TILSTANDSVURDERING. vedligeholdelsesplan. med drifts- og. E/F Willemoesgade Willemoesgade 32 36, 2300 København Ø

Transkript

1 TILSTANDSVURDERING med drifts- og vedligeholdelsesplan OBH Rådg. Ingeniører A/S Region Sjælland Islands Brygge København S CVR: DK Udarbejdet af: Stefan T. Nielsen Tlf Mobil stn@obh-gruppen.dk Willemoesgade 32 36, 2300 København Ø For: Ejerforeningen Willemoesgade 32-36

2 Side 2/38 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse...2 Ejendomsidentifikation...3 Eksisterende forhold...4 Rapportens indhold...4 Rapportens hensigt...4 Bygningsdelenes tilstand for den samlede ejendom...5 Hovedkonklusion...6 Vedligeholdelse fremover Tagværk Kælder / fundering Facade / sokkel Vinduer Udvendige døre Trapper Port / gennemgang Etage-adskillelser WC / bad Køkken Varme-anlæg Afløb Kloak Vand-installation Gas-installation Ven-tilation El- / svagstrøm Øvrige ombygnings-arbejder Private friarealer Bygge-plads...26 Budget for drift og vedligeholdelse. Tal i 2009 priser ekskl. moms...27 Fotos...29

3 Side 3/38 Ejendomsidentifikation Adresse/ejendomsnr.: Willemoesgade 32-36, ejendoms nr Ejer: Postnr./by: 2100 København Ø Matrikel: 1795 Udenbys Klædebo Kvarter, København Kontaktperson: Anne Marie Christensen Ejere / lejere / ejendommens brugsforhold Bygning nr. ejere / lejere Brugsforhold Ejerlejligheder Bolig, gårdanlæg og kælder Følgende materiale er anvendt ved registreringen BBR-ejermeddelelse Udskrevet 12. august Billedmateriale - Rapporter Ingen. Tegningsmateriale Udskrevet fra foreningens hjemmeside Energiforhold Ingen Personer Møde, fremvisning mv. ved Anne Marie Christensen og Søren Mølbak Tegninger Etageplan, facade m. snit Webside

4 Side 4/38 Eksisterende forhold Ejendommen er opført i 1908 i 5 etager med kælder og loftrum. Loftrum er udnyttet til beboelse og kælder benyttes til varmecentral, cykelkælder og pulterrum. Ejendommen er opført som hjørnebebyggelse med 3 opgange og ca. 30 lejligheder. Iht. BBR meddelelse er det bebyggede areal 623 m² og det samlede boligareal i bygningen er m² Bygningen er opført i blankt murværk på gård- og gadesiden dog med malet gårdfacade. Tagkonstruktion er københavnertag med eternitskifer og varmt tagpaptag. Rapportens indhold På foranledning af v/ bestyrelsesmedlem Anne Marie Christensen, har bygningskonstruktør Stefan T. Nielsen, OBH Rådgivende Ingeniører A/S den 13. og 17. august 2008 foretaget en byggeteknisk gennemgang af ejendommen beliggende Willemoesgade 32-36, 2100 København Ø Bygningsgennemgangen beror på en overordnet besigtigelse af ejendommens konstruktioner og bygningsdele, herunder kældre og lofter. Der er ikke foretaget målinger eller udført undersøgelser, der kræver destruktive indgreb i bygningsdele. Facader og tagoverflader er set fra gadeniveau, fra tagvinduer og fra den flade del af taget. Der er endvidere foretaget en besigtigelse af udvalgte dele af ejendommens vand-, varme og afløbsinstallationer. Disse forudsættes at være udført i overensstemmelse med de myndighedskrav, der var gældende på det tidspunkt installationerne blev udført. Derudover er ejendommens fællesarealer, herunder for- og bagtrapper, besigtiget. WC / bad, køkkener og lejligheder er besigtiget stikprøvevis. Der er ikke udført undersøgelser af kloakledninger og de tekniske installationer er ikke afprøvet. Bygningernes funderingsforhold og evt. forurening på ejendommen er ikke undersøgt nærmere. Rapportens hensigt Hensigten med tilstandsrapporten er at give ejendommens ejer en kvalificeret vurdering af den overordnede tilstand af ejendommens bygningsdele og fælles tekniske installationer. På basis heraf er der opstillet et forslag til en hensigtsmæssigt driftog vedligeholdelsesplan med tilhørende budget, baseret på bygningsmæssigt og økonomisk optimale løsninger. Såfremt rapportens forslag følges, vil ejendommen være i god vedligeholdelsmæssig stand, og risikoen for grove akutte skader minimeres. Herved kan de fremtidige fælles drift- og vedligeholdelsesomkostninger budgetteres på et mere sikkert grundlag. Det er en forudsætning herfor, at foreningen udover det herværende 10 års budget udarbejder et langtidsbudget. I dette langtidsbudget må indgå udgifter til Nyt skifertag (kr ,-) Hensættelse hertil kommer udover det 10 års budget, som er i denne rapport.

5 Side 5/38 Skemaet viser bygningsdelenes tilstand for den samlede ejendom De enkelte bygningsdeles tilstand overordnet vurderet i forhold til, hvad man kan forvente af ejendomme af den aktuelle type og alder: Over middel: Anvendes, hvor bygningsdele er i almindelig god stand, og der således ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder indenfor de nærmeste år. Middel: Anvendes, hvor mindre vedligeholdelse eller istandsættelse er nødvendig for at hindre forfald og for at sætte bygningsdele i acceptabel stand. Under middel: Anvendes, hvor bygningsdele er i en sådan forfatning, at egentlige udskiftninger eller store istandsættelser er nødvendige. Nr. Bygningsdele Over middel (OM) Middel (M) 01 Tagværk - X - 02 Kælder / fundering - - X 03 Facader / sokkel - - X 04 Vinduer - - X 05 Udvendige døre - X - 06 Trapper - - X 07 Port / gennemgang Etageadskillelse - X - 09 WC / badrum Køkkener Varmeanlæg X - 12 Afløbsinstallation - - X 13 Kloak - X - 14 Vandinstallation - - X 15 Gasinstallation Ventilation - X - 17 El- / svagstrøm X Øvrige ombygningsarbejder X Private friarealer X Byggeplads Under middel (UM)

6 Side 6/38 Hovedkonklusion Ejendommens tilstand er middel (med pil nedad ) Udvendigt fremstår ejendommen lettere slidt, og der bør afsættes penge til forholdsvis store projekter. De vigtigste opgaver at tage fat i er dem, der kan forhindrer nedbrydning af ejendommens bygningsdele. Fugt er bygningens fjende nr. 1 og bør altid elimineres først. Nedenstående prioritering samt budgettet er opstillet ud fra et byggeteknisk optimalt behov. Der er ikke taget hensyn til, om det er realistisk at afsætte midler til de relativt store udgifter indenfor en 10 årig periode. Kan midlerne afsættes, vil huset efter perioden fremstå i en stand, der svarer til over middel, og vedligeholdelsesudgifterne vil derefter være på et væsentligt lavere niveau. Vedligeholdelse fremover Første prioritet er: 1. Udbedring af skader i tag over opg. 32 og 36 tv. 2. Vinduer og døre, herunder: fuger, maling, snedkerarbejder, sålbænke evt. udskiftninger 3. TV-inspektion af kloakledninger. 4. Undersøgelser og evt. udbedringer af fundament under vægge ved varmecentralen. 5. Nyt kælder gulv ved varmecentral 6. Nyt trappeløb på bagtrappe opg. 36 tv. 7. Udskiftning af faldstammer og vandrør 8. Renovering af bagtrapper (pudsreparationer) 9. Nye lyskasser og renovering af værn 10. Renovering af bagvant mod nr. 30 Anden prioritet er: 1. Renovering af gårdfacade 2. Rensning af aftrækskanaler 3. Renovering af bagtrapper (malerbehandlinger) 4. Omfugning gadefacade Særlige forhold 1. Kældergulve er flere steder hultlydende. Årsagen til dette kendes ikke. Kan muligvis skyldes utæt kloakledning. 2. Jord, som bortskaffes fra matriklen i forbindelse med eventuel opgravning af kældergulve, skal regnes for at for at være klasse 3-4 jord. Dette kræver jordanalyser samt afgift til deponering. Denne situation skal gennemgås med jordentreprenør, idet denne post kan blive meget bekostelig, såfremt dette ikke håndteres korrekt/fornuftigt. Udgifter til dette indgår ikke i budgettet i denne rapport.

