Udlejning til videreudlejning var ikke omgåelse af lejelovgivningen

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 2 marts Juridisk artikel Udlejning til videreudlejning var ikke omgåelse af lejelovgivningen Af juridisk konsulent Mogens Dürr I dette nummer af huset jura er som GD 2009/25 B refereret en dom om udlejning af et beboelseslejemål til videreudlejning, hvor Retten på Frederiksberg bl.a. fastslår, at der ikke forelå en omgåelse af lejelovgivningen. Det er på nuværende tidspunkt ikke klart, om dommen ankes til landsretten. Situationen i sagen var, at en person, som var blevet ansat hos en arbejdsgiver i København, i 2002 fik stillet en bolig til rådighed af sin arbejdsgiver. Arbejdsgiveren havde lejet en lejlighed hos en privat udlejer og derefter fremlejet den til arbejdstageren, som altså blev fremlejetager. I forbindelse med fremlejetagerens jobskifte, fik fremlejetageren sin nye arbejdsgiver til at indtræde i lejeaftalen med den private udlejer, således at fremlejetageren kunne blive boende i lejligheden. Da fremlejetageren på ny skiftede job i 2007, opsagde arbejdsgiveren imidlertid lejeaftalen med den private udlejer, og fremlejetageren blev derfor bedt om at fraflytte lejligheden. Det afviste fremlejetageren imidlertid. Han anlagde i stedet sag imod udlejer og krævede, at udlejer anerkendte, at lejemålet ikke var lovligt opsagt, da det reelt var ham, der var lejer af lejligheden. Forsættes på side 3 Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Udlejning til videreudlejning... 1 Grundejernes Domssamling GD 2009/08 Ø - U berettiget til at kræve udluftning ført gennem skorstene i stedet for på ydersiden af ejendommen. Æstetiske hensyn. Ophævelse på grund af misligholdelse GD 2009/09 Ø - Anvendelse af ejendomme til parkeringshuse anset for dækningsafgiftspligtig... 4 GD 2009/10 B - U ikke forpligtet til at nedsætte lejen som følge af nabostøjgener.. 5 GD 2009/11 B - Ophævelse af erhvervslejemål. Væsentlig misligholdelse. For sen betaling... 6 GD 2009/12 Ø - Krav på efterbetaling af leje grundet aftalt areal udvidelse GD 2009/13 Ø - Begrundelseskravet i ELL 49, stk. 3, til lejers indsigelse mod varmeregnskab, anset for opfyldt... 8 GD 2009/14 V - Huslejenævns afgørelse ikke ugyldig grundet inhabilitet GD 2009/15 Ø - Ophævelse på grund af manglende fremsendelse af fremleje- aftaler GD 2009/16 Ø - U havde ikke ekstingveret L s ret til at sælge fyrværkeri fra lejemålet. U var ikke i god tro GD 2009/17 Ø - L udsat på grund af betalingsmisligholdelse. Ingen tvivl om hvilken periode restancen vedrørte, uanset at det ikke var angivet i påkravet GD 2009/18 Ø - Udlejning efter ML 5, stk. 2, var ugyldig, da der ikke var sket orientering efter ML 5, stk. 3. Tilbagebetaling af leje GD 2009/19 B - SKAT s skønsmæssige forhøjelse af lejen tilsidesat GD 2009/20 Ø - Fortolkning af pålægsmomsgrænsen for reparations- og vedligeholdelsesarbejder GD 2009/21 Ø - Betalingsmisligholdelse. Krav om betaling af beboerrepræsentationskontingent på 135 kr. for at afværge ophævelse. Udsættelse af L GD 2009/22 Ø - Skimmelsvamp efter brandslukning. Forsikringsselskab skulle betale for udbedring af skader og genhusning af beboere GD 2009/23 Ø - Ret til fremleje på grund af ægtefælles arbejde. Erstatning til L for uberettiget nægtelse af fremleje GD 2009/24 Ø - Ugyldig aftale om fri lejefastsættelse. Ingen henvisning til LL 53, stk. 4. Tidligere erhvervslejemål GD 2009/25 B - Udlejning til videreudlejning. Ikke omgåelse. Fremlejetager skulle fraflytte efter L s opsigelse af lejemålet.. 23 Skattehjørnet Tema: Bindende svar - dine muligheder. 25 SKM BR - Udlejning - 3 ferielejligheder - erhvervsmæssig virksomhed - privat anvendelse SKM SKAT - Genoptagelse af skatteansættelser, hvor en fast ejendom er værdiansat til handelsværdien ved overførsel fra virksomhedsordningen til privatøkonomien SKM LSR- Fradrag i grundværdien for forbedringer - varmeforsyning, fødevej stisystemer og kloakering SKM BR - Ejendom, ejendomsvurdering, interessefællesskab, 15%-reglen, hovedaktionær Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009 1

2 Faste forkortelser i Huset Jura 18. årgang nr. 2 marts 2009 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Liselotte Almosetoft, ansvarshavende I redaktionen Mogens Dürr Timmy Lund Lars Top Rud-Petersen Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL A/B AH Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Andelsboligforening Andelshaver Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Datagraf AS Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 6. februar 2009 Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Forbrugerprisindeks december 2007/2008 = 115,4 / 118,2 2,4% Nettoprisindeks december 2007/2008 = 116,7 / 119,8 2,7% Husleje december 2007/2008 = 118,7 / 121,5 2,4% Effektiv rente/ydelsesprocent 1) : 10-årige realkreditlån 3. februar 2009 = 5,8% / 13,8% 20-årige realkreditlån 3. februar 2009 = 6,3% / 9,4% 30-årige realkreditlån 3. februar 2009 = 6,3% / 8,0% 30-årige A-lån i GI 3. februar 2009 = 5,5% / 6,8% 30-årige B-lån i GI 2) 3. februar 2009 = 3,0% / 5,1% Nationalbankens udlånsrente 3) 16. januar 2009 = 3,00% / A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. Tallene bygger på oplysninger fra; Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. hhv. 1 januar/juli med tillæg af 7% 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

3 Juridisk artikel forsat fra forsiden Boligretten fandt imidlertid, at lejelovens regler ikke var omgået, og at der ikke var opstået et kontraktforhold mellem den private udlejer og fremlejetageren. Fremlejetageren blev derfor dømt til at fraflytte lejligheden. Udfaldet af sagen er ikke overraskende, og det er derfor ikke de juridiske aspekter i sagen, som gør den interessant. Det der i stedet gør sagen interessant er, at fremlejetageren, inden sagen blev afgjort, havde rettet henvendelse til Boligudvalget og Velfærdsminister Karen Jespersen om sagen og foreslået, at lejelovgivningen blev ændret. I Karen Jespersens svar til fremlejetageren har ministeren bl.a. oplyst, at hun vil studere dommen nøje, når sagen er afgjort og på det grundlag vurdere, om der er behov for et lovindgreb. Nu foreligger der så en dom i sagen, hvor lejer ikke får medhold. Det betyder selvfølgelig, at der kan være en risiko for, at der nu igen vil blive fremsat et lovforslag om ændring af lejelovgivningen, som vil medvirke til yderligere at komplicere det kludetæppe, som lejelovgivningen efterhånden udgør. Der verserer som omtalt i huset jura nr. 1, 2009 i forvejen et lovforslag om ændring af proceduren for ophævelse ved betalingsmisligholdelse. Ejendomsforeningen Danmark vil nøje følge med i, om den aktuelle sag kommer til at give anledning til lovgivningsinitiativer, og i givet fald omtale det nærmere i huset jura. GD 2009/25 B er også omtalt nærmere i huset af det advokatfirma, som førte boligretssagen for udlejer. Velfærdsministerens svar til fremlejetageren er omdelt til Folketingets Boligudvalg den 7. maj 2008 som led i besvarelsen af spørgsmål nr. 69 af 9. april 2008 fra Folketingets Boligudvalg. Grundejernes Domssamling GD 2009/08 Ø ELL 38 og 69 U berettiget til at kræve udluftning ført gennem skorstene i stedet for på ydersiden af ejendommen. Æstetiske hensyn. Ophævelse på grund af misligholdelse L fik påbud fra kommunen om at installere udluftning fra sit lejemål. U havde anvist L at føre udluftningen gennem ejendommens skorstene i stedet for via nye udluftningskanaler på ejendommens ydermur. U var berettiget til at kræve dette, selvom U s begrundelse herfor primært var æstetisk. Da L ikke efterkom kommunens påbud, var U berettiget til at ophæve L s lejemål. L lejede i 2002 et erhvervslejemål hos U, som L indrettede til velværecenter, herunder solcenter og frisør. I august 2002 gav kommunen tilladelse til velværecenteret på betingelse af, at der blev installeret mekanisk udluftning til det fri via lodrette luftkanaler ført over tag. U anviste L at etablere udluftningen gennem en eller flere af ejendommens eksisterende skorstene og ikke udenpå bygningen. L fik imidlertid ikke etableret udluftningen trods flere rykkere og krav om lovliggørelse fra kommunen. I december 2005 ophævede U lejeaftalen, hvilket L straks gjorde indsigelse imod. Den årlige leje for lejemålet udgjorde ca kr. U anlagde herefter sag imod L med påstand om, at L skulle fraflytte lejemålet. L nedlagde påstand om frifindelse med henvisning til, at opfyldelse af påbuddet fra kommunen ikke var muligt på den måde, som U havde anvist. Under boligretssagen blev indhentet et tilbud på udførelse af udluftningen gennem ejendommens skorstene. Tilbuddet løb på kr. ekskl. moms. U gjorde bl.a. gældende - at L selv ifølge lejekontrakten var ansvarlig for, at lejemålet kunne anvendes til det ønskede formål - at L s anvendelse af lejemålet ifølge lejekontrakten ikke måtte være til gene for ejendommen eller dens beboere - at L s ret til at udføre installationer i lejemålet og på ejendommen skulle ske efter U s rimeligt begrundede anvisninger, jf. ELL 38, stk. 2 - at prisforskellen mellem at fremføre ventilationen gennem skorstenen og uden på bygningen var på kr., og at denne forskel ikke var så væsentlig, at U s anvisninger var urimelige samt - at L s nægtelse af at udføre offentlige myndigheders bygningskrav efter U s anvisninger var en misligholdelse af lejekontrakten, jf. ELL 69, stk. 1, litra 5 og 11. L gjorde bl.a. gældende - at U havde accepteret, at L kunne drive bl.a. solcenter fra lejemålet - at U dermed også havde accepteret, at L kunne foretage de nødvendige installationer til drift af et solcenter - at U s ret til at give rimeligt begrun- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009 3

4 Grundejernes Domssamling dede anvisninger ikke gav hjemmel til at kræve en løsningsmodel, der væsentligt forøgede L s udgifter - at der var tale om en omkostningsforøgelse på næsten 44 % samt - at U ville opnå en urimelig værditilvækst ved gennemførelsen af udluftningen gennem skorstenen. Boligretten udtalte: Det følger af lejekontrakten, at L er forpligtet til at følge de påbud, som gives fra offentlige myndigheder. Påbudene skal opfyldes efter U s rimelige anvisninger. U har anvist, at ventilationen skal ske gennem de i forvejen værende skorstene og ikke i udvendig etablerede udluftningsrør. På nuværende tidspunkt er påbudene ikke opfyldt. Idet det ved de fremlagte tilbud, som delvis er indhentet under sagen, ikke er godtgjort, at udluftning ikke kan ske gennem de eksisterende skorstene, eller at denne løsning vil være ekstraordinær dyr, findes ophævelsen af lejemålet i henhold til de anførte bestemmelser ikke at kunne tilsidesættes. Herefter tages U s påstand til følge. L ankede afgørelsen til landsretten og der blev afholdt syn og skøn under landsretssagen. Det fremgik bl.a. at skønserklæringen - at udluftningen ville kunne udføres via ejendommens skorstene, men at skorstenene skulle fores for at være tilstrækkeligt tætte, idet skønsmanden dog forudsatte, at skorstenene var i god stand med et friareal på mindst 200 mm x 250 mm - at den eksisterende udluftning fra frisør- og solcenterlokalerne næppe ville give anledning til gener for beboerne i ejendommen - at installation af udluftning gennem skorstene ville koste kr. ekskl. moms for frisørlokalet og kr. ekskl. moms for solcenterlokalet samt - at der ikke kunne gives et overslag over udgifterne til installation af udluftning via skorstenene, hvis skorstenene ikke var i god stand, uden at der blev foretaget en åbning af skorstenene. Skønsmanden afgav også forklaring under landsretssagen, og det fremgik af forklaringen - at den udvendige løsning efter skønsmandens vurdering ville koste omkring kr., mens den indvendige løsning ville koste kr. og - at der efter skønsmandens vurdering ingen forurening var i den luft, der skulle føres væk fra frisør- og solcenterlokalerne. Landsretten udtalte: Også efter bevisførelsen for landsretten lægges det til grund, at L gennem en årrække i strid med lejekontrakten har undladt at opfylde krav fra bygningsmyndigheden om at føre ventilation i lodrette kanaler til det fri over tag, og at U har anvist, at ventilation skal ske gennem de i forvejen værende skorstene og ikke gennem udvendigt etablerede udluftningsrør. Det lægges endvidere til grund, at U s anvisninger navnlig er begrundet i æstetiske hensyn og mulige gener for øvrige beboere ved udvendige udluftningsrør. Landsretten finder efter en konkret vurdering, at dette udgør en rimelig begrundet anvisning efter ELL 38, stk. 2, idet bemærkes, at prisforskellen mellem de to løsninger ventilation gennem skorstene henholdsvis gennem udvendige udluftningsrør ikke findes at være så væsentlig, at den kan føre til et andet resultat. Det tiltrædes herefter, at L har misligholdt sine forpligtelser på en måde, der er omfattet af ELL 69, stk. 1, nr. 5 og 11, og efter forholdets karakter og sagens forløb kan forholdet ikke anses for at være af uvæsentlig betydning. ELL 70, stk. 1, er således ikke til hinder for ophævelse af lejemålet. Herefter stadfæstes boligrettens dom. Dom afsagt den 21. november 2006 af Københavns Byret (BS 3C-95/2006) Dom afsagt den 17. oktober 2008 af Østre Landsret (20. afd. a.s. nr. B ) MD GD 2009/09 Ø Ejendomsbeskatningslovens 23 A Anvendelse af ejendomme til parkeringshuse anset for dækningsafgiftspligtig Kommune fik medhold i, at anvendelse af parkeringshuse ved en lufthavn var omfattet af udtrykket lignende øjemed i ejendomsbeskatningslovens forstand. Et selskab (S), som har koncession på, og som står for drift og administration af et parkeringsanlæg beliggende ved en lufthavn, anmodede kommunen (K) om at blive fritaget for dækningsafgift for parkeringsanlægget samt om tilbagebetaling af afgiften for de seneste 5 år. K meddelte afslag herpå, blandt andet under henvisning til, at selskabet var dækningsafgiftspligtigt efter en ordlyds- og formålsfortolkning af ejendomsbeskatningslovens 23 A. S anlagde herefter sag mod K ved 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

5 byretten, som henviste sagens behandling i første instans til landsretten. S gjorde for landsretten bl.a. gældende, at indenrigs- og sundhedsministeren i henhold til ejendoms- beskatningslovens 37 er tillagt en kompetence til at fastsætte nærmere regler vedrørende gennemførelsen af reglerne om dækningsafgift, og at denne kompetence har været udnyttet ved udstedelse af cirkulære nr. 80 af 31. marts S henviste til dette cirkulære, Indenrigsministeriets praksis, samt SKAT s vurderingsvejledning til støtte for, at parkeringsanlægget ikke kunne anses som værende dækningsafgiftspligtigt i henhold til ejendomsbeskatningslovens 23 A. K gjorde bl.a. til støtte for sin påstand om hjemmel til pålæg af dækningsafgiftspligt gældende, at formålet med dækningsafgiften - i henhold til lovens forarbejder er at give kommunerne mulighed for at opnå dækning for udgifter, som påføres kommunerne af erhvervsejendomme, og blandt andet under hensyn hertil har det ikke været hensigten særskilt at undtage parkeringshuse fra dækningsafgiften, når disse har en erhvervsmæssig aktivitet og drift svarende til de i loven og cirkulæret nævnte eksempler på afgiftspligtige bygninger. Landsretten udtalte: Efter 23 A, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat kan kommunalbestyrelsen bestemme, at der som bidrag til de udgifter, visse ejendomme medfører for kommunen, skal svares en dækningsafgift. Bestemmelsen omfatter ejendomme, der anvendes til kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed. Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen at formålet var at give kommunerne mulighed for at skaffe sig dækning for de udgifter til blandt andet gader, veje og brandvæsen m.v., som erhvervsejendomme påfører kommunen ( ) S ejer og driver tre parkeringshuse som er offentlig tilgængelige og omfatter et meget betydeligt antal parkeringspladser, der mod vederlag kan benyttes af blandt andet lufthavnens brugere og ansatte. De omhandlede parkeringspladser kan ikke henføres under nogen af de i 23 A udtrykkeligt nævnte kategorier af ejendomme. Ved afgørelsen af om ejendommene kan pålægges dækningsafgift, er det derfor afgørende, om de kan anses som anvendt til lignende øjemed som de nævnte kategorier af ejendomme. Under hensyn til karakteren og omfanget af anvendelsen af de pågældende ejendomme, der må antages at påføre K udgifter svarende til de udgifter, som 23 A har for øje ved de særlig nævnte arter af virksomheder, finder landsretten, at ejendommenes anvendelse til parkeringshuse er et lignende øjemed. K har derfor været berettiget til at opkræve dækningsafgift af S s tre parkeringshuse som sket. Det forhold, at Indenrigsministeriet i cirkulære nr. 80 af 31. marts 1961 har tilkendegivet, at 23, stk. 2, (nu 23 A, stk. 1), ikke omfatter selvstændige garageanlæg, og at ministeriet i vejledende udtalelser har tilkendegivet, at selvstændige garageanlæg og parkeringsanlæg ikke kan pålignes dækningsafgift, kan ikke føre til et andet resultat Dom afsagt den 29. maj 2008 af Østre Landsret (10. afd. a.s. nr. B ) LRP GD 2009/10 B LL 11, 27, 49 AFTL 36 U ikke forpligtet til at nedsætte lejen som følge af nabostøjgener L fik ikke medhold i, at U var ansvarlig for støjgener fra et værtshus beliggende i naboejendommen, og L var ikke derfor berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen. Heller ikke grundlag for lejenedsættelse efter LL 49 eller AFTL 36. L s lejemål var voldsomt plaget af natlige støjgener hidrørende fra livekoncerter på et værtshus beliggende i en naboejendom. L anlagde sag mod U med principal påstand om betaling af ca kr., ligesom L krævede et nedslag i lejen på 1/3 heraf. Der blev foretaget syn og skøn vedrørende støjgenerne. L gjorde under sagen blandt andet gældende, at U efter lejeloven i forbindelse med L s overtagelse af lejemålet og i hele lejeperioden havde en pligt til at sørge for, at det udlejede var og forblev beboeligt, og at dette begreb tillige omfattede det forhold, at der ikke er støjgener, som forhindrer L s nattesøvn. L gjorde også gældende, at U var ansvarlig for støjgenerne, og at støjgenerne udgjorde en værdiforringende mangel. Som følge af at støjgenerne var blevet værre med tiden, gjorde L desuden gældende, at det ville være åbenbart urimeligt at fastholde L på den aftalte husleje, jf. princippet i AFTL 36, og at lejen i overensstemmelse med LL 49, derfor skulle nedsættes. U gjorde gældende, at dennes pligt til at holde god ro og orden i ejendommen ikke omfatter udefrakommende støj. U gjorde endvidere gældende, at denne ikke havde mulighed Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009 5

6 Grundejernes Domssamling for at foretage afhjælpning af støjgenerne, hvorfor L ikke skulle indrømmes et forholdsmæssigt afslag i lejen, ligesom U gjorde gældende, at der ikke var grundlag for en lejenedsættelse efter LL 49. Boligretten udtalte: L har ved skønserklæringen godtgjort, at støjniveauet i lejemålet på grund af værtshuset i naboejendommen på visse tidspunkter overstiger de niveauer, som er fastsat af myndighederne. Uden bevisførelsen om lejeniveauet i det kvarter, hvor lejemålet er beliggende, har boligretten imidlertid ikke noget grundlag for at fastslå, at den aftalte leje på grund af støjen fra naboejendommen er væsentligt højere end det lejedes værdi, jf. LL 49. L har endvidere ikke godtgjort, at der i medfør af AFTL 36 bør ske en delvis tilsidesættelse af lejeaftalen med den følge, at lejen nedsættes. Efter sin forklaring var L ved indgåelsen af lejeaftalen klar over, at bygningen, hvori lejemålet ligger, er af beton med deraf følgende problemer med støj og lyde, ligesom han var klar over, at der kunne være støj fra værtshuset i naboejendommen ( ) Selv om det måtte antages, at støjgener som de foreliggende er omfattet af mangelsbegrebet i LL 11, bemærker boligretten, at støjen hidrører fra naboejendommen, for hvilken U ikke er ansvarlig, jf. herved også LL 27, hvilket så meget desto mere må gælde i dette tilfælde, hvor der er tale om en allerede kendt gene, som efter det oplyste forøges, uden at U har haft nogen som helst indflydelse herpå. Der er således ikke noget grundlag for lejenedsættelse i medfør af LL 11, stk. 2 Dom afsagt den 19. december 2007 af Københavns Byret (sag nr. BS 01-6B- 3635/2005) LRP GD 2009/11 B ELL 69, 70 Ophævelse af erhvervslejemål. Væsentlig misligholdelse. For sen betaling. U s ophævelse af L som følge af betalingsmisligholdelse anset som for at være fremkommet 14 minutter før L s betaling af lejerestance. Betalingsmisligholdelsen anset for væsentlig. Efter at have sendt påkrav til L vedrørende betalingsmisligholdelse ophævede U ved anbefalet brev af 24. oktober 2007 erhvervslejemålet som følge af fortsat manglende betaling. Ifølge en af Post Danmark genereret track and trace rapport, blev brevet udleveret til erhverv den 25. oktober 2007 klokken Samme dag Klokken 8.45 foretog lejer en betaling af ,86 kr. Ved telefax af 29. oktober 2007 fra U til L fastholdt U ophævelsen af L. Da L ikke ville anerkende ophævelsen, søgte U udsættelsen fremmet i fogedretten. L påstod sagen afvist. Til støtte herfor gjorde L gældende, at de af Post Danmark oplyste tidspunkter burde undersøges nærmere ved afhøring af de involverede personer hos Post Danmark og eventuelle naboer til L. L anførte desuden, at der var tale om så snævre tidsrammer, at det ville være betænkeligt at lægge til grund, at ophævelsesskrivelsen var kommet frem før betalingen af restancen blev foretaget særligt henset til de betydelige værdier, som var på spil for L i relation til lejemålet, herunder nøglepenge. L gjorde endvidere gældende, at såfremt fogedretten måtte anse ophævelsen for fremkommet før ophævelsesskrivelsen, kunne forsinkelsen med betalingen alene anses for at være uvæsentlig. Udover track and trace rapporten blev der for fogedretten fremlagt 3 dokumenter udarbejdet af 3 medarbejdere hos Post Danmark. Heri blev redegjort for, hvordan rapporten skulle læses, hvordan klokkeslettet i Post Danmarks scannere bliver opdateret, ligesom der blev redegjort for de faktiske omstændigheder omkring afleveringen af ophævelsesskrivelsen. Fogedretten fremmede udsættelsen med følgende begrundelse: Der er for fogedretten fremlagt 3 dokumenter udarbejdet af 3 medarbejdere hos Post Danmark A/S I disse dokumenter redegøres der bl.a. for, hvorledes den af Post Danmark A/S udarbejdede track and trace rapport skal læses, hvordan klokkeslettet i de af Post Danmark benyttede scannere opdateres og endelig, under hvilke omstændigheder ophævelsesskrivelsen blev afleveret den 25. oktober Under hensyntagen til, at Post Danmark A/S ikke er en del af denne sag, finder fogedretten, at U ved track and trace rapporten og disse erklæringer har godtgjort, at ophævelsesskrivelsen kom frem til L den 25. oktober 2007 kl om morgenen, og dermed før betalingen af huslejerestancen blev foretaget. Fogedretten finder således ikke anledning til at afvise sagen, fordi yderligere bevisførelse, som ikke kan finde sted for fogedretten, må antages at være nødvendig ( ) Det lægges som ubestridt også til grund, at 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

