HØRINGSSVAR - LOKALPLAN 276

Transkript

1 Teknik- og Miljøcenter Rønnedevej Ringsted HØRINGSSVAR - LOKALPLAN 276 Forslag om nedrivning af den eksisterende bevaringsværdige bygning Sct. Knudsgade 9 (kategori 3 SAVE vurdering) I den gældende kommuneplan 2009 henvises der til følgende retningslinjer for bevaringsværdige bygninger, som er gældende for både by- og landområder i Ringsted Kommune: (hæfte 2, side 70): Bevaringsværdige bygninger skal som hovedregel sikres en fortsat høj værdi, bl.a. gennem lokalplanlægning og administration af øvrig lovgivning (hæfte 2, side 71): Ombygning af og tilbygning til bevaringsværdige bygninger skal udformes i respekt for bygningens arkitektur og den helhed, som bygningen indgår i (hæfte 2, side 71): Nybyggeri nær bevaringsværdige bygninger skal tilpasses den sammenhæng, som byggeriet indgår i og gives et nutidigt udtryk med respekt for den særlige midtsjællandske byggeskik. Om bevaringsværdier redegøres der mere specifikt (hæfte 2, side 75): Vedkommende statsanerkendte kulturhistoriske museum skal inddrages, når der udarbejdes en kommuneplan eller lokalplan, der berører bevaringsværdier. Endvidere skal museet underrettes senest samtidig med, at der meddeles byggetilladelse I det nye forslag til kommuneplan ( ) henvises der til følgende vedrørende kulturarv og bevaringsværdige bygninger, som den væsentligste ændring i forhold til kommuneplanen for : I Kommuneplan var der oplistet 2425 bevaringsværdige bygninger, som havde bevaringsværdi 1-4 (SAVE vurdering). I dette kommuneplanforslag er listen reduceret til 653 bygninger, da det kun er bygninger, som har bevaringsværdi 1-3 (SAVE vurdering), som er medtaget. Ændringen er sket for at få en lettere administration og sagsbehandling for borgere, som vil nedrive, ændre eller ombygge bygninger med en bevaringsværdi 4-9 (SAVE vurdering). Kilde: Ringsted Kommune, Forslag til Kommuneplan 2013 Kommuneplanforslaget for 2013 sætter dermed fast, at bygninger med bevaringsværdi kategori 3 ikke uden videre må nedrives. Hvor bygningsfortætningen i midtbyen er et strategisk valg er ovenstående retningslinjer styrende for hvordan bevaringsværdige S i d e 1

2 bygninger behandles i forhold til ønsket om at nedrive eller fungere ifm. en ny- og tilbygning. Administration og sagsbehandling for kategori 3 bevaringsværdige bygninger må ifølge ovenstående fremstilling stadig være omfattet af særlige hensyn til bygningens potentielle kulturarv for Ringsted. Der bør derfor ventes til, at Kulturarvstyrelsen har foretaget deres landsdækkende kortlægning og dybdegående beskrivelse af bygninger inden kommunen overvejer om man nedriver en potentielt vigtig bevaringsværdi ejendom. Kulturarvstyrelsens kortlægning fremlægges i 2015 og udvalget vil derefter være i en langt bedre og oplyst position til at træffe den rigtige beslutning for kommune, nærområde og bygherre. Udvalget vil deri også følge den gældende og den kommende kommuneplans retningslinjer. Forvaltningens forslag til lokalplan 276 overholder ikke i tilstrækkelig grad de gældende retningslinjer for områder med bevaringsværdige bygninger. Der afviges bla. fra kommunens fastlagte hovedregel (jf. pkt ). Såfremt der ønskes afvigelse fra retningslinjerne skal de forhold redegøres for i den nye kommuneplan og godkendelse af lokalplan 276 skal udskydes som minimum indtil kommuneplan 2013 er færdigbehandlet af byrådet. Det vil give mulighed for at udvalg og byråd kan tage principiel stilling til behandling og kategorisering af bevaringsværdige bygninger i kategori 3 og hvilke forhold, der gør