Klagerne. J.nr aq. København, den 15. maj 2012 KENDELSE. ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Martin Yde Vestergade Helsinge

Transkript

1 1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Martin Yde Vestergade Helsinge Nævnet har modtaget klagen den 26. august Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling som krævet, og om indklagede har handlet i strid med forbuddet mod dobbeltrepræsentation ved at berigtige handlen for køberne. Endelig angår klagen spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har ydet dårlig rådgivning til klagerne i forbindelse med en tvist, som efter handlen opstod mellem klagerne og køberne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres fritidshus og indgik derfor den 28. juni 2011 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen fastsat til kr. Indklagedes vederlag var aftalt således:

2 2 Det fremgår af formidlingsaftalen, at det er aftalt, at indbo ikke skal medfølge ved et salg. Af det salgsbudget, som hører til formidlingsaftalen, fremgår bl.a.: [ ] Den 21. juli 2011 underskrev klagerne købsaftale om salg af fritidshuset til den udbudte kontantpris. Køberne havde underskrevet købsaftalen den 19. juli Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. september Det fremgår af købsaftalen, at indbo medfølger i handlen, og det fremgår videre af pkt.

3 3 16, individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår: Punkt 13: Det er aftalt at indbo medfølger. Dog med følgende undtagelser: Hvid reol i stue. Sofaarrangement i stue. Personlige affekter. Den 25. juli 2011 udarbejdede indklagede sin afregning til klagerne. Det fremgik heraf: Den 29. juli 2011 indgik indklagede en berigtigelsesaftale uden rådgivning med køberne. Det fremgår af denne aftale, at køber er blevet gjort særskilt opmærksom på, at indklagede er sælgers repræsentant og rådgiver i forbindelse med handlen. Den 7. august 2011 skrev klagerne til indklagede: Jeg har erfaret, at du varetager den afsluttende sagsbehandling af vores sommerhussalg, [ejendommens adresse]. I den forbindelse er der en lille detalje i købsaftalen/salgsprovenuet, som bør præciseres og rettes. I afsnit 5, Øvrige salgsfremmende ydelser, er der en post for Annoncepakke 1 lokal

4 4 annoncering i Ugeposten. [ejendommens adresse] blev solgt før annoncering i Ugeposten fandt sted, hvorfor dette selvfølgelig ikke skal faktureres. Denne henvendelse bare for at sikre, at den endelige afregning bliver korrekt. Den 23. august 2011 skrev indklagede til klagerne: Som sagt er jeg lige kommet tilbage fra ferie og har netop modtaget nedenstående mail fra [indklagedes medarbejder]! Jeg kan sagtens følge din tankegang, men nogle gange annoncerer vi en ejendom 25 gange og andre gange 4 gange og nogle gange 0 gange og uanset hvad så er det samme pris for annoncering, da det er et fast beløb man betaler. Jeg kan også se I har fået en del rabat på markedsføringen, så jeg fastholder det udleverede salgsbudget. Oven i dette er VIP aftalen også udløbet. Nogle gange tjener vi lidt på markedsføringen og andre gange taber vi og sådan er det. Jeg synes vi skal være mere end tilfredse med hvad vi har opnået i denne her sag, for jeg tror ikke vi kan finde mange der har solgt deres sommerhus til prisen på så kort tid også lade sagen køre som den gør. Den 4. september 2011 skrev køberne til klagerne bl.a.: Vi er utrolig glade for vores nyindkøbte sommerhus, men vi må da indrømme, at vi var noget skuffet over at se, at I har brudt købskontrakten ved at tømme huset for ting, som tilhører os. I ved, at man ved et sommerhus salg sælger med indbo, medmindre andet er aftalt. Ifølge vores aftale skulle I have sofaen og reolen fra stuen med samt personlige effekter. Hvis man spørger en hvilken som helst ejendomsmægler inkl. Lokalbolig samt den boligadvokat vi har kontaktet, er der under personlige affekter tale om et billede eller et specielt arvestykke. I har dog ikke nøjedes med dette. Af mangler har vi fundet følgende (baseret ud fra vores fremvisning, CD med billedmateriale fra mægler samt egne billeder): Støvsuger Extra madras 2 væglamper i stue Sofabord stue Sofabord anneks 2 solsenge (stod i annekset) 2 kludetæpper Kogekande Termokande Serverinsskåle Gryder og pander Knivblok med knive

5 5 Saks, paletkniv, skeer og andre køkkenredskaber Toiletspand Badeforhæng Dyner og puder (anneks) Røde puder (anneks) Lille bord (terrassen) Vi har betalt udbudsprisen og efterkommet jeres ønske vedr. overtagelsesdato, derfor forstår vi heller ikke at det er rimeligt at bryde købskontrakten. Vi forventer at modtage kompensation for ovenstående mangler, så de kan blive erstattet. [ ]. Klagerne skrev herefter til køberne: Jeg er stadig noget rystet over jeres henvendelsen, som var total uventet. Det har selvfølgelig aldrig været vores mening, at bryde indgåede kontrakter/aftaler. Vi har handlet i god tro i forhold til den information, vi har fået fra vores ejendomsmægler. Vi har bla. informeret ham om, at ikke alt i huset var vores, og derfor ikke fulgte med i en salgssituation. Vi fik grønt lys til at bruge og aggere i huset i salgsperioden. dvs, at der var ting til stede i huset, som ikke fulgte med ved salg. Vi fik at vide af ejendomsmægleren at, jo mere det så ud som et levende hus, jo bedre var det. Vi havde ret til at fjerne personlige effekter. Definitionen på personlige effekter er bred og diskutabel. Vi er meget undrende over først at blive kontaktet søndag eftermiddag, når ejendomsmægleren fortæller at ulovlighederne blev opdaget om torsdagen, da I får nøglen overdraget af ham??. Som bekendt blev nøglerne overdraget i [klagernes adesse] (uden ejendomsmægler) tirsdag den 30. august. I burde have kontaktet os omgående, og ikke først søndag eftermiddag. Jeg kan oplyse at det grønne glas serveringsstel er et arvestykke. Alfikanden og de to væglamper er en gave og derfor personlig. Det lille bord på terrassen var ikke vores ([indklagede] var bekendt med dette) Hvis vi har begået en fejl, skal det selvfølgelig bringes i orden. For at få en uvildig afgørelse sender jeg hele sagen ind til Klagenævnet for ejemdomshandler. Vi håber på et hurtigt svar. Den 4. september 2011 klagerne skrev til indklagede: Jeg har talt med [den ene køber]. Han mener, at han har ret til alle ejendele i huset, som han så ved besigtigelsen. Han har tilsyneladende gennemfotograferet huset og har lavet en liste, som han mailer til mig. Personlige affekter mener han er f.eks. et et maleri. Intet andet. Vi har brugt huset under salgsperioden, og har ikke været oplyst om, at alt som ikke

6 6 medfølger ved salg, skulle fjernes. Dvs, at der i huset har været personlige affekter, som f.eks. Alfi termokande, osv. Vi har ifølge kontrakten ret til at fjerne personlige effekter. Hvad er så det? Det kan tolkes meget bredt. Vi mener selvfølgelig kun, vi har fjernet personlige affekter. Vi har absolut ikke ribbet huset. [Køber] siger at han har ejendomsmægleren fuldt ud på sin side. Han siger, at du aldrig har set noget lignende!!! Jeg bliver nødt til at spørge, om du har udtalt dette? Som jeg forstår det, er ejndomsmægleren sælgers mand. Vi finder det også lidt mærkeligt at vi først bliver kontaktet søndag og ikke straks problemet er opstået. Det fremgår af sagen, at køberne og klagerne herefter - med indklagede som mellemled - indgik aftale om, hvilke effekter fra købernes liste, som skulle medfølge, og at køberne kunne hente disse effekter på klagernes adresse. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på betaling for annoncer og opsætning af annoncer. Klagernes fritidshus blev solgt hurtigt, og inden det blev annonceret, og klagerne skal ikke betale for en udgift, som ikke er afholdt. Klagerne havde fra starten et godt indtryk af indklagede. Få uger efter at ejendommen var blevet sat til salg, blev klagerne på et møde på indklagedes kontor præsenteret for et købstilbud på kr. under udbudsprisen, og dernæst et købstilbud til udbudsprisen. Indklagede forsøgte at presse klagerne til at acceptere et ekstra vederlag til indklagede på først kr. og dernæst kr. for det hurtige resultat til den udbudte pris. Klagerne gik fra det møde med en følelse af, at indklagede havde forsøgt at snyde klagerne. Indklagede har berigtiget handlen for køberne, hvilket sætter indklagede i en dobbeltrolle. Klagerne føler ikke, at indklagede udelukkende har varetaget klagernes interesser. Indklagede har ikke på tilstrækkelig vis varetaget klagernes interesser i forbindelse med, at der efter salget opstod en konflikt mellem klagerne og køberne. Tvisten omhandlede, hvad der var omfattet af personlige effekter, som efter købsaftalen kunne medtages af klagerne. Køberne af ejendommen mente, at klagerne havde fjernet for mange ting fra fritidshuset. Klagerne fik af køberne at vide, at indklagede havde bakket køberne op, og det finder klagerne kritisabelt, fordi indklagede burde have varetaget klagernes interesser. Indklagede burde for at undgå den situation have rådet klagerne til at fjerne alle de ting,

7 7 der ikke skulle medfølge, inden ejendommen blev sat til salg, og således inden foto blev taget og huset fremvist. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket sagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har specificeret de aftalte beløb til annoncer og internetannoncering på tilstrækkelig vis. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede fastholder at have krav på betaling af annoncer og opsætning af annoncer som krævet. Det fremgår af den indgåede formidlingsaftale, at indklagede er berettiget til vederlag for annoncer ved salg. Indklagede har gennemført et meget effektivt salgsforløb, som resulterede i et hurtigt salg. Indklagede havde fra starten givet en stor rabat på over 50 % på annonceringen. Der er aftalt betaling af et fast beløb, og indklagede har krav på dette, uanset om huset havde været til salg i én måned eller i 5 måneder. Indklagede beklager, at klagerne har haft en oplevelse af, at indklagede ikke varetog klagernes interesse. Indklagede genkender ikke klagernes udlægning af sagen. Klagernes salgsprovenuberegning er i overensstemmelse med salgsbudgettet. Indklagede bestrider at have haft en dobbeltrolle. Indklagede har alene berigtiget handlen for køberne, og har ikke ydet rådgivning. Med hensyn til indbo, blev det som et led i aftalen med køberne aftalt, at indbo skulle medfølge i handlen. Nævnet udtaler: Der er mellem parterne indgået en resultatafhængig aftale, det vil sige, at der alene skulle betales vederlag, hvis fritidshuset blev solgt. Klagerne har i formidlingsaftalen skrevet under på, at indklagede ved salg har krav på et salær på ,63 kr. Da formidlingsaftalen er indgået som en resultatafhængig aftale, har indklagede som udgangspunkt krav på betaling af fuldt salær uanset, hvor hurtigt ejendommen blev solgt og hvor mange gange, indklagede har fremvist fritidshuset, annonceret huset m.v. Klagerne har oplyst, at indklagede efter handlen forsøgte at få klagerne til at acceptere at betale et højere vederlag end aftalt på grund af det hurtige salg. Indklagede har bestridt dette. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om indklagede har lagt et kritisabelt pres på klagerne.

8 8 Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 15, stk. 1, at ingen må være formidler for begge parter i samme handel. Af 15, stk. 4, fremgår, at efter indgåelse af bindende købsaftale, som ikke kan fortrydes i henhold til lovgivningen herom, kan formidleren indgå aftale med den anden part om bistand til opgaver af ekspeditionsmæssig karakter i forbindelse med handelens berigtigelse. Købsaftalen blev indgået med klagernes underskrift torsdag den 21. juli 2011, og købernes fortrydelsesret udløb efter 6 hverdage den 29. juli Berigtigelsesaftalen med køberne blev indgået den 29. juli 2011, hvilket var på et tidspunkt, hvor handlen stadig kunne fortrydes. Nævnet udtaler derfor kritik af indklagede i den forbindelse og finder, at indklagede som følge af overtrædelsen af forbuddet mod dobbeltrepræsentation i 15, stk. 1, skal fortabe retten til at oppebære salgssalær på ,38 kr. Der er i købsaftalen taget stilling til, at indbo medfølger i handlen, ligesom det er anført, at visse specifikke møbler samt personlige effekter medtages af klagerne. Nævnet finder ikke anledning til kritik af indklagede for at have formuleret købsaftalen på den måde, selvom der efter overtagelsen opstod uenighed mellem køberne og klagerne om, hvad der kunne betragtes som personlige effekter. Nævnet finder ikke, at indklagede burde have forudset, at formuleringen kunne give anledning til tvivl. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret

9 9 den aftalte udgift til annoncering, idet det ikke heraf fremgår, hvor mange annoncer, klagerne får for det aftalte beløb. Nævnet finder videre, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte udgift til internetannoncering, idet det ikke fremgår, på hvilke hjemmesider fritidshuset annonceres. Da indklagede imidlertid allerede af anden årsag ikke har krav på vederlag, finder nævnet ikke anledning til yderligere. Indklagede har i fakturaen krævet betaling for restgældsoplysninger, kommunalt oplysningsskema og tingbogsattest. Indklagede har alene dokumenteret at have afholdt udlæg til tingbogsoplysning og kommunalt oplysningsskema, hvorfor nævnet alene kan godkende indklagedes krav herpå, i alt 575 kr. Konklusion: Indklagede skal herefter betale ,38 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 26. august 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand