Lokalplan nr For et område til jordbrugsparceller ved Skærmbjerg, Hover. Ringkøbing-Skjern Kommune

Transkript

1 Lokalplan nr. 276 For et område til jordbrugsparceller ved Skærmbjerg, Hover Kort- & Matrikelstyrelsen og Ringkøbing-Skjern Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune 17. august 2010

2 Lokalplanen er udarbejdet af Geopartner Landinspektørgården a/s, Skive, i samarbejde med Ringkøbing- Skjern Kommunes planafdeling. Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Plan, Udvikling og Kultur Rødkløvervej Ringkøbing planlagning@rksk.dk - tlf Forsidebilledet viser et ortofoto med lokalplanafgrænsningen

3 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 276 Vejledning Hvad er en lokalplan?...side 4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... side 5 Lokalplanområdet... side 6 Lokalplanområdets omgivelser... side 6 Lokalplanens indhold... side 6 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning... side 7 Miljøvurdering... side 10 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder... side 11 Servitutter... side 11 Planbestemmelser Indledning... side Formål... side Område og zonestatus... side Arealanvendelse... side Udstykning... side Bebyggelsens placering og omfang... side Bebyggelsens udseende... side Ubebyggede arealer... side Veje, stier og parkering... side Tekniske anlæg... side Miljø... side Grundejerforening... side Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug... side Lokalplan og byplanvedtægt... side Servitutter... side Retsvirkninger... side 21 Vedtagelse... side 22 Offentlig bekendtgørelse... side 22 Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 Illustrationsskitse... Bilag 4 Ringkøbing-Skjern Kommune 3

4 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I de tilfælde, hvor der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplanen offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 82 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. 4 Ringkøbing-Skjern Kommune

5 Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget i 2008 Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for etablering af 3 jordbrugsparceller vest for Hover. Området er disponeret ud fra et ønske om en eventuel senere udbygning mod syd (etape II se bilag 3) med ligeledes 3 jordbrugsparceller. Udbygningen skal bidrage til at skabe et alternativt boligtilbud både i Hover men også i hele Ringkøbing-Skjern Kommune. Ved jordbrugsparceller forstås større parceller, hvor bebyggelsen placeres i byggefelter tættest på den eksisterende bygrænse. Resten af parcellen kan benyttes til en stor have, mindre dyrehold e.lign. Jordbrugsparcellerne vil dermed skabe en permanent afgrænsning af byen mod det åbne land, og skal indgå i samspil med landskabet omkring Hover Å mod syd. 5

6 Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet afgrænses af en enkelt række huse og Hovervej mod nord, det eksisterende parcelhusområde ved Skærmbjerg mod øst og åbne landbrugsarealer mod vest og syd, se luftfoto s. 5. Området, der er på ca. 1,65 ha., ligger i landzone og drives i dag landbrugsmæssigt. Indenfor selve området er der ikke store terrænforskelle, men det skråner let mod syd ned mod området ved Hover Å. På sigt forventes opført en etape II på den sydligste del af området mellem lokalplanområdet og området ved Hover Å. Mod nord og vest er der opdyrkede landbrugsarealer. Lokalplanens indhold Princip: Området er udformet således, at bebyggelsen skal placeres i tilknytning til det eksisterende parcelhuskvarter ved Skærmbjerg. Til hver parcel er der et større område, der kan benyttes til mark, husdyr, park e.lign., placeret som en blød overgang mellem bebyggelsen og det åbne land. Afgrænsning af hele lokalplanområdet og placering af grønne områder er lavet så udsigten fra de eksisterende boliger (ved Hovervej og Skærmbjerg) generes mindst muligt. Se evt. illustration s. 7. Anvendelse: Området kan anvendes til 3 større parceller på m 2, såkaldte jordbrugsparceller. Lokalplanområdet set fra syd mod bebyggelsen ved Hovervej. Lokalplanområdets omgivelser Området omkring Hover Å er et flot varieret naturområde, der er præget af det bugtede å-løb og skrænterne mod nord. Parcelhusbebyggelsen mod øst ved Skærmbjerg er opført i 60 erne og 70 erne. Området er kendetegnet ved grusveje og en tidstypisk parcelhusbebyggelse primært i én etage. På den enkelte parcel kan der etableres én bolig, resten af arealet kan benyttes til et mindre dyrehold, f.eks. heste, får eller geder, andre jordbrugsformål eller nyttehaver. Bebyggelse: På de enkelte parceller er der udlagt et byggefelt på til m 2. Bebyggelsen vil dermed blive placeret max. 30 m. fra vejskel og i tilknytning til boligområdet ved Skærmbjerg. Der er dog mulighed for at opføre mindre bygninger udenfor byggefeltet, f.eks. lade, stald e.lign. til et dyrehold, for at forebygge evt. miljøgener for de eksisterende boliger. Der kan opføres bygninger med et max. etageareal på 400 m 2 på den enkelte parcel, heraf må boligarealet max. udgøre 300 m 2. Indenfor byggefeltet må bygninger opføres i 2 etager og med en højde på 8,5 m., mindre bygninger udenfor byggefeltet må kun opføres i én etage og med en højde på 6,5 m. for derved at skabe en blød overgang til det åbne land. Området omkring Hover Å sydøst for den nye bebyggelse. 6

7 Redegørelse Illustration. Den eksisterende bygrænse og en kommende afgrænsning, hvor der vil blive en varieret beplantning mod det åbne land. Der er med lokalplanen fastsat bestemmelser for udformning, materialer osv., der giver mulighed for at etablere en spændende bebyggelse med nutidig arkitektur og formsprog. Der er ligeledes fastsat bestemmelser om at bebyggelse indenfor den enkelte ejendom skal fremstå ensartet. Det betyder, at ved eventuelle tilbygninger og knobskydning senere, skal man være tro mod den oprindelige arkitektur, farve- og materialeholdning. Boliger skal opføres som lavenergihuse klasse 1 iht. bygningsreglementet, dvs. bygninger hvor tilført energi til varme, varmt vand o.lign. er lavt (def. af klasserne kan ses i det til enhver tid gældende bygningsreglement, vær opmærksom på at reglerne kan ændres). Trafik: Området får vejadgang fra Skærmbjerg. Denne vej er i dag anlagt som grusvej, hvilket fortsættes. Derudover etableres stiadgang mod nord til Hovervej, samt rekreative stier med forbindelse til å- dalen. Ved stiens udmunding i Hovervej skal etableres 2 forskudte cykelstibomme. Landskab og beplantning: Som afgrænsning af området mod vest mod det åbne land skal der etableres et 10 m. bredt beplantningsbælte. Beplantningsbæltet må dog gerne fremstå varieret, både med hensyn til arter af træer og buske, men også med hensyn til højder og tæthed. Derved vil der blive skabt en blød og mere naturlig afgrænsning, og der bliver mulighed for oplevelsen af kig ud i det åbne land fra bebyggelsen. Der udlægges et areal til fælles friareal f.eks. til legeplads. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Fredning, bevaringsværdige bygninger mv. og naturbeskyttelse Beskyttede områder: Der er en række beskyttede 3 naturtyper og å- beskyttelseslinie i området ved Hover Å, beskyttelsesområderne fremgår af bilag 2. Det vurderes, at realiseringen af lokalplanen ikke vil få indflydelse på de beskyttede naturområder, da de ligger udenfor lokalplanområdet 7

8 Redegørelse Landsplandirektiv/Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing Amt Lokalplanområdet og dermed etape I ligger indenfor den langsigtede byudviklingsgrænse ifølge Regionplan 2005 for tidligere Ringkøbing Amt. I etape II vil en mindre del i det sydvestlige hjørne ligge udenfor, Se Bilag 2, en realisering af etape II forudsætter derfor, at der kan opnås dispensation til udviklingen. Ifølge Regionplan 2005 for Ringkøbing Amt er et stort område på ca m på hver side af Hover Å udpeget som landskabsområde. Indenfor disse områder skal landskabelige værdier tillægges særlig vægt og bebyggelse m.m. skal vurderes med udgangspunkt i områdets særkende (retningslinie 2.1 nr. 1). Etablering af jordbrugsparceller, hvor bebyggelsen placeres i tilknytning til den eksisterende bygrænse og de større haver eller marker etableres ud mod landskabet, vil give en blød afrunding af byen. Således vil byens grænse få et præg af grøn men varieret beplantning og bebyggelse. Det vurderes at udbygningen derfor vil skabe en mere naturlig afrunding af byen end det nuværende parcelhusområde, og dermed være i overensstemmelse med Regionplanens retningslinie om etablering af bebyggelse indenfor landskabsområdet. Lokalplanen er ligeledes udarbejdet i overensstemmelse med Regionplanens retningslinie 1.2 nr. 2 hvorefter jordbrugsparceller kun kan etableres i landzone i umiddelbar tilknytning til eksisterende bysamfund med mindre end 1500 indbyggere. Den enkelte jordbrugsparcel må højst være på 1 ha. og parcellernes bebyggelse skal placeres, så den falder naturligt ind i landsbyens eksisterende bebyggelse. Kommuneplanen Forslag til kommuneplan fastsætter en række målsætninger og retningslinjer for etablering af jordbrugsparceller, som i store træk er en overførelse af de hidtidigt gældende retningslinjer i Regionplan Etableringen af jordbrugsparceller skal være i overensstemmelse med disse. Af retningslinje nr. 4 og 5 fremgår det, at jordbrusparceller skal udgøre en varig grænse mellem byen og det åbne land, samt at det ikke kan ske en yderligere udbygning af byen udenpå jordbrugsparcellerne. Således udgør parcellerne en permanent afgrænsning af byen, hvilket også vil være gældende for Hover. Etablering af jordbrugsparceller i Hover er i overensstemmelse med Forslag til Kommuneplan for Ringkøbing-Skjern Kommune, rammeområde 21Bo006. Den viste etape II-område er udlagt til jordbrugsparceller på lang sigt, d.v.s. uden for planperioden i forslag til Kommuneplan. Lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg, da lokalplanen kan forventes vedtaget inden den endelige godkendelse af kommuneplanen. Kommuneplantillægget er i overensstemmelse med ovenstående rammeområde. Landzonetilladelse bonusvirkning Lokalplanen erstatter de landzonetilladelser til bebyggelse og anlæg i landzone jf. planlovens 35 stk. 1, som er nødvendige for realiseringen af etape 1 i lokalplanen. Der skal således ikke søges om zonetilladelse til den anvendelse af arealet, som lokalplanen muliggør. Trafik Området får vejadgang fra Skærmbjerg. Skærmbjerg er offentlig vej undtagen det sidste stykke, her er vejen udlagt som privat fællesvej, se Bilag 2. Vejarealet er ejet af Ringkøbing-Skjern Kommune og tjener udover for det aktuelle område, som vejadgang for 3 boligparceller. Ifølge privatvejsloven påhviler vedligeholdelse af en privat fællesvej de vejberettigede ejendomme, de nye parceller indenfor lokalplanområdet skal derfor deltage i denne vedligeholdelse. Fordelingen af udgifterne sker normalt iht. den brug de enkelte ejendomme har af vejen. I tilfælde af uenighed kan de vejberettigede begære afholdt vejsyn, hvorefter Ringkøbing-Skjern Kommune som vejmyndighed træffer afgørelse om omfang og fordeling af udgifterne. Kollektiv trafik Hover betjenes af lokalrute 570, der kører mellem Spjald og Ringkøbing. Ruten betjenes p.t. af ca. 7 daglige afgange på skoledage. 8

