Lokalplan Butikker for særligt pladskrævende udvalgsvarer ved Industridalen

Transkript

1 Lokalplan 1.49 Butikker for særligt pladskrævende udvalgsvarer ved Industridalen Ishøj Kommune 2006

2 Indholdsfortegnelse: Redegørelse... 3 Baggrund for lokalplan nr Lokalplanområdet... 3 Veje... 4 Lokalplanens indhold... 5 Forhold til anden planlægning... 6 Regionplanlægning... 6 Kommuneplanlægning... 6 Anvendelse... 6 Bebyggelsens art:... 7 Butiksareal... 7 Bebyggelsesprocent... 7 Lokalplaner og byplanvedtægter... 7 Jordbund og forurening... 8 Byggelinier... 8 Servitutter... 8 Miljøvurdering... 9 Bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej, sti og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse ophævelse af byplanvedtægt Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1: Områdets afgrænsning Kortbilag 2: Anvendelse af Industridalen Udarbejdet af Årstiderne Arkitekter A/S i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknik og Miljø

3 REDEGØRELSE LOKALPLAN 1.49 Redegørelse Baggrund for lokalplan nr Ejerne af erhvervsejendommene Industridalen 4 og 5, som er beliggende i Ishøjs største erhvervsområde, ønsker mulighed for at ændre ejendommenes anvendelse til detailhandel med særligt plads-krævende varegrupper. Ejendommene er i den nugældende kommuneplan og i byplanvedtægt nr. 3 udlagt til erhvervsformål i form af industri og værksteder. Ishøj Byråd har den 6. december 2005 vedtaget tillæg nr. 14 til Kommuneplan , som muliggør etablering af butikker for særligt pladskrævende udvalgsvaregrupper i et område mellem Køge Bugt Motorvejen og Industribuen, som bl.a. omfatter lokalplanens område. Der skal derfor udarbejdes en ny lokalplan, som i overensstemmelse med ovennævnte kommuneplantillæg, muliggør den ønskede anvendelsesændring. Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter ejendommene, matr.nr. 9gq og 9 hm, Ishøj By, Ishøj. De to ejendomme har et grundareal på ca m2 og er beliggende på begge sider af Industridalen. Lokalplanområdet rummer erhvervs-, lager og administrationsbebyggelse på i alt ca m2 etageareal. Oversigtskort med lokalplanområdets placering

4 LOKALPLAN 1.49 Veje Ejendommene vejforsynes fra Industridalen, som er en blind vej, der mod nord udmunder i Industribuen. Industribuen har forbindelse til Ishøj Stationsvej, hvorfra der er motorvejstilslutning til såvel Motorring 4 som Køge Bugt Motorvejen. Industridalen set mod nordvest Adgang for gående og cyklende sker ad de ovennævnte vejadgange fra fortov langs Industribuen og Industridalen. Der er på Industribuen, hvor Industridalen udmunder i denne, etableret stoppested for buslinierne nr. 127 og 400S, som begge har forbindelse til bl.a. Ishøj Station. Industribuen og busstoppestedet ved Industribuens tilslutning set mod nord

5 REDEGØRELSE Lokalplanens indhold Lokalplanen fastholder områdets anvendelse til erhverv i form af industri, værksted og lager, men har derudover til formål at åbne mulighed for detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper. For Industridalen 5 gælder at den bebyggelse bevares, mens der for Industridalen 4 foreligger et skitseforslag, som omfatter ny bebyggelse til butikker for særligt pladskrævende udvalgsvaregrupper. Den eksisterende bebyggelse forudsættes nedrevet. For ny bebyggelse udlægges et byggefelt, indenfor hvilket bebyggelse kan opføres i maks. 2 etager og i op til 10 m facadehøjde og 15 m totalhøjde. Udenfor byggefeltet kan der kun opføres mindre skure og klimaskærme i op til 4 m højde og for denne bebyggelse udlægges der byggelinier på 5 m fra vej og naboskel. Der fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 75 for ejendommene. Der vil ved ombygning eller nybyggeri kunne etableres detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper. Den enkelte butik må ikke overstige m2 bruttoetageareal. Lokalplanen fastsætter at der ved detailhandel skal etableres min. 1 parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal. Endelig fastlægger lokalplanen bestemmelser for udformning af ny bebyggelse samt skiltning og ubebyggede arealer, som skal søge at sikre, at lokalplanområdet bidrager til en god og indbydende helhedsvirkning i det samlede erhvervs- og detailhandelsområde. 5