7 betaling først fandt sted den 25. oktober 2007, klokken 8.46 om morgenen, hvilket er efter ophævelsesskrivelsen kom frem. Herved blev huslejebetalingen mere end 3 uger forsinket. Under disse omstændigheder finder fogedretten, at det forhold, som kan lægges L til last, ikke er af uvæsentlig betydning, idet fogedretten også lægger vægt på, at betaling af husleje er en løbende ydelse, som L ved enkle procedurer kunne sikre fandt rettidigt sted Note: Fogedretten lægger ved væsentlighedsvurderingen, jf. ELL 70, vægt på, det tidsrum, som gik fra forfaldsdato og indtil den faktiske betaling. Landsretternes praksis synes dog i relation til forsinkelsen med betalingen at lægge vægt på det tidsrum, som går fra ophævelsen er kommet frem og til betalingen er debiteret L s konto. Henset til beløbets størrelse er der efter retspraksis dog ikke tvivl om, at enhver betaling af et beløb svarende til 3 måneders husleje skal anses for væsentlig misligholdelse, når denne finder sted efter ophævelsen er kommet frem. Det er endvidere ikke i tråd med den øvrige retspraksis vedrørende betalingsmisligholdelse, når fogedretten lægger vægt på, hvornår betalingen er modtaget hos U. Det er således tidspunktet for debiteringen på L s konto, som efter landsrettens praksis hidtil har været anset for afgørende i relation tidspunktet for L s betaling. Se således GD 2003/38 Ø. Kendelse afsagt den 15. februar 2008 af Københavns Byret (sag nr. F /2007) LRP GD 2009/12 Ø ELL 9 Krav på efterbetaling af leje grundet aftalt areal udvidelse U havde ikke ved passivitet fortabt sin ret til at kræve efterbetaling af leje for perioden 1. januar maj 2004 for en arealudvidelse af lejemålet, som på forhånd var aftalt i lejeaftalen. Et erhvervslejemål, som var indgået i 1998, omfattede både kontorlokaler og et lagerareal. Ifølge lejekontrakten skulle lejen reguleres en gang årligt pr. 1. juli efter nettoprisindekset. Det var i henhold til lejeaftalen aftalt, at det lejede areal kunne udvides med kvadratmeter kontorareal. Det var aftalt, at lejen for det nye udvidede kontorareal pr. kvadratmeter skulle svare til den til enhver tid værende leje for der øvrige lejemål, forudsat at det udvidede areal ville være af samme stand og kvalitet som det øvrige kontorareal. En sådan udvidelse af lejemålet fandt sted i år I december 2000 opkrævede ejendommens daværende administrator ved brev af 13. december 2000 særskilt lejebetaling for det udvidede areal for perioden februar 2000 september Af brevet fremgik desuden, at lejen for det nye areal indgik i den almindelige husleje pr. 1. oktober 2000 med kr. pr. måned + moms. L betalte beløbet. Lejen for det nye areal indgik også i lejebetalingen for oktober kvartalet Derimod indgik lejen for det nye areal ikke i den almindelige lejebetaling fra 1. januar 2001 og frem. I brev af 15. december 2003 rettede ejendommens nye administrator, A, henvendelse til L om denne manglende opkrævning for det nye areal. Den 30. december 2003 protesterede L herimod og anmodede om yderligere dokumentation og specifikation. Den 15. marts 2004 skrev L blandt andet til A, at man havde modtaget dokumentation for husleje og huslejebetaling for lejemålet og var indforstået med, at denne specifikation var i overensstemmelse med L s indbetalinger for den periode, hvor A havde administreret ejendommen. Der var dog fortsat uenighed om efterbetalingen. Da U og L ikke kunne nå til enighed herom, anlagde U sag mod L med påstand om efterbetaling af lejen for det nye areal, inkl. pristalsreguleringer, i alt ,02 kr. for perioden 1. januar maj U gjorde til støtte herfor i sin væsentlighed gældende, at der blot var tale om betaling i overensstemmelse med det mellem parterne aftalte. L gjorde i sin væsentlighed gældende, at U havde udvist retsfortabende passivitet i relation til efterbetalingen. Boligretten gav U medhold, i det man vedrørende anbringendet om passiviteten udtalte: Retten finder ikke, at U har udvist retsfortabende passivitet. L var klar over, at der skulle betales mere i leje efter arealudvidelsen og betalte også opkrævningen i bilag C og i bilag B(lejen for det nye areal for perioden februar december 2000, RED)) Man måtte også være klar over, at lejeforhøjelsen ikke var med i de følgende opkrævninger, som var tilbage på det gamle størrelsesniveau... Der har fra 2004 været drøftelser mellem parterne om kravet, der for så vidt ikke Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009 7

8 Grundejernes Domssamling har været bestridt af L, der blot ønskede specifikationer for, hvad den allerede betalte leje dækkede I marts 2004 anerkendte L at man havde fået tilstrækkelig dokumentation for den periode, hvor lejemålet havde været administreret af A L har ikke godtgjort, at man havde føje til at tro, at U s krav ikke bestod eller føje til at tro, at U havde opgivet sit krav L ankede dommen til landsretten, og gjorde for denne yderligere gældende, at en glemt lejeregulering alene kan opkræves med virkning for fremtiden. Landsrettens begrundelse: L har ikke godtgjort, at beregningen af lejen for det udvidede areal ikke er sket i overensstemmelse med lejekontraktens bestemmelse herom. Landsretten har herved navnlig lagt vægt på, at opgørelsen af U s krav er foretaget på samme måde som hovedlejen, som L ikke har protesteret overfor. Herefter og idet det af de i dommen anførte grunde tiltrædes, at indstævnte har krav på efterbetaling af det opgjorte beløb på ,02 kr. med renter, stadfæster landsretten dommen. Dom afsagt af Retten i Glostrup den 3. marts 2008 (sag nr. BS /2005) Dom afsagt den 4. november 2008 af Østre Landsret (23. afd. a.s. nr. B ). LRP GD 2009/13 Ø ELL 49 Begrundelseskravet i ELL 49, stk. 3, til lejers indsigelse mod varmeregnskab, anset for opfyldt L s indsigelse over varmeregnskab anset for korrekt i relation til begrundelseskravet i ELL 49 stk. 3. Som følge heraf ansås indsigelsen som rettidig afgivet. U fremsendte varmeregnskab, og L reagerede herpå inden for 6 ugers fristen med et brev, som blandt andet havde følgende indhold: På varmeregnskabet er medtaget udgift til varmemester med kr ,53. Det synes lige højt nok henset til ejendommens størrelse og karakter ( ) Min klient skal kun honorere en varmemester for ejendommen( ) over varmeregnskabet og skal således ikke honorere viceværtsarbejde. De bedes have ulejlighed med at fremsende kopi af varmemesterens ansættelseskontrakt eller kontrakt, såfremt opgaven varetage af en erhvervsvirksomhed. Samtidig bedes De oplyse og dokumentere udgifterne til varmemester og ejendomsservice på øvrige i området beliggende ejendomme tilhørende U, så jeg har sikkerhed for, at min klient ikke deltager i uvedkommende udgifter. Jeg finder en udgift til varmemester på årligt kr. for rimelig og relevant. Jeg beder også om dokumentation for at afholdte udgifter til reparation vedr. ejendommen ( ) I modsat fald kan posten ikke godkendes med et beløb på kr ,19 kr U indbragte varmeregnskabet for boligretten og gjorde gældende, at L s indsigelse mod varmeregnskabet ikke opfyldte begrundelseskravet i ELL 49, stk. 3, hvorfor L ikke havde gjort rettidig indsigelse herimod. L gjorde gældende, at begrundelseskravet var opfyldt. Byretten udtalte blandt andet: L har ved brev af 23. april 2007 anmodet om yderligere dokumentation for to poster i varmeregnskabet. Begge poster er nævnt med betegnelse og beløb. Retten finder hermed, at det klart fremgår af L s brev, hvilke poster på varmeregnskabet, der gøres indsigelse imod. Herudover har L bemærket, at han ikke ønsker at deltage i uvedkommende udgifter, samt at dette vil være tilfældet, hvis posterne på varmeregnskabet dækker udgifter til vicevært eller naboejendommen. Retten finder på denne baggrund, at L s indsigelse mod varmeregnskabet opfylder begrundelseskravet i erhvervslejelovens 49, stk. 3. Landsretten stadfæstede dommen. Dom afsagt af Københavns Byret den 14. februar 2008 (sag nr. BS 9C- 4179/2007) Dom afsagt den 5. november 2008 af Østre Landsret (19. afd. a.s. nr. B ). LRP GD 2009/14 V BRL 37 RPL 60, 61 Huslejenævns afgørelse ikke ugyldig grundet inhabilitet Et Huslejenævnsmedlem var ikke inhabil, hvorfor huslejenævnets afgørelse ikke var ugyldig L, som var medlem af en lejerforening (A), indbragte i 2001 lejens størrelse for huslejenævnet. Huslejenævnets første behandling af sagen med huslejenævns- 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

9 medlemmer fandt sted den 8. september 2004, og den 26. januar 2005 traf huslejenævnet afgørelse om nedsættelse af L s årlige leje fra kr. til kr. U indbragte sagen for boligretten og nedlagde påstand om, at huslejenævnets afgørelse var ugyldig. Det blev i den forbindelse gjort gældende, at et af nævnets medlemmer (B) var formand for A, som L er medlem af. I den forbindelse blev anført, at de vedtægter, som var gældende på det tidspunkt, hvor spørgsmålet om lejens størrelse blev indbragt for huslejenævnet, er identiske med de vedtægter, som i en kendelse af 16. marts 2006 fra Vestre Landsret førte til, B blev anset for inhabil. Det blev endvidere blandt andet gjort gældende, at formalia vedrørende vedtægtsændringen af 24. marts 2004 efter U s opfattelse ikke var opfyldt, hvorfor vedtægtsændringen ikke var lovligt vedtaget. L gjorde gældende, at de senest gældende vedtægter blev vedtaget den 24. marts 2004, hvorfor de tidligere vedtægter ikke havde relevans for nærværende sag. Det blev anført, at i forhold til de gamle vedtægter, så havde de nuværende vedtægter fjernet enhver forbindelse mellem den enkelte lejers resultat i konkrete tvister i forhold til indtægterne til A s støttefond. L bestred endvidere, at vedtægtsændringerne ikke skulle være lovligt vedtaget. Boligretten udtalte i sin væsentlighed følgende: Det lægges ved sagens afgørelse til grund, at L fra sagens start og under indbringelsen har været rådgivet af A, samt at B har deltaget i Huslejenævnets behandling af sagen fra den 8. september 2004, hvor den første behandling med deltagelse af nævnsmedlemmer fandt sted. Boligretten finder ikke, at disse forhold i sig selv kan medføre, at Huslejenævnets afgørelse af 26. januar 2005 er ugyldig på grund af B s inhabilitet. Vedrørende den afholdte generalforsamling den 24. marts 2004 bemærker boligretten indledningsvist, at det ikke fremgår at nogen af de tilstedeværende medlemmer eller medlemmer i øvrigt af A har protesteret mod indkaldelse, generalforsamlingens afholdelse eller de trufne beslutninger ( ) Boligretten finder, således, at A den 24. marts 2004 på lovlig måde har vedtaget nye vedtægter for A og for dennes støttefond. Boligretten lægger derfor disse vedtægter til grund for bedømmelsen, om der foreligger inhabilitet hos B ved dennes afgørelse den 26. januar Boligretten finder efter den nuværende udformning af vedtægterne, at lejerne ikke kan pålægges at indbetale nogen del af de beløb, som de vinder i sager mod udlejere til A eller dennes støttefond, og A har herefter ikke sådan direkte økonomisk interesse at medlemmer af A s bestyrelse, som følge heraf er inhabile som medlemmer af Huslejenævnet. Det forhold, at en del af kontingentet til A efter beslutning på en generalforsamling evt. bruges til betaling af udgifter ved retssager, kan heller ikke medføre, at B er inhabil Landsretten udtalte: Det må efter det oplyste lægges til grund, at intet medlem af A har gjort indsigelse mod de vedtægtsændringer, som blev vedtaget på generalforsamlingen den 24. marts U, som ikke er medlem af A, har ikke nogen retlig beskyttet interesse, som giver U mulighed for at anfægte gyldigheden af vedtagelsen af vedtægtsændringerne. Allerede som følge af disse forhold tiltræder landsretten, at boligretten har lagt de nye vedtægter til grund ved afgørelsen af sagen. Med disse bemærkninger og af de grunde, boligretten har anført vedrørende B s habilitet, stadfæster landsretten boligrettens kendelse Note: Vestre Landsrets kendelse af 16. marts 2006 er gengivet i GD 2006/33 V Kendelse afsagt den 4. juli 2007 af Retten I Randers (sag nr. BS /2005) Kendelse afsagt den 21. juli 2008 af Vestre Landsret (sag nr. V.L. B ) LRP GD 2009/15 Ø LL 69 og 93 Ophævelse på grund af manglende fremsendelse af fremlejeaftaler L fremlejede et værelse i sit lejemål til to fremlejetagere, F1 og F2. Da U konstaterede, at der var flere navne på døren til lejemålet, afgav U et påkrav til L om at fremsende kopi af fremlejeaftalen. L fremsendte ikke kopi af fremlejeaftalen, da L var bortrejst til udlandet, hvorefter U ophævede lejeaftalen. L opsagde fremlejeaftalerne, men F1 og F2 flyttede først efter, at lejemålet var blevet ophævet. U s ophævelse var berettiget I maj 2007 fremlejede L et værelse i sin lejlighed til fremlejetagerne F1 og F2, men der blev ikke udarbejdet lejekontrakter mellem L og F1 og F2. I starten af august 2007 konstaterede U s vicevært, at der flere navne på døren til lejligheden og informerede U herom. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009 9

10 Grundejernes Domssamling Den 3. september 2007 en medarbejder, der var ansat hos U s advokat et fotografi af indgangsdøren til L s lejemål. Dette fotografi blev senere fremlagt under boligretssagen. Den 14. september 2007 afgav U et påkrav til L om bl.a. at fremsende kopi af fremlejeaftalerne, og da L ikke gjorde det, ophævede U lejemålet den 4. oktober Da L ikke fraflyttede lejemålet, indbragte U sagen for boligretten. Under boligretssagen forklarede L, at han efter at have modtaget U s brev af 14. september 2007 opsagde F1 og F2 omkring den 1. oktober 2007 med en måneds varsel, og at F1 og F2 flyttede ved udgangen af oktober L forklarede endvidere, at han havde været bortrejst til udlandet fra den 11. september 2007 og 3 måneder frem, at han ikke havde fremsendt kopi af fremlejeaftalerne til U, og at det var hans søn, som havde taget sig af hans post, mens han var i udlandet. L forklarede endelig, at han ikke havde haft fremlejet lejligheden efter, at F1 og F2 var fraflyttet, og at han havde været lejer i lejemålet i 27 år. U gjorde bl.a. gældende, at lejemålet var ophævet med rette, da L ikke havde fremsendt det materiale, som U havde udbedt sig i brev af 14. september L gjorde bl.a. gældende at - at han havde været berettiget til at fremleje en del af lejemålet - at en manglende iagttagelse af LL 69, stk. 3, ikke var selvstændigt sanktioneret ved hæveadgang for U - at U s hæveadgang var betinget af, at der forinden var fremsat indsigelse imod fremlejeforholdet - at hverken U s breve af 14. september 2007 eller 4. oktober 2007 udgjorde en indsigelse imod fremlejeforholdet samt - at det ikke var angivet i U s breve, at de varslede sanktioner kunne imødegås ved, at fremlejeforholdene blev bragt til ophør. Boligretten udtalte: Det må lægges til grund, at U har fremsendt et påkrav af 14. september 2007 til L, og at U ophævede lejemålet ved brev af 4. oktober 2007 med henvisning til LL 93, stk. 1, litra f. Det må endvidere lægges til grund, at L anerkender, at det er korrekt, at han fra den 1. maj 2007 til 1. november 2007 havde fremlejet et værelse i sin lejlighed til hver af de to logerende F1 og F2, og at han opsagde fremlejeforholdene efter, at han havde modtaget påkrav af 14. september 2007 fra U. Det fremgår af påkravet, at U anmodede L om at fremsende en kopi af fremlejekontrakten, og at såfremt det ikke blev fremsendt, var det tilkendegivet L, at det ville blive betragtet som en misligholdelse af lejeaftalen og en overtrædelse af LL 26, stk. 2, og 69, stk. 3, samt at Såfremt ovennævnte ikke er mig i hænde senest 10 dage efter at dette brev er kommet frem til Dem, vil Deres lejemål blive ophævet uden yderligere varsel, jf. LL 93, stk. 1, litra f. Det følger af LL 93, stk. 1, litra f, at en udlejers ret til at hæve en lejeaftale i tilfælde af lejers uberettigede fremleje af det lejede er betinget af, at udlejer overfor lejer har gjort indsigelse mod forholdet, inden lejeaftalen hæves. Da det må lægges til grund, at påkravet er at betragte som en indsigelse fra U s side overfor L idet der i påkravet er angivet retsvirkninger til, hvis U ikke inden en angiven frist modtager kopi af fremlejekontrakten og da L ikke rettidigt fremsendte det materiale, som U udbad sig i påkravet af 14. september 2007 med henvisning til LL 26, stk. 2, og 69, stk. 3, findes U med rette at have ophævet L s lejemål, jf. LL 93, stk. 1, litra f, og LL 69, stk. 3, jf. 26, stk. 2. L ankede afgørelsen til landsretten, og under landsretssagen blev det oplyst, at F1 og F2 blev registreret i CPR-registeret med nye adresser henholdsvis den 1. november 2007 og den 12. marts Landsretten udtalte: Det er ubestridt, at U ikke har modtaget kopi af fremlejekontrakterne. Af de grunde der er anført af boligretten, og da det for landsretten fremkomne ikke kan føre til andet resultat, stadfæster landsretten dommen. Dom afsagt den 11. juli 2008 af Retten på Frederiksberg (BS F-104/2008) Dom afsagt den 13. november 2008 af Østre Landsret (24. afd. a.s. nr. B ) MD GD 2009/16 Ø Tinglysningslovens 1 ELL U havde ikke ekstingveret L s ret til at sælge fyrværkeri fra lejemålet. U var ikke i god tro Efter at U havde erhvervet en udlejningsejendom, fremsatte U indsigelse overfor L på grund af, at L solgte fyrværkeri fra lejemålet, hvilket ikke var i overensstemmelse med lejekontraktens bestemmelse 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

11 om anvendelse af lejemålet. L havde dog indhentet tilladelse hertil hos de tidligere ejere af ejendommen. U burde have foretaget en bedre undersøgelse af lejemålet inden erhvervelsen, og U var ikke i god tro med hensyn til anvendelsen af lejemålet. U havde derfor ikke ekstingveret L s ret til at sælge fyrværkeri L1 lejede i 1990 et lokale af den daværende ejer af ejendommen. Der fremgik bl.a. følgende af lejekontrakten: 1. Det lejede lokale i kælderetagen skal benyttes til detailsalg af tæpper og anden gulvbelægning. 10. Bortset fra fremleje eller afståelse til henholdsvis en fremlejetager eller en ny lejer, der er en konkurrent til de forretninger/varehuse, der direkte eller indirekte drives af udlejer eller udlejers selskaber, har lejer uden erlæggelse af fremlejeafgift eller anden ydelse ret til fremleje og afståelse til andre brancher, dog ikke til benyttelse til salg af dagligvarer eller lign., men fremlejetager eller den nye lejer skal godkendes af udlejer og ved afståelse skal overdragelsesdokumenterne forelægges for udlejer. Udlejer kan kun nægte godkendelse, hvis begrundelsen for nægtelse er væsentlig og relevant. Herudover fremgik det, at det lejede ikke uden udlejers skriftlige samtykke måtte bruges til andet formål end det aftalte. På et tidspunkt blev ejendommen overdraget til en ny ejer, og i 2003 accepterede den nye ejer af ejendommen, at L2 indtrådte som ny lejer af kælderlokalerne. Ejendommen blev herefter overdraget til U pr. 1. juli Den 14. december 2005 fremsendte U et brev til L2, hvori bl.a. var anført følgende: Vi har netop erfaret, at De ved skiltning på ejendommens facadepartier, annoncerer salg af fyrværkeri fra den 16. december U har hverken meddelt tilladelse til salg af fyrværkeri eller den ændrede skiltning Det fremgik i øvrigt af brevet, at U ville betragte salg af fyrværkeri som en væsentlig misligholdelse af lejeaftalen, som ville kunne medføre ophævelse af lejeaftalen. Den 16. december 2005 afviste L2, at der forelå en misligholdelse af lejeaftalen, og L2 henviste til, at der med udlejers samtykke havde været solgt fyrværkeri fra lejemålet i 13 år i perioden uge 50 til 52, og at der i samme periode havde været midlertidig skiltning om fyrværkeriudsalg i kælderen. U ophævede lejeaftalen den 20. december 2005 med henvisning til ELL 69, stk. 1, nr. 2, og sagen blev indbragt for boligretten. Under boligretssagen blev det bl.a. oplyst, at der havde været en korrespondance mellem U og L2 om besigtigelse af ejendommen i forbindelse med U s overtagelse af ejendommen. I forbindelse hermed havde U den 19. juli 2005 bl.a. skrevet følgende til L: De har meddelt, at - der fra Deres butikslokale er direkte adgang til kælderlejemål - dette kælderlejemål henhører under Deres lejemål - omtalte kælderlejemål anvendes til opbevaring af fyrværkeri m.v., hvorfor vi nødvendigvis skal anmode Dem om at dokumentere skriftligt, at alle forskrifter overholdes. De bedes fremsende den af myndighederne og politiet udstedte tilladelse til vort kontor, herunder også materiale om retningslinjer m.v. U s henvendelse blev besvaret telefonisk af L, hvorefter U i brev af 25. juli 2005 meddelte til L, at det under telefonsamtalen blev aftalt, at U inden ugens udgang modtog skriftlig dokumentation for, at alle forskrifter vedrørende opbevaring af fyrværkeri blev overholdt m.v. I brevet var endvidere anført, at det var aftalt, at L skulle kontakte U for at aftale tid for en besigtigelse af bl.a. lageret for fyrværkeri. Under domsforhandlingen blev der afgivet forklaring af U og L2, men deres forklaringer var stærkt divergerende. Boligretten besigtigede også lejemålet, men også under besigtigelsen var U og L2 s forklaringer stærkt divergerende. U bestred ikke, at der forelå de fornødne tilladelser til L2 s salg af fyrværkeri, eller at der tidligere var sket salg af fyrværkeri fra lejemålet. U gjorde derimod gældende, at tilladelsen fra de tidligere ejere af ejendommen var i strid med lejekontraktens bestemmelser, og at tilladelsen derfor skulle have været tinglyst i henhold til tinglysningslovens 1, hvis L2 skulle støtte ret herpå. U gjorde endvidere gældende, at han var i god tro, da der i korrespondancen ikke var anført noget om salg af fyrværkeri, men kun om opbevaring. L2 gjorde gældende, at lejekontraktens 10 gav mulighed for fremleje til ethvert formål, som ikke krænkede U s salg af dagligvarer eller lignende, og at salget af fyrværkeri derfor som ved fremleje måtte accepteres af U. L2 gjorde endvidere gældende, at tinglysningslovens 1 ikke kunne påberå- Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/

12 Grundejernes Domssamling bes, da U var i ond tro. Boligretten udtalte: Af U s skrivelser af 19. og 25. juli 2005 fremgår, at U var bekendt med, at der skete opbevaring af fyrværkeri i lejemålet. Dette burde have givet U anledning til nærmere undersøgelse af baggrunden herfor. U har derfor ikke været i den fornødne gode tro til efter tinglysningslovens 1 at kunne tilsidesætte den ret, som overdrageren af ejendommen havde givet til L2 til salg af fyrværkeri. Det bemærkes, at det findes uden betydning, at korrespondancen mellem parterne kun omhandler opbevaring af fyrværkeri. Opbevaringen må anses for at være det risikomoment, som skulle kunne hindre en fortsat anvendelse af lejemålet til salg af fyrværkeri. Boligretten frifandt herefter L2. Dommen blev anket til landsretten og under landsretssagen blev der bl.a. afgivet vidneforklaring af V, som havde besigtiget ejendommen for U inden erhvervelsen, og af L2. V forklarede - at ejendommen var blevet besigtiget den 29. juli at der ikke var noget, som tydede på, at der blev opbevaret knaldfyrværkeri - at hun ikke bemærkede noget skilt om fyrværkeri - at hun ikke fik forevist brochurer og - at hun på intet tidspunkt før begyndelsen af december 2005 havde fået oplyst, at der blev opbevaret fyrværkeri. L2 forklarede, - at der siden 2000/2001 havde været opsat et skilt over indgangen med teksten Fyrværkeriudsalg - at V under en telefonsamtale var blevet informeret om salget af fyrværkeri - at V under besigtigelsen fik forevist kg. fyrværkeri og - at V under besigtigelsen fik to af L2 s brochurer hvoraf fremgik, at der blev solgt fyrværkeri Landsretten udtalte: Lejekontrakten indeholder bestemmelse om, at det lejede skal benyttes til detailsalg af tæpper og anden gulvbelægning. Efter ordlyden har denne bestemmelse ikke kunnet berettige L2 til de sidste to uger om året at opbevare og sælge fyrværkeri fra lejemålet. Dette bestyrkes af L2 s forklaring om, at L2 til stadighed har sikret sig, at de tidligere udlejere var vidende om opbevaringen og salget af fyrværkeri, og at disse var indforstået hermed. Ejendommen blev af U erhvervet ved skøde tinglyst den 2. juli Landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at der også under U s besigtigelse i april 2005 (note) af ejendommen og således også før tinglysningsdatoen den 2. juli 2005 over indgangen til kælderlejemålet var opsat et farvet skilt med teksten Fyrværkeriudsalg. Under hensyn hertil og til, at U der er professionelle aktører på ejendomsmarkedet under besigtigelsen og i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen ganske undlod at foretage nærmere undersøgelser af forholdene i kælderlejemålet, herunder om lejemålet blev anvendt i strid med lejekontrakten, finder landsretten, at U ikke har bevist at have været i den fornødne gode tro til efter tinglysningslovens 1 at kunne fortrænge L2 s ret til salg af fyrværkeri i årets to sidste uger. Med disse bemærkninger stadfæster landsretten den indankede dom. Note: Det fremgår ikke i øvrigt af dommen, at U foretog en besigtigelse af ejendommen i april Dom afsagt den 28. februar 2007 af Retten i Lyngby (sagsnr /2006 ) Dom afsagt den 28. februar 2008 af Østre Landsret (2. afd. B ) MD GD 2009/17 Ø LL 93 ABLL 90 L udsat på grund af betalingsmisligholdelse. Ingen tvivl om hvilken periode restancen vedrørte, uanset at det ikke var angivet i påkravet U afgav påkrav overfor L på grund af en restance og ophævede efterfølgende lejemålet. I påkravsskrivelsen var ikke angivet hvilken periode restancen vedrørte, men det skyldige beløb svarede til den leje, der blev opkrævet hver måned. Da L ikke kunne være i tvivl om, hvilken periode påkravet vedrørte, blev L udsat ved en umiddelbar fogedforretning Da L kom i restance med lejebetalingen, afgav U påkrav herom overfor L, og efterfølgende ophævede U lejemålet. U anmodede herefter fogedretten om at udsætte L af lejemålet. U var en afdeling af et alment boligselskab. Under fogedretssagen konstaterede fogeden, at der var en kuglepensstreg i det eksemplar af påkravsskrivelsen som fogeden havde fået forelagt. Da U på forespørgsel fra fogeden oplyste, at kuglepensstregen alene var påført den kopi af påkravsskrivelsen, som var forelagt 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

13 fogeden, bad fogeden om at få forelagt en kopi af påkravsskrivelsen uden kuglepensstregen. U gjorde i øvrigt gældende, at påkrav og ophævelse opfyldte betingelserne i LL og henviste til at det beløb, som var pengepligtig ydelse, fremgik af påkravets side 2, at beløbet, som udgjorde 5.339,00 kr., svarede til det beløb, der var opkrævet for april måned. U gjorde endvidere gældende, at der den 3. marts 2008 var en restance på 5.339,00 kr., som blev betalt den 14. april 2008, og at der den 1. april 2008 blev opkrævet 5.339,00 kr., som ikke blev betalt, hvorfor der var afgivet påkrav overfor L. Fogedretten udtalte: Påkravet indeholder en kontooversigt fra den 1. december 2007 til den 14. april Der er 23 poster på kontooversigten. Saldoen starter med et beløb på kr. Saldoen er ikke 0 kr. på noget tidspunkt. Det fremgår ikke af påkravet, hvilken måneds husleje påkravet vedrører. Påkravets saldo indeholder flere forskellige poster, herunder Foreningsandel, Indmeldelsesgebyr og Vaskeri. Fogedretten finder samlet set ikke, at det fremgår af påkravet, hvordan påkravsbeløbet er opstået. Da det herudover ikke er specificeret i påkravet, at påkravet vedrører april måneds husleje, finder fogedretten ikke, at påkravet kan danne grundlag for ophævelse af lejemålet. Sagen nægtes fremme. U kærede kendelsen til landsretten, der udtalte: Restancen i påkravsskrivelsen af 15. april 2008 udgør et beløb svarende til én måneds leje inkl. a/c varme og antennebidrag, og af bogføringsposteringer vedrørende L s konto hos U gengivet i påkravsskrivelsen fremgår blandet andet, at L ikke har betalt leje for april måned På baggrund heraf finder landsretten det ubetænkeligt at lægge til grund, at L har været klar over, at restancen i påkravsskrivelsen udgør manglende betaling af leje for april måned Herefter og da betingelserne for, at U kan hæve lejeaftalen, i øvrigt er opfyldt, jf. ABLL 90, stk. 1, nr. 1 og stk. 2, finder landsretten, at fogedforretningen om L s udsættelse af lejemålet bør fremmes. Note: Det er som udgangspunkt meget vigtigt, at det i påkravet er angivet klart og tydeligt for lejeren, hvilken periode eller hvilke perioder, restancen vedrører. Afgørelsen viser dog, at det er muligt at få udsat lejeren, uanset at dette ikke er angivet, hvis det alligevel er klart for lejeren, hvilken periode restancen vedrører. Herudover er det naturligvis vigtigt, at der alene medtages restancer i påkravet, som er pligtig pengeydelse, og at det beløb, der kræves betalt for at undgå ophævelse, nøjagtigt svarer til restancen eller hvis der er tvivl om restancens størrelse udgør et beløb, som med sikkerhed ikke overstiger restancen. Kendelse afsagt den 25. september 2008 af Københavns Byret (F /2008) Kendelse afsagt den 31. oktober 2008 af Østre Landsret (20. afd. kære nr. B ) MD GD 2009/18 Ø LL 73 ML 5 og 17 Udlejning efter ML 5, stk. 2, var ugyldig, da der ikke var sket orientering efter ML 5, stk. 3. Tilbagebetaling af leje. U udlejede et gennemgribende forbedret lejemål efter ML 5, stk. 2, uden at have foretaget en tilstrækkelig orientering efter ML 5, stk. 3, til beboerrepræsentanterne. Udlejningen efter ML 5, stk. 2, var ugyldig, og L havde derfor krav på nedsættelse af lejen og tilbagebetaling af den for meget betalte leje siden lejeaftalens indgåelse. U udlejede pr. 1. januar 2004 en beboelseslejlighed til L2 for en årlig leje på kr. I lejekontrakten var anført, at lejligheden var gennemgribende forbedret, og at der som følge heraf var fri lejefastsættelse. Herudover var der anført følgende i lejekontrakten: Årslejen reguleres ud over stigninger i skatter og afgifter med 3 % p.a. hver d første gang f.eks. således kr kr kr kr. (note 1) Forud for udlejningen til L2 var L1 lejer af lejligheden. I maj 2000 skrev L1 til U og meddelte, at L1 ønskede at bytte sin lejlighed med en anden. L1 udbad sig i brevet nærmere oplysninger om hvilken renovering, der ville blive gennemført i forbindelse med et eventuelt bytte, og om hvad den fremtidige leje ville blive. Som svar herpå oplyste U i september 2000, at lejligheden ville blive renoveret Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/

