BYGNINGSSYN DRIFT- & VEDLIGEHOLDELSESPLAN

Transkript

1 BYGNINGSSYN DRIFT- & VEDLIGEHOLDELSESPLAN ANDELSBOLIGFORENINGEN BLOMMEGRENEN, ODENSE SØ. Rapportdato:

2 Side 2/20 EJENDOMMENS BELIGGENHED Ejendommen er Blommegrenen og Stammen 30-34, Odense SØ opført i 1987/1988 i 2 etager med i alt 20 lejligheder samt med delvis kælder. EJENDOMMENS DATA. Matrikelnummer : 1 pk, Blangstedgård, Odense Jorder. BBR-ejendomsnummer : Opførelsesår : 1987/1988 Bygget areal : 705 m 2 Samlet bygningsareal : 1433 m 2 Antal etager : 2 (ekskl. kælder). Samlet areal for kælder : 163 m 2 LEJLIGHEDSTYPER: Blommegrenen : 95 m 2 Blommegrenen : 66 m 2 Blommegrenen : 81 m 2 Blommegrenen 165 : 115 m 2 Stammen : 98 m 2 EJENDOMMENS VEDLIGEHOLDELSES TILSTAND Ejendommen er udført i materialer, der er tidstypiske på opførelsestidspunktet, og ejendommen fremstår som oprindeligt, dog er dele af bygningen påbygget med en udvendig Alu-glasgang/-overdækning. stålkonstruktioner forsynet med komfortventilation og brandventilation i form af opluk. Ejendommens etageadskillelser er i in-situ støbte betondæk med gulvopbygning af parketgulv på strøkonstruktion med 50 mm isolering og fugtspærre. Gulvoverflader i altangang i den overdækkede glasgang er pudslag. Etageadskillelser mod det fri (overdækning gangareal og portgennemgang) er beklædt på undersiden eternitfacade- plader/ beklædning udvendig, og indvendigt med gipsplade-beklædning med bagvedliggende isolering. Altaner er udført af præfabrikerede betonelementer, og altaner er forsynet med gelænder/værn i galvaniseret udførelse. Udvendige adgangstrapper er af galvaniseret stål og udvendig kældertrapper er betonstøbt Tagkonstruktionen er gitterspærfag med tilgængeligt tag- og lofftrum samt bjælkespær i ventilerede parralleltage. Tagdækningen er bestående af diagonal eternitskifer, asbestfri på lægtekonstruktion, afstandslister og diffusionstæt undertag af banevare. Tagrender og -nedløb er udført i zink, og tagrender er indbygget skjult i den nederste del at tagkonstruktionen, ej ved tagfod, og tagnedløb er ført gennem udhængskonstruktion, underbeklædningen er udført af plane eternitplader. Loftskonstruktionen er bestående af betondæk, damspærre og 200 mm mineraluld. Gangbro udført af forskallingsbrædder Kviste er med tagdækningen som på den øvrige del af bygningen. Kvistefronter/flunker diagonal eternitskifer, og kvistkonstruktionen er isoleret efter gældende normer, gældende på opførelsestidspunktet. KORTFATTET BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN Ejendommens kælderydervægge er armeret beton, fugtsikret og isoleret udvendigt. Kælderetagen anvendes i dag som teknikrum og depotrum. Den øvrige del af ejendommen er med brøndfundering/punktfundamenter af beton med in-situ støbte fundamentsbjælker, afsluttet med leca-blokke ved terræn. Terrændæk er selvbærende, og gulvopbygningen er bestående af parketgulv på strøkonstruktion eller klinker på afretningslag. Hovedparten af ejendommens ydervægge af 350 mm isolerede hule mure med vandskuret facade. De lette isolerede ydervægskonstruktioner med eternitfacadebeklædning. Ejendommens yderdøre, vinduer og dør-/vinduespartier er snedkerpartier, og primært bestående af de oprindelige snedkerpartier. Alle partier er med 2-lags termoruder. Sålbænke er overalt af zinkprofiler Alu-glasoverdækning af pulverlakerede alu-profiler på bærende Ejendommen er tilsluttet Fjernvarme. Varmeanlægget er opbygget af 2-strengs radiatoranlæg. Gulvvarme i lejligheder er oplyst værende el-gulvvarme. Kloaksystem er separeret, således at spildevand- og regnvand ledes i selvstændige systemer Boligventilationen er bestående af naturligt aftræk, mekanisk punktudsugning i form af ventilator til periodisk drift samt emhætte afkast til det fri gennem ydervægskonstruktionen/afkast over tag. I henhold til det udarbejdede energimærke , dateret kan der opnås energimæssig besparelser i forbindelse med istandsættelse og udskiftning af bygningsdele. Vi skal i den forbindelse, gøre opmærksom på, at det på sigt må forventes, at der fra bygningsmyndighederne vil være krav om efterisolering af den ældre boligmasse, af hensyn til nedbringelse af vores CO 2 udledning. Rapporten er suppleret med en fotoserie af ejendommens facader, dør- og vinduespartier og tagkonstruktion, hvori hovedparten af de kommende drifts- og vedligeholdelsesudgifter skal henføres til. Al fotoregistrering i forbindelse med det gennemførte eftersyn er afleveres til andelsboligforeningen på et digitalt medie.

3 Side 3/20 DRIFT- & VEDLIGEHOLDELSESPLANENS AFGRÆNSNING Eftersynet er gennemført af Niels Pedersen, Rådg. Ingeniører A/S, Region Fyn, Agerhatten 25, Odense SØ. Bygningsgennemgangen beror på en overordnet visuel gennemgang af ejendommens konstruktioner/bygningsdele, herunder samtlige tilgængelige tag-/loftsrum og kælder m.v. Der er således ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, der kræver destruktive indgreb i bygningsdele. Facader og udvendige tagflader er set fra terrænniveau, vinduer og altaner i lejlighederne. Der er endvidere foretaget visuel besigtigelse af ejendommens vand-, varme- og afløbsinstallationer samt ejendommens el-installationer i fællesarealer. Der er ikke udført undersøgelser af kloakledninger m.v. og der er ikke foretaget afprøvning af de tekniske installationer. Bygningernes funderingsforhold og evt. forurening på ejendommen er ikke undersøgt nærmere. De udvendige fællesarealer er endvidere ikke besigtiget. EJENDOMMENS HOVEDKONKLUSION Ejendommens tilstand er over middel Kræver fortsat kun god, normal vedligeholdelse Ejendommens tilstand er middel Der må forventes nogle reparationer og en del vedligeholdelse af de væsentligste bygningsdele DRIFT- OG VEDLIGEHOLDELSESPLANENS HENSIGT Hensigten med nærværende drift- og vedligeholdelsesplan er, at planen skal danne grundlag for et etableret/hensigtsmæssigt forbedrings- og vedligeholdelsesforløb, som kan reducere faren for grove akutte skadesforløb, og derved opnå bedre løsninger både bygningsmæssigt og økonomisk. Af hensyn til drift- og vedligeholdelsesplanens værdi, bør ejendommen gennemgås min. hvert 5. år. Drifts- og vedligeholdelsesplan omfatter udelukkende bygningsdele der henhører til fællesdelen, ekskl. udvendige fællesarealer. DRIFT- OG VEDLIGEHOLDELSESPLANENS GENNEMFØRELSE En drift- og vedligeholdelsesplan stiller ofte det besluttende organ i en situation, hvor der må foretages et valg i prioriteringen af drifts- og vedligeholdelsesmidlerne. Det er vigtigt i den forbindelse, at kigge på ejendommens klimaskærm, således at svigt i disse bygningsdele ikke medfører vand- /fugtindtrængning og derved skader på andre bygningsdele eller en accellerende nedslidning. Dernæst er det vigtig, at fokusere på ejendommens funktion, herunder installationer funktioner, således at ejendommen fungerer energiog driftsmæssigt mest optimalt samt fungere godt i dagligdagen. Ejendommens indeklima er vigtig for folkesundheden, og det er ofte, at det er relativt små midler, der skal investeres for, at indeklimaet forbedres. En del heraf er også brugsvaner, som kan være ganske gratis, at komme af med. Ud over ovenstående kan den øvrige vedligeholdelse opdeles i grupper, hvor vigtigheden kan diskuteres. Vi anbefaler energimæssige investeringer frem for kosmetisk vedligehold, idet disse investeringer betales tilbage på f.eks. en reduceret varmeudgift. Energimæssige forbedringer virker ofte også positivt på indeklimaet, idet kuldebroer fjernes og lejligheden bliver lunere. Ejendommens tilstand er under middel Større reparations- og vedligeholdelsesarbejder af de væsentligste bygningsdele må påregnes BYGNINGSDELENES TILSTAND FOR DEN SAMLEDE EJENDOM: De enkelte bygningsdeles tilstand set i forhold til, hvad man kan forvente af ejendomme af den aktuelle type og alder Nr. Bygningsdel Over middel Middel Under middel 01 Kælder/fundering/terrændæk x 02 Udvendige trapper x 03 Facader/gavle x 04 Etageadskillelser x 05 Altaner x 06 Vinduer og yderdøre i facader x 07 Alu-glasoverdækning x 08 Tagværker x 09 Varmeanlæg x 10 Kloak og afløb x 11 Vandinstallationer x 12 Ventilation x 13 El/svagstrøm x

4 Side 4/20 BUDGETOVERSIGT SAMMENDARG AF DRIFTSPLAN PLANLAGT VEDLIGEHOLDELSE EMNE/BUDGET Genopretning 2012 Planlagt vedligeholdelse KÆLDER/FUNDERING & TERRÆNDÆK 01/01 Kælder/fundering, terrændæk, synlige sokler/kælderydervægge UDVENDIGE TRAPPER 02/02 Udvendige kældertrappe 4000, FACADER 03/01 Facader/gavle vandskuret murværk /02 Facader Lette isolerede /03 Facader Lette uisolerede (gavle) ETAGEADSKILLELSER 04/01 Etageadskillelse i alu/glasgang VINDUER OG YDERDØRE I FACADER 06/01 Vinduer og yderdøre /02 Sålbænke /03 Kalfatringsfuger AlU-GLASOVERDÆKNING 07/05 Alu-glasgang/-overdækning TAGVÆRK 08/01 Tagkonstruktion/tagdækning /02 Kviste VENTILATION 12/01 Ventilation - Eksisterende kanaler BUDGETOVERSIGT SAMMENDRAG AF DRIFTSPLAN ALMINDELIG VEDLIGEHOLD Almindelig vedligeholdelse EMNE/BUDGET Udvendige bygningsdele Tekniske installationer Ovenstående udgifter er under forudsætning af, at budgetoversigt sammendrag af driftsplan /planlagt vedligeholdelse.

5 Side 5/20 Ovenstående budgettal dækker indvendige bygningsmæssige reparationer, og budgettallene for de udvendige bygningsdele dækker eksempelvis rensning af tagrender, udskiftning af punkterede termoruder. Budgettallet for de tekniske installationer dækker årlige tjek af VVS- og elinstallationer, foretaget af autoriseret installatører samt drift og vedligeholdelse af føringsveje for vand, varme samt udskiftning/reparation elsvagstrømsinstallationer i fællesarealer, herunder det årlige tjek af brandventilation i altan- og glasgang. Bemærkninger til budgetskemaer: Priserne er overslagsmæssige baseret på erfaringstal og på V & S prishåndbogen med indeks januar Erfaringstal bør sammenholdes med ejendommens egne erfaringer de seneste år. Prisniveauet for større arbejder forudsætter tilbud i konkurrence. Der skal for større arbejder påregnes 10 % tillæg til uforudseelige udgifter. Det skal anbefales, at der i forbindelse med den årlige budgetlægning eller forinden der træffes endelig beslutning om iværksættelse af de anbefalede drift- og vedligeholdsarbejder, at der indhentes håndværkertilbud på de enkelte arbejder på baggrund af en retvisende projektbeskrivelse med tilhørende tegningsmateriale. Alle anførte priser er ekskl. teknikerassistance, men det skal anbefales, at der i varierende omfang benyttes teknisk rådgivning i forbindelse med arbejder, der prismæssigt udgør og derover. Alle anførte priser er ekskl. moms. Øvrige bemærkninger Ingen

6 Side 6/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR 01 KÆLDER/FUNDERING OG TERRÆNDÆK Kælder/fundering, terrændæk, synlige sokler/kælderydervægge Ejendommens kælderydervægge er af armeret beton, asfaltering og 50 mm isolering. Kælderetagen anvendes i dag som teknikrum og depotrum. Den øvrige del af ejendommen er med brøndfundering/punktfundamenter af beton med in-situ støbte fundamentsbjælker, afsluttet med 2 rækker leca-blokke ved terræn. Kælderetagen fremstod ved besigtigelse generelt tør og anvendelig til dens nuværende funktion, og der blev ikke registreret synlige tegn på bæremæssige problemer. Der blev ikke registreret synlige tegn på bæremæssige problemer Der kan enkelte steder konstateres revnet/løstsiddende sokkelpuds, og der kan stikprøvevis konstateres områder med sokkelpuds med manglende vedhæftning Udbedring ved afrensning af løstsiddende sokkelpuds og udbedring af revner efterfulgt af nyt pudslag i egnet materiale. 5000,- 2012/2022 Terrændæk er selvbærende, bestående af 100 mm beton, støbeunderlag og 150 mm løs leca med gulvopbygning af parketgulv på strøkonstruktion med 50 mm isolering og fugtspærre. I baderum og bryggers er gulvopbygning af klinker på afretningslag. Besigtigelsen gav ingen anledning til bemærkninger. 02 UDVENDIGE TRAPPER Udvendig kældertrappe Udvendig kældertrappe, er med betonstøbte trappetrin-/vanger og galvaniseret værn og gelænder Udvendige adgangstrapper Udvendige adgangstrapper til overdækket alu-glasgang/-overdækning og øvrige lejligheder beliggende 1. sal, er af galvaniserede stålvanger med skridsikre ståltrin/-reposer samt værn og gelænder i galvaniseret udførelse. Algebegroning ses på trappevange og trinoverflader. Afrensning af algevækster ved påføring algedræber som type husrens fra Sadolin, virketid ca. 3-5 dage, efterfulgt af afskylning med rentt vand inkl. udførelse reparation af revner/mindre skader i puds/beton. Udbedring af mindre lokale overfladetæringer ved gelænderdele ved afrensning af alle jernoverflader, grunding og ny punktvis overfladebehandling. Udvendige adgangstrapper fremtræder i god stand på besigtigelsestidspunket. Udbedring af mindre lokale overfladetæringer ved gelændere og trappe-- løb ved afrensning af alle jernoverflader, grunding og ny punktvis overfladebehandling. 4000, /2022 Se almindelig vedligehold pkt

7 Side 7/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR 03 FACADER/GAVLE Vandskurede facader/gavle Ydervægge af 350 mm hulrum med malet/vandskuret facade-/skalmur, 125 mm isolering og letklinkerbetonelementer. De vandskurede/malede facader/gavle fremstår med områdevis afskal - ninger, manglende vedhæftning til underlaget og med stedvise revnedannelser samt lokale udbedringer heraf. Facader er endvidere i områder med misfarvninger algebegroede og opfugtede, særligt ved/på gavle i overgangen til tagflader og på brystninger under vinduer, hvilket skyldes at udførte vindskedeafdækninger og sålbænke i zink er udført med det anbefalede fremspring på 30 mm i forhold til forkant facademur. De konstaterede forhold er normalt forekommende, men dog af et sådan omfang, at yderligere skadeudvikling må påregnes. Afrensning af alt løstsiddende vandskuring og alle former for alle algebegroninger/-vækster, reparation af revner/løse fuger efterfulgt af udbedring afvandskuring Samtlige facader/gavle overfladebehandles med ny egnet diffusionsåben overfladebehandling ,- 2012/ Betonsøjler/-drager i facader Præfabrikerede betonsøjler/-drager, malerbehandlet Alle overflader på betonsøjler/-drager ses værende i god stand, uden synlige tegn på skader eller begyndende i beton og de indstøbte armeringsjern. Udbedring/vedligehold i form af afrensning af løstsiddende overfladebehandling efterfulgt af ny egnet overfladebehandling. Medtaget under pkt Vandskurede facader/gavle Facader lette isolerede facader Lette ydervægskonstruktion af eternitfacadebeklædning, afstandslister, vindtæt lag, 150 mm isolering og bagmure af letklinkerbetonelementer Facadebeklædningen inkl. tilhørende pyntelister fremtræder i god stand, idet beklædningerne er godt vejrligsbeskyttet af altaner/altangange. Almindelige vedligehold i form af udskiftning af evt. beskadigede plader samt overfladebehandling af samtlige overflader med ny egnet overfladebehandling ,- 2015/ Facader, lette uisolerede facadebeklædninger, gavle Lette uisolerede facadebeklædninger af 30x60 cm eternitskifer, asbestfri, 38x56 mm lægter, vindtæt lag. Facadebeklædning er med nedslidning og der kan konstateres stedvise udskiftninger i beklædningen. Underlaget af vindtæt pap blev ved besigtigelse af tag- og loftrummende

8 Side 8/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Facader, lette uisolerede facadebeklædninger, gavle (fortsat) registreret værende i god stand. Demontering og bortskaffelse af eksisterende eternitskifer inkl. tilhørende bagvedliggende underlag/vindtæt pap, for udførelse af ny beklædning af eternitskifer inkl. nyt underlag og tilhørende vindspærre , ETAGEADSKILLELSER MELLEM LEJLIGHEDER OG MOD DET FRI Etageadskillelser 05 ALTANER Altaner Ejendommens etageadskillelser er ifølge det tilstedeværende tegningsmateriale in-situ støbte betondæk med gulvopbygning af parketgulv på strøkonstruktion med 50 mm isolering og fugtspærre. Gulvoverflader i altangang i alu-glasgang/overdækning er pudslag Etageadskillelser mod det fri (overdækning gangareal og portgennemgang) er beklædt på undersiden eternitfacade- plader/beklædning udvendig, og indvendigt med gipspladebeklædning med 200 mm bagvedliggende isolering. Altaner er udført af præfabrikerede betonelementer, og altaner er forsynet med gelænder/værn i galvaniseret udførelse. 06 VINDUER OG YDERDØRE I FACADER Vinduer/vinduespartier og indgangs/terrassedøre i facader Ejendommens vinduer er primært de oprindelige de snedkerpartier, af typen/fabrikat Centrum Vinduer med 2-lags termoruder og forsynet med alu-bund-/sideglaslister. Vinduer/vinduespartier i kviste og enkelte partier i facader er nyere snedkerpartier, færdigmalet fra fabrik, forsynet med 2 lags energitermoruder. Det er den enkelte andelshaver, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Gulvoverflader fremtræder nedslidte i overfladen. Udbedring ved afrensning af evt. løsnet pudslag/belægning, udlægning af reparationspudslag/-belægning efterfulgt af ny egnet overfladebehandling Udvendig eternitfacadebeklædning på underside etagedæk/-adskillelser ses værende i intakt stand på besigtigelsestidspunktet. Almindelig vedligehold i form af udskiftning af revnede/defekte beklædningsplader Samtlige altaner fremstår i god og intakt stand Løbende oprensning afløb/udspyer fra altaner. Ejendommens vinduer/vinduespartier og indgangs/terrassedøre fremtræder i varierende stand, og trænger generel til afrensning og fornyet overfladebehandling. Overfladebehandling er præget af almindelige ælde/nedslidning, og overfladebehandlingen på de nederste trædele er løstsiddende/med afskalninger i varierende omfang, og med størst udstrækning på partier i , Se almindelig vedligehold pkt Se almindelig vedligehold pkt

