Model-baseret rådgivning og realkreditlån 27. september 2011 Finanssektorens hus. Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen

Transkript

1 Model-baseret rådgivning og realkreditlån 27. september 2011 Finanssektorens hus Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen

2

3 Et par ord om Boligøkonomisk Videncenter 1.Januar december Uafhængig af politiske, erhvervsmæssige og kommercielle interesser 3.Fokus på analyse og formidling fremfor kun forskning 4.Placeret internt i Realdania, bl.a. for at opnåsynergi effekter i forhold til andre aktiviteter i koncernen, som Filantropi 5.Projekt - ikke selvstændig juridisk person, ingen bestyrelse men advisoryboardmed faglige input 6.Udfører analysearbejde, og placerer opgaver hos eksterne partnere, hvor centret i større eller mindre grad selv går ind i projekterne

4 Projekter under Boligøkonomisk Videncenter

5 Konvertering og nyoptagelse af realkreditlån Problemidentifikation Boligejerens beslutninger udløst af individuelle hændelser som behovet for finansiering af forbedringsarbejde, bil, forældrekøb og andet, eller udefra kommende hændelser i renten Boligejerens beslutning udløst af konverteringsbølger - rationelle for de fleste - men ikke nødvendig for den enkelte Hensyn til en langsigtet strategi tilsidesættes, boligejerens valg i bedste fald optimalt i den konkrete situation, men ikke set over tid Beslutningen evt baseret på en ufuldstændig eller forkert forudsætning om udvikling i boligpriserne og renten, potentiel risiko for boligejeren Tilbud til boligejeren kan bero på hvilket realkreditinstitut, hans bank samarbejder med, og hvilke produkter, instituttet udvikler Tilbud følger faste tommelfingerregler, der ikke tager højde for individuelle forskelle Rådgivning tager afsæt i udbudssiden fremfor efterspørgselssiden, og tager udgangspunkt i kortsigtede hændelser fremforlangsigtede strategier

6 Boligejeren agerer under usikkerhed

7

8

9

10 Vi er ikke interesserede i at give råd til boligejerne i konkrete situationer.. men i at se påmetoder og værktøjer til brug for konvertering Vi ønskede at undersøge basis for et nyt rådgivningskoncept der : - tager højde for forskelle i låntagers tidshorisont og tidspræferencerentefod, risikovillighed, samt den forventede tid før næste bolighandel -Ikke tager afsæt i en konkret rente pået tidspunkt tᵢ, men som er robust overfor fremtidige ændringer i renten i erkendelse af markedets volatilitet -kan absorbere de problemer, som uforudsete ændringer i boligprisen kan medføre

11 Idéfasen-oprindelig problemformulering

12 Tilretningsfasen april 2010 Første problemformulering meget ambitiøs Empiriske studier blev valgt fra problemer omkring konfidentielle oplysninger Studier af konverteringsgevinsters betydning påmakroplan i forbrugsfunktionen blev valgt fra - teamet er ikke specialiseret i økonometriske studier, og analysen kunne give et identifikationsproblem Afgrænsning af problemstilling og målretning til teamets kompetencer vigtig Projektet omhandler nu modelbaserede konverteringsstrategier med brug af stokastisk programmering

13 Udførelsesfasen februar 2011 Juridiske personer Realdania og Fine Analytics Projektet skal færdiggøres 1. december Der blev indgået aftalesedler påen udskydelse til 1. februar Juridisk kontrakt med bilag 1 projektbeskrivelse og bilag 2 detaljeret Indholdsfortegnelse for rapport, 7 kapitler specificeret ud på i alt 35 emner. Detaljering værdifuld for processen Milestonesog dagbøder vi valgte at bruge dette som rettesnor og afstod fra at stå på kontrakten BVC holdt de fleste udgifter til journalistisk bearbejdning samt hele udgiften til opsætning og tryk af rapport udenfor kontrakten

14 Vi er ikke en forbrugerorganisation ikke noget ønske om at agere vagthund Boligforskningen i Danmark har interesseret sig for lidt for realkreditten Den store offentlige interesse understreger, at det var rigtigt af os at satse på dette område og vi har båret udviklingsomkostninger og risiko for sektoren i starten Naturligt at den finansielle sektor nu dribler bolden i mål

15 Opbygning af rapport fastlagt i kontrakt og styrende for proces Resultat er lærebogsagtig publikation, ikke værktøjslignende fremstilling 1) Kortlægge tommelfingerregler for konvertering ) Hvordan er det gået de, der anvendte reglerne i perioden, eller i delperioder 3) Sammenhold 2) med en 0 konverteringsstrategi og med en modelbaseret strategi, som har al viden om fremtiden (krystalkuglebenchmarket) Hermed får vi en øvre grænse for mulige gevinster 4) Vi introducerer risiko og scenarier -risiko er risiko for, at der er en bedre strategi, samt at debitor ikke kan udrede fremtidige betalinger - scenarierne er rentescenarier. Ikke én rente, men rentekurver, der simuleres -sideløbende med rentens udvikling åbnes nye obligationsserier, der skal prissættes. Det kræver en stokastisk proces, der beskriver den fremtidige udvikling i rentekurven samt en debitoradfærdsmodel 5) Vi løsriver os fra historien og baserer os på et stort antal fiktive scenarier - vi definerer risikovillighed ( risikoavers, vi skal finde den strategi, hvor de 5% dyreste periodeomkostninger er så lave som muligt) - scenarierne dækker usikkerheden om den fremtidige renteudvikling og leder os frem mod robuste strategier 6) Vi introducerer huspris risiko

16 Konklusion Projektet dokumenterede potentielle gevinster ved modelbaseret rådgivning vor konklusion er ikke, at al rådgivning skal basere sig påmodeller. Kan vi fra modellen arbejde os frem til moderne tommelfingerregler? Er der et marked for modelbaseret rådgivning for nogle boligejere? Det skal vort næste projekt afdække Konverteringsgevinster ved fsk. konverteringsstrategier Konverteringsgevinster i figur 5.12 i rapporten