6 Forhold til anden planlægning Regionplanlægning Ifølge retningslinierne for detailhandel i Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen fastsættes den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker til m2 bruttoetageareal. I kommuner, der, ligesom Ishøj, ikke indeholder regionale centre, kan der dog planlægges for én ny butik til særligt pladskrævende varegrupper på op til m2 bruttoetageareal. Butikker til særligt pladskrævende varegrupper skal placeres i de centrale byområder, i aflastningsområder, eller i særligt udpegede erhvervsområder, som ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik. Kommuneplanlægning I Kommuneplan er der i hovedstrukturen udlagt et centerområde, Ishøj Bycenter, og 4 lokalcentre i boligområderne samt et lokalcenter i Ishøj Landsby. I kommuneplantillæg nr. 11 er der i 2005 udlagt endnu et lokalcenter ved Industriskellet. Lokalplanområdet indgår i kommuneplanens rammeområde 1E2 og kan anvendes til erhvervsformål såsom industri og værksteder. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 100, men det bebyggede areal må højst udgøre 50 % af grundarealet. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 30 m. Ishøj Byråd har den 6. december 2005 vedtaget kommuneplantillæg nr. 14, som gør det muligt at placeredetailhandel med større pladskrævende udvalgsvaregrupper i området afgrænset af Køge Bugt Motorvejen, Ishøj Stationsvej og Industribuen Formålet med dette tillæg er at skabe et nyt attraktivt og dynamisk område med butikker for særligt pladskrævende varer, der ikke kan indpasses i det centrale byområde, og således fastholde Ishøjs position indenfor denne type detailhandel. Lokalplanområdet ligger indenfor tillæggets rammeområde 1E7, der indeholder bestemmelser om: Anvendelse: 6 Erhvervsformål som industri-, værksteds- og lagerbygninger og detailhandel med butikker for større pladskrævende varegrupper.

7 REDEGØRELSE Bebyggelsens art: Butiksbygninger samt industri-, værksteds- og lagerbygninger. Butiksareal: Maks m2 bruttoetageareal for hver butik, dog én butik på maks m2 bruttoetageareal. I alt må der maksimalt ombygges og nybygges maks m2 bruttoetageareal til butiksformål. Bebyggelsesprocent: Maks. 75, dog evt. højere ved parkering i konstruktion. Antal etager: Maks. 2 Højde: Maks. 15 m Parkering: Ved detailhandel min. 1 plads pr. 50 m2 bruttoetageareal. Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med kommuneplantillæg nr. 14. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanens område er på nuværende tidspunkt omfattet af Partiel Byplanvedtægt nr. 3 fra I byplanvedtægten indgår lokalplanområdet i et fabriksområde, der er udlagt til industri- og værkstedsvirksomhed, til oplag i forbindelse hermed samt til forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder eller som naturligt finder plads indenfor området. Ifølge byplanvedtægten må rumfanget af bygninger, der opføres på ejendommene højst udgøre 3 m3 pr. m2 grundareal og højst 40 % af grundarealet må bebygges. Bebyggelse må ikke opføres med en facadehøjde, der overstiger 10 m og en totalhøjde der overstiger 15 m, - bortset fra særlige bygningsdele. Højst 75 % af grundarealet må bebygges eller anvendes til adgangsveje, gårdspladser og parkering samt indhegnes og benyttes til oplag. Partiel Byplanvedtægt nr. 3 fra 1967 vil blive aflyst for det område, der er omfattet af denne lokalplan. 7

8 Jordbund og forurening Ejendommen Industridalen 4, matr.nr. 9gq, Ishøj By, Ishøj er af Københavns Amt registeret som forurenet på vidensniveau 1 i henhold til Lov om jordforurening. En registrering på vidensniveau 1 betyder ikke, at jorden faktisk er forurenet, men blot at amtet er vidende om, at der foregår eller har foregået aktiviteter, som erfaringsmæssigt kan give anledning til jordforurening. Ejendommen Industridalen 5 er ikke registreret som forurenet. Den ændring af områdets anvendelse, som lokalplanen åbner mulighed for, vurderes ikke at være særligt forureningsfølsom, - dog vil området blive mere alment tilgængeligt, end det er med den hidtidige erhvervsanvendelse. En ændret anvendelse af de berørte arealer vil derfor kræve særskilt tilladelse fra Københavns Amt. I forbindelse hermed vil amtet kunne kræve, at grundejer for egen regning udfører de nødvendige forureningsundersøgelser eller på anden måde dokumenterer, at det ansøgte er miljø- eller sundhedsmæssigt forsvarligt. Hvis der konstateres jordforurening, kan den forurenede jord enten fjernes og deponeres, behandles andetsteds eller indkapsles i en membran, hvilket afgøres i hvert enkelt tilfælde afhængig af den evt. jordforurenings art og omfang. Evt. opgravning og flytning af jord på de registrerede arealer skal anmeldes til Ishøj Kommune senest 4 uger inden arbejdet igangsættes. Evt. genanvendelse af jord fra arealerne kræver derudover særskilt tilladelse fra det amt samt anmeldelse til den kommune, hvor jorden ønskes genanvendt. Skulle der i forbindelse med opførelse af nybyggeri eller ved anlægsarbejder o.lign. i øvrigt påtræffes forurening, skal arbejdet stoppes øjeblikkeligt, og de relevante myndigheder underrettes, således at der kan iværksættes foranstaltninger til forhindring af følgevirkninger. Byggelinier Lokalplanen fastlægger byggelinier 5 m fra alle vej- og naboskel. Servitutter Servitutundersøgelse skal foretages af landinspektør. 8

9 REDEGØRELSE Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal den ansvarlige myndighed for udarbejdelse af planer og programmer udarbejde en miljøvurdering af planerne, hvis det forventes, at de vil have en væsentlig indvirkning på miljøet. Ishøj Kommune har derfor i forbindelse med foroffentlighedsfasen inden udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 14 til Kommuneplan efterlyst bidrag om forhold, som kunne være relevante for en miljøvurdering. I forbindelse med udarbejdelsen af tillæg nr. 14 til Kommuneplan har Ishøj Kommune vurderet, at dette tillæg, som åbner mulighed for etablering af op til m2 bruttoetageareal til butikker for særligt pladskrævende varegrupper i en afgrænset del af Ishøj Industrikvarter, er omfattet af Lov om miljøvurdering. Der er derfor udarbejdet analyser og på dette grundlag bl.a. redegjort for den indvirkning etablering af nye butikker på i alt m2 bruttoetageareal kan have på trafikken og for borgernes adgang til detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper. Det pågældende afgrænsede erhvervsområde har en bygningsmæssig rummelighed, der muliggør nybyggeri eller omdannelse til detailhandel på i alt m2 bruttoetageareal. Hvis der ikke åbnes mulighed for at etablere detailhandel i området, kan konsekvensen være, at området forslummes på grund af manglende efterspørgsel på de berørte ejendomstyper til traditionelle erhverv. Samtidig vil en fastholdelse af områdets nuværende anvendelse betyde, at Ishøjs borgere vil få en stadigt ringere forsyning med de pågældende varegrupper og en øget transportafstand til denne type butikker i nabokommunerne. Anvendelse af planområdet til butikker for særligt pladskrævende varer vil medføre en øget trafik til planområdet og til Ishøj Industrikvarter, men området har en særdeles god vejadgang fra det overordnede vejnet, og området har tidligere huset transport- og lagervirksomheder (bl.a. Netto s centrallager), som medførte en langt større trafik, end det planlagte butiksområde kan medføre. Lokalplanen vurderes derfor ikke at medføre en øget trafik i forhold til den tidligere situation eller udover, hvad vejnettet kan bære. 9

