Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, Vejleder: Torben Nielsen

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen"

Transkript

1 1 Gæld i en krisetid HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, Vejleder: Torben Nielsen

2 2 Indholdsfortegnelse Problemstilling... 4 Problemidentifikation og indledning... 4 Det egentlige problem... 4 Undersøgelsesspørgsmål... 5 Afgrænsninger... 5 Metode Konjunktur og gældens udvikling i Europa Europæiske landes gæld og formue Konjunkturudvikling Boligsalg sammenlignet med realkreditudlånets bruttotilvækst Gældsudviklingen i Danmark de seneste 10 år i forhold til konjunkturen Konjunkturens forventninger Delkonklusion på konjunktur og gældens udvikling i Europa Bobler Årsager til bobler Teori om boblers opståen og gældens rolle Nem låneadgang - stigende priser? Afdragsfrie lån en årsag? Boligboblen har rykket ved den naturlige boligcykle? Delkonklusion på bobler Boligmarked Bolighandlernes udvikling Gearingen i de Danske husstande Gearingens påvirkning på danskerne og krisens omfang Analyse af familiers boligsituation ved køb og salg inden og under krisen Danskernes hverdag med gæld i en krisetid Delkonklusion på boligmarkedet Realkredit Gearingsudviklingen kontra aktivers udvikling i realkreditinstitutterne Banksystemets udvikling af gearing og balance Gæld optaget gennem balancer Pengeinstitutter og realkreditinstitutters udvikling kontra BNP... 62

3 Lånetypernes udvikling og påvirkning Delkonklusion på Realkredit Undgå gældkrise Kan danskernes boligøkonomi forbedres ved mindre gæld? Nye regler, Nybolig to lags belåning og Realkredit Danmarks prisændring En krisetid med mindre gæld i boligen en forbedring? Kan mindre gæld mildne en krise ved evt. fremtidige begrænsninger? Nye regler en løsning? Vil prisudvikling falde ved øgede krav? Delkonklusion på undgå gældkrise Samlet konklusion Efterskrift Litteraturliste Artikler: Bøger: Internetkilder: Bilagsoversigt: Bilag 1.1 Husholdningers nettoformue i EU Bilag 1.2 Bruttogæld kontra pensionsformue Bilag 1.3 Bolig og pensionsformue Bilag 1.4 Husholdningernes bruttogæld Bilag 1.10 Opsparingskvoter Bilag Ledighed Bilag Gearing i husstande Bilag Gæld i bolig i forhold til boligens værdi Bilag Køb kr Bilag Køb kr Bilag Køb kr Bilag Køb kr Bilag Størrelse på ny udbetaling Bilag Restancer på boliglån eller husleje Bilag 4.3 Tabel 8 Penge- og realkreditinstitutters udlån til indlændinge Bilag 4.4 Husholdningernes finansielle aktiver og passiver

4 4 Problemstilling Problemidentifikation og indledning Verdensøkonomien har siden midten af 2007 været præget af en dyb økonomisk krise, hvis konsekvenser sjældent er set så alvorlige tidligere i historien. Konsekvenser som store dele af verden i skrivende stund fortsat kæmper med. Det startede i USA med produktudviklingen af subprime lån og med boblen på boligmarkedet og spredte sig hurtigt som ringe i vandet til øvrige dele af verden. De seneste årtiers stigende globalisering har bevirket, at økonomierne specielt de finansielle markeder på tværs af landegrænser i hele verden er meget tættere koblet sammen. Dette har en lang række fordele men også den ulempe, at en krisen som den vi har oplevet, har nemmere ved at spredes og får derved større konsekvenser. Den europæiske økonomi, herunder Danmarks, er derfor heller ikke blevet forbigået af konsekvenserne af den finansielle krise. Gearingen i de europæiske landes familier og virksomheder har udviklet sig meget gennem de sidste årtier. Derfor mener jeg, at det vil være interessant at undersøge hvilken og hvor stor påvirkning gældsætningen i en økonomi har. Dette set både ud fra et makroøkonomisk synspunkt i Europa og Danmark, samt helt ned til den enkelte danskers økonomi. Det egentlige problem Danskernes gearing er steget markant de seneste årtier. Jeg ønsker at undersøge hvordan gældsætningen har påvirket de danske husstande. Se på gearings udvikling i forhold til danskernes aktivers værdi og se på, hvordan dette billede ser ud i de andre Europæiske lande. Inden krisen havde ingen forudset, hvor stor en betydning deres gearing kunne få i en periode med krise. Først under krisen er det blevet tydeliggjort, hvilke konsekvenser den europæiske og den enkelte danskers gearing har. Det påvirker også boligmarkedet, der har svært ved at finde det rigtige prisniveau, samtidig med er arbejdsløsheden steget og det har gjort danskernes økonomi mere trang. Hvilke konsekvenser har det for den almindelige dansker?

5 5 Undersøgelsesspørgsmål Hvordan har den finansielle gearing påvirket krisens opståen og eftervirkninger for de danske husstande? Vil mindre gæld være en løsning for mindre konsekvenser af en krise? Hvordan ser den finansielle gearings udvikling ud i de andre europæiske lande? Hvordan har boligmarkedet udviklet sig til et marked med boble dannelse? Hvor stor en rolle spiller husstandenes finansielle gearing i finansielle krisers opståen? Hvordan har danskernes finansielle gearing påvirket boligmarkedet? Hvordan har realkredit og pengeinstitutternes balancer og gearing udviklet sig? Kan finansielle krisers eftervirkninger mindskes, hvis gældsætningen mindskes i husstande? Bør der være restriktioner for gældsætningen således, at man ikke ender i en lignede situation og hvorledes ville dette kunne løses? Afgrænsninger Jeg vil afgrænse det relevante marked til at være hovedsageligt det danske boligmarked og herudover se på de Europæiske landes udvikling i den finansielle gearing i de private husstande. Perioden afgrænses til at være de seneste år. Der afgrænses fra de private husstandes øvrige aktivers påvirkninger ud over boligaktivet. Der afgrænses fra virksomheders finansielle gearing og ses kun på private husstande. Metode Ved brug af relevante artikler og statistisk materiale vil jeg analysere gældende tal og relevante meninger med henblik på at finde eventuelle løsninger. Det statistiske materiale skal bruges til at undersøge udviklinger og undersøge, om det giver et klart billede af krisen og gearingens rolle. Jeg vil lave en analyse med en model familie, der viser udviklingen af gælden kontra aktivers værdi ved køb på forskellige tidspunkter. Model familierne vil give et billede af aktuelle situationer, hvor gældsætningen selv i lav grad påvirker i en tid med høje prisstigninger og efterfølgende pris fald.

6 6 Opgaven vil jeg disponere i fem afsnit: I første afsnit vil jeg analysere på konjunkturens udvikling og de europæiske husstandes udvikling i finansielle gearing og aktivernes værdi. I andet afsnit vil jeg analysere boblers opståen og gældens rolle for bobledannelsen og andre mulige årsager til boblens udvikling. I tredje afsnit vil jeg se på boligmarkedets udvikling i priser og antallet af handler. Jeg vil undersøge gearingen i de danske husstande og analysere gearingens påvirkning på krisens omfang. I fjerde afsnit vil jeg analysere realkreditinstitutternes og pengeinstitutternes gearing og balancers udvikling og lånetypernes påvirkning. I femte afsnit vil jeg diskutere mulige løsninger og om mindre gæld vil kunne mildne en krise. Gælds påvirkning i en krisetid Konjunkturer og Europas gældsoptagelse Bobler, opståen, påvirkninger Boligmarked, køb/salg, renter og gæld over år Undgå gældskrise, Nye regler? Realkredit og pengeinstitutter, balancers udvikling, lånetyper Samlet konklusion

7 7 1. Konjunktur og gældens udvikling i Europa Finanskrisen og gældskrisen har siden 2007 vist sig at være af et omfang, der påvirker rigtig mange mennesker på deres job og i deres dagligdag. Krisen mærkes ikke kun i Danmark. Langt de fleste steder påvirker krisen både handel, finansmarkeder, arbejdsmarkedet og hverdagens økonomi. Finanskrisen har spredt sig hurtigt gennem handel på de internationale børser. Nervøsiteten efter store tab på subprime lån, har fået investorer til at handle anderledes, de nye finansielle instrumenter har sørget for, at mange investorer var eksponeret overfor ejendomsmarkedets risiko. Dette har medført faldende og ustabile priser i det finansielle marked og på aktier der relaterer til de finansielle institutter. Det har også påvirket de finansielle markeder ved at den stigende risiko har givet stigende pris for, at afdække risiko på markeds og kreditrisiko. Det har været svært at opnå funding af likviditet til pengeinstitutter, da markedet har været præget af usikkerhed og derved har finansielle institutter måtte kæmpe yderligere for, at opnå den nødvendige likviditet. Ud over et finansielt marked i hårknude er USA s subprime lån ikke det eneste problem. I Europa har ejendomsmarkederne også været igennem en kæmpe stigning i prisniveau og også europæere har optaget væsentlige lån i ejendomme. Lånemulighederne har været udvidet det seneste årti og det har givet flere mulighed for at komme ind på boligmarkedet. Den stigende pris sammen med stigende muligheder for at udnytte friværdier, har skabt efterspørgsel og har været med til at gearingen i husstandene er steget. Dels fordi flere har fået lov til at købe, og de stigende priser har gjort det svært, at købe uden at købe lidt dyrt i forhold til indkomst. Mange købte inden de havde sparet sammen for at komme med på bølgen og få mulighed for at få fortjeneste gennem forventede stigende priser.

8 Europæiske landes gæld og formue Man kan se i figur 1.1 Husholdningernes nettoformue at udviklingen af husholdningernes nettoformue er steget meget i de fleste landes tilfælde siden 1995, kun i Portugal, Irland og Østrig er udviklingen ikke i den retning, men er næsten uændret. Af de lande der har haft størst udvikling i nettoformuen af de Europæiske lande er Sverige, Danmark, Frankrig og Spanien. Se bilag nr. 1 for procentvis udvikling 1. Figur Når man samtidig kigger på gælden i de samme lande kontra pensionsformue, er der lande, hvor pensionsformuen overstiger gælden i procent af husstandens disponible indkomst. Det ses i figur 1.1. Det gør den i Holland og Storbritannien. Belgien og Frankrig har en lille forskel mellem bruttogæld og pensionsformue. I den anden del af figur 1.1 ses det at, i de Europæiske lande er gælden i procent af den disponible formue større end pensionsformuen. Forskellen er størst i Grækenland, da der her næsten ikke er nogen pensionsformue. Ellers har Spanien, Finland, Portugal og Østrig den største forskel fra pensionsformue til bruttogæld 3. 1 Bilag Husholdningers nettoformues udvikling _2011_del2_web.pdf 3 Bilag 1.2 Bruttogæld kontra pensionsformue

9 9 I nedenstående figur 1.2 vises sammenhængen mellem husholdningernes formue og bruttogæld. I grafen ses, at Danmark har den største bruttogæld sammen med Holland, Norge og Irland. Samtidig har Danmark den største pensionsformue sammen med Holland og Storbritannien. Figur Boligformuen er størst i Spanien, Grækenland, Belgien og Frankrig, dog er disse landets boligformue en smule misvisende, da en del udlændinge ejer boliger i de lande. I Danmark er boligformuen undervurderet, da det er svært for udlændinge at eje bolig i Danmark. I figur 1.2 vises anden finansiel formue, denne er størst i Belgien og mindst i Frankrig, Finland og Tyskland. Der er ikke stor forskel i den finansielle formue i de Europæiske lande. Alt i alt viser denne graf, at Danmark minder mest om Holland, da de har nogenlunde samme fordeling af gæld, 4 _2011_del2_web.pdf

10 10 bolig, pension og finansiel formue. Nettoformuen i Holland er den største bort set fra Sverige. Hollands er kun er en smule større end i Danmark. Figur I figur 1.3 ses der på bolig og pensionsformuen for landene i udviklingen fra 1995 til 2006 og til 2010, hvilket giver et billede af, hvordan boligformuen i 2006 var større i en del af landene. De lande hvor 2006 værdien af boligformuen var større end nu ud fra en procent af den disponible indkomst er Irland, Danmark, Spanien og Grækenland. Irlands boligformue er faldet 36,1 % fra 2006 til 2010 og i Danmarks faldet med 18,1 % 6. De store fald i boligformuen, vidner om den bolig boble, der var i Danmark op til Modsat er udviklingen i Sverige, Østrig, Tyskland og Belgien, hvor der var en lille stigning. Når man ser på udviklingen fra 1995 er det kun i Irland og Østrig, hvor værdien af boliger i 1995 lå over værdien i I forhold til samlet formue er pensionsformuerne meget forskellige i de Europæiske lande. I 1995 var det Holland, Storbritannien og Danmark der havde de største pensionsformuer. I 2006 var det Holland, Danmark og Storbritannien i nævnte rækkefølge. I 2010 har Holland stadig den største pensionsformue sammen med Danmark og Storbritannien, der har haft en lille tilbagegang fra _2011_del2_web.pdf 6 Bilag 1.3 Bolig og pensionsformue

11 11 Når man tager Danmarks pensionsformue efter skat, falder vi bag ved Storbritannien og kommer næsten ned på niveau med Sverige og Irland. De lande med mindst pensionsformue er Grækenland, Finland, Spanien og Østrig. Til gengæld har Spanien og Grækenland større boligformuer i procent af den disponible indkomst. Her kan som nævnt være en overvurdering af boligformuen, da også udlændinge ejer bolig i blandt andet Spanien. Den voksende pensionsformue i Danmark skyldes dels den overenskomstmæssige vedtagelse af arbejdsgivers indbetalinger til de ansatte, men også at der er fradrag for indbetaling på pensionerne. Herudover er der forskel i beskatningen af gevinster på pensionsordninger. Den stigende pensionsformue gør, at det ikke er lige så nødvendig med et gældfrit hus ved pensionering. Ud over det så kan det også betale sig, at lånefinansiere en del af pensionsopsparing, idet at der er fradrag for renteomkostninger og fradrag for indbetalingen på pension og den mildere beskatning af gevinst i pensionsformuen. Det skal dog tages i betragtning, at fradraget er mindsket for renteudgifter og pensionsopsparing, hvilket betyder, at fordelen ved lånefinansieringen af pensionsformuen ikke længere er lige så attraktiv. I forhold til før 7, inden rentefradraget bliver gradvist nedsat 8 og indbetalingsloftet for pensioner blev indført 9. Samtidig med at den faldende boligformue gør det mindre rentabelt. Derfor er det vigtigt at kigge på den enkelte husholdning, før det er til at se, hvad der bedst kan betale sig og hvor meget en fri boligformue betyder for familien. En ulempe ved opsparing via pension er, at pensionen ikke uden betaling af 60 % i afgift, kan frigives til specielle tilfælde som ved arbejdsløshed, skilsmisse, sygdom. Her er formuen låst fast og en familie har mindre fleksibilitet, da der ikke kan optages tillægslån i ejendomme, hvis den allerede er godt belånt og at familien har en stor husleje i form af låneafdrag. Der er selvfølgelig muligheder i lånetyper, der ikke har høj rente med variabel rente. Mange husstande er i forvejen finansieret med den billigste variable rente og afdragsfrihed. Hvilket gør dem sårbare overfor ændringer i indkomst og renter. 7 s

12 12 Figur Figur 1.4 viser en udvikling i gælden fra 1980 til 1995 og Danmark ligger øverst på listen med husholdningers bruttogæld i procent af disponibel indkomst og har i alle årene ligget øverst på listen, men især udviklingen fra 1995 til 2010 er markant. Den største udvikling fra 1995 til 2010 er Grækenland fra et lavt niveau til over 4 gange så meget gæld i procent af den disponible indkomst. Herefter kommer Portugal med to en halv gang mere gæld i 2010 end i 1995, tæt på ligger Holland, Spanien og Danmark med cirka en fordobling af gælden fra 1995 til Danmark, Holland og Irland har højest bruttogæld i forhold til den disponible indkomst og i de lande er den største udvikling også sket mellem 1995 og Irland havde i 1980 ingen gæld ligesom Grækenland. Grækenland er sammen med Italien og Belgien de lande med mindst gæld i husstanden i procent af den disponible indkomst i Den mindste udvikling af gælden fra 1995 til 2010 er i Tyskland med kun 6,3 % udvikling, også Frankrig, Østrig og Belgien har noget mindre udvikling af gælden end de andre lande i Europa. Den store udvikling i gælden i Danmark siden 1995 i forhold til andre lande har også andre årsager end bare gældsopbygning. Det er også en udvikling fra opsparing i boligen til opsparing i pensionsmidler. 10 _2011_del2_web.pdf 11 Bilag 1.4 Husholdningernes bruttogæld

13 Konjunkturudvikling I det følgende vil jeg beskrive BNP s udvikling i Europa, som er interessant at kigge på i forbindelse med konjunkturudviklingen. I forhold til konjunktur giver grafen her et billede af hvordan de europæiske landes BNP har udviklet sig og der ses en tydeligt en nedgang i starten af I prognosen for 2011 forventes der en samlet fremgang, mens prognosen for 2012 er meget forskellig. Danmark forventes at stige en smule sammen med Spanien. Holland forventes sammen med Østrig at stige lidt mere. Før faldet i 2008 var Danmark på niveau med gennemsnittet i Eurozonen. Ifølge grafen der viser forventet BNP, vil Danmark komme til at ligge på niveau med før 2003, inden høj konjunkturens højdepunkt. Sverige har rigtig store udsving, der ligner Danmarks, mens Østrig ligger med mindre udsving, der falder lidt udenfor. Dog er Østrig er også med i faldet i Holland ligger med en udvikling der er meget lig Danmarks, hvilket også viste sig i tidligere grafer. dermed er Nederlandene det land i Europa Danmark ligner mest. Graf BNP udvikling Procent EU-27 Eurozonen Danmark Tyskland Grækenland Spanien Frankrig Italien Nederlandene Østrig Sverige Storbritannien bilag BNP vækst graf

14 14 BNP er den indikator, der viser landets udsving i konjunktur, men nedenstående graf 1.2 er en samlet konjunktur indikator over Danmarks bevægelse i konjunktur. Den viser som BNP, at udviklingen fra 2008 til 2009 gav et kraftigt fald, der først i løbet af 2011 kom op igen, niveauet er tilbage på niveau med , som var lavkonjunktur. Konjunkturen har givet udslag i boligmarkedet, men boligmarkedet går i det seneste årti ikke ud over den normale forbrugerprisudvikling. Lavkonjunkturen i kan ikke ses i nedenstående priser. Det fremgår tydeligt af graf 1.2, at prisudviklingen for kontantpriser udvikler sig yderligere end forbruger priserne efter Graf Udviklingen i de nominelle kontantpriser for huse 1971:Q1-2010:Q2 (1971:Q1 = 100) Kontantpriser Forbrugerpriser 1000 Indeks Q1 1976Q1 1981Q1 1986Q1 1991Q1 Kvartal / år 1996Q1 2001Q1 2006Q1 Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet samt egne beregninger Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen

15 Boligsalg sammenlignet med realkreditudlånets bruttotilvækst Renteniveauet for realkreditobligationer kan sammenholdes med realkreditudlån bruttotilvækst. Realkreditudlånets bruttotilvækst ses i nedenstående graf Det ses, at der i perioden 2006 til 2009 var et kraftigt fald i forhold til 2005 med meget stor bruttotilvækst. Fra 2009 til 2011 har bruttotilgangen været mere normal som i Når det sammenholdes med renteudviklingen kan der siges, at der var højest rente mellem 2007 og 2010, hvor der også har været mere moderat tilgang i udlån. I 2005 hvor bruttoudlånet er størst er renten også lav frem til Graf Det er ikke kun renten, der betyder noget for realkreditudlånet. Når der ses på salget af boliger for perioden, giver det et billede af, at salget fik et kraftigt fald i løbet af 2008, som først vendte igen i 2009, især enfamilieshuse gav stort udsving. Antallet af salg var i 2006 og 2007 noget højere end det niveau, der viser sig for I 2011 er antallet af salg nede på ca salg mod salg i , det ses i grafen 1.4 tinglyste salg. Det passer også med, at niveauet for realkreditudlån har fundet et lavere niveau i 2011 end i 2005 og at renten steg i 2008 og konjunkturen faldt Bilag Realkreditudlån

16 16 Antallet af tinglyste salg kan sammenholdes med konjunkturen og prisudviklingen. Graf 1.4 viser et billede af, at bunden var i 2008, men at vi igen i 2011 er på et meget lavt niveau for boligmarkedets salg ligesom med konjunkturindikatoren. Hvis vi ser på graf 1.3 realkreditudlån, hvor 2012 er med ses, der en udvikling mod en stigning i realkreditudlånet. Det kunne betyde en udfladning af niveauet til et forhåbentligt mere stabilt niveau. Men hvordan ser udviklingen ud, når og hvis renten igen begynder at stige? Graf Gældsudviklingen i Danmark de seneste 10 år i forhold til konjunkturen Gælden i Danmark er, som set i grafen fra tidligere 1.4 Husholdningernes bruttogæld, meget høj i forhold til de andre europæiske lande og har igennem højkonjunkturen været stigende. Hvis vi ser på nedenstående figur 1.5 med udlån optaget igennem finansieringsselskaber, ses der også her en tendens til, at der bliver optaget mest gæld i 2007, som også er det år, hvor huspriser og højkonjunkturen når sit højdepunkt Bilag Tinglyste salg

17 17 Ny udlånet gennem realkreditinstitutter er også højt i 2007, men er størst i 2005 og I de år er BNP i Danmark også højest og ledigheden stadig er stærkt faldende. De positive udviklinger giver en optimisme hos låntagere, der gør, at folk tør optage lån til forbrug og udvikling. Efter 2007 faldt niveauet meget fra mio. kr. til kun mio. i 2010, hvor også BNP er faldet drastisk gennem 2008 og I 2010 er niveauet for udlån stadig præget af usikkerhed og forsigtighed, selv om BNP er kommet væsentligt op fra laveste niveau. Figur 1.5 Udlån i alt mio. kr. Udlån i alt mio. kr Konjunkturens forventninger Gældsoptagelsen i konjunkturen er ud over, at være et tegn på udvikling også et tegn på optimisme og forventning om, at konjunkturen gavner investeringen. Optimismen skabes gennem udvikling mod højkonjunktur. Når konjunkturen går mod højkonjunktur bliver der mindre arbejdsløshed, få familier er ramt af arbejdsløshed og dermed er indtjeningen i husstandene høje. Under højkonjunktur bliver der investeret i nye forretninger, nye boliger og nye biler. Det hele sætter gang i forbruget og der skabes yderligere jobs. Ved at der er gode muligheder for jobs, bliver folk optimistiske og tør investere i en større bolig eller en ny bil. Når der investeres i blandt andet bolig, som er det største aktiv i husstandens økonomi, kommer det til at betyde et nyt niveau i familiens Bilag Nyudlån andre udbydere

18 18 økonomi. Med en stor investering bliver familien mere afhængig af den månedlige indtægt, det er de mere villige til under højkonjunktur. Optimismen gør at folk tør drømme om større bolig og større forbrugsgoder, hvilket gør at udlånet stiger. Når renten er lav, bliver det billigere at bruge pengene nu end i fremtiden og der investeres. Under den seneste højkonjunktur har renten været lav og det har givet muligheder. Men det kan også vise sig at give bagslag, hvis ikke folk har tilpasset økonomien efter en senere stigende rente. Det kan komme til at betyde meget for de danske husstande, når renten igen begynder at stige, fra det meget lave niveau vi ser i dag. Graf Sammensat konjunkturindikator, i alt M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M01 Sammensat konjunkturindikator, i alt Graf 1.5 over den sammensatte konjunkturindikator viser samlet alle de faktorer, der påvirker konjunkturernes udvikling. En konjunkturfølsom faktor er også opsparingskvoten, der er beskrevet i bilag 20. Gælden i Europa viser, at prisudviklingen i huse, som starter i 2004, også giver udslag i konjunkturen med en startende højkonjunktur i Den kraftige opkonjunktur varer frem til 2008, hvor boligpriserne er faldet markant frem mod Bilag Sammensat konjunkturindikator 20 Bilag 1.10 Opsparingskvoten

19 Delkonklusion på konjunktur og gældens udvikling i Europa Finans- og gældskrisen har betydet meget for danske og europæiske familier siden Af de europæiske husholdninger har kun Holland, Storbritannien, Belgien og Frankrig en større pensionsformue end bruttogæld sat i forhold til disponibel indkomst. De lande hvor der er størst forskel mellem pensionsformue og gæld er Spanien, Finland, Portugal og Østrig. Danmark har sammen med Holland, Norge og Irland den største bruttogæld. Boligformuen i Spanien, Grækenland, Belgien og Frankrig er størst, men da andre nationaliteter ejer bolig i de lande, er de lidt overvurderet. Den samlede formuesammensætning og gæld giver et billede af, at Danmark ligner mest Holland. Når der ses på udviklingen af boligformuen i procent af disponibel indkomst fra 2006 til 2010 i de europæiske lande, ses det, at i Irland, Danmark, Spanien og Grækenland er boligformuen faldet under niveauet for I Danmark er boligformuen faldet med 18,1 % og Irland med det største fald siden 2006 med 36,1 %. Pensionsformuen har siden 1995 udviklet sig meget forskelligt i de europæiske lande. I alle årene har det været Holland, Storbritannien og Danmark, der har haft de største pensionsformuer, dog har pladserne været skiftende. Udviklingen i gældsniveauet er markant fra 1995 frem mod Danmark har i alle årene siden 1980 ligget øverst på listen af bruttogæld i procent af den disponible indkomst. Udviklingen i de andre europæiske landes gæld har været størst i Grækenland med en firedobling mellem 1995 til 2010, herefter kommer Portugal med ca. 2,5 gang. Danmark har sammen med Holland og Spanien ca. fordoblet deres gæld fra Landene med mindst gæld i forhold til den disponible indkomst er Grækenland, Italien og Belgien. Udviklingen i gældsniveauet fra 1995 er mindst i Tyskland, Frankrig, Østrig og Belgien. Danmarks har stor udvikling i gæld men har også stigende pensionsmidler, så det er ikke kun gældsopbygning men også en balanceopbygning. Når der ses på konjunkturudviklingen i de europæiske lande følger Danmark også her Holland mest. Alle lande i EU oplever et kraftigt fald i BNP fra starten af 2009, som dog hurtigt kommer op igen i løbet af 2010, hvor man er tilbage på niveau med , som er lavkonjunktur niveau. Den

20 20 negative udvikling afspejler også udviklingen i realkreditlån, det ses at der sker et kraftigt fald fra 2006 til Fra 2009 til 2010 har tilgangen af realkreditudlån været på niveau med Det kan også sammenholdes med renteudviklingen, hvor renten var højest i årene 2007 til 2010 og renten var lav i 2005 og 2006 med den største udvikling i realkreditlån. Antallet af tinglyste salg viser også udsving fra ca salg i 2006 og 2006 til kun salg i Niveauet for udlån i 2010 er lavt, selv om BNP er steget en smule. Optimismen fik omkring folk til at låne mere og det fik konjunkturen mod højkonjunktur, de lave renter har betydet muligheder for dem, der ønskede at låne. Forhåbentlig er de danske økonomier ikke alt for afhængige af den lave rente.

21 21 2. Bobler I en analyse af boligpris udviklingen, er det interessant at se på prisudviklinger, der er urealistiske. Bobler i værdien af aktiver, er et fænomen, der har vist sig på boligmarkedet. Boligmarkedet har udviklet sig positivt i en meget lang årrække, hvor mange troede, at det kunne blive ved, hvilket øgede effekten. Alle ville nå at komme med på boligmarkedet, mens der stadig var penge at tjene. Der blev købt for investeringens skyld i nogle tilfælde, der blev lavet forældre køb og løsninger på køb til mennesker, der ikke under normale omstændigheder, ville være oplagte købere. Den øgede efterspørgsel gav endnu højere prisstigninger og derved opstod der en boble i prisudviklingen. Da alle troede, at det ville blive ved og ikke tænkte på konsekvenserne af et stop i udviklingen, blev priserne unaturligt høje. Det ses i graf 1.2, med en udvikling lagt ud over de normale forbrugerpriser og ud over konjunkturforløbet. Udviklingen er set før på andre aktiver som i it aktier i med et aktiefald på -52,3 på 869 dage. 21 Som ved mange boblelignende udviklinger starter det med en øget efterspørgsel og en interesse for et bestemt aktiv. Når der ikke længere bliver tænkt på, om udviklingen kan blive ved, men at alle er forblindet af muligheden for gevinst, begynder markedet at blive skrøbeligt, for der er prisen ikke længere realistisk. Når prisen ikke længere er realistisk skal der ikke meget til, før end markedet bliver ødelagt og det begynder at få konsekvenser. Det er typisk fordi, at selv små sårbare investorer er med til at investere sammen med store omfattende investorer, der også har investeringer i andre markeder og aktiver og derfor ikke er lige så sårbare. Når der er store investorer, der går ned, påvirker det flere. Det kommer for eksempel til udtryk i, at investoren typisk er finansieret af andre investorer og af finansielle institutter. Hvis de finansielle institutter har mange kunder, der er ramt af den samme dårlige udvikling og har investeret i det samme marked, er skaden stor, da den usystematiske risiko ikke altid er spredt godt nok mellem flere brancher og markeder. Dagsordnen er, at man lader finansielle institutter konsolidere sig for, at undgå, at markedet bliver mere ustabilt og der lides tab. Denne hjælp i form af bankpakker finansieres og påvirker på den måde længere ude end de investorer, der i første omgang kom i klemme. Bankpakkerne betales af pengeinstitutterne, der bliver nød til at ligge den øgede udgift ud til deres kunder. Det kan skabe usikkerhed og øgede priser for risikoafdækning. En stigende usikkerhed og faldende tillid giver stigende priser, der påvirker markedet i negativ retning. Den faldende tillid til finanssektoren giver også de finansielle institutter problemer med, at få kapital og denne udvikling gør markedet mere 21

22 22 forsigtigt og boligpriserne falder yderligere ved usikkerhed om prisen på finansiering. Det gavner ikke i en tid, hvor udviklingen i forvejen går langsomt Årsager til bobler Bobler kan være svære at opdage før det allerede er for sent. For hvornår ved man om loftet, over en pris er nået, når der stadig er stor efterspørgsel? Advarselstegnene er svære at se, da de også kan være forskellige fra krise til krise, ingen finansielle kriser starter helt ens. Advarselstegn op til en krise kan være mange ting, men som regel er det flere ting samtidig, der fører til en krise. En årsag der kan starte det op i det små, men ikke nødvendigvis gør, at det bliver en krise, er grådigheden fra investorer, grådigheden fra finansielle institutter og forretningsfolk, der ser muligheder i at tjene gode penge. Det bliver til spekulation i stigende priser, hvis mange efterspørger det samme og når efterspørgslen bliver ved at være høj, begynder folk at blive uforsigtige. Den uforsigtighed betyder, at der ikke længere er en rationel tanke på konsekvenserne af, hvis det går den anden vej og priserne stopper med at stige. Det der gør det farligt kan være, at man begynder at tro, at de stigende priser kan blive ved, eller at priserne vil blive på det nye høje niveau 22. Der begynder man at tro på, at det ikke kan gå galt og endnu flere investerer. Herudover begynder forskellige virksomheder og finansielle institutter at tilpasse deres marked efter den forventede nye mulighed. Op til 2007 var tilfældet, at der var blevet en ny måde at se lånemuligheder og kreditgivning på. Der blev tænkt på muligheder i stedet for på forsigtighed. Det der fører til en forværring af krisen er også, at der bliver slækket på tidligere krav i kreditgivning. Der bliver udviklet nye lånemuligheder og finansielle produkter, der kan være svære at gennemskue 23, for eksempel subprime lån i USA og afdragsfrie lån. Da de er svære at gennemskue tænker ingen over, hvilke kriterier der er blevet brugt, som baggrund for udviklingen af produktet og på konsekvensen af, at bruge produktet er ikke synligt. Det bliver svært for finanstilsynet, at se hvad der er realistisk og hvad der ikke er, alt går godt og det bliver svært at sætte grænser for, hvad skal kravene tilpasses ud fra, når alt kører der ud af? Den lave rente har også været en ting, der har været med til at puste krisen op. Det har været billigt at finansiere fremgang og billigt, at skabe det man ønsker sig, hvilket har gjort, at flere har kunnet 22 De Bondt - Bubble psychology Schwartz - Real and pseudo-financial crises

23 23 være med til, at købe og det har øget efterspørgslen og dermed priserne. Almindelige borgere har set muligheder i ejerboligmarkedet, og har købt mens de mente, at der stadig var muligheder for gevinst. I nogle tilfælde blev det spekulation i, at købe for at sælge igen. Det blev til en dumhed eller naivitet på grund af uvisheden om udviklingen i et fremtidigt prisniveau. Den stigende gæld i de danske husstande er opstået i en tid med tro på, at tingene steg i værdi og en tro på, at tingene gik godt. Alle havde lyst til, at investere og ofre penge på at forbedre deres bolig. Der blev optaget tillægslån og lavet låneomlægninger for, at give plads til renovering i huset, i en sikker tro på, at hele den værdi der blev lagt i projektet, ville kunne lægges oven i boligens eksisterende værdi. Ved at man havde fornemmelsen af, at alt steg i værdi, overvejede man ikke nye investeringer lige så grundigt, der blev ikke set pessimistisk på en ny investering. Optimismen kunne i nogle tilfælde kaldes dumhed eller naiv tro på, at alt kunne lade sig gøre. Men tiden havde siden 1993 budt på faldende ledighed 24 og stigende boligpriser, så man havde i lange tider haft gode muligheder for investeringer, udviklingerne ses i nedenstående graf 2.1. Mange glemte lykkeligt, at det ikke altid har været sådan og at en højkonjunktur erstattes af en lavkonjunktur på sigt. Folk troede på, at de nye tider var det nye niveau. Graf Udviklingen i de reale kontantpriser for huse 1971:Q1-2010:Q2 (1971:Q1 = 100) Indeks Q1 1975Q1 1979Q1 1983Q1 1987Q1 1991Q1 Kvartal / år 1995Q1 1999Q1 2003Q1 2007Q1 Deflateret med forbrugerprisindekset. Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet samt egne beregninger Bilag Ledighedsgraf Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen

24 Teori om boblers opståen og gældens rolle Teorien omkring boblers opståen er begrænset eller modsigende, da man i praksis ikke kan sige, om det er en boble, der er under udvikling og en boble kan være svært at påvise bagefter. Men der er nogle begyndende faser, som kan føre til boble dannelse. Stiglitz (1990) 26 definerede en boble som If the reason that the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow - when fundamental factors do not seem to justify such a price - then a bubble exist. Dette udsagn er et godt udtryk for at, hvis prisen er høj i dag på grund af troen på, at salgsprisen i morgen vil være højere, så er det ikke længere den rigtige pris. Det vil sige at investorer, der køber på baggrund af forventningen til prisen i morgen, ikke længere køber med troen på investeringen i sig selv, men kun med indtjening for øje. Dem der køber, fordi andre gør, er med til at skabe en forhøjet pris, da den almindelige prisdannelse og efterspørgsel for boligydelsen ikke længere er årsag til prisniveauet. Denne udvikling kan fremprovokeres yderligere af medierne. Omkring var der meget i medierne omkring, at ejendomsomsætningen aldrig havde været højere og at man skulle skynde sig, hvis man ville have de få udbudte boliger, da efterspørgselen var så stor. Der blev fremprovokeret en hast med at få købt og dermed var man villig til at give en høj pris, en pris der ikke nødvendigvis har været en realistisk pris. Denne prisstigning kan blive ved indtil, der er skabt nybyggeri nok til efterspørgslen og der kommer i ligevægt eller at priserne igen vil falder 27. Men før eller siden vil man indse, at prisniveauet ikke er holdbart og købsbeslutningerne er taget ud fra forkerte eller mangelfuldt informations- og beslutningsgrundlag. Heldigvis er boligmarkedet ikke lige så stort et arbitragemarked som aktiemarkedet, da omkostningerne ved et boligkøb er høje og det tager længere tid at handle en bolig, men der kan stadig være nogle investorer, der køber boliger for at få gevinsten. De køber selv om prisen er højere end den realistiske pris med troen på at, der er yderligere stigninger i sigte. De er gode til, at se hvor prisen er på vej hen, så det er også dem, der får solgt, når prisen er på toppen, men det er også dem, der er med til at bidrage til en prisboble. På længere sigt er de også med til at forhindre en prisboble ved, at de også sælger på et tidspunkt. 26 Karsten Jørgensens - Boligøkonomisk kompendium 4. udgave forår Karsten Jørgensens - Boligøkonomisk kompendium 4. udgave forår 2010

25 25 Den almindelige investering i bolig er et udtryk for, at ejerboligen er del af den naturlige boligcyklus der er, at når en familie er stiftet, er ønsket om en ejerbolig der og det bliver en investering i selve boligydelsen. Det der kan gå galt op til en krise er, at ønsket om købet af ejerbolig kan smitte især i tider, hvor boligmarkedet går godt og der bliver investeret i bolig for investeringen skyld. Mange boligkøbere ser, at det er gået godt de sidste år og de ser ikke andet end fordele ved et køb. De færreste husker tilbage på ejerboligkriser i 1980érne. Og når der hele tiden bliver snakket om, at boligejere bliver rigere, vil man naturligt gerne med på denne bølge og man ser ikke den risiko, der kan være, hvis investeringen ikke går som forventet. Hvis boliginvesteringer er taget hovedsageligt med formålet om at købe boligtjenesten, er sandsynligheden for en bristet boble ikke så stor, som hvis markedet har givet anledning til spekulation i boligprisen og investorer investerer og får prisen op, kun i forventning om en fortjeneste. Det der herudover har forstærket virkningen af boligpriserne under boblen har været, at boligejere der allerede var på boligmarkedet med en bolig, har købt endnu en bolig inden den gamle var solgt, da de for eksempel havde ønsket, om en større bolig eller en bolig med en anden beliggenhed. Det at nogle har haft to boliger, på et tidspunkt med stor efterspørgsel har gjort, at priserne er blevet højere. Det sker da de har været boligaftager, før de har været boligudbydere, altså samlet set flere aftagere end udbydere. Omvendt når markedet går den anden vej og der er krav om, at man skal have solgt en bolig, før man køber en ny, vil man opleve, at der er flere udbydere end aftagere. Kreditgivningen til boligkøb har også en rolle i, at der bliver løsnet på kravene i gode tider og strammet i dårligere tider. Det forstærker påvirkningerne før en krise og efter en krise. Den forsinkede effekt af tilpasninger. I slutningen af en periode med boblelignende tilstande finder investorer ud af, at priserne er urimelig høje og begynder at afhænde investeringerne. Det gør at prisstigningerne dæmpes, optimismen fjernes i markedet og andre investorer ønsker at sælge, til sidst er udbuddet vokset og efterspørgslen følger ikke med. Det gør at optimismen og priserne falder drastisk 28. Under en boble opstår der den optimisme, der får folk til, at tro at priserne bliver ved, den optimisme kan være farligt at stole blindt på. Irving Fisher mente i efteråret 1929, at Stock prices 28 De Bondt - Bubble psychology 2003

26 26 have reached what looks like a permanently high plateau og Alan Blinder i 1999 sammenligner priserne på IT aktier som en flod der bare bliver ved med at løbe 29. Optimismen holder investeringerne i gang men under opturen investerer optimistiske boligejere en masse penge i deres boliger i forventning om, at det kan forbedre boligens værdi yderligere. Derved opstår der yderligere gæld i ejendommen, som i forvejen er højt belånt. Især fordi der har været købt til en høj pris og måske købt før end, der har været til en ordentlig opsparing til udbetalingen i huset. Nogle fik endda finansieret møbler og andre flytteomkostninger med i boligfinansieringen og derved allerede ved købet opstod en overbelåning. Dette blev gjort i en stærk tro på, at boliginvesteringen ville stige og på den måde tjene sig hjem hurtigt. Gælden i ejendomme var også stigende under denne lange opgangs tid frem til 2007 fordi, der har været finansieret pensionsindskud fra boligen og at der har været opsparet til pension i stedet for at betale af på gælden i boligen. Det har betydet en balanceopbygning i økonomien. Det har kunnet finansieres via fradrag på indbetalinger på pension og fradraget for renteudgifter og den mindre skat af afkastet, når der er investeret via pensionsopsparing. Den højere gæld i husstandene er ikke nødvendigvis dårlig, men den gør husstandene mere sårbare overfor ændringer i rente og ændringer i husstandens indkomst. I en tid med lav arbejdsløshed og lave renter, betyder det at rigtig mange familier klare sig fint nu, men når renten stiger eller den ene part mister jobbet, bliver økonomien i husstanden strammet. I nogle tilfælde vil det komme til, at betyde restancer på lån og i værste fald et ufrivilligt salg i et ejendomsmarked, hvor det er svært at sælge, hvis der ikke er taget højde for ændringerne Nem låneadgang - stigende priser? Graf 2.3 nettoudlån viser udviklingen i nettoudlån. Det begynder at stige kraftigt i 2003 og især i 2005 ses en stor udvikling. I 2003 kommer der nye realkreditlån med mulighed for afdragsfrihed, der giver mulighed for at side billigere i boligen. Dette giver også flere købere mulighed for, at komme ind på boligmarkedet og giver flere muligheder i privatøkonomien til et mere fleksibelt valg af opsparing i boligen. Ved at der kommer en stigende andel af købere, når afdragsfrihed er en mulighed, er det med til at priserne stiger på boligmarkedet. 29 Karsten Jørgensens boligøkonomiske kompendium 4. udgave forår 2010

27 27 Graf Grafen 2.3 nettoudlån viser, at der skete en udvikling i nettoudlån i 2003 og i 2005, men det ses også at den skifter meget fra kvartal til kvartal. I Grafen 2.4 BNP s udvikling ses, at efter det høje niveau i på 2-3 %, falder BNP i slutningen af 2008 under nulpunktet og kommer først over nulpunktet igen i midten af Ifølge den forventede udvikling kommer BNP godt op igen i 2011 og udviklingen i 2012 forventes bedre i Danmark end for EU s 27 landes gennemsnit, men nogenlunde samme udvikling som EU zonen. Konjunkturen som vist i BNP s vækst i en sammenligning med Danmark og andre EU lande, vises det også, at 2009 var et år med dårlig udvikling i Danmarks BNP men også for EU lande. Det ses også i grafen at Danmarks BNP falder lidt før gennemsnittet af de 27 EU lande og at Danmarks falder mere drastisk og lige ned end de andre EU lande. Selv om boligpriserne ikke forventes at stige, er priserne ikke lige så lave som i 2009 lige som det ses for BNP s udvikling, udviklingen er dog kun beskeden og boligpriserne har måske ikke fundet det rigtige niveau endnu Bilag Nettoudlån Ejerboliger + fritidshuse

28 28 Graf Ikke kun BNP viser et billede af konjunkturen men også ledigheden graf 2.5 fortæller noget om, hvor meget der er gang i udviklingen. Udviklingen i arbejdsløsheden er en indikator for samfundsudviklingen, dog har ledigheden været lidt forsinket i udviklingen, da arbejdsmarkedet skal tilpasse sig den faldende efterspørgsel. Men grafen 2.5 viser, at der i 2008 var den laveste ledighed. Ledigheden har siden 2009 været stigende. Tilbage i 2003 var ledigheden stadig høj og har så fra 2003 til 2008 været kraftigt faldende til det meget lave niveau. Ledigheden vi ser i 2010, blev før betragtet som den strukturelle ledighed, der var acceptabel uden, at der opstod løn og pris spiraler. Men i 2008 blev der et nyt lavt niveau for ledigheden, som ikke er set lavere siden starten af 1970érne, så i dag ses ledighed i 2010 som et relativt højt niveau. 32 Men sammenholdt med grafen 2.4 med BNP viser det også her et 2009 med faldende konjunktur. Og derfor er boligpriserne også på et kritisk punkt, selv om ledigheden ikke er høj og BNP ikke er negativ. Boligmarkedet er præget af usikkerheden, om prisniveauet er det rigtige og der er mange Bilag BNP udvikling 32 Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen

29 29 udbudte boliger. Grafen om kvadratmeter priser 2.6 viser, hvordan boligpriserne også passer med et lavt niveau i 2009 i forhold til 2007, inden ledigheden helt har tilpasset sig. Graf 2.5 Ledighed for hele landet Procent M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M04 Hele landet 33 Den nemme låneadgang kan ikke forklare alene, at der er kommet stigende boligpriser, det er også den generelle højkonjunktur, men hvis der sammen med højkonjunktur kommer nemmere lånemuligheder, er det med til at give priserne endnu en tand opad. Den faldende ledighed kommer først senere end de stigende priser og BNP viser udsving mellem 2003 og Men boligpriserne begynder at stige kraftigere allerede i 2004, kort efter den nye lånemulighed med afdragsfrihed, se grafen 2.6. De to grafer nettoudlån 2.3 og kvadratmeter priser 2.6 viser til sammen, at der skete en udvikling i nettoudlån i 2003, men det ses også, at den skifter meget fra kvartal til kvartal, dog i 2005 ses det, at nettoudlånet ligger sig på et højere niveau ind til midten af 2007, hvor den så falder en del. Hvis det sammenlægges med grafen for prisudviklingen i kvadratmeter priser, ses det at der i 2004 får priserne et hak opad og igen i 2005/2006 sker der endnu et ryk mod højere kvadratmeter priser, det viser nogenlunde samme udvikling. I slutningen af 2006 topper priserne på ejerlejligheder på et meget højt niveau, og året efter i 3. kvartal af 2007 topper priserne på parcelhuse og fritidshuse Bilag Ledighed for hele landet

30 30 Graf Kvadratmeter priser Kroner Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Fritidshuse Hele landet 0 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt Det viser sig også at være et for højt niveau, for i 2009 ser priserne helt anderledes ud og er faldet med: kr. pr. kvadratmeter for parcelhuse fra 3. kvartal 2007 til 3. kvartal 2009 og kr. pr. kvadrat meter for ejerlejligheder fra 3. kvartal 2006 til 3. kvartal 2009 og kr. pr. kvadratmeter for fritidshuse fra 3. kvartal 2007 til 2. kvartal Det lave niveau i 2009 er her stadig i 2012 og at sælge er rigtig svært og tager tid også længere tid end sælgerne er villige til at vente. Der har givet indskrænkede muligheder for tillægslån på grund af de faldende priser. Skærpede krav til rådighedsbeløb i kreditgivningen og den faldende optimisme på boligmarkedet har gjort, at lånemuligheder ikke er en selvfølge. De skærpede krav i kreditgivningen er også med til, at gøre at boligpriserne ikke stiger, og efterspørgslen bliver mindre Afdragsfrie lån en årsag? Ifølge et notat fra økonomi og erhvervsministeriet 35, der har undersøgt afdragsfrie lån og prisstigninger på boligmarkedet, kan kun en begrænset del af prisstigningerne forklares med de nye Bilag Kvadratmeter priser

31 31 afdragsfrie lån. Der menes at de afdragsfrie lån har bidraget med ca. 5 % de senere år og at det på lang sigt vil det dreje sig om op mod 10 % påvirkning. Det er mindre end ved bortfaldet af krav om mix lån i 1986 til 1993, hvor priserne faldt med 14 % på lang sigt. Boligpriserne har været stigende siden 1993 og viste en real stigning på 160 %, siden 2003 med indførelsen af afdragsfrie lån er den reale stigning på 45 %. De stigende priser er også en del af den internationale tendens, da den lave rente har holdt priserne oppe. 70 % af boligprisstigningerne fra 1993 til 2007 kan forklares med de økonomiske forhold, faldende realrenter, stigende indkomster, den generelle prisudvikling og de afdragsfrie lån. De sidste 30 % i manglende forklaringsgrad er siden 2003, hvor der kan forklares 17 % ud af den faktiske stigning på 57 %, selv om der i modellen er taget højde for de afdragsfrie lån. Der er det måske den overdrevne optimisme, der har været siden 2003, hvor priserne steg yderligere og markederne tilpassede sig de øgede muligheder. Selv om realkreditinstitutterne gentagne gange har fortalt, at der ikke har været ydet afdragsfrie lån til låntagere, der ikke har kunnet side i boligen med et traditionelt lån, har der nok alligevel været grå zoner. Grå zoner hvor nye boligkøbere har fået lov til at købe, lidt før de har været færdiguddannet med baggrund i næsten garanteret job efter uddannelsen. Eller den ældre familie, der med den afdragsfrie mulighed har haft mulighed for at blive i boligen ind i deres pensionsalder. Disse boliger er ikke kommet i udbud, og den stigende efterspørgsel har været der. Den øgede efterspørgsel har også været på grund af de lave renter, der har gjort netto ydelsen lavere i boligerne og nogle har købt bolig ud fra, hvad de kom til at side for. Ifølge artiklen er der ikke den store sammenhæng fra de afdragsfrie lån til de stigende priser, men de mener at det er et sammenfald med indførelsen af muligheden for afdragsfrihed, samtidig med at de stigende priser har været undervejs, som følge af opgangs tider og lav rente. Her spiller timingen af nye regler i høj grad ind. En lempning i reglerne for lån, der er indført samtidig med en i forvejen gunstig udvikling, kan give voldsomme effekter. Derfor har den nye mulighed for afdragsfrihed sammen med almindelige opgangs tider, helt klart været med til at skabe en over optimisme, der har fået priserne i vejret og også for meget i vejret. 35 Notat: Afdragsfrie lån og prisstigninger på boligmarkedet - økonomi og erhvervsministeriet 16. september 2008

32 Boligboblen har rykket ved den naturlige boligcykle? Markedsøkonomien har op og ned konjunkturer. I var der lavkonjunktur med høj ledighed se graf 2.5 men alligevel stiger boligpriserne forsat, her opstår måske starten på en boligboble. Ifølge Girouard et al følger huspriserne forholdsvis lange cykler. I varede en boligcykler i gennemsnit 10 år i de 18 OECD lande, hvor opgangsfasen varer 5,5 år og nedgangsfasen på 4,5 år. Den seneste opgangsfase for boligpriserne har varet ca. 14 år, fra 1993 til 2007, så at den følgende nedgangsfasen kun vil varer 4,5 år er usandsynligt især, når boligpriserne har nået en højde, som vi så i Den lave rente kan i længden ikke holde hånden under de faldende priser, grundet faldende efterspørgsel, faldende optimisme og stigende ledighed. Hvis der bliver indført nye regler, der indskrænker mulighederne for belåningen af fast ejendom eller en grænse for, hvor meget en husstand må låne ud fra indkomst, vil det umiddelbart føre til at mindre kan efterspørge boligerne, fordi færre vil have råd til at købe. Denne mindre efterspørgsel vil påvirke situationen yderligere i negativ retning. Men da mange boligejere allerede nu er bundet til i deres boliger, er det spørgsmålet om, hvor meget det kan påvirke situationen yderligere. Målet ville være at forhindre en lignende situation i fremtiden, med boble udvikling og et uholdbart højt prisniveau på boliger. For som situationen er i dag, vil der, når renten stige igen, blive yderligere nogle familier, der får det svært. Renteudviklingen har været med til at påvirke markedet. I 2008 begyndte renten at stige og det satte den sidste stopper for prisudviklingen i boligerne, der allerede i 2007 var begyndt at falde. I 2009 er renten igen tilbage på niveau med og er siden da faldet yderligere, hvilket alligevel ikke har formået at få gang i salget af boliger. I grafen 1.4 tinglyste salg ses det at antallet af tinglyste salg rejste sig fra laveste niveau i starten af 2009 til et mere stabilt niveau frem mod midten af Antallet af tinglyste salg er efterfølgende faldet til niveauet for 2009, selv om renten fortsat er meget lav. Det kunne være den psykologiske effekt af en usikkerhed på boligprisernes udvikling. Grafen 3.1 viser renteudviklingen i realkreditobligationer og grafen 3.8 viser renten for korte og for lange obligationer. 36 Boligcyklen i dyster fase, Jens Lunde, Finans/Invest 7/09 37

33 Delkonklusion på bobler Årsagen til opståede bobler kan være svær at finde men nogle årsager, der samlet kan føre til boble dannelse er følgende. Hvis der bliver spekuleret i at tjene penge på et aktiv og grådigheden får nye investorer ind på markedet. Hvis der kommer en farlig tro på at det nye høje prisniveau, er det nye niveau. Hvis markedet bliver tilpasset efter det nye niveau med nye produkter, der er svære at gennemskue og der bliver tænkt på muligheder i stedet for på forsigtighed. Hvis det bliver svært for finanstilsynet at gennemskue, hvor grænserne skal gå. Lave renter gør, at det er billigt at finansiere fremgang og hvis der ikke bliver set pessimistisk på en ny investering. Hvis der bliver investeret i markedet med dumhed eller naivitet kun med indtjening for øje, og med en tro på det nye niveau og glemt at priserne kan falde. Hvis mange af de ovennævnte faktorer får lov at udvikle sig, kan det fører til boble lignede prisudviklinger. Der er meget teori bag boblers opståen. En der beskriver en opstået boble meget godt, er Stiglitz (1990) oversat til dansk; Hvis prisen er høj i dag på grund af troen på, at salgsprisen i morgen vil være højere, så er det ikke længere den rigtige pris. Altså et udtryk for at der ikke købes for aktivets skyld men for investeringens skyld. En boble opstår af forskellige årsager fra gang til gang og er aldrig ens. Men det der kan begynde en boble er, at nogle køber fordi andre gør, man vil med på vognen, ønsket om køb smitter venner, familie og omgangskreds imellem. Man glemmer ved køb og høje priser at tænke på tidligere ejerboligkriser som i 1980érne. Der har en for lang periode været stigende priser og folk glemmer, at det kan gå den anden vej. Medierne skriver om det gode marked og fortæller, at man skal være hurtig til at købe, det fremprovokere en forkert hast med at få købt uden de rigtige overvejelser. Når der købes for at få selve boligtjenesten altså for, at have et dejligt sted, at bo opstår der ikke bobler. Det gør der kun når der er set som en investering. De stigende priser opstår også når nogle ejer to boliger i en periode. Når der er mindre boliger i udbud under høj efterspørgsel sætter det priserne i vejet. Kreditgivning har også en påvirkning, i gode tider løsnes der på kravene og lader flere købe, altså yderligere efterspørgsel. I dårlige tider skærpes kravene og mindre får lov at købe, altså mindre efterspørgsel. Og bobler opstår når optimismen til sidst er for stor. Når der ses på nettoudlån i ejerboliger ses der tydelige udviklinger i 2003, som falder lidt frem mod I 2005 sker der en kæmpe udvikling, som ligger høj frem mod Samme billede ses i BNP s udvikling, med en stigning efter lavkonjunktur i starten af 2001 til Fra 2003 frem til slutningen af 2006 ses en vækst, mod et kraftigt fald fra 2007 til Også i ledigheden afspejles

34 34 det dog med en forsinket effekt. Med et kraftigt fald mellem 2003 toppunkt med høj ledighed og frem mod en meget lav ledighed i 2008, hvor den herefter stiger kraftigt igen frem til slutningen af Kvadratmeterpriserne følger en uafbrudt stigning fra 1993 til slutningen af Kvadratmeter priserne falder fra slutningen af 2006 til slutningen af 2009 hurtigt og meget. For parcelhuse over totusinde kroner pr. kvadratmeter. For ejerlejligheder over sekstusinde kroner. For fritidshuse over tretusinde kroner pr. kvadratmeter. Det har betydet meget for de danske familier, der har købt på toppen af priserne. Der er på kort tid blevet ændret i familiernes lånemuligheder. Afdragsfrie lån har været meget omdiskuteret, hvor stor en forklaringsgrad den mulighed havde for prisernes udvikling. 70 % af prisstigningerne kan forklares med de almindelige økonomiske forhold som, faldende realrente, stigende indkomster, den generelle prisudvikling og afdragsfrihed. De sidste 30 % kan forklares med den overdrevne optimisme og de tilpassede muligheder selv om realkreditinstitutterne står fast på, at afdragsfrihed ikke blev givet til kunder, der ikke kunne betale et almindelige lån med afdrag. Ifølge Girouard et al følger huspriserne cykler på i gennemsnit 10 år som i perioden 1970 til 2005 i de 18 OECD lande. En opgangsfase på 5,5 år og en nedgangsfase på 4,5 år. Nu hvor vi har haft opgangsfase fra 1993 til 2007 er det usandsynligt at en nedgangsfase kun vil være på 4,5 år især taget det høje prisniveau i 2006 i betragtning. Situationen nu er et boligmarked med få antal salg, faldende priser selv om renten er lav, et usikkert boligmarked med boliger der sælges langt under udbudsprisen.

35 35 3. Boligmarked I afsnittet omkring boligmarkedet vil jeg se på hvordan bolighandlerne har udviklet sig over tid og konjunktur og se på, hvordan de danske husstandes finansielle gering påvirker danskernes økonomi under krisen. Boligmarkedet er og har været i en udvikling, der har været svær at forudse. Normalt ville boligpriserne ikke stige med en sådan hast på så kort tid og der ville være både op og nedgangs tider. Ved at priserne har været udelukkende stigende mange år i træk, har det skabt tvivl om, hvor grænsen gik og om der i det hele taget har været en grænse. Før 1993 havde der været nedgangs tider i priserne i starten af 1990 erne og i slutningen af 1970érne. 38 Siden 1993 har den uafbrudte stigning været på 250 %, altså omkring 9 % pr. år og de reale priser 161 % og 7 % pr. år. Fra steg priserne med 40 % på bare to år for enfamilieshuse. Renten har ikke sat en stopper for udviklingen, da den ikke har været nævneværdig stigende i perioden fra Markedets muligheder blev tilpasset det voksende marked og det blev et gunstigt sted med at investere. Boligen blev ud over en boligydelse for, at have et sted at bo, et investerings objekt og nogle valgte at købe for investerings skyld med overbevisning om, at denne investering ikke kunne slå fejl. Den stærke tro på en gevinst, gav nogle køb, der ikke ville have været gennemført ved normale købs overvejelser, dette gjorte også, at efterspørgslen var det større end den normale efterspørgsel. Denne udvikling er ikke speciel for Danmark, også i EU har oplevet de stigende priser. Der er en sammenhæng i at prisstigninger, skaber yderligere prisstigninger på grund af den psykologiske påvirkning 39. Derfor vil priser være overvurderet i opgangs tider og undervurderet i nedgangs tider, da den psykologiske påvirkning også gælder den anden vej i nedgangs tider, hvor folk bliver forsigtige og pessimistiske. 40 Nedenstående graf 3.1 viser, hvordan renten har bevæget sig fra 1995 frem mod 2011, den giver et billede af et meget stabilt renteniveau, der ikke har kunnet give anledning til de store huslejestigninger hos boligejere. Men har den lave rente været med til at danne grundlag for en opbygning af boligmarkedets priser? Hvis der ikke har været rentestigninger, som kunne stoppe det 38 Ledighed og ejerboligpriser Karsten Jørgensen 39 De Bondt - Bubble psychology Girouard et al. (2006) og André (2010) s. 5 Ledighed og ejerboligpriser Karsten Jørgensen

36 36 positive billede af at være boligejer, har det været med til at skabe en optimisme, der skal til for at skabe en boligboble. Graf Almindelige og særlige realkreditobligationer (obligationsrentegennemsnit) 41 Rente M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M M09 Almindelige og særlige realkreditobligationer (obligationsrentegennemsnit) Renten har været faldende siden niveauet i 2000, på nær i slutningen af , hvor renten steg lidt, men igen i 2009 er renten på et meget lavt niveau. Det har bestemt haft indflydelse på boligmarkedets udvikling, da der her også kigges på, hvad man kommer til at side for ved at købe den nye bolig. Renten har ikke været det eneste, der har haft betydning for kvadratmeter prisernes udvikling. Ledigheden har også en stor forklaringsgrad, hvilket der er skrevet lidt om i afsnit 2. bobler. Men som det ses i graf 2.6 har boligpriserne haft en meget lang periode med uafbrudte stigninger. Renten på de fastforrentede lån har i de seneste 25 år ligget mellem 6 og 3,5 %, det har haft en betydning, at renten ikke har været stigende, da det derfor ikke har betydet store husleje stigninger i ejerboligerne. Kvadratmeter priserne har fået lov at udvikle sig gunstigt selv under mindre lav konjunkturer som i starten af 2000érne. Særligt efter 2003 er der sket store stigninger på især ejerlejligheder Bilag Renteudvikling realkreditobligationer

37 37 Sommerhuse blev også et populært investeringsobjekt efter 2000érne, da det i nogle tilfælde kunne lade sig gøre, at bruge friværdier i heltidsboligen til at finansiere et sommerhus. Ejerlejligheder er den type af bolig, der har haft den største udvikling under højkonjunkturens boble i priserne. Ejerlejlighedernes priser topper en smule før parcelhuse og fritidshuse, men alle tre typer af bolig har et knæk i prisudviklingen i , hvor også renten har fået lov til at gøre indvirkning i den faldende efterspørgsel. Ejerlejlighederne er den form for bolig, der har haft den største udfordring, da faldet i 2009 var kraftigst og hurtig. Det ses også i graf 2.6 i afsnittet Bobler Bolighandlernes udvikling I Nedenstående graf 3.2 Huspriser og antal bolighandler ses den samlede udvikling fra 2004 frem mod midten af 2011, hvor antallet af handler er faldet kraftigt. Graf bilag kvadratmeter priser _del1_web.pdf

38 38 Fra 2004 steg priserne hurtigere og antallet af handler lå højt. Niveauet for antallet af bolighandler lå højt frem til 2006, hvor det falder en smule frem mod 2007 se graf 3.3. I 2007 retter niveauet sig, hvorefter det falder kraftigt gennem 2008 sammen med boligpriserne. Fra finder antallet af handler et nyt lavere niveau med mindre udsving, ligesom boligpriserne ikke længere falder så voldsomt. I slutningen af 2010 sker der et yderligere fald i antallet af handler især på parcel- og rækkehuse, det er formentlig usikkerheden, der har trådt igennem hos de overvejende boligkøber og det tilpassede kreditvurderings krav. En anden graf der fortæller noget om antallet af handler siden 2004 er graf 3.4, der fortæller hvordan fordelingen af boligtyperne ligger. Det ses at der er flest handler af parcel og rækkehuse, men det er også her, at der er de største udsving. Tendenserne er ens på nær handlerne af ejerlejligheder, der flader ud med mindre udsving efter det store fald igennem Det samlede antal handler giver også et meget godt billede af konjunkturen, med en del mindre handler under lavkonjunkturer. En statistik over antal handler i en længere periode havde kunnet belyse det bedre. Graf Antal handler i hele landet, handler pr. kvartal Kilde: Boligmarkedsstatistikken -

39 Gearingen i de Danske husstande Når der ses på, hvor stor en del af gæld husstandene har i forhold til deres bruttoindkomst, så ser vi en rimelig stor udvikling over de seneste 10 år. I 1995 var det meget normalt, at når unge boligkøbere mellem 30 og 39 år købte bolig, så de havde nettogæld, for hvad der svarede til 2,32 gange deres bruttoindkomst. I 2005 ti år senere er tallet steget til 3,78 gange bruttoindkomsten. Det er en rigtig stor stigning gennem bare ti år, men det er også i den tid, hvor boligpriserne steg meget 45. En anden graf der også viser forholdet mellem bruttogælden og den disponible indkomst, er figur 3.1 der viser, at danskerne ligger med størst bruttogæld i procent af den disponible indkomst ud af de europæiske lande og at bruttogælden er en lille tand større end pensionsformuen. Udviklingen i nettoformuen fra 1995 til 2010 markant og Danmark ligger ikke højt i forhold til de andre europæiske lande. Figur Tema 9 bolig faget forår 2011 (Karsten Jørgensen) - Skema lagt i bilag Gearing i husstande _del1_web.pdf

40 40 Figur 3.2 viser som ovenfor, at Danmark ligger øverst på listen af lande, der har størst bruttogæld i procent af den disponible indkomst. Den viser at vi i Danmark har fordoblet gældens andel af den disponible indkomst fra ca. 160 % til ca. 310 % fra 1995 til Det skal ses i lyset af at boligerne også er blevet dyrere pr. kvadratmeter over de seneste 15 år men også, at boligstandarten er blevet til, at man har flere kvadratmeter bolig pr. indbygger. Figur Nettogældens udvikling i forhold til ejendomsværdien, giver et billede af at ca. halvdelen af unge danskere mellem 30 og 39 år har nettogæld, der overstiger ejendomsværdien i Billedet har ikke ændret sig markant gennem de seneste 20 år på trods af både faldende og stigende priser. Dog kunne man forestille sig, at billede af insolvente ikke er blevet bedre hen over en krise med meget faldende boligprise, efter de høje købspriser i Det betyder, at rigtig mange af den yngre del af befolkningen i Danmark er insolvente og har svært ved, at komme af med boligen uden at få gæld med sig. Der skal her nævnes at ejendomsværdien kan være lavere end den reale salgsværdi i tider med stigende priser på boligmarkedet. 47 vt-2011_del1_web.pdf 48 Tema 9 bolig faget forår 2011 Karsten Jørgensen - Tabel lagt i bilag Gæld i boligen i forhold til værdi

41 41 Samlet set er der forskel på, hvor stor en andel af gæld man har i forhold til indkomsten, afhængig af hvilken alder man har. Den nedenstående graf 3.4 viser, at der siden 1994 er sket en stor udvikling i den procentvise gæld i forhold til indkomsten. Især de helt unge under 30 år har haft en mere stigende tendens sammen med de ældre over 70 år. De mellem 30 og 70 årige følges lidt mere ad i udviklingen. Når der ses på de helt unge under 30 år, ses det også, at der i sker en yderligere stigning i kurven, hvilket også ses for de årige. Årsagen kan dels være opgangs tiderne, hvor der kommer flere ind på boligmarkedet, med de dyrere priser og får lov at låne mere. Dels kan årsagen for de helt unge være, at der fra 2003,blev lavet afdragsfrie lån til nogle unge første gangs købere, der var lige ved at være færdig med deres uddannelse. Graf Gæld i forhold til indkomst Under 30 år år år år år 70 år og derover Ud over at se på hvor stor en gearing de danske husstande har, skal der også ses på hvilken sammenhæng, der er mellem boligens værdi og gælden og dermed friværdien i de danske ejendomme. Nedenstående figur 3.3 giver et billede af udviklingen de sidste 37 år. 49 Tema 9 bolig faget forår 2011 Karsten Jørgensen

