadministration, Boligexperten Teknisk Afdeling(3,5 %) Samlede udgifter ekskl. moms oms Udgifter i alt, inkl. moms Til budgetpriserne i ovenstående 10 års vedligeholdelsesplan, skal der tillægges udgifter til all-risk forsikring, myndighedsgodkendelser, samt udgifter til finansiering og byggelånsrenter. Boligexperten Administration/Teknisk afdeling, udarbejder gerne overslag over disse omkostninger. 16

17 Foto dokumentation Tagbelægningen fremstår generelt nedslidt, med skredet/løftet teglsten. Skorstene fremstår i dårlig stand med udfaldet fuger, frostsprængte sten, sætningsrevner, samt manglende mørtelinddækning mod tagflade. Uhensigtsmæssig forsøg på tætning af tagsten med byggeskum 17

18 Aftrækskanal har sat sig, og slutter ikke tæt til taghætten. Der forefindes sorte plamager på undersiden af tagstenene, op mod tagryggen. Plamagen vurderes at være skimmelsvamp. Underfacader mod gaden(pudset murværk) fremstår i dårlig stand med større mængde sætningsrevner, skruk/løs samt udfaldet puds. Underfacaden er malerbehandlet med diffusionslukket malingstype, og malingen er områdevis kraftigt afskallende(særligt mod terræn grundet fugtvandringen) 18

19 Vinduer mod opgange og kældre, er generelt nedslidt med afskallende maling, rådskadet træ rustne/gennemtæret beslag samt udfaldet kit. Vinduerne vurderes at være udtjente. 19

20 Bagtrappedøre mod gårde er generelt i dårlig stand, og mange døre går trægt og lukker ikke til korrekt anslag. Overflader er nedslidt/krakeleret, og der er begyndende råd i bunden af flere dørblade. Dørene vurderes at være udtjent. 20

21 Faldstammeudluftning placeret i tagrum ved Højenhald 5(ved indgangsdør til tagrum), er kraftig rustgennemtæret og utæt. OBS; Faldstamme skal udskiftes hurtigst muligt 21

22 Samlet vurdering Ejendommen er generelt set i fornuftig stand, og der er løbende foretaget vedligeholdelses/ fornyelsesarbejder på de enkelte bygningsdele. Der forefindes dog bygningsdele, som kræver byggearbejder igangsat snarest muligt. Den eksisterende tagbelægning inkl. de dertilhørende bygningsdele, er nedslidte og der er farer for skadelig vandindtrængen til bagvedliggende konstruktioner. Grundet tagets alder, og ulemperne ved konstruktionens opbygning, anbefales det at etablere en ny tagbelægning af falstagsten i tegl, med fast undertag. Reparation af eksisterende tagbelægning inkl. de dertilhørende bygningsdele, vurderes ikke at være rentabelt. I forbindelse med udskiftning af taget, vil der blive etableret stillads med total-overdækning over hele ejendommen. Opsætning og leje af et stillads er meget omkostningsfuldt, og man bør derfor benytte det tilkøbte stillads mest muligt, ved samtidig udførelse af alle nærliggende stillads krævende byggearbejder. Ved gennemførelse af et større byggeprojekt, vil der samtidig opnås en større konkurrence på de enkelte arbejder/priser, og det anbefales derfor at medtage alle relevante vedligeholdelses/ fornyelsesarbejder i tagprojektet. Prioriteringen og sammensætningen af byggearbejder i vedligeholdelsesplanen, er fastsat ud fra overstående betragtninger. Det anbefales straks at udbedre de akutte skader og fejl på ejendommen, for at begrænse skadesomfanget og minimere risikoen for nye skader. 22