Landzonetilladelse. Karsten Hansen Aarø Haderslev

Transkript

1 Karsten Hansen Aarø Haderslev Haderslev Kommune Erhverv og borgerservice Honnørkajen Haderslev Tlf Fax post@haderslev.dk 3. oktober 2012 Sagsident: 12/11507 Sagsbehandler: Søren-Peter Andersen Dir. tlf SOPA@haderslev.dk Landzonetilladelse Afgørelse: Haderslev kommune meddeler hermed - jfr. Planlovens 35 - tilladelse på din landzoneansøgning om udstykning og ændret anvendelse af tidligere ladebygning til hotellejligheder samt grund på adressen: Aarø 154, 6100 Haderslev, matr. nr. 11 og 180 Aarø Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden for 3 år jfr. 56. Tilladelsen kan forventes offentliggjort på Haderslev kommunes hjemmeside torsdag i uge 40. DETTE ER IKKE EN BYGGETILLADELSE Vær derfor opmærksom på, at byggeriet ikke må igangsættes før der er søgt og opnået byggetilladelse ved Haderslev kommune - Byg og Bolig - Rådhuscentret 7, 6500 Vojens. Mail: bygogbolig@haderslev.dk Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af med senere ændringer. Lovens skal sikre, at den sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealplanlægningen og medvirker til at værne landets natur og miljø, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre - og plantelivet. Afgørelsen er truffet efter 35, stk. 1 i lov om planlægning. Efter 35 må der i landzone ikke foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og bebyggede arealer uden forudgående tilladelser fra kommunalbestyrelsen. Redegørelse: Der er ansøgt om tilladelse om udstykning og ændret anvendelse af tidligere ladebygning til 4 hotellejligheder på matr. nr. 11 samt ændret anvendelsen af grund matr. nr. 180 Aarø. 1/6

2 Det ansøgte er ikke omfattet af undtagelsesbestemmelserne i 36 eller 37, hvorfor der kræves tilladelse efter 35, da ejendommen ligger i landzone. Ejendommen er i BBR/ESR registreret med et grundareal på 350 m2. Efter opdeling af grunden vil del 1 blive 228 m 2 Bygning 1 (parcelhus) er registreret med et bebygget areal på 88 m 2. Bygning 2 (udhus) er registreret med et bebygget areal på 18 m 2. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 39 Del 2 vil (efter opmåling) have et areal på ca. 269 m 2. Derudover er der 111 m 2 på matr. nr Bygning 3 har et bebygget areal på 170 m 2. Det svarer til en bebyggelsesprocent på 63 for del 2 alene og på 45 hvis matr. nr. 180 medregnes (hvilket den ikke kan jfr. B stk. 3) Landinspektør Skovgaard har lavet følende opgørelse: Ejendommen er ifølge BBR tilsluttet alment vandværk og spildevandet afledes til spildevandsforsyningens renseanlæg Ejendommen er ikke omfattet af lokalplanbestemmelser. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2009) er ejendommen beliggende i ramme BE.01 Område anvendelse Boligområde med tilhørende offentlige og private servicefunktioner til områdets daglige forsyning - dog ikke detailhandelsbutikker. Mindre erhvervsvirksomheder, som naturligt hører til i området, kan tillades. Bebyggelses område Ophold Infrastruktur Fritliggende åben-lav bebyggelse, tæt-lav bebyggelse samt erhvervsbyggeri. Bebyggelsesprocent for åben-lav bebyggelse må ikke overstige 30, for tæt-lav 40 og for anden bebyggelse 45. Ny bebyggelse skal udformes i overensstemmelse med den omgivende bebyggelse og skal ved udformning og indpasning medvirke til at fastholde områdets eksisterende karakter. Boligernes opholdsareal skal mindst svare til etagearealet. For øvrig bebyggelse skal opholdsarealet være mindst 50 % af etagearealet. Der skal udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig og 1 pr. 50 m2 etageareal i øvrigt. Ved samlede bebyggelser kan byrådet ændre kravet. 2/6

3 Zone Lokalplan Generelt notat Landzone Ingen En lokalplan for Aarø by skal indeholde bestemmelser om bevaring af karakteristisk bebyggelse og beplantning. Afgrænsning mod landskabet skal udføres med egnstypisk beplantning. I forhold til Vand- og Naturplanerne, der har retsstatus af landsplandirektiv, er følgende temaer berørt: 1) Drikkevandsinteresser - I områder med særlige drikkevandsinteresser må den nuværende arealanvendelse ikke ændres til en mere grundvandstruende art, og aktiviteter, der sikrer en god grundvandskvalitet, skal fremmes. 2) Indvindingsopland til almene vandværker Ved fastlæggelse af områdets anvendelse og indretning skal der sikres en imødegåelse af grundvandsforurening. I forhold til kommuneplanen for Haderslev kommune (Kommuneplan 2009) er ejendommen berørt af følgende temaer: 3) Turistområder retningslinje I turistområder kan der gennem kommuneplanlægning ske udpegning af arealreservationer til nye ferie- fritidsanlæg. I kystnærhedszonen kan etablering af ferie- og fritidsanlæg eller udvidelser, der kan sidestilles med nyanlæg, alene ske i turistområder. For ferie- og fritidsanlæg i kystnærhedszonen gælder endvidere at etablering skal ske i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. 4) Kystnærhedszonen retningslinje Kystnærhedszonen skal søges friholdt for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af kystnærhed. Inddragelse af og planlægning for nye arealer skal begrundes planlægningsmæssigt eller funktionelt og kræver regionplanlægning. 5) Værdifulde kystlandskaber retningslinje De værdifulde kystlandskaber skal som udgangspunkt friholdes for yderligere bebyggelse og tekniske anlæg. Der må ikke opføres byggeri, udføres anlægsarbejder eller større beplantninger, der kan forringe kystens naturmæssige -, landskabelige -, kulturhistoriske eller rekreative værdi. Funktionelt begrundet byggeri og anlæg skal placeres ved eller bag eksisterende bebyggelse og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrugs og skovejendomme, skal som udgangspunkt opføres i tilknytning til eksisterende bygninger. 6) Uforstyrrede landskaber retningslinje Etablering af større byggerier i de uforstyrrede landskaber skal undgås. Er etablering af sådanne anlæg nødvendig, skal de udformes under hensyn til værdierne i det omgivende landskab. 7) Internationale naturbeskyttelsesområder retningslinje Byggeri og anlæg kan ikke gennemføres i eller udenfor habitat- og fuglebeskyttelsesområder, såfremt det kan indebære en forringelse af områdets naturtyper og levestederne for de arter, som området er udpeget for at beskytte, eller kan medføre forstyrrelser. der har betydelige konsekvenser for de arter, som områderne er udpeget for. For Ramsarområder gælder, at aktiviteter, byggeri og anlæg kun kan ske såfremt beskyttelsen af Ramsarområdet herved fremmes. Aarø ligger i området Lillebælt. 8) Værdifulde kulturmiljøer- retningslinje Inden for de udpegede kulturmiljøer må bevaringsinteresserne ikke tilsidesættes. Etablering af nye anlæg, ny bebyggelse og andre indgreb, der i væsentlig grad vil forringe oplevelsen eller kvaliteten af bevaringsinteresserne, må ikke finde sted i disse områder. Samspillet mellem kultursporene, naturgrundlaget og det omgivende landskab må ikke sløres eller ødelægges. Aarø er beskrevet således: Årø er et egnskarakteristisk eksempel på et tidligere øsamfund med tæt sammenhæng mellem fiskeri og landbrugserhverv. Øen er ret flad og har derfor tidligere været præget af oversvømmelser, men siden 1868 har 3/6

4 der været bygget diger. Øens eneste samlede bebyggelse er den velbevarede landsby Årø, som ligger samlet omkring havnen, der var og er øens centrum. På øens østside blev der efter 1920 oprettet 17 husmandsbrug. Der findes kun ganske enkelte sommerhusudstykninger på øen, der ellers ligger hen som åbent land endnu uden synderlig skovvækst. Øen, der har sit eget fyr mod Årøsund, skal naturligvis ses i sammenhæng med det gamle færgeleje Årøsund. Årø og Årøsund består af flere kulturmiljøer, der tilsammen danner en spændende helhed. Øen udgør et i forhistorisk sammenhæng velafgrænset økosystem, der har været intensivt udnyttet fra ældre stenalder til begyndelsen af bronzealderen. For nyere tids vedkommende er landsbyen på Årø velbevaret og samlet omkring havnen, der var og er øens centrum. Der findes kun ganske enkelte sommerhusudstykninger på øen, der ellers ligger hen som et åbent land endnu uden synderlig skovvækst. Øen, der har sit eget fyr mod Årøsund, skal ses i sammenhæng med det gamle færgeleje Årøsund, der er et endnu velbevaret havnemiljø med adskillige træk, der går tilbage til ca. 1900, såsom badehotel, fyr, fiskerihavn, bådebyggeri samt en række ældre fisker- /sømandsboliger langs havnefronten. Øen og havnen hænger nøje sammen og udgør i Sønderjylland en enestående helhed, der både i kraft af sin velbevarede struktur og ved at repræsentere fiskeriet og økulturen udgør en bevaringsværdig helhed. Kulturhistorisk set kan helheden være truet af nye store sommerhusudstykninger og skovplantning på Årø samt byudvikling og parcelhusbyggeri i Årøsund. Der er foretaget nabohøring jfr. 35 stk. 4. Der er kommet bemærkninger på eventuelle indblik gener. Vurdering: I forhold til kommuneplanens rammebestemmelser vil bebyggelsesprocenten på del to være væsentligt højere end anført. Da området er kendetegnet ved små grunde (og dertil svarende store bebyggelsesprocenter) jfr. Landinspektør Skovgaards redegørelse vurderes det at områdets karakter (som nævnt i rammebestemmelserne i områdebeskrivelsen) og da laden efter ombygningen til fritidshus også fremstår på en sådan måde, at områdets karakter fastholdes, vurderes det at det ansøgte samlet set kan realiseres i forhold til kommuneplanbestemmelserne. Ombygningen udføres så den fremtidige benyttelse er fritidsbolig (hotellejligheder) som understøtter ansøgers øvrige aktiviteter på Årø (Brummers gård), og dermed fastholder et erhvervsliv på øen. Såfremt ombygningen ville have resulteret i helårshus ville der skulle have været givet tilladelse efter 5u i Planloven. I forhold til 1) og 2) vurderes det, at der ikke er konflikt, da bygningen tilsluttes spildevandsforsyningens renseanlæg, og der i øvrigt ikke sker en arealændring til en mere grundvandstruende art. I forhold til 3) vil det ansøgte understøtte turismeerhvervet. Der er ingen konflikt. I forhold til 4) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen, idet der ikke bygges nyt. Der er en funktionel sammenhæng mellem ansøgers aktiviteter på Aarø. I forhold til 5) og 6) er der ikke konflikt, da det ansøgte ikke er omfattet af retningslinjen, idet der ikke bygges nyt. I forhold til 7) vurderes det, på baggrund af en screening, at der ikke er konflikt, da der alene sker ombygning og en mindre aktivitetsudvidelse, som ikke indebærer en forringelse af områdets naturtyper og levestederne for de arter, som området er udpeget for at beskytte, eller medfører forstyrrelser, der har betydelige konsekvenser for de arter, som området er udpeget for. I forhold til 8) vurderes det, at der ikke er konflikt, da det ansøgte er med til at fastholde et aktivitetsniveau i Aarø by, og hvor de aktiviteter, der følger af ferielejlighedernes brugere ikke vil påvirke kulturmiljøet negativt. I henhold til EF-habitatdirektivets bilag IV er en række dyre- og plantearter strengt beskyttede. På baggrund af Naturstyrelsens oversigt over bilag IV arter i Danmark og ud fra oplysninger om deres udbredelse, krav til levesteder og foreliggende oplysninger om kendte lokale forekomster er der foretaget en vurdering af projektets mulige påvirkning af arterne. Det vurderes, at projektets aktiviteter ikke vil medføre væsentlig negativ påvirkning af levesteder og bestande af danske bilag IV arter, idet der ikke sker ændringer i arealanvendelsen, etableres 4/6

5 anlæg, eller forekommer udledninger, som kan antages at ville få sandsynlig væsentlig negativ indflydelse, der yderligere vil påvirke de beskyttede arter. Detaljeret kendskab til de enkelte arters forekomst i området haves dog ikke. Ejendommen er beliggende i et område, der er omfattet af Habitatbekendtgørelsen (Bek. 408 af ). Haderslev kommune har vurderet at projektet ikke påvirker Natura 2000-området væsentligt. Vurderingen er fortaget på følgende grundlag: En screening, der konkluderer at da der bygges ikke nyt og da aktiviteten er lokaliseret i Aarø by vil det ansøgte ikke påvirke natura 2000 området Lillebælt væsentligt. Nabobemærkningerne om mulige indblik gener er imødekommet ved at der ikke er vinduer i syd gavl og der på østsiden alene er små vinduer i tagetagen og ingen vinduer i stueetagen. Øvrige forhold Hvis der under arbejdet dukker fortidsminder op, skal arbejdet straks standses og Haderslev Museum skal kontaktes. Efter Museumslovens 25 kan den, der udfører et jordarbejde, forud for igangsætningen, anmode museet om en udtalelse om, hvorvidt arbejdet indebærer risiko for ødelæggelse af fortidsminder. Hvis der dukker forurenet materiale op (f.eks. jord med kemikalierester, affald eller kemikalieemballage) skal arbejdet straks standes og kommunen skal kontaktes. Klagemulighed Haderslev Kommunes afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, jf. klagevejledning. For spørgsmål kontakt undertegnede på sopa@haderslev.dk eller telefon Venlig hilsen Søren-Peter Andersen landinspektør Plan og ejendomsudvikling Kopi af afgørelsen til: Danmarks Naturfredningsforening (dn@dn.dk) Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité v/ Bent Karlsson, (bent.karlsson@mail.dk) Skattecenter Haderslev, (Ejendomsvurdering.haderslev@skat.dk) Friluftsrådet v. M. Martinsen (m.martinsen@mail.tele.dk) Dansk Ornitologisk Forening (natur@dof.dk) Naturstyrelsen (nst@nst.dk) Dansk Fritidsfiskerforbund (BRMU@frederikshavn.dk) 5/6

6 KLAGEVEJLEDNING Lov om planlægning. Afgørelser truffet i henhold til 35, stk. 1 i lov om planlægning, (jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af med senere ændringer) kan påklages til Naturklagenævnet, jf. 58, stk. 1 nr. 1. Klageberettigede efter 58 er miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, jf. 59, stk. 1. Klageberettigede er endvidere jf. 59, stk. 2, landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af: at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Klagen skal være skriftlig og være modtaget af kommunen inden 4 uger efter, at afgørelsen er offentliggjort. For afgørelser, der ikke offentliggøres, regnes fristen fra den dato, hvor afgørelsen er modtaget, jf. 60, stk. 1. Klagen adresseres til: Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV og indsendes til: Haderslev Kommune, Honnørkajen 1, 6100 Haderslev Kommunen sender klagen videre til Natur- og Miljøklagenævnet med kopi af sagens akter. De vil modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Nævnet vil opkræve et gebyr på 500 kr. før klagen behandles. Nævnets sagsbehandlingstider, gebyrregler mv. kan ses på En tilladelse må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Er der klaget rettidigt, må tilladelsen ikke udnyttes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet, jf. 60, stk. 4. Hvis De vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter, at afgørelsen er meddelt, jf. 62, stk. 1. 6/6