42 42 Figur Figur 3.3 Danske husholdningers boligformuer giver et godt billede af, at der har været store udsving i, hvor stor boligformuen har været i de danske husstande. Der har mellem 1994 og 2007 været en stor udvikling i bolignettoformuen, både boligformuen og boliggælden er steget, men især op mod gav det udslag i en stor nettoboligformue, der lige så hurtigt kom tilbage på niveau med Der er stor forskel fra 2004 til 2009, med hvor stor en del, der er gæld og boligformue i forhold til den disponible indkomst. Den stigning har gjort de danske husstande mere afhængige af indkomsten og boligværdien. Udsvinget i figuren viser i slutningen af 1970érne at der var 2. oliekrise, der giver et fald fra 1979 frem til Frem til 1986 stiger boligværdierne igen og andelen af gæld er stabil. I bliver der lavet skattereformen, der bliver kaldt kartoffelkuren 51, med krav om mix lån, der fik efterspørgslen for boliger til at falde, hvor det derfor giver udslag i faldende boligværdier frem til Niveauet for gælden er steget en smule i den mellemliggende periode og derved er nettoboligformuen på et meget lavt niveau i Fra 1993 sker der en fremgang i boligværdien frem mod Andelen af gæld stiger fra slutningen af 1990érne, hvor det i 1997 er blevet muligt med rentetilpasningslån. Pinsepakken i 1998 med reduceret rentefradrag giver et mindre udslag i ingen udvikling af gearingen, men heller ikke lavkonjunkturen fra 2001 til 2003 giver udslag i faldende boligformuen og der er her blevet 50 Tema 9 bolig faget forår 2011 Karsten Jørgensen 51

43 43 mulighed for afdragsfrie lån. Priserne for ejerboliger stiger voldsomt og giver store bolignettoformuer frem til I perioden fra 2002 til 2009 sker der også en større udviklingen af gearingen og faldet i boligpriserne fra 2007, betyder meget faldende nettoformuer Gearingens påvirkning på danskerne og krisens omfang Gearingen påvirker ikke alle, men alligevel har den betydning for boligmarkedet, der har været og er ramt af krise. Boligmarkedet har svært ved at finde de rigtige salgspriser, der er lagt fra køber og sælges ønskede pris. Især viser grafen 3.5 Priser på parcel- og rækkehuse, at der fra slutningen af 2006 begynder, at komme forskel i den udbudte pris og den endelige slagspris. Inden da har der i 2 år stort set været solgt til den udbudte pris, selv om kvadratmeter prisen har været stærkt stigende. Det giver et billede af, hvor kraftig efterspørgslen i den periode har været og hvor meget det har påvirket prisen. Fra slutningen af 2006 og frem til midten af 2008 er der en øget forskel mellem den udbudte pris og der begynder at komme nedslagne priser, der endda ikke ender med at blive den endelige salgspris. Niveauet på salgspriserne ligger i den periode rimelig stabilt. Først i slutningen af 2008 ses der store fald i endelige salgspriser, de falder drastisk i løbet af et enkelt år og der bliver meget langt fra sælges første udbudspris den til endelige salgspris. Fra midten af 2009 finder priserne et mere stabilt niveau og der bliver mindre forskel mellem første udbudspris og den endelige salgspris, forskellen øges i midten af 2011, hvor de endelige salgspriser også falder en del. Graf Priser på parcel- og rækkehuse i hele landet, kr. pr. m

44 44 Det er billedet af et usikkert marked, hvor der er mange boliger, der handles langt under den første udbudte pris. Den udbudte pris er i nogle tilfælde sat på et niveau, der gør at familien kan komme ud af boligen uden tab. Det vil sige at her spiller gældens størrelse ind i den udbudte pris. Det gør at der er større forskel mellem sælger og køber. Køber er mere kritisk i en tid, hvor der er mere usikkerhed omkring jobsituationen. Den økonomiske udvikling og et mere skærpet marked for belåning af ejendomme og skærpede krav i kreditgivningen, betyder også at familier ikke længere sælger med de store friværdier, der kan ligges i den næste bolig. Den mindre udbetaling betyder mindre fleksibilitet i belåning og boligøkonomien. Den øgede gearing betyder at familiens indtægt er mere vigtig og at et mistet job kan betyde ubetalte lån, hvis der ikke er flere muligheder i afdragsfrihed eller variabel rente. De ubetalte lån kan i sidste ende komme til at betyde tvangsauktion. Med den øgede gearing betyder mere afhængighed af den faste indtægt for to personer, er situationen ved skilsmisse også mere skrøbelig. Ved skilsmisse er familien mindre fleksibel, hvis der er belånt med for meget til, at den ene part kan blive siddende i ejendommen og de er afhænge af en større salgspris ved salg. Det mindre fleksible boligmarked betyder, at de danske familier i mange tilfælde er nød til, at blive boende i for små boliger ved familie forøgelse. Familier der har købt i en tid med godt gang i boligmarkedet og med høje priser, har i nogle tilfælde købt lidt småt i troen på, at det ville være nemt at sælge og finde noget større endda med fortjeneste. Det er nu et helt andet billede, hvor der bliver sagt nej i bankerne til en salgspris, hvis den ikke kan dække lån og salgsomkostninger. Det giver et endnu mere trangt boligmarked, hvor et salg i nogle tilfælde ikke er muligt, selv om salgsprisen måske er realistisk nok. Det er også det billede, der er på boligmarkedet nu og det gør det derfor mere forsigtigt og mindre tilpasset. Hvis boligpriserne ikke får lov at tilpasse sig det nye niveau på grund af gældsniveauet, vil det blive ved med at være et usikkert marked, hvor købere er tilbageholdende. Salgs tiderne bliver lange og det giver igen en mindre fleksibilitet for de danske familier. Graf 3.6 viser de stigende salgs tider, der tydeligt svinger i en stigende tendens.

45 45 Graf Salgs tider i hele landet, dage 53 I 2005, hvor der var mest gang i hjulene, var ligge tiderne nede på omkring 3 måneder og køberne skulle være hurtige til at reagere, når de så noget de fandt interessant. Det gjorte som sagt også, at priserne blev højere ved den store efterspørgsel. Nogle købte for at komme med på bølgen med forhåbninger om gevinster og der blev købt med lav udbetaling, da nogle købte lige efter at deres studie var sluttet. Det er et helt andet billede i dag og det påvirker de danske familier på den ene eller anden måde. Den manglende udbetaling giver først problemer, når drømmen om større bolig eller nyt job i andet geografisk område melder sig eller, hvis man som nævnt er nød til, at sælge på grund af skilsmisse eller mistet job. Derfor påvirker det også de danske familiers hverdag, da den ikke er nær så fleksibel ved større beslutninger og større ændringer i livsløbsfaserne. Det tager længere tid at udskifte boligen til en større ved familieforøgelse og når den første bolig skal købes kan man være i tvivl om, om det er den rigtige købspris. Når familien skal flytte på grund af jobbet, tager det længere tid at skifte boligen ud, hvilket også påvirker jobmuligheder. Den ældre familie der vil købe noget mindre, kan heller ikke i løbet af kort tid regne med, at komme i en ny mindre bolig. Figur 3.4 viser eksempel på boligfaser. Med den længere salgs tid må man være før ude, når behovet for en ny bolig opstår eller man må tilpasse sig. Men der er ingen tvivl om, at markedet før har været mere fleksibelt. 53

46 46 Figur 3.4 Førsteboligkøb Lille Andet køb evt. familieforøgelse Større bolig eller ny geografi Sidste mindre bolig Analyse af familiers boligsituation ved køb og salg inden og under krisen For at se på hvordan boligprisernes udvikling har påvirket de danske familiers boligsituation, vil en analyse af køb og salg, give nogle konkrete tal på, hvordan de økonomiske konsekvenser kan blive ved køb og salg efter kort tids ejerskab. Jeg stiller nogle kriterier op på hvordan familiers situation kunne have set ud under deres købs og salg de seneste 15 år. Jeg har valgt at sætte det op med fire situationer, hvor der bliver køb et hus på 100 kvadratmeter og solgt igen efter 5 år, for at købe en større bolig på 150 kvadratmeter. Den ene familie har købt i 1998, hvor renten på et fastforrentet 30 årigt lån med afdrag har ligget på 7 % og kvadratmeterprisen har været ca kr. som det ses i de to nedenstående grafer. De sælger igen i 2003, hvor kvadratmeter prisen er steget til kr. og renten ligger på 6 % 54. Den anden familie har købt i 2001, hvor renten ligger på 8 % og kvadratmeter prisen er på kr. De sælger igen 5 år efter i 2006 til kvadratmeter prisen kr. og renten ligger på det tidspunkt på 5 % 55. Den tredje familie køber i 2005, hvor renten er på 5 % og kvadratmeter prisen er kr. I 2010 sælger de og på det tidspunkt ligger kvadratmeter prisen på kr. og renten ligger stadig på 5 % 56. Fjerde familie køber i 2007, her er renten 5 % og kvadratmeter prisen er kr. I 2012 hvor de sælger, er kvadratmeterprisen faldet til kr. og renten er faldet til 4 % Bilag 3.4 Køb kr. 55 Bilag 3.5 Køb kr. 56 Bilag 3.6 Køb kr.

47 47 I alle fire tilfælde bliver der antaget, at der er optaget fastforrentede 30 årige lån til kurs 97 og at salget koster kr. Da renten i alle situationer er faldet siden købet, er kursen steget, da det er et fastforrentede lån kan det opsiges til kurs 100 se graf 3.7. Alle fire familier har haft udbetaling nok til at betale for omkostningerne ved købet og 20 %, så der ikke skal optages boliglån ved siden af realkreditlånet. Der kigges på hvor meget de når, at afdrage på deres realkreditlån i de 5 år de ejer boligen på 100 kvadratmeter og hvordan situationen ser ud efter de 5 år, hvor de har solgt deres bolig for, at købe en større. I de vedlagde Excel ark ses de fire situationer 58. Graf Den lange og de korte obligationsrenter (opgjort på ugebasis) Kilde: Realkreditrådet. Senest opdateret uge Bilag 3.7 Køb kr. 58 Bilag 3.8 Størrelse på ny udbetaling 59

48 48 Graf 3.8 Kroner Kvadratmeter priser 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt 2010 Parcel- og rækkehuse Hele landet Ejerlejligheder Hele landet Fritidshuse Hele landet 60 I den første situation, hvor der købes i 1998 til kr., er prisen efter 5 år steget til kr. Der er ved købet lagt kr kr. i udbetaling. Så i år 2003, hvor prisen er steget med ca. 43 %, har familien nu efter salget, en udbetaling til det næste hus på kr., på et hus på 150 kvadratmeter bliver det en udbetalingsprocent på 25,11. Det betyder at familien igen kun behøver et realkreditlån. Den store udbetaling fra start har givet familien et rigtig godt udgangspunkt samtidig med, at de har tjent på godt salget af deres hus trods omkostninger og det beskedne afdrag i løbet af 5 år på kr. Den anden familie, der køber i 2001 til kr. og i 2006 sælger til kr. har lagt kr. i udbetaling + omkostninger på kr. Fra 2001 til 2006 er kvadratmeter prisen steget med 100 % og giver derfor familien en friværdi ved salget på kr., det betyder at familien har en udbetalingsprocent på et hus på 150 kvadratmeter på 37,58 %. Her har familien virkeligt valgt et godt tidspunkt, selv om de også køber større hus på et tidspunkt, hvor priserne er høje, har de alligevel så høj en udbetaling, at de ikke vil ende med at have brug for et boliglån i banken til fremtidige boligfinansieringer, selv om det afdragne beløb i de 5 år kun udgør kr. Tredje familie der køber i 2005 til kr. og sælger igen i 2010 til kr. har lagt kr. i udbetaling + omkostninger på kr. Kvadratmeter prisen er i perioden steget med 6,25 %. Da afdraget over de 5 år kun udgør kr. og omkostningerne ved salg udgør kr. har familien i kr. i udbetaling på deres næste hus på 150 kvadratmeter, det giver 60

49 49 en udbetalingsprocent på 16,02 %. Det betyder at familien er nød til at optage et mindre boliglån for, at få den 50 kvadratmeter større bolig, på kr. + omkostninger. Renten på et boliglån i en bank er typisk et par procent højere end realkreditfinansieringen, hvilket koster familien lidt, ca. 845 kr. ved 20 årigt boliglån med 8 % i rente. Den fjerde familie køber i 2007 til kr. og i 2012 sælger de til kr. Familien lagde i 2007 en udbetaling på kr. + omkostninger på kr., men da priserne mellem 2007 og 2012 er faldet med 15,79 % giver det familien en friværdi i 2012 på kun kr. Det betyder at familien kun har en udbetalingsprocent på 1,9 %, hvilket dårligt nok dækker omkostningerne til et boligkøb kun med realkreditfinansiering. Det betyder for familien, at de skal have et stort boliglån, der koster i omkostninger og har en dyr rente. Et boliglån på den størrelse vil typisk koste ca kr., forudsat et 20 årigt lån med 8 % i rente. Det fordyre familiens boligomkostninger væsentligt og drømmen om et større hus kan måske ikke indfries. Udfaldet af de faldende priser for de danske familier, kan som i sidste situation betyde, at selv en familie, der har købt første hus med stor udbetaling, ved køb af en større bolig får en meget dyr finansiering, da de har tabt det de lagde i udbetaling på det første hus. Mange har lagt mindre i udbetaling og skal derfor have finansieret et underskud ved købt af større bolig. Det er lagt fra i alle tilfælde, at banken vil gå med til en sådan løsning, hvis den nye bolig er dyr i forhold til deres indkomst Danskernes hverdag med gæld i en krisetid Som illustreret i ovennævnte analyse af danskernes boligsituation, har krisen og de faldende kvadratmeter priser haft stor betydning for danskerne. Nogle er nød til at blive boende i den for lille bolig, da de ikke har råd til at finansiere tabet i boligen. Det binder danske familier til deres bolig, hvis boligen ikke er det værd de skylder i ejendommen. Det siger sig selv at husstande, der er i en sådan situation, er meget sårbare, hvis der sker noget i deres livscyklus. Hvis de har familieforøgelse i tankerne, blokere den for lille bolig, de har ikke mulighed for at sælge, for at få drømmen om mere plads til at gå i opfyldelse. Hvis familien ønsker eller er nød til at skifte arbejdsplads til en anden geografisk placering betyder det, at det ikke kan lade sig gøre eller at transportomkostningerne for familien stiger og at de eventuelt skal investere i ny bil. Familier, der går ned i indkomst er meget sårbare, hvis det betyder at de ikke længere har råd til ejendommen, for da er de nød til at realisere tabet i ejendommen på et ugunstigt tidspunkt. Den svære situation med stigende arbejdsløshed kan føre til, at flere kommer i en situation, hvor de er nød til at sælge og

50 50 realisere tabet i ejendommen. Det ses også i et antal stigende tvangsaktioner, som ses i nedenstående graf 3.9. Af graf 3.9 ses det, at der siden 2007, hvor antallet af tvangsaktioner var på et meget lavt niveau med ca. 100 tvangsaktioner. Frem mod 2012 stiger antallet til ca. 450 tvangsaktioner. Over tid viser det, at vi de seneste 5 år har bevæget os op på niveau med 1995, hvor antallet af tvangsaktioner var kraftigt faldende fra det høje niveau på tvangsaktioner i Den længste stabile periode med lavt antal tvangsaktioner har været mellem 1997 og 2004 på omkring 200 tvangsaktioner pr. måned. Hver dag ser familier i avisen, at der er nogle familier, der har måttet lade deres hus gå på tvang. Måske er det naboen, måske er det en i familien og måske er det dem selv, der har været så uheldige. Graf Samlet antal tvangsauktioner og konkurser Kilde: Danmarks statistik. Figuren viser data til og med februar Danmark ikke er et land med mange restancer på lån i forhold til EU niveau 62, men niveauet er stigende i øjeblikket, hvilket skyldes konjunkturens udvikling. Restancer kan skyldes økonomiske problemer, men man kunne godt forestille sig, at restancer behandles på anden vis i de forskellige lande, da der kan være forskel i regler og forretningsgang Bilag Restancer på boliglån eller husleje 2009

51 Delkonklusion på boligmarkedet Afsnittet omkring boligmarkedet har beskrevet det danske boligmarked og den finansielle gearing i de danske husstande. Boligmarkedet påvirkes af realkreditmarkedet og lån til bolig, hvilket der ses på i næste afsnit. Boligmarkedet har i perioden 1993 til 2007 kun set prisstigninger, særligt i perioden fra Det har været stigninger i reale priser på ca. 7 % pr. år, alene perioden steg priserne 40 %. Renten har ikke sat en stopper for udviklingen, da den ikke har været nævneværdig stigende i perioden fra 1995 på nær i Denne udvikling er ikke særlig for Danmark, men den psykologiske påvirkning har været den samme i andre EU lande. Psykologisk påvirkning betyder en overvurdering i opgangs tider og en undervurdering i nedgangs tider. Ejerlejligheder er den type af bolig, der har haft den største udvikling under højkonjunkturens boble og er derfor også en type bolig, hvor priserne falder mest på kort tid. Antallet af bolighandler er i perioden fra det toppende niveau i 2005 faldet kraftigt frem til slutningen af 2008, hvor niveauet retter sig lidt i opadgående retning frem mod slutningen af 2010, hvor antallet herefter igen falder. Det giver et billede af at boligmarkedet, der er gået lidt i stå på grund af usikkerheden. Gearingen af de danske familiers økonomi har været stærkt stigende på bare ti år. I 1995 var det typisk for et ungt par på mellem 30 og 39 år at gældsætte sig, så gælden udgjorte 2,32 gang deres bruttoindkomst. I 2005 er tallet for gældens andel steget til 3,78 gange bruttoindkomsten. Danmark ligger i perioden øverst på listen over lande med gæld sat i forhold til den disponible indkomst. Udviklingen ses især fra 1995 til 2010, lige som for de andre EU lande. Danmark har fordoblet anden af gæld mellem 1995 og Det skal ses i lyset af at boligpriserne for perioden er steget og boligstandarten er steget hvilket betyder, at hver dansker har flere kvadratmeter bolig. Især unge har en del i den stigende gearing af husstandenes økonomi. Samtidig har de også en trist rekord i at ca. halvdelen af de 30 til 39 årige i 2005 er insolvente, hvis man bruger ejendomsvurderingen som mål for ejendommens værdi. Ejendomsværdien kan dog i perioder med høje salgspriser være undervurderet. Aldersgruppen med den stigende gearing er især de helt unge unger 30, de unge mellem 30 og 39 år og den ældre gruppe på over 70 år. Når der ses på bolignettoformuernes udvikling, ses det tydeligt, at den har været stigende i perioden fra 1994 til

52 især mellem 2005 og I 2009 er niveauet tilbage på 2004 niveau, dog med en steget andel af gæld, hvilket gør familierne mere sårbare. Andelen af gæld er især stigende fra slutningen af 1990 erne, hvor det i 1997 blev muligt at få rentetilpasningslån. Pinsepakken i 1998, der reducerede rentefradraget gav et mindre udslag i mindre udvikling af gearingen, men heller ikke lavkonjunktur fra 2001 til 2003 giver udslag i mindre nettoboligformuer, her er muligheden for afdragsfrihed også kommet ind i billedet i Danskerne berøres af krisens omfang især dem, der ønsker at sælge bolig. Der er blevet langt mellem udbudspriser og den endelige salgspris, det giver et usikkert marked, en usikkerhed på hvad den egentlige salgspris skal være. I perioden 2004 til 2006 er der næsten ingen forskel på udbudspris og salgspris, det giver et billede af, hvor stor efterspørgslen var. Fra 2006 sker der en anden udviklingen med stigende forskel mellem udbudspris og købspris og købsprisen bliver også under nedslagsprisen. I nogle tilfælde er udbuds eller nedslagsprisen udtryk for sælgers pris uden der lides tab, hvilket betyder, at der i nogle tilfælde bliver sagt nej til et salg på grund af gæld, selv om prisen måske er realistisk nok. Det kan i sidste ende betyde, at boligmarkedet ikke får lov at finde det nye niveau for salgspriser, hvilket også kommer til udtryk i rigtig lange salgs tider. Den lange salgs tid betyder mindre fleksibilitet. Det der også er kommet til at betyde meget for fleksibiliteten, er den manglende udbetaling fra de familier, der købte i de gode tider. De har ikke nået at få gælden i ejendommen ned med prisfaldet. I en analyse af model familier, der køber et tilfældigt år og sælger fem år senere for at få en større bolig, giver et godt billede af, hvor vigtig en stor udbetaling er, især når markedet viser faldende priser. Alle familier ligger 20 % + omkostninger i udbetaling. Det er der ikke alle der gør, men alligevel kan et fald i prisen som set mellem 2007 og 2009 betyde, at drømmen om en større bolig ikke er muligt efter kort tids eje selv med høj udbetaling. For familien der købte i 2007 og solgte i 2012 betød det et fald i udbetalingsprocenten fra 22,61 % til 1,9 % i en bolig der var 150 kvm. I stedet for 100 kvm. For de familier der købte inden 2004 ser situationen anderledes ud, de kommer ud med store friværdier efter få års eje. For eksempel den ene model familie der købte i 2001 og sælger i 2006 går fra en udbetalingsprocent på 23,59 % til 37,56 % på en bolig, der er 50 kvm. større. Altså har købstidspunktet for en familie rigtig stor betydning især i en tid med boblelignende tilstande på boligmarkedet.

