KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe.

Transkript

1 1 København, den 27. februar 2007 KENDELSE Klager ctr. Estatemæglerne Birkelev & Thobo ApS Nørregade Esbjerg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at indklagede ikke udleverede kopi af matrikelkort, og at det først efter handlen viste sig, at en del af det areal, der fremstod som tilhørende grunden, ikke var en del af denne. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde i forbindelse med, at ejendommen blev udbudt i licitation. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Den 14. juli 2005 afgav klager et købstilbud på kr ,00. Den 18. juli 2005 underskrev klager en købsaftale om køb af ejendommen til den af ham tilbudte pris. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen havde et grundareal på 502 m 2. Klager fik ikke i forbindelse med handlen udleveret et matrikelkort.

2 2 I forbindelse med at klager ønskede at lave en tilbygning til ejendommen, fandt klager ud af, at en del af grundens areal, der fremstod som hørende til ejendommen, faktisk blev ejet af henholdsvis kommunen og en haveforening, der nu var nedlagt. Den 20. april 2006 skrev kommunen til klagers advokat: I brev af 18. april 2006 ansøges ejeren af ovennævnte ejendom, (klager), om muligheden for at erhverve et offentligt udskilt vejareal/oversigtsareal på hjørnet af Allé og vej. Vejmyndigheden kan godkende, at arealet overdrages ejendommen vederlagsfrit, mod at ejeren betaler samtlige omkostninger, herunder til blandt andet landinspektøren. Den 2. juni 2006 fremsendte klagers advokat kommunens brev til klager og anførte videre: For så vidt angår det mellemliggende areal matr.nr. med tinglyst adkomst til Haveselskabet vil der efter min opfattelse være basis for opnåelse af ejendomsdom, således at De derved kan få adkomst til hele det grundareal, som De i dag gør brug af. Jeg vil opfordre til, at De får disse ting på plads, da der i modsat fald kan opstå problemer ved et senere salg. Der kan måske opnås retshjælp via ejendommens forsikring til erhvervelse af ejendomsdom. Klagers advokat skrev både til indklagede og til sælgers advokat om det manglende grundareal. Den 5. juli 2006 skrev sælgers advokat til klagers advokat og meddelte, at hun var enig med klagers advokat i, at der var tale om vanhjemmel, og ved brev af samme dato til indklagede meddelte sælgers advokat, at såfremt sælger ville blive pålagt at betale erstatning som følge af det manglende areal, ville sælger gøre krav gældende mod indklagede. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagers omkostninger til evt. matrikelændring, tinglysning og

3 3 udarbejdelse af skøde ved landinspektør. Indklagede skal endvidere erstatte klagers omkostninger til ændringer af de byggetegninger, som klager fik lavet med henblik på tilbygning, men hvor det har vist sig ikke at være muligt at foretage denne tilbygning på grund af det manglende areal. Endelig skal indklagede godtgøre klager for manglende mulighed for den påtænkte tilbygning. I forbindelse med klagers besigtigelse af ejendommen orienterede indklagede om, at der var en deklaration på ejendommen om hækkens højde på grund af oversigtsforhold, da ejendommen er beliggende på en hjørnegrund. Klager fik ikke i forbindelse med handlen udleveret et matrikelkort, og først i forbindelse med at klager ønskede at lave en tilbygning til ejendommen, fandt bygningskonstruktøren ud af, at en sådan tilbygning ikke kunne lade sig gøre, idet en del af det, der fremstod som ejendommens grund, ikke hørte til ejendommen. Såfremt der er fejl i offentlige registre, kan denne fejl ikke bebrejdes klager. Dette må være et problem i forhold til indklagede. Klager erhvervede ejendommen i forbindelse med en budrunde. Klager er dog af den opfattelse, at der mangler dokumentation for, at der virkelig har været gennemført en budrunde. Den tilbudsformular, som klager fik udleveret til underskrift, opfylder ikke gældende regler og vilkår for afgivelse af bud ved licitation. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede er uenig i, at der er tale om vanhjemmel. Indklagede har udelukkende solgt én ejendom. Nabomatriklen indgår således ikke i handlen, hverken arealmæssigt eller på anden vis. Der var tinglyst en servitut på ejendommen vedrørende oversigtsforhold, og det fremgår af det til servitutten tilhørende oversigtskort, at der er tale om et oversigts areal, og dette fremstår som hørende til grunden. Tinglysningskontoret har efterfølgende over for indklagede tilkendegivet, at den nævnte servitut aldrig skulle have været tinglyst på ejendommen, da oversigtsarealet vedrører en anden ejendom med et andet matrikelnummer. Dette fremgår imidlertid ikke af

4 4 oversigtskortet, hvor skelmarkeringen indikerer at omfatte begge matrikler. Tinglysningskontoret oplyste, at fejlen måtte være opstået, længe før servitutten blev tinglyst, det vil sige før 1964, på det tidspunkt, hvor haveforeningen allerede var opløst. De overskydende arealer er således ikke blevet overført matrikulært til de naturligt tilhørende ejendomme, men blot inddraget af de daværende ejere uden egentlig retshandling. Det har ikke været muligt for indklagede at se, om der er fejl i de offentlige registre, og indklagede hverken kan eller må foretage matrikulære opmålinger. I øvrigt er der igennem mere end 45 år ikke fremkommet anfægtelser mod brugsretten til naboarealerne. Der burde således kunne vindes hævd på disse arealer, hvilket kommunens vejmyndighed også har medgivet i brev af 20. april 2006 til klagers advokat. For så vidt angår afholdelse af licitation bemærkes, at der fremkom 4 købstilbud. Licitationen var skriftligt meddelt til de interesserede købere med frist til at afgive bud senest den 15. juli 2005 kl Og samtlige interesserede købere fik udleveret en tilbudsblanket, og klager har da også underskrevet en sådan blanket. Der er ikke krav om, at der skal bruges en bestemt licitationsblanket. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at et areal tilhørende kommunen, samt et areal, tilhørende en opløst haveforening, fremstod som hørende til ejendommen, idet arealerne var inddraget til ejendommens have og beplantet med græs og buske. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med handlen indhentede matrikelkort og udleverede dette til klager. Såfremt indklagede havde opfyldt sin forpligtelse hertil, ville det før handlen være kommet frem, at en del af haven, som fremstod som hørende til grunden, reelt ikke tilhørte grunden. Det fremgår af sagen, at klager har mulighed for vederlagsfrit af få en del af det omhandlede areal af kommunen mod betaling af omkostningerne ved overtagelsen. En anden del af det omhandlede areal er der usikkerhed omkring, idet ejeren af arealet - en haveforening - er opløst, og idet det fremgår af sagen, at der eventuelt kan være vundet hævd på dette areal. På grund af usikkerheden, om det kan lade sig at gøre for klager at få inddraget begge

5 5 arealer, og da der derfor ikke på nuværende tidspunkt kan opgøres noget tab, må nævnet afvise at tage stilling til en eventuel erstatnings størrelse. Afvisningen sker under henvisning til vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har udført et kritisabelt arbejde i forbindelse med licitationsrunden. Konklusion: Som følge af det kritisable mæglerarbejde skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. P.N.V. Poul Søgaard formand København, den 21. juli 2009 T I L L Æ G T I L K E N D E L S E

6 6 Klager ctr. Estatemæglerne Birkelev &Thobo ApS v/ advokat Jørgen Søgaard Madsen Jernbanegade 22 Postboks Esbjerg Ved brev af 11. marts 2009 har klager begæret ovennævnte sag genoptaget. Der blev i sagen afsagt kendelse den 27. februar 2007, hvorved nævnet udtalte kritik af indklagede for ikke i forbindelse med handlen at have indhentet matrikelkort og udleveret dette til klager. Såfremt indklagede havde opfyldt sin forpligtigelse hertil, ville det før handlen være kommet frem, at en del af haven, som fremstod som hørende til grunden, reelt ikke tilhørte grunden. Nævnet afviste imidlertid at tage stilling til en eventuel erstatnings størrelse, idet der var usikkerhed om, hvorvidt det var muligt for klager at inddrage arealet, og der derfor ikke kunne opgøres noget tab endnu. Efter denne kendelses afsigelse har klager den 4. juli 2007 opnået ejendomsdom vedrørende en del af det omhandlede areal. Endvidere har kommunen accepteret at overdrage en anden del mod klagers afholdelse af omkostningerne hertil. I forbindelse med anmodning om genoptagelse af sagen, har klager anført: Det er nu lykkedes for klager at få inddraget det omhandlede areal, og klagers udgifter i den forbindelse har udgjort kr ,34, hvilket beløb kræves erstattet af indklagede. Erstatningskravet dækker klagers udgifter til: - Annonce i Jyske Vestkysten, kr ,25 - Tinglysningsafgift, kr ,00 - Gebyrer til Statstidende, kr ,59 - Salær til landinspektør, kr ,50

7 7 - Advokatsalær, kr ,00 Som det fremgår, har berigtigelsen af indklagedes fejl omfattet en lang række påkrævede arbejder, herunder erhvervelse af ejendomsdom, og arbejdet er blevet udført af klagers advokat og landinspektør. Det bestrides, som af indklagede anført, at klager har opnået en værdiforøgelse. Ejendommens salgspris blev fastsat af indklagede i den tro, at det omhandlede areal tilhørte sælger og dermed var en del af den udbudte ejendom. På samme måde havde klager en forventning om, at det pågældende grundstykke var en del af den solgte ejendom. Ved den opnåede ejendomsdom har klager således ikke opnået en berigelse, men blot opnået en udligning af forholdet, således at det samlede grundstykke nu stemmer overens med det af indklagede udbudte. Hvis indklagede havde oplyst om det rette ejerskab af grundstykket, og prisen var sat herefter, ville den tidligere klagesag ved Klagenævnet for Ejendomsformidling have været illusorisk. Klager henviser til Østre Landsrets afgørelse U Ø til støtte for sin sag. Hvorvidt ejendomsformidleren hæfter for værdiforringelse som følge af mangler eller hæfter for berigtigelsesudgifter er efter klagers opfattelse underordnet. Indklagede har fået forelagt klagers anmodning om genoptagelse af sagen og har i den forbindelse anført: Der er ikke grundlag for genoptagelse af klagesagen, idet der ikke er fremkommet nye oplysninger, som ville have givet et andet udfald af sagen. De yderligere oplysninger, der er fremkommet, gør det fortsat ikke muligt at opgøre et tab for klager. Hertil kommer, at klager vederlagsfrit har fået øget sit grundareal fra 502 m til 655 m, og at der ikke foreligger oplysning om værdien af det forøgede grundareal, som bl.a. giver mulighed for at gennemføre klagers planer om tilbygning til ejendommen inden for den gældende bebyggelsesprocent. Ifølge den offentlige vurdering for 2008 udgør m -pris standard kr. 245,00, svarende til en forøget grundværdi på kr ,00. På baggrund af de fremkomne oplysninger kan det lægges til grund, at arealoverførelsen har medført omkostninger på kr ,34. Der ses ikke at have været grundlag for at afholde advokatomkostninger af det anførte omfang. Den fremlagte nota fra klagers advokat ses i øvrigt ikke at være udstedt til klager.

8 8 Der er ikke fremkommet oplysninger, som giver grundlag for at fastslå erstatningsansvar eller at opgøre klagerens tab, hvorfor begæringen om genoptagelse bør afvises. Kravet bør henvises til domstolene, således at parterne har mulighed for sædvanlig bevisførelse. Anerkendes klagers krav på erstatning uden hensyn til ejendommens værdiforøgelse vil klager opnå en ugrundet berigelse på indklagedes bekostning. Nævnet udtaler: Da klager nu over for nævnet har dokumenteret, hvad det har kostet klager at blive stillet som forudsat ved handlen, har nævnet på baggrund af disse nye oplysninger besluttet at genoptage sagen, og kendelsen ændres således: Det fremgår af sagen, at et areal tilhørende kommunen, samt et areal, tilhørende en opløst haveforening, fremstod som hørende til ejendommen, idet arealerne var inddraget til ejendommens have og beplantet med græs og buske. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke i forbindelse med handlen indhentede matrikelkort og udleverede dette til klager. Såfremt indklagede havde opfyldt sin forpligtelse hertil, ville det før handlen være kommet frem, at en del af haven, som fremstod som hørende til grunden, reelt ikke tilhørte grunden. På den baggrund finder nævnet, at klager har krav på at blive stillet som forudsat ved handlen, og at indklagede er erstatningsansvarlig over for klager. Klager har ved henholdsvis opnåelse af ejendomsdom over et areal samt ved kommunens accept for så vidt angår et andet areal opnået, at ejendommen har fået den udstrækning, som klager forudsatte ved handlen. Klager har afholdt udgifter til opnåelse af ejendomsdommen og til landinspektør med i alt kr ,34. Endvidere er der afholdt udgift til advokat med kr ,00. Der er ikke, hverken helt eller delvist, grundlag for at anse denne udgift for unødvendig. Henset til, at grundarealet er forøget fra 502 m til 655 m fastsættes erstatningen skønsmæssigt til kr ,00 med rente som nedenfor bestemt. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har udført et kritisabelt arbejde i forbindelse med licitationsrunden. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr.

9 ,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 12. marts 2009, datoen for nævnets modtagelse af klagers anmodning om genoptagelse, til betaling finder sted. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand