Lokalplan nr. 977 FORSLAG. Boligområde ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt IX i Lokalplan nr. 892)

Transkript

1 Lokalplan nr. 977 FORSLAG område ved Dollerupvej, Aarhus Midtby (Byggefelt IX i Lokalplan nr. 892)

2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, 8000 Aarhus C Tlf planlaegningogbyggeri@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: C.F. Møller Danmark A/S Europaplads 2, Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 977 er godkendt af Aarhus Byråd den Forslaget er offentlig fremlagt fra den til den

3 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 977 område ved Dollerupvej, Aarhus Midtby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 977

4 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan er gældende for et område, der er beliggende ved det sydøstlige hjørne af krydset mellem Ceres Allé og Dollerupvej. Området er en del af den gældende Lokalplan 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, som er blevet udarbejdet i forbindelse med nedlæggelsen af bryggeriet Ceres, der havde til huse på grunden. Lokalplanen omfatter det delområde, der i Lokalplan nr. 892 betegnes som delområde IX. I Lokalplan 892 er delområdet ikke omfattet af byggeretsgivende bestemmelser, derfor har det været nødvendigt at udarbejde denne lokalplan. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. På matrikelkortet side 8 er vist ejer- og zoneforhold. Beskrivelse af området Området er en del af det tidligere Ceresbryggeris ca m 2 store grund, der er under omdannelse til et nyt, blandet byområde i overensstemmelse med Lokalplan 892. Indenfor området af Lokalplan 892 er der sat gang i et nyt stort undervisningsbyggeri til VIA University College. Endvidere er byggeretsgivende lokalplaner for delområderne III, IV vedtaget, og der er en for delområde VIII på vej. Planens baggrund og mål Lokalplanen har baggrund i den overordnede og langsigtede planlægning for omdannelse af Ceres-grunden, der er udmøntet i Lokalplan nr. 892 og Kommuneplantillæg nr. 14 til kommuneplan Den gældende Lokalplan 892 er ikke byggeretsgivende for delområde IX, derfor udarbejdes denne byggeretsgivende lokalplan. Formålet med denne lokalplan er at muliggøre en by-omdannelse af området og opførelse af ny bebyggelse til boligformål samt mindre, udadvendt erhvervsanvendelse og detailhandel. Kommuneplanen og Lokalplan 892 beskriver, at der indenfor området kan opføres mellem tre og seks etager samt punktvist op til otte etager. Bebyggelsesprocenten for Ceres Byen under ét er 180 %. Lokalplanområdet er udvidet med 1,3 meter langs de på lokalplankortet benævnte byggefelter D og I. Dette gøres for at imødekomme et ønske om baldakiner i forbindelse med erhvervslejemål og dagligvarebutik. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 977

5 3 Lokalplanen rummer mulighed for at opføre m2 etageareal Det er 506 m 2 mindre etageareal end der er udlagt i Lokalplan 892, hvor der er der udlagt m 2 i det aktuelle område. Det er fremkommet, fordi der i andre områder af Lokalplan 892 er ønske om at bygge mere end, hvad der er fastlagt i Lokalplan 892. Planens hovedtræk Illustration af lokalplanområdet med omgivelser. Ny bebyggelse skal opføres som etageboligbebyggelse. Stueetager kan desuden anvendes til fællesfaciliteter for beboere, erhvervsmæssige formål som liberale erhverv, mindre detail- og udsalgsvarebutikker, restauranter, caféer og andre publikumsorienterede funktioner. Disse erhverv må ikke give anledning til miljøpåvirkning af omgivelserne. Lokalplanen indeholder bestemmelse om bebyggelsens udseende, karakter og materialer, herunder at bebyggelsen skal udformes som en karréstruktur med varierende højder, der nedtrappes mod Dollerupvej. Det er hensigten at bebyggelsen skal markere sig i området med en stærk bymæssig tæthed og en tydelig sammenhæng med Ceres Byen samt gode udsigtsog lysforhold for bebyggelsen. Lokalplanen fastlægger byggefelter til ny bebyggelse, etablering af opholdsarealer, underjordisk bilparkering samt parkering for detailhandel. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 977

6 4 For at sikre en grad af privathed for boliger i stueetagen, er der indført bestemmelser om, at boliger i stueetagen skal hæves med 80 cm. Alternativt kan der indrettes en forhave, der går minimum 1,5 m ud fra facaden. For at sikre en let tilgængelighed for alle, kan gårdrummet på samme måde hæves 80 cm. Bebyggelsen optager terrænspringet mellem Ceres Byen og de omkringliggende veje. Ceres Byen etableres i kote ca. 11,0, Dollerupvej falder fra Silkeborgvej i kote ca. 11 ned mod Ceres Allé, der ligger i kote ca. 8,5. Dette gør, at facaderne mod Dollerupvej og Ceres Allé optager terrænspringet og opleves med en ekstra etage end set fra gårdrummet. Bebyggelsens udseende Planen omfatter en bebyggelse på m² etageareal. Dette areal kan rumme ca. 200 boliger samt detailhandel og publikumsorienterede erhverv på op til m². Bebyggelsen skal opføres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter med en varierende højde fra kote 26,1 i den vestlige ende til kote 34,4 i den østlige ende. Dette svarer til en bygningshøjde mod Dollerupvej i vest på fire etager og en bygningshøjde i øst mod Ceres Allé på op til otte etager. Lokalplanen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal inden for de enkelte byggefelter og sikrer hermed en gradvis nedtrapning af etagerne mod Dollerupvej. Eksempel på udformning set fra torvet, Ceres Byen Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 977

7 5 Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres tagterrasser, tekniske installationer, trappe-/elevatortårne mv. På tagene kan der desuden etableres anlæg for solenergi for eksempel solceller. Lokalplanen stiller krav om, at teknikske installationer på tage skal udformes som en del af bebyggelsens arkitektoniske helhed. Bebyggelsens facader skal primært fremstå som blankt murværk, som kan suppleres med andre materialer i mindre flader som træ, stål og beton. Af øvrige effekter kan kontrastfulde farver og begrønning anvendes. Ved erhvervsanvendelse i stueetage skal facaden udformes med vinduer, der giver indkig til det pågældende erhvervs udstilling, foyer m.v. Opholdsarealer Lokalplanen udlægger gårdrummet til opholdsarealer for bebyggelsen. Lokalplan nr. 892 sikrer, at parken område V i lokalplan nr. 892 er udlagt til opholdsareal for hele Ceres bebyggelsen. Eksempel på udformning set fra Ceres Allé. Grundet terrænspringet opleves bebyggelsen som en etage højere end fra Ceres Byen. Beplantning Lokalplanen sikrer, at træer plantet på terrændæk får et jorddække på min. en meter. Veje og stier Lokalplanområdet skal have adgang af det øst-/vestgående færdselsareal i Ceres Byen, som støder op til området. Færdselsarealet er beskrevet og fastlagt i lokal- Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 977

8 6 plan nr På illustrationen på side 6, er færdselsarealet angivet som område XII. Al bilparkering sker i et fælles underjordisk p-anlæg for hele området inden for lokalplan nr Adgangen til p-anlægget sker fra Ceres Allé. Der er i et mindre omfang, korttidsparkering, handicapparkering og taxaholdepladser på terræn uden for lokalplanområdet. Langs Dollerupvej og Ceres Allé etableres der offentlig korttidsparkering. Cykelparkering etableres i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsanlæg i Aarhus Kommune. Parkeringen udføres som en kombination af cykelparkering under terræn og cykelparkering centralt placeret tæt ved adgange til bebyggelsen. Kortet viser områdebetegnelsen fra Lokalplan nr. 892 Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 977

9 x Ceres Byen A x B Cykler B Cykler Cykler x Cykler Dollerupvej Cykler Cykler Cykler A Ceres Allé x 8.00 Daugbjergvej m Illustrationsplan 1 : 500 Planen er et eksempel på hvordan området kan bebygges og indrettes.

10 / Erhverv Parkeringskælder Parkeringskælder -02 Snit A- A 1 : m Snittet er et eksempel på hvordan området kan bebygges og indrettes. Snittet er vist med dagligvarebutik mod Dollerupvej

11 Ceres Byen 1 Snit B- B 1 : m Snittet er et eksempel på hvordan området kan bebygges og indrettes. Snittet er vist med dagligvarebutik mod Dollerupvej

12 13 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at området anvendes til boligformål med mulighed for en mindre erhvervsanvendelse samt detailhandel der fastlægges retningslinjer for bebyggelsens omfang, placering og opdeling. der fastlægges retningslinjer for bebyggelsens arkitektoniske helhed. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: Del af matrikel nr. 1h og 1276 Århus Bygrunde, 1ae og 1bb Århus Markjorde og del af vejarealet ap samt alle parceller, der efter den 5. oktober 2013 udstykkes i området. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

13 14 3. Anvendelse Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er udlagt til etageboligbebyggelse, erhverv, detailhandel samt til bofællesskaber med tilhørende servicearealer for handicappede personer med nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. er skal være helårsboliger. Erhverv må alene placeres i bebyggelsens stueetage. Der kan etableres: En dagligvarebutik på m² Tre butikker med udsalgsvarer på op til 200 m² pr. butik Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

14 15 For byggefelt A gælder, at erhverv kan orienteres mod Ceres Byen og Dollerupvej. For byggefelt F-J gælder, at erhverv skal orienteres mod henholdsvis Dollerupvej og Ceres Allé. Stk. 4. Kun virksomheder indenfor virksomhedsklasse 1 må etablere sig i området og kun, hvis de er medtaget på virksomhedslisten. I forbindelse med generelle revisioner af virksomhedslisten kan andre virksomheder etablere sig i området. Aarhus Kommune kan tillade, at andre virksomheder etablerer sig i området. Det forudsætter, at virksomhederne, efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold, kan sidestilles med de på listen nævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf Udstykning Stk. 1. Der kan ske udstykning af de enkelte byggefelter eller dele af byggefelter. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundsprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet skal have vejadgang fra de i Lokalplan nr. 892 udlagte torve, plads og færdselsareal, som vist i princippet på lokalplankortet. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje. Ved brandveje skal porte og gennemkørsler i bygninger have en fri højde på mindst 3,4 m. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Ved etablering af adgang for renovationsbiler til gårdrummet skal porte og gennemkørsler etableres med en fri højde på mindst 4,5 m. Der skal reserveres areal til bilparkering svarende til: ½ p-plads pr. boligenhed 1 p-plads pr. 100 m² kontor, værksteds- og liberale erhverv, udsalgsvarebutikker samt restauranter. Se fodnote 2 Der skal reserveres areal til cykelparkering svarende til: 2 cykler pr. boligenhed. 1 cykel pr. 100 m² erhverv, lager/værksted 1 cykel pr. 50 m² liberalt erhverv, samt butik og restaurant. 2 Parkering skal anlægges jf. bestemmelser i 5 stk. 3 i lokalplan nr Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

15 16 Cykelparkeringen etableres som fællesparkering i en kombination af parkering på terræn/i bebyggelsen og i kælder. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Bebyggelse over kælderniveau skal placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet viste byggefelter. Der må uden for byggefelterne etableres cykelskure i et omfang i princippet som vist på illustrationsplanen, på side 7. Herudover kan der etableres et storskrald- og viceværtsskur. Det samlede etageareal for bebyggelsen må ikke overstige m². Der må etableres passager gennem byggefelterne til de omkringliggende områder. er inden for byggefelt A, F, G, H, I og J skal udformes som gennemgående boliger. Der kan etableres kælder, herunder p-kælder, inden for hele lokalplanområdet. Stk. 7. Kældre skal etableres under terræn med et jorddække på min. 0,5 m. Hvor der etableres træplantninger, skal jorddækket udgøre min. 1 m med en udstrækning på min. 15 m². Stk. 8. For byggefelterne A-E gælder, at boliger i stueetagen skal etableres i kote ca. 11,8. Alternativt kan gulvkoten i stueetagen etableres i kote ca. 11,0, hvis der indrettes en forhave eller terrasse med en minimums udstrækning på 1,5 m målt fra facaden. Undtaget herfra er gavl i byggefelt A samt mellem byggefelterne A-B, C- D og E-F. 3 Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

16 17 Stk. 9. Etageantallet for byggefelt A-E er fastlagt i forhold til Ceres Byen, der er i kote 11,0. Etageantallet for byggefelt F-J er fastlagt i forhold til henholdsvis Ceres Allé, der er i kote 8,5 og Dollerupvej, der er i kote 8,5-11,0. Inden for byggefelterne vist på lokalplankortet, kan bebyggelsen højst opføres med følgende højder og etageantal, fastlagt i forhold til DVR90 Dansk Vertikal Reference, eksklusiv kælder og teknikbygninger mv. på tage: Byggefelt Etageantal Maks. kotehøjde DVR90 A 4 (set fra Ceres Byen) Maks. kote 26,10 B 5 (set fra Ceres Byen) Maks. kote 28,00 C 6 (set fra Ceres Byen) Maks. kote 31,20 D 6 (set fra Ceres Byen) Maks. kote 31,20 E 7(set fra Ceres Byen) Maks. kote 34,40 F 8 (set fra Ceres Allé) Maks. kote 35,70 G 7 (set fra Ceres Allé) Maks. kote 32,50 H 6 (set fra Ceres Allé) Maks. kote 29,30 I 5 (set fra Ceres Allé) Maks. kote 26,10 J 4 (set fra Dollerupvej) Maks. kote 26,10 Stk. 10. Ud over maksimal bygningshøjde kan der på tage etableres værn, tekniske installationer, trappe-/elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast. Tekniske installationer mv. på tage må højst have et areal svarende til 15 % af den enkelte bygnings tagflade, og må maksimalt opføres 2,5 m over den maksimale bygningshøjde, og mindst 1 m fra bygningens facadelinje. Trappe- og elevatortårne på tage kan opføres 3,5 m over den maksimale bygningshøjde og kan placeres i flugt med facadelinjen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

17 18 Sammenbygges de tekniske installationer med trappe- og elevatortårne, kan højden øges til 3,5 m. Ud over ovennævnte tekniske installationer kan der på tagfladerne etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 1,3 m over den enkelte tagflade. Stk. 11. Stk. 12. Terrænet i gårdrummet må inden for 5 m fra bygningernes facadelinjer ikke etableres højere end gulvkoten i stueetagen ud fra den enkelte facade. For byggefelt D og I gælder, at der må opføres en baldakin eller lign. over stueetagen på 1,3 m udover byggefeltets afgrænsning. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1 Bebyggelsens facader skal primært fremstå som blankt murværk, som kan suppleres med flader, mindre partier og fremspring i facaden ved brug af andre materialer. Alle flader, mindre partier og fremspring i facaden skal fremstå som en arktektonisk helhed i samspil med hinanden og det primære facademateriale. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Vinduer i butikker og andre erhvervslokaler i stueetage må ikke tilmures eller blændes ved tildækning og lignende, således at det får karakter af facadebeklædning. Til facade- og tagbeklædning må ikke benyttes reflekterende materialer, som giver anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Tage skal være flade med en maksimal hældning på 10 grader. Tagflader skal i princippet fremstå som hele, ubrudte flader. Såfremt der på tage etableres teknikhuse, overdækninger, ventilation, elevator- og trappetårne og lignende, skal disse udformes, så de indgår på en harmonisk måde i bygningernes samlede arkitektoniske helhed. Stk. 5 Anlæg til indvinding af solenergi skal fremstå som et eller flere rektangler eller kvadrater på den enkelte tagflade eller vægflade. Anlæggets areal må maksimalt udgøre 50% af hver tagflade eller vægflade. Alle arealer på vægflader skal opføres som et integreret element i bebyggelsens arkitektur. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

18 19 Der kan gives tilladelse til anlæg med et større areal fx hele ejendommens tagflade, såfremt anlægget opføres som en integreret del af bygningens arkitektur. Stk. 6 Skiltning og reklamering på ejendommen må kun finde sted i forbindelse med de funktioner og erhverv, der i henhold til 3 kan etableres. Skiltet skal placeres på bebyggelsens facade og tilpasses bygningens arkitektur. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke og højst have en udstrækning på 1,0 m². For dagligvarebutikken på m² gælder, at der kan placeres et skilt mod Dollerupvej og et mod Ceres Allé på op til 1,1 x 2,3 m. Skiltet skal placeres på butikkens facader. Stk. 7 Der må ikke synligt fra terræn opsættes udendørs radio- og tv-antenner, herunder parabolantenner på bygninger. Undtaget herfra er dog installationer til fællesantenneanlæg. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Der skal etableres opholdsarealer svarende til mindst 35 % af boligbebyggelsens etageareal. Se fodnote 4. Der skal etableres fællesopholdsareal med en minimumsudstrækning som vist på lokalplankortet. Opholdsarealer på terræn skal gives et ordentligt udseende og skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr i øvrigt udformes på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig attraktiv helhedsvirkning. Træer må have en maksimalt blivende højde på m. Stk. 4 Hvis der bliver etableret forhaver og terrasser for boliger i stueetagen jf. 7 stk. 8 skal de have en tydelig privat eller halvprivat karakter. Skærme, hække og buske ved private forhaver skal holdes i en højde af maksimalt 1,5 m. Stk. 5 Oplagring uden for bygninger og skure må ikke finde sted. 10. Støjforhold Stk. 1. Vejtrafikstøj Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører støjfølsom erhvervsbebyggelse f.eks. kontorerhverv på facader, 4 Parken, område V i Lokalplan nr. 892, indgår som en del af det fælles opholdsareal for hele bebyggelsen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

19 20 der vender bort fra Ceres Allé og Dollerupvej ikke overstiger L den 63 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede vinduer og åbne udeluftventiler i støjfølsomme opholds- og arbejdsrum ikke overstiger L den 38 db. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til støjfølsomme offentlige formål såsom undervisningsformål på facader, der vender bort fra Ceres Allé og Dollerupvej ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau med lukkede vinduer og åbne udeluftventiler i støjfølsomme undervisnings-, opholds- og arbejdsrum ikke overstiger L den 33 db. Stk. 3 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører bebyggelse til boligformål på facader, der vender bort fra Ceres Allé og Dollerupvej ikke overstiger L den 58 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove og opholdsrum med åbent vindue 5 på en ikke støjbelastet facade ikkeoverstiger L den 46 db. Det skal ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau i sove og opholdsrum med lukket vindue mod en støjbelastet facade ikke overstiger L den 33 db. Stk. 4. Stk. 5 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører opholdsarealerne, ikke overstiger L den 58 db. Virksomhedsstøj Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted, jf. dog 6, stk. 2 og fodnote. De i 5 nævnte bil- og cykelparkeringspladser samt de i 9 nævnte opholdsarealer er anlagt. Se fodnote Åbent vindue er defineret ved at vinduet er åbnet til et åbningsareal på 0,35 m2 og at efterklangstiden er 0,5 sek Såfremt anlæg af plads- og opholdsarealer mv. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

20 21 At det ved beregning er eftervist, at de i 10 nævnte støjgrænser er overholdt. 12. Grundejerforening Stk. 1 Ejerne af ejendomme inden for lokalplanens område skal være medlemmer af den grundejerforening, der er stiftet jf. Lokalplan nr Se fodnote Ophævelse af byplanvedtægt eller ældre lokalplan Med lokalplanens endelige vedtagelse og offentliggørelse ophæves følgende eksisterende lokalplan for det område, som er omfattet er nærværende lokalplan: Lokalplan nr. 892, vedtaget af byrådet den 9. november forinden ibrugtagen af ny bebyggelse, vil der efter konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelsen. Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr.

21 22 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. I forbindelse med udarbejdelsen af Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej. Aarhus Midtby, blev der udarbejdet et Kommuneplantillæg nr. 14 til Kommuneplan Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde BL, og byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

22 23 Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 892, Blandet byområde Ceresgrunden ved Silkeborgvej, Thorvaldsensgade og Dollerupvej, Aarhus Midtby Lokalplan nr. 892 er udarbejdet så den er byggeretsgivende for en del af lokalplanens delområder og som en rammelokalplan for andre delområder. Lokalplanens delområde IX er rammefastlagt. Det betyder, at der skal laves en supplerende lokalplan for at delområde VIII kan bebygges. Afgrænsningerne mellem områderne er i Lokalplan nr. 9XX er ikke ændret i forhold til grænserne i Lokalplan nr. 892 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet får adgang fra veje udlagt i lokalplan nr Kørende adgang til terræn foregår fra en tilslutning til Dollerupvej. Den primære adgang for kørende trafik til området afvikles via Ceres Allé, hvorfra der er adgang til den fælles parkeringskælder - sikret i Lokalplan nr. 892 der opfylder hele områdets parkeringsbehov. Som led i udbygningen af området omfattet af lokalplan nr. 892 er midterrabatten på Vestre Ringgade blevet lukket i løbet af foråret 2012 og der er samtidig blevet etableret højresvingsbane på Vestre Ringgade mod Daugbjergvej. I efteråret 2012 blev der etableret signalanlæg ved Dollerupvejs tilslutning til Silkeborgvej. Områdets primære stiadgang er via en ny stitilslutning til Silkeborgvej via de interne færdselsarealer udlagt i lokalplan nr. 892 frem til det nye lokalplanområde. Parkeringsforhold Bilparkering Al bilparkering i området sker i et underjordiskanlæg sikret i lokalplan nr Adgangen til den underjordiske parkering der hører til indeværende lokalplan skal ske via parkeringskælder under område, der udbygges med VIA omfattet af lokalplan nr På terræn vil det være muligt i mindre omfang at placere korttidsparkering og parkering til særlige funktioner herunder handikapparkering og taxaholdepladser. Gående adgange til parkeringsklæder fra terræn skal placeres centralt i forhold bebyggelsen adgange evt. integreret i bygningerne. Der skal til byggeri i området anlægges parkering i henhold til gældende retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Svarende til ½ parkeringsplads pr. bolig og 1 parkeringsplads pr. 100 m2 butik. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

