Ejendomsforeningen Danmark. Varme og vand. 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen.

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Varme og vand 30. September 2014 Aarhus Juridisk konsulent Pernille Lind Husen

2 Forsyning og måling af forbrug Forsyning med varme og vand Udlejer leverer Lejer sørger selv for opvarmning/køling Lejer har selv aftaleforhold med forsyningsselskabet - U kan hæfte i mellemperioder overfor forsyningsselskabet, GD 2011/26 V

3 Forsyning og måling af forbrug Måling af forbrug På ejendomsniveau - Ejendomsbegreb På enhedsniveau - Beboelseslejligheder med eget køkken med indlagt vand og afløb - Enkeltværelser Krav til målere - Bkg. 563 af 2. juni 2014

4 Forsyning og måling af forbrug Måling af forbrug Forbrugsmålere - Måler det faktiske forbrug af varme, vand, køling eller el Fordelingsmålere varme - Fordampningsmålere - Elektroniske målere

5 Forsyning og måling af forbrug Måling af forbrug Fordelingsmålere vand - Aktivitets målere Fordelingsmålere køling - Energimålere

6 Forsyning og måling af forbrug Udlejer leverer varme Krav om måling og fordeling på enhedsniveau Varmeudgiften må ikke indeholdes i lejen

7 Forsyning og måling af forbrug Udlejer leverer vand Ikke krav om måling og fordeling af koldt vand på enhedsniveau Krav til opsætning af målere til måling af forbruget af varmt vand, ved nybyggeri og nyinstallering og i øvrigt pr. 31. december 2016, hvis det er teknisk gennemførligt eller omkostningseffektivt Hvis målere må udgiften ikke indeholdes i lejen, dvs. der skal ske måling og fordeling på enhedsniveau

8 Forsyning og måling af forbrug Udlejer leverer køling Krav om måling og fordeling på enhedsniveau ved nybyggeri og nyistallering I øvrigt krav om måling på enhedsniveau pr. 31. december 2016, gælder dog ikke hvis installation af målere ikke er teknisk gennemførligt eller omkostningseffektivt Hvis målere må udgiften ikke indeholdes i lejen, dvs. der skal ske måling og fordeling på enhedsniveau

9 Forsyning og måling af forbrug Opsætning og vedligeholdelse af målere Opsætning af målere, hvor der ikke er målere i forvejen er en forbedringsforhøjelse Udskiftning af målere er vedligeholdelse - Hvis den nye måler kan mere, eks. fjernaflæsning kan der beregnes delvis lejeforhøjelse Krav om opsætning af vandmålere - Lejerne kan kræve, men U kan modsætte sig - U kan pt. ikke kræve, men ændring måske på vej - Ejer- og Andelsforeninger

10 Varme Udlejer leverer varme og varmt vand til lejer Udgiften til opvarmning må ikke indeholdes i lejen (rumopvarmning og opvarmning af varmt brugsvand ikke vandudgiften) Regler for udarbejdelse af varmeregnskab i LL kap VII - Udgifter - Periode - Fordeling - Krav - Frister - Indsigelser

11 Varme Udgifter i varmeregnskabet Brændselsudgift, hvis olie-/gasfyr eller andet fyr Fjernvarmeafregning Energimærkning (bekg. nr. 673 af 25. juni 2012), GD 2012/93 B Kedeleftersyn (bekg. nr. 62 af 27. januar 2011) Ventilations- og klimaanlægseftersyn (bekg. nr af 20. september 2007)

12 Varme Udgift til el-tracering, GD 2010/28 B Afkølingsafgift, GD 2013/01 H (tidligere GD 2011/03 Ø, som sagde det modsatte) Energistyring, GD 2013/67 B, i hvert fald hvis oplysningerne bruges til energimærket Rabatydelser o.lign. skal godskrives regnskabet

13 Varme Udgifter som ikke kan indgå i varmeregnskabet Varmeregnskabshonorar Måleraflæsningsafgift Varmemester Vedligeholdelse Revidering af kontrolmanual