9 Redegørelse Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal forsynes med individuel varme til at dække den enkelte boligs behov for varme og varmt vand. Bebyggelsen skal opføres som lavenergihuse klasse 1 i det til enhver tid gældende bygningsreglement. Der er ikke i planloven hjemmel til at fastsætte hvilken type individuel varme, der anvendes. Ringkøbing-Skjern kommune opfordrer til at tænke bæredygtige løsninger, f.eks. solvarme og celler, jordvarme, varmepumper o.lign. Brandhaner I forbindelse med etablering af vandforsyning til områderne, skal der monteres brandhaner. Der skal tages kontakt til Brand og Redning vedrørende placering af brandhaner. Grundvand Området er omfattet af drikkevandsinteresser. Det vurderes ikke, at ændring af anvendelsen fra almindeligt landbrug til jordbrugsparceller vil indebære risiko for forurening af grundvandet. Vandforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes den almene vandforsyning Ringkøbing-Skjern Forsyning. Kloakering Området er ikke omfattet af gældende spildevandsplan, men bliver omfattet af en ny spildevandsplan, der forventes vedtaget i Ny bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg efter anvisning fra Ringkøbing Skjern Forsyning. Spildevand og overfaldevand skal afledes separat. Jordforurening Der er ingen registreret jordforurening i området. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Renovation Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Ringkøbing-Skjern Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Ringkøbing-Skjern Kommunes "Regulativ for Dagrenovation Konsekvenser for landbrug Lokalplanområdet er afgrænset således, at der holdes en minimumsafstand på 300 fra landbrugsejendom med dyrehold. Det vurderes, at der ikke vil være lugtgener fra dyrehold udenfor lokalplanområdet. Dyrehold Lokalplanen åbner mulighed for, at der inden for det område, der fastlægges til jordbrugsparceller, kan holdes husdyr, forudsat der er tale om et ikkeerhvervsmæssigt dyrehold. I Miljøministeriets bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter (bek.nr af 14/12/2006) er der fastsat grænser for højeste antal dyr af forskellige typer, som må være på den enkelte ejendom, for at det kan anses for at være et ikkeerhvervsmæssigt dyrehold. Ifølge samme bekendtgørelse er svine-, kvæg-, får-, gede- og hestehold ikke tilladt i byzoneområder og arealer i landzone, der er udlagt til boligformål mm. Byrådet har dog mulighed for at meddele dispensation, når der fastsættes særlige krav til dyreholdet, til indretning af stalde og lign. samt møddinger m.m. Ringkøbing-Skjern kommune er indstillet på at meddele dispensation til at holde husdyr af de nævnt arter, hvis betingelserne for ikkeerhvervsmæssigt dyrehold er opfyldt. Dispensationen til dyrehold vil først kunne meddeles efter konkret ansøgning i hvert enkelt tilfælde. Ansøgningen skal indeholde de nødvendige oplysninger om art og antal af dyr, om stalde, møddinger m.m. Og dispensationen kan først meddeles efter de berørte naboer til den konkrete ejendom er blevet gjort bekendt med ansøgningen og inden for en frist på 3 uger har haft lejlighed til at udtale sig. 9

10 Redegørelse Museumsloven, arkæologi og skjulte fortidsminder Fortidsminder, som for eksempel bopladser og grave fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven forstået på den måde, at de ikke må ødelægges uden en forudgående arkæologisk vurdering og/eller undersøgelse har fundet sted. Måske er der allerede kendskab til nogle fortidsminder i et bestemt område; men ofte er fortidsminderne skjulte under muldlaget, og de er derfor ikke tidligere blevet registreret. For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøres af anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kontakte Ringkøbing- Skjern Museum for at få foretaget en arkæologisk forundersøgelse af det pågældende område. Museet udarbejder derefter en udtalelse inden for 4 uger. Det er absolut en fordel, at kontakte museet så tidligt som muligt for at undgå, at skjulte fortidsminder først dukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang og så må indstilles, medens en arkæologisk undersøgelse foretages. Et muligt statsligt tilskud til bygherrens omkostninger ved det arkæologiske undersøgelse mistes, hvis der ikke er foretaget en arkæologisk forundersøgelse. Findes der ikke ved forundersøgelsen fortidsminder på området, kan bygherren hvad angår Museumsloven uden videre gå i gang med anlægsarbejdet. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder, som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvis flyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ikke muligt, skal der foretages en arkæologisk undersøgelse. Se i øvrigt folderen Vi graver før du går i gang om Museumsloven og anlægsarbejde. Folderen kan også ses på Ringkøbing-Skjern Museums hjemmeside: Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3, stk. 1 skal alle fysiske planer indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af lokalplanforslaget Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af lokalplanforslaget for at vurdere om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens 3, stk. 1 pkt. 3. Screeningen har vist at de mulige negative konsekvenser af planens realisering primært knytter sig til indpasningen af bebyggelsen i landskabet omkring Hover Å. Det vurderes, at etablering af en række jordbrugsparceller vil give en naturlig og permanent afrunding af byen. Derudover kan der være mindre gener ved etablering af ikke-erhvervsmæssig dyrehold tæt på eksisterende boliger. Det vurderes dog, at genevirkningerne vil være minimale dels pga. størrelsen af de dyrehold, der kan etableres, dels pga. områdets disponering, hvor grønne områder og byggefelt etableres mellem marker og stalde og de eksisterende boliger. Derudover vil der være midlertidige gener ved opførsel af boligbyggeriet. Det vurderes, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 2. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der kan rekvireres ved Planafdelingen, Ringkøbing- Skjern Kommune. Klagevejledning Afgørelsen efter lov om miljøvurdering af planer og programmer kan påklages efter de regler, der er fastsat i den lovgivning, som planen udarbejdes i henhold til. Det vil sige at der kun kan klages over spørgsmål om afgørelsens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over afgørelsens hensigtsmæssighed. Klage kan indenfor 4 uger fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget indgives til Naturklagenævnet; Rentemestervej 8, 2400 København NV, nkn@nkn.dk 10

11 Redegørelse mod et gebyr på 500 kr., som tilbagebetales hvis I får helt eller delvist medhold i klagen. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet: Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland: Der er landbrugspligt på lokalplanområdet. Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland har godkendt, at landbrugspligten ophæves. at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er ikke fundet tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen. Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stille betingelser i medfør af landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold før: Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland har meddelt, at landbrugspligten på del af matr. nr. 9r Hovedejerlavet, Hover er ophævet. Landzone bonusvirkning: Lokalplanens bestemmelser erstatter de landzonetilladelser efter planlovens 35 stk. 1 til arealanvendelse, udstykning, bebyggelsens placering og omfang, bebyggelsens udseende, ubebyggede arealer, veje-stier og parkering samt tekniske anlæg, der ellers vil være nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse, idet disse forhold udtrykkeligt er tilladt i nærværende lokalplan, der er tilvejebragt efter reglerne i Planlovens 36, stk. 1 nr. 5. Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, 11

12 Planbestemmelser Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4000 Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljø- og Energiministeriets lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 12

13 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er: at skabe et boligområde med store grunde hvor der kan være nyttehaver og ikkeerhvervsmæssigt dyrehold (jordbrugsparceller), at skabe en permanent og naturlig afrunding af byen, at sikre at området forbliver i landzone, at sikre at området vejbetjenes fra Skærmbjerg. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: del af 9r Hovedejerlavet, Hover. samt alle parceller eller delnumre, der udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Zoneforhold Området ligger i landzone og skal forblive i landzone. 2.3 Bonusvirkning Lokalplanens bestemmelser erstatter de landzonetilladelser efter planlovens 35 stk. 1 til arealanvendelse, udstykning, bebyggelsens placering og omfang, bebyggelsens udseende, ubebyggede arealer, veje, stier og parkering samt tekniske anlæg, der ellers vil være nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse, idet disse forhold udtrykkeligt er tilladt i nærværende lokalplan, der er tilvejebragt efter reglerne i Planlovens 36, stk. 1 nr. 5. Som udgangspunkt kan der i landzone ikke ske udstykning, opføres bebyggelse eller ske ændring i eksisterende bebyggelse og ubebyggede arealer uden tilladelse fra byrådet. Undtaget er dog områder, der gennem en lokalplan udpeges til en specifik anvendelse. I denne kan området anvendes, udstykkes og bebygges efter lokalplanens bestemmelser uden der på et senere tidspunkt skal hentes landzonetilladelse. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Området må kun anvendes til boligformål med mulighed for hobbylandbrug (jordbrugsparceller). Ny bebyggelse til boligformål må kun opføres Jordbrugsparceller defineres i landbrugslovgivningen som beboelsesbygninger kombineret med hobbyprægede, jordbrugsmæssige formål. 13

14 Planbestemmelser som lavenergihuse klasse 1 i det til enhver tid gældende bygningsreglement. 3.2 Der må kun opføres én helårsbolig på hver ejendom og boligen må ikke anvendes til ferieformål/ferieudlejningsbolig. Hvis der iht. bygningsreglementet oprettes lejlighedsskel i en ejendom, betragtes dette som etablering af flere boliger. Bestemmelsen er for at sikre, at boligen ikke kan deles op i anparts- eller ejerlejligheder. Området vil derved kunne ændre karakter, eks. i kraft af krav til flere p- pladser, flere garage- og udhusbebyggelser m.m. Byrådet er indstillet på at give tilladelse til at en helårsbolig må anvendes som bolig nr. 2 til periodevis ophold for ejeren og dennes nærmeste familie. Generelle bestemmelser 3.3 Indenfor området må der ikke etableres eller drives nogen form for erhvervsvirksomhed, bortset fra sådan en erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder, under forudsætning af, - at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Der gives med bestemmelsen mulighed for at den enkelte ejer etablerer en mindre virksomhed, f.eks. kontor, frisør e.lign., der ikke på nogen måde er til gene for naboerne. Ejendommene må herudover ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. Der må ikke drives handel med dagligvarer i området. 3.4 Indenfor området kan der etableres tekniske anlæg, transformerstationer o.lign. til områdets forsyning. Bestemmelsen sikrer, at der kan etableres de nødvendige anlæg til forsyning af området. Tekniske anlæg skal placeres og udformes således at de ikke virker skæmmende i forhold til omgivelserne. 14

15 Planbestemmelser 4. Udstykning 4.1 Udstykningsprincip Inden for området må udstykningen kun foretages i overensstemmelse med den på Bilag 3 viste principielle udstykningsplan. Ejendomme må ikke udstykkes med mindre grundstørrelse end m 2 og mindre facadelængde end 40,0 m. Undtaget er ejendomme til tekniske anlæg og fælles friarealer. 4.2 Udstykning til tekniske anlæg Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes, så grunden ikke er større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m hele vejen rundt herom. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Byggefelter Ny bebyggelse skal placeres inden for de byggefelter, som er vist på Bilag Mindre, sekundære bygninger Carporte, redskabsskure, cykelskure, miljøstationer, drivhuse og andre mindre, sekundære bygninger må opføres uden for byggefelterne. Disse bygninger må ikke placeres nærmere skel end 5,0 m. Det samlede areal af bebyggelsen udenfor byggefeltet må ikke overstige 100 m 2. Med bestemmelsen bliver der mulighed for at etablere en redskabsbygning, stald e.lign. i tilknytning til ejendommens have eller hobbylandbrug. 5.3 Bebyggelsens omfang Boligarealet på den enkelte ejendom må højst være på 300 m 2, og den samlede bebyggelse må højst være på 400 m 2 etageareal. 5.4 Bebyggelsens etageantal og højde Bygninger indenfor byggefeltet må maks. opføres i 2 etager og med en maks. højde på 8,5 m. og med kælder med en maks. højde på 1,25 m over terræn. Øvrige bygninger må maks. opføres i 1 etage og med en maks. højde på 6,5 m. Bestemmelsen er med til at sikre at den højeste bebyggelse placeres i tilknytning til den eksisterende bygrænse. Kloakanlægget i området bliver ikke så der kan påregnes afledning af spildevand ved gravitation fra kælderniveau. Det vil være ejerens ansvar at etablere anlæg til oppumpning af spildevand til det offentlige kloaksystem. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt Ny bebyggelse skal inden for hver ejendom frem- 15

16 Planbestemmelser stå ensartet med hensyn til bebyggelsesform, materialer og farver. 6.2 Facader Facader skal udføres som blank mur af tegl, træ, pudsede eller vandskurede overflader eller kombinationer heraf. Mindre bygningsdele og sekundære bygninger må også udføres i andre materialer. Træfacader må ikke udføres med bjælker eller bjælkelignende konstruktioner. 6.3 Tage Bygninger eller bygningsdele op til 1 etage med udnyttet tagetage må kun udføres med symmetrisk saddeltag eller med ensidig taghældning. Taghældningen skal udføres på min. 20 o og maks. 45 o. Bygninger eller bygningsdele på 2 etager må kun udføres med ensidig taghældning på min. 20 o og maks. 45 o. Tagbeklædning skal udføres med tagsten af tegl eller beton, af tagpap på trekantlister, naturskiffer, skifer eller zink. 6.4 Farver Facader må kun fremtræde i farver dannet af følgende toner efter NCS-systemet: Kulør i farvecirklen fra Y (gul) til R (rød), med kulørindhold max. 20 % og sorthed max. 20 %. Træ på facader må desuden fremtræde i træets naturlige farve. Tage må kun udføres med følgende farver; sort, sortgrå, teglrød, teglgul og naturzink. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende farver eller materialer på større facade- eller tagflader, dog må der opsættes solfangere og solceller. Glansværdien må maksimalt være 30 o / oo og refleksionsværdien maksimalt 2,5 %. Alle farver kan i NCS-systemet (Naturel Color System) bestemmes ud fra - kulør bestemmes som farvens placering på farvecirklen ud fra grundfarverne rød, gul, blå og grøn og deres blanding - kulørindhold betegnes som farvens procentvise indhold af ren farve eller kulør - sorthed betegner hvor mange procent sort farven indeholder, jo lavere procent jo lysere farve. De beskrevne farver dækker dermed dæmpede røde, gule og brunlige nuancer (det man ofte benævner jordfarver), samt lyse grå og hvide nuancer. 6.5 Solfangere og solceller Solfangere og solcelleanlæg skal indpasses i bygningens arkitektur og om muligt indpasses i bygningskonstruktionen. Glansværdien må maksimalt være 30 o / oo og refleksionsværdien maksimalt 2,5 %. 16

17 Planbestemmelser 6.6 Skilte Skiltning og reklamering må ikke finde sted. Dog kan der gives tilladelse til, at der på bygninger med erhverv efter 3.3 opsættes et oplysningseller orienteringsskilt pr. ejendom. I øvrigt henledes opmærksomheden på Naturbeskyttelseslovens 21, hvorefter der ikke må opsættes skilte, der virker dominerende på landskabet eller er synlige over store afstande. Skiltet må kun være af nedenstående 2 typer: Skilt på bøjle ved indkørslen til bygningen: Bøjlen med skilt må ikke være højere end 1,0 m målt fra naturligt terræn og må ikke være bredere end 1,5 m. Skilt sat på muren ved indgangspartiet: Skiltet må ikke være større end cm. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Beplantningsbælte Der udlægges areal til et 10 m bredt beplantningsbælte som vist på Bilag 3. Beplantningsbæltet skal fremstå varieret og naturlig og ikke faconklippet. Formålet med beplantningsbæltet er at sikre områdets indpasning i det varierede landskab i og omkring å- dalen, derfor vil en varieret og naturlig beplantning være at foretrække. Beplantningen kan f.eks. etableres i gruppe med små kig ud eller med varierede højder, arter osv. 7.2 Hegn Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset, dog maks. 1,8 m. 7.3 Beplantning Udover beplantningsbælte og hegn i skel må træbeplantninger kun etableres som spredt beplantning på de enkelte parceller. Formålet med bestemmelsen er at forhindre at parcellerne ikke tilplantes som skov (f.eks. som juletræsbeplantning eller pil) og derved hindrer udsigtsmulighederne 7.4 Fælles friareal Der udlægges fælles friareal for hele lokalplanområdet som angivet på Bilag Udendørs oplag Udendørs oplag må kun finde sted inden for tæt hegnede arealer i direkte tilknytning til bebyggelsen. 7.6 Terrænregulering Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m. Inden for lokalplanens område i øvrigt 17

18 Planbestemmelser må der ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Veje Vejadgangen til lokalplanområdet skal ske fra Skærmbjerg som vist i princippet på Bilag 3. Vej A-A udlægges i en bredde af mindst 10,0 m og anlægges som grusvej med en kørebanebredde på mindst 5 m. Vendepladser udlægges i mindst 13x16 m. og anlægges med grus med en bredde på min 12x15 m. Vejen skal udlægges og anlægges som opholdsog legeområder efter færdselslovens bestemmelser. 8.2 Stier Stier a-a og b-b udlægges i en bredde af mindst 4,0 m som vist i princippet på Bilag 3. Ved sti a-a s udmunding i Hovervej skal etableres 2 forskudte bomme. Med "i princippet" menes, at vejen godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige vejstruktur. Ved detailprojektering af vejen A-A skal oversigtsforholdene ved det sydvestlige hjørne af matr.nr. 9m vurderes og løses. Veje og stier udlægges som private fællesveje og stier iht. vejlovgivningen. Med "i princippet" menes, at stierne kan flyttes nogle meter i forbindelse med den endelige fastlæggelse af stiforløbet. Tilslutningen til andre stier og veje vil finde sted som vist på bilaget. Stierne anlægges med grus med en bredde på min. 2 m. 8.3 Parkering Der skal etableres 2 p-pladser pr. bolig. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.2 Antenner og paraboler Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlig veje og stier. 9.3 Varmeforsyning Ny bebyggelse skal forsynes med individuel opvarmning. Der må ikke etableres minivindmøller indenfor lokalplanområdet. Boligerne skal opfylde klassifikationskravene for lavenergihuse klasse 1. Der vil derfor ikke blive tilslutningpligt til eller fremført kollektiv varmeforsyning til området. 18

19 Planbestemmelser Der er i planloven ikke hjemmel til at fastsætte hvilken individuel varmekilde, der benyttes. Men Ringkøbing- Skjern Kommune opfordrer til, at der benyttes miljørigtige og bæredygtige forsyningskilder, f.eks. solvarme, jordvarme o.lign. 9.4 Kloakering Ny bebyggelse skal tilsluttes det separatkloakerede spildevandsnet efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisninger. 9.5 Vandforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes almen vandforsyning. 9.6 Belysning Armaturer til belysning af vej, sti og fællesarealer skal fremstå med samme udformning, men tilpasset den enkelte funktion. Der må ikke etableres unødvendig kraftig belysning eller høj belysningskilde. Belysning af veje og stier skal udføres iht. vejlovgivningen og godkendes af Vej og Park, Ringkøbing- Skjern Kommune Belysning af veje, stier og friarealer skal udføres med armaturer med nedadrettet lyskilde, som er rettet mod det, de skal oplyse. Armaturerne skal være sådan udformet, at selve lyskilden ikke er synlig på afstand. 10. Miljø 10.1 Husdyr Der må kun etableres ikke-erhvervsmæssig dyrehold iht. den til enhver tid gældende bekendtgørelse Staldanlæg, møddingsplads mm. Ved etablering af staldanlæg, møddingsplads osv. skal det sikres, at nabobeboelser ikke generes af lugt eller andre gener. Staldanlæg, møddingspladser osv. skal opfylde de til enhver tid gældende regler om etablering og afløb mm. 11. Grundejerforening 11.1 Medlemspligt Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokal- 19

20 Planbestemmelser planens område Opgaver Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Vedtægter Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Ringkøbing-Skjern Kommune Oprettelse Grundejerforeningen skal oprettes senest når Ringkøbing-Skjern Kommune kræver det Foreningens størrelse Grundejerforeningen skal, efter krav fra Ringkøbing-Skjern Kommune, optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Kloakering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet det separatkloakerede kloaksystem efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisninger Vandforsyning Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet almen vandforsyning Beplantningsbælte Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningsbælte er etableret i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplanens punkt

21 Planbestemmelser 13. Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Når forslaget til lokalplan er offentliggjort må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådets endelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også bebyggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overensstemmelse med forslaget. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendomme kan fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen. Endelige retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet og vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere omfattende afvigelser kan kun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan. Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventuelt give tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget. En lokalplan medfører ikke handlepligt. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerne eller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre ny bebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådan orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der skal orienteres. Som altovervejende hovedregel medfører en lokalplan ikke erstatningspligt for kommunen. Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligt formål i en lokalplan, så kan ejeren under visse forudsætninger forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. I henhold til planlovens 47, kan der foretages ekspropriation af privat ejendom eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan. 21

22

23 Mål 1:2.000 Matrikelkort: Bilag 1

24 Mål 1:4.000 Eksisterende forhold: Bilag 2

25 Mål 1:2.000 Arealanvendelse: Bilag 3

26 Illustrationsplan: Bilag 4