14 Grundejernes Domssamling og moderniseret i forbindelse med et eventuelt bytte, og at lejen fremover ville udgøre ca kr. om måneden. Den 3. juli 2001 meddelte L1 til U, at hun ønskede at bytte med to navngivne personer, og L1 udbad sig huslejenævnets vurdering af den fremtidige omkostningsbestemte leje. Den 29. oktober 2001 meddelte L1 til U, at hun nu ønskede at bytte med en anden navngiven person, og L1 udbad sig igen oplysning om, hvad den fremtidige leje efter ML 5, stk. 1, eller ML 5, stk. 2, ville blive. Den 2. november 2001 indkaldte L1 til stiftende beboerrepræsentationsmøde for lejerne i ejendommen. og af dagsordenen for mødet fremgik bl.a., at der skulle ske valg af beboerrepræsentanter. U havde på et tidspunkt indsendt en ansøgning om forhåndsgodkendelse af lejen til huslejenævnet, og den 10. januar 2002 forhåndsgodkendte huslejenævnet i henhold til LL 73, stk. 3, jf. ML 25 a, stk. 3, at lejen efter renovering som ansøgt kunne udgøre kr. L1 modtog kopi af huslejenævnets afgørelse. I brev af 8. maj 2002 meddelte U følgende til L1:.Omstående følger til din orientering i den egenskab af beboerrepræsentant, opgørelse over de af mig afholdte omkostninger til vedligeholdelse og opretning af ejendommen. Den 13. maj 2003 opsagde L1 lejemålet. Lejligheden blev efterfølgende udlejet til L2 L2 indbragte lejens størrelse for huslejenævnet, og huslejenævnets afgørelse blev efterfølgende indbragt for ankenævnet. U ankede ankenævnets afgørelse til boligretten. Under boligretssagen nedlagde U påstand om, at L2 skulle anerkende - at den årlige leje med rette var fastsat til kr. pr. 1. januar 2004 samt - at aftalen om trappelejestigninger var gyldig. L nedlagde påstand om frifindelse samt påstand om at U skulle anerkende - at den årlige leje skulle fastsættes til ,33 kr. - at trappelejeklausulen var ugyldig samt - at U skulle tilbagebetale ,06 kr. med tillæg af renter. U gjorde bl.a. gældende, - at lejen med rette var fastsat efter ML 5, stk. 2 - at U havde orienteret om, at der ville ske en gennemgribende forbedring af lejemålet i forbindelse med et bytte, og at lejen ville blive fastsat efter ML 5, stk. 2, og - at LL 73, stk. 3, kunne finde analog anvendelse i sagen, således at der på grundlag af huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejens størrelse kunne ses bort fra kravet om orientering af beboerrepræsentationen/lejerne, jf. ML 5, stk. 3. L gjorde bl.a. gældende - at U ikke havde overholdt ML 5, stk. 3, hvorfor lejefastsættelsen ikke kunne ske i henhold til ML 5, stk. 2, - at LL 73, stk. 3, ikke kunne finde analog anvendelse - at en eventuelt analog anvendelse af 73, stk. 3, ikke kunne medføre, at der blev set bort fra kravet om orientering i ML 5, stk. 3, (note 2) og - at trappelejeklausulen ikke opfyldte kravene i LL 53, stk. 2 Boligretten udtalte: Det lægges til grund, at L1 opsagde lejemålet den 13. maj 2003, hvorefter der skete genudlejning. Efter bevisførelsen findes det ikke godtgjort, at U, efter opsigelsen den 13. maj 2003 og inden lejeaftalen af 14. december 2003 blev indgået, orienterede beboerrepræsentationen eller lejerne om, at udlejning herefter ville ske efter reglerne om værdibestemt leje, og om indholdet af ML 5, stk. 3. Der er herved navnlig lagt vægt på, at de fremlagte dokumenter dels angår tiden før opsigelsen, dels ikke indeholder orientering om indholdet af ML 5, stk. 3, herunder om muligheden for inden 14 dage at indbringe en sag om manglende vedligeholdelse for huslejenævnet. Endvidere findes det ikke ved den af U afgivne forklaring godtgjort, at han [har] foretaget en sådan orientering mundtligt. Under hensyn til at LL 73, stk. 2, udtrykkeligt angår genudlejning som led i et bytte, og da en analog anvendelse af bestemmelsen i øvrigt ville føre til en forringelse af L s retsstilling efter ML 5, stk. 3, findes LL 73, stk. 2, ikke at kunne anvendes analogt i nærværende sag. Betingelserne for udlejning efter ML 5, stk. 2, er herefter ikke opfyldt, hvorfor lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det bemærkes herved, at den omstændighed, at parterne i lejekontrakten indgik aftale om den årlige lejes størrelse og om en trappelejeklausul, ikke kan føre til et andet resultat, idet L ikke på forhånd kan give afkald på lovens beskyttelse. Som følge af det anførte må trappelejeklausulen tilsidesættes. Da der ikke er tvist om størrelsen af 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

15 den omkostningsbestemte leje og størrelsen af den herefter for meget erlagte leje, tages L s påstande 1-3 til følge. Lejen blev således fastsat til ,33 kr., og U blev pålagt at tilbagebetale ,06 kr. med tillæg af renter. U ankede afgørelsen til landsretten. Under landsretssagen forklarede U bl.a., at han i forbindelse med L1 s anmodning om bytte orienterede hende om ML 5, stk. 2 og 3, og at L2, som lejede lejligheden efter L1, var en bekendt af L1. L1 forklarede bl.a., at hun boede i lejligheden indtil udgangen af 2001, at hun i 2002 og 2003 boede på Bornholm, og at hendes niece havde boet i lejligheden indtil hendes formelle fraflytning i august L1 forklarede endvidere, at hun som beboerrepræsentant følte sig fuldt orienteret om U s planer om renovering af ejendommen og lejlighederne. Landsretten udtalte: Af de grunde, der er anført af byretten, og da det for landsretten fremkomne ikke kan føre til andet resultat, stadfæster landsretten dommen. Da der heller ikke for landsretten er tvist om den omkostningsbestemte leje og størrelsen af L2 s påstand vedrørende tilbagebetaling af for meget betalt leje i perioden fra 1. marts til den 1. juni 2008, tages L2 s påstande i det hele til følge.. Note 1: Der er ikke fri lejefastsættelse ved udlejning efter ML 5, stk. 2. Lejen kan fastsættes til det lejedes værdi uden hensyn til om lejen overstiger en beregnet leje efter ML 5, stk. 1. Note 2: Det er tvivlsomt, om der kan bortses fra orienteringspligten efter ML 5, stk. 3, ved udlejning efter ML 5, stk. 2, i forbindelse med lejlighedsbytte, naturligvis forudsat at det er første udlejning efter ML 5, stk. 2. Ejendomsforeningen Danmark anbefaler derfor, at orienteringspligten også overholdes, hvis første udlejning efter ML 5, stk. 2, sker i forbindelse med et bytte. Dom afsagt den14. marts 2008 af Københavns Byret (BS 25A-598/2006) Dom afsagt den 30. oktober 2008 af Østre Landsret (19. afd. a.s. nr. B ) MD GD 2009/19 B ML 29 C Statsskattelovens 4 Ligningslovens 2 SKAT s skønsmæssige forhøjelse af lejen tilsidesat SKAT s skønsmæssige forhøjelse af lejen for et småhuslejemål blev tilsidesat, da skønnet blev anset for udøvet på et ufuldstændigt grundlag U var et ApS. Den 1. september 2001 udlejede U en lejlighed til L, som var søn af eneanpartshaveren i U. Lejen blev aftalt til kr. om måneden. Den 1. april 2004 blev der udfærdiget en allonge til lejemålet. Heraf fremgik, at L s husleje blev nedsat med 625 kr. om måneden mod, at L pr. samme dato overtog viceværtsforpligtelserne for ejendommen, idet lejemålets fællesudgifter blev nedsat tilsvarende. Den 28. april 2006 meddelte SKAT (S), at U s skatteansættelse for 2004 blev ændret, idet den skattepligtige indkomst blev forhøjet med kr. S begrundede dette med, at manglende medtaget husleje omfattet af statsskattelovens 4, stk. 1, litra b ved udleje til søn af eneanpartshaveren til en leje under markedslejen var i strid med ligningslovens 2, stk. 1. Landsskatteretten stadfæstede S s afgørelse, hvorfor U anlagde sag mod S ved byretten. U gjorde bl.a. gældende, at det er en forudsætning for udøvelsen af et lovligt skøn, at dette udøves efter de retningslinier, som er gældende for fastsættelse af lovlig leje, herunder ML 29 C. U henviste i den forbindelse til, at S s skøn angiveligt hvilede på 8 ikke-specificerede lejemål, hvis identitet var helt ukendte og hvor det endvidere ikke var godtgjort, at disse var sammenlignelige i forhold til ML 29 c. U anfægtede endvidere, at S ved beregningen af den forhøjede leje, havde indkalkuleret et beløb til forrentning af en købesum for ejendommen i strid med ML 9. S gjorde blandt andet gældende, at man havde fundet 8 sammenlignelige lejemål på en hjemmeside. Lejemålene var efter S s opfattelse sammenlignelige med nærværende lejemål både i relation til beliggenhed og størrelse. Endvidere gjorde S gældende, at S ikke ved skønsudøvelsen var bundet af reglerne om omkostningsbestemt leje, men at denne alene skulle indgå blandt flere parametre ved skønsansættelsen. Det anførtes, at det afgørende for S s skønsudøvelse var det lejedes værdi. Byretten gav U medhold med følgende begrundelse: Det fremgår af sagen, at S har forhøjet den månedlige leje for lejligheden til kr. pr. måned på baggrund af oplysninger om lejen vedrørende 8 lejemål pr. 14. marts Det er ikke nærmere Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/

16 Grundejernes Domssamling oplyst, hvor disse lejligheder er beliggende, og det fremgår ikke, hvorvidt de er sammenlignelige med hensyn til kvalitet og udstyr. Under disse omstændigheder hvor lejen er fastsat på baggrund af lejeoplysninger 2 år efter indkomståret 2004 vedrørende 8 uidentificerede lejemål, finder retten, at den skønsmæssige ansættelse bør tilsidesættes som udøvet på et ufuldstændigt grundlag Dom afsagt den 30. juni 2008 af Retten I Odense (sag nr. BS /2007) LRP GD 2009/20 Ø Momslovens 6 Fortolkning af pålægsmomsgrænsen for reparations- og vedligeholdelsesarbejder Beløbsgrænsen i Momslovens 6, stk. 1, 3. pkt., på kr., vedrørende reparations og vedligeholdelsesarbejder, som afgiftspligtige personer udfører for egen regning på bygninger med henblik på salg eller udlejning af bygningerne, skulle ikke beregnes for hver bygning for sig men for samtlige den afgiftspligtige persons årlige udgifter på sådanne ejendomme. En selvejende almennyttig institution (A) bad Skatterådet om et bindende svar på følgende spørgsmål: Kan A lade sine ansatte medarbejdere foretage kalkning af facaden på den af A ejede og udlejede bolig beliggende,uden at skulle betale såkaldt pålægsmoms i medfør af momslovens 6 af de med kalkningen forbundne omkostninger? Såvel Skatterådet som Landsskatteretten besvarede spørgsmålet med nej. Herefter anlagde A sag mod skatteministeriet med påstand om, at spørgsmålet skulle bevares med ja. Til støtte herfor gjorde A hovedsageligt gældende, at værdigrænsen i momsloven 6, stk. 1, 3. pkt. gælder for hver bygning eller ejendom for sig. Skatteministeriet gjorde gældende, at værdigrænsen derimod gælder for arbejde på den afgiftspligtige persons samlede portefølje af bygninger. Landsretten udtalte: Momslovens 6, stk. 1, 3. pkt., må efter en naturlig og sproglig forståelse omfatte det samlede reparations- eller vedligeholdelsesarbejde, som en afgiftspligtig efter stk.1, 1. pkt., årligt udfører på de i 1. pkt. angivne bygninger, uanset om reparations- eller vedligeholdelsesarbejdet er fordelt på flere bygninger. Efter bestemmelsens forhistorie og forarbejderne til den tidligere og den gældende momslov lægges det til grund, at bestemmelsen har til formål at sikre lige konkurrencevilkår for selvstændige, momspligtige virksomheder set i forhold til virksomheder, der ellers selv kunne udføre reparations- og vedligeholdelsesarbejder på ejede og lejede bygninger uden momsbelastning. Bestemmelsens forhistorie og forarbejder kan herefter ikke føre til nogen anden fortolkning Note: Momslovens 6 og 7 vedrører visse undtagelser til hovedreglen om, at der ikke skal ske beskatning, herunder momspålæg, af eget arbejde. 6, stk. 1 har følgende ordlyd Der betales afgift af afgiftspligtige personer bortset fra offentlige institutioner m.v. omfattet af 3, stk. 2, nr. 2 og 3, der for egen regning på egen, lejet eller lejers grund opfører bygninger til salg eller udlejning, eller som på egne eller lejede bygninger udfører ombygnings- eller moderniseringsarbejde med henblik på salg eller udlejning, hvis den pågældende eller dennes ansatte udfører arbejde ved projekteringen, opførelsen eller ombygnings- eller moderniseringsarbejdet. 1. pkt. finder ikke anvendelse, når bygningen efter opførelsen, ombygningen eller moderniseringen anvendes til privat brug for virksomhedens indehavere, medmindre opførelsen, ombygningen eller moderniseringen sker med henblik på salg som led i næring eller erhvervsmæssig udlejning. Reparations- eller vedligeholdelsesarbejde til en samlet værdi af mere end kr. årligt ( kr. pr. 1. januar 2009(RED)) sidestilles med ombygningseller moderniseringsarbejde. Udgør arbejderne omvendt efter 1. januar 2009 og frem mindre end kr. årligt, er der derimod tale om momsfrie reparations- og vedligeholdelsesarbejder. Pligt til momsregistrering indtræder i øvrigt hvis den afgiftspligtiges persons samlede momspligtige omsætning årligt overstiger kr. Indtræder der en momspligt som følge af, at reparations- eller vedligeholdelsesarbejder, jf. momslovens 6, stk. 1, for en afgiftspligtig person årligt overstiger kr., vil den afgiftspligtige person således i alle tilfælde være momsregistreringspligtig. Dom afsagt den 10. oktober 2008 af Østre Landsret (sag nr. 17. afdeling, B ) LRP 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

17 GD 2009/21 Ø LL 93 Betalingsmisligholdelse. Krav om betaling af beboerrepræsentationskontingent på 135 kr. for at afværge ophævelse. Udsættelse af L U havde afgivet et påkrav overfor L om betaling af en restance, hvori indgik beboerrepræsentationskontingent på i alt 135 kr. U havde krævet betaling af hele beløbet, for at L kunne afværge ophævelsen. U havde endvidere ikke fradraget beboerrepræsentationskontingentet ved beregningen af påkravsgebyret. U s ophævelse var korrekt, og L blev udsat ved en umiddelbar fogedforretning L havde lejet en beboelseslejlighed hos U i Den 14. april 2008 fremsendte U et påkrav til L om en lejerestance på 3 måneders leje. I påkravet havde U opgjort det skyldige beløb til ,91 kr. I dette beløb indgik 3 måneders beboerrepræsentationskontingent på 35 kr. pr. måned, svarende til i alt 135 kr. I påkravet var endvidere angivet, at der ved næste måneds lejeopkrævning ville blive tillagt et påkravsgebyr på 124 kr. + 2 % af det skyldige beløb ud over kr. (note). Endelig var det angivet, at lejemålet ville blive ophævet, hvis restancen ikke blev betalt inden udløbet af påkravsfristen, og der var i den sammenhæng ikke angivet et særskilt beløb, som skulle betales for at undgå ophævelse. Da restancen ikke blev betalt, fremsendte U den 30. april 2008 en ophævelse til L, og indgav begæring til fogedretten om udsættelse af L. L betalte hele restancen den 28. maj Under fogedretssagen oplyste L, at hans mor boede i samme ejendom, og at hun var ved at blive sat ud på grund af en restance på ca kr. L forklarede endvidere, at han for at afværge udsættelsen af moderen indbetalte dette beløb til U, men at han dog kom til at betalte ca kr. for meget til U. L havde efterfølgende aftalt telefonisk med U, at dette beløb skulle modregnes i hans egen restance til U, men U indbetalte alligevel det overskydende beløb til hans bankkonto. L oplyste endeligt, at han på det tidspunkt var på vej til ferie i udlandet i et længere stykke tid. Under fogedretssagen gjorde U gældende, at det måtte anses som en uvæsentlig fejl ved påkravet, at beboerrepræsentationskontingentet var medtaget, og at misligholdelsen ikke kunne anses som værende uvæsentlig. L gjorde bl.a. gældende, at der var medtaget et beløb, som ikke var pligtig pengeydelse, og at påkravet derfor ikke kunne danne grundlag for en ophævelse af lejemålet. L gjorde endvidere gældende, at der var tale om en uvæsentlig misligholdelse. Fogedretten udtalte: Da U afgav påkravsskrivelsen var L i restance med 3 måneders husleje. Til trods for dette og til trods for at lejemålet ophæves den 30. april 2008 indbetaler L først restancerne den 28. maj Fogedretten finder på denne baggrund, at der er tale om en væsentlig misligholdelse fra L s side og finder ikke at det forhold, at der i påkravsskrivelsen er anført et mindre beløb af ikke pligtig pengeydelse kan medføre at ophævelsen ikke er korrekt. Fogedretten fandt således, at L kunne udsættes af lejemålet. L kærede kendelsen til landsretten, men landsretten stadfæstede kendelsen. Note: Under landsrettens behandling af kæresagen indgav U et kæreskrift, hvor det bl.a. var gjort gældende - at påkravsgebyret ville have udgjort 186,57 kr., hvis det blev beregnet ud fra 2008-satsen for påkravsgebyr på 131 kr. med tillæg af 2 % af det skyldige beløb ekskl. beboerrepræsentationskontingent ud over kr., - at påkravsgebyret ville udgøre 179,57 kr., hvis det blev beregnet som 124 kr. + 2 % af det skyldige beløb inkl. beboerrepræsentationskontingent udover kr., og - at der derfor ikke var opkrævet et højere påkravsgebyr end tilladt. Kendelse afsagt den 5. august 2008 af Retten i Lyngby (FS /2008) Kendelse afsagt den 29. september 2008 af Østre Landsret (20. afd. kære nr. B ) MD GD 2009/22 Ø LL Skimmelsvamp efter brandslukning. Forsikringsselskab skulle betale for udbedring af skader og genhusning af beboere Der opstod brand i tagetagen i en ejendom tilhørende en andelsboligforening, A/B, og branden blev slukket ved hjælp af vand. Efterfølgende blev der ved hjælp af forsikringsselskabet, F, foretaget affugtning af ejendommen, men der opstod Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/

18 Grundejernes Domssamling alligevel skimmelvækst i ejendommen. A/B havde bevist, at der var årsagssammenhæng mellem brandslukningen og skimmelforkomsten. F skulle betale for udbedringen af skaderne som følge af skimmelvækst samt for genhusningen af beboerne I 1998 tegnede A/B en bygningsforsikring hos F. Forud for tegningen af bygningsforsikringen havde F i 1997 lavet en besigtigelsesrapport, hvori der bl.a. var taget forbehold for svamp i taget på grund af et nedslidt tag, for svamp i nederste bitrappeforløb på grund af rådangreb og for svamp i en overdækket terrasse på grund af mindre defekter i noget krydsfiner. På baggrund heraf fik A/B G til at foretage nærmere svampe- og insektundersøgelser i ejendommen. Af G s rapport af 23. januar 1998 fremgik bl.a., at der kunne konstateres mindre nedbrydninger på grund af Gul Tømmersvamp, og at årsagen formentlig var vandindtrængen ved bagdøren kombineret med opstigende grundfugt og et tidligere utæt tagnedløb. G konstaterede ikke skader i tagetagen. Af policen for forsikringen, som A/B tegnede hos F, fremgik at forsikringen omfattede bl.a. bygningsbrand, anden bygningsbeskadigelse, huslejetabsforsikring og angreb af træ- og murødelæggende svampe og insekter. Endvidere var det anført, at de forbehold, som fremgik af F s besigtigelsesrapport fra 1997, gjaldt for forsikringen. Det fremgik endelig af forsikringen, at den dækkede udgiften til leje af lokaler, svarende til de lokaler, som forsikringstager selv benyttede til beboelse og kontor. Den 10. januar 2000 opstod der kraftig brand i tagkonstruktionen på ejendommens baghus. Branden blev slukket ved brug af vand. Af F s skadesrapport af 11. januar 2000 fremgik bl.a., at hele tagkonstruktionen på 250 m2 var udbrændt, at der var omfattende brand- og vandskader i lejlighederne på 4. sal samt middelsvære vandskader på 3. sal, og at de resterende lejligheder var lettere vandskadede. Der fremgik endvidere følgende af F s skadesrapport: Det meste af huset var umiddelbart ryddet for beboere, og de fleste af dem havde tegnet indboforsikring, som hjælper med og sørger for genhusningen. Der var dog enkelte beboere, der ikke havde tegnet indboforsikring, og genhusningen af dem er ikke omfattet af bygningsforsikringen. I brev af 19. januar 2000 til A/B bekræftede F, at genhusningen af andelshaverne var omfattet af bygningsforsikringen, og at udgifterne til genhusning ville blive betalt af F. Af et referat af et byggemøde afholdt den 1. februar 2000, udarbejdet af F, fremgik bl.a. følgende: Affugtning var så småt i gang i de enkelte lejemål. Det havde vist sig, at det var besværligt at skaffe strøm nok i ejendommen til at trække alle de affugtere, det var nødvendigt at opstille.. Af et referat af et byggemøde afholdt den 10. februar 2000, udarbejdet af F, fremgik bl.a. følgende: Det blev aftalt, at elektriker sørger for at aflæse alle elmålere, inden affugtningen for alvor påbegyndes Under udbedringen af skaderne i ejendommen blev der af A/B udtrykt bekymring overfor F for, om der nogen steder var dannet forekomster af skimmelsvamp, som følge af opfugtningen fra slukningsvandet. I løbet af sommeren 2000 kunne beboerne flytte tilbage til lejlighederne, men én af beboerne oplevede stigende allergiske reaktioner ved ophold i lejligheden, og søgte derfor lægelig bistand. Efter anmodning fra A/B foretog G herefter en undersøgelse af ejendommen. Af G s undersøgelsesrapport af 23. august 2001 fremgik, at niveauet af fugt og skimmel vurderes ikke at påvirke indeklimaet, bortset fra en enkelt lejlighed, hvor det blev anbefalet, at der blev foretaget udbedring. G udarbejdede yderligere en undersøgelsesrapport i oktober 2001, men ifølge rapporten kunne der ikke konstateres skimmelsvampforekomster. I februar 2002 stævnede en af beboerne, B, i ejendommen A/B med påstand om, at A/B hæftede for udgifterne til fjernelse af skimmelsvampen i hendes lejlighed. I brev af 26. marts 2002 fra F til A/B meddelte F bl.a. følgende: Det kan hertil oplyses, at såfremt der konstateres en direkte forbindelse mellem brandskaden og skimmelsvampe er vi naturligvis indforstået med at betale de omkostninger, der er forbundet med udbedringen heraf. I forbindelse med sagen mellem B og A/B blev der udmeldt syn og skøn af hendes lejlighed. Syn og skøn blev foretaget af DB, og det fremgik af skønsrapporten, at der var massive forekomster af skimmelvækst/-sporer i lejligheden, og DB vurderede, at det var overvejende sandsynligt, at skimmelsvampangrebene skyldtes vandskaden efter brandsluknin- 18 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009

19 gen i januar Den 14. juni 2002 meddelte F til A/B, at F ud fra den modtagne rapport kunne anerkende de omkostninger, der var forbundet med udbedringen af skimmelsvampangrebet som følge af vandskader efter slukningsarbejdet. A/B og F blev herefter enige om, at lade DB og G foretage en fælles skimmelog indeklimaundersøgelse af de resterende lejligheder i ejendommens baghus. Da DB og G ikke kunne nå til enighed udarbejdede de imidlertid hver sin rapport. DB konkluderede i sin rapport af 27. marts 2003, bl.a. at slukningsvandet med overvejende sandsynlighed havde medført angreb af skimmelsvampe i bygningskonstruktionerne. G konkluderede i sin rapport af 6. maj 2003, bl.a. man ikke vurderede niveauet af skimmelvækst og sporer så højt, at der var belæg for at foretage en så gennemgribende skimmelsvamprenovering, som anbefalet af DB, og at konstaterede opfugtninger og synlig skimmelvækst i kælderen ikke kunne henføres til slukningsvand. DB blev herefter anmodet om at foretage en undersøgelse af eventuelle skimmelforekomster i forhuset. I DB s rapport af 28. maj 2003 fremgik, at der i forhuset forekom skimmelforekomster, som er kendetegnende for boliger, der ikke havde været udsat for større vandskader, og at skimmelforekomsterne var i et normalt niveau. I december 2003 anlagde A/B sag imod F og nedlagde påstand om - at F skulle betale 7,2 mio. kr. - at F skulle anerkende at betale udgifterne til afhjælpning af svampeangreb i badeværelsernes konstruktioner i 9 lejligheder i ejendommen - at F skulle anerkende at betale udgifterne til nedtagnings- og retableringsarbejder med særligt inventar m.v. i de 9 lejligheder. F nedlagde påstand om frifindelse samt påstand om afvisning af anerkendelsespåstandene. Under sagen blev der afholdt endnu et syn og skøn ved en ny skønsmand, S. Af S s skønsrapport af 25. januar 2005 fremgik bl.a. - skønsmanden vurderede, at den konstaterede forekomst af skimmelvækst især skyldtes den langvarige opfugtning efter anvendelse af slukningsvand - at uhensigtsmæssig beboeradfærd kunne forårsage et højere fugtniveau og skimmelvækst, men at skønsmanden ved sin gennemgang ikke så tegn på uhensigtsmæssig adfærd - at tidligere vandskader helt eller delvist kunne være årsag til de aktuelle skimmelsvampforekomster - at konstruktioner i ejendommen kunne opsamle fugt og ville kunne forårsage skimmelvækst, men at skønsmanden ikke havde kendskab til, om sådanne forhold havde været til stede i ejendommen - at andre forhold kunne have forårsaget skimmelsvampforekomsterne, men at der ikke var andre åbenlyse årsager. Under sagen blev endvidere fremlagt bl.a. en række lægelige oplysninger for en række af beboerne i ejendommen og overslag over udbedringsomkostningerne. Under domsforhandlingen gjorde A/B bl.a. gældende - slukningsarbejdet i ejendommen i 2000 var årsag til skimmelsvampforekomsterne - at årsagssammenhængen mellem skimmelsvampforekomsterne og slukningsarbejdet i ejendommen harmonerede med, at der blev brugt voldsomme mængder vand, og at affugtningen først blev iværksat en måned efter branden i stedet for straks som anbefalet - at den sene iværksættelse af affugtningen ikke skyldtes, at visse beboere ikke ville fraflytte ejendommen efter branden - at F var afskåret fra at påberåbe sig ansvarsfraskrivelser i de almindelige betingelser til forsikringspolicen, når F ikke i overensstemmelse med sine forpligtelser efter forsikringsaftalen foretog afhjælpning af den dækningsberettigede skade F gjorde bl.a. gældende - at A/B ikke havde løftet bevisbyrden for, at der var skimmelsvampevækst i lejlighederne udover, hvad der måtte anses for normalt - at A/B ikke havde løftet bevisbyrden for årsagsforbindelsen mellem eventuelle forekomster af skimmelsvamp og vandskaden i forbindelse med brandslukningen - at der som sandsynlige skadesårsager kunne henvises til konstruktionerne i ejendommen og til grundfugt i hele kælderen, som dokumenteret i G s rapport af 23. januar at ejendommens nedslidte tag, rådangreb samt mindre andre defekter i 1997 gav anledning til begrænsning i svampeforsikringen - at affugtningen først kunne iværksættes meget sent på grund af, at en del af beboerne ikke ønskede at flytte ud af deres lejligheder Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/

20 Grundejernes Domssamling Landsretten udtalte: A/B s to anerkendelsespåstande er uklare og ubestemte og dermed ikke egnede til at indgå i en domskonklusion. Som følge heraf tager landsretten F s påstand om afvisning af anerkendelsespåstandene til følge. Det under sagen foretagne syn og skøn konkluderer, at der i baghuset på den pågældende ejendom er en stor koncentration af svampesporer, og at der flere steder i konstruktionerne er eller har været massiv vækst af skimmelsvampe, og at dette nødvendiggør en totalrenovering af lejlighederne i baghuset. Skønsmandens konklusion understøttes af de tidligere foretagne syn og skøn vedrørende lejlighederne beliggende.. og.., hvorefter der ved alle de gennemførte prøveudtagninger blev konstateret skimmelsvampe/skimmelsvampesporer i et omfang, der langt oversteg normalt niveau. De gennemførte syn og skøn vedrørende de to nævnte lejligheder medførte da også, at forsikringsselskabet anerkendte de omkostninger, der var forbundet med udbedring af skimmelsvampangrebet uagtet den afvigende vurdering i G s forudgående undersøgelse i oktober Skønsmandens konklusion i nærværende sag understøttes endvidere af de lægelige undersøgelser af 6 beboere i baghuset, jf. de af speciallæge..udarbejdede epikriser og den af ham afgivne vidneforklaring. På denne baggrund finder landsretten det bevist, at der i baghuset er skimmelsvampe i et omfang, der overstiger, hvad der er normalt forekommende, og som nødvendiggør en totalrenovering af lejlighederne samt kælder, loft og trappeopgange, jf. skønsmandens svar på spørgsmål 2 og indholdet af erklæringsbilag 2 og 3. Den af forsikringsselskabet under nærværende sag fremførte kritik af skønsmandens anvendelse af Agaraftryk og af hans konklusion på baggrund af de undersøgelser, der er indgået i hans vurdering, kan efter det anførte ikke føre til et andet resultat. Skønsmanden vurderer blandt andet under henvisning til de sammenlignende undersøgelser i forhuset at den konstaterede forekomst af skimmelvækst i baghuset især skyldtes den langvarige opfugtning efter anvendelsen af slukningsvand. Denne vurdering støttes af de tidligere foretagne syn og skøn vedrørende lejlighederne 2. tv. og th., hvoraf det fremgår, at det er overvejende sandsynligt, at skimmelsvampeangrebene skyldes vandskaden efter brandslukningen. Mere generelt anføres det i de tidligere skønserklæringer, at det er den pågældende skønsmands erfaring med vandskader i tilsvarende byggeri, at skimmelangreb udvikles indenfor en 2-3 ugers periode, såfremt tilstrækkelig udtørring ikke gennemføres. Forsikringsselskabet anerkendte da også på baggrund af de foretagne syn og skøn, at der forelå den fornødne årsagssammenhæng. Det er ubestridt, at der gik 4-5 uger inden affugtningen blev iværksat, og det kan efter bevisførelsen ikke lægges til grund, at dette skyldtes forhold hos beboerne, ligesom det ikke kan lægges til grund, at skimmelvæksten skyldes anden uhensigtsmæssig beboeradfærd. Herefter og henset til de ovenfor omtalte lægelige oplysninger herunder om den hos. og..konstaterede bedring efter de fraflyttede lejligheden findes det bevist, at der er årsagssammenhæng mellem brugen af slukningsvand og de konstaterede problemer med skimmelsvampe. F er herefter forpligtet til at betale erstatning til A/B. Landsretten fandt endvidere, at F skulle betale erstatning for genhusningsudgifterne til beboerne i indtil 12 måneder. Landsretten fastsatte erstatningen for udbedringsomkostningerne til ,53 kr. og erstatningen for genhusningsudgifterne til kr. Dom afsagt den 20. november 2008 af Østre Landsret (3. afd. nr. B-3775/03) MD GD 2009/23 Ø LL 70 Ret til fremleje på grund af ægtefælles arbejde. Erstatning til L for uberettiget nægtelse af fremleje L ønskede at fremleje sin lejlighed, fordi L s ægtefælle havde fået en midlertidig ansættelse i 9 måneder et andet sted i landet. U nægtede at tillade fremleje og ophævede i stedet lejemålet. U s nægtelse af fremleje var uberettiget, og U blev pålagt at betale en erstatning på kr. til L L og L s ægtefælle, M, boede i en beboelseslejlighed i København. Lejekontrakten om lejligheden var indgået i L s ægtefælle var professionel sportsudøver, og i 2007 indgik M en kontrakt med en fynsk sportsklub for perioden 1. august 2007 til 1. maj Det var en betingelse i kontrakten, at M havde bopæl i Odense. Kontrakten kunne forlænges, hvis M og sportsklubben blev enige 20 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2009