7 Side 7/38 01 Tagværk Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Tagbelægning Tagbelægninger er generelt i god stand der er udført nyt tagpaptag som uventilleret varm konstruktion. Eternitskifer er ikke af nyere dato men fremstår i udmærket stand. Det vurderes at der er ca. 10 års restlevetid i skiferbelægning med løbende vedligehold. Løbende vedligehold og udbedring af akutte skader. Der er dog to knudepunkter der skal undersøges nærmere og udbedres. Tagpap Inddækning Tagrender I lejlighed 36, 4. tv. er der trængt vand ind i soveværelse omkring overkanten af vinduespartiet. Det vurderes at vand ikke er kommet ind gennem vinduesfuge, men ind gennem utætheder i tag over lejligheden. Der kan udefra konstateres huller i tagpapbelægning over lejlighed. Over trappeopgang i nr. 32 er der en utæthed hvor der løber vand bagom tagrende og ned af facaden. Generelt er tagrender og nedløbsrør i god stand, dog: - har tagrende ikke korrekt fald mod nedløb hvor der samles vand i en lunke mellem opg. 34 og 36 på gadesiden. Tagpapbelægning over lejligheden udskiftes og der udføres samtidig korrekt zinkinddækning mod tagrende i stedet for nuværende tagpap der er foldet ned i tagrende. Der bør optages et antal skiffersten i overgangen mellem skotrende, tagbelægning og tagrende for at skaden kan afdækkes. Sandsynligvis skal skotrende eller zinkinddækning ved tagrende repareres. Tagrende demonteres og rendejern oprettes så der er korrekt fald mod nedløb. M 1 stk UM 1 stk UM 1 stk lbm er nedløbsrør på nederste 2 m ved portgennemgang udført i zink og ikke stål som øvrige, der er mindre skade på studs mod terræn. Nederste del af nedløbsrøret udskiftes til galvaniseret stålrør som øvrige. M 01 Tagværk i alt ,5 lbm 7.500

8 Side 8/38 02 Kælder / fundering Lyskasser Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Lyskasser er fulde af møg og det er sandsynligt at flere afløb er tilstoppede. Oprensning af lyskasser og inspektion af afløb udføres min. én gang om året, gerne før vinterperioden. 7 stk Kælderværn Fundament Flere lyskasser har yderst begrænset restlevetid. Lyskasserne er opmurede med alm. mursten mod terræn. Disse teglsten er flere steder ved at falde ud og der er risiko for sammenstyrtning. Enkelte værn ved kældertrapper på gadesiden er løse og skæve. Værn er ligeledes præget af begyndende overfladetæringer. Der ikke tegn på større fundamentsætninger visualiseret i form af revner i ydervægge. Der er dog relativt kraftige revner i de indvendige vægge omkring varmecentralen i kælder. Revner er sandsynligvis forårsaget af sætninger i fundament under disse vægge. I dette område af kælderen er gulvene også kraftigt revnede og med sætninger. Der bør udføres nye lyskasser, som med fordel bør udføres af beton støbt på stedet. Øverste sten på lyskasser af granit og afdækningsriste kan genanvendes. Kælderværn eftergås med henblik på fastgørelse. Værn afrenses for rust og malerbehandles. 6 stk. renoveres 1 stk. udskiftes 1 stk. mangler og der opsættes et nyt værn Der bør foretages yderligere undersøgelser af disse sætninger der kan danne grundlag for en eventuel udbedring. Der bør udføres geotekniske undersøgelser omkring kældervægge Der afsættes et beløb til disse undersøgelser samt et beløb til eventuelle udbedringer. UM 7 stk M 8 stk UM 1 stk. 1 stk Kælderrum Generelt fremstår kælderen tør, dog med områder der er meget fugtige. Især gulvarealer fremstår flere steder fugtige. (se 08 etageadskillelser) Vægge Puds på vægge i kælderhalse og kælderrum er flere steder i meget dårlig stand. Med den nuværende anvendelse af kælderen, er der ikke et stort behov for at lave gennemgribende pudsrenoveringer. Der er dog områder der bør repareres. Der afsættes beløb til løbende udbedringer der bør udføres på mest trængende områder hvert 2. år. Der skal anvendes specialpuds med gode fugttekniske egenskaber eks. Kefa drænpuds. ( UM 25 m² Kælder / fundering i alt

9 Side 9/38 03 Facade / sokkel Sokkel Overfladebehandling Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Sokkel i gårdrum er præget af løst puds. Der er større områder hvor pudsen er hultlydende ved bankeprøve. Dette er tegn på manglende vedhæftning. Malerbehandling af gårdfacade er træt, men udført med korrekt malingstype. Der er kun mild afsmitning af maling og løst maling enkelte steder. Sokkelpuds nedhugges og der pudses ny sokkel. Løs maling afrenses og der udføres nødvendige reparationer af fuger o. lign. Ny malerbehandling udføres med samme malingstype som eksisterende. UM 25 m² Revner Bagvant mod nr. 30 Der er en del sætningsrevner på gårdfacade. Disse bør udbedres så der ikke opstår risiko for vandindtrængen og dermed frostsprængninger. Bagvant mod nr. 30 er præget af løse fuger og en del forvitrede sten. Der er en nedbrydende proces i gang på facaden hvor fuger og mursten opfugtes pga. den åbne overflade og der er derfor risiko for frostsprængninger. Fuger udkradses og der indstøbes rustfri armeringsjern. Arbejdet udføres i forbindelse med malerbehandling af facaden. (antal er baseret på et skøn da det ikke er muligt at konstatere alle revner fra terræn) Facaden bør renoveres og som minimum bør fuger udfræses og omfuges og defekte sten udskiftes, så facaden fremstår tæt. En eventuel overfladebehandling vil pynte, men denne vil skulle vedligeholdes jævnligt. M 950 m² UM stk UM 225 m² Alternativt kan der opsættes facadeisolering med puds. En dyrere løsning, men hvor der ikke er behov for at reparere fuger. Facadeisolering vil give energibesparelser. Facadeisolering kan udføres for ca ekskl. stillads. ( Sokkelfuger Fuger mellem sokkelsten af granit er flere steder manglende. Fuger udkradses og der omfuges. Fuger Mørtelfuger på gadefacade er løse og porøse. Det kan konstateres at tidligere udført omfugning ikke er udført korrekt. De gamle fuger er ikke udkradset dybt nok og nye fuger har derfor dårlig eller ingen vedhæftning. Der udkradses til 30 mm dybde og omfuges med egnet mørteltype. UM 1 stk UM 950 m² Facade / sokkel i alt

10 Side 10/38 04 Vinduer Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Vinduer Foreningens vinduer trænger til malerbehandling og omfattende reparationer. Vinduer i kælderniveau og i trapperum er i dårlig stand. Ca. 25 m² kældervinduer på gadeside Ca. 20 m² kældervinduer på gårdsiden Ca. 60 m² trappevinduer på gårdsiden Der udføres snedkereftergang og malerbehandling af vinduerne. Der vil være behov for forskellige udbedringer, herunder gererel justeringer, udskiftning af rammer (evt. hele vinduer), reparation af kitfalse og udskiftning af ruder. Vinduer eftergås og malerbehandles hvert 7. år. Vinduer Sålbænke og fuger Spejl Enkelte af ejeres vinduer er i en sådan stand at disse skal repareres og males snarest. Flere af de besigtigede vinduer er oprindelige eller ældre type med forsatsrammer. Denne type vinduer er typisk af meget god kvalitet, men de kræver vedligehold som alle andre bygningsdele. Det er også i ejeres egen interesse at vedligeholde vinduer da disse generelt har stor indflydelse på energiforhold og salgspriser. Sålbænke og kalfatringsfuger under vinduer i kælderniveau er flere steder ødelagte eller decideret manglende. Mellem sålbænk og fortov er der en del revner/åbninger der tillader vandindtrængen. I Willemoesgade 34, st.tv. er der ved vinduesudskiftning ikke blevet udført spejl over vinduer mod gården. 2 stk. er helt manglende og 1 stk. er i dårlig stand. Flere vinduer i kælderniveau er i så dårlig stand at en egentlig udskiftning af alle vinduerne bør overvejes. Foreningen bør tage aktion på dårligt vedligeholdte vinduer så disse ikke kan være årsag til følgeskader på foreningens ejendom. I følgende lejligheder bør vinduer males/vedligeholdes snarest: Willemoesgade 32: st.th., 2. tv., 3.tv., 4.tv. Willemoesgade 34: st. th., 1.th., 2.th., 4. tv. Willemoesgade 36: 1.tv., 2.tv., 2.th., 3.tv. Eftergang af murer der udfører ny sålbænk hvor disse mangler og udfører nye kalfatringsfuger. Revner /åbninger eftergås og repareres ligeledes af murer. Dette arbejde kan med fordel koordineres med arbejder på kældervinduer. Beboer bør få spejl udført da der pt. er en væsentlig kuldebro og samtidig er murværket udsat for vejrliget. Ubehandlede spejl bør malerbehandles. UM 105 m² M ingen udgift for ejerforeningen UM 1 stk I 34, 1.tv. og 34, 2. tv er spejl udført af krydsfiner der mangler malerbehandling. ingen udgift for UM ejerforeningen 04 Vinduer i alt

11 Side 11/38 05 Udvendige døre Døre Fuger Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Døre i gårdrum til trapper og kælder fremstår slidte og med besværede åbningsfunktioner. 9 døre på gårdsiden 7 døre på gadesiden Kalfatringsfuger omkring døre er løse og flere steder helt udfaldet. Døre bør malerbehandles og eftergås af snedker. Døre bør malerbehandles hvert år afhængig af slidtage. Der udføres nye fuger omkring døre. M 16 stk M 80 lbm Udvendige døre i alt

12 Side 12/38 06 Trapper Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Hoved- Bag- Hovedtrapper i generelt i flot stand. Der er dog enkelte reparationer af gulvbelægninger. Bagtrapperum er i meget dårlig stand og bærer præg af manglende vedligehold gennem en længere årrække. Løs flig af linoleumbelægning limes til underlag. Revne i terrazzo belægning ved opgangsdør i nr. 32 ophugges og omstøbes af terrazzo firma Trapperum totalrenoveres, dvs. pudsreparationer, spartling af vægge indfræsning af el og malerbehandling. (4 stk. á ) OM 1 stk. 0,5 m² Løb Der er tegn på tidligere fugtskader og det vurderes at der også er angreb af skimmelsvamp. Der kan ikke pt. konstateres fugt i konstruktioner. Det skal dog bemærkes at ikke aktive / tørre skimmelangreb stadig kan afgive toksiner. Trappeløb (nr. 36 tv.) fra st. til kl. er angrebet af kraftigt råd/svamp. Enhver færdsel på løb fra st. til kælder frarådes af sikkerhedsmæssige årsager. Alternativt kan trapperum udbedres så disse fremstår anvendelige og rå men uden malerbehandling. I så fald udføres der blot pudsreparationer og malerbehandlinger kan udføres på et senere tidspunkt. (4 stk. á ) Trappeløbet bør afspærres. Der bør udføres ny støbt trappeløb. I forbindelse med nedrivning af trappeløb bør der foretages undersøgelser af svampeekspert der kan definere omfanget af råd/svamp. UM 4 stk UM 1 stk Trapper i alt

13 Side 13/38 07 Port / gennemgang Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Intet at bemærke, porten til gårdareal er underlagt gårdlauget. 07 Port / gennemgang i alt 0

14 Side 14/38 08 Etageadskillelser Gulve Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Gulve i kælder omkring varmecentralen er kraftigt revnede og med store sætninger. Gulvbelægninger opbrydes og der støbes ny armeret gulvbelægning på korrekt opbygget lag af isolering og kapillærbrydende fyld Bjælker Træbjælker i dæk over kælder er angrebet af råd. Der er monteret patroner i flere bjælkeender. I forbindelse med undersøgelser og evt. udbedring af fundamenter (se 02 fundament) vil udbedring af kældergulve indgå. Inspektion af træbjælker samt udskiftning af Boracol patroner efter behov. UM 50 m² M 1 inspektion Etageadskillelser i alt

15 Side 15/38 09 WC / bad Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt WC og badrum er af varierende alder, typer og størrelser. Det er i foreningens interesse at WC / badrum der istandsættes eller renoveres, udføres efter gældende anvisninger / reglement således at eventuelle vandskader med råd og svamp til følge undgås. Generelt skal det tilrådes at der ventileres grundigt fra badrum og især fra rum der ikke ligge op mod ydervæg og dermed har vindue til det fri. M 09 WC / bad i alt 0

16 Side 16/38 10 Køkken Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Køkkener er af varierende alder, typer og størrelser. Det er i foreningens interesse at køkkener der istandsættes eller renoveres, udføres efter gældende anvisninger / reglement således at eventuelle vandskader med råd og svamp til følge undgås. M 10 Køkken i alt 0

17 Side 17/38 11 Varmeanlæg Forsyningsrør Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Der henvises til energimærke for evt. forbedringsforslag. Der bør afsættes beløb til løbende udskiftning af tærede rør. Central Varmecentralen er ny og fremstår i rigtig flot stand. Dog er der ikke udført teknisk isolering af centralen. Teknisk isolering er bestilt hos entreprenør på besigtigelsestidspunktet. Der udføres servicering og rensning iht. leverandørens anbefalinger. M 1 stk OM 1 stk Varmeanlæg i alt

18 Side 18/38 12 Afløb Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Faldstammer Faldstammer af blandet alder og kvalitet. De ældre faldstammer er med en del tæringer. Der er ikke besigtiget en tilstrækkelig mængde faldstammer for at kunne danne grundlag for en generel vurdering. De ældre faldstammer vurderes at have meget begrænset restlevetid. Der bør udarbejdes et specifikt projekt hvor alle lejligheder besigtiges så dette kan danne grundlag for en egentlig plan for udskiftning. Ind til faldstammer udskiftes kan der forventes løbende vedligehold i form af rensning ved tilstopning og enkelte udskiftninger. Der afsættes beløb til løbende vedligehold. 1 stk Der afsættes beløb til udskiftning af 2 stk. køkkenfaldstammer og 2 stk. toiletfaldstammer samt 3 stk. fælles faldstammer. 2 stk. køk 2 stk. toil I forbindelse med udskiftning af faldstammer bør stigstrenge også udskiftes. Overslagspriser er ekskl. evt. retablering af køkken/toilet. 3 stk. fæll (UM) 12 Afløb i alt

19 Side 19/38 13 Kloak Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Der kan umiddelbart ikke beskrives forhold omkring kloakledninger da disse ikke er inspiceret. Der er dog indikationer på at kloakledninger kan være med lokale utætheder eller deciderede brist. Den ødelagte gulvbelægning i kælderrum samt opfugtning af kælder gulve- og vægge kan skyldes utætheder i kloakledninger. Der bør udføres tv-inspektion af samtlige kloakledninger under og omkring ejendommen. Der er medtaget pris på tv-inspektion, udgifter til evt. reparationer kommer ud over dette beløb. M 1 stk Kloak i alt

