Xxxxx xxxx xxxxxx xxxxx Xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxx. Xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxx Xxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx

Transkript

1 Xxxxx xxxx xxxxxx xxxxx Xxxxxxx xxx xxxx xxxxxxxx Xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxx xxxx Xxxxxxxx xxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx Villa i xxxxxxxxxx nybyggeri honorar xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx mod xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Med brev af 25. februar 2012 fremsender advokat xxxxxxxxxxxx på vegne xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx til Rets- og Responsumudvalget i Akademisk Arkitektforening, en klage over xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. xx oktober 2012 Rets- og Responsumudvalget Sag nr. 13/xxxx -/bkh Med klagen fulgte følgende bilag: 1. korrespondance af 22. og 23. februar 2011 mellem klager og indklagede 2. Aftaleformular af 26. februar xxxxxxskitse af marts 2011 [1 stk. A4 visende planer og sydfacade] 4. korrespondance af 25. og 30. marts 2011 mellem klager og indklagede 5. Skitse af 11. april 2011 [1 stk. A4 visende planer og sydfacade] 6. Tegninger anvendt til brug ved ansøgning om byggetilladelse og indhentning af tilbud hos xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx [4 stk. A4: tegning nr. A-4.01A/facade mod øst, nr. A-4.02A/facade mod vest, nr. A-4.03A/ facade mod syd og nr. A-4.04A/facade mod nord; alle tegninger nedkopieret fra mål 1:100 og dateret 9. august 2011] 7. Tilbud af 18. august 2011 på ingeniørberegning [xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, tilbud stilet til klager] 8. Overslag af 25. august 2011 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx [overslag stilet til klager] 9. korrespondance af 26. august 2011 mellem klager og indklagede 10. af 1. september 2011 fra indklagede til klager 11. korrespondance i perioden 27. august september 2011 mellem klager og indklagede 12. Udbudsbrev af 30. september 2011 med dertil hørende tegninger [2 stk. A4: tegn. nr. A-2.01/målplan niveau 1 og nr. A-2.02/målplan niveau 2; begge tegninger er nedkopieret fra mål 1:50 og dateret 30. august 2011] 13. Skrivelse af 5. oktober 2011 fra indklagede til de bydende 14. Liste over tilbudspriser, udarbejdet af indklagede, udateret Side 1 af 9

2 15. korrespondance i perioden 19. oktober oktober 2011 mellem klager og indklagede 16. Skrivelse af 1. november 2011 med tilhørende tegninger fra indklagede til xxxxxxxxxxxxxxxx [3 stk. A4: tegn. nr. A-1.01A/situationsplan nedkopieret fra mål 1:300, dateret 30. august 2011 samt 2 plantegninger i udsnit uden angivelse af mål og dato] 17. korrespondance i perioden 22. november november 2011 mellem klager og indklagede 18. korrespondance af 29. og 30. november 2011 mellem klager og indklagede 19. Skrivelse af 24. januar 2012 fra klagers advokat til indklagede 20. Skrivelse af 30. januar 2012 fra indklagedes advokat til klagers advokat 21. Skrivelse af 1. februar 2012 fra klagers advokat til indklagedes advokat 22. Skrivelse af 2. februar 2012 fra indklagedes advokat til klagers advokat 23. Indklagedes regning af 1. oktober 2011 [faktura nr. xxxx, stilet til klager] 24. Regning af 21. oktober 2011 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxx [faktura nr. xxxx, stilet til klager] Endvidere er til Rets- og Responsumudvalget fremsendt: Svarskrift udarbejdet af advokat xxxxxxxxxxxxx, dateret 27. marts 2012, incl. bilag: A. af 01. september 2011 fra indklagede til xxxxxxxxxxxxxx B. Indklagedes faktura nr. xxxx af 29. marts 2011, faktura nr. xxxx