53 53 4. Realkredit Realkreditlånenes muligheder har stor betydning for, hvordan de danske husstandes økonomi ser ud ved køb af bolig. Derfor ses der i afsnittet omkring realkredit på, hvordan realkreditinstitutternes lånemuligheder påvirker. Herudover ses der på realkreditinstitutters og pengeinstitutters gearing og deres balancers størrelse. Realkreditmarkedet har udviklet sig rigtig meget de seneste 15 år. Ligesom danskernes økonomi er blevet mere gearede, er realkreditinstitutterne det også. Der er sket store udviklinger i realkreditinstitutternes produkter og muligheder og ikke mindst i størrelsen af realkreditinstitutternes balancer. Gennem tiden har der været ændret på, hvor stor en procent af ejendommen, der blev belånt med realkreditlån og der har været forskellige krav til sammensætningen af realkredit lånene. De seneste 15 år er der især sket en produktudvikling med flere muligheder af lånetyper. De nye muligheder har givet kunderne mere handlefrihed og især siden 2003 med afdragsfrie lån, har det givet kunderne mere frihed i deres økonomi. I dag er de afdragsfrie lån meget populære og udgør lige over halvdelen af de samlede realkreditlån, danskerne har optaget. Realkredit er især et spændende emne, når man tænker på, hvor stor en del af udgiften til realkreditlån udgør i de danske husstandes økonomi. Over de seneste år er denne andel i udgifter af husstandenes disponible indkomst steget. Dels er det tegn på at danskerne ønsker, at bruge flere af deres penge på bolig men også et udtryk for, at boligstandarten er steget med mere plads til hvert enkelt familiemedlem. Herudover er boligerne blevet dyrere og udgør derfor en større del i økonomien. Ud over at realkreditlån er en stor del af de danske familiers økonomi, er det også spændende at kigge på realkredit, da de nye muligheder som for eksempel variabel rente har givet kunderne mulighed for et billigere alternativ til de fastforrentede lån og derved kunne betale mere af på gælden i boligen. Sammen med fordelen af den lave rente, gør det de danske husstande mere afhængige af, hvordan renten udvikler sig, da nogle lån tilpasses hvert år uden begrænsning for stigning eller hvert halve år med et loft over, hvor meget renten kan stige til. Det betyder at, hvis kunderne ikke har tænkt sig om, ved optagelsen af lån med variabel rente og ikke indregner, at udgiften kan stige betydeligt, sætter det deres boligøkonomi på et meget ustabilt niveau.

54 54 Det jeg også vil se på her er, hvilken udvikling, der har været i realkreditinstitutternes balancer, se på hvordan de har udvidet med lån og gearing. Det samme vil jeg gøre med pengeinstitutter, der i samme periode har haft stor udvikling i deres udlån og dermed også gearing. Jeg vil se på, hvor stor udviklingen er hen over krisens opståen og efter at boligmarkedet satte sig fast Gearingsudviklingen kontra aktivers udvikling i realkreditinstitutterne For at se på hvordan gearingen har udviklet sig i forhold til aktivernes udvikling, har jeg fundet balance tal for dels realkreditinstitutterne samlet og dels pengeinstitutterne samlet i perioden 2002 til I nedenstående figur 4.1 ses, hvordan udviklingen har været i realkreditinstitutternes gearing, udlånet sat i forhold til egenkapitalen. Der ses et billede af, at geringen har været faldende siden 2002 frem mod I 2008 er den steget kraftigt for igen, at flade lidt ud efter faldet frem til Figur 4.1 Gearing for realkreditinstitutter samlet over tid 15, , , , Gearing 63 Bag ved talende i figur 4.1 ligger udlånet, der i perioden har været stabilt stigende hen over tid, det ses i graf 4.1. Udlånet er i gearingen holdt oppe mod egenkapitalen og den efterstillede kapital, der i perioden har været meget stigende i årene og især steg meget i 2005 og men faldt lidt frem mod I 2009 skete der en stor stigning i den efterstillede kapital, denne udvikling ses tydeligt i grafen, da den almindelige egenkapital ligger meget stabilt stigende i hele perioden og 63 Bilag Balanceoplysning for realkreditinstitutter tal fra:

55 55 derfor ikke giver udslag. Året 2008 falder lidt uden for udviklingen med en større stigning i udlånet samtidig med et mindre fald i den efterstillede kapital, derfor er 2008 steget meget og derved giver en lavere gearing fra Der ses en stabil stigning i udlånet set i graf 4.1, indeks tal ville kunne give et mere præcist billede af udlånets udvikling, men det ses i næste afsnit om pengeinstitutter, at udlånet hos pengeinstitutter afspejler mere samfundets generelle udvikling i forhold til konjunktur. Graf Udlånets vækst Kroner Udlånets vækst Tillægslån der er optaget gennem tiden, ved at boligens værdi er steget, er en form for lån, der kan være brugt til forskellige formål. Det kan være til brug for forbedring af boligen eller til almindeligt forbrug. Men det har vist sig i nogle tilfælde, at tillægslånet har været nødvendigt at tage for at få boligøkonomien til at hænge sammen, hvilket kan give udslag i en mere trang økonomi og det ses også at familier, der har optaget tillægslån har flere betalingsproblemer end familier uden tillægslån i deres bolig Banksystemets udvikling af gearing og balance For pengeinstitutter ser den lidt anderledes ud, når man ser på gearingen som udlånet sat op mod egenkapitalen og efterstillet kapitalindskud se figur 4.2. Der er sket en stille stigning i gearingen 64 Bilag 4.1 Balanceoplysning for realkreditinstitutter tal fra: 65 Gæld og forbrug - Økonomiske faktorer ved husholdningernes gældsætning

56 56 hvert år fra 2002 frem mod 2008, hvorefter der sker et fald i til 2009 og er i 2010 tilbage på niveau med Da nedenstående gearingsudvikling er et billede af udlånet og egenkapitalens udvikling, skal der ses på, hvordan udlånet har udviklet sig hen over perioden. Figur 4.2 Gearingen for pengeinstitutter samlet over tid Gearingen for pengeinstitutter samlet over tid 66 I grafen 4.2 på næste side ses en stor udvikling i årene 2003 frem til 2007, hvorefter der sker en stor opbremsning i 2008 og i I 2010 er niveauet faldet tilbage til niveauet før Det kan også ses i ovenstående figur 4.2, hvor gearingen lige er oppe at toppe i 2007 og Egenkapitalen ligger med en nogenlunde stabil lille stigning i alle år, dog med lidt større stigning fra årene 2004 til 2007 og herefter en mere udfladning af egenkapitalens udvikling. Det giver kun et mindre udslag i den samlede gearing, da udlånet i samme periode stiger kraftigt, som det ses i graf Bilag Balanceoplysning for pengeinstitutter tal fra:

57 57 Graf Udlånets vækst Kroner Udlånets vækst Udlånets himmelflugt mellem 2004 og 2007 har været et billede af pengeinstitutter, der var villige til at tage udlånet i deres egene bøger i stedet for at lave udlånet i realkreditinstitutterne. Der blev lavet prioritets lån i danskernes ejendomme, som gav mere fleksibilitet og handlefrihed. En boligkredit der kunne bruges til finansiering af ny bil eller nyt køkken eller andre forbedringer i boligstandarten. Disse prioritets lån der blev lavet i pengeinstitutterne er en af de mange tilpasninger, der blev lavet til det stærkt udviklende marked. Efterfølgende har der været tvivl om, hvor godt den hurtige udvikling har været for pengeinstitutterne, dels har der været nye krav til pengeinstitutternes kapital men også krav om, at der ikke måtte være for stor eksponering overfor enkelte brancher. Det har betydet at alle de udlån, der er givet til ejendomsbranchen, som har været rigtig gode forretninger i perioden op til 2007, giver nu et helt andet mere negativt billede. Herudover er værdien i ejendommene faldet, hvilket forringer sikkerheder der taget i ejendommene. Dette fald i ejendommenes værdi har betydning for pengeinstitutternes sikkerhed og deres kunder er blevet mere sårbare. Det har ført til flere tab og ved at pengeinstitutterne har store udlån på familierne, kan det betyde rigtig store tab på bare en enkelt familie. Dette gælder især hvis lånet ikke længere ligger indenfor 80 % af ejendommens værdi og der skal sælges hurtigt, måske i forbindelse med en skilsmisse eller arbejdsløshed. Så de mange udlån der blev skrevet i bøgerne siden 2004 er ikke alle af den samme positive art, som man havde regnet med. Derfor er gearingen 67 Bilag nr Balanceoplysning for pengeinstitutter tal fra:

58 58 også interessant at kigge på, da den også giver et billede af, hvor stor påvirkning forretningens udfald har, for med en høj gearing har indtjeningen eller tab rigtig stor betydning Gæld optaget gennem balancer For realkreditinstitutter ses udlånets udvikling sammen med de samlede aktivers vækst. Da udlånet udgør en stor del af realkreditinstitutternes aktiver, følger udviklingen også hinanden, der sker dog en udvikling mod en større forskel efter Det ses i bilag 4.1 fra realkreditinstitutternes balance, at posten tilgodehavender hos kreditinstitutter og centralbanker stiger stødt gennem den periode og giver udslaget i den øgede forskel. Som set i de ovenstående afsnit, giver realkreditinstitutters udvikling ikke samme afspejling af samfundets udvikling, gennem konjunkturer og udvikling i huspriserne, som pengeinstitutter gør. Det er lidt udenfor forventningerne, men det kunne være fordi, at de ejendomme, der belånes i realkreditinstitutter belånes til købsprisen på huse, der er steget stødt gennem tiden. Graf 4.3 Kroner Balancen og udlånets udvikling for realkreditinstitutter Udlån Aktiverne samlet 68 Forskellen ligger i at pengeinstitutter, der gives udlån til flere slags af forbrugsgoder som billån, der især sker en udvikling i under højkonjunkturer, samtidig kan pengeinstitutter hurtigere tilpasse sig den generelle udvikling i danskernes økonomi og som sagt på flere produkter. Realkreditinstitutter 68 Bilag 4.1 Balanceoplysning for pengeinstitutter og realkreditinstitutter tal fra:

59 59 bliver noget langsommere tilpasset med nye tiltag og konjunkturens påvirkning, da den mere reguleres af lovændringer i regler for låneoptagelse i fast ejendom. Udviklingen i udlån i pengeinstitutter og realkreditinstitutter ses også tydeligt i nationalbankens kvartalsoversigt fra 2012, 1. kvartal 1. del i tabel 8 69 i udviklingen i udlånet mellem 2007 og Det ses at den samlede procentvise udviklingen i udlån har været på 12,9 % i 2007 i forhold til året før og tallet for 2008 er 11,8 %. I 2009 er udviklingen negativ med 2,8 % og kun 0,6 i 2010 og igen negativ i 2011 med 1,6 %. I Husholdningernes andel halveres udviklingen tilnærmelsesvis fra år til år mellem 2007 og 2011 fra 11,2 % i 2007 til kun 0,8 % i Når der ses på opsplitningen i realkreditudlån og pengeinstitutudlån til private husholdninger, ses et kæmpe fald i pengeinstitutudlån fra 2007 med 17,4 % til 5,3 % i 2008 og i de følgende år negativ vækst på mellem 1,0 % og 1,9 %. For realkreditinstitutterne er tallet mere stødt faldende fra 9,1 % i 2007 til 5,2 % i Tallet for 2011 er nede på 1,5 %. For erhverv er samme tendens men med større procentvis udsving, der viser negativt udlånsvækst for pengeinstitutudlån og meget faldende udlån i realkreditinstitutter. Samlet giver det et billede af konjunkturens opbremsning af udvikling, der sætter spor i mindre udlån, dels på grund af forsigtighed men også for at undgå tab, da værdier i boliger og sikkerheder er faldende under lavkonjunkturen. Når et stigende udlån sættes i forhold til aktiverne i pengeinstitutterne balancer, giver det et billede af, at balancen er steget sammen med det samlede udlåns størrelse. Forskellen er også, ligesom for realkreditinstitutterne, øget siden 2008 for pengeinstitutter, her er det posten gældsbeviser, der kan refinansieres i centralbanker, der har fået en del større betydning. Der ses også en udvikling i pengeinstitutternes obligationsbeholdning og andre aktiver, der er med til at øge forskellen. Udviklingen for pengeinstitutter balance og udlån ses på næste sides graf 4.4. Forklaringen skal findes i nye tiltag og krav indført efter Fra 2008 har der været muligheder for at tilføre likviditet, hvilket er blevet gjort for at opretholde kapital nok til, at overholde krav til kapital under de vigende værdier i sikkerheder. Derfor har balancerne udviklet sig i anden retning de seneste år efter 2008, hvor der er sket store ændringer i betingelser for at være udlånsvirksomhed. 69 Bilag Tabel nr. 8 Penge og realkreditinstitutters udlån til indlændinge 70

60 60 Graf 4.4 Balancen og udlånets udvikling for pengeinstitutter Kroner Udlån Aktiver samlet 71 Samlet set er realkreditinstitutter og pengeinstitutters udlånsaktivitet en så stor del af balancerne, da lånene tages gennem balancen. Det ses på gearingen, at institutternes egenkapital kun udgør en meget lille del af den samlede balance, det gør især realkreditinstitutter meget afhænge af indtjeningens størrelse og eventuelle tab, vil have stor indflydelse. Pengeinstitutter har kun en gearing, der ligner det halve af realkreditinstitutternes, men der ses konjunkturens påvirkning tydeligst, hvilket gør at gearingens størrelse har meget at sige i dårlige tider med tab. Pengeinstitutters forretning har ud over udlån et større omfang end realkreditinstitutter, hvilket der adskiller de to institutter væsentligt. Når der ses på de private familiers balance samtidig med, ses der også her en balance opbygning med større passiver i form af lån, men samtidig en stigning i aktiverne i form af stigende pensionsformue og fri finansiel formue. Det ses i figur 4.3, det ses tydeligt, at der er sket en stor udvikling i de private balancer fra 2002 især i 2005 og 2006, sker der en udvidelse i balancens aktiver i form af øget frie finansielle aktiver. Frem mod 2009 er de finansielle passiver også i stærk udvikling fra 2003, desværre er de frie finansielle aktiver faldet efter 2006 og giver derved et mere negativt billede af den stigende balance, men det skyldes konjunkturudviklingens stærkt nedadgående trend. 71 Bilag 4.2. Balanceoplysning for pengeinstitutter tal fra:

61 61 Figur I kvartalsoversigt del 1, 1. kvartal 2012 viser tabel hvordan udviklingen har været for den almindelige danske husholdning fra 2006 til Kontanter og bankindskud har været stigende i perioden, mens obligationer har været faldende. Aktier og investeringsforeninger faldt kraftigt fra 2007 til 2008, hvorefter det er steget, men stadig ikke har nået niveauet fra Til gengæld er opsparing i livsforsikringsselskaber og pensionsselskaber steget stødt fra 2006 til 2010 især de seneste to år. Samlet giver det, at de samlede aktiver er faldet igennem 2006 og 2007 til laveste niveau i 2008, men igen er steget i 2010 til et niveau, der ligger over I passivdelen er det en stødt stigende andel af lån, der modsvare og derved er det den finansielle nettoformue, giver et fald både fra 2006 til 2007, og et stort fald fra 2007 til Herefter stiger niveauet for den finansielle formue tilbage på et niveau før faldet i 2008, det når ikke helt det høje niveau som i Den øgede andel af lån i de danske husstande er det samlede billede. 72 Nationalbankens kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, del 1 73 Bilag 4.4 Husholdningernes finansielle aktiver og passiver

62 Pengeinstitutter og realkreditinstitutters udvikling kontra BNP Især pengeinstitutter men også realkreditinstitutternes balancer er udvidet det seneste årti og det er interessant at se på, hvor meget og hvor store ud svingende er. Udviklingen ses også for centralbankerne. Graf Grafen 4.5 viser at der sker en stor udvikling i centralbankernes balancer set i forhold til BNP i årene fra 2007, især i 2008 sker en stor stigning, der herefter bliver et stabilt niveau frem mod 2011, hvor der igen sker en stor stigning. Udviklingen skal ses i lyset af, at det er i procent af BNP og BNP har ligget meget lavt fra 2009 til Udviklingen skyldes også at, der i årene har været øget efterspørgsel efter pengepolitiske udlån hos centralbankerne, da likviditeten har været en stor mangel 75. For at se på pengeinstitutternes udlåns udvikling i forhold til BNP kan graf 4.6 fra Nationalbankens kvartalsoversigt 2012 vise, hvor stor en stigning der har været i pengeinstitutternes samlede udlån og garantier i forhold til nominelt BNP. I grafen ses tydeligt en stigende tendens, der også giver udsving i konjunkturerne. Der er siden 1995 kun sket en konstant stigning i forholdet mellem pengeinstitutternes udlån og nominelt BNP indtil Igen efter 2004 ses især en stærkt stigning 74 Nationalbankens kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, del l1_1_2012.pdf

63 63 frem mod 2008, hvorefter et kraftigt fald, der i 2010 bringer niveauet tilbage på slutningen af 2006, med en stadig faldende tendens igennem I grafen vises også tiderne med lavkonjunktur, i de perioder ses det, at for alle andre lavkonjunkturer falder forholdet mellem udlånet og det nominelle BNP. Men under nedkonjunkturen imellem 2001 og 2003 er der en konstant stigning, kun med et lille knæk lidt tid efter, for igen at stige voldsomt. Grafens udseende ligner boligmarkedets pris udviklingen, se graf 2.1. Graf De samlede balancer for de danske realkreditinstitutter og pengeinstitutter er steget kraftigt det seneste årti. Graf 4.7 på næste side viser hvor store pengeinstitutternes og realkreditinstitutternes balancer er i forhold til hele Danmarks BNP. For pengeinstitutter er balance tallet i ,45 gange så stort som BNP og for realkreditinstitutter 1,86 gang. I 2003 var tallet kun 1,66 gang for pengeinstitutternes balance og 1,36 gang for realkreditinstitutternes balance. Det er store tal og de har været stigende i hele perioden frem til 2008 for pengeinstitutter med 2,72 gang i For 76 Nationalbankens kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, del 2

64 64 realkreditinstitutter var forskellen størst i 2009 med 1,87 gang BNP. Nedenstående graf har ikke helt så store tal for pengeinstitutters udlån og garantier sat i forhold til det nominelle BNP. I nedenstående graf 4.7 ses på den fulde balance for pengeinstitutter og BNP i kroner. Graf Balancetal sammenliget med Danmarks BNP I kr Realkreditinstitutters balance Pengeinstitutternes balance Danmarks samlede BNP i markedspriser Grafen for pengeinstitutter ligner udviklingen i de danske boligpriser i perioden, med det samme toppunkt i slutningen af Derved ses der sammenhængen mellem konjunktur, boligpriser og pengeinstitutters balancer Lånetypernes udvikling og påvirkning Lånetyperne har som bekendt været udviklet meget de seneste år og har givet danskerne nye muligheder for finansiering af deres bolig og givet boligøkonomien mere fleksibilitet. I nedenstående graf 4.8 ses udviklingen i nyoptagede udlån. Det ses at rentetilpasningslånene fra 1999 hurtigt fik andel i de nye lån. Først i 2006 ses et fald i andelen af rentetilpasningslånene, men Bilag 4.1 (nederst)

65 65 det er sammen med den generelle nedadgående udvikling fra Der ses en yderligere opbremsning for de variabelt forrentede lån, da der begynder at blive mulighed for at få loft over renten i Graf 4.8 Mia. kroner Udlånstatistik - Bruttoudlån nye K K K K K K K K K K K K K K K K K K Rentetilpasningslån, DKK Variabelt forrentede lån med renteloft Fastforrentede lån, DKK 78 Renteudviklingen har naturligt haft indflydelse på valget af realkreditlån. I 2003 er renten faldet siden 2000 og giver derved anledning til at tage et fastforrentet lån for ikke at opleve, at den korte rente på de variabelt forrentede lån stiger. Men ved at renten er lav stiger interessen for de variable forrentede lån, først i 2005 frem mod 2007 falder andelen af variabelt forrentede lån. I 2006 er den korte rente stigende, hvilket kan være en årsag til den faldende interesse er også året, hvor markedet begynder at gå tilbage med antallet af handler. I figur 4.4 på næste side ses sammenhængen mellem låntype og belåningsgrad i Det ses at der jo højere belåningsgrad, jo højere andel af variabelt forrentede lån indgår der i belåningen. I belåningen mellem 60 og 80 %, hvor der ligger den største del af lån, er kun små tyve procent et fastforrentet lån med afdrag. I alt udgør lån med afdrag i det belåningsinterval ca. 45 %, hvilket er et godt billede af det samlede udlån i realkreditinstitutterne. I samme interval for belåningsgrad ligger de variabelt forrentede lån uden renteloft og uden afdrag med en andel på små 35 %, altså lige over en tredje del af lånene, der er den billigste og mest sårbare form for lån. 78 Realkreditrådet + Bilag Nettoudlån

66 66 I belåningsintervallet over 80 % ligger der en endnu større del af de variabelt forrentede lån uden afdrag og uden renteloft med hele 40 % og kun ca. 15 % fastforrentede lån med afdrag. Med afdrag i belåningsintervallet over 80 % er det kun små 30 % mod 45 % i belåningsintervallet %. Det giver samlet et billede af, at det er en risikofyldt belåning, selv om belåningsintervallet ligger højt. Figur Lån optaget siden 2004 er i gennemsnitlig større, når der indgår rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed. Et eksempel er husstande med en årlig indtægt efter skat på kr. har lånt ca. 4 gange den disponible indkomst med lån, der enten er afdragsfrit eller med variabel rente. For dem der vælger det fastforrentede lån med afdrag, er der kun lånt ca. 3 gange den årlige disponible indkomst efter skat. Det giver et billede af at den billigere ydelse, bruges til at kunne optage et større lån Danmarks Nationalbank - Finansiel stabilitet Danmarks nationalbank - Finansiel stabilitet 2011

67 67 For de mange husstande med variabelt forrentede lån er der større rentefølsomhed. Ved at gælden også udgør en stor del af husholdningernes budget får en rentestigning store konsekvenser, i form af væsentlige stigninger i udgiften til bolig. I nedenstående figur 4.5 ses, at påvirkningen er størst for familier med lav disponibel indkomst. Figur For familier, der har en disponibel indkomst efter skat på mellem kr. viser medianen, at en rentepåvirkning med 3 % stigning i renten, vil komme til at betyde en stigning i udgiften til renter på ca %. For familier der har en disponibel indkomst efter skat på mellem kr. vil stigningen være 20 %. De 3 % i rentestigning svare til den rentestigning, vi så fra 2005 til 2008 i den korte rente. I dag vil en sådan rentestigning betyde mere, da ejendomspriserne siden er faldet og for nogle vil det betyde store tab, hvis der ikke længere er råd til, at servicere udgiften til den stigende husleje og huset skal sælges. 81 Danmarks Nationalbank - Finansiel stabilitet 2011

68 68 Nedenstående figur 4.6 viser, hvor mange husstande der siden 2005 er solgt med tab efter et fald i priserne større end 10 %. Også 20 til 30 % fald er betydeligt repræsenteret i 2006 og 2007, det giver et skræmmende billede, hvis der er et stigende antal familier, der ikke længere ville kunne servicere en stigende udgift til gæld ved stigende rente. Figur For familier der bliver i deres bolig trods fald i priserne, betyder det ikke så meget, men hvis der opstår en situation, hvor de er nød til at sælge ejendommen, kan det have katastrofale følger for familiens økonomi og deres senere mulighed for, at erhverve ny bolig af samme standart og størrelse. Nogle familier har tjent på et salg i 2005, men har ved et køb i 2005 også fået faldet i prisen igen typisk i en større bolig, hvilket betyder større påvirkning fra den faldende kvadratmeter pris. Det betyder at medmindre man har solgt, da priserne var på sit højeste og ikke har købt igen før efter, at priserne var faldet, har man ikke haft en reel gevinst ved de høje priser i Danmarks Nationalbank - Finansiel stabilitet 2011

69 Delkonklusion på Realkredit Når der ses på gearingsudviklingen og aktivernes udvikling i realkreditinstitutterne ses det at gearingen fra 2002 frem mod 2006 falder, men at den stiger igen fra 2008 og finder et højere niveau. Udlånet i realkreditinstitutterne stiger jævnt hen over hele perioden.. Det der påvirker gearingen mest er den efterstillede kapitals udvikling. For pengeinstitutter er geringen stigende fra 2002 til 2008, hvorefter der sker et fald fra 2009 tilbage til niveauet i Bag gearingen ligger udlånets udvikling, som er mere præget af det svingende udlån end realkreditinstitutterne. Påvirkningen i balancernes størrelse fra udlånet i pengeinstitutterne og realkreditinstitutterne er meget stort og for realkreditinstitutterne følges udviklingen tæt, men fra 2006 øges forskellen, da posten tilgodehavender hos kreditinstitutter og centralbanker stiger stødt fra For pengeinstitutter er forskellen fra udlånets størrelse til den samlede balance større og mere svinende, da pengeinstitutterne afspejler konjunkturudviklingen mere. Forskellen øges som for realkreditinstitutterne mere fra 2008, for pengeinstitutterne er det posten gældsbeviser, der kan refinansieres i centralbanker, der har fået forskellen øget mellem balancens størrelse og udlånet. Udviklingen i udlånet til husholdningerne halveres tilnærmelsesvis fra 2007 til 2011 fra år til år fra 11,2 % i 2007 til kun 0,8 % i Udlånet for pengeinstitutter har et meget stort fald fra 2007 til 2008 fra 17,4 % til 5,3 %, hvorefter at udviklingen er negativ de andre år. I realkreditinstitutterne er udlåns tallet mere stødt faldende. Udviklingen viser samlet en opbremsning i udlånet grundet konjunkturen. For realkreditinstitutter og pengeinstitutter der er udlånsvirksomheder betyder det, at udlånet tages gennem balancen og det gør, at der er stor afhængighed af indtjeningen og at tab har stor betydning, når gearingen er høj. Pengeinstitutterne har en gearing, der er tæt på en tredje del af realkreditinstitutternes gearing, men da pengeinstitutterne påvirkes mere af konjunkturernes udvikling, har gearingen en stor betydning. De private balancer er også steget med højere gearing men også med højere aktiver i form af stigende pensionsformue og fri finansiel formue. Opsparingen gennem livsforsikringsselskaber og pensionsselskaber er steget stødt fra 2006 til 2010, hvilket gør balancens bedre. Centralbankernes balancer i forhold til BNP viser en stor udviklingen i årene fra 2007, især i Når pengeinstitutternes samlede udlån og garantier sættes i forhold til det nominelle BNP, ses en

70 70 stigende tendens, der påvirkes af konjunkturen. Fra 1995 frem til 2004 ses kun en stigning i forholdet mellem udlånet og BNP. I 2010 er niveauet tilbage på niveau med Under alle lavkonjunkturer ses en faldende tendens, dog er 2001 til 2003 en undtagelse med kun et lille knæk for så at stige mere voldsomt efter Realkreditinstitutternes balance udgør i ,86 gange BNP og for pengeinstitutter 2,45 gange BNP. For pengeinstitutter topper tallet i 2008 med 2,72 gang og for realkreditinstitutter i 2009 med 1,87 gang BNP. Lånetyperne har haft en stor rolle i realkreditinstitutterne. Rentetilpasningslån har været populært fra deres indførelse i 1999 til 2006, den generelle nedgang starter også i Lånetyperne har vist sig at danne et mønster med mere usikre lånetyper i den øverste del af belåningen. I belåningsintervallet % ses at ca. 45 % udgøres af lån med afdrag, det passer med andelen for det samlede realkreditudlån. I belåningsintervallet over 80 % ligger en større del af variabelt forrentede lån uden afdrag og uden renteloft med 40 % og kun 15 % er et fastforrentet lån med afdrag. I belåningsintervallet over 80 % er kun små 30 % af lånene med afdrag for belåningsintervallet % er det 45 % der er med afdrag. For husstande med en årlig indtægt på kr. efter skat har dem med enten rentetilpasningslån eller afdragsfrihed en størrelse af lån på 4 gange af den disponible indkomst. For de familier med fastforrentet lån med afdrag er det kun 3 gange den disponible indkomst. Altså bruges det billigere lån til at kunne optage større lån. De variabelt forrentede lån er rentefølsomme og for en familie, der har en disponibel indkomst på kr. betyder en rentestigning på 3 %, at deres udgift stiger med 20 %. Rentestigningen på 3 % er af den størrelse, vi så fra 2005 til En sådan rentestigning i dag ville have større konsekvenser, da de familier, der ikke kan blive ved at servicere den højere udgift i mange tilfælde, vil være nød til at realisere store tab ved salg af ejendommen. Når der ses på at husstande, der er solgt med tab i perioden siden 2005, er der mange handler repræsenteret med tab større end 10 % men også tab på % er i 2006 og 2007 stort repræsenteret.

71 71 5. Undgå gældkrise En gældskrise fortæller noget om, at der er gæld, der er medskyldig i en krise. Spørgsmålet er bare, hvor meget der skal til for at undgå en krise. Hvor meget mindre skulle gælden havde været, før end den ikke havde kunnet føre til en krise. Det er et svært spørgsmål, for det kan ikke afprøves. Gælden er heller ikke ene skyldig i den krise vi har set, det har været og er stadig i en krise, der har betydning i rigtig mange brancher. Finanskrise blev det også til, da selv de helt store institutter var ramt af problemer og mange pengeinstitutter har måttet bukke under gennem de seneste 5 år. Andre har måttet finde andre løsninger og fusionere med et andet pengeinstitut for, at være sikker på at overleve og andre igen er blevet overtaget af andre institutter ved brug af bankpakker. Den finansielle krise er svær at kortlægge. Når der ses på de pengeinstitutter det gik ud over, er rækken lang. Roskilde Bank i 2008, som var Danmarks tiende største pengeinstitut. Lige efter var det EBH Bank 83. BankTrelleborg måtte også i 2008 overtages af Sydbank og Forstædernes Bank overtages af Nykredit 84. I 2009 blev det Løkken Sparekasse og Fionia Bank der krakkede. Herefter fulgte Eik Bank i slutningen af 2010 og i starten af 2011 var det Amagerbanken og Fjordbank Mors. I slutningen af 2011 blev Max Bank overtaget af Sparekassen Sjælland under de nye muligheder, der bliver kaldt Bank pakke fire. Max Bank havde allerede været fusioneret med Skælskør Bank i 2010, hvilket siger noget om de forsøg, der har været i de danske pengeinstitutter for at undgå krisen med et krak. Mange brancher begyndte at lide blandt andet bygge- og ejendomsbranchen, der toppede i Der bliver udviklet kraftigt og hurtigt på bankpakker, der kan holde hånden under de danske pengeinstitutter og holde markedet stabilt. For eksempel med bankpakke II i starten af 2009 som en lånepakke, da markedet i løbet af 2008 havde gjort det svært for de danske pengeinstitutter at skaffe kapital. Mange var kommet i klemme ved for stor del i ejendomsmarkedet, hvilket i flere tilfælde gav udslag i tab og nedskrivninger og gav stigende krav til kapital. Hvis bankerne ikke havde været så eksponeret overfor ejendomsmarkedet og ikke havde været så skrøbeligt, ville krisen så have været af det omfang vi så og stadig ser? I afsnit fem vil jeg diskutere mulige løsninger

72 Kan danskernes boligøkonomi forbedres ved mindre gæld? Den almindelige danske familie har også mærket til krisen. De har ikke kunne sælge deres bolig til den forventede salgspris og har i nogle tilfælde måttet opgive et salg eller hjemtage et tab på huset, nogle så store tab, at de ikke har kunnet købe ny bolig lige efter salget. En af årsagerne til, at der har været salg, som har måttet opgives, er belåningen i ejendommen. Gælden i ejendommen har været så høj, at gælden ikke har kunnet indfries ved et salg. Det har bundet familier til deres ejendomme. Gælden er opstået i en tid med høje ejendomspriser, hvor der er købt til en for dyr pris eller optaget tillægslån, der på det tidspunkt kunne indeholdes indenfor 80 procent af ejendommens værdi. Tillægslånene har ikke kun været brugt til fornyelser i boligen, men er også gået til et overforbrug i nogle tilfælde, der har kunnet lade sig gøre i en tid med stigende friværdier. Danskernes boligøkonomi har de seneste 10 til 15 år udviklet sig ved, at der går en større del af den disponible indkomst til boligudgifter, det er beskrevet i afsnit 3. boligmarkedet. Det skyldes at boliger er blevet dyrere og at familier er mere villige til, at bruge en større del af indkomsten på en bolig, der er større og er deres egen. Dels er lånemulighederne også let tilgængelige og en % finansiering ses rigtig tit. Men hvis der er lånt til omkostninger eller bare 100 % af boligens værdi, er familien rigtig sårbare overfor senere prisfald, da et 30 årigt lån kun afdrages meget begrænset de første ti år af lånetiden. Det betyder at familien ikke har afdraget ret meget, den dag de ønsker, at skifte boligen ud til noget større eller bedre. Det ses også i analysen under boligmarkedet, hvordan de faldende priser har påvirket familier, der ellers havde lagt en høj udbetaling lige over 20 %. Ved en mindre gæld i boligen ville familierne ikke være lige så sårbare overfor ændringer i prisniveauet og i tider med arbejdsløshed eller andre lønnedgange, ville det ikke være så katastrofalt for de danske familier. Som det er i dag, kan en enkelt person dårligt nok købe en bolig alene, slet ikke hvis der er behov for, at have en bil i husstanden. Det giver lidt et billede af, at ejendomspriserne i forhold til indkomsten er blevet en anelse for høje. Herudover giver det også et billede af at udbetalingerne, der ligges i en bolig, er for lave. En egentlig statistik på udbetalingernes størrelse findes ikke, men den ville forventeligt kunne belyse, en faldende udbetalingsprocent under krisen og op gennem de senere årtier. En større udbetaling fra familier der køber bolig ville også betyde mindre tab og afskrivninger for pengeinstitutterne. Det ville kunne give et billigere marked for boligudlån, hvis pengeinstitutterne ville lade de mindre tab komme kunderne til gode.

73 Nye regler, Nybolig to lags belåning og Realkredit Danmarks prisændring I artiklen Danske boligejere under nyt pres 85 behandles de nye varslede prisstigninger fra Realkredit Danmark, Danske Bank og Nykredits tolagsbelåning. Der er set på, at de afdragsfrie og variabelt forrentede lån er mere risikable. Det skal fra 1. juni koste de danske boligejere, der har deres realkreditlån i Realkredit Danmark en højere bidragssats. Tonny Thierry Andersen direktør for Danske Bank vil gerne give de danske boligejere et incitament til at afdrage på deres bolig, da det fremover vil være billigere, hvis der belånt med mindre end 60 % af boligens værdi. Det vil sige, at hvis du som kunde har lånt under 60 % af din boligs værdi og har et fastforrentet lån med afdrag, vil din bidragssats ikke stige i pris. Der er tvivl om hvorvidt det vil påvirke det danske boligmarked negativt, da selv små ændringer gør kunderne mere forsigtige mener Kim Valentin, privatøkonomisk rådgiver ved Finans huset i Fredensborg. Men direktøren fra Danske Bank mener ikke at det vil påvirke, da der i kreditvurderingen er taget højde for, at kunderne kan side i ejendommen med et fastforrentet lån med afdrag. Som det ser ud i dag, har kunderne ikke lyttet til anbefalingerne om, at afdrage på deres realkreditlån mens renten er lav. Andelen af realkreditlån med afdragsfrihed var i januar 2012 på 55,72 %. BRF kredit og Nordea fremhæver dog at afdragsfriheden er brugt på at afdrage på dyrere gæld. End ikke den fastforrentede 3,5 % har kunnet betyde, at der var flere, der valgte fastforrentede lån, dog kan der nå at komme nogle på, der går med fra næste termin. Fastforrentede lån vises i artiklens graf til kun at udgøre ca. 32 % af alle realkreditlån. Grunden til at de ændrede priser kommer nu, er at Moody s kreditvurderingsbureau, havde truet med at nedgradere de danske realkreditinstitutter. Det ville gøre det dyrere at skaffe kapital. På kort sigt er det indtjeningen, der skal øges men også, at få ændret på kundernes adfærd er vigtigt. Tonny Thierry Andersen RD tager initiativet, da de er markedsleder. Nykredits tolagsbelåning træder i kraft på alle nye lån der optages efter 1. juli. Derved vil kun 60 % af ejendommens værdi kunne være afdragsfrit og variabelt forrentet 86. Det gælder også Totalkredits lån, der ligger under Nykredit. Allerede fra 1. april 2012 er der indført nye bidragssatser, der også afhænger af belåningsgrad og lånetype 87. Nykredit og Totalkredits tolagsbelåning bliver lagt som et 85 Danske boligejere under nyt pres fra Berlinske d dit+bloggen+%c2%bb+bolig%29 87

74 74 grundlån 0-60 % og et toplån % af belåningsværdien. Grundlånet kan indeholde alle de slags lånetyper, som vi kender i dag med mulighed for afdragsfrihed og korte løbetider på lånenes rente. I toplånet vil der ikke længere være adgang til afdragsfrihed eller kort variabel rente. Ny nye regler indføres i andet kvartal 2012 altså senest 1. juli Reglerne vil ikke have betydning for eksisterende lån, men når en kunde ønsker at omlægge lån i ejendommen, vil den nye belåning skulle være et grundlån og et toplån efter de nye regler. Reglerne indføres for ar få en bedre prissætning på lånene. I dag har vi SDO lån i 0-80 % af belåningen. Fremadrettet vil det være SDO i 0-60 % af belåningen og RO obligationer fra %, som vi kendte dem før SDO. Ved at RO lånene fremadrettet bliver med afdrag på lånet og med få refinansieringer, opnås mere attraktive obligationer uden stor kapitalbinding. Belåningsreglerne 0-80 % gælder ejerbolig. For fritidshuse gælder reglen 0-60 % belåning, fremadrettet vil der derfor være grundlån i 0-45 % af fritidshusets værdi og toplån i % af fritidshusets værdi. På lån til grunde har man før kunne belåne med 40 % af grundens værdi, fremover vil det være 0-30 % i grundlån og % i toplån. Opdelingen af to lån kommer ikke til at koste kunderne yderligere i omkostninger, da det bliver lånepakker, der tilbydes til samme pris, som hvis det var et lån. Det eneste der kommer til at koste, er tinglysningen på kr. mere ved tinglysning af to lån frem for et. Vurderingens størrelse kan fastsættes ved køb af bolig, ved at få vurderet ejendommen ved besigtigelse, en skrivebordsvurdering eller en beregnet markedsværdi, der laves ud fra statistikker for området, markedsværdi bruges ved rene omlægninger ikke ved nyt udlån. Muligheden for at gældsovertage vil ikke betyde, at kunderne kan komme uden om de nye regler om to lags belåning. Dog vil lån der udgør 0-60 % kunne gældovertages og ved skilsmisse, dødsfald og familiehandler kan der stadig gældsovertages uden at bruge de nye regler. Ved indførelsen af tolagsbelåning giver det kunderne lidt højere ydelse, men ved at der ikke kan være afdragsfrihed i de sidste % giver det opsparing i boligen og ved at der ikke kan vælges helt korte obligationer i de % belåning, betyder det, at husstandene er mindre rentefølsomme 88. I Børsen onsdag d. 25. april var der to artikler, der fortalte omkring Realkredit Danmark forslag til nye regler og Nykredits tolagsbelåning. Den ene artikel Realkredit Danmark overvejer enegang med loft over boliglån fortæller kort om at Realkredit Danmark overvejer en model, der vil sætte en grænse over, hvor store prisstigninger der vil kunne belånes i ejendommen. Modellen går ud på at boligerne maksimalt må stige med inflationen + 4 % om året. RD vælger denne løsning, da den 88 Bilag Beskrivelse af tolagsbelåning i plancher 18/4-12

75 75 vil sætte en stopper for fremtidige boligbobler. Realkredit Danmark, har dog ikke taget endelig beslutning om, at ville indføre modellen alene og de har derfor opfordret Finanstilsynet, at komme med en fælles brancheløsning. Der er meget uenighed realkreditinstitutterne imellem, Nykredit understreger hurtigt, at RD s model ikke er noget de vil indføre. RD, Nordea Kredit og BRF har også afvist, at modellen om tolagsbelåning, er noget de vil indføre. Hvis der ikke opnås enighed, vil det fremadrettet være mere uigennemskueligt for kunderne, at vælge realkreditinstitut og kunne gennemskue lånemulighederne. Begge artikler fra 25. april har samme emne, Fakta: Fremtidens boliglån RV vs. Nykredit giver kort et eksempel på at en bolig købt i 2012 til 3 mio. kr. vil maksimalt i 2013 kunne belånes med 3 mio. tillagt 2 % inflation + 4 % prisstigning = 3,18 mio. kr., forudsat, at der har været prisstigninger på 4 % eller derover. Nykredits tolagsbelåning beskrives som at første lån op til 60 % kan være korte afdragsfrie lån, mens andet lån mellem 60 til 80 % skal afdrages og minimum skal have en løbetid på 5 år i rentetilpasningen. Om realkreditmarkedet fremadrettet vil være med store forskelle imellem realkreditinstitutternes lånemuligheder vides endnu ikke, men allerede nu er der forskel i bidrags satser og Nykredit indføre i løbet af andet kvartal de nye to lags belåninger på nye lån En krisetid med mindre gæld i boligen en forbedring? Krisen slog hårdt til de danske familier, med boliger købt imens priserne var på deres højeste. Især de familier, der som førstegangskøbere købte uden udbetaling, er kommet i klemme. De familier, der har været nød til, at sælge under krisen har også lidt store tab og familier, der gerne ville købe større bolig har i nogle tilfælde ikke haft muligheden, hvis ikke de havde en stor udbetaling. Det kunne tyde på at, hvis der havde været større udbetalinger ved købene under det høje prisniveau, havde der ikke været lige så mange, der var bundet til deres bolig. Ikke nær så mange ville være insolvente og de ville ikke side lige så dyrt i boligen, når de blev arbejdsløse og havde på den måde bedre mulighed for at blive i boligen. Vi ville se mindre tvangsaktioner og tab i pengeinstitutter og måske også et mere stabilt prisniveau på boligmarkeder, hvor der ikke var så langt mellem første udbudspris og den endelige salgspris. Hvis de danske familier ikke havde haft de høje belåninger i deres ejendomme under krisen, havde de ikke været lige så sårbare. Nogle havde med strengere krav inden krisen, ikke i første omgang, fået lov til at købe ejendom. Det ville have mindsket den høje efterspørgsel en smule.

76 76 Pengeinstitutter og realkreditinstitutter ville ikke have lidt nær så store tab under krisen, hvis de danske familier og ejendoms ejere ikke havde haft så store gældsposter i deres ejendomme. Den omkostning det har haft for pengeinstitutter og realkreditinstitutter er nu ved, at blive lagt over på de danske familier i form af dyrere lån. Sårbarheden har kostet dyrt i den almindelige danske boligøkonomi. For at mindre gæld vil kunne gavne, skal der tilpasses over lidt tid. Den store gæld er ikke eneste årsag til krisen, men mindre gæld ville i hvert fald ikke skade situationen under en fremtidig krise og den mindre gæld ville forhåbentlig betyde, at de danske familier ikke blev nær så hårdt ramt af krisen. Derfor kan evt. nye regler for belåning af bolig blive nødvendigt, i næste afsnit diskuteres nogle forslag til stramning af belåningsadgang Kan mindre gæld mildne en krise ved evt. fremtidige begrænsninger? For at en krise ikke skal opstå igen af samme årsag og med samme eftervirkninger, kunne det være godt, at tænke over hvilke ændringer man kunne lave. For eksempel i belåningsregler, så kunne man måske mildne den del af krisens konsekvenser, der er kommet ved høj gæld. Nogle forslag kunne være følgende: - 60 % belåning - Begrænset adgang til afdragsfrihed - To lags belåning - Krav til udbetaling - Kortere løbetid på lån Hvis man forestillede sig, at man i ejerboliger kun kunne belåne med for eksempel 60 procent i kreditforeninger lige som, det er muligheden i sommerhuse. For at det ikke blev for store boliglån og for dyre boliglån i pengeinstitutterne, ville det kræve det mere af boligejerne, at de havde en egenkapital, at skyde i en bolig inden et køb. Det ville kræve mere omtanke og mere opsparing. Man ville ikke være helt lige så sårbar overfor et fald i ejendomspriserne med 20 procent, som det har vist sig i krisen ved høj belåning i ejendomme. Realkreditinstitutterne ville også kunne sænke bidragssatserne, da kapitalkravet ville være mindre, ved mindre tab og mindre belåningsgrad. Men spørgsmålet er, om det vil gøre, at potentielle boligkøbere blev mere villige til, at spare op inden et

77 77 køb eller om det bare ville sænke den pris, de er villige til, at give for en bolig. Og hvordan skulle overgangen være for de boligejere, der i dag har en 80 procents belåning i deres ejendomme. Begrænset adgang til afdragsfrihed kunne også være en løsning. Nykredit har allerede været inde at overveje denne mulighed, som nævnt i afsnit 5.2. Men ud over en to lags belåning kunne begrænsningen også ligge i, at begrænse hvilke ejendomme der havde adgang til afdragsfrihed. Det kunne være på alderen eller typen af huset og på beliggenheden, der blev afgørende. Alderen af huset er især et vigtigt kriterium, da et ældre hus har behov for meget vedligeholdelse og måske falder lidt i værdi med alderen. Typen af huset er også et kriterium, der bør kigges på, for ikke alle typer af ejendomme holder prisen lige godt. Herudover er beliggenheden også meget diskuteret i øjeblikket, nogle ejendomme ligger steder, hvor det er rigtig svært at få solgt, hvilket gør belåningen mere usikker. Hvis der var begrænset adgang til afdragsfrihed satte det også en stopper for belåning, der blev ved at være afdragsfrihed og dermed ejendomme, hvor belåningen hele tiden ligger som ved købet. To lags belåning er også en del af Nykredits ide, så der ikke vælges usikre belåninger i hele 80 % af ejendommen værdi. Det er en god mulighed for, at begrænse husstandens følsomhed overfor pris fald og rentestigninger og dermed mindske mulige tab. To lags belåning minder en smule om det tidligere krav om Mix lån for, at sikre en vis afdragsprofil. Det gavner mulighederne for salg senere, da det manglende afdrag ikke sætter en stopper for et salg, som det kan gøre i dag, ved at banker siger nej til at finansiere en underskudshandel. En to lags belåning kunne også strikkes sammen på anden vis, end den mulighed Nykredit er kommet ud med. Det kunne også være at 50 % skulle være fastforrentet lån med afdrag eller at afdragsfrihed og variabelt forrentede lån ikke måtte findes i samme ejendom, altså at man kun havde mulighed for enten afdragsfrihed eller variabel rente ved siden af det fastforrentede lån. Om det kunne være en løsning, der uden problemer kunne udføres vides ikke helt før, end Nykredits to lags belåning føres helt ud i livet. Men rent praktisk skal det gælde for nye belåninger og omlægninger, så der stille og roligt bliver ryddet ud i de eksisterende afdragsfriheder og ejendomme, der udelukkende er finansieret på variable lån. For at reglen bliver gennemført optimalt, er det en regel, der skulle gælde alle institutter, så det ikke bliver et spørgsmål om, at kunne vælge et andet realkreditinstitut og at kunderne samtidig mister overblikket. Nye krav om udbetaling ville gavne sårbarheden overfor prisfald og husstandens udgift ville naturligt falde. Et krav kunne være, at der som minimum skulle ligges for eksempel 15 % af ejendommens værdi for, at kunne løbe en ejendom. Det ville også gøre, at bankerne var mindre

78 78 sårbare overfor tab og hurtige salg. En ulempe der ville komme ud af sådant et krav, ville være, at efterspørgslen vil kunne falde lidt, da der vil gå noget tid før førstegangskøbere, vil have mulighed for at købe ejendom. Men på sigt ville reglen gavne ejendomsmarkedet og de danske husstande ville ikke være lige så sårbare. En ting der kunne modarbejde reglen, kunne være forældre, der lånte deres børn penge til udbetaling eller at der blev lånt til udbetalingen gennem andre dyrere udbydere. En kortere løbetid på lån kunne også være en mulighed, da den kortere løbetid ville gøre, at afdragene ville udgøre en større andel de første år af lånets løbetid, og på den måde nedbringe gælden i ejendommen mere fra start. Rent ydelsesmæssigt er forskellen ikke voldsom fra et 30 årigt lån til et 20 årigt lån. Men giver familierne en hurtigere friværdi. For 1 mio. kr. på et 30 årigt 4 % lån med bidragssats på 0,60 % betales ,62 kr. i kvartalet før skat, ved et 20 årigt koster det ,39 kr. i kvartalet, det betyder 1.259,92 kr. mere pr. måned, men til gengæld betyder det bedre afdragsprofil. Alt i alt ved en mindre belåning i de danske ejendomme, ville de være mindre påvirkelige over renteændringer, nedgang i prisniveauet og overfor kortere varig indtægts nedgang. Det ville betyde mindre tab på ejendomme og et marked, hvor der ikke var helt så stor forskel mellem første udbudspris og endelige salgspris. Derved ville markedet blive mere gennemsigtigt og stabilt Nye regler en løsning? Vil prisudvikling falde ved øgede krav? Nye regler kan være svære at få implementeret på en optimal måde og på det rigtige tidspunkt. Det har før vist sig, at nye regler ikke giver den tilsigtede effekt og får nogle effekter, der ikke var ønsket. Der er også de almindelige markedskræfter, der i mange tilfælde selv kan få prisniveau eller markeder til at falde på plads. Der er tilhængere af at regulere og der er modstandere mod at regulere, Goodhart How should we regulate bank capital and financial products ønsker regulering, der er kontra-cyklisk. Prisudviklingen er svær at spå om præcist, hvor meget en ændring i reglerne vil betyde. Ses der på ren kroner og øre, hvor meget man kan købe for med samme ydelse, som man har i dag, kunne der ses på tommelfingerreglen om, at dit lån med Nykredits tolagsbelåning vil stige med 500 kr. per måned, fordi du nu skal til, at afdrage på den del af dit lån, der ligger over 60 % af din boligs værdi. Det kommer til at betyde, at du kan købe bolig for ca kr. mindre. Vil det så betyde at 89 Faget finansielle kriser og krak - Per Hansen

79 79 boligpriserne falder 10 % måske ikke, men som sagt er det svært at forudsige, i forvejen er boligmarkedet meget trangt og mange er usikre på at træde ind på boligmarkedet Delkonklusion på undgå gældkrise Gælden i ejendomme har været en af årsagerne til, at der ikke har kunnet blive solgt til den rigtige pris. Den for høje gæld er opstået under krisen ved høj belåningsmulighed og har bundet familier til deres bolig. Derfor er der tanker på nye regler, der bliver indført indenfor realkreditinstitutterne. Det er nævnt i flere artikler at, der skal betales eller begrænses for de variable forrentede lån og afdragsfrie lån ud over 60 % belåning. Hos Realkredit Danmark skal der betales en højere pris og hos Nykredit begrænses der for mulighederne for nye lån senest fra 1. juli I dag bruges afdragsfrihed meget, hele 55,72 % har afdragsfrihed i dag og de fastforrentede lån udgør kun ca. 32 %. Det giver et billede af, at de ændrede regler kommer til at betyde, at det får konsekvenser for manges boligøkonomi. Realkredit Danmark har også en model i tankerne, hvor der er begrænsning for, hvor meget en ejendom kan stige i værdi og belånes, det er en begrænsning på inflationen + 4 % om året. Men før de vil gå ud med en løsning, vil de gerne have en model, der er fælles for branchen, hvilket vil være bedre. Grunden til at der bliver ændret i reglerne nu er, at priserne bliver dyrere for kapital, hvis kreditvurderingsbureauerne nedgraderer de danske realkreditinstitutter. Familier der har lagt en lille udbetaling til deres hus har ført til, at mange nu er insolvente og ikke har mulighed for at skrifte bolig, det er et tydeligt tegn på at udbetalings størrelse, har meget at sige efter en krise. Strengere regler inden og under krisen havde begrænset de høje belåninger, vi ser i ejendomme i dag. Nogle ville ikke have haft fået lov til at købe, det havde mindsket efterspørgslen, og på den måde måske også prisstigningerne. Realkreditinstitutter og pengeinstitutter ville ikke have haft lidt nær så store tab, hvis gælden i de danske ejendomme ikke havde været så stor. For at mindre gæld vil gavne, skal der tilpasses over tid, men en begrænsning i gælden betyder også en begrænsning af risikoen og konsekvensen af krisen. Begrænsninger i muligheder for gæld i ejendomme kan være i mange afskygninger. Forslag er: 60 % belåning, begrænset adgang til afdragsfrihed, to lags belåning, krav til udbetaling, kortere løbetid på lån. Forhåbningerne ved mindre gæld er mindre tab og mindre rentefølsomhed og et mere fleksibelt og gennemsigtigt boligmarked. Men det kræves at reglerne indføres på det rigtige tidspunkt.

80 80 Samlet konklusion Den finansielle gearing i de Europæiske lande er meget forskellig. Forholdet mellem pensionsformue, boligformue og bruttogæld giver et billede af at Danmark ligner Holland mest, da begge lande har stor pensionsformue og en stor andel af bruttogæld. Norge og Irland har sammen med Danmark og Holland den største andel af bruttogæld i forhold til den disponible indkomst. Når der ses på de europæiske landes pensionsformuer er de også meget forskellige. De største pensionsformuer ses i Holland, Storbritannien og Danmark i alle årene fra 1995 til Kun Holland, Storbritannien, Belgien og Frankrig har større pensionsformue end bruttogæld i forhold i den disponible indkomst. Boligformuen har været mest svingende siden 1995 til 2010 især fra omkring I Irland, Danmark, Spanien og Grækenland er boligformuen faldet under niveauet for I Danmark er boligformuen faldet 18,1 % fra 2006 til 2010 og Irland med det største fald på 36,1 %. De store fald i boligformuen giver også en mere forskellig finansiel gearing i de europæiske lande. Udviklingen i gearingen har været stor fra 1995 til Danmark har i alle årene ligget øverst på listen med højest bruttogæld i forhold til den disponible indkomst. Udviklingen i gælden har været størst i Grækenland med en fire dobling i årene fra 1995 til Herefter kommer Portugal med ca. 2,5 gang og Danmark har sammen med Holland og Spanien ca. fordoblet deres gæld i forhold til den disponible indkomst fra 1995 til De Europæiske lande med mindst bruttogæld i forhold til den disponible indkomst er Grækenland, Italien og Belgien. Den mindste udvikling i gældsniveauet fra 1995 til 2010 er Tyskland, Frankrig, Østrig og Belgien. Danmark der har den største udvikling i gældniveauet har også udviklet en stor pensionsformue, så i alt er det en balanceopbygning i de danske husstande. Boligmarkedet har haft en boble lignede udvikling i Danmark også mange andre lande. Det kan være svært, at pege på nøjagtige årsager til en opstået bolig boble. Hvis der kun købes bolig for, at have et dejligt sted at bo, altså kun for selve boligtjenesten, vil der ikke i ret høj grad kunne udvikle sig bobler på boligmarkedet. Nogle årsager, der kan være med til, at priserne udvikler sig voldsomt er at, der bliver spekuleret i at tjene penge på markedet, der opstår en grådighed hos investorer. Der bliver tænkt på muligheder og forsigtigheden forsvinder og investeringer bliver der ikke set

81 81 pessimistisk på. Der kommer en farlig tro på at det nye prisniveau er et nyt højt niveau for boligpriserne. Ved denne optimisme bliver markedet tilpasset og der udvikles nye produkter, til de nye muligheder. Her er optimismen blevet så stor, at den begynder at blive farlig for prisudviklingen. En god måde at se på om et aktivs pris er blevet for høj og forkert er at; Hvis prisen er høj i dag på grund af troen på, at salgsprisen i morgen vil være højere, så er det ikke længere den rigtige pris. Altså et udtryk for, at der ikke skal købes for aktivets skyld men for investeringens skyld. Den stigende finansielle gearing hos husstandene er svær at pege på, som en af de eneste årsager til den finansielle krisers opståen. Nettoudlånet i ejerbolig er i tydelig udvikling fra 2003 og igen fra 2005 ses en kæmpe udvikling frem mod Den belåning, der er kommet i de danske ejendomme, viser sig i mange tilfælde at være for høj, da kvadratmeter priserne begynder at falde. Det får efter 2006 stor indvirkning for den almindelig danske husejer og for de pengeinstitutter, der har lånt danskerne penge til store boliglån. Den finansielle gearing i de danske husstande har påvirket boligmarkedet negativt til et mindre tilpasset og mindre fleksibelt boligmarked efter krisen. Det ses på antallet af bolighandler, der er meget lavt. Det giver samtidig et billede af et boligmarked, der er gået lidt i stå. Der er langt mellem udbudspriserne og den endelige salgspris, hvilket giver usikkerhed om, hvad den endelige salgspris skal være. Nedslagsprisen kan i mange tilfælde være udtryk for, at den pris sælger vil have, for ikke at komme ud af handlen med gæld. I nogle tilfælde giver banken et nej til, at kunden må sælge til den tilbudte pris, da de ikke vil frigive sikkerheden, når deres lån ikke bliver indfriet. Det betyder at selv om prisen er realistisk nok, bliver boligen ikke solgt. Derved finder boligmarkedet ikke det naturlige prisleje. Ses der på statistik, ses det at ca. halvdelen af de unge mellem år var insolvente i 2005, hvis man bruger den offentlige vurdering som mål for ejendommens værdi, hvilket bestemt ikke er blevet bedre hen over krisen. Det vil sige at rigtig mange kan komme i en situation, hvor der ikke kan sælges uden tab. Det gør boligmarkedet mindre fleksibelt med den lange salgs tid. Bruttogælden hos den unge del af befolkningen mellem 30 og 39 år viser at de gældsatte sig i 1995 for 2,32 gang deres bruttoindkomst. I 2005 er tallet steget markant til 3,78

82 82 gange bruttoindkomsten. Det kommer til at betyde, at familierne med høj andel af gæld er mere sårbare i et ufleksibelt boligmarked. I en analyse af familier der køber på forskellige tidspunkter, ses det at selv om der lægges 20 % i udbetaling ud over omkostningerne, kan det stadig give problemer ved de prisfald, der har været efter boligprisboblen. For familien der købte i 2007 og solgte i 2012 betød det et fald i udbetalingsprocenten fra 22,61 % til 1,9 % i en bolig, der var 150 kvm. i stedet for 100 kvm. Det er med til at give et billede af, at uden en høj udbetaling, er husstandene efter krisen mere gældssatte og sårbare i en salgssituation og at nogle ikke har muligheden for, at købe en større bolig. Når der ses på hvordan pengeinstitutter og realkreditinstitutters gearing har udviklet sig, ses at for realkreditinstitutter stiger gearingen fra 2002 frem mod 2006, men er stigende fra 2008 og bliver på det højere niveau med ca. 14 gange egenkapitalen. For pengeinstitutter er gearingen stigende fra 2002 til 2008, hvor der i 2009 sker et fald tilbage på niveau med 2004 med 5 gange egenkapitalen. Bag gearingen er udlånet, der for institutterne har stor betydning. Pengeinstitutternes udlån bevæger sig mere med konjunkturen i forhold til realkreditinstitutternes udlån, der stiger stødt gennem hele perioden. Da udlånet udgør en meget stor del af institutternes balancers størrelse, udvikler balancerne sig i samme retning. For realkreditinstitutterne øges forskellen i 2006, da posten tilgodehavender hos kreditinstitutter og centralbanker stiger. For pengeinstitutter øges forskellen i 2008, hvor posten gældsbeviser, der kan refinansieres i centralbanker, stiger. Realkreditinstitutternes balance udgør i ,86 gange BNP, tallet var størst i Pengeinstitutters balancer er større og udgør i ,45 gange BNP og var størst i Finansielle krisers eftervirkninger er overbelånte ejendomme, der ikke kan blive solgt eller bliver solgt med store tab. Hvis gælden i ejendommene ikke var så stor, kunne eftervirkningerne på boligmarkedet være mindsket for de familier, der nu er insolvente og ikke får lov at sælge deres ejendom på grund af, at de ikke kan indfri den gæld, der er i ejendommen. Realkreditinstitutter og pengeinstitutter ville have lidt mindre tab i de ejendomme, der blev solgt på tvangsauktion. Hvis pengeinstitutterne havde lidt mindre tab på ejendomsbranchen, ville nogle institutter måske kunne have undgået at krakke.

83 83 Restriktioner for gældsætning diskuteres meget i artikler i øjeblikket og de første ses ved stigende bidragssatser og begrænsningerne lånevalg ved belåning over 60 %. Herudover er der måske flere forslag på vej med begrænsninger for prisstigninger, der mangler at blive enighed i branchen for, at få den mest optimale løsning for de danske boligejere. For at undgå at de ud over, at vælge lån ikke også skal tage stilling til realkreditinstitut på grund af forskel i belåningsmuligheder. Derfor skal der en fælles branche løsning til, der begrænsninger i lånemuligheder, så de danske ejendomme ikke i så høj grad vil være overbelånt. Hvilken model, der er mest optimal er svær at sige, men en øget afdrags løsning vil være den mest optimale for at nedbringe sårbarhed i faldende priser. Dog skal implementeringen times korrekt, hvilket er svært. Den finansielle gearing i de danske husstande har påvirket krisens opståen i mindre grad, men det at der er opstået en boble på boligmarkedet, er også på grund af mulighederne og brugen af lån i overflod. De høje lån i de danske ejendomme har først til store tab i pengeinstitutter og realkreditinstitutter, hvilket er en del af den opståede krise, men den er ikke direkte opstået på grund af gældens størrelse og stigning. Den finansielle gearing i husstandene har haft stor betydning for eftervirkningerne af krisen. Som skrevet er mange husstande blevet insolvente og et salg af bolig er ikke en selvfølge. De insolvente husstande har stor betydning for boligmarkedet, da en højere salgspris, end realistisk, er nødvendig for husstandene. Hvilket giver en skævhed i boligmarkedet og gør det svært at gennemskue den rigtige pris. De danske husstandes gearing har også gjort familierne mere afhængige af indtægt og renteudvikling, hvilket kan give problemer under nedkonjunkturer med stigende arbejdsløshed og mindre optimisme. Mindre gæld som en løsning for mindre konsekvenser af en krise, er et stort spørgsmål, der ikke kan svares entydigt på. En løsning kan være reguleringer, men reguleringer kan være svære at time og se de fulde konsekvenser af. En lempelig regulering i en opgangs tid kan skabe for stor opgang i for eksempel boligpriser, som det skete med afdragsfrie lån. En stramning af lånemuligheder kan i en krisetid også give for store konsekvenser. Dog hvis reguleringer kan times således, at de indtræder og virker, så nedgangs tider og opgangs tider afdæmpes, ville det være godt.

84 84 Efterskrift I min hverdag som kunderådgiver i Sparekassen Sjælland siden august 2005 har jeg oplevet, at der i pengeinstitutter ikke altid har været tænkt på den i opgaven beskrevne situation, hvor gearingen i de danske husstande betyder rigtig meget i en krisetid. Hvor alvorlig situationen kunne udvikle sig, var i 2005 også svær at forudse og som for rigtig mange, er krisen og den eftervirkninger kommet som en overraskelse. Opgavens emne har sat nogle perspektiver til hverdagens lånesituation. Selv efter krisen bliver der stadig finansieret omprioriteringer med løbetid på nye 30 års løbetid, selv om den oprindelige løbetid var nedbragt. Det betyder mindre afdrag på de nye lån de første år, altså bliver der ikke tænkt på, at løbetiden kunne forkortes for, at få afdraget på lånet i vejret. Det gøres på nye lån uanset gældens størrelse i forhold til den samlede egenkapital i ejendommen. Der bliver stadig ikke lagt ret store udbetalinger ved køb af den første bolig, dog er der kommet lidt mere fokus på, at have en udbetaling inden et køb, altså en lille stramning i kreditvurderingen efter krisen. Ved at der ikke er opsparet til udbetaling ved køb, er der også i mange tilfælde blevet medfinansieret op til 3 % af ejendommens værdi til omkostninger. Før krisen sås det også, at flytteomkostninger og møbler blev medfinansieret. Hvilket i dag har resulteret i store boliglån, vi ikke vil overtage fra andre pengeinstitutter. Derved kan dem, der ønsker det ikke skifte deres bankforbindelse på grund af for højt boliglån eller for lavt rådighedsbeløb i forhold til, hvad de tidligere krav var før krisen. Afdragsfrihed er efter krisen blevet brugt til at hjælpe nødlidende familier til at overleve krisen uden tvangsaktioner eller ufrivillige salg til lav pris og tab. Der bliver givet afdragsfrihed for, at den ene part kan blive boende i boligen ved for eksempel skilsmisser eller afdragsfrihed til, at få nedbragt et nødlidende boliglån. Efter at have skrevet opgaven og arbejdet med emnet har det sat nogle flere perspektiver på, hvor vigtigt det er, at gøre kunderne er opmærksomme på, at deres gældsniveau og gearing i boligen har stor betydning især i en krisetid. Jeg har fået større forståelse for arbejdet i kreditafdelingen med nødlidende familier og for kreditafdelingens fokus på sikkerhedens værdi, der har vist sig hurtigt at kunne falde. Opgaven har også givet et større indblik i, hvordan krisen har påvirket andre steder i Europa og hvordan danske husstandes formuesammensætning ser ud i forhold til de andre europæiske.

85 85 Litteraturliste Artikler: Berlinske Tidende d Danske boligejere under nyt pres De Bondt - Bubble psychology 2003 Girouard et al. (2006) og André (2010) s. 5 Ledighed og ejerboligpriser Karsten Jørgensen Goodhart - How should we regulate bank capital and financial produkts 2010 Jens Lunde - Finans/Invest 7/09 - Boligcyklen i dyster fase Karsten Jørgensen - Tema 9 Bolig faget - forår 2011 Karsten Jørgensen - Ledighed og ejerboligpriser Karsten Jørgensens - boligøkonomiske kompendium 4. udgave forår 2010 Schwartz - Real and pseudo-financial crises Bøger: Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 4. kvartal 2011, del 1 Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 4. kvartal 2011, del 2 Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, del 1 Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt 1. kvartal 2012, del 2 Danmarks Nationalbank, Finansiel stabilitet 2011 Gæld og forbrug, Økonomiske faktorer ved husholdningers gældsætning, Hans Hansen, Frederik Meding, Finn Østrup, 2009, Thomson Reuters

86 86 Internetkilder: NykreditBloggenBolig+%28Nykredit+Bloggen+%C2%BB+Bolig% Finansiel_stabilitet_2009_1_halvaar/$file/kap01.htm - /$file/kvo_4kvt_2011_del2_web.pdf _KVO3_uro037.pdf - /D2D8A5CF59EEB875C D5F/$file/kvo_4kvt-2011_del1_web.pdf - /EA736838DB6E9BADC /$file/kvo_4kvt_2011_del2_web.pdf konkurserklæringer.aspx

87 = amazonaws.com/lavere_skat_paa_arbejde_sammenfatning.pdf _mv./kartoffelkuren Bilagsoversigt: Husholdningernes nettoformues udvikling Bruttogæld kontra pensionsformue Bolig- og pensionsformue Husholdningernes bruttogæld BNP vækst (data til graf på cd rom) Realkreditudlån (data til graf på cd rom) Tinglyste salg (data til graf på cd rom) Nyudlån øvrige udbydere + prisindeks ejendomme (data til graf på cd rom) Konjunkturindikator (data til graf på cd rom) Opsparingskvoter Ledighed graf Nettoudlån ejerboliger og fritidshuse (data til graf på cd rom) Ledigheds graf 10 år (data til graf på cd rom) Kvadratmeter priser (data til graf på cd rom)

88 Renteudvikling realkreditobligationer (data til graf på cd rom) Gearing i husstande Gæld i bolig i forhold til boligens værdi Analyse model køb kr Analyse model køb kr Analyse model køb kr Analyse model køb kr Analyse model køb - Størrelse på udbetaling efter salg Restancer på boliglån eller husleje Tabel realkreditinstitutters balance Tabel pengeinstitutters balance Penge- og realkreditinstitutters udlån til indlændinge Husholdningernes finansielle aktiver og passiver Nettoudlån (data til graf på cd rom) Nykredit og Totalkredit tolagsbelåning præsentation

89 89 Bilag 1.1 Husholdningers nettoformue i EU Bilag til graf s. 42 (kvartalsoversigt 4. kvartal del.) Husholdningernes nettoformue udvikling aflæst på graf - ca. tal Land Procent udvikling Placering Norge % 5 Finland % 6 Portugal % 14 Irland % 15 Tyskland % 8 Østig % 13 Sverige % 1 Danmark % 2 Grækenland % 12 Holland % 11 Frankrig % 3 Italien % 10 England % 9 Belgien % 7 Spanien % 4

90 90 Bilag 1.2 Bruttogæld kontra pensionsformue Bruttogæld kontra pensionsformue aflæst på graf ca. tal Land Pension Gæld Procenvis gæld af pension Placering Italien % 7 Grækenland % 1 Tyskland % 10 Østrig % 5 Finland % 3 Spanien % 2 Portugal % 4 Sverige % 8 Irland % 6 Danmark % 9

91 91 Bilag 1.3 Bolig og pensionsformue Bilag til graf s. 44 kvartalsoversigt nationalbanden 4. kvartal del Boligformue i procent af den disponible indkomst udvikling fra Land Procentvis udvikling Placering Portugal ,80% 7 Østrig ,70% 13 Sverige ,10% 14 Tyskland ,30% 11 Finland ,00% 9 Holland ,00% 8 Danmark ,10% 2 Irland ,10% 1 Storbritannien ,50% 5 Italien ,70% 10 Frankrig ,00% 6 Belgien ,30% 12 Grækenland ,70% 4 Spanien ,10% 3

92 92 Bilag 1.4 Husholdningernes bruttogæld Bilag til graf s. 47 kvartalsoversigt nationalbanden 4. kvartal del Husholdningernes bruttogæld i procent af disponibel indkomst udvikling fra 1995 til 2010 Land Procentvis udvikling Placering Italien ,50% 7 Belgien ,30% 11 Grækenland % 1 Frankrig ,80% 12 Tyskland ,30% 14 Østrig ,80% 13 Finland ,90% 9 Spanien ,00% 4 Portugal ,00% 2 Storbritannien ,40% 10 Sverige ,10% 6 Irland ,30% 8 Holland ,00% 3 Danmark ,00% 5

93 93 Bilag 1.10 Opsparingskvoter Opsparingskvoter siger også noget om i hvilke perioder det går godt i økonomien. Opsparingskvoten er opsparingen sat i forhold til den disponible indkomst. Den opgøres ud fra indkomsten inkl. Pensionsbidrag fratrukket privatforbruget. Ved netto opsparingskvoten korrigeres der for nedskrivninger af værdier. Den danske opsparingskvote er lav i forhold til de andre OECD lande, men opsparingskvoten er også forskellig ud fra, hvordan den offentlige sektor er sat sammen. Hvis man selv skulle betale for lægehjælp eller andre ting, vi er vant til at få fra det offentlige, var vi nød til at have en anden højere opsparingskvote. Vores disponible indkomst ville også være anderledes, hvis vi betalte mindre til den offentlige sektor. 90 Grafen Danske husholdningers netto- og bruttoopsparingskvote viser at der i 1987 var den mindste opsparingskvote nær 1 %. Fra 1988 og frem til 1994 opbygges der en opsparingskvote op til omkring 8 %. Fra 1994 til 2000 falder kvoten ned til 3 %. Herefter ses en stor stigning frem til 90 _2011_del2_web.pdf

94 hvor den ligger på næsten 10 %. I 2006 er den så faldet tilbage til 4 %. I 2010 er opsparingskvoten på ca. 6 % 91. Opsparingskvoten påvirkes af mange variable, dels er opsparingskvoten et udtryk for, hvor meget husholdningerne spare sammen, men også til dels til deres livsløbsfase der spiller ind. Der forbruges mere i familie fasen end, der gør inden pensionsalderen, hvor der indkomsten er højest og bruges mindre end indkomsten. Opsparingskvoten giver også udsving i tider med usikkerhed, der spares op, hvis man er usikker omkring for eksempel jobsituationen. I Danmark har vi et godt sikkerhedsnet i form af en stor offentlig sektor, hvilket gør at opsparingskvoten ikke behøver, at være så stor, som hvis den offentlige sektor ikke var der. I Danmark er opsparingskvoten lidt undervurderet, fordi vi i virksomhederne har en relativ stor opsparing, da virksomhederne beholder overskuddet i virksomheden. Det kan skyldes, at det er for at undgå selskabsskatten. Realrenten påvirker også opsparingskvoten i flere retninger, en høj realrente betyder for husholderne, at de kan overveje om de vil bruge pengene i dag eller spare dem op. Ved en høj realrente er det dyrt at bruge pengene i dag frem for i fremtiden. Så i tider med høj realrente opspares er mindre. Opsparingskvoten ligger i slutningen af 2010 på et normalt niveau, lavt i forhold til 2008, hvor renten var høj er opsparingskvoten faldet. Opsparingskvoten påvirkes også af landets regler og beskatning. I Danmark er der kapitalindkomstbeskatning, der ikke tilskynder til opsparing, da den effektive rente på opsparing reduceres. Der er også rentefradraget, der tilskynder låntagning, da fradraget reducere den reelle omkostning. Opsparingskvoten vil også være mindre ved mere fleksibel kreditgivning og mindre begrænsninger i kreditgivningen, da de uforudsete udgifter og indkomsttab ville kunne finansieres med lån. Så i tider med optimisme vil opsparingskvoten være mindre, da opsparing er af forsigtighedshensyn _del2_web.pdf 92 Boks 3.1 i Nationalbankens kvartalsoversigt 4. kvartal 2011, del 2

95 95 Det passer nogenlunde med, at der fra 2004 sker et fald i opsparingskvoten, sammen med et fald i renten.

96 96 Bilag Ledighed Udvikling i den gennemsnitlige ledighed 1971:Q1-2010:Q2 Antal ledige (Glidende gennemsnit over 9 måneder) Personer Q1 1976Q1 1981Q1 1986Q1 1991Q1 Kvartal / år 1996Q1 2001Q1 2006Q1 Anm: Antal ledige. Glidende gennemsnit over 9 måneder. Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger Ledighed og ejerboligpriser - Karsten Jørgensen

97 97 Bilag Gearing i husstande

98 98 Bilag Gæld i bolig i forhold til boligens værdi

99 99 Bilag Køb kr. Rente Boligpris 100 kvm pris kvm Kvm. 100 Køb i år , , , , kvm Rente kvm pris Boligpris Fratrukket udbetaling Friværdi ved salg 20% + og omkostninger omk. Salg i år , , , , , , Størrelse på på efter kurs 97 og 80 % belåning Boligkøb omkostninger Afrundet ,59 Omkostninger ved salg kr. Stempel skøde 11546, Tinglysning skøde Advokat Banken Realkreditforening Kurtage 577, Restgæld i år , Rente pr. kvartal 0,0175 Ydelse: 0, Ydelse * pris 11544,05

100 100 Tid Rente Afdrag Ydelse Restgæld , ,5 1439, , ,4 0, , , , ,7 0, , , , , , , , ,9 1, , , ,9 1,5 9974, , , ,9 1, , , , , , , , ,9 2, , , , ,1 2,5 9861, , , ,2 2, , , , , , , ,7 3, , , , ,5 9740, , , ,3 3, , , , , , , ,5 4, , , , ,4 4,5 9610, , , , , , , , , , , ,2 Afdraget med: 34119,77

101 101 Bilag Køb kr. Rente kvm pris Boligpris 100 kvm. Køb i år , , , , Rente kvm pris Boligpris Friværdi ved salg Salg i år , ,3476 Fratrukket udbetaling 20 % og omkostninger , , , , , Størrelse på på efter kurs 97 og 80 % belåning Boligkøb omkostninger Afrundet Omkostninger ved salg kr. Stempel skøde 14845, Tinglysning skøde Advokat Banken Realkreditforening Kurtage 742, Restgæld i år Rente pr. kvartal 0,02 Ydelse: 0, Ydelse * pris 16366,3

102 102 Tid Rente Afdrag Ydelse Restgæld , , , ,7 0, , , , , , , , , , , , ,9 1, , , , ,3 1, , , , ,7 1, , , , , , , , ,3 2, , , , , ,4 1816, , ,1 2, , , , , , , ,6 3, , , , ,5 3, , , , ,8 3, ,3 2006, , , , , , ,7 4, , , , ,6 4, , , , ,8 4, , , , , , , , ,7 Afdraget med: 36939,35

103 103 Bilag Køb kr. Rente kvm pris Boligpris 100 Køb i år , , , , kvm Rente kvm pris Boligpris Friværdi ved salg Salg i år , ,9119 Fratrukket udbeling 20 % og omkostninger , , , , , , ,0881 Størrelse på på efter kurs 97 og belåning 80 % Boligkøb omkostninger Afrundet Omkostninger ved salg kr. Stempel skøde 26391, Tinglysning skøde Advokat Banken Realkreditforening Kurtage 1319, Restgæld i år Rente pr. kvartal 0,0125 Ydelse: 0, Ydelse * pris 21289,76

104 104 Tid Rente Afdrag Ydelse Restgæld , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Afdraget med: ,1

105 105 Bilag Køb kr. Rente kvm pris Boligpris 100 kvm Køb i år , , , , kvm Rente kvm pris Boligpris Friværdi ved salg Salg i år , , , , , ,209 Fratrukket udbetaling 20 % og omkostninger , , ,791 Størrelse på på efter kurs 97 og 80 % belåning Boligkøb omkostninger Afrundet Omkostninger ved salg kr. Stempel skøde 31340, Tinglysning skøde Advokat Banken Realkreditforening Kurtage 1567, Restgæld i år Rente pr. kvartal 0,0175 Ydelse: 0, Ydelse * pris 31331,29

106 106 Tid Rente Afdrag Ydelse Restgæld , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2 5339, , , , , Afdraget med: 92603,21

107 107 Bilag Størrelse på ny udbetaling Køb i år Rente kvm pris Boligpris 100 kvm , Salg i år , , , kvm Rente kvm pris Boligpris Salg efter 5 år - udbetaling givet Friværdi ved slag Salg i år , , , , , , , ,9212 Nyt køb efter 5 år Friværdi Ny købspris 150 kvm Udbetalings andel , , , ,01896 Boliglån størrelse andel af køb I kr. -0, , , ,

108 108 Bilag Restancer på boliglån eller husleje 2009

109 109 Bilag 4.3 Tabel 8 Penge- og realkreditinstitutters udlån til indlændinge

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån

Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån 18. juli 2011 Danskerne er glade for deres afdragsfrie lån Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Realkredit Danmark sætter i øjeblikket fokus på danskernes tvivl i forbindelse med

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter

Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter NR. 6 SEPTEMBER 2011 Stor tiltro til danske realkreditobligationer sikrede historisk lave F1-renter Under sommerens uro på de finansielle markeder søgte investorerne mod sikre aktiver. Obligationer klarede

Læs mere

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter

Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Markedsudviklingen i 2005 for realkreditinstitutter Konklusioner Resultat før skat er steget kraftigt i 2005 (rekord højt). Stigende nettorente- og gebyrindtægter og større kursgevinster på værdipapirbeholdninger.

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Afdragsfrihed er oftest midlertidig

Afdragsfrihed er oftest midlertidig NR. 9 DECEMBER 2013 Afdragsfrihed er oftest midlertidig Godt 40 pct. af låntagere med afdragsfrihed planlægger at betale afdrag når 10-årsperioden udløber. Ny undersøgelse foretaget for Realkreditforeningen

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Flere er klar til at købe bolig

Flere er klar til at købe bolig NR. 6 JUNI 2012 Flere er klar til at købe bolig Der er måske opklaring på vej på boligmarkedet. Markant flere danskere overvejer at skrive under på en slutseddel end for tre måneder siden. "De tunge skyer

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

Boligboblen i bakspejlet

Boligboblen i bakspejlet NR. 9 NOVEMBER 2014 Boligboblen i bakspejlet Når boligpriserne steg med 25 pct. om året i midten af sidste årti, burde politikere og långivere så ikke have indset, at der var tale om en boble, som kaldte

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein Økonomikongres for landmænd Nationalbankdirektør Nils Bernstein Global konjunktur 4. kvt. 2007 = 100 2007 = 100 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 2007 2008 2009 2010 2011 Euroområdet USA Japan

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Danmark Husprisfaldet er slut

Danmark Husprisfaldet er slut 30. januar 2013 Danmark Husprisfaldet er slut Boligmarkedet stabiliserede sig i 2012 Huspriserne er i ligevægt for første gang siden 1998 I 2013-2014 forventes fortsat stabil husprisudvikling med beskedne

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde

Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde P R E S S E M E D D E L E L S E Fald i afdragsfrie lån for første gang nogensinde Boligejerne har i 1. kvartal 2013 indfriet flere afdragsfrie lån, end de har optaget. Det er første gang, at der er noteret

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien!

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Realkreditrådet besvarer kritikken af de afdragsfrie lån. Mere end halvdelen af realkreditudlånet til boligejerne er afdragsfrit. Det har udløst en

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Landerapport for Danmark

Landerapport for Danmark Landerapport for Danmark NBO styrelsen 7. - 8. marts Økonomisk aktivitet Nationalregnskabet for 3. kvartal 2010 viser en god stigning i reelt BNP på 1 pct. i forhold til 2. kvartal 2010. Dermed er BNP

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

Tilpasning af gæld og forbrug

Tilpasning af gæld og forbrug Tilpasning af gæld og forbrug En række institutionelle og strukturelle forhold herunder en betydelig pensionsopsparing og et veludviklet realkreditsystem gør det generelt muligt for danske husholdninger

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik august 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik august 2010 70% 60% 61% 50% 40% 33% 41% 30% 20% 10% 0% 0% 4% 19% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere?

Et naturligt spørgsmål er derfor, om aktiemarkedet er blevet spekuleret for højt op af investorer, som begejstret køber fremtidens vindere? 30. september 2014 Er aktiemarkedet blevet for dyrt? Af Jeppe Christiansen Adm. direktør for Maj Invest I september blev et af de mest succesrige kinesiske selskaber med navnet Alibaba børsnoteret i New

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013

International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013 International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013 Denne side viser en international sammenligning af skat på arbejdsindkomst. Her vises tal for både gennemsnits- og marginalskatterne for otte

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Status på andelsboligmarkedet

Status på andelsboligmarkedet 5. marts 212 Status på andelsboligmarkedet Interessen om andelsboligmarkedet har været jævnt stigende gennem de seneste mange år i takt med, at andelsboligmarkedet i højere grad minder om ejerboligmarkedet

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

En kvart million danskere overvejer at købe ny bolig

En kvart million danskere overvejer at købe ny bolig NR. 7 SEPTEMBER 2012 En kvart million danskere overvejer at købe ny bolig Frem mod sommeren kom der tegn på bedring på boligmarkedet, og bedringen ser ud til at have bidt sig fast. Klart flere overvejer

Læs mere

Flyt og spar millioner

Flyt og spar millioner NR. 3 MARTS 2014 Flyt og spar millioner Boligpriserne i hovedstaden er steget de seneste kvartaler, hvorfor du sagtens kan spare en million ved at flytte lidt uden for centrum. I forrige uge udkom Boligmarkedsstatistikken

Læs mere

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper

Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper 19. maj 2008 Analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie realkreditlån i forskellige aldersgrupper Sammenfatning Realkreditrådet har gennemført en analyse af udbredelsen og brugen af afdragsfrie lån

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk

Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk NR. 6 JUNI 2010 Danske realkreditobligationer uskadt gennem europæisk tumult I den senere tid har usikkerheden omkring den græske gældssituation skabt uro på mange finansielle markeder, men danske realkreditobligationer

Læs mere

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko Nyhedsbrev Kbh. 1.sep 2014 Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko August måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

Knap hver fjerde virksomhed oplever fortsat dårlige finansieringsmuligheder

Knap hver fjerde virksomhed oplever fortsat dårlige finansieringsmuligheder Juni 211 Knap hver fjerde virksomhed oplever fortsat dårlige finansieringsmuligheder Af økonomisk konsulent Nikolaj Pilgaard Der er sket en gradvis bedring i virksomhedernes oplevelse af finansieringsmulighederne

Læs mere

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse

Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse 23. februar 211 Afdragsfrihed kan være en dyr fornøjelse Afdragsfrie lån kan ved første øjekast fremstå som en ekstrem billig finansieringsløsning, men i princippet udskyder man blot regningen til et senere

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt

Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt Europaudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent EU-note Til: Dato: Udvalgets medlemmer og stedfortrædere 8. februar 2015 Kommissionens vurdering

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

5.3 Løn og indkomst. Figur 5.4

5.3 Løn og indkomst. Figur 5.4 5.3 Løn og indkomst Lønomkostningerne for arbejdere indenfor DA-området steg med 3,1 pct. på årsbasis fra 1. kvartal 2005 til 1. kvartal 2006. Det er en lavere lønstigningstakt sammenlignet med starten

Læs mere

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån

Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån 31.august 2010 Tid til konvertering til 4 % fastforrentet lån Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring & funding Redaktion Lise Nytoft Bergmann libe@rd.dk Den seneste tids

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

EU tal overvurderer markant den danske offentlige gæld

EU tal overvurderer markant den danske offentlige gæld EU tal overvurderer markant den danske offentlige gæld I 14 havde Danmark det største offentlige overskud i EU. Det danske overskud var på 1, pct. af BNP. Kun fire lande i EU havde et overskud. Selvom

Læs mere

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.

Læs mere

Rekordvækst i realkreditudlån i euro

Rekordvækst i realkreditudlån i euro NR. 2 OKTOBER 2009 Rekordvækst i realkreditudlån i euro Realkreditsektoren udlåner flere og flere penge i euro sammenlignet med i danske kroner. Især landbruget har fordel af den internationale valuta.

Læs mere

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst

Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Boligguide: Nu er ejerboligen er billigst Nye tal viser, at man nu kan bo i en ejerlejlighed for under det halve af, hvad det koster at bo til leje eje eller leje Af Louise Kastberg, oktober 2012 03 Dyrt

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Danskerne har en samlet nettoformue på 4.300 mia. kr.

Danskerne har en samlet nettoformue på 4.300 mia. kr. Kortlægning af de danske husholdningers formuer og gæld Danskerne har en samlet nettoformue på 4.3 mia. kr. I de seneste år har det i stigende grad vakt bekymring, at de danske husholdninger har en høj

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik december 2010 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik december 2010 70% 60% 60% 50% 49% 40% 30% 27% 20% 10% 0% 1% 6% 21% Meget højere Højere På samme

Læs mere

Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier. Halvårsrapport 2008

Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier. Halvårsrapport 2008 Investeringsforeningen Fionia Invest Aktier Halvårsrapport 2008 Indholdsfortegnelse Ledelsesberetning... 3 Anvendt regnskabspraksis... 5 Resultatopgørelse... 6 Balance... 6 Hoved- og nøgletal... 6 2 Investeringsforeningen

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder

Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder 6. september 2011 Priser på andelsboliger i tråd med ejerlejligheder Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 2800 Kgs. Lyngby Risikostyring

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Finansrådet. Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet

Finansrådet. Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet Finansrådet - Hotel Munkebjerg den 11. september 2006 Indlæg af Henrik Bjerre-Nielsen direktør i Finanstilsynet 1 Først vil jeg sige - tak for invitationen til at tale her i dag ved denne konference. Jeg

Læs mere

Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen!

Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen! Nyhedsbrev Kbh. 3. mar. 2015 Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen! Julen varer lige til påske! Der er vist noget om snakken i år. Festen fra januar måned er

Læs mere

kan fremgangen fortsætte?

kan fremgangen fortsætte? De globale økonomiske udsigter De globale økonomiske udsigter kan fremgangen fortsætte? Selve finanskrisen er overstået 6 % %-point Lånerente mellem banker 5 4 percent 3 2 1 0 jan "Sikker rente" maj sep

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011

Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011 Finansierings- og rentemøde mandag, den 10. oktober 2011 v/ Driftsøkonom Jørgen Thorø KHL Temaer: Er Europa på vej i Japans vækstfælde? Overlever euroen? Renteniveauer pt. Stigende marginer og bidragssatser

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten

Læs mere

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån

Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flexlån vinder fortsat frem - trods attraktive 4 pct. lån Nettoudlånet til boligejere steg i 3. kvartal 2010 med 10,7 mia., hvilket dækker over et nettoudlån på 14 mia.

Læs mere

Sommerhuse stadig båret af en boble

Sommerhuse stadig båret af en boble NR. 5 MAJ 212 Sommerhuse stadig båret af en boble Lange salgstider, store prisnedslag, stort udbud og vigende priser. Sådan har sommerhusmarkedet set ud, siden boligboblen brast for snart fem år siden.

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Informationsmøde Investeringsforeningen Maj Invest

Informationsmøde Investeringsforeningen Maj Invest Informationsmøde Investeringsforeningen Maj Invest Jeppe Christiansen CEO September 2014 Agenda 1. Siden sidst 2. The big picture 3. Investeringsstrategi 2 Siden sidst 3 Maj Invest-investeringsmøder Investering

Læs mere