14 Varme Periodisering af udgifter Forbrug svarende til regnskabsperioden - Udgangspunktet er 12 måneder - Ved ændring af regnskabsperioden skal forbruget svare til perioden (op til 18 måneder) - Kræver ikke aflæsning af fordelingsmålere lige på årsdagen, GA 1998/19 Øvrige udgifter svarende til regnskabsperioden - Energimærkning medtages enten med lige dele hvert år i gyldighedsperioden eller i det år udgiften afholdes, GD 2010/72 B

15 Varme A conto bidrag Aftales i lejekontrakten Hvis ingen aftale kan der varsles med 6 ugers varsel til en betalingstermin, LL 38 - Ingen krav til varsling, men bør være skriftlig og forklarende Opkræves samtidig med lejebetalingen for samme periode - Pligtig pengeydelse i lejeforholdet Må maksimalt svare til lejerens forventede årlige forbrug, GD 1989/06 Ø - 1/12, hvis månedlig betaling og 1/4, hvis kvartalsbetaling

16 Varme Varmeregnskabsperioden Tre principper - 1. juni (til 31. maj) - efter udlejers nærmere bestemmelse - svarende til varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode Rangordning 1. svarende til varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode 2. efter udlejers nærmere bestemmelser anført i lejekontrakt eller varslet juni (til 31. maj) Månedlige afregninger fra forsyningsselskab

17 Varme Ændring af varmeregnskabsperioden U kan varsle ændring af varmeregnskabsperiode med 6 ugers varsel - 6 ugers varsel forud for afslutning af regnskabet - må forudsætte at regnskabet ikke skal følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode - regnskabsperioden må ikke som følge af ændring komme til at omfatte mere end 18 måneder

18 Varme Fordeling mellem lejerne Sker efter U s bestemmelse, LL 37, GD 2012/102 H Fordeling efter forbrug og faste andele - Forbrug er målingerne fra hver enkelt enhed - Faste andele kan være - Areal - Værelser (varmt vand) - Værelseshaneandele (varmt vand) - Enheder

19 Varme Fordeling mellem lejerne Krav om mindstemåling - Mindst 40% af den forbrugsafhængige del af betalingen afregnes efter fordelingsmåling - Bkg. 563 af 2. juni 2014, 8, stk. 2

20 Varme eksempel på fordeling Samlet varmeforbrug til - rumopvarmning - opvarmning af vand Rumopvarmning, 70 % Opvarmning af vand, 30 % Opvarmning, 49 % måling Rørtab, 21 % fordelingstal Fordelingstal Fordelingstal og måler (12 %/18 %)

21 Varme Gyldighedskrav til varmeregnskabet L s andel af de samlede udgifter Tidspunkt for U s modtagelse af slutafregning Indsigelsesvejledning, GD 2006/44Ø - Korrekt indsigelsesvejledning GA1999/04 Indsigelsesvejledning indeholdt ikke oplysning om, at indsigelse skulle være skriftlig og begrundet - Se også GD 2014/53 Ø om beboerrepræsentationens indsigelsesadgang

22 Varme Krav i øvrigt til regnskabet Betalte a contobidrag skal modregnes i L s andel af varmeudgifterne (tjek at de er betalt) L har ret til at gennemgå bilagene til varmeregnskabet, men der er ikke pligt til at fremsende dem til lejerne

23 Varme Frist for udsendelse af varmeregnskab Senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb Senest 3 måneder efter U s modtagelse af endelig afregning fra kollektivt forsyningsselskab - Supplerer 4 måneders fristen - Fristen er den længste af de to muligheder, GD 1998/32 V Regnskaber i A/B eller E/F - Regnskabet fra foreningen er ikke at betegne som endelig afregning, GA 2007/03 Ugyldighed hvis regnskab ikke udsendes indenfor fristen

24 Varme - Fristberegning 4 måneder 1/1 15/1 15/4 1/2 1/3 1/4 1/5 1/6 Regnskabsår Afregning modtaget 3-mdr. frist 4-mdr. frist

25 Varme - Fristberegning 3 måneder 1/1 15/2 15/5 1/2 1/3 1/4 1/5 1/6 Regnskabsår Afregning modtaget 4-mdr. frist 3-mdr. frist

26 Varme Efterbetaling og tilbagebetaling Efteropkrævning, hvis der er betalt for lidt a conto - Betaling kan kræves ved første lejebetaling 1 mdr efter L s modtagelse af regnskabet, GD 2001/07 Ø - Hvis efterbetalingen overstiger 3 mdr s leje fordeles betaling over 3 lige store månedlige rater, GD 2009/49 V - Fraflytter L betales senest på fraflytningsdagen - NB! Dødsboer Tilbagebetaling, hvis der er betalt for meget - Tilbagebetaling kontant eller ved fradrag i lejen - Fradrag senest ved første lejebetaling efter regnskabets udsendelse

27 Varme Efterbetaling kan ikke kræves, hvis regnskabet er ugyldigt, eks. kommer for sent ud - Acontobetalinger kan U som udgangspunkt beholde, se dog GD 2010/13 V, GD 2003/56 V om særlige situationer Hvis fristen overskrides med mere end 2 mdr., kan L standse a contobetalinger - Pligt til indbetaling genopstår først, når regnskabet (regnskaberne) foreligger og evt. tilbagebetaling er sket - Efteropkrævning af a contobidrag kan ikke ske

28 Varme Glemte udgifter En glemt udgift kan overføres til næste regnskabsår Dog med max 10 % af den samlede udgift i det tidligere regnskab Der skal være tale om en undskyldelig forglemmelse Rettelser i regnskabet, som medfører ekstra tilbagebetalinger tages ofte med året efter, men er rent faktisk ikke hjemlet i bestemmelserne

29 Varme Fejl i fordeling Fejlagtig udgiftsfordeling imellem lejerne skal rettes snarest ved skriftlig meddel Ændret regnskab skal ikke overholde fristerne for ordinære regnskaber, GD 2012/98 B, GA 2008/01 og GA 1998/24 41 s frister for efter- og tillægsbetaling finder tilsvarende anvendelse.

30 Varme Indsigelse mod regnskabet L kan gøre skriftlig indsigelse mod regnskabet Indsigelse skal ske senest 6 uger efter L s modtagelse af regnskabet GA 2005/01 U ikke krav på tillægsbetaling trods for sen indsigelse fra L, da varmeregnskab var aflagt for sent GD 2009/61 V Frist for L s indbringesle hvis tilbagebetaling Begrundet indsigelse, dvs. skal indeholde oplysning om på hvilke punkter varmeregnskabet ikke kan godkendes, GA 2007/06 og GD 2012/61 V

31 Varme Behandling af indsigelse U skal indbringe L s indsigelse for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb (dvs 12 uger fra L s modtagelse af regnskabet) - Hvis efterbetaling vil fastholdes, GA 1999/10 - L må selv indbringe hvis tilbagebetaling, GD 1997/53 H Indbringelse af indsigelse har ikke opsættende virkning for så vidt angår efterbetaling, GD 1997/52 V og GD 2008/04 Ø

32 Vand Udlejer leverer vand til lejer Udgiften kan indgå i lejen - Ændring i udgifterne skal ske efter reglerne om skatter og afgifter i LL I ejendommen med omkostningsbestemt leje kan stigninger også kræves efter ML 7 - Beregning af udgifterne skal ske jf. domspraksis, GD 2002/56 Ø, GD 2012/30 Ø, GD 2012/57 Ø og GD 2014/36 H Udgiften må kun opkræves udover lejen, hvis der er målere, GD 2009/48 H - U dømmes til tilbagebetaling, hvis der er sket opkrævning i strid med reglerne, GD 2010/13 V

33 Vand Udlejer leverer vand til lejer Udgiften kan indgå i lejen - Ændring i udgifterne skal ske efter reglerne om skatter og afgifter i LL I ejendommen med omkostningsbestemt leje kan stigninger også kræves efter ML 7 - Beregning af udgifterne skal ske jf. domspraksis, GD 2002/56 Ø, GD 2012/30 Ø og /57 Ø Udgiften må kun opkræves udover lejen, hvis der er målere, GD 2009/48 H - U dømmes til tilbagebetaling, hvis der er sket opkrævning i strid med reglerne, GD 2010/13 V

34 Vand Regler for udarbejdelse af vandregnskab i LL kap VII B - Udgifter - Periode - Krav - Frister - Indsigelser

35 Vand Udgifter i vandregnskabet Vandafgifter Vandafledningsafgifter Øvrige afgifter/udgifter vedrørende vand Rabatydelser og lign. skal godskrives regnskabet

36 Vand Udgifter som ikke kan indgå i vandregnskabet fællesvand skal deltage i vandregnskabet jf. praksis flere steder Udgifter til aflæsning af målere Vandregnskabshonorar Vedligeholdelse m.v.

37 Vand Periodisering af udgifter Forbrug svarende til regnskabsperioden - Udgangspunktet er 12 måneder - Ved ændring af regnskabsperioden skal forbruget svare til perioden - Kræver ikke aflæsning af fordelingsmålere lige på årsdagen, GA 1998/19 Øvrige udgifter svarende til regnskabsperioden

38 Vand A conto bidrag Aftales i lejekontrakten Hvis ingen aftale kan der varsles med 6 ugers varsel til en betalingstermin, LL 46 k - Ingen krav til varsling med bør være skriftlig og forklarende Opkræves samtidig med lejebetalingen for samme periode - Pligtig pengeydelse i lejeforholdet Må maksimalt svare til lejerens forventede årlige forbrug, GD 1989/06 Ø - 1/12 hvis månedligbetaling, 1/4 hvis kvartalsbetaling

39 Vand Ved overgang til måling af forbrug Lejen skal nedsættes med et beløb svarende til den vandudgift, som hidtil har været indeholdt i lejen, jf. LL 46 j, stk. 4 ( udgiften i det seneste regnskabsår ) - Udgiftsniveauet for seneste varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse - Udgiftsniveauet for seneste det lejedes værdi lejeforhøjelse - Udgiftsniveauet for seneste omkostningsbestemte lejeforhøjelse

40 Vand Vandregnskabsperioden Følger afregningsperioden i forhold til kommune/vandværk Kan følge regnskabsperioden for varmeregnskabet - Ved ændring af vandregnskabsperioden er der ikke fastsat maksimum periode på 18 mdr. (modsat varmeregnskaber) - Varsel ved ændring er ikke direkte fastsat, men må være 6 uger

41 Vand Gyldighedskrav til vandregnskabet L s andel af de samlede udgifter Tidspunktet for U s modtagelse af slutafregning Korrekt indsigelsesvejledning

42 Vand Krav i øvrigt til vandregnskabet Regnskabsperioden Ejendommens samlede udgifter Lejers a contobidrag

43 Vand Frist for udsendelse af vandregnskab Senest 3 måneder efter modtagelse af slutafregning Samtidig med udsendelse af varmeregnskab, hvis vandregnskabsperioden følger varmeregnskabsåret - Den ordinære frist for vandregnskab suspenderes - Hvis vand- og varmeregnskabsperioden tilfældigvis er de samme, gælder de almindelige frister for regnskaberne

44 Vand Efterbetaling og tilbagebetaling Efteropkrævning, hvis der er betalt for lidt a conto - Betaling kan kræves ved første lejebetaling 1 mdr efter L s modtagelse af regnskabet, GD 2001/07 Ø - Fraflytter L betales senest på fraflytningsdagen - NB! Dødsboer Tilbagebetaling, hvis der er betalt for meget - Tilbagebetaling kontant eller ved fradrag i lejen - Fradrag senest ved første lejebetaling efter regnskabets udsendelse

45 Vand Efterbetaling kan ikke kræves, hvis regnskabet kommer for sent ud - Acontobetalinger kan U som udgangspunkt beholde, se dog GD 2010/13 V, GD 2003/56 V om særlige situationer Hvis fristen overskrides med mere end 2 mdr., kan L standse a contobetalinger - Pligt til indbetaling genopstår først, når regnskabe(r) foreligger og evt. tilbagebetaling er sket - Efteropkrævning af a contobidrag kan ikke ske

46 Vand Glemte udgifter En glemt udgift kan overføres til næste regnskabsår Dog med max 10 % af den samlede udgift i det tidligere regnskab Der skal være tale om en undskyldelig forglemmelse

47 Vand Fejl i fordeling Fejlagtig udgiftsfordeling imellem lejerne skal rettes snarest ved skriftlig meddel Ændret regnskab skal ikke overholde fristerne for ordinære regnskaber, GD 2012/98 B, GA 2008/01 og GA 1998/24 46 m s frister for efter- og tillægsbetaling finder tilsvarende anvendelse.

48 Vand Indsigelse mod regnskabet L kan gøre skriftlig indsigelse mod regnskabet Indsigelse skal ske senest 6 uger efter L s modtagelse af regnskabet GA 2005/01 U ikke krav på tillægsbetaling trods for sen indsigelse fra L, da varmeregnskab var aflagt for sent GD 2009/61 V Frist for L s indbringesle hvis tilbagebetaling Skal indeholde oplysning om på punkter varmeregnskabet ikke kan godkendes, GA 2007/06 og GD 2012/61 V

49 Vand Behandling af indsigelse U skal indbringe L s indsigelse for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb (dvs 12 uger fra L s modtagelse af regnskabet) - Hvis efterbetaling vil fastholdes, GA 1999/10 - L må selv indbringe hvis tilbagebetaling, GD 1997/53 H Indbringelse af indsigelse har ikke opsættende virkning for så vidt angår efterbetaling, GD 1997/52 V og GD 2008/04 Ø

50 Køling Udlejer leverer køling til lejer Udgiften til køling må ikke indgå i lejen I teorien kan den indgå i lejen, men i praksis vil det formentlig ikke ske, svært at sige, hvordan udgiften i givet fald kan reguleres

51 Køling Udlejer leverer køling til lejer Regler for udarbejdelse af kølingsregnskab i LL kap VII C - Udgifter - Periode - Fordeling - Krav - Frister - Indsigelser Reglerne er helt ens med reglerne for varmeregnskaber, reglerne er afskrift af kapitel VII

52 Køling Udgifter i kølingsregnskabet Udgiften til energiforbruget til køling Ved kollektiv forsyning, den samlede regning fra forsyningsselskabet Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg til køling jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger

53 El El-leverance til lejemålet Udgangspunkt at lejer selv indgår aftale med forsyningsvirksomheden Hvis udlejer leverer el håndteres det, som varme jf. LL 45, stk. 1 - Skal holdes udenfor lejen - Der skal laves el-regnskab

54 Energimærkning Krav om energimærkning Bygninger over 1000 m² I forbindelse med - salg af en ejendom eller en ejerlejlighed - overdragelse af en andelsbolig eller lignende - udlejning af en bolig- eller erhvervsenhed - også enkeltværelser - ved nybyggeri eller væsentlig ombygning af eksisterende bygning Undtagelse for bl.a. fredede bygninger

55 Energimærkning Udlevering af energimærke Salg Overdragelse Udlejning

56 Energimærke Gyldighed af energimærke 10 år fra indberetning - dog kun 7 år, hvis energimærkningen viser et besparelsespotentiale på mere end 5 % af energiforbruget Sanktioner ved manglende overholdelse af reglerne Bøde til ejer/udlejer

57 Energimærkning Dækning af udgiften til energimærke Medtages i varmeregnskabet Hvis udlejer ikke leverer varme kan der udarbejdes et varmeregnskab kun med udgiften til energimærke, se dog GD 2012/93 B