af 13. maj 2011, faktura nr. xxxx af 7. juni 2011, faktura nr. xxxx af 1. oktober og faktura nr. xxxxx af 29. november 2011 [alle stilet til klager] C. af 22. februar 2011 fra indklagede til klager, med vedhæftet vejledende prisliste for honorarer, dateret januar 2011 Replik udarbejdet af advokat xxxxxxxxxxxxxxx, dateret 27. april 2012 Duplik udarbejdet af advokat xxxxxxxxxxxx, dateret 11. maj 2012, incl. bilag: D. Notat af 21. september 2011 med energiberegning, udarbejdet af indklagede Processkrift A udarbejdet af advokat xxxxxxxxxxxxx, dateret 8. juni korrespondance mellem Rets- og Responsumudvalgets sekretariat og parternes advokater: - af 7. juni 2012 kl fra Rets- og Responsumudvalgets sekretariat til klagers advokat - af 8. juni 2012 kl fra indklagedes advokat til Rets- og Responsumudvalgets sekretariat - af 8. juni 2012 kl fra klagers advokat til Rets- og Responsumudvalgets sekretariat ooo Sagen er herefter optaget til behandling - og som det er kutyme - sendt i cirkulation blandt udvalgets medlemmer, og afsluttende behandlet i et plenum- Side 2 af 9

3 møde, hvortil parterne var indkaldt. I mødet - der afholdtes den 22. august deltog: Klager - xxxxxxxxxxxx - advokat xxxxxxxxxxxxx Indklagede - arkitekt MAA xxxxxxxxxxxxx - advokat xxxxxxxxxxxx Retsudvalget - 10 af udvalgets medlemmer, udvalgets leder og sekretær Påstande Klager Principalt: Subsidiært: Indklagede Principalt: Subsidiært: Mere subsidiært: Indklagede tilpligtes at betale klager kr ,00 med tillæg af sædvanlig procesrente fra 23. november 2011 (tidspunktet for samarbejdets ophævelse) til betaling sker, og Indklagede tilpligtes at betale klager et efter Rets- og Responsumudvalget fastsat mindre beløb, og med tillæg af renter som anført i principiale påstand. Sagen afvises, idet der ikke er tale om en ren honorartvist. Frifindelse. Indklagede frifindes mod betaling af et af Rets- og Responsumudvalget skønsmæssigt fastsat mindre beløb end det krævede. Indklagede har endvidere nedlagt selvstændig påstand om klagers betaling af kr , med tillæg af renter fra den 29. december 2011 til betaling sker ooo Parternes skriftlige og mundtlige forklaringer Sagen omhandler teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med klagers påtænkte opførelse af et enfamiliehus på en ubebygget grund i xxxxxxxx, beliggende xxxxxxxxxxx. Sagens parter afholder et indledende møde den 22. februar 2011, hvor blandt andet drøftes klagers ønsker til det nye hus. Som opfølgning på mødet fremsender indklagede samme dag en til klager, hvoraf fremgår en generel information om processen i et projektforløb frem til færdigt hus samt en vejledende prisliste for faseopdelte arkitektydelser. Side 3 af 9

4 I såvel indklagedes af 22. februar 2011 som den vejledende prisliste oplyses, at udgifter til ingeniørbistand ikke er indeholdt i arkitekthonorar. I indklagedes nævnes xxxxxxxxxxxxxxxxx som eksempel på en hovedentreprenør, der kunne indhentes tilbud fra. Klager svarer indklagede i af 23. februar 2011, at processen ønskes fortsat og... at vi skal holde os på 170 m 2 og ikke mere (+/- 5 m 2 ). Parterne indgår den 26. februar 2011 en skriftlig aftale om tekniske rådgivning og bistand. Aftalen omfatter arkitektrådgivning i forbindelse med skitsering, myndighedsbehandling, projektering og opførelse af et nyt énfamiliehus på ca. 175 m 2 + carport/depot.... Aftalegrundlaget er Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89). På fremmødet oplyser klager, at indklagede ikke har orienteret om indholdet i ABR 89 eller udleveret en kopi. Af aftalen fremgår følgende faseopdelte arkitektydelser, tilhørende honorar og tidsplan: Fase 1 - udarbejdelse af xxxxxxskitser i samarbejde med klient - honorar kr ,00 excl. moms (kr ,00 incl. moms) - marts 2011 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 - udarbejdelse af endeligt skitseprojekt til godkendelse hos klient - honorar kr ,00 excl. moms (kr ,00 incl. moms) - april arkitekttegninger til ansøgning om byggetilladelse - honorar kr ,00 excl. moms (kr ,00 incl. moms) - maj projektering/arkitekttegninger til brug for indhentning af tilbud i hovedentreprise - honorar kr ,00 excl. moms (kr ,00 incl. moms) - maj - juni bistand ved tilbudsindhentning og kontraktforhandling, fagtilsyn, deltagelse i byggemøder, mangelgennemgang, afleveringsforretning, 1-års og 5-års eftersyn - honorar efter medgået tid til timepris kr. 600,00 excl. moms (kr. 750,00 incl. moms) - forventet byggestart juni 2011, forventet indflytning november 2011 Indklagede tilbyder endvidere udarbejdelse af energirammeberegning (honorar kr ,00 excl. moms, svarende til kr ,oo incl. moms). Under punktet Andre rådgivere er i aftalen anført, at klienten - klager - aftaler direkte og honorerer særskilt vedrørende landskabsarkitekt, landinspektør og andre fremtidige". Af aftalen fremgår, at rådgiver har oplyst en vejledende økonomisk ramme på byggeprojektet på kr./m 2 (incl. moms), men afhængig af klientens specifikke ønsker og krav. Rådgiveren er ikke budgetansvarlig, men skal stile mod en m 2 -pris som ovenfor. Side 4 af 9

5 På fremmødet er der mellem parterne enighed om, at de af indklagede oplyste m 2 -priser angiver håndværkerudgifter og er excl. rådgiverhonorar. Ifølge klager er der på det indledende møde den 22. februar 2011 oplyst indklagede en økonomiske ramme for projektet på kr incl. moms. Det fremføres af klager på fremmødet, at om end den udmeldte budgetramme på kr. 3.ooo.ooo incl. moms ikke fremgår af den skriftlige aftale, angav det aftalte boligareal på ca. 175 m 2 i forhold til indklagedes oplysning om en vejledende pris på kr./m 2 incl. moms, en forventet byggesum på kr ooo incl. moms. Klager havde derfor vurderet, at der i forhold til den udmeldte budgetramme var rigelig margin til dækning af udgifter til carport/depot, rådgiverhonorarer mv. Ifølge indklagede er det først i af 1. september 2011, at klager oplyser indklagede om en samlet økonomisk ramme på kr incl. moms. Indklagede anfører på fremmødet, at i henhold til aftalen er rådgiver ikke budgetansvarlig, og dermed ikke ansvarlig for om projektet bliver dyrere eller billigere. På fremmødet oplyser indklagede, at om end det ikke fremgår af aftalen er anførte m 2 -priser at opfatte som en gennemsnitspris for samtlige kvadratmetre uanset funktion, da nogle rum vil være dyrere og andre billigere. De oplyste m 2 -priser er baseret på tegnestuens erfaringer fra tidligere tilsvarende projekter, kombineret med lokalkendskab. Den 25. marts 2011 fremsender indklagede til klager de første xxxxxxskitser, visende et enfamiliehus i to plan på skrånende grund. Det samlede boligareal er anført til 215 m 2, fordelt på niveau 1 og 2 med henholdsvis 93 m 2 og 122 m 2. Det totale antal m 2 - dvs. boligareal og garage - fremgår ikke. Indklagede fremførte på fremmødet, at klagers ønsker til indretning ikke kunne opfyldes inden for de aftalte 175 m 2. Parterne gennemgår xxxxxxskitserne på møde den 29. marts Ifølge klager har indklagede på mødet oplyst, at en forøgelse af boligareal ikke ville koste nævneværdig meget. Indklagede fremførte ved fremmødet, at der på mødet den 29. marts 2011 ikke blev talt om økonomi. Klager betaler indklagedes faktura nr. xxxx af 29. marts 2011, lydende på i alt kr ,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar for fase 1 (udarbejdelse af xxxxxxskitser). Klager sender den 30. marts som opfølgning på mødet dagen før - en til indklagede, hvoraf fremgår at vi blev en lille smule overrasket over husets størrelse. Vi troede, vi kunne være på kvm., men kan godt se, at det skal være lidt større. Vi har efterfølgende snakket meget om det, og vi har besluttet, at vi... gerne vil skære nogle kvm. af størrelsen, da vi ikke ønsker et hus, der er større, end det vi har nu. I samme fremkommer klager med forslag til, hvorledes huset kan reduceres i størrelse uden ændring i indretning og konkluderer, at efter mine beregninger skulle huset så blive 18 kvm. mindre og så have en størrelse på ca. 200 kvm. Det vil være optimalt for os, og det ødelægger ikke de gode Side 5 af 9

6 ideer, som I har haft, men huset får for os en meget bedre størrelse. Eller har I evt. andre ideer til, hvor der kunne skæres. Vi hører gerne hvad I har at sige til det. Indklagede udarbejder ny xxxxxxskitse, dateret 11. april 2011, hvor det samlede boligareal er anført til 2oo m 2, fordelt på niveau 1 og 2 med henholdsvis 90 m 2 og 110 m 2. Det totale antal m 2 - dvs. boligareal og garage - fremgår ikke. På fremmødet oplyser indklagede, at der ikke er udarbejdet budgetoverslag i forbindelse med skitseringen. Klager betaler indklagedes faktura nr. xxxx af 13. maj 2011, lydende på i alt kr ,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar for fase 2 (udarbejdelse af skitseprojekt). Klager betaler indklagedes faktura nr. xxxx af 7. juni 2011, lydende på i alt kr ,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar for fase 3 (udarbejdelse af myndighedsprojekt). Indklagede udarbejder tegninger, dateret 9. august 2011, til brug for myndighedsandragende. xxxxxxxx Kommune udsteder byggetilladelse den 12. august På fremmødet oplyser indklagede, at der ikke er udarbejdet budgetoverslag i forbindelse med myndighedsprojektet. På foranledning af indklagede, fremsender xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxx den 18. august 2011 et tilbud på ingeniørydelser. Tilbuddet er stilet til klager. På fremmødet oplyser indklagede, at klager på egen foranledning indhenter overslag hos entreprenør xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx på baggrund af indklagedes myndighedstegninger, dateret 9. august Den 25. august 2011 fremsender entreprenør xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx et overslag til klager, lydende på kr incl. moms. I en efterfølgende af 27. august 2011 til klager gør entreprenøren opmærksom på en regnefejl i klagers favør, hvilket medfører reduktion af overslaget til i alt kr incl. moms. På baggrund af det indhentede overslag påpeger klager den 26. august 2011 i til indklagede, at det er jo meget over den pris, som I har foreslået. Så nu skal der ske noget. Hvor er det gået galt?... denne udvikling er ikke tilfredsstillende. Indklagede svarer klager samme dag, og udtrykker overraskede over overslaget fra xxxxxxxxxxxxxxxxxx, idet dette ikke synes i overensstemmelse med de priser som normalt fremkommer fra pågældende entreprenør. Den 1. september indhenter indklagede mundtligt overslag fra xxxxxxxxxxxx xxx på baggrund af skitseprojekt, som indklagede har fremsendt pr. kort forinden samme dag. Side 6 af 9