9 Side 9/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Vinduer/vinduespartier og indgangs/terrassedøre i facader (fortsat) Ejendommens indgangs- og terrassedøre er i hovedparten de oprindelige snedkerpartier, bestående af glatte isolerede pladedøre med udskæring for 2-lags glasruder og rammedøre med 2 lags glasruder foroven og forneden. Indgangs- og facadedøre er alu-bundtrin/-stykke. Indgangs-/terrassedøre i facade mod nord/parkeringsareal er nyere snedkerpartier, færdigmalet fra fabrik, forsynet med 2 lags energiruder. Nyere indgangs-/terrassedøre er med bundtrin/-stykke i hårdt træ. Der blev ikke registreret synlige tegn på punkterede termoruder. Note: Erfaringsmæssigt er levetiden for en termorudes tæthed år. Ruder der er ældre end det, kan ikke forventes værende intakte udsatte placeringer. Der kan endvidere partielt lokaliseres begyndende trænedbrydning i partier med udsatte placeringer I forbindelse med vores besigtigelse, er der beboer der har bemærket, at der er/kan være kondensdannelse ved/omkring alu-bundtrin i indgangsog terrassedøre, hvilket er utilstrækkelig kondenssikring, som er normalt forekommende i partier af den aktuelle alder. Erfaringsmæssigt er partier af den aktuelle alder åbne/utætte og med nedslidning i de bevægelige dele, såsom hængsler og lukkenanordninger. m.v., derved bidrager til øget energiforbrug samt forringet indeklima. Udbedring ved afrensning af alt løstsiddende overfladebehandling, reparation af nedbrudte trædele efterfulgt af ny egnet overfladebehandling samt eftergåelse/smøring af samtlige beslag og lukkeanordninger m.v ,- 2012/2017 På baggrund af vores registrering og ovenstående, skal det anbefales, at samtlige oprindelige partier udskiftes, idet en reparation efterfulgt af ny egnet overfladebehandling ikke være vil være rentabel i forhold til omkostningerne hertil og partiernes restlevetid, som forventes være 5-10 år. Udskiftning af vinduer/vinduespartier og indgangs/terrassedøre til nye vedligeholdelsesfrie partier i træ/alu, inkl. Udførelse af nye indvendige isolerede lysninger, herunder nødvendig reparation af de tilstødende vægge , Sålbænke under vinduer Sålbænke under samtlige vinduer/vinduespartier er udført zink på underlag puds/mørtel. Sålbænke er generelt udført med begrænset fald, og sålbænke er udført med et fremspring på mindre end 30 mm i forhold forkant facademur, hvilket erfaringsmæssigt medfører/har medført misfarvninger, begroninger m.v. på underliggende/tilstødende facademur/-konstruktion Se i øvrigt afsnittet, 03 FACADER/GAVLE. Det skal anbefales, at sålbænke udskiftes til nye sålbænke i tegl, beton eller poly eternit med korrekt fremspring i forhold til facademur, i forbindelse med udskiftning af ejendommens yderdøre, vinduer dør- og vinduespartier ,

10 Side 10/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Kalfatringsfuger Kalfatringsfuger omkring de oprindelige vinduer/vinduespartier, indgangs- og terrassedøre er bestående af elastiske bevægelige fuger. Fuger kan ved besigtigelsen registreres værende hårde/udtørrede og derfor mistet deres elasticitet, og der kan i større omfang konstateres fugeslip samt nedbrudte fuger. Fuger anbefales udskiftet, idet der er risiko for vand- og fugtindtrængning, og da fuger må betragtes som værende uden nævneværdig restlevetid. Udskæring af eksisterende fuger og fjernelse af al bagvedliggende fugeunderlag. Udførelse af nye bevægelige fuger af egnet fugemasse på nyt fugeunderlag samt bagstopning med mineraluldsstrimler ,- 2012/ ALU-GLASOVERDÆKNING Alu-glasgang/-overdækning 08 TAGVÆRK Alu-glasoverdækning udført pulverlakerede alu-profiler på bærende stålkonstruktioner, malerbehandlet. Der blev ikke registreret synlige tegn på punkterede termoruder. Note: Erfaringsmæssigt er levetiden for en termorudes tæthed år. Ruder der er ældre end det, kan ikke forventes værende intakte. Alu-glasgang/-overdækning er forsynet med komfortventilation og den lovpligtige brandventilation i form af opluk Tagkonstruktion/tagdækning Tagkonstruktionen er gitterspærfag med tilgængeligt tag- og lofftrum samt bjælkespær i ventilerede parralleltage. Tagdækningen er bestående af 60x60 cm diagonal eternitskifer, asbestfri, 38x56 mm lægter og 25x50 mm afstandslister på undertag af banevare af typen armeret plastfolie. Loftskonstruktionen er bestående af betondæk, damspærre og 200 mm mineraluld. Gangbro udført af forskallingsbrædder. Alu-profiler og overfladebehandling af alu-profiler blev registreret værende i god og intakt, dog ses overflader med begyndende tilsmudsning forårsaget af ude fra kommende påvirkninger. Rengøring og evt. reparation af overfladebehandlingen efterfulgt af polering af overflader på samtlige profiler. Brandventilationen skal gennemgås 1 g. årligt, jf. gældende lovgivning, og der udarbejdes rapport ved hvert besøg, således at udbedring af fejl/ mangler kan iværksættes omgående Tagdækningen er med nedslidning og der kan konstateres stedvise udskiftninger i tagdækningen. Der kan endvidere registreres alge- og mosbegroning på tagfladerne vendende mod nord. Undertaget blev registreret værende forvitret, smuldrende samt med stedvise huller/åbninger og undertaget har mistet sin elasticitet forårsaget af sol/-varmepåvirkninger gennem tiden. Gennemføring ved aftrækshætter i undertaget er ikke tætsluttende, idet gennembrydningen er udført uden tætsluttende krave eller tilsvarende. Det bemærkes, at manglende tætsluttende krave er normalt forekommende i bygninger af aktuelle type ,- 2012/2022 Se almindelig vedligehold pkt