23 24 Cykelparkering Cykelparkering kan ske som en kombination af parkering i kælder/integreret i konstruktionen og på terræn. Der skal reserveres areal svarende til 2 cykelpladser pr. bolig samt 2 pladser pr. 100 m2 butikker. Cykelparkeringens placering skal sandsynliggøres i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen og skal fremgå at illustrations-planen. Adgangen til underjordisk cykelparkering skal placeres centralt i forhold til funktionerne i området, enten som rampe eller elevator. Arkæologiske forhold Der er i området for lokalplan 892 ved tidligere lejlighed registreret fund fra stenalderen. Moesgård Museum har vurderet at der i forbindelse med et kommende byggeri ikke skal foretages yderligere undersøgelser. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres, og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til, om jordarbejdet kan, fortsætte eller der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Beplantning Eksisterende træer udenfor lokalplanområdet langs Ceres Allé, som vist på lokalplankortet skal bevares og beskyttes i forbindelse med opførelse af byggeri indenfor lokalplanområdet. Alternativt kan de genplantes således at alléens karakter bevares. Kystnærhedszonen Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af byzonen. Ny bebyggelse i lokalplanområdet vil ikke kunne ses fra kysten, da den eksisterende bebyggelse i Aarhus Midtby er højere og hindrer udsigt fra kystområderne til den nye bebyggelse i lokalplanområdet. Som følge af lokalplanområdets placering omgivet af bymæssig bebyggelse vil lokalplanen ikke have indflydelse på eller forringe offentlighedens adgang til kysten Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 4. december 2013 følgende oplysninger om forureningsforholdene for matriklerne inden for lokalplanområdet. Matr.nr. 1h Århus Markjorder Århus Amt/Region Midtjylland har den 20. april 2004 kortlagt den nordlige del af matriklen på vidensniveau 2 jf. lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der har været følgende aktiviteter på lokaliteten: Autoreparationsværksted i perioden og cementfabrik i perioden Natur og Miljø har endvidere oplysninger om, at DGE for grundejer i 2003 har udført en orienterende forureningsundersøgelse, hvor der blev konstateret overfladeforurening med PAH er, bly Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

24 25 og olie på store dele af grunden. Endvidere blev der konstateret kraftig forurening ved en olieudskiller. På den resterende del af matr.nr. 1h Århus Markjorder har der været produkthandel og autoværksted. Århus Amt/Region Midtjylland har den 11. september 2006 truffet afgørelse om, at der ikke er kortlægningsgrundlag på denne del af ejendommen. Matr.nr. 1bb Århus Markjorder Århus Amt/Region Midtjylland har den 23. juni 2004 kortlagt den nordvestlige del af matriklen på vidensniveau 2 jf. lov om forurenet jord. Afgørelse om kortlægning er truffet, da der er konstateret forurening på ejendommen med olie, PAH er og bly samt olieforurening ved to tanke. Den sydvestlige del af matriklen blev den 21. september 2006 kortlagt på vidensniveau 1 jf. lov om forurenet jord. Matriklen er kortlagt, fordi der har været følgende aktiviteter på lokaliteten: Autoophugger i en ukendt periode og autoreparationsværksted i perioden fra ca frem til Natur og Miljø har oplysninger om, at Niras har udført 2 orienterende forureningsundersøgelser på denne del af ejendommen. På den resterende del af matriklen har der været produkthandel og autoværksted. Århus Amt/Region Midtjylland har den 11. september 2006 truffet afgørelse om, at der ikke er kortlægningsgrundlag på denne del af ejendommen. Områdeklassificering Lokalplanområdet ligger inden for et områdeklassificeret område. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar Bygge-anlægsarbejde, følsom arealanvendelse På de kortlagte ejendomme skal Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Aarhus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse jf. lov om forurenet jord, 8. Jf. 72 b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet eller at der er etableret en varig fast belægning. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

25 26 Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Hele lokalplanområdet er områdeklassificeret. Hvis der skal flyttes jord fra de kortlagte grunde eller de områdeklassificerede områder skal jordflytning, jf. lov om forurenet jord, 50, forudgående anmeldes til Aarhus Kommune, Natur og Miljø. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommene skal godkendes af Aarhus Kommune, Natur og Miljø jf. lov om Miljøbeskyttelse, 19. Region Midtjylland orienteres herom i relation til ændret kortlægningsstatus. Bygge- og anlægsarbejde, følsom arealanvendelse Da matr.nr. 1h Århus Markjorder er kortlagt, skal Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Bygningsinspektoratet samt Natur og Miljø, Virksomheder og Jord kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde. Der må ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Aarhus Kommune, Natur og Miljø har meddelt tilladelse jf. lov om forurenet jord, 8. Jf. 72 b i lov om forurenet jord skal det ved følsom arealanvendelse sikres, at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. Støjmæssige forhold - Vejtrafikstøj De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. I forbindelse med udarbejdelsen af Lokalplan 969 er der udarbejdet et trafikstøjsnotat med støjberegninger for lokalplanområdet. Notatet beskriver at lokalplanområdet er primært støjbelastet af vejtrafikstøj fra Dollerupvej og Ceres Allé. Af støjberegningerne fremgår det, at store dele af facaderne ud mod Ceres Allé og Dollerupvej overstiger fastsatte grænse for boliger på L den = 58 db. Her anbefales det, at man foretager en akustisk vinduesdimensionering, så man sikrer, at støjniveauet indendørs kan overholde gældende krav. Der er i lokalplanen stillet krav om at boliger med facade mod Dollerupvej og Ceres Allé skal være gennemgående, for at give mulighed for at åbne ét vindue, uden at lejligheden støjbelastes. På alle udendørs opholdsarealer imellem bygningerne er det beregnede støjniveau under grænseværdien for boliger. Der er på facaderne, ikke konstateret støjniveauer over L den = 63 db, hvilket er støjgrænsen for kontorer (dagligvarebutikker). Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

26 27 Støjmæssige forhold - Virksomhedsstøj Virksomheder, der etablerer sig i området, må ifølge lokalplanens 11 ikke påføre omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. Grænseværdierne fastsættes såvel i forhold til lokalplanområdet som i forhold til naboområder, afhængig af områdernes faktiske og/eller planlagte anvendelse. Grænseværdierne for virksomhedsstøj er angivet i nedenstående skema. Værdierne angiver det maksimale støjniveau, som den enkelte virksomhed skal overholde såvel inden for lokalplanområdet som i naboområderne uden for lokalplanområdet. Område Hverdage: kl Lørdage: kl Hverdage: kl Lørdage: kl Søn- og helligdage: Kl Alle dage: kl Maksimalværdier om natten kl Lokalplanområdet Blandet bolig- og Erhvervsområde BL BL Etageboligområde BO Grænseværdierne, der er angivet i db(a), er gældende i et hvilket som helst punkt uden for virksomhedens egen grund i de respektive områder. Grænseværdierne er gennemsnitsværdier (det ækvivalente korrigerede støjniveau) over visse tidsrum inden for de angivne døgnperioder. Der kan i særlige tilfælde fastsættes højere grænseværdier for virksomhedsstøj end de vejledende grænseværdier, ligesom der kan tillades afvigelser fra den tidsmæssige definition af dag-, aften- og natperioden. De nærmere regler og definitioner m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 /1984 om ekstern støj fra virksomheder. Miljøvurdering For lokalplaner der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening. Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vur- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

27 28 deres i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens karakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt). I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planerne fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan eller mindre ændringer i gældende planer og ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet jf. lovens 3, stk. 2. De væsentligste påvirkninger er vurderet ud fra kriterierne i bilag 2 i form af både varige påvirkninger og kumulative forhold. De vurderede påvirkninger berører emnerne: Spildevand, grundvand, virksomheder, jordforurening og -håndtering, trafik (særskilt for trafikstøj), klimatiske forhold samt arkitektoniske forhold. Påvirkningerne er vurderede til ikke at være væsentlige. For virksomheder er det konstateret, at der ikke sker ændringer i de miljømæssige krav, der kan stilles til virksomheder i eller i nærheden af lokalplanområdet. Ligesom der ikke er registreret risikovirksomheder inden for en afstand af 500 m fra lokalplanområdet. For kriminalitet er det vurderet, at boliger sandsynligvis vil øge trygheden i weekender og helligdage samt i aften- og nattetimer. For øvrige forhold er der detaljerede vurderinger i lokalplanens redegørelse. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af flere bybuslinjer, regionale ruter og A-buslinjer med stop på Silkeborgvej, Viborgvej, Thorvaldsensgade og Vesterbrogade. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Møllevangsskoles distrikt. Der gøres opmærksom på at skolevæsenets planlægning for bydelen kan medføre ændringer i de enkelte skolers opland. Institutionsforhold Dagtilbud med afdelinger på følgende adresser B. S. Ingemannsvej 27 Heimdalsvej 5 Henrik Hertzvej 73A Nannasvej 4 O. I. Offersensvej 35 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

28 29 Silkeborgvej 88A Åbyvej 91 Rosenstien 2 Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning kan ske fra: NRGi A/S Dusager Aarhus N. Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. AffaldVarme Aarhus Bautavej Aarhus V. Aarhus Byråd har besluttet at nybyggeri i omdannelsesområder skal opføres som lavenergibebyggelse efter bestemmelserne i bygningsreglementet. Kloakforsyning sker ved: Aarhus Vand A/S Bautavej Aarhus V. Afløbsforhold Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Aarhus Kommune, ved Aarhus Vand A/S, Bautavej 1, 8210 Aarhus V. Området skal indgå i regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Der skal ikke etableres et regnvandsbassin i selve området, med mindre dette projekteres i forbindelse med regnvandsdispositionsplanen for hele området omfattet af Lokalplan nr Regn- og spildevand Der skal etableres separat kloaksystem ved udbygningen af området. Spildevand skal afledes til Marselisborg Renseanlæg via Aarhus Vands kloakledninger. Der meddeles tilslutningstilladelse for spildevandet ved Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, som en del af byggetilladelsen. Regnvand skal ledes til Aarhus Å i henhold til udledningstilladelse for lokalplan 892. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

29 30 Anlægsarbejdet må ikke påbegyndes før der er meddelt udledningstilladelse og/eller nedsivningstilladelse til overfladevand efter Miljøbeskyttelseslovens 28 ved Aarhus Kommune, Natur og Miljø. Såfremt en del af regnvandssystemet etableres som privat fælles anlæg, skal der etableres spildevandslav jf. Spildevandsbekendtgørelsen 5 stk. 3. Aarhus Vand A/S skal som ledningsejer acceptere tilslutningen til selskabets regnog spildevandsledninger. Byggeri Ansøgning om byggeri i område VIII skal indsendes til Aarhus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Aarhus C. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Veje Ansøgning om godkendelse af et teknisk projekt for nye vejanlæg i lokalplanområdet (lokalplanens 5, stk. 1) skal jf. privatvejsloven fremsendes til Aarhus Kommune, Trafik og veje, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Trafik og Veje, telefon Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 977

30 31 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbuddet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 977

31 32 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 977

32 1 Virksomhedsliste VIRKSOMHEDSART KVT-GRÆNSE GRUNDVANDSKLASSE KLASSE 1 Detailhandel 1 Hotel- og restaurationsvirksomhed 1 Kontorvirksomheder 1 Liberale erhverv 1 Servicevirksomheder 1 Undervisnings- og konferencevirksomheder 1 Værksteder med butik 1 Virksomhedsliste Lokalplan nr. 977

33 10 Ceres Byen 9 8 B A D C 2,0 m Dollerupvej E J I H F G Ceres Allé Daugbjergvej Signaturforklaring: Lokalplangrænse Opholdsareal Fælles opholdsareal Byggefelt Torv, plads, færdsels- og opholdsareal udenfor lokalplanområdet A m Byggefelt/delbyggefelt betegnelse Vejadgang til lokalplanområdet Principiel placering af portåbning Lokalplan nr. 977 Lokalplankort Eksisterende træer langs Ceres Allé PLANLÆGNING OG BYGGERI Mål: 1:500 Dato: Tegnet af: C. F. Møller BYPLANAFDELINGEN