Hovedpunkter i delårsrapport for Berlin IV A/S, perioden 1. juli 31. december 2010

Transkript

1 Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondsbørsmeddelelse nr.67 / 2011 Hellerup, 28. februar 2011 CVR. nr Hovedpunkter i delårsrapport for Berlin IV A/S, perioden 1. juli 31. december 2010 Bestyrelsen i Berlin IV A/S har i dag behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli 31. december Resultat før dagsværdiregulering og skat er for perioden DKK 1,7 mio. mod DKK 1,2 mio. i 2009/10. Lejeindtægter steg med 2,9 % sammenlignet med samme periode sidste år og udgjorde for perioden DKK 49,0 mio. Tomgangen er markant reduceret til 5,9 % mod 8,4 % i 2009/2010. Det likvide beredskab er forbedret med 13,7 mio. siden 30. juni 2010 og udgør samlet DKK 65,4 mio. I perioden har selskabet afdraget DKK 6,9 mio. netto på gæld til kreditinstitutter. Selskabets egenkapital er i perioden steget med ca. DKK 25,0 mio. og udgør ved periodens afslutning DKK 232,6 mio. Forventninger til hele regnskabsåret 2010/2011: Den positive udvikling ventes at fortsætte i sidste halvdel af regnskabsåret. Der forventes et resultat før værdiregulering af ejendomme og kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter og skat på ca. DKK 5-10 mio. Hellerup, februar 2011 Erik Stannow, formand Kontaktperson: Eventuelle henvendelser vedrørende fondsbørsmeddelelsen rettes til selskabets formand Erik Stannow på telefon eller selskabets administrerende direktør Søren Krarup på telefon

2 BERLIN IV A/S Delårsrapport For perioden 1. juli til 31. december 2010 CVR-nr.:

3 Delårsrapport 2010/2011 Hoved- og nøgletal... 3 Berlin IV... 3 Selskabets økonomiske udvikling... 6 Ejendomsmarkedet i Berlin... 9 Porteføljens udvikling Forventninger til 2010/ Selskabsoplysninger Ledelsespåtegning Resultatopgørelse 1. juli 31. december Totalindkomstopgørelse Balance pr. 31. december Egenkapitalopgørelse 1. juli 31. december Pengestrømsopgørelse 1. juli december Noter... 20

4 Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning Hovedtal 1. halvår 1. halvår 2009/ / / /10 tkr. tkr. tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Omsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Periodens resultat før dagsværdiregulering og skat Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet * Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrøm *Heraf postitivt casflow vedr. afslutning af Greta 60 sagen DKK 19,0 mio. FINANSIELLE NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,55% 4,61% 4,36% 3,30% Soliditetsgrad 16,28% 14,66% 14,53% 14,82% Forrentning af egenkapital før dagsværdiregulering 1,52% 1,20% 0,17% -3,18% Forrentning af egenkapital efter dagsværdiregulering 1,52% 1,20% 21,15% -54,78% Indre værdi pr. aktie 0,79 0,70 0,70 0,70 Indtjening pr. aktie (EPS) 0,01 0,00 0,15-0,72 Aktiekurs, ultimo 0,45 0,36 0,35 0,57 Antal medarbejdere 0,5 0,5 0,5 0,2 Afkast på ejendomsporteføljen 5,2% 5,2% 5,1% 4,3% Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 3 af 27

5 Ikke finansielle nøgletal Tomgang m.v. 1. halvår 2010/11 1. halvår 2009/ / /2009 Tomgang - Boliger, kvm Tomgang - Boliger, t.kr Tomgang - Boliger, i %. (kvm.) 5,1% 7,4% 5,4% 7,5% Tomgang - Erhverv, kvm Tomgang - Erhverv, t.kr Tomgang - Erhverv, i %. (kvm.) 9,8% 13,2% 10,6% 12,8% Tomgang - I alt, kvm Tomgang - I alt mio. kr. 7,1 8,4 7,3 8,7 Tomgang - I alt i % (kvm.) 5,9% 8,4% 6,3% 8,5% Samlet akkumulerede fluktuation i %. 6,9% 8,3% 12,9 19,0 Antal kvm - Boliger Antal kvm - Erhverv Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Boliger, kr Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Erhverv, kr Restancer - Boliger, % af lejeindtægt for boliger 2,2% 2,6% 2,2% 2,6% Restancer - Erhverv, % af lejeindtægt for erhverv 3,1% 8,9% 4,5% 10,9% Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 4 af 27

6 Berlin IV Berlin VI A/S ejer og driver en portefølje af fortrinsvis boligejendomme i Berlin. Ejendomsporteføljen er indkøbt i løbet af 2006 og 2007 og er finansieret via egenkapital og fastforrentede 1. prioritetslån hos tyske hypotekbanker. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer oprindeligt med en horisont på 10 år. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har gennem hele perioden arbejdet på at optimere driften via en reducering af tomgang, fluktuation og restancer. Selskabets renoveringsprogram har medvirket kraftigt til, at det er lykkedes at fastholde den positive trend i såvel tomgang som fluktuation og også dermed en stigende omsætning. De nævnte tiltag har endvidere for boligdelen resulteret i højere genudlejningspriser pr. kvm. sammenlignet med de hidtidige lejepriser. Selskabet har i perioden bl.a. igangsat og delvist afsluttet udbygningen af i alt ca. 630 kvm. tagrum. Dette projekt forventes endeligt afsluttet ultimo februar 2011 og vil forventeligt resultere i en stigning i den årlige lejeindtægt på ca. DKK 0,4 mio. I perioden er der endvidere blevet arbejdet på at identificere potentielle muligheder for at konvertere erhvervslejemål med sekundære beliggenheder til boliger. Der er således igangsat konvertering af ca. 330 kvm. erhverv til bolig, som forventes færdig i etaper i løbet af februar/marts Yderligere ca. 330 kvm. afventer de sidste tilladelser og vil herefter blive i gangsat. Den samlede investering for begge projekter er ca. DKK 1,7 mio. og der vil være et årligt afkast på ca % i form af en øget lejeindtægt på ca. DKK 0,4 mio., hvortil kommer sparede tomgangsudgifter. Ejendomsmarkedet i Berlin er fortsat påvirket af de forgangne års finanskrise, dog med de første tegn på bedring. Indenfor enkelte segmenter - særligt investeringsejendomme med særdeles god beliggenhed og/eller med en mindre volumen - er der således konstateret stigende priser. Dog er der fortsat forskelle i prisudviklingen i Berlins forskellige områder, og selve transaktionsmarkedet er fortsat præget af en vis tilbageholdenhed. I perioden har selskabet som følge af et forlig vedrørende Greta 60 styrket likviditetsberedskabet med DKK 19,0 mio., hvilket betyder, at selskabet fremadrettet kan arbejde med en mere aktiv porteføljepleje - herunder bl.a. udbygning af uudnyttede tagrum, udnyttelse af attraktive byggemuligheder, frikøb af lejemål, opdeling i ejerlejligheder, ombygning af erhverv til bolig m.v. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 5 af 27

7 Selskabets økonomiske udvikling Selskabets resultat før finansielle poster og dagsværdireguleringer blev i første halvår af 2010/2011 DKK 1,7 mio. mod DKK 1,2 mio. for samme periode sidste år. Denne positive udvikling skal særligt ses i lyset af, at resultatet er negativt påvirket af en forskydning af de løbende omkostninger, primært afskrivning af gamle huslejedebitorer (+0,8 mio.), og fællesomkostninger (+DKK 0,4 mio.). Samlet blev indtægterne i perioden DKK 49,0 mio. mod DKK 47,7 mio. samme periode året før. Nedenfor vises omsætningen de seneste 4 år fordelt på kvartaler: RESULTATOPGØRELSE Koncernens samlede lejeindtægter øgedes med 2,9 % i forhold til samme periode sidste år og blev i alt DKK 49,0 mio., hvilket er i overensstemmelse med forventningerne. I periodemeddelelse nr. 64/2010 vedr. første kvartal 2010/2011 rapporteredes en omsætningsstigning på 10 % i forhold til samme periode sidste år. Det er efterfølgende konstateret, at den faktiske stigning var 2,7 %. Årsagen til denne korrektion skyldes alene korrektion af klassifikation af de driftsmæssige poster i 2008/2009 og har ingen resultatmæssig effekt. MDKK 25,0 24,5 24,0 23,5 23,0 22,5 22,0 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. Omsætning pr. kvartal 2007/ / / /2011 Omsætningsforholdet mellem den erhvervsmæssige- og boligdelen specificeres således: juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Omsætning, beboelse Omsætning, erhverv Anden omsætning I alt Det ordinære resultat før skat blev et overskud på DKK 1,7 mio. idet der efter en vurdering af porteføljens ejendomme, på trods af en positiv udvikling i driften ikke er foretaget en yderligere justering af ejendomsvurderingerne. Værdien af selskabets ejendomme er dog tillagt de afholdte omkostninger til forbedringer (i alt DKK 7,0 mio.), da det er bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdi af ejendommene herefter er udtryk for dagsværdien. Omkostningerne er 1,3 mio. kr. højere end sidste år på samme tidspunkt, hvilket primært kan henføres til øgede hensættelser til tab på huslejedebitorer (-DKK 0,8 mio.) og yderligere omkostninger vedrørende tidligere års tomgangsomkostninger (-DKK 0,4 mio.). Under hensyntagen til ovennævnte forskydninger igennem året er der en positiv udvikling i forholdet mellem omkostninger og aktivitetsniveau. De samlede aktiver udgjorde i alt DKK 1.428,8 mio., som pr. 31. december 2010 hovedsageligt bestod af ejendomme samt indeståender på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgjorde DKK 232,6 mio., svarende til en soliditetsgrad på 16,3 %. Selskabet har i perioden afdraget DKK 6,9 mio. på den langfristede gæld. Bestyrelsen anser udviklingen i resultatet før værdiregulering, nedskrivning og skat for tilfredsstillende. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 6 af 27

8 Nedenfor vises den årlige udvikling i forholdet mellem omkostninger og omsætningen. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Omkostningernes andel i forhold til den opnåede leje afspejler et 2008/2009, hvor der blev forhandlet nye administrative aftaler på plads, samt foretaget en række reservationer til imødegåelse af tab på huslejedebitorer. Selskabets finansielle poster har været på niveau med det forventede. Resultat før kurs- og værdireguleringer udgjorde i første halvår DKK 1,7 mio. mod DKK 1,2 mio. samme periode sidste år. BALANCE Omkostningsprocent 2006/ / / /2010 P2010/2011 Den bogførte værdi af investeringsejendommene udgjorde ultimo december DKK 1.348,5 mio. mod DKK 1.294,5 mio. samme tidspunkt sidste år. Stigningen relaterer sig til den foretagne opskrivning af porteføljen ved sidste finansårs udgang samt nye investeringer og renovering af lejemål i henhold til de aftalte investeringsplaner, hvoraf majoriteten er aftalt med første prioritetsbankerne. Likvide beholdninger udgjorde pr. 31. december DKK 65,4 mio. mod 61,9 mio. samme tidspunkt sidste år. De samlede aktiver andrager i alt DKK 1.428,8 mio., som pr. 31. december 2010 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Som følge af det generelt stigende renteniveau og det faktum, at de enkelte prioriteter nærmer sig udløb, er der foretaget en positiv balancemæssig justering vedrørende de finansielle instrumenter (rente SWAPS) og Egenkapitalen er hermed forøget med DKK 23,2 mio. En stigning i EURIBOR-renten på 1 % vil således medføre en forøget egenkapital på DKK 32,4 mio., samt en resultatændring på 0. Modsat vil et fald på 1 % medføre en tilsvarende formindskelse af egenkapitalen. Samlet er egenkapitalen herefter negativt påvirket med DKK 103,2 mio. som følge af værdien af de finansielle instrumenter (rente SWAPS). Denne negative påvirkning vil imidlertid frem mod aftalernes udløb i 2016/17 på tilsvarende vis som i denne periode blive reguleret i retning af en nulpåvirkning ved aftalernes udløb og egenkapitalen vil være vokset tilsvarende. FINANSIERING & LIKVIDITET Likviditet er efter de seneste års økonomiske uro fortsat et nøgleord i forbindelse med driften af selskabet, idet der generelt hos långivere, såvel i Danmark som Tyskland kan konstateres en tilbageholdenhed med etableringen af nye kreditfaciliteter. Ejendomsporteføljen i Berlin IV er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Datterselskaberne har optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca. DKK mio. som lån i tre tyske banker. Disse 1. prioritetslån har alle en fast rente i intervallet 3,96 % til 4,84 %, ekskl. en margin på ca. 1,0 % til bankerne. Finansieringen er således robust overfor en eventuel stigning i renteniveauet. Cirka 17 % af lånene skal refinansieres i løbet af 2012 og resten i 2016/17. Selskabet har allerede på nuværende tidspunkt indledt en dialog med en række långivere omkring vilkår for en refinansiering af de lån, som udløber i 2012 i bestræbelserne på at udnytte det nuværende gunstige renteniveau og reducere selskabets renteudgifter. Vi forventer at kunne melde de endelige resultater heraf ud i god tid inden de respektive lån udløber. Trods en egenkapital på DKK 232,6 mio. og en likviditet på DKK 65,4 mio. er der fortsat fokus på at sikre, at den fornødne likviditet står til rådighed til at sikre selskabets udvikling. PENGESTRØMME Likviditeten fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 27,5 mio. hvilket hovedsageligt skyldes udbetaling af forligssummen vedrørende Greta 60. Fra investeringsaktiviteten DKK -7,0 mio. og fra finansieringsaktiviteten DKK -6,9 mio. Koncernens likvider blev derfor forøget med DKK 3,5 mio. til i alt DKK 65,4 mio. mod DKK 61,9 mio. samme tidspunkt sidste år. Sammenlignet med 30. juni 2010 er det likvide beredskab vokset med DKK 13,7 mio. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 7 af 27

9 RISIKOFAKTORER Koncernens forretningsmæssige risici er uændret i forhold til de risici, der blev beskrevet i årsrapporten for 2009/2010. De væsentlige forretningsmæssige risici knytter sig fortsat til: BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Selskabet har efter periodens udløb med virkning fra 1. august 2011 styrket organisationen og ansat Søren Krarup på fuld tid som administrerende direktør. - De til enhver tid værende markedsforhold for udlejning af boliger og erhvervslejemål i Berlin - Værdiansættelse af ejendommenes værdi - Rente- og kreditrisici i forbindelse med belåning af ejendommene. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 8 af 27

10 Ejendomsmarkedet i Berlin Ejendomsmarkedet i Berlin er fortsat præget af eftervirkningerne fra de seneste års finans- og kreditkrise, dette påvirker dog primært selve transaktionsmarkedet, hvor der endnu er en vis tilbageholdenhed i omsætningen af større porteføljer at spore. Transaktionsvolumen for udlejningsejendomme i Berlin er dog stigende, om end en del af transaktionerne er tvangsrealisationer, hvilket gør det vanskeligt at bedømme udviklingen i markedsprisen for større porteføljer. Der er i markedet dog bred enighed om, at prisudviklingen for såvel salg af enkelt ejendomme og ejerlejligheder har stabiliseret sig og sågar inden for visse segmenter og geografiske områder har udviklet sig i positiv retning. Den positive trend fra Berlin afspejles generelt i de målinger af investeringsklimaet/forventningerne i branchen for hele Tyskland, som løbende offentliggøres på I modsætning til transaktionsmarkedet har boliglejemarkedet i Berlin vist sig resistent overfor de seneste års økonomiske krise og udvikler sig fortsat i en positiv retning. Den gennemsnitlige udbudsleje pr. m² pr. md. nærmer sig således 7,00 jf. den seneste opgørelse fra Jones Lang Lasalle (Residential City Profile 1. Halbjahr 2010). Det må forventes, at også den gennemsnitlige leje hos bestandslejere vil udvikle sig positivt inden for de kommende 6-12 måneder, idet der i juni 2011 udkommer et nyt Mietspiegel, som vil danne grundlag for gennemførelse af lejeforhøjelser i bestående lejeforhold. Udviklingen i lejepriserne understøttes af en række demografiske faktorer, samt en tilbageholdenhed med nybyggeri. En af de seneste analyser over udviklingen i større tyske byer (HHWI/Berenberg-Städteranking 2010) placerer således Berlin, blandt de absolutte højdespringere målt på en kombination af økonomisk og demografisk dynamik, uddannelses- og innovationsevne m.v. I analysen sammenfattes konklusioner og trends fra de enkelte underområder til en samlet Ranking, der viser hvorledes de enkelte byer er rustet til fremtiden. Berlin har siden 2008 rykket sig fra en placering som nummer 24 til nummer 8 på denne Ranking. vil være stigende inden for investeringshorisonten. I øvrigt henvises der til afsnittet i årsrapporten 2009/2010 omkring markedsforholdende. INVESTERINGSSTRATEGI Berlin IV porteføljen består af 136 ejendomme med i alt boligenheder og 273 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet kvm. Af de 136 ejendomme er 135 beliggende i Berlins 12 centrale distrikter, mens en enkelt ejendom ligger i en forstad til Berlin. Selskabet fokuserer fortrinsvis på boligejendomme, fordi det vurderes, at lejepotentialet for dette segment er stort i Berlin og risikoen er forholdsvis lille. Ejendomsporteføljen rummer en god blanding af velbeliggende ejendomme lige fra områder som Charlottenburg-Wilmersdorf, der er et af Berlins mest velhavende områder med bl.a. Kurfürstendamm, til områder som Friedrichshain-Kreuzberg i Berlins centrum, der engang var socialismens højborg, og i senere år har udviklet sig til et af de mest hippe steder i Berlin med relativt billige boliger for studerende, kunstnere og familier med børn. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder forventes at sikre selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cash flow fra lejeindtægterne. Den overordnede strategi for ejendomsporteføljen er fortsat at investere i og optimere ejendommene, som efter en kortere eller længere periode sælges, når der kan realiseres en tilfredsstillende værdistigning. Investeringsstrategien opererer med en oprindelig horisont på ca. 10 år. Som følge af den realiserede forbedring af driften og forbedringen af selskabets likviditetsberedskab vil selskabet fremadrettet arbejde med en mere aktiv porteføljepleje i bestræbelserne på at fortsætte den positive udvikling og realisere porteføljens potentiale. På trods af de fortsatte efterveer af finans- og kreditkrisen er det bestyrelsens vurdering, at ejendomsporteføljen fortsat rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for Berlin samt et efterslæb i forhold til andre europæiske storbyer. Bestyrelsen forventer således, at både lejen og markedsprisen for ejendommene i porteføljen Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 9 af 27

11 Porteføljens udvikling Der har i perioden hverken været købt eller solgt ejendomme. Der arbejdes primært på, at udnytte de muligheder der indeholdes i den eksisterende portefølje. Der arbejdes især på omlægning, modernisering og renovering af ikke lønsomme lejemål samt en eventuel bedre udnyttelse af den aktuelle bebyggelsesgrad. Tomgangen målt på antal ledige kvadratmeter var pr. 31. december ,9 %, (8,4 % sidste år) fordelt med 5,1 % (7,4 % sidste år) på boliger og 9,8 % (13,2 % sidste år) på erhvervslejemål. Sammenlignet med samme tidspunkt sidste år er det totale antal af tomme kvadratmeter faldet med 29,4 % fra kvm. til kvm. Værdien af den aktuelle tomgang udgør på årsbasis DKK 7,1 mio. mod DKK 8,4 mio. december Nedenfor vises udviklingen i tomgangen gennem de sidste to år. Udvikling seneste 12 måneder i tomgang per KVM UDVIKLINGEN I FLUKTUATIONEN En faldende fluktuation betyder færre ledighedsdage og færre udgifter til løbende istandsættelse, udlejningshonorar m.v. Den gunstige udvikling er fortsat og den akkumulerede fluktuation for perioden er sammenlignet med samme periode sidste år faldet fra 8,3 % til 6,9 %, svarende til et fald på 16,6 %. En øget fluktuation kan dog også være positivt, hvis denne er fremprovokeret som følge af moderniseringer eller lejeforhøjelser. Som følge af at der i løbet af sommeren 2011 udkommer et nyt Mietspiegel for Berlin, vil fluktuationen ultimo året forventeligt stige som følge af lejeforhøjelser. 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Fluktuation jan mar maj jul sep nov 2008/ / % 14% 12% 10% 8% 6% 4% Boliger Erhverv 09/10 Total Bolig 09/10 Erhverv Total 09/10 jan mar maj jul sep nov Stigningen i erhvervslejemålene skyldes øget tomgang i 2 større centralt beliggende ejendomme. I den ene af ejendommene er der ligeledes to større boliglejemål, som er fraflyttet, hvilket er den primære årsag til stigningen sidst i perioden. Tomgangen i disse særdeles velbeliggende ejendomme er af midlertidig karakter og ved genudlejning forventes en markant højere husleje end tidligere. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 10 af 27

12 Forventninger til 2010/2011 Selskabet forventer at fortsætte den positive udvikling. Fokus på fortsat udvikling af porteføljen betyder gennemførelse af de planlagte renoveringer og moderniseringer for dermed at effektivisere driften med henblik på yderligere at forbedre porteføljens værdi og selskabets resultat. Selskabet forventer i 2010/2011 en lejeindtægt på omkring DKK 100 mio. og et resultat før værdiregulering af ejendomme og kursregulering af gæld og andre finansielle instrumenter og skat på ca. DKK 5-10 mio. Fremadrettede udsagn Delårrsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om hele 2010/2011 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Delårsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 11 af 27

13 Selskabsoplysninger Berlin IV A/S Tuborg Boulevard Hellerup Website: CVR-nr.: Stiftet: 1. juli 2005 Regnskabsår: 1. juli juni Bestyrelse Erik Stannow - bestyrelsesformand Finn Christensen Jens Hald Mortensen Jette Jakobsen Direktion Søren Krarup GENERALFORSAMLING Periodemeddelelse for 1. januar 31. marts 2011 udsendes 20. maj 2011 Ordinær generalforsamling afholdes 11. oktober 2011, hos Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 12 af 27

14 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. juli til 31. december 2010 for Berlin IV A/S. Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af Koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskav til delårsrapporter to børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af Koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. juli til 31. december Vi anser ledelsesberetningen for at indeholde en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, periodens resultat og Koncernens finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentlige risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen står over for. København, den 28. februar 2011 Direktion Søren Krarup Bestyrelse Erik Stannow Bestyrelsesformand Finn Christensen Jens Hald Mortensen Jette Jakobsen Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 13 af 27

15 Resultatopgørelse 1. juli 31. december 2010 Koncernen juli juni 2010 Note tkr. tkr. tkr. Nettoomsætning Driftsomkostninger Salgs- og marketingsomkostninger Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster og dagsværdi regulering Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før dagsværdiregulering og skat Tab ved Greta Dagsværdiændring på ejendomme Periodens resultat før skat Skat af årets resultat Periodens resultat Indtjening pr. aktie (EPS) (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) 5 0,01 0,00 0,15 Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærer i moderselskabet. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 14 af 27

16 Totalindkomstopgørelse Koncernen juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Periodens resultat Overført til resultatopgørelsens finansielle poster Dagsværdiregulering af renteswaps Skatteeffekt af egenkap. bevægelser Årets kursregulering Periodens anden indkomst efter skat Totalindkomst for perioden i alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 15 af 27

17 Balance pr. 31. december 2010 AKTIVER Koncernen 31. dec dec juni 2010 Note tkr. tkr. tkr. Langfristede aktiver Investeringsejendomme Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Tilgodehavender fra udlejning Andre tilgodehavender Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 16 af 27

18 PASSIVER Koncernen 31. dec dec juni 2010 Note tkr. tkr. tkr. Egenkapital Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for valutakursregulering Overført resultat Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Langfristede forpligtelser Gæld til kreditinstitutter Leverandører Afledte finansielle instrumenter Anden gæld Kortfristede forpligtelser Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 17 af 27

19 Egenkapitalopgørelse 1. juli 31. december 2010 Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdi af ejendomme Reserve for valutakursregulering Overført resultat I alt Koncernen tkr. tkr. tkr. tkr. tkr. tkr. 1. juli Dagsværdiregulering af rentesw aps Årets kursregulering Totalindkomst for perioden Årets resultat Totalindkomst 2009/ Udloddet udbytte 31. december Dagsværdiregulering af rentesw aps Overført til resultatopgørelsen, fin. poster Årets kursregulering Totalindkomst for perioden Årets resultat Totalindkomst 2009/ juni Dagsværdiregulering af rentesw aps Årets kursregulering Totalindkomst for perioden Årets resultat Totalindkomst 2009/ december Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 18 af 27

20 Pengestrømsopgørelse 1. juli december juli juni 2010 Koncernen Note tkr. tkr. tkr. Periodens resultat Dagsværdiændring på ejendomme Regulering på egenkapital Finansielle poster, netto Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Renteindbetalinger Renteudbetalinger Andre reguleringer Pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Køb af kapitalandele i dattervirksomheder Pengestrømme fra investeringsaktivitet Optagelse af lån Afdrag på lån Udbytte Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrømme Likvider primo Likvider ultimo Frie midler Delvis bundne midler Bundne midler Likvider ultimo Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 19 af 27

21 Noter Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Anvendt regnskabspraksis Administrationsomkostninger Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Indtjening pr. aktie (EPS) Investeringsejendomme Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Aktiekapital Anden gæld Finansielle instrumenter Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 20 af 27

22 Note 1 Anvendt regnskabspraksis Note 2 Delårsrapporten aflægges som et sammendraget regnskab i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsregnskaber, som godkendt af EU. Der er ikke udarbejdet delårsregnskab for moderselskabet. Bortset fra nedenstående er den i delårsrapporten anvendte regnskabspraksis uændret i forhold til den regnskabspraksis, som blev anvendt i koncernregnskabet for 2009/2010, og som er i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU, Vi henviser til årsrapporten for 2009/2010 for en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis. Hvor ikke andet er nævnt nedenstående henvises endvidere til definitionerne på de angivne nøgletal, der er beregnet i overensstemmelse med definitionerne i Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning Anbefalinger og Nøgletal 2010 Nedenstående nøgletal er redefineret i forbindelse med aflæggelsen af nærværende delårsrapport: Afkast på ejendomsporteføljen = Lejeindtægter ejendomsrelaterede omkostninger x 100 Gennemsnitlig værdi af ejendomsporteføljen Administrationsomkostninger juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Samlede løn og honoraromkostninger Regnskabs- og selskabsassistance Øvrige administrationsomkostninger I alt I forbindelse med aflæggelsen af delårsrapporten pr. 31. december 2009 blev der periodisereret for meget i administrationsomkostninger. Ud af den samlede forskel på DKK 1,1 mellem de to perioder, vedrører DKK 0,8 mio. således en ukorrekt periodisering af administrationsomkostninger, som er udlignet i den sidste halvdel af 2009/2010. Den resterende forskel vedrører primært højere omkostninger i forbindelse med en tilpasning af aftalen med selskabets danske administrator. Note 3 Finansielle indtægter juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Renteindtægter banker Renteindtægter øvrige Valutakursregulering I alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 21 af 27

23 Note 4 Finansielle omkostninger juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Prioritetsrenter Renteudgifter banker Øvrige renteomkostninger Effektive renteomkostninger i alt Valutakursregulering I alt Note 5 Indtjening pr. aktie (EPS) juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Res., som tilfalder aktionærer i moderselsk Gennemsnitligt antal ordinære aktier Resultat pr. aktie 0,01 0,00 0,15 Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 22 af 27

24 Note 6 Investeringsejendomme juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Anskaffelsessum 1. juli Valutakursregulering Periodens tilgang Anskaffelsessum 31. december Dagsværdiændring 1. juli Periodens valutakursreguleringer Periodens dagsværdiændring Dagsværdiændring 31. december Bogført værdi 31. december Note 7 Andre tilgodehavender 31. dec dec juni 2010 tkr. tkr. tkr. Refusionsopgørelser Fællesomkostninger Tilgodehavende ved afhændelse af Greta Diverse tilgodehavender I alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 23 af 27

25 Note 8 Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter består udelukkende af rentesw aps (variabel til fast), som afdækker koncernens variabelt forrentede lån. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente og ændrer denne til en fast rente ved indgåelse af rentesw aps. Koncernen har fundet denne fremgangsmåde billigere end at optage fastforrentede lån. Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter: Koncernen 31. dec dec juni 2010 tkr. tkr. tkr. Rentesw aps (variabel til fast) December 2010 er følgende lån afdækket (koncern): Lån Sw ap restgæld udestående Afgiven rente Lån eur Udløb eur Udløb incl. margin Berlin Hyp ,35% Berlin Hyp ,22% EuroHypo ,96% EuroHypo ,19% EuroHypo ,21% EuroHypo ,84% EuroHypo ,84% EuroHypo ,12% EuroHypo ,12% EuroHypo ,12% EuroHypo ,12% EuroHypo ,84% EuroHypo ,84% EuroHypo ,84% EuroHypo ,92% EuroHypo ,58% HypoReal ,40% IBB - Amendestraße ,00% HypoReal ,40% Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3 M + margin. Variabel rentesats for alle indgåede SWAP-aftaler er EURIBOR 3 M. Dagsværdi af rentesw aps beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme ved anvendelse af aktuelle rentesatser pr. balancedagen. Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 24 af 27

26 Note 9 Aktiekapital Udstedte aktier pr. 31. december 2010: 31. dec dec juni 2010 tkr. tkr. tkr. A-aktier B-aktier Beholdning af egne aktier Udstedte aktier i alt Note 10 Anden gæld 31. dec dec juni 2010 tkr. tkr. tkr. Afsatte transaktions- og ombygningsomk Skyldige renter Diverse I alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 25 af 27

27 Note 11 Finansielle instrumenter Indregnede finansielle instrumenter 31. dec dec juni 2010 tkr. tkr. tkr. Udlån og øvrige tilgodehavender til dagsværdi: Tilgodehavender fra udlejning og salg Andre tilgodehavender Likvide beholdninger I alt Finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris: Gæld til kreditinstitutter Leverandører Anden gæld I alt Finansielle forpligtelser til dagsværdi: Afledte finansielle instrumenter I alt Note 12 Ændring i tilgodehavender juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Tilgodehavender fra udlejning Andre tilgodehavender I alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 26 af 27

28 Note 13 Ændring i kortfristet gæld juli juni 2010 tkr. tkr. tkr. Leverandører Anden gæld I alt Berlin IV A/S delårsrapport 2010/2011 Side 27 af 27