10 Konklusionen på miljøvurderingen af kommuneplantillægget er, at den butiksudbygning, som tillægget åbner mulighed for, ikke vil få negative konsekvenser for miljøet. Denne lokalplan udgør det planjuridiske grundlag for en realisering af en del af den butiksudbygning, som forslag til kommuneplantillæg nr. 14 åbner mulighed for. Den miljørvurdering, som er blevet foretaget i forbindelse med kommuneplantillæggets udarbejdelse er derfor dækkende i forhold til miljøkonsekvenserne af denne lokalplan. På denne baggrund har Ishøj Kommune vurderet, at lokalplanen ikke giver anledning til udarbejdelse af en særskilt miljøvurdering. Beslutningen om ikke at udarbejde en miljøvurdering bekendtgøres med fremlæggelse af dette forslag til lokalplantillæg. Afgørelsen kan påklages til Naturklagenævnet efter reglerne i planloven for så vidt angår retlige spørgsmål. Klage over denne afgørelse skal være indgivet skriftligt til Ishøj Kommune inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af forslaget til lokalplantillæg. 10

11 BESTEMMELSER Bestemmelser I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 lokalplanen har til formål: at fastholde områdets anvendelse til erhvervsformål, at muliggøre områdets anvendelse til detailhandel med større pladskrævende varegrupper, at fastlægge omfanget af ny bebyggelse, at fastlægge bestemmelser for udformningen af ny bebyggelse, skiltning og ubebyggede arealer, som kan bidrage til at sikre det samlede erhvervs- og detailhandels område en god og indbydende helhedsvirkning, og at erstatte Partiel byplanvedtægt nr. 3 for lokalplanens område. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Det omfatter matr.nr. 9gq og 9hm Ishøj By, Ishøj, samt alle parceller som efter vedtagelsen af planen udstykkes fra ejendommene. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til erhvervsformål i form af lettere industri- værksteds- og lagervirksomhed samt til butikker som alene forhandler særligt pladskrævende varegrupper. 3.2 Indenfor lokalplanområdet kan indrettes butikker til særligt pladskrævende varegrupper efter Byrådets nærmere Den enkelte butik må ikke have en størrelse, der overstiger m2 bruttoetageareal. 11

12 3.3 I direkte tilknytning til detailhandelsvirksomhed i området kan der integreres mindre serverings- /cafévirksomhed, der dog ikke må have karakter af selvstændige restauranter. 3.4 Der må ikke indenfor området udøves virksomhed, som efter Byrådets skøn tilfører væsentlige gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. 4 Udstykninger 4.1 Indenfor lokalplanens område kan der ikke uden Byrådets særlige godkendelse ske yderligere matrikulære ændringer. 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Områdets ejendomme vejbetjenes fra Industridalen med 3 overkørsler, - i princippet placeret som vist med pilesignatur på kortbilag Mod Industridalen pålægges byggelinie i 5 meters afstand fra vejskel. Der må ikke, - udenfor det på Industridalen 4 udlagte byggefelt for butiksbebyggelse, - etableres ny bebyggelse, parkeringspladser eller oplag mellem vejbyggelinien og vejskellet. Byggeliniearealet skal fremtræde som et grønt areal. 5.3 Der skal til ny bebyggelse eller til eksisterende bebyggelse, som omdannes til butiksformål, etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m2 bruttoetageareal. 5.4 Til hver butik skal der etableres og reserveres mindst 2 handicapparkeringspladser i nærheden af butikkens indgang. Handicapparkeringspladser skal etableres i mindst 5 m dybde og i mindst 3 m bredde. 6 Ledningsanlæg 6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 75 for ejendommene Ny bebyggelse på ejendommen Industridalen 4 skal placeres indenfor det på kortbilag 2 viste byggefelt.

