Betinget grundkøbsaftale

Transkript

1 Aarhus Oktober 2019 Sagsnr tb/tb/kkp Betinget grundkøbsaftale Mellem Kolding Kommune og [ ] vedrørende matr.nr. 452 Kolding Bygrunde samt del af litra 7000a og matr.nr. 554a Kolding Bygrunde København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina New York USA T E info@bechbruun.com Advokatpartnerselskab CVR-nr

2 2/18 Indholdsfortegnelse 1. Baggrund Ejendommen Helhedsplan og Realiseringsplan Byggerettigheder Planmæssigt grundlag Ejendomsbyrder mv Grundejerforening Parkeringsforhold Geotekniske forhold og forurening Fortidsminder Uforudsete omkostninger Eksisterende ledninger mv Forsyningsforhold Byggemodning og byggepladsforhold "De fælles boligfællesskab" og almene boliger Byggepligt og tilbagekøbsret Forbud mod videresalg i ubebygget stand Overtagelsesdag Købesummen Gæld uden for købesummen Refusionsopgørelse Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering Berigtigelse Betingelser for overdragelsen af Ejendommen Købsaftalens bortfald Generelt Underskrifter... 17

3 3/18 Bilag Bilag 1 Udbudsbetingelser af oktober Bilag 2 Program for udviklingen af bydelen Kolding Å. Bilag 3 Tegningsrids af den [ ]. Bilag 4 Købers tilbud af den [ ]. Bilag 5 Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen. Bilag 6 Tingbogsattest af den 29. august 2019 for matr.nr. 452 og 554a Kolding Bygrunde. Bilag 7 Krav og begrænsninger vedrørende anvendelsen af arealet langs jernbanen. Bilag 8 Visionen om "Det åbne boligfællesskab". Bilag 9 Værdiprogram for "Det åbne boligfællesskab".

4 4/18 Mellem Kolding Kommune Akseltorv Kolding ("Sælger") og [ ] ("Køber") er indgået denne betingede købsaftale vedrørende køb af matr.nr. 452 Kolding Bygrunde samt del af litra 7000a og matr.nr. 554a Kolding Bygrunde, ("Købsaftalen") på følgende vilkår: 1. Baggrund 1.1 Sælger har udbudt ejendommen matr.nr. 452 Kolding Bygrunde samt del af litra 7000a og matr.nr. 554a Kolding Bygrunde ("Ejendommen") på baggrund af udbudsbetingelser af oktober 2019 (Bilag 1). Sælgers krav og visioner for Ejendommen fremgår af Program for udviklingen af bydelen Kolding Å (Bilag 2), som har været grundlaget for Købers udarbejdelse af tilbud. Ejendommen fremgår af tegningsrids af den [ ] (Bilag 3). Ejendommen udgør en del af arealet ved Riberdyb og Holmsminde ( Området ). 1.2 Køber er på baggrund af sit tilbud af den [ ] (Bilag 4) valgt som den vindende tilbudsgiver, og Sælger overdrager Ejendommen til Køber med henblik på, at Køber skal udvikle og bebygge Ejendommen i overensstemmelse med vilkårene i Købsaftalen med bilag. 1.3 Udbuddet af salg af Ejendommen er gennemført i henhold til lov om kommunernes styrelse, 68, og bekendtgørelse nr. 799 af den 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme samt i overensstemmelse med de vilkår, der følger af Købsaftalen med bilag. 1.4 Købsaftalen med bilag udgør i det hele parternes aftalegrundlag. 2. Ejendommen 2.1 Ejendommen udgøres af matr.nr. 452 Kolding Bygrunde samt del af litra 7000a og matr.nr. 554a Kolding Bygrunde.

