Anmelder: STENKÆRGÅRD (2. etape) RASK MØLLE

Transkript

1 Anmelder: Tørring-Uldum Kommune Tjørnevej 6-10, 7171 Uldum Tlf Lokalplan nr. 99 STENKÆRGÅRD (2. etape) RASK MØLLE Tørring-Uldum Kommune

2 Indholdsfortegnelse Redegørelse Baggrund og formål med lokalplanen.... Eksisterende forhold. Dispositionsplan... Udbygning i etaper.... Grundvandsforhold.... Forhold til regionplanlægning.. Forhold til kommuneplanlægning. Øvrige forhold. Kortbilag nr. 1. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 99 Lokalplanbestemmelser.. Kortbilag nr

3 REDEGØRELSE Baggrund og formål med lokalplanen Lokalplan nr. 99 skal sikre den videre udbygning af Stenkærgård i Rask Mølle. Stenkærgård er et nyt, attraktivt boligområde, hvor de intime boligenklaver ligger som øer i det grønne landskab. Den første enklave benævnt B1 i den overordnede dispositionsplan er omfattet af Lokalplan nr. 92. Denne lokalplan omfatter den næste enklave benævnt B2. Boligenklave B2 består af 11 grunde samlet omkring et torv med fælles gæsteparkering og opholdsareal. I enklave B2 må der opføres parcelhusboliger i op til 2 etager. Det aktuelle lokalplanområde er omfattet af kommuneplanen i Kommuneplantillæg nr. 12. Hoveddisposition for hele området Eksisterende forhold Boligområdet Stenkærgård ligger umiddelbart syd for Rask Mølle med boligkvarteret Lupinvej og børnehaven Solstrålen som nærmeste nabo mod nord. Hele området omfatter 20,8 ha, der i dag dyrkes landbrugsmæssigt som en stor mark uden markante hegn eller markskel. Området er meget kuperet med højeste punkt på Kirkeskov Bakke mod syd. Herfra er der i højdekote 74 en storslået udsigt over Rask Mølle by mod nord og det åbne land resten af horisonten rundt (se foto side 5). Sydøst for området er der et beskyttet moseområde. Øst for området ligger et lille erhvervsområde (blandet bolig- og erhverv), hvor der med tiden forventes en mindre udvidelse mod syd. Terrænmodel Skanderborgvej begrænser området mod vest. Hele det fremtidige boligområdet er efter Rask Mølle skala temmelig stort. Halvdelen af det 20 ha store område udlægges dog til grønne områder, da disse områder af forskellige årsager ikke kan bebygges. Med et forventet boligbyggeri på 4-5 boliger om året forventes boligområdet først udbygget i løbet af de næste 20 år. 2

4 Dispositionsplan Idégrundlaget for det nye boligområde er at skabe et grønt, landskabeligt præget byområde, en haveby, som består af 5 små, overskuelige kvarterer (boligenklaver) omgivet af grønne friarealer. Dette vil skabe gode rekreative forhold i nærområdet for de nye beboere, og samtidig styrke de landskabelige bynære værdier for Rask Mølle. De enkelte enklaver eller kvarterer kan rumme varierende grundstørrelser og boligtyper. Den aktuelle enklave B2 rummer dog udelukkende grunde til parcelhusboliger af åben-lav typen. Der er kørende adgang til området fra Møllersmindevej via en minirundkørsel. Der udlægges store grønne friarealer både øst og vest for området. Vest for området vil et beplantningsbælte på m dels skærme boligerne imod trafikstøj og udsigten til Skanderborgvej, som forløber ret højt i landskabet på dette sted og dels bidrage til områdets grønne udtryk. Området øst for boligenklaverne anlægges som grønt parkområde med blandt andet en sø til opsamling af regnvand. Dette område fungerer tillige som bufferzone imellem boligerne og det eksisterende blandede bolig- og erhvervsområde, hvor der tillige er etableret en 10 m bred beplantning. I et lavtliggende område længst mod sydvest, anlægges endnu en sø, der optager regnvand fra de sydvestlige boliger og samtidig tilfører området landskabelig værdi. Etablering af regnvandsbassinet kræver en særlig udledningstilladelse efter miljøloven, som skal søges hos Vejle Amt. Det vil være oplagt at etablere stiforbindelser fra Stenkærgårds grønne områder til det beskyttede moseområde og de nye naturområder der er udpeget i regionplanen syd for området. Den overordnede adgangsvej Stenkærgård vil med tiden blive tilsluttet Skanderborgvej og videreføres mod øst til Kalhavevej. Hele området vil efterhånden blive tilgængeligt via et sammenhængende stisystem, som også får forbindelse til de eksisterende kvarterer i Rask Mølle. Stisystemet binder området sammen og giver mulighed for trafiksikre forbindelser i området og til resten af byen 3 Udbygning af området i 5 etaper (Enklave B1 ibrugtages først, dernæst B2 o.s.v.)

5 Udbygning i etaper Som det fremgår af skitsen nederst til venstre, bliver området blive udbygget i etaper, i takt med behovet for nye arealer til boliger. Denne lokalplan omfatter således den næste boligenklave B2. Der vil fremover efter behov blive fremlagt lokalplaner for de følgende etaper, så vidt muligt i den angivne rækkefølge. Dette giver maksimal fleksibilitet, fordi de enkelte enklaver kan indrettes, så de til enhver tid kan tilpasse sig de fremtidige ændringer i boligadfærd og konjunkturer. Den overordnede dispositionsplan skaber sikkerhed for at området bliver en helhed og med tiden vil fremstå som et homogent område med sammenhæng i infrastruktur og rekreative områder. Grundvandsforhold Lokalplanområdet er beliggende inden for indvindingsoplandet til Rask Mølle Vandværk. Ifølge regionplanens retningslinje 1.6.f skal lokalplaner for allerede udlagte, men ikke udnyttede byområder, der berører områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande uden for disse indeholde bestemmelser til imødegåelse af grundvandsforurening. Kildepladsen for Rask Mølle Vandværk er ifølge Grundvandsplanen rubriceret som ikke bevaringsværdig. Da arbejdet med at finde en ny kildeplads først lige er påbegyndt, indeholder lokalplanen bestemmelser, der sikrer grundvandsinteresserne i området. Dette betyder : - at der er begrænsninger for, hvilke erhverv, der må være i området, - at der er forbud mod nedsivning samt et forbud mod nedgravning af tanke, jordvarmeanlæg og lignende tekniske anlæg, der kan udgøre en forureningsrisiko, - at alle befæstede arealer, hvor der kører biler skal udføres med fast tæt belægning, og at det ikke er tilstrækkeligt med almindelig flisebelægning nedlagt i sand, - at de dele af områdets offentlige og fælles friarealer, som ligger inden for ind vindingsoplandet til kildepladsen for Rask Mølle Vandværk ikke, hverken i anlægs- eller driftsfasen må renholdes ved hjælp af sprøjtemidler samt - at det påhviler Tørring-Uldum Kommune at påse, at der ved kommunens godkendelse af Grundejerforeningens vedtægter (jf 10.3) optages de samme forbudsbestemmelser både for fællesarealer og for den enkelte ejendom. Lokalplanområdet grænser mod nord op til det eksisterende boligområde Lupinvej. 4

6 Forhold til regionplanlægningen Lokalplanområdet er medtaget som byudviklingsområde i Regionplan Der er særlige drikkevandsinteresser i den vestlige del af Stenkærgård området. Lokalplanområdet berøres dog ikke af dette. Kildepladsen for Rask Mølle Vandværk er ifølge Grundvandsplanen rubriceret som ikke bevaringsværdig. Det betyder, at Amtet ikke vil modsætte sig kommunale ønsker om byvækst, når der er sikkerhed for at kunne finde nye, gode grundvandsressourcer uden for byen. Indtil der er fundet en ny kildeplads, indeholder lokalplanen bestemmelser, der sikrer grundvandsinteresserne i området. Bestemmelserne vil blive ophævet, når vandværket har fundet en ny sikker kildeplads. Syd for hele det store Stenkærgårdområde ligger et område med beskyttet natur (mose m.m., som er beskyttet efter 3 i Naturbeskyttelsesloven.) og i forbindelse med mosen er der i Regionplanen udlagt et mindre areal til ny natur. Bortset herfra er der ikke regionplansinteresser i området. Forhold til kommuneplanlægningen Området er omfattet af kommuneplanens rammedel med Kommuneplantillæg nr. 12, som blev vedtaget den 31. maj 2005 i forbindelse med fremlæggelsen og vedtagelsen af Lokalplan nr. 92 for den første området i enklave (B1). Dog er den aller sydligste del af lokalplanområdet ikke omfattet af kommuneplantillægget (del af grønt område, sti og vej i alt ca m 2 ). Dette vurderes dog at være af underordnet betydning, arealstørrelsen og kortmaterialernes størrelsesforhold taget i betragtning. Hele Stenkærgård området bliver omfattet af kommuneplanen rammer senest i forbindelse med udarbejdelsen af den ny kommuneplan for Ny Hedensted Kommune. Øvrige forhold Hele lokalplanområdet ligger i landzone men vil blive overført til byzone ved den endelige vedtagelse af Lokalplan nr. 99. Området er omfattet af kommunens spildevandsplan. Der er tilslutningspligt til naturgasforsyningen i området. På kortbilag nr. 1 er lokalplanområdet vist i forhold til de øvrige delområder i Rask Mølle. Udsigt mod sydøst fra toppen af Kirkeskov bakke 5

7 Område 5 Rask Mølle Kortbilag nr. 1 Målestok ca. 1: Lokalplanområdets placering i Rask Mølle 6

8 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Planens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse, hvis der dermed skabes risiko for en forgribelse af den endelig plans indhold. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder frem til planens endelige vedtagelse, dog højst i et år. Planens endelige retsvirkninger Dette afsnit beskriver de retsvirkninger som opstår, når en lokalplan vedtages endeligt af kommunalbestyrelsen og offentliggøres Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, Kommunalbestyrelsen har offentliggjort, at planen er endeligt vedtaget. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Til principperne hører normalt planens formåls- og anvendelsesbestemmelser. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først efter udløbet af denne frist kan Kommunalbestyrelsen jfr. 19 i planloven meddele dispensationen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne, og andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlige betydning for virkeliggørelsen af planen, jfr. planlovens 18. Såfremt et forhold ikke særskilt er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Der er således ikke en pligt til at handle. Men hvis man agter at handle, det vil sige f.eks. opføre et nyt byggeri, ændre anvendelse eller udstykke sin ejendom eller lignende, så skal det ske efter retningslinierne og bestemmelserne i lokalplanen. 7

9 Tørring-Uldum Kommune LOKALPLAN NR. 99 Stenkærgård 1. etape I henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Rask Mølle. 1. Lokalplanens formål Formålet med denne lokalplan er at sikre mulighed for en videre udbygning med boliger i Rask Mølle, samt sikre, at området overføres til byzone. Lokalplanens formål er ligeledes at sikre, at dagligdagen i området kan foregå uden trafikale eller miljømæssige problemer. 2. Lokalplanens område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område afgrænses som vist på kortbilag nr. 2 og omfatter matr. nr. 31 b Boring by, Hvirring, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra disse ejendomme. 2.2 En del af området er beliggende i landzone. Hele lokalplanområdet overføres til byzone med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af planen. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål med dertil hørende faciliteter såsom veje, parkerings- og fælles opholdsarealer. 3.2 Boligbebyggelsen må kun bestå af enfamilieboliger af åben-lav typen. 3.3 Der må kun opføres én bolig på hver grund. 3.4 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på den enkelte ejendom i tilknytning til en bolig drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder uden gener for omgivelserne, og som ved sit udseende ikke forstyrrer det samlede indtryk af området som boligområde. 3.5 Inden for lokalplanens område må der ikke etableres erhverv, der håndterer eller opbevarer grundvandstruende stoffer ( f.eks. frisør, malerfirma, mekanikerværksted og lignende). 3.6 I området må der ikke nedgraves olietanke, jordvarmeanlæg og lignende, der kan give anledning til grundvands-forurening. 8

10 4 Udstykninger 4.1 Udstykning skal i princippet ske som angivet på kortbilag nr. 2. Der må som en hovedregel ikke udstykkes grunde med en størrelse mindre end 700 m Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde dispensere fra planens bestemmelser om mindste grundstørrelser, ligesom der kan dispenseres til mindre matrikulære forandringer, såfremt disse kan godkendes af kommunalbestyrelsen i h.t. planlovens regler om dispensationer fra lokalplaner. 5 Vejforhold 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet sker fra stamvejen Stenkærgård, der har forbindelse til Møllersmindevej via en minirundkørsel. Stenkærgård tjener som tilkørselsvej til alle de 5 boligenklaver i området. 5.2 Stenkærgård anlægges i en bredde af 10 m. Vejen er en kommunevej. 5.3 Vej A-B anlægges i en bredde af 8,5 m med en kørebane på 5 m. De interne veje i boligenklave B1, vejene C og D, anlægges med en bredde på 7 m med en kørebane på 4 m. Alle disse veje anlægges som private fællesvej og vedligeholdes af grundejerne. 5.4 Der indrettes fællesarealer i enklaven i princippet som angivet på kortbilag nr. 2. Fællesarealernes indretning kan frit ændres af grundejerne i enklaven. 5.5 Alle stier i området anlægges i en bredde af 4 m. Stierne anlægges som offentlige stier med undtagelse af stierne a-b og c-d. 5.6 Veje, parkeringsarealer og lignende befæstede arealer (herunder indkørsler og garage- og carport- og udhusarealer) skal udføres med fast og tæt belægning, således at der ikke kan ske nedsivning af f.eks. benzin eller olie fra parkerede biler samt sæberester fra bilvask m.v. 5.7 Nedgravede forsynings- og afløbsledninger m.v. skal udføres af materialer og med en teknologi, der til enhver tid opfylder den bedst tilgængelige teknologi med hensyn til tæthed, samlinger, tæthedsprøvning m.m. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten på den enkelte grund må ikke overstige Bebyggelse må opføres i 2 etager Langs alle veje og stier er der en byggelinie på 1,5 m. Garager og udhuse kan dog opføres i skel i h.t. byggelovgivningens regler herom.

11 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Skiltning og reklamering må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse. 7.2 Der må ikke anvende bygningsmaterialer, som efter kommunalbestyrelsens skøn kan virke skæmmende i området. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, og en passende orden skal overholdes på arealet. 8.2 Udendørs oplagring må ikke finde sted i området. 8.3 Indenfor begge delområder må der ikke foretages parkering med lastvogne over 3500 kg. 8.4 De grønne områder bliver fællesarealer for hele Stenkærgård området, når dette er fuldt udbygget. Arealet anlægges af kommunen, minimum med tilsåning med græs samt anlæg af diverse regnvandssøer. Kommunen vedligeholder arealet, indtil den sidste boligenklave er byggemodnet. Når alle 5 enklaver er byggemodnet overtager grundejerforeningen den videre vedligeholdelse og eventuelle yderligere tilplantning af området. 9 Varmeforsyning 9.1 Al ny bebyggelse i området har tilslutningspligt til naturgasforsyningen. 10 Grundejerforeninger 10.1 Der skal oprettes en fælles grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde indenfor hele boligområdet Stenkærgård. Grundejerforeningen skal oprettes senest når 60% af grundene i enklave B1, som er omfattet af Lokalplan nr. 92, er solgt Grundejerforeningen skal med tiden udvides til at omfatte hele Stenkærgård Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget af Tørring-Uldum kommunalbestyrelse den 31. januar 2006 Kirsten Terkilsen borgmester Jesper Thyrring Møller kommunaldirektør 10

12 I henhold til lov om planlægning 27 er nærværende Lokalplan nr. 97 vedtaget endeligt af Tørring-Uldum Kommunalbestyrelse den 25. april Kirsten Terkilsen borgmester Jesper Thyrring Møller kommunaldirektør Nærværende lokalplan begæres tinglyst på matr. nr. 31 b Boring by, Hvirring, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra disse ejendomme. For Tørring-Uldum Kommune Uldum den 25. april 2006 Kirsten Terkilsen borgmester Jesper Thyrring Møller kommunaldirektør 11

13 12

14 15n 2hv if 2ih ip 15r 15s 2A 4 31ad 6 31ae 31af 8 31ag am 31ac 2 LUPINVEJ 8M 8N 8L 8O 8P 8K 8 8J 31ak 8Q 8I 8H 8G 8F 8E 8D 2ig 14 MØLLERSMINDEVEJ 8A 8B 8C 9 2iq 12 31ø 10 31ah ai 16 31an 31al c d C 38 a D B b 34 A STENKÆRGÅRD S TE N KÆRG ÅRD STENKÆRGÅRD 31b 2 16m LOKALPLAN 99 Kortbilag nr. 2 Målestok 1:2000 Signatur Eksisterende byzone Ny byzonegrænse lokalplanområde 1,5 m vej- og stibyggelinie (ikke vist) Meters