13 BESTEMMELSER 7.3 Ny bebyggelse placeret indenfor byggefeltet må opføres i op til 2 etager. 7.4 Ny bebyggelses facadehøjde må ikke overstige 10 m. Ny bebyggelses totale højde må ikke overstige 15 m. 7.5 Udenfor byggefeltet kan der kun efter Byrådets nærmere godkendelse placeres mindre bebyggelse til forsyningsanlæg, skure og klimaskærme, under forudsætning af, at bebyggelsens totale højde ikke overstiger 4 m. For denne type bebyggelse pålægges en 5 m byggelinie langs naboskel. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningssider må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. 8.2 Al ny bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal opføres med et moderne formsprog og skal i arkitektur samt materialeog farveholdning fremstå som en harmonisk helhed. 8.3 Synlige ventilationsafkast og andre tekniske installationer skal udformes, så de fremstår som en arkitektonisk integreret del af tage eller facader. 8.4 Der kan maksimalt opsættes 2 facadeskilte pr. virksomhed eller butik. Skiltene må maksimalt udgøre et areal på 30 m2 tilsammen og skiltets overkant må ikke have en højde over terræn, der overstiger 10 m. Skilte på facader skal opsættes i harmoni med facadens proportioner og evt. muråbninger eller opdeling i fag eller elementer. 8.5 På hver ejendom må der maksimalt opstilles 1 skiltepylon. Skiltepyloner må ikke placeres nærmere vejskel end 2 m. Skiltepyloner må maksimalt have en flade på 10 m2 og højden over terræn må ikke overstige 5 m. 13

14 8.6 På hver ejendom må der maksimalt opstilles 2 grupper af flagstænger, som hver maks. må omfatte 3 flagstænger. Flagstængerne må maks. være 12 m høje og skal være ens. Flag og flagning skal være ens for hver gruppe af flagstænger. Flagstængerne skal i hver gruppe opstilles i et letopfatteligt geometrisk mønster og må ikke opstilles nærmere vejskel end 2 m. 8.7 Skiltning og reklamering må kun finde sted efter Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Adgangsarealer skal indrettes, befæstes og belyses med henblik på handicaptilgængelighed. 9.2 Oplag samt hegn højere end 1 m må ikke placeres nærmere vejskel end 5 m. 9.3 Udendørs oplag af større omfang må kun etableres med Byrådets særlige tilladelse. 9.4 Udendørs varegårde skal afskærmes visuelt med tæt, fast hegn. Oplagene i varegårdene må ikke have en højde, som overstiger det pågældende hegns højde. 9.5 Ubebyggede arealer som ikke befæstes, herunder byggeliniearealer mod Industribuen, skal generelt indrettes og vedligeholdes, så de fremstår som indbydende grønne arealer. 10 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Byrådets anvisning Ny bebyggelse eller bebyggelse omdannet til butiksformål må ikke tages i brug, før der er etableret de til bebyggelsen krævede parkeringspladser jf. 5.3 og

15 BESTEMMELSER 11 ophævelse af byplanvedtægt 11.1 Partiel Byplanvedtægt nr. 3 for Ishøj Kommune, godkendt af Boligministeriet 3. maj 1967, aflyses for denne lokalplans område, når denne lokalplan er endeligt vedtaget. 12 Retsvirkninger Efter offentliggørelsen af Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, må de ejendomme, planen omfatter, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv. som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. videregående afvigelser fra en lokalplan kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Tilstandsservitutter, som er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. 15

16 Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er i henhold til 27 i Lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 29. juni På Byrådets vegne Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen Teknisk Chef 16

17 BESTEMMELSER 17

18 9ho INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN INDUSTRIBUEN 9hm INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN INDUSTRIDALEN 9gq 9gu Ishøj Kommune Lokalplan nr Kortbilag 1: Områdets afgrænsning 18

19 KORTBILAG Ishøj Kommune Lokalplan nr Kortbilag 2: Anvendelse af Industridalen 4 19