20 Side 20/38 14 Vandinstallation Stigstrenge Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Ældre stålrør med en del tæringer i kælder. Rørisolering er af varierende kvalitet og lever generelt ikke op til nutidens krav. Der bør udarbejdes et specifikt projekt hvor alle lejligheder besigtiges så dette kan danne grundlag for en egentlig plan for udskiftning. Varmt vand Vandmåler Der er ikke besigtiget en tilstrækkelig mængde rør for at kunne danne grundlag for en generel vurdering af husets vandinstallationer. Fremløbstemperaturen på det varme brugsvand er for lav. Temperatur i toppen af varmtvandsbeholderen er registreret til 50 C Der er ikke monteret individuelle vandmålere i lejlighederne. Der afsættes beløb til udskiftning af vandrør til køkken og toilet. Som omtalt under pkt. 12 bør faldstammer og stigstrenge udskiftes samtidigt. Overslagspriser er ekskl. evt. retablering af køkken/toilet. Afgangstemperaturen bør justeres så den ikke er under 55 C og temperaturen af det fremførte vand bør ikke være under 50 C ved fjerneste tapsted. Varmtvandstemperaturen bør ikke overstige 60 C af hensyn til kalkudfældning og korrosion samt risiko for skoldninger. Det anbefales at der monteres individuelle vandmålere. Københavns kommune yder op til 1.000,- i tilskud pr. lejlighed til og med år (UM) M 5 stk. stigstrenge Hvis det besluttes at montere individuelle vandmålere, bør arbejdet udføres i sammenhæng med en egentlig udskiftning af vandrør og faldstammer (hvor det også er pålagt at klargøre til målere). Der afsættes 1.200,- pr. måler ekskl. evt. tilskud. M 60 stk Vandinstallation i alt

21 Side 21/38 15 Gasinstallation Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Intet at bemærke. 15 Gasinstallation i alt 0

22 Side 22/38 16 Ventilation Varmefordeling Aftrækskanaler Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Der er monteret ventilationskanaler til fordeling af varme fra ejendommens varmecentral til øvrige rum i kælderen. I lejligheder formodes der at være en blanding af naturlige aftrækskanaler fra bad og køkken samt emhætter i køkkener. Det kan overvejes at montere motor på kanaler så varmen fordeles mere effektivt. OM 1 stk Afkast Flere af de observerede aftrækskanaler fremstår med beskidte riste. Ophobning af skidt og snavs hindrer en effektiv ventilation og medvirker til forringelse af indeklima. Enkelte beboere har udført ventilationsafkast gennem facaden mod gården. Disse afkast er udført med blandet kvalitet. Der bør udføres rensning af aftrækskanaler. I Willemoesgade 34, 4.tv. bør der monteres riste i huller således at der ikke opstår mulighed for fugles redebygning. I Willemoesgade 32, 4.tv. bør der ommures omkring ventilationsafkast så murværket ikke er åbent for vejrliget. M 5 stk M ingen udgift for ejerforeningen 16 Ventilation i alt

23 Side 23/38 17 El- / svagstrøm Relæ i trappeopgang Relæ i lejligheder Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Umiddelbart er der intet at bemærke til elinstallationernes tilstand. Der er ikke besigtiget el-installationer i lejligheder. Prøveknapper på HFI / HPFI afbrydere skal motioneres jævnlig eller mindst én gang om året. Dette udføres både i de individuelle lejligheder samt på ejendommens afbrydere. Det anbefales at der udføres el-tjek af autoriseret installatør ved salg af lejligheder. OM ingen udgift for ejerforeningen OM ingen udgift for ejerforeningen 17 El- / svagstrøm i alt 0

24 Side 24/38 18 Øvrige ombygningsarbejder Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Uanset ejendommens stand og den vedligeholdelsesmæssige indsats vil der altid opstå akutte og uforudsete skader. Der afsættes beløb som buffer til akutte skader OM Øvrige ombygningsarbejder i alt

25 Side 25/38 19 Private friarealer Vedbend Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Bevoksninger af Vedbend i gårdarealer op af overfladebehandlede ydervægge og vinduer kan ikke anbefales idet vedligehold gøres vanskeligt og generelt fordyres. Bevoksninger bør fjernes. Kan eventuelt udføres på arbejdsweekend. På facader med blankt murværk kan facadebeplantninger haver flere positive egenskaber. Brønde Vinduer og nedløbsrør skal under alle omstændigheder holdes fri for vækst. Sandfangsbrønde i gårdareal trænger til oprensning. Oprenses min. 1 gang årligt. Kan eventuelt udføres på arbejdsweekend. M ingen udgift for ejerforeningen M ingen udgift for ejerforeningen 19 Private friarealer i alt 0

26 Side 26/38 20 Byggeplads Stillads opsætning Registrering af tilstand Beskrivelse af aktivitet Stand Omfang Pris I alt Gårdfacade til malerbehandling Opsætning / nedtagning på gårdfacade 950 m² Gadefacade til omfugning Opsætning / nedtagning på gadefacade 950 m² Bagfacade renovering Opsætning / nedtagning på bagfacade 225 m² ,- pr. m² Stillads leje Gårdfacade til malerbehandling Gadefacade til omfugning Bagfacade renovering Leje af stillads gårdside Leje af stillads gadeside Leje af stillads bagfacaden 8 uger 10 uger 4 uger ,- pr. dag 20 Byggeplads i alt

27 Side 27/38 Budget for drift og vedligeholdelse. Tal i 2009 priser ekskl. moms Aktivitet Løbende vedligehold af tagbelægning Udbedring af skade i tagpaptag over 36, 4. tv Udbedring af skade omkring tagrende over tr. opg Tagrender Oprensning af lyskasser Nye lyskasser Renovering af kælderværn Fundament, undersøgelser Fundament, udbedringer Reparation af pudsskader i kælder Nyt sokkelpuds Ny overfladebehandling af gårdfacade Udbedring af revner i murværk på gårdfacade Renovering af bagvant mod nr Udbedring af sokkelfuger på gadeside Omfugning af gadefacade Diverse arbejder på foreningens vinduer Eftergang og udbedring af sålbænke og fuger Diverse arbejder på døre Nye fuger omkring døre Mindre reparationer på hovedtrapper Renovering af bagtrapper Nyt trappeløb på bagtrappe opg. 36 tv Renovering af kældergulve ved varmecentral Eftergang af bjælkeender Løbende vedligeholdaf varmerør Løbende udgifter i varmecentral Løbende vedligehold af faldstammer Udskiftning af faldstammer TV-inspektion af kloakledninger Individuelle vandmålere Udskiftning af vandrør Montering af motor på varmefordelingskanal Rensning af aftrækskanaler Buffer til uforudsete arbejder Stillads på gårdfacade til malerbehandling Stillads på gadefacade til omfugning Stillads på bagfacade Sum pr. år Gennemsnit pr. år

28 Side 28/38 Bemærkninger til budgetskema: Anførte priser er overslagmæssige baseret på erfaringstal. De bør sammenholdes med ejendommens egne erfaringer fra de seneste år. Prisniveauet for større arbejder forudsætter tilbud i konkurrence. Priserne er ekskl. uforudsete udgifter, der skal for større arbejder påregnes 10 % i tillæg. Priserne er ekskl. rådgiverhonorar, hvor dette er nødvendigt eller ønskværdigt. For rådgiverhonorar påregnes % i tillæg. Andel af diverse servicekontrakter på varmecentral o. lign. er ikke medregnet. Udgifter til jordanalyse og jorddeponering indgår ikke i dette budget.