11 Side 11/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Tagkonstruktion/tagdækning (fortsat) Note: Der blev ved besigtigelsen ikke konstateret synlige tegn på råd- og svampeskader i tagkonstruktionen. Undertaget er endvidere med begyndende forvitret og smuldret langs tagfod/kant ved skjulte indbyggede tagrender, hvilket er normalt forekommende, idet undertaget ikke har tilstrækkelig modstandsevne ved den udsatte placering. Isoleringen på det vandrette loft er ført helt ud mod eller i afstand på mindre end den anbefalede på 50 mm (krav på opførelsestidspunktet), hvorfor der ikke er tilstrækkelig ventilation i tagrummet og langs skråvægge. Det skal dog bemærkes, at der ikke blev konstateret fugtophobning eller tilsvarende ved besigtigelsen, men forholdet bør afhjælpes i forbindelse med den forestående tagrenovering Med udgangspunkt i ovennævnte registrerede tilstand, må yderligere skadeudvikling forventes i form af nedbrydning af undertaget og da den anvendte tagdækning er at typen asbestfri, som erfaringsmæssigt har en kortere levetide, skønnes restlevetiden på den samlede tagdækning at være max. 5-8 år, såfremt følgeskader på de underliggende konstruktioner skal undgås. Demontering af eksisterende tagdækning, lægter, afstandslister og undertag, inddækninger og skotrender m.v. Ny tagdækning af nyt cementbaseret diagonalskifertag, lægter, afstandslister, diffusionsåbne undertag inkl. eftergåelse/supplering af eksisterende isolering på vandrette lofter/skråvægskonstruktioner. Der udføres nye inddækninger m.v, herunder etablering af nye planforsænkede skotrender med zinkafdækning , Tagudhængskonstruktion indbyggede tagrender/-nedløb og vindskeder Tagrender og -nedløb er udført i zink, og tagrender er indbygget skjult i den nederste del at tagkonstruktionen, og tagnedløb er ført gennem udhængskonstruktion. Note: Tagafvanding af tagfladerne vendende mod nord, Stammen 30-34, afvandes direkte ud på den påbyggede glasoverdækning, hvilket anses for værende uhensigtsmæssigt, idet tagrenden/nedløbene på glasoverdækningen umiddelbart er underdimensioneret til bortledning af de aktuelle vandmængder Underbeklædning af plane eternitplader på bagvedliggende træunderlag, og i overgangen mellem tagdækning/underbeklædning i udhængskonstruktionen er udført med zinkindskud Tagrender/vandrender er besigtiget fra tagfod og tagrender/vandrender ses uden synlige tegn på utætheder, men tagrendernes/vandrendens placering medfører, at der periodevis vil være vand- og fugtindtrængning i den underliggende tagkonstruktion. Skjulte tagrender/vandrender og tagrender på glasoverdækning anbefales oprenset 1. g. årligt, således risiko for vand- og fugtindtrængning i den underliggende konstruktion minimeres i videst muligt omfang Underbeklædning fremstår generelt med vand- og fugtskjolder på undersiden, hvilket kan henføres til vand- og fugtindtrængning i udhængskonstruktion, forårsaget af tagrendernes/vandrendernes indbygning i Se almindelig vedligehold pkt

12 Side 12/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Tagudhængskonstruktion indbyggede tagrender/-nedløb og vindskeder (fortsat) tagkonstruktionen. Der kan endvidere konstateres stedvise revnede plader i underbeklædningen. Udhængskonstruktion ombygges/ændres således at skjulte tagrender/ vandrender ændres til nye synlige zinktagrender i galvaniserede rendejern/-konsoljern, etablering af nye tagnedløb i antal som eksisterende i forbindelse med den forestående tagrenovering. Tagdækningen er afsluttet langs gavle og øvrige begrænsninger med vindskedeafdækning i zink. Vindskedeafdækning er udført med et fremspring på mindre end 30 mm i forhold forkant facademur, hvilket erfaringsmæssigt medfører/har medført misfarvninger, begroninger m.v. på underliggende/tilstødende facademur/- konstruktion. Se i øvrigt afsnittet, 03 FACADER/GAVLE. Zinkvindskedeafdækning udskiftes til ny afdækning med 30 mm fremspring i forhold til tilstødende facader/bygningsdele i forbindelse med den forestående tagrenovering. Medaget u. pkt Tagkonstruktion/tagdækning Skorstene Aftrækshætter Kviste Skorsten/skorstenspiber af murværk med vandskuring forsynet skorstenselementer og afsluttet med betonafdækning med zinkindskud. Skorstenspiber er afsluttet/øget højden med betonrør. Skorsten /skorstenspiber formodes anvendt i dag som skorsten for brændeovne i lejligheder. Aftrækshætter af zink, indbygget i tagfladen er udført i zink, som tidstypiske er udført uden kondenssikring. Kvistetag er udført med bjælkespær i ventilerede parralleltage. Tagdækningen er som på den øvrige del af bygningen bestående af 60x60 cm eternitskifer, asbestfri, 38x56 mm lægter og 25x50 mm Der kan konstateres områdevis afskalninger og vandskuring/overfladebehandling manglende vedhæftning til underlaget Afrensning af alt løstsiddende vandskuring og alle former for alle algebegroninger/-vækster, reparation af revner/løse fuger efterfulgt af udbedring af vandskuring Samtlige skorstensoverflader overfladebehandles med ny egnet diffusionsåben overfladebehandling i forbindelse renovering af ejendommens vandskurede facader. Taghætter ses værende i intakt stand. Taghætter ændres til nye zink/-plasttaghætter med kondensmuffe/isolering i forbindelse med den forestående tagrenovering. Tagdækningen er med nedslidning og der kan konstateres stedvise udskiftninger i tagdækningen. Der kan endvidere registreres alge- og mosbegroning på tagfladerne. Medaget u. pkt Facader/gavle Medaget u. pkt Tagkonstruktion/tagdækning

13 Side 13/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Kviste (fortsat) 09 VARMEANLÆG afstandslister på undertag af banevare af typen, armeret plastfolie. Kvistefronter/flunker lette ydervægskonstruktion beklædt med 30x60 cm diagonal eternitskifer, asbestfri, 38x56 mm lægter og zinkafdækning på brædde/-træunderlag og 25x50 mm afstandslister på bagvedliggende vindspærre. Skotrender er udført af zinkafdækning på bræddeunderlag opbygget ovenpå spær Centralvarmeanlæg Ejendommen er tilsluttet Fjernvarme. Varmeanlægget er opbygget af 2-strengs radiatoranlæg, og alle radiatorer i lejligheder er forsynet med termostatventiler. Gulvvarme i lejligheder er oplyst værende el-gulvvarme. Ejendommens fjernvarmecentral/fjernvarmestik er placeret/med indført i kælderetagen. Varme-/forbrugsmåling sker ved individuel afregning i fra et samlet forbrug, og alle lejligheder er forsynet med bilmåler. Ejendommens varmeanlæg blev konstateret værende i god stand samt fuld funktionsdygtigt under den nuværende indretning. Undertagets tilstand må erfaringsmæssigt forventes værende i en tilstand som undertaget i den øvrige del af ejendommens tagkonstruktion, der er registreret værende forvitret, smuldrende samt med stedvise huller/åbninger og undertaget har mistet sin elasticitet forårsaget af sol/- varmepåvirkninger gennem tiden Demontering af eksisterende tagdækning, lægter, afstandslister og undertag, inddækninger og skotrender m.v. Ny tagdækning af nyt cementbaseret diagonalskifertag, lægter, afstandslister, diffusionsåbne undertag Beklædning på kvistfronter/-flunker er med nedslidning og der kan konstateres stedvise udskiftninger i beklædningen. Demontering og bortskaffelse af eksisterende eternitskifer inkl. tilhørende bagvedliggende underlag/vindtæt pap, for udførelse af ny beklædning af eternitskifer inkl. nyt underlag og tilhørende vindspærre. Eftergåelse/supplering af eksisterende isolering i kvisttage og kvistflunker/fronter. Der udføres nye inddækninger m.v, herunder etablering af nye planforsænkede skotrender med zinkafdækning Varmeanlægget kræver almindelige overvågning og vedligehold. Det skal anbefales, at der indgås en abonnementsordning for varmeanlægget, der udføres af autoriseret VVS-installatør bestående af nedenstående: Vandstand/tryk kontrolleres. Gennemgang af hele varmeanlægget for registrering/risikovurdering af tæringer og utætheder m.v. samt kontrollering/justering af radiatorventiler m.v. Motionering af afspærringsventiler og øvrige ventiler. inkl. udbedring af evt. utætheder på føringsveje, udbedring/supplering af rørisolering. Udluftning af varmeanlægget. Derudover er det vigtigt, at hver enkelt ejer/lejere holder øje med varmeinstallationen, således utilsigtede vand- og fugtskader på bygningsdele og lignende elimineres , Se almindelig vedligehold pkt

14 Side 14/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR 10 KLOAK OG AFLØB Kloak under bygning/frem til offentlig kloak Kloaksystem er separeret, således at spildevand- og regnvand ledes i selvstændige systemer. Spilde- og regnvandsledninger er udført i PVC. Hovedbrønden er 1,25 m betonbrønd med betondæksel, og tagnedløbsbrønde er udført i Ø135 mm PVC-brønde. Faldstammer indvendigt i bygningen er udført af støbejernsrør. Det anbefales, at gennemføre en TV-inspektion. TV-inspektion inkl. tilhørende rapportering udgør overslagsmæssigt ,- kr. ekskl. moms, idet kloaksystemet kan indeholde kloakledninger som er faldet sammen, skader forårsaget af rotter eller som er lokalt med tilstopninger. Derudover kan TV-inspektionen danne grundlag for den fremtidige vedligehold/renovering af det eksisterende kloaksystem. I bad/wc i lejlighederne, er det vigtigt af andelshaveren renser afløbet jævnligt, således at brusevandet forsvinder ned i afløbet i samme hastighed som det løber ud af bruseren. 11 VANDINSTALLATIONER Vandinstallationer 12 VENTILATION Ventilation Varmtvandsproduktionen sker via 2 stk. varmtvandsbeholdere af ukendt fabrikat, rumindhold ca. 500 liter pr. stk. Varmtvandsrør/stigstrenge i boligerne er ført 25 mm kobberrør med 25 mm isolering. Rør i jord er ført i 28 mm kobberrør med 30 mm isolering. Vandforbruget sker ved individuel afregning i ud fra et samlet forbrug, og alle lejligheder er forsynet med bimåler. Det skal anbefales, at foreningen har eller indgår en serviceaftale med en autoriseret VVS-installatør til servicering og kontrol af anlægget, herunder rapportering af evt. nødvendige vedligeholdelses-/reparationsarbejder samt årlig rapportering af forbrug og afkøling til bestyrelse. Se almindelig vedligehold pkt Der forefindes kun individuel ventilation i boligerne i form af naturligt aftræk, mekanisk udsugning i form af ventilator til periodisk drift samt emhætter afkast til det fri gennem ydervægskonstruktionen/afkast over tag Tilførsel af luft til boligerne sker via ventiler indbygget/placeret i vinduer/vinduespartier. Rensning af eksisterende kanaler, inkl. nødvendig de- og genmontering af emhætte og ventilatorer m.v. Det skal endvidere anbefales, at ejeren udlufter deres lejligheder grundigt 2 gange om dagen, ca. 10 min, morgen og aften alle ugens dage , Note: Ved besigtigelsen blev der i flere lejligheder konstateret kondensdannelse på glasruder i dør- og vinduespartier, hvilket indikerer manglende/utilstrækkelig udluftning i lejligheder. Det forhold medfører reduceret levetid på ejendommens dør- og vinduespartier og medfører oftest dårligt indeklima. Alternativt forslag: Da ejendommen løbende er forsynet og vil blive forsynet med nye tætsluttende vinduer og andre isoleringsmæssige forbedringer skal vi anbefale følgende: ,-

15 Side 15/20 BYGN. LB. KORFTATTET BYGNINGSDELSBESKRIVELSE TILSTANDSVURDERING/-BESKRIVELSE ANBEFALING TIL FREMTIDIGE FORBEDRINGSBEHOV/VEDLIGEHOLDELSESTILTAG PRISOVERSLAG AKTIONSÅR Ventilation (fortsat) Af hensyn til indeklimaet i lejligheder, herunder forebyggede foranstaltninger mod risiko for fugtproblemer og angreb skimmelsvampe m.v., skal det anbefales, at køkkener og badeværelser i alle lejligheder forsynes/ tilkobles et fælles mekanisk udsugningsanlæg med aggregat placeret i ejendommens tag-og loftrum. Note: Etablering heraf vil typisk ske i forbindelse med udskiftning af tagdækningen, af hensyn til etablering af ventilationsanlægget i tag- og loftrummene. 13 EL/SVAGSTRØM El/svagstrøm i lejligheder og fællesarealer Ejendommen er forsynet med 380 V. Hver lejlighed er forsynet med egen el-tavle med fejlstrørmsrelæ. Der er selvstændig måling af elforbrug i hver lejlighed og for fælles arealer. Elinstallationerne i de besigtigede lejligheder og fælles arealer er er ud fra udseende overvejende de oprindelige installationer. Det blev oplyst, at kontrol og udbedring af el- og svagstrømsinstallationer i lejligheder varetages af den enkelte andelshaver, og i fællesdelen påhviler vedligeholdelsen andelsboligforeningen. Udvendige belysning på facader er placeret ved indgangsdøre. Belysning er skotlamper. Elinstallationerne blev registreret værende funktionsdygtige under den nuværende indretning, overordnet set fremstår installationen i god stand, og der blev ikke registreret synlige ulovlige elinstallationer ved besigtigelsen Det skal anbefales, at der udføres 1 årligt el-tjek, og at der foretages udskiftning af eventuelle defekte installationer i nødvendigt omfang, herunder test af fejlstrømsrelæer Rengøring af belysningsarmaturer inkl. udskiftning af defekt lyskilde. Se almindelig vedligehold pkt Se almindelig vedligehold pkt

16 BLOMMEGRENEN og STAMMEN 30-34, ODENSE SØ. FOTOSERIE Dato: Side 16/20

17 BLOMMEGRENEN og STAMMEN 30-34, ODENSE SØ. FOTOSERIE Dato: Side 17/20

18 BLOMMEGRENEN og STAMMEN 30-34, ODENSE SØ. FOTOSERIE Dato: Side 18/20

19 BLOMMEGRENEN og STAMMEN 30-34, ODENSE SØ. FOTOSERIE Dato: Side 19/20

20 BLOMMEGRENEN og STAMMEN 30-34, ODENSE SØ. FOTOSERIE Dato: Side 20/20