5 5/ Områdets grundareal udgør ca m 2. Inden overdragelse af Ejendommen til Køber, vil Kolding Kommune sørge for udstykning af offentlige opholdsarealer, arealet langs åen og offentlige pladser og stier, et areal til etablering af et eller flere offentlige parkeringshuse, et areal til etablering af Det åbne boligfællesskab samt efter omstændighederne et areal langs jernbanen. 2.3 Ejendommens grundareal fastlægges endeligt i den helhedsplan, som Køber skal udarbejde i samarbejde med Sælger, jf. pkt. 3. Ejendommens endelige areal vil muliggøre et byggeri på ca etagemeter, jf. nedenfor pkt Helhedsplan og Realiseringsplan 3.1 Køber er forpligtet til i et samarbejde med Sælger at tilvejebringe en helhedsplan for Området, som opfylder Sælgers krav og visioner til Området og Ejendommen ( Helhedsplanen ), jf. nærmere i udbudsbetingelserne. Helhedsplanen skal godkendes af Sælger. 3.2 Køber skal ligeledes i samarbejde med Sælger tilvejebringe en bindende realiseringsplan for projektet omfattet af Helhedsplanen ( Realiseringsplanen ), jf. nærmere i udbudsbetingelserne. Realiseringsplanen skal godkendes af Sælger. 3.3 Samarbejdet mellem parterne omkring tilvejebringelsen af Helhedsplanen og Realiseringsplanen skal ske på baggrund af Sælgers Program for udviklingen af bydelen Kolding Å (Bilag 2) samt Købers tilbud (Bilag 4). 3.4 Forud for igangsætningen af arbejdet med Helhedsplanen fastlægger parterne rammerne for samarbejdsprocessen i fasen med udarbejdelse af Helhedsplanen ( Udviklingsfasen ) med henblik på udarbejdelse af Helhedsplanen. 4. Byggerettigheder 4.1 Sammen med Ejendommen overdrages en byggeret på ca etagemeter ("Byggerettighederne"). Kolding Kommune overdrager herudover ca etagemeter byggeret til opførelse af Det åbne boligfællesskab direkte til parterne i Det åbne boligfællesskab, jf. nærmere i udbudsbetingelserne. Byggerettighederne skal disponeres i overensstemmelse med kravene i udbudsmaterialet og den godkendte Helhedsplan. 4.2 Etagearealet for Byggerettighederne opgøres i henhold til BR2018. Ved opgørelse af Byggerettighederne medregnes dog ikke tagterrasser (helt eller delvist inddækkede), altaner (helt eller delvist inddækkede) og balkoner (helt eller delvist inddækkede), altangange, parkeringsarealer for biler og cykler samt ubebyggede overdækkede arealer i portåbninger og under udhæng.

6 6/ Sælger har forud for udbuddet udarbejdet Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). Køber er forpligtet til at overholde de krav, som fremgår af de Tekniske specifikationer. 4.4 Køber udarbejder i overensstemmelse med Helhedsplanen projektbeskrivelse for Købers byggeri på Ejendommen ( Projektet ), der skal godkendes af Sælger. 4.5 Hvis Køber konstaterer, at Købers planlagte byggeri på Ejendommen overstiger Byggerettighederne, har Køber pligt til at orientere Sælger herom inden indsendelse af ansøgning om byggetilladelse. Sælger tager herefter stilling til, om Køber skal reducere det påtænkte byggeri på Ejendommen, eller om der i stedet skal ske regulering af købesummen. Købesummen reguleres i givet fald med priserne anført i punkt Kolding Kommune forestår udstykning af Ejendommen, der er nødvendig for gennemførelse af handlen, jf. købsaftalens punkt 2.2 og 2.3, og Kolding Kommune afholder omkostningerne hertil, jf. nærmere i Teknisk specifikationer (Bilag 5). Senere videreudstykning forestås og betales af køber. 5. Planmæssigt grundlag 5.1 Ejendommen er omfattet af rammeområde 0034.C2 i Kommuneplan 2017 for Kolding Kommune. Områdets anvendelse er i rammen fastlagt til centerområde. Ejendommen er omfattet af Lokalplan ved Riberdyb og Holmsminde - et centralt byområde. 5.2 Det forudsættes, at bebyggelse af ejendommen kræver vedtagelse af et kommuneplantillæg samt en ny lokalplan, som muliggør realiseringen af Købers Projekt på Ejendommen. 5.3 Efter indgåelse af Købsaftalen og godkendelse af Helhedsplanen og Realiseringsplanen udarbejdes lokalplanforslag for Ejendommen. 5.4 Lokalplanforslaget skal udarbejdes under hensyntagen til de retningslinjer og intentioner, der er beskrevet i Købsaftalen med bilag, samt under hensyntagen til Helhedsplanen og Projektet. Forslag til lokalplan skal udarbejdes efter Kolding Kommunes sædvanlige paradigme for udarbejdelse af lokalplan med tilhørende standarder. 6. Ejendomsbyrder mv. 6.1 På Ejendommen er tinglyst de servitutter, der fremgår af tingbogsattest af den 29. august 2019 for matr.nr. 452 Kolding Bygrunde og matr.nr. 554a Kolding Bygrunde (Bilag 6). Køber er forpligtet til at respektere de byrder, herunder deklarationer, som hviler på Ejendommen.

7 7/ En del af det udbudte areal ligger langs jernbanen. Dette areal er overdraget til Kolding Kommune fra Banedanmark, som er pålagt en række krav og begrænsninger vedrørende anvendelsen af arealet, jf. nærmere Bilag 7. Arealet langs jernbanen indgår i udbuddet, og tilbudsgiver skal dermed inddrage arealerne i Helhedsplanen. Hvis arbejdet med Helhedsplanen viser, at arealet som følge af restriktionerne for anvendelse ikke kan anvendes hensigtsmæssigt i forhold til udnyttelse af Byggerettighederne, vil arealerne langs jernbanen blive udmatrikuleret og forbliver Sælgers ejendom. 6.3 Køber er tillige forpligtet til at respektere, ligesom Sælger er forpligtet til at foranledige, at der senest samtidig med tinglysning af endeligt skøde tinglyses følgende byrder på Ejendommen med prioritet forud for alle pantehæftelser: Deklaration om forbud mod videresalg i ubebygget stand og byggepligt, jf. punkt 16 og punkt Andre byrder med eller uden pant, der efter Sælgers vurdering er nødvendige og sædvanlige i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeriet omfattet af Helhedsplanen, herunder byrder, som lovligt kan kræves tinglyst af offentlige myndigheder og koncessionerede virksomheder (forsyningsselskaber), samt deklaration om pligt til medlemskab grundejerforeninger mv. 6.4 Sælger bestemmer den indbyrdes prioritetsstilling mellem byrder, der tinglyses med prioritet forud for alle pantehæftelser. 6.5 Ejendommen overdrages endvidere fri for lejemål og andre brugsrettigheder. 7. Grundejerforening 7.1 Der etableres en grundejerforening for ejendomme beliggende på Området benævnt "Grundejerforeningen for Kolding Å". 7.2 Enhver tinglyst ejer af en ejendom inden for grundejerforeningens område har ret og pligt til at være medlem af grundejerforeningen. 7.3 Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser vedrørende Ejendommen, herunder at forestå driften og vedligeholdelsen af fælles arealer og fælles installationer inden for grundejerforeningens område. Grundejerforeningen forestår også drift og vedligeholdelse af de af Kolding Kommune ejede arealer, som er udlagt til fællesarealer eller offentlige tilgængelige arealer, dog ekskl. de offentlige tilgængelige parkeringsarealer i et eller flere parkeringshuse. 7.4 Køber er forpligtet til at respektere medlemskab af den kommende grundejerforening for Ejendommen, herunder afholdelse af andel af driftsudgifter mv. til vedligeholdelse af de ubebyggede arealer

8 8/18 og fælles anlæg. Der vil blive tinglyst servitut om pligt til medlemskab af grundejerforeningen. Vedtægter for Grundejerforeningen udarbejdes af Kolding Kommune i Udviklingsfasen. 8. Parkeringsforhold 8.1 Der skal i Helhedsplanen tages højde for og reserveres byggeretter til etablering af bilparkeringspladser til brug for Købers Projekt på Ejendommen svarende til den parkeringsnorm, som endelig fastlægges for Købers projekt, jf. nærmere de Tekniske specifikationer (Bilag 5). 8.2 Køber er desuden forpligtet til i Helhedsplanen at tage højde for og reservere byggeretter til imødekommelse af et offentligt parkeringsbehov i Området på ca. 582 offentligt tilgængelige parkeringspladser. 8.3 Matriklerne og byggeretterne til imødekommelse af det offentlige parkeringsbehov, jf. punkt 8.2, overdrages ikke til Køber, men bevares hos Sælger, der selv forestår opførelsen af det/de nødvendige parkeringshuse i overensstemmelse med Helhedsplanen. Det er et krav, at parkeringshuset/- husene kan opføres som selvstændig matrikel eller som en ejerlejlighed. 8.4 Der skal i forbindelse med udarbejdelsen af Helhedsplanen ske afklaring af, om Køber eller Sælger skal forestå etableringen af parkeringspladserne til opfyldelse af parkeringsnormen for Købers Projekt, jf. punkt 8.1. I det omfang Sælger skal forestå etableringen heraf, vil matriklerne og byggeretterne til opfyldelse af parkeringsnormen ikke blive overdraget til Køber, men bevares hos Sælger. 8.5 I det omfang Køber forestår etableringen af parkeringspladserne til opfyldelse af parkeringsnormen for Købers Projekt, jf. punkt 8.1., vil Køber opnå et fradrag i byggeretsprisen, jf. udbudsbetingelsernes punkt 3.7. Fradraget udgør kr. plus moms pr. parkeringsplads for de parkeringspladser, der opføres i parkeringshus eller konstruktion. Der kan dog maksimalt opnås fradrag i byggeretsprisen for 318 parkeringspladser. 9. Geotekniske forhold og forurening 9.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget en undersøgelse af de geotekniske forhold på Ejendommen. Resultatet af den foretagne undersøgelse fremgår af Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). Køber skal afholde omkostningerne til at overvinde de geotekniske hindringer, der fremgår heraf.

9 9/ Sælger har forud for udbuddet foretaget en overordnet klassifikation af, om Ejendommen er forurenet. Resultatet af denne undersøgelse fremgår af Teknisk specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). Køber skal afholde omkostninger, der er nødvendige til håndtering af forurening, der fremgår heraf. 10. Fortidsminder 10.1 Sælger har forud for udbuddet af Ejendommen foretaget en undersøgelse af, i hvilket omfang der kan konstateres fortidsminder på Ejendommen. Resultatet af den foretagne undersøgelse fremgår af Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). Køber skal afholde omkostningerne til at overvinde de forhold, der fremgår heraf. 11. Uforudsete omkostninger 11.1 Konstaterer Køber hindringer til overvindelse af geotekniske forhold og forurening, jf. punkt 9, og fortidsminder, jf. punkt 10, der overstiger, hvad Køber på baggrund af de i medfør af Købsaftalen modtagne oplysninger med rette kunne forvente, og fordyrer disse forhold Købers byggeri på Ejendommen, udarbejder Køber en opgørelse over omkostninger forbundet med overvindelse af disse forhold Hvis de eksterne omkostninger til overvindelse af disse uforudsete forhold samlet overstiger kr ekskl. moms ( selvrisikoen ) for hele Ejendommen, godtgør Sælger den del af de eksterne omkostninger, der overstiger selvrisikoen, på de vilkår, der fremgår af punkt 11.3 til punkt 11.8 nedenfor Hvis Køber på den enkelte etape konstaterer uforudsete forhold, (i) som ikke fremgår af det modtagne materiale, jf. punkt 9 og punkt 10, eller som Køber ikke i øvrigt havde kendskab til, (ii) som har væsentlig negativ betydning for gennemførslen af Købers projekt på Ejendommen, og (iii) hvor omkostningerne til imødegåelse heraf overstiger det i punkt 11.2 anførte beløb, skal Køber udarbejde en redegørelse med angivelse af de uforudsete forhold. Der skal blandt andet redegøres for, hvorfor Køber på baggrund af udbudsmaterialet og ved de sædvanlige undersøgelser, som en agtpågivende køber må forventes at gennemføre forud for afgivelse af tilbud, ikke kunne eller burde have kunnet tage de pågældende forhold i betragtning ved afgivelse af tilbuddet. Redegørelsen skal vedlægges et overslag over de eksterne omkostninger, som ved overvindelse af de uforudsete forhold påføres Køber, og som er nødvendige med henblik på gennemførelse af Købers projekt på Ejendommen i overensstemmelse med den i Købsaftalen fastlagte udnyttelse Hvis Køber konstaterer sådanne hindringer, og Køber vurderer, at det kan føre til, at der vil blive fremsat krav mod Sælger om refusion, er Køber forpligtet til straks at orientere Sælger herom. Med

10 10/18 henblik på at begrænse de samlede omkostninger mest muligt er Sælger berettiget til at foreslå afværgeforanstaltninger, der kan begrænse det samlede tab. Køber er ikke forpligtet til at tåle sådanne ændringer, som medfører indskrænkning i Byggerettighederne, jf. punkt 3, eller nødvendiggør ændringer i Købers byggeri, som fordyrer eller forsinker byggeprocessen eller medfører en forringet værdi eller anvendelighed af byggeriet for Køber Sælger er berettiget til at deltage i forhandlinger med relevante myndigheder med henblik på at begrænse de samlede omkostninger mest muligt Sælger vil godtgøre Køber et refusionsbeløb på 10% af Købesummen for Ejendommen, dog maksimalt kr til hel eller delvis refusion af de dokumenterede eksterne omkostninger, som Køber påføres som følge af uforudsete forhold i henhold til denne bestemmelse. Hvis det samlede refusionsbeløb, som Sælger kan forventes at skulle godtgøre i medfør af dette punkt, forventes at overstige 10% af Købesummen eller maksimalt kr er såvel Sælger som Køber berettiget til at træde tilbage fra Købsaftalen, hvis ikke parterne kan finde en løsning Med henblik på hurtigst muligt at afklare parternes mulighed for at træde tilbage fra Købsaftalen, jf. punkt 11.6, er Køber forpligtet til straks i forbindelse med Helhedsplanens udarbejdelse af iværksætte de eventuelle supplerende undersøgelser, som Køber måtte finde nødvendig for at afdække uforudsete forhold. Købers krav om refusion af uforudsete omkostninger i medfør af dette punkt skal således fremsættes skriftligt over for Sælger inden Helhedsplanens godkendelse. Efter Helhedsplanens godkendelse, er Købers adgang til at fremsætte krav om refusion for de i dette punkt afholdte ekstraomkostninger bortfaldet Hvis der konstateres uforudsete forhold, og disse medfører forsinkelse af Købers byggeri, herunder projektering og/eller opførelse af byggeriet eller byggeriets ibrugtagning, udskydes de frister i Realiseringsplanen, som berøres heraf med en periode svarende til den forsinkelse, der er opstået på grund af de nævnte forhold. 12. Eksisterende ledninger mv Sælgers kendskab til eksisterende ledninger, kabler mv. i Området fremgår af Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). Køber opfordres til at søge oplysninger om ledninger, herunder mulighed for flytning, hos de respektive forsyningsselskaber. Ethvert arbejde på ledninger eller anlæg er et forhold mellem Køber og forsyningsselskaberne og er således Kolding Kommune uvedkommende.

11 11/ Forsyningsforhold 13.1 Oplysninger om forsyningsforhold og Sælgers forpligtelser i forhold til tilslutninger og betaling af tilslutningsbidrag, herunder krav til kloakering og klimatilpasningsforanstaltninger, fremgår af Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5) Sælger har udlagt kloaktilslutningsbidrag til Blue-Kolding, i alt kr ,50, som Køber ud over købesummen - skal refundere Sælger på tidspunktet for betaling af købesummen, jf. pkt Tilslutningsbidrag er nærmere beskrevet Tekniske Specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). 14. Byggemodning og byggepladsforhold 14.1 Købers og Sælgers byggemodningsforpligtelser for Ejendommen og byggepladsforhold på og omkring Ejendommen fremgår af Tekniske specifikationer med bilag for Ejendommen (Bilag 5). 15. "Det åbne boligfællesskab" og almene boliger 15.1 Som led i realiseringen af Sælgers vision for Området har Sælger til Bevica Fonden, Elsass Fonden, Lejerbo og Realdania solgt etagemeter byggeret med henblik på at realisere parternes inkluderende boligprojekt, Det åbne boligfællesskab, som rummer familieboliger, seniorboliger og studieboliger for unge. Det åbne boligfællesskab forventes at indeholde etagemeter almene boliger Det åbne boligfællesskab er nærmere beskrevet i Program for udviklingen af bydelen Kolding "Å" (Bilag 2), Visionen om "Det åbne boligfællesskab (Bilag 8) og Værdiprogram for "Det åbne boligfællesskab"(bilag 9) Salg af byggeretter til opførelse af Det åbne boligfællesskab er sket på vilkår, at de parter, der står bag Det åbne boligfællesskab deltager i udarbejdelse af Helhedsplanen. Det er endvidere et vilkår, at Det åbne boligfællesskab kan gennemføres på en selvstændig matrikel i Området og dermed igangsættes uafhængig af Købers projekt på Ejendommen. Alternativt, at Det åbne boligfællesskab integreres i Købers projekt og dermed udover at indgå i Helhedsplanen tillige indgår i Realiseringsplanen På Området kan der i alt etableres op til i alt 25 % almene boliger eller ca etagemeter. De almene boliger i Det åbne boligfællesskab indgår heri.

12 12/ Køber skal i Udviklingsfasen tage stilling til, om Køber ønsker muligheden for etablering af almene boliger udover de almene boliger i Det åbne boligfællesskab. Overdragelse af byggeretter til en almen boligorganisation skal i udgangspunktet ske på samme vilkår, som gælder for Kolding Kommunes overdragelse af byggeretter til Det åbne boligfællesskab. Overdragelse af byggeretter til en almen boligorganisation og vilkårene herfor skal derfor godkendes af Kolding Kommune Hvis Køber ønsker at overdrage byggeretter til en almen boligorganisation, meddeler Sælger kvotetilsagn hertil til den almene boligorganisation, som Kolding Kommune udpeger. Den almene boligorganisation indgår herefter som interessent i Helhedsplanen efter nærmere aftale mellem Køber og Sælger. 16. Byggepligt og tilbagekøbsret 16.1 Etape 1 skal indeholde minimum 25 % af byggeretterne. For etape 1 skal Køber senest 6 måneder efter endelig købsaftale have indgivet ansøgning om byggetilladelse til opførelse af det for etape 1 som minimum opgjorte antal etagemeter. Køber er endvidere forpligtet til at have opnået ibrugtagningstilladelse til ibrugtagning af etape 1 i henhold til de i Helhedsplanen fastlagte formål, senest 36 måneder efter endelig købsaftale Ovenstående frister for etape 1 og tilsvarende de frister, der fastsættes i realiseringsfasen for de øvrige etaper, udskydes, hvis en forsinkelse af ibrugtagningstilladelse er en følge af forhold, der er opstået uden Købers skyld, og over hvilke Køber ikke er herre, fx arkæologiske udgravninger, der overstiger det, som Køber, jf. punkt 10, kunne forudse, krig, uforudsete naturbegivenheder, brand, strejke, lockout eller hærværk. Endvidere udskydes fristen, hvis forsinkelsen skyldes offentlige påbud eller forbud, som ikke skyldes Købers egne forhold Hvis en frist i punkt 16.1 ikke er opfyldt senest 6 måneder efter det fastsatte tidspunkt, kan Sælger efter skriftligt at have opfordret Køber til at sikre fristens opfyldelse eller fremsende redegørelse, som dokumenterer, at Køber vil kunne sikre fristens opfyldelse, vælge at kræve Ejendommen tilbageskødet. Vælger Sælger at kræve Ejendommen tilbageskødet, sker tilbageskødning på markedsvilkår og med respekt af de faktiske forhold, foretagne dispositioner og til en salgspris, der svarer til markedsprisen med fradrag af 20 %, således at markedsprisen fastsættes ved at lade to af hinanden uafhængige uvildige statsautoriserede ejendomsmæglere og valuarer udpeget af Danmarks Ejendomsmæglerforening vurdere markedsværdien. Markedsprisen fastsættes til gennemsnittet af de to vurderinger Vurderingen foretages på grundlag af oplysninger om Ejendommens beliggenhed, grundareal, bygninger, tilbehør, udstyr, rettigheder og forpligtelser samt andre forhold, der påvirker Ejendommens værdi.

13 13/ Ved ansættelse skal der tages hensyn til de priser, som - i tiden op til vurderingen - er opnået ved salg af ejendomme og byggerettigheder af tilsvarende art og karakter samt af tilsvarende beskaffenhed og beliggenhed i almindelig fri handel Køber skal i forbindelse med tilbageskødningen fremsende alt materiale udarbejdet af Køber og Købers rådgiver vedrørende projektering af bebyggelsen og udarbejdelse af lokalplan, hvilket Sælger skal være berettiget til at anvende til gennemførelse af et projekt på Ejendommen uden nogen for form for begrænsning eller forpligtelse over for Køber eller Købers rådgivere. Samtlige immaterielle rettigheder skal således overdrages til Sælger. Køber er forpligtet til i aftalerne med sine rådgivere at sikre, at denne ret for Sælger videreføres over for rådgiverne og deres eventuelle underrådgivere. Sælger er berettiget til at tilbageholde købesummen, der skal betales til Køber, indtil Sælger har modtaget materialet Køber respekterer, at der tinglyses servitut herom. 17. Forbud mod videresalg i ubebygget stand 17.1 Køber er uden Sælgers samtykke uberettiget til at videresælge Ejendommen eller del heraf uden at have opført byggeri på Ejendommen i overensstemmelse med Helhedsplanen og det heraf afledte projekt. Forbud mod videresalg gælder ikke i tilfælde af koncernintern overdragelse, forudsat at Køber indestår for opfyldelse af Købsaftalen Køber respekterer, at der på Ejendommen tinglyses servitut herom med prioritet forud for al pantegæld. 18. Overtagelsesdag 18.1 Overtagelsesdagen for Ejendommen fastsættes til 8 dage efter, at betingelserne, jf. punkt 24, med undtagelse af punkt , er opfyldt eller frafaldet af de berettigede parter ("Overtagelsesdagen") Fra Overtagelsesdagen henligger Ejendommen i enhver henseende for Købers regning. 19. Købesummen 19.1 Fastsættelse af købesummen sker senest ved Sælgers godkendelse af Helhedsplanen. Købesummen fastsættes på baggrund af prisintervaller fastsat i udbudsbetingelsernes punkt 3.7 og på baggrund af indhentet ejendomsmæglervurdering. Når købesummen er fastlagt, oprettes tillæg til Købsaftalen.