sig gældende for hhv. bevaring og nedrivning af bygningerne. Byggeprojektet foreslået i lokalplan 276 viser ikke respekt for den eksisterende arkitektur og kulturarv i lokalområdet og bymidten. Som udgangspunkt er skitserne ikke acceptable i forhold til facadeflugten og bygningsmassen i resten af Sct. Knudsgade og er ikke Ringsted bymidte værdig en bymidte som byrådet ønsker at kendetegne og markedsføre med baggrund i kulturarven. Bygherre skal genindsende et byggeprojekt, som i langt højere grad tilpasses en sammenhængen i lokalområdet og bymidte og følger den midtsjællandske byggeskik, som den gældende kommuneplan henviser til. De nuværende planer fremviser en anonymitet, som kunne være hjemme i en hvilken som helst by i Europa. Beslutning fortaget af udvalget i forbindelse med lokalplan 276 vil være af så principiel karakter i forbindelse med andre grunde og bygninger i bymidten, at det er nødvendigt, at der ikke tages særligt hensyn til en enkelt bygherre og at forvaltningen arbejder med både Historiens Hus og Kulturarvstyrelsen for at få bygningens kulturarv betydning for området beskrevet yderligere sådan at udvalget har et bedre grundlag at bedømme bygningens høje kategorisering på og om den bør nedrives og hvilke arkitektoniske forhold, som bør være grundlaget for at fastholde byggeskikken i bymidten. Med udgangspunkt i Kulturarvstyrelsens rapport fra udvalget om bygningsbevaring (2009) kan Ringsted Kommunes By- og Planudvalg hente inspiration til bevarende lokalplaner, som i langt større grad vil sikre både bevaring af nuværende bygningsmasse og evt. sammenhørende ny tilbygninger. I rapportens kapitel om bevaringsværdige bygninger (s. 24) henvises der til: Ved en bevarende lokalplan kan hele det lokale bevaringsværdige bebyggelsesmiljø, som f.eks. bevaring af bystrukturen sikres. S i d e 2

3 Lokalplanen bør derfor omskrives til en bevarende lokalplan, som inddrager det omliggende område, som inddækker hele området som er omfattet af lokalplan 13 akkurat som det er tilfældet nu. Det sikrer en arkitektonisk stilart og områdets generelle udformning sådan at der etableres en sammenhæng med lokalområdet og resten af bygningsmassen og bystrukturen i midtbyen. I øvrigt skal der henvises til følgende i forbindelse med nedrivning af bevaringsværdige bygninger: En ejer af en bevaringsværdig bygning må ikke nedrive den uden foregående offentlig bekendtgørelse, jf. bygningsfredningslovens 18. Nedrivningsanmeldelsen skal bekendtgøres i 4-6 uger, så offentligheden har mulighed for at fremsætte indsigelser. Kommunen kan også selv nedlægge forbud mod nedrivningen efter planlovens 14. Nedrivningsforbuddet gælder et år, som kommunen kan bruge på at udarbejde en lokalplan, der sikrer bygningens bevaring. (Kilde: Kulturarvstyrelsens hjemmeside - ) Lokalplanens omfang Forslaget til lokalplan 276 udtager et specifikt område fra den gældende lokalplan 13. Der er her en klar favorisering af en bygherres interesser og arbejder mod interesserne for beboere og forretningsdrivende i resten af lokalområdet, som pt. er omfattet af lokalplan 13. Dette bør ikke være tilfældet. Såfremt der ønskes en ny ramme for projektgrunden bør det være hele lokalplan 13, som bør være op til revision sådan at spillereglerne bliver lige for alle uanset forretningsmæssig og økonomisk status i området. Alle husstande og grunde omfattet af lokalplan 13 bør være inkluderet i forslaget for lokalplan 276 og inddraget som helhed i lokalplanforslaget, sådan at det sikrer områdets udformning, udvikling og retningslinjer som helhed og ikke kun for bygherrens egen grund. Ved at inddrage husene omkring sikres det, at reglerne er gyldige og retningsgivende for alle hustande og grunde, som er omfattet af den nuværende lokalplan 13. Helhedsplanen vil også sikre en stillingstagen til bevaringsværdige bygninger som helhed (jf. en bevarende lokalplan). Behovet for flere boliger i midtbyen Der er ikke på noget tidspunkt sat spørgsmålstegn ved behovet og efterspørgsel på nye og flere boliger i midtbyen. Udvalget foretager en beslutning baseret på forvaltningens skøn og et strategisk ønske om fortætning i midtbyen. Der mangler beregninger og demografiske tal, som understøtter argumentet om at placere en tæt-lav bebyggelse på den grunden Sct. Knudsgade 9. Boligerne vil som udgangspunkt ikke sælges som ejerlejligheder og vil derfor indgå i en allerede stor pulje af lejligheder, som har svært ved at udlejes i midtbyen. S i d e 3

4 Med det meget store projekt ved Ringsted Dampmølle, Margrethegården og potentielle boligprojekter på grunde med langt mere plads og mindre potentiel konflikt med nærmiljø og gener for naboer, må der sættes et generelt spørgsmålstegn ved om der er nok efterspørgsel efter boliger. Der er reel fare for at der bygningerne vil ligge tomme hen efter et stykke tid. De forholdsvis mange tomme boliger og forretninger i midtbyen bevidner en vedvarende lavkonjunktur og at tiden endnu ikke er moden til et projekt i midtbyen som lokalplan 275 præsenterer. Kommentarer til lokalplanens nuværende indhold Generelt Bygningskonstruktion og design minder alt for meget om det som er blevet opført i Klosterparken og på Kasernegrunden modernistisk og uden rettelig koeksistens med eksisterende facadeflugt og bygningsmiljø. Standarden af bygninger og rekreativt miljø vil mindskes ved opførelse af de eksisterende planer. En hurtig opført bygning af præfabrikerede elementer bør ikke være det som udvalget skal stile efter. Der skal tænkes i mere højkvalitative løsninger som bruger den eksisterende bygning som grundlag og med en nytænkning derudfra. Bygningen i Sydhavnsgade 16, 2450 Kbh. S. giver inspiration til, hvordan nyt og gammelt kan mødes i spændende bymæssig design som beholder den historiske karakter samtidig med at der tones med en nytolkning af den gamle bygningsform: Farvepaletten i lokalplanen skal ikke være en fri og åben sag for bygherre, som der lægges op til i lokalplanforslaget. Bygningerne på grunden og resten af lokalplan 13 området bør ikke tones i farver efter for godt befindende. Der skal for enhver pris undgås at området får et udtryk af blandede bolcher som følgende billede f.eks. er et udtryk for: S i d e 4

5 Der skal tænkes i, hvordan lokalplanen skal lægge op til og/eller begrænse brugen af farver og former for derved at bidrage positivt til Sct. Knudsgades eksisterende historiske præg, som indgang til torvet og resten af bymidten. Bygning A1 ud mod Sct. Knudsgade. Arkitektonisk møder bygningen, ikke kommunens målsætning om høj kvalitet, ligesom den heller ikke forsøger at møde en arkitektonisk stil som udtrykker respekt for midtsjællandsk byggestil (jf. lokalplan ) eller anden form for sammenhængende bygningsmasse. Et godt eksempel på god arkitektonisk sammenhæng kan findes i forslaget til udvikling af Ringsted Dampmølle, hvor nybygning følger stilen i den ældre bevaringsværdige bygning. Inspiration til den arkitektoniske understøttelse til lokalplan 276 bør tages fra Dampmølleprojektet. Inspiration kan også hentes fra ovenstående bygning på Sydhavnsgade 16 i København. Det er bemærkelsesværdigt at grundmaterialer som træ og mursten er fuldstændigt udeladt i projektet. Det er især beklageligt i forhold til at holde den kulturelle, historiske og arkitektoniske udformning af området i hævd og derved opretholde stilen i den eksisterende og omkringliggende bygninger. En mere kvalitetsbetonet stil og materialevalg kan med fordel fortsættes i grundens andre bygninger sådan at projektet får et mere helhedsbetonet præg, som løfter området. Lokalplanen skal sikre, at taget på bygningen kun må opføres med rødt tegl, som der generelt kræves i regulativerne for byen med røde tage. Alternativt bør der tænkes i bæredygtige løsninger som levende grønne tage, som også vil bidrage positivt til miljøet. Ind- og udgang til og fra øvre etager af bygningen skal være af enten sten eller beton for derved at minimere uhensigtsmæssig støj for bygningens beboere og nabogrunde ved op- og nedgang mellem lejligheder. Der skal ikke anlægges haver/terrasser til boligerne ved gade niveau ud mod Sct. Knudsgade. Det bryder fuldstændigt med gadens eksisterende miljø. Såfremt haverne skal opføres skal de være ud mod gårdmiljøet etableret mellem de forskellige boligblokke. Etablering af haver/terrasser bærer en reel risiko for et rodet indtryk af den del af gaden. Da boligerne vil være lejligheder er der ingen garanti for at haver/terrasser vil blive vedligeholdt og bidrage til forskønnelse af gaden, som det ville være tilfældet med en ejerlejlighed. Derudover vil der være en forhøjet risiko for støj og larm til gene for andre boliger og hustande i gaden. Folk, som opholder sig i haverne vil have forhøjet risiko for forurening fra trafikken fra Sct. Knudsgade. Afgrænsningen mod vejen skal nøje beskrives sådan at S i d e 5

6 beplantning og byrum (og materialevalget deriblandt fliser og brosten) forskønnes og ikke overlades til bygherre. Bygning A2 For at minimere indblik til den nærliggende nabogrund Sct. Knudsgade nr. 7 bør denne blok af rækkehuse være i maksimum 1 ½ etage ligesom foreskrevet i Lokalplan 13. Såfremt der tillades 2 etager vil der være frit indblik til haven i Sct. Knudsgade 7 fra anden sals vindue. Der vil her være tale om at 4 rækkehuse vil have indblik til haven til trods for afhegning mellem projektgrund og Sct. Knudsgade 7. Et indblik af denne grad vil være uacceptabelt for de eksisterende beboere i Sct. Knudsgade 7 og kan få en grad af særlig gene eller potentielt krækende adfærd når haven bruges til leg eller andre rekreative formål. En ideel højde på bygning A2 vil være et enkelt plan. Såfremt denne boligblok blev opført i en bebyggelse udelukkende bestående af stueplan, vil den kunne bruges til ældreboliger og derved sikre at bebyggelsen får en blanding af ældre og yngre beboere. Med et stigende antal selvforsørgende ældre i kommunen, vil en sådan løsning med en bygning med enkeltsalsboliger være i både nabogrundens, kommunens og den fremtidige bebyggelses interesse. Lokalplanen skal fortsat lægge op til at der ikke må etableres balkoner eller altaner på bygningen ud mod haven Sct. Knudsgade 7. Haverne anlagt som pt. vender ud mod grunden Sct. Knudsgade 7 skal sløjfes og istedet anlægges mod gårdmiljøet, for derved at eliminere potentielle gener for eksisterende beboere i Sct. Knudsgade nr. 7. Argumentet om at haverne ikke kan anlægges ud mod gårdmiljøet, da der ikke er tilstrækkeligt sol er ikke en acceptabel begrundelse, da der derved foretages økonomiske hensyn på menneskelige og sociale omkostninger, som Sct. Knudsgade 7 vil opleve ved at have 4 haver vendt ud mod grunden. Haverne og/eller terrasser anlagt ud mod vest vil i øvrigt være relative små grundet den påkrævne distance, som planloven kræver at haverne skal være fra skel (en distance, som lokalplanen skal redegøre klart for). Ved borgermødet foreslog bygherren at den eksisterende bygning mod Sct. Knudsgade 7 kun nedrives i part ned til en aftalt højde, sådan at bygningens ydremure bevares således at det bliver en mur mellem projektgrunden og nabogrunden. Dette er en løsning, som bør undersøges nærmere for at se om det kan skabe et permanent og acceptabel løsning som skærmende hegn ved skellet mellem de to grunde. En muret løsning som skal føres ned gennem hele grunden, sådan at der bliver en mur i en acceptabel højde hele vejen ned ved skel mellem de to grunde. En hegnløsning som udelukkende består af stiklinger af buske, stolper og net, hæk eller træer er ikke acceptabel som løsning for grundejeren i Sct. Knudsgade 7. Hegnløsningen ved skel mellem de to grunde skal derfor skabe en permanent og forholdsvis uigennemsigtig og uigennemtrængelig barriere, som giver maksimum afskærmning og minimerer indblik og støjgener fra nabogrunden. Materialevalget til bygningerne skal i mindre grad være af præfabrikerede bygningselementer og der skal kræves at der bruges materialer, som højner den arkitektoniske kvalitet så som træ og mursten. noget som også vil skabe et særligt bidrag til en nyfortolkning af den middelalderlige historie i midtbyen. Midtbyen bør stille særlige høje krav til bygninger og boligmiljøer, som skaber en sammenhængende struktur og etablerer en høj standard af miljø og byrum. S i d e 6

7 Lokalplanen skal sikre at taget på bygningen kun må opføres med rødt tegl, som der generelt kræves i regulativerne for byen med røde tage. Alternativt bør der tænkes i bæredygtige løsninger som levende grønne tage, som også vil bidrage positivt til miljøet. Bygning A3 Materialevalget til bygningerne skal i mindre grad være af præfabrikerede bygningselementer og der skal kræves at der bruges materialer, som højner den arkitektoniske kvalitet så som træ og mursten. noget som også vil skabe et særligt bidrag til en nyfortolkning af den middelalderlige historie i midtbyen. Midtbyen bør stille særlige høje krav til bygninger og boligmiljøer, som skaber en sammenhængende struktur og etablerer en høj standard af miljø og byrum. Lokalplanen skal sikre at taget på bygningen kun må opføres med rødt tegl, som der generelt kræves i regulativerne for byen med røde tage. Alternativt bør der tænkes i bæredygtige løsninger som levende grønne tage, som også vil bidrage positivt til miljøet. Bygning A4 Bygningen er projekteret i 3 etager. Det er en uacceptabel højde for især Sct. Knudsgade 7, men også for de andre omkringliggende grunde, da bygningen bliver den højeste i det nærliggende område. Efter min forespørgsel hos forvaltningen foreligger der ikke andet end et skøn om at byggeprojektet ikke kommer til at skabe uhensigtsmæssig gene eller indblik for naboer. Hvis fortætningen af bymidten skal foretages forsvarligt, er det ikke nok at stole på skøn om størrelse, gene og indblik. Kommunen skal sikre sig at alle indbliksforhold og fysisk udformning samt sammenhæng med det omkringliggende område er blevet nøje analyseret og vurderet. Der bør tages enten teknologiske eller modelbaserede midler i brug for at undersøge og teste om formodninger om størrelse af bygninger, sammenfald med omkringliggende bygnings- og miljøudformning samt indblik holder stik. Der er 3D CAD/CAM software til rådighed som der bør bruges for at forebygge beslutninger, som ikke kan rettes efterfølgende når bygningerne først er opført. Beboerne i området bør tages med på råd og inddrages i processen med at vurdere størrelsen og højde på denne bygning sådan at kommune og bygherre kan sikre de bedste forudsætninger for at der bygges på et oplyst, testet og korrekt grundlag, som ikke er til gene for de omkringliggende boliger, beboere og skole. De løse formodninger om at højden er OK er ikke nok til at overbevise om at bygningen ikke vil skabe de fornødne gener i udseende ift. området omkring - ligesom der ikke kan garanteres at der ikke skabes mere indblik fra boligerne herfra end det er tilfældet med bygning A1 og A2. Det skal bemærkes at opholdsdelen af boligerne i bygning A4 er ud mod og at indbliksargumentet derfor er meget relevant især da afstanden mellem bygning A4 og grundene omkring ikke er mere end meter. Det er forhold som skal undersøges og testes nærmere. S i d e 7

8 Der skal arbejdes med de omkringliggende grundejere med enten modeller til skala eller med CAD/CAM løsning for at forsikre at højden ikke vil være til unødig gene for naboernes privatliv i boliger og haver. Hvis det ikke er tilfældet må etagerne reduceres til en højde, som kan bevises til at give et minimum af problemer i udseende og indblik. Igen er det et spørgsmål at nedlægge de bedste muligheder foranstaltninger som sikrer en bæredygtig udvikling og håndholdt proces, sådan at investorer ikke får lov til at få alt for frie hænder i byen. Ind- og udkørsel fra Sct. Knudsgade samt parkeringsforhold Projektbebyggelsens muligheder for at udvide parkeringspladser til det fornødne antal kan skabe problemer både på grunden og de omkringliggende veje. Der er ikke blevet fortaget nogen beregninger eller vurderinger på, hvordan bygherren skal løse denne udfordring med de påkrævede mængde parkering. Projektet bærer en reel risiko for at der ikke bliver nok parkeringspladser til både beboere og evt. besøgende (jf. at Ringsted er en pendlerkommune og at der generelt er flere biler på veje og at et stigende antal husholdninger har to biler). Der kan derfor blive behov for at parkere i den allerede overfyldte Sct. Knudsgade, hvor parkeringspladserne på vejen er fyldt op. Der skal foretages en analyse af trafikale forhold og parkering i gaden, sådan at kommunen kan sikre sig at der ikke skabes uhensigtsmæssige trafikale problemer i og omkring projektbebyggelsen. Adgangsforholdene til projektbebyggelsen er også problematiske. Forvaltningen kunne ved Borgermødet den 5. december kunne ikke sige om der var foretaget en vurdering af trafikforholdene ved udkørsel fra bebyggelsen ved Sct. Knudsgade. Som nabo i Sct. Knudsgade nr. 7 ved vi at det i alle hverdage mellem kl. 7 og ca. 17 er meget farligt at komme ud fra indkørslen pga. mindsket udsyn til vejbane og kørende cykel- og biltrafik. Der bør derfor kun foretages indkørsel ad Sct. Knudsgade, hvorefter kørslen igennem bebyggelsen ensrettes og udkørsel foretages ad Bøllingsvej. Trafikforholdene bør nøje analyseres (og ikke foretages på skøn), da både Sct. Knudsgade og Bøllingsvej er skole veje, hvor der færdes mange børn og unge i tiden mellem kl og ca Det er derfor vigtigt at disse forhold testes, kortlægges og analyseres nøje, så udvalget kan træffe en vurdering baseret på faktiske forhold, beregninger og kortlægning. Vi ser frem til at følge med i den videre sagsbehandling af lokalplansforslaget, og opfordrer til at vi kontaktes såfremt der er spørgsmål eller brug for yderligere information og uddybende/forklarende kommentarer. Med venlig hilsen Jan og Sharon Ståhlberg Sct. Knudsgade Ringsted S i d e 8