7 Indklagede oplyser i umiddelbart efterfølgende samme dag til klager, at på forespørgsel hos xxxxxxxxxxxxxxx hvad skal sådan et hus koste - bolig på 200 m 2 og garage på 50 m 2...? har fået oplyst, at det er i omegnen af kr.. I efterfølgende samme dag understreger klager overfor indklagede, at vi vil også være meget kede af, hvis projektet ikke bliver til noget. Håber du kan finde de rigtige priser... som sagt skal vi ned på en samlet projektpris på ca. 3.0 mill kr. Det svarer jo til at vores hus koster 3 mill, grund + tilslutning 1 mill, dvs 4 mill for en villa i xxxxxxx. Det er absolut det maksimale en villa kan koste i xxxxxxx. Det er også derfor vi ikke skal gå over den pris. Ja så er jeres pris + ingeniørens jo ikke engang med. Endvidere beder klager indklagede om, at indhente pris fra anden entreprenør. Indklagede svarer i klager samme dag OK god beslutning - Vi giver lyd når arkitekttegningerne er klar herfra. Den 8. september 2011 rykker klager indklagede for tegningerne. Dagen efter svarer indklagede, at de er forsinkede på grund af en anden opgave. I af 18. september 2011 rykker klager igen indklagede for tegningerne og forslag til ændringer, der kan gøre byggeriet billigere. Klager fremkommer selv med nogle forslag. Endvidere rykker klager for oplysning om, hvilke byggefirmaer indklagede har henvendt sig til samt minder om, at tidsplanen er overskredet i forhold til den jf. aftalen forventede indflytning november Klager understreger, at hvis vi ikke kan få bygget huset til max 3 mill. og snarest kommer i gang, overvejer vi at stoppe projektet. Indklagede svarer i af 19. september klager, at tegninger snarest forventes at være klar, og at man er opmærksom på at tidsplanen er overskredet en del. Men havde da det klare indtryk, at det for jer ikke gjorde så meget, da I jo ikke har fået solgt jeres hus endnu. I samme oplyses af indklagede, at der ikke er rettet henvendelse til andre entreprenører endnu og vedr. økonomi, så bliver vi jo meget klogere, når vi har modtaget tilbud fra entreprenørerne... Jeg vil nu stadig mene, at en m 2 -pris på kr. bør være realistisk. På møde med klager i september foreslår indklagede at ændre projektet således, at niveau 1 og 2 bliver lige store, med forenklet og billigere fundering til følge, idet forskydning i bærende væg herved undgås. Det betyder at boligarealet øges fra 200 m 2 til 220 m 2. Ifølge klager oplyste indklagede på mødet, at dette ikke medførte en fordyrelse, hvorfor klager accepterede indklagedes forslag. Den 30. september 2011 udsender indklagede udbudsmateriale til en række hovedentreprenører, heriblandt xxxxxxxxxxxxxxxxx. Udbuddet omfatter opførelse af nyt enfamiliehus på ca. 222 m 2 og 50 m 2 indbygget garage. Byggeperioden er oplyst fra 14. november 2011 frem til maj Klager betaler indklagedes faktura nr. xxxx af 1. oktober 2011, lydende på i alt kr ,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar for fase 4 (arkitekttegninger til udbudsprojekt) og energirammeberegning udført af indklagede. Side 7 af 9

8 Indklagede fremsender den 19. oktober 2011 oversigt over de fem indkomne tilbud, hvoraf fremgår at billigste tilbud er fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxx lydende på ca. kr ooo incl. moms og excl. udgift til byggeskadeforsikring. Øvrige fire tilbud ligger fra ca. kr til ca. kr incl. moms. I af 24. oktober 2011 til indklagede, fremkommer klager med en række forslag til besparelser. I skrivelse af 1. november 2011 oplister indklagede en række forslag til besparelser i projektet af 30. september 2011, til brug for et nyt tilbud fra xxxxx xxxxxxxxxxxxxxx. Endvidere anføres, at udgift til byggeskadeforsikring skal være indeholdt i tilbud. I af 22. november 2011 til klager, oplyser indklagede at der fortsat resterer enkelte delpriser fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Idet klager ikke længere har tiltro til at indklagedes projekt kan gennemføres inden for den udmeldte økonomiske ramme samt at xxxxxxxxxxxxxxx xxx kan løfte opgaven, afbrydes samarbejdet med indklagede i en af 23. november Indklagede fremsender til klager faktura nr. xxxxx af 29. november 2011, lydende på kr ,00 incl. moms som slutopgørelse. Faktura er ikke betalt. Klager oplyser ved fremmødet, at der ikke er gjort brug af indklagedes projekt med tilhørende byggetilladelse, idet der er startet forfra med nyt projekt ooo Rets- og Responsumudvalgets vurdering Rets- og Responsumudvalget har i sin vurdering af sagen hæftet sig ved: - at klager er forbruger - at Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89) er gjort gældende i rådgiveraftalen - at rådgivningsformen er delt rådgivning og at der derved ikke består noget kontraktforhold mellem indklagede og øvrige rådgivere - at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - afklarer klagers økomiske ramme for byggesagens gennemførelse og anfører dette entydigt i aftalen - at indklagede ikke - som den professionelle part - sikrer klagers forståelse af, at den i aftalen oplyste vejledende m 2 -pris er at opfatte som en gennemsnitspris for både bolig og carport/depot, og anfører dette entydigt i aftalen - at indklagede ikke - som den professionelle part - sikrer klagers forståelse af betydningen af indklagedes fraskrivelse af budgetansvar i aftalen - at indklagede ikke på noget tidspunkt har skitseret et enfamiliehus, der opfylder klagers krav til boligareal i henhold til aftale Side 8 af 9

9 - at indklagede trods klagers udtrykte bekymring over økonomien og gentagne anmodninger om at finde besparelser, ikke opstiller et overordnet budget der viser konsekvens af øget boligareal samt mulige besparelser. - at indklagede ikke løbende har opdateret den i kontrakten anførte tidsplan, og orienteret klager om de tidsmæssige konsekvenser forårsaget af forsinkelser i forløbet - at indklagede efter opnået byggetilladelse - som forslag til besparelse - foreslår klager en udvidelse af boligarealet, uden at dokumentere den økonomiske konsekvens heraf - at indklagede som professionel rådgiver, efter modtagelse af det af klager indhentede overslag fra hovedentreprenør, umiddelbart burde have fundet anledning til at afklare årsag til den i dette overslag fremkomne kvadratmeterpris, set i forhold til den i aftalen oplyste kvadratmeterpris - at indklagede som professionel rådgiver, efter modtagelse af et "hurtigt indhentet" overslag fra anden hovedentreprenør ca. kr lavere end det af klager indhentede overslag, umiddelbart burde have fundet anledning til at afklare årsag til denne difference - at klager løbende har accepteret en fortsættelse af projektforløbet ooo På grundlag af det fremlagte materiale og det ved fremmødet oplyste, afsiger Rets- og Responsumudvalget følgende KENDELSE xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx tilbagebetaler inden 4 uger modtaget honorar for arkitektrådgivning kr incl. moms til xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx til fuld og endelig afregning. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx krediterer udestående faktura nr. xxxxx af 29. november 2011, stor kr incl. moms. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx betaler inden 4 uger kr med tillæg af moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling iht. vedlagte faktura nr. xxxxx. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx betaler inden 4 uger kr med tillæg af moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling iht. vedlagte faktura nr. xxxxx. Nærværende kendelse kan inden for en frist på 4 uger fra brevdato ankes til Byggeriets Voldgiftsret. P.U.V. Poul Jorsal Leder Bodil Krohn Hansen Sekretær Side 9 af 9