14 14/ Når købesummen er fast, som anført i pkt. 19.1, er den forudsatte anvendelse for købesummens fastlæggelse bindende for Køber. Hvis der er i en periode på 10 år fra overtagelsen sker en ændret anvendelse i forhold til den anvendelse, der er forudsat i Helhedsplanen og dermed i forhold til den anvendelse, der lå til grund for fastsættelse af købesummen, reguleres købesummen i forhold til den forudsatte anvendelse i forbindelse med Helhedsplanens godkendelse på baggrund af den jf. punkt 19.1 indhentede ejendomsmæglervurdering. Hvis den i henhold til punkt 19.1 indhentede ejendomsmæglervurdering ikke kan danne grundlag for en vurdering af den nye anvendelse, vil der blive indhentet en ny mæglervurdering for den nye anvendelse. Den mæglervurderede købesum lægges til grund for købesumsreguleringen. Der vil ikke ske regulering af købesummen for det tilfælde, at en ændret anvendelse af ejendommen fører til en lavere købesum 19.3 Straks efter datoen for Helhedsplanens godkendelse af Kolding Kommune, stiller Køber efter anmodning fra Sælger garanti svarende til 25 % af købesummen, jf. punkt Garantien skal være på anfordringsvilkår og være udstedt af et anerkendt dansk pengeinstitut. Garantien og garantistiller skal kunne godkendes af Sælger. Køber er alternativt berettiget til at deponere et beløb svarende til 25 % af købesummen eller stille anden sikkerhed, forudsat at den anden sikkerhed kan godkendes af Sælger Købesummen deponeres på Overtagelsesdagen på deponeringskonto i Sælgers bank, Danske Bank, reg. nr. [ ], konto nr. [ ] 19.5 Købesummen tillægges moms i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herom Sælger skal senest 3 dage før Overtagelsesdagen udstede eventuel momsfaktura til Køber på Købers betaling af købesummen Fra Overtagelsesdagen tilfalder renter af deponerede beløb Sælger. Købesummen og kontantdepot forrentes med den rente, som tilskrives deponeringskontoen Den deponerede købesum står til sikkerhed for ethvert krav, som Sælger måtte få mod Køber i henhold til Købsaftalen Den berigtigende advokat er berettiget til ved træk på deponeringskontoen at foranledige betaling af følgende: - Forfalden refusionssaldo i Købers favør. - Beløb, som skal betales af Sælger eller modregnes i købesummen. - Sælgers andel af handlens omkostninger.

15 15/18 Disse betalinger kan dog tidligst ske, når Købers adkomst er fri for præjudicerende anmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at sådanne kan slettes Købesummen frigives til Sælger alene med fradrag af de anførte udgifter, når endeligt skøde på Ejendommen er tinglyst uden præjudicerende anmærkninger, dog tidligst på Overtagelsesdagen. 20. Gæld uden for købesummen 20.1 Køber overtager ingen gæld uden for købesummen, udover det, der fremgår af Købsaftalen. 21. Refusionsopgørelse 21.1 Med Overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse vedrørende Ejendommens indtægter og udgifter. Refusionssaldoen betales kontant ved påkrav. 22. Erklæring i henhold til lov om sommerhus og campering 22.1 Køber erklærer under henvisning til lov nr. 207 af 7. juni 1972 og senere bekendtgørelse og lovbekendtgørelse nr. 949 af den 3. juli 2013 om sommerhuse og campering, at Ejendommen skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens 1, da Ejendommen erhverves med henblik på [indsættes når Helhedsplanen er godkendt]. 23. Berigtigelse 23.1 Handlen berigtiges af Sælgers advokat, Torben Brøgger, Bech-Bruun Advokatfirma, Værkmestergade 2, 8000 Aarhus C, der udfærdiger skøde, refusionsopgørelse mv., og som forestår tinglysning af skødet og de i punkt 6 omtalte deklarationer Af omkostninger ved handlens berigtigelse skal Køber betale tinglysningsafgift til skødet, deklarationer og servitutter og omkostninger til egen advokat. Sælger er forpligtet til at medvirke til, at tinglysningen gennemføres på den for Køber mest hensigtsmæssige måde Endeligt skøde udfærdiges af Sælger, og Køber er efter påkrav fra Sælger forpligtet til at tage endeligt skøde på Ejendommen uden unødigt ophold, når betingelserne herfor er opfyldt.

16 16/ Betingelser for overdragelsen af Ejendommen 24.1 Overdragelsen af Ejendommen er fra Sælgers side betinget af følgende: At der sker udarbejdelse af en Helhedsplan og en Realiseringsplan i overensstemmelse med punkt 3, som kan godkendes af Kolding Byråd senest den 1. juli At Køber efter anmodning fra Sælger stiller garanti eller anden sikkerhed straks efter datoen for Helhedsplanens godkendelse af Kolding Byråd i overensstemmelse med punkt 19.2 ovenfor Kolding Byråds godkendelse af betinget købsaftale med tillæg senest den 1. juli Hvis én eller flere af betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet af Sælger på tidspunktet for de for betingelserne anførte frister, kan Sælger uden ugrundet ophold skriftligt meddele Køber, at Købsaftalen bortfalder, uden at parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning Overdragelsen af Ejendommen er fra såvel Købers som Sælgers side betinget af følgende: At der foreligger endelig, upåanket og upåankelig byggeretsgivende lokalplan, der muliggør realisering af Købers projekt på Ejendommen, senest den 31. december At Ejendommen udstykkes på en måde, der er nødvendig for gennemførelse af handlen, senest den 30. juni Hvis betingelserne ovenfor ikke er opfyldt eller frafaldet på tidspunktet for den for betingelsen anførte frist, kan én part, der ikke har frafaldet den påberåbte betingelse, uden ugrundet ophold skriftligt meddele den anden part, at Købsaftalen bortfalder, uden at parterne kan gøre krav gældende mod hinanden i den anledning. 25. Købsaftalens bortfald 25.1 Køber skal ved Købsaftalens bortfald, herunder ved manglende opfyldelse af betingelserne i punkt 24 ovenfor, vederlagsfrit udlevere det på dette tidspunkt værende projektmateriale vedrørende Ejendommen, udarbejdet af Køber og dennes rådgivere. Dette gælder dog ikke, hvis Købsaftalens bortfald skyldes Sælgers forhold Sælger skal til enhver tid være berettiget til at benytte dette materiale, herunder ved gennemførelse af et nyt udbud.

17 17/ Hvis Sælger måtte blive mødt med berettigede immaterielle krav herunder vedrørende brugsrettigheder, i anledning af materialet, er Køber forpligtet til at skadesløsholde Sælger i enhver henseende. Køber skadesløsholder Sælger for eventuelle udgifter forbundet med prøvelse af, om et immaterialretligt krav er berettiget, herunder retsafgift, advokatomkostninger og sagsomkostninger, og Køber er i muligt omfang berettiget til at indtræde i eventuelle sager desangående. 26. Generelt 26.1 Alle bilag vedlagt Købsaftalen udgør en integreret del heraf Ingen ændringer til Købsaftalen og Købsaftalens bilag er gyldige, medmindre disse er skriftlige og tiltrådt af parterne Hvis en bestemmelse i Købsaftalen af en ret eller andet kompetent organ måtte blive anset for at være ugyldig, retsstridig eller ikke at kunne håndhæves i nogen jurisdiktion, skal den pågældende bestemmelse ikke anses for at være en del af Købsaftalen og skal ikke have indvirkning på håndhævelsen af den resterende del af Købsaftalen. Parterne er dog enige om at ændre Købsaftalen, således at intensionerne ved indgåelsen af Købsaftalen opfyldes bedst muligt Købsaftalen er underskrevet i to ligelydende eksemplarer, hvoraf hvert eksemplar skal betragtes som original. 27. Underskrifter Dato: For: Kolding Kommune Navn: Navn:

18 18/18 Dato: For: [Køber] Navn: Navn: