Seneste økonomiske udvikling

Transkript

1 Indekskonference Trends på ejendomsmarkedet København d.24 februar 2011 Ordstyrer Torben Christensen Adm. direktør, Ejendomsforeningen Danmark Media partner: IPD 2011 ipd.com 1 Seneste økonomiske udvikling Nationalbankdirektør Per Callesen 24. februar

2 International økonomi Seneste udvikling i Danmark Boligmarkedet og overophedning Inflation og rente DANMARKS NATIONALBANK 3 Stadig forsigtigt opsving i de avancerede økonomier Indeks, 2007 = 100 BNP-indeks kvt. 1.kvt. 1.kvt. 1.kvt kvt Euroområdet St orbritannien Japan USA Sverige Danmark Kilde: EcoWin DANMARKS NATIONALBANK 4 2

3 International økonomi Risici Problemer i den europæiske periferi Amerikansk finanspolitik Overophedning i emerging markets Råvarepriser Up-side Store private opsparingsoverskud, især i virksomhederne DANMARKS NATIONALBANK 5 Prisudvikling på olie, guld og metaller Indeks 1. januar 2007= jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 Kilde: Reut ers Ecow in. Råolie, brent Gul d Metaller DANMARKS NATIONALBANK 6 3

4 Oliepris og efterspørgsel i emerging markets USD pr. tønde 120 Mio. tønder pr. dag Oliepris, Brent Kinas olieefterspørgsel (højre akse) OECDs olieefterspørgsel (højre akse) Non-OECD olieefterspørgsel (højre akse) Kilde: EIA DANMARKS NATIONALBANK 7 Offentlig budgetbalance Pct. af BNP USA Euroområdet Danmark -14 Kilde: OECD og IMF DANMARKS NATIONALBANK 8 4

5 Primært finanspolitisk gab i pct. af BNP Cottareli, Carlo, and Andrea Schaechter. Long-Term Trends in Public Finances in the G-7 Economies Staff Position Note SPN/10/13. Washington, D.C.: IMF, Print DANMARKS NATIONALBANK 9 Finansiel opsparing i den private sektor Pct. af BNP Sp an ien Danmark Tyskland Sv er ig e Storbritanien Kilde: OECD DANMARKS NATIONALBANK 10 5

6 Opsparingsbalancer, Danmark Pct. af BNP Ikke-finansielle selskaber Finansielle selskaber Offentlig forvaltning og service Husholdninger Overskud på betalingsbalancens løbende poster DANMARKS NATIONALBANK 11 Seneste økonomiske udvikling i Danmark DANMARKS NATIONALBANK 12 6

7 Seneste konjunkturvurdering BNP, pct. år-år -5,2 2,0 1,9 1,9 Ledighed, netto, 1000 pers Bet al ingsbalan ce, pct. af BNP. 3,6 4,9 4,5 4,0 HICP, pct. år-år 1,1 2,2 1,9 1,5 Offentlig saldo, pct. af BNP -2,8-3,9-4,8-3,5 Anm.: Danmarks Nationalbanks december-prognose DANMARKS NATIONALBANK 13 Udenrigshandel DANMARKS NATIONALBANK 14 7

8 Investeringer Mia. kr Faste bruttoinvesteringer mv. Faste bruttoinvesteringer, maskiner, transportmidler mv. Faste bruttoinvesteringer, byggeri og anlæg DANMARKS NATIONALBANK 15 Husholdninger DANMARKS NATIONALBANK 16 8

9 Forbrugs- og formuekvote for husholdninger Pct. af disponibel indkomst 98 Pct. af disponibel indkomst Forbrugskvote Formuekvote (højre) Anm.: Forbrugskvoten er 4 kvartalers glidende gennemsnit DANMARKS NATIONALBANK 17 Boligmarkedet og overophedning DANMARKS NATIONALBANK 18 9

10 Boligpriser 2000 priser Realiseret real handelspris på parcel-/rækkehuse Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet og egne beregninger DANMARKS NATIONALBANK 19 Effektiv ejendomsværdibeskatning Pct. 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, Effektiv ejendomsværdiskat Kilde: Økonomi- og erhvervsministeriet DANMARKS NATIONALBANK 20 10

11 Ledighed Pct. af arbejdsstyrke personer Ledighedsgab (højre) Strukturel ledighed Ledighed Kilde: Finansministeriet DANMARKS NATIONALBANK 21 Beskæftigelse 1000 personer personer Beskæftigelsesgab (højre) Beskæftigelse Strukturel beskæftigelse Kilde: Finansministeriet DANMARKS NATIONALBANK 22 11

12 Produktionsgab og direkte provenueffekter af finanspolitikken Pct. af BNP Pct. af BNP Direkte provenueffekter fra finanspolitikken Produktionsgab Kilde: Finansministeriet DANMARKS NATIONALBANK 23 Lønudvikling Pct Danmark Euroområdet DANMARKS NATIONALBANK 24 12

13 Makropolitik Undervurder aldrig betydningen af makropolitikken Gør systemet stabilt Stram op i gode tider Fejler man i det : Gode opfejningsinstrumenter findes ikke DANMARKS NATIONALBANK 25 Inflation Pct. år-år USA Euroområdet Storbritannien Danmark DANMARKS NATIONALBANK 26 13

14 Kronekursen og rentespænd DKK pr. euro 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 Procentpoint 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, ,5 Kilde: EcoWin DKK pr. euro Sikret rentespænd 1 mdr. DKK-eur (Højre akse) Spænd til Tyskl and på 10-årige st at sobli gationer (Højre akse) DANMARKS NATIONALBANK årige statsrenter i USA og Tyskland Pct. 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 USA 10-årige statsobligationer Tyskland 10-årige statsobligationer Kilde: EcoWin DANMARKS NATIONALBANK 28 14

15 Spænd mellem lang og kort realkreditrente Pct Kort realkreditrente Lang realkreditrente Kilde: Realkreditrådet DANMARKS NATIONALBANK 29 Taylorregel USA Pct Taylor-regel Fed Funds target rate Taylorregel som beskrevet i John B. Taylor (1993), Discretion versus policy rules in practice, Carnegie Rochester Conference Series on Public Policy, North-Holland DANMARKS NATIONALBANK 30 15

16 Taylorregel euroområdet Pct Taylorregel ECB rente Taylorregel som beskrevet i Bartholdy m.fl., Erfaringer med eurosamarbejdet i de første 10 år, Danmarks Nationalbank, Kvartalsoversigt, 3 kvt DANMARKS NATIONALBANK 31 IPD Denmark Annual Property Index 2010 Torben Damgaard, Client Manager, IPD Norden 24 February 2011 On the pulse of the property world 16

17 Agenda IPD 2011 ipd.com 33 IPD Denmark Annual Property Index Denmark databank 2010 IPD Databank capital value (million) 104,293* Ejendomspartnerselskabet af 1/ Number of properties 1,004 IPD coverage Approx 40% Number of funds Retail Office Industrial 60 Residential Other IPD 2011 ipd.com 34 17

18 IPD Denmark Annual Property Index 2010 Number of properties 250 Segments IPD 2011 ipd.com 35 Valuation based index Denmark all properties end year Market value at 31 December External valuations or a combination for 30% of the capital value 2010 DCF Method gaining wider acceptance Inhouse/External Valuation External or combination In House Valuation Method Cap Method DCF Method Comparable Sales Method IPD 2011 ipd.com 36 18

19 Capital growth returns to positive territory 2010 All property total return, its components and drivers, % Total Return 5.3 Components of Return Income Return 5.0 Capital Growth 0.3 Drivers of Capital Growth Rental Growth 0.6 Yield Impact 1.2 Residual -1.5 Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 37 Capital Growth Returns to Positive Territory All property performance 10 years Denmark Returs, % ,3 9,1 5,0 5, years Income Return Capital Growth Total Return Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 38 19

20 The Return of Yield Compression All property performance 10 years 20 Residual Valuation yield impact on capital values Market rental value growth Capital Growth % Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 39 Office sector outperforms Capital and income return sectors 2010 Total return Office 6,2 5,4 0,7 Industrial 4,9-1,8 6,8 Retail 4,4 0,0 4,5 Residential 2,5-0,7 3,3 All Property 5,3 5,0 0, Returns, % Income return Capital growth Source: IPD Denmark Annual Property Index IPD 2011 ipd.com 40 20

21 Yields start to fall again but not for all segments Market rental value growth and yield impact 2010 Capital Growth Office 0,7 Industrial -1,8 Retail 0,0 Residential -0,7 All Property 0, Market rental value growth Valuation yield impact on capital values Residual Source: IPD Denmark Annual Property Digest Returns, % IPD 2011 ipd.com 41 Positive Trend for Residential Annual total returns by sector Denmark Retail Office Industrial Residential ,2 8,9 8,1 7, years Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 42 21

22 Sectors ranked over investment period Total returns ranked by sector Denmark years 5 years 10 years Retail Office Industrial Residential Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 43 Copenhagen Broer og Frederiksberg Tops Capital and income return Office 2010 Total return Copenhagen Broer & Fred Copenhagen Harbour Copenhagen other Odense, Århus, Ålborg Copenhagen CBD Rest of Denmark Copenhagen North Copenhagen South & West Returns, % Income return Capital growth Source: IPD Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 44 22

23 Best Performing Segment in 2010 Segment ranking 2010 Denmark 10 8 Returns, % Income return Capital growth Total return Source: Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 45 Residential Copenhagen - highest long term returns Segment ranking annualised 10 yrs Denmark Returns, % Income return Capital growth Total return Source: Denmark Annual Property Digest IPD 2011 ipd.com 46 23

24 Property and Other Assets Annualised returns over periods to 2010 in Denmark, % pa year 3 years 5 years 10 years Direct Property Equities Bonds Direct property is the top asset over the last 5 and10 years Source: IPD, OMXCCAP, JPM GBI 7-10yr, Ecowin IPD 2011 ipd.com 47 Conclusion Denmark Performance 2010 Capital values up for offices due to Rising rents Dropping yields Industrial and Residential continues to drop in value Long term performance Residential highest total return in the long term Office and industrial worst performing sectors Long term property total return around 9% per annum IPD 2011 ipd.com 48 24

25 IPD calendar 2011 Client Presentations Market Report Denmark Annual Property Digest ( ) 5 th May 7 th IPD / KTI Nordic Property Investment Briefing in Copenhagen, see 19 th -20 th May 13 th IPD European Property Investment Conference, Amsterdam Full IPD calendar at IPD 2011 ipd.com 49 IPD Drottninggatan 33, SE Stockholm Sweden Tel: +46 (0) Christina Gustafsson christina.gustafsson@ipd.com Tel: +46 (0) Torben Damgaard torben.damgaard@ipd.com Tel: +46 (0) Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2011 ipd.com 50 25

26 IPD International Indices the story so far... Mark Clacy-Jones, Head of Indices, IPD On the pulse of the property world 23 February 2011 Agenda IPD 2011 ipd.com 52 26

27 IPD International Indices - Coverage Total Returns % pa, Local Currencies Austra lia Be lgium De nmark France Ireland Japan Netherlands Norw ay Portugal Spain Switzerland USA Austria Cana da Finland (KTI) Germany Ita ly Korea New Zealand Poland South Africa Sweden UK IPD Global Index IPD Indices covered a total of 23 countries in ,000 properties 1048 funds 748bn capital value 12 countries have a history greater than 15 years 8 countries have a history greater than 20 years Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 53 Market Context - Capital Growth in Current Cycle Capital Growth % pa, Local Currencies Austra lia Be lgium De nmark France Ireland Japan Netherlands Norw ay Portugal Spain Switzerland Austria Cana da Finland (KTI) Germany Ita ly Korea New Zealand Poland South Africa Sweden UK USA IPD Global Index All countries trending in similar way though spread of returns is high, particularly in Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 54 27

28 Market Context - Growth in values since 2002 & subsequent fall since peak 120% 100% 80% 60% Value loss from peak to Dec 09 Value growth since 2002 Net gains 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 55 Market Context - Total Returns 2009 by Country Total Return % pa, Local Currency South Africa Korea Switzerland Norway Austria Denmark Finland (KTI) UK Belgium Germany Sweden Italy Portug al Netherlands Canada France Australia New Zealand Poland Japan IPD Global Spain USA Ireland Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 56 28

29 Market Context - Total Returns 2009 by Country Ranked local currency returns for the 10 Eurozone markets..followed by 6 Eurofringe markets..and the 7 from Americas and Asia Pacific Big spreads across each region Eurozone Rest of Europe Rest of World IPD 2011 ipd.com 57 International Property 2010 Total Returns % pa Returns for the 9 countries with 2010 results so far Ireland -2.4% Netherlands 4.6% Denmark 5.3% Finland 7.0% Australia 9.5% Sweden 10.4% Canada 11.1% USA 15.1% UK 15.2% Ireland Netherlands Denmark Finland (KTI) Australia Sweden Canada USA UK Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 58 29

30 International Property 2010 Total Returns % pa How does that compare to 2009? Improvement in all countries UK ahead in the cycle USA, Canada, Australia swing from negative to positive Northern Europe picking up Ireland still negative Ireland Netherlands Denmark Finland Australia Sweden Canada USA UK Source: IPD. KTI IPD 2011 ipd.com 59 Sector returns by country 2010 total returns % pa Retail Office Industrial Residential Australia Canada Denmark Finland Ireland Netherlands Sweden UK USA IPD 2011 ipd.com 60 30

31 Although What else marked do we variations know? persist 3 other markets some 2010 results France & Italy rising Japan bottoming out France Italy Japan Source: IPD IPD 2011 ipd.com 61 What is to come in 2011? 15 Downturn was yield driven 10 5 Real economy hit rents 0 Recovery was yield driven Currently flat -15 Dec-01 Dec-02 Dec-03 Dec-04 Dec-05 Dec-06 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec outlook uncertain Quarterly performance: Total Return Rental Value Growth Yield Impact IPD 2011 ipd.com 62 Source: IPD 31

32 Conclusions Real Estate is moving through a severe cyclical downturn Severity differs across countries but not regional All signs from 2010 data are positive...so far... IPD 2011 ipd.com 63 IPD 1 St John s Lane London EC1M 4BL UK Tel: +44 (0) Mark Clacy-Jones mark.clacy-jones@ipd.com Tel: +44 (0) Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD) Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD) All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD IPD 2011 ipd.com 64 32

33 33

34 34

35 35

36 36

37 Steen & Strøm Danmark 37

38 Berlingske, januar 2010 Berlingske, marts

39 Berlingske, marts 2010 Berlingske, april

40 Jyllands-Posten, april 2010 Berlingske, maj

41 Berlingske, juni 2010 Berlingske, juni

42 Berlingske, juni 2010 Børsen, juni

43 Berlingske, juli 2010 Berlingske, juli

44 Berlingske, august 2010 Berlingske, august

45 Berlingske, august 2010 Børsen, september

46 Jyllands-Posten, oktober 2010 Børsen, februar

47 Berlingske, februar 2011 Jyllands-Posten, februar

48 Centerbarometer 4.kvartal 2010 Omsætningsudvikling december Omsætningsudvikling hele Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories Omsætningsudvikling 4.kvartal Kundeudv ikling Total Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning/ Sko/Accessories December 4. kv t. ÅTD dec. S&S-adm. centre i forhold til detailhandlen 48

49 Kommuner med mere end indbyggere 49

50 Vinderbyer i Danmark Kædebutikkernes foretrukne placeringer 50

51 Centre i Danmark Vinderbyer og centre i Danmark 51

52 ICP. Danmarks Største Shoppingcentre2010 og 2009 Omsætning i de 100 største shoppingcentre i Danmark Kilde: ICP. Danmarks Største Shoppingcentre Mia. inkl. moms 52

53 De 10 største centre i Danmark 2009 Center Field s Kolding Storcenter Rosengårdcentret Aalborg Storcenter Waves Lyngby Storcenter Rødovre Centrum Fisketorvet Shoppingcenter Næstved Storcenter City 2 Omsætning mio. kr mio. kr mio. kr mio. kr mio. kr mio. kr 1.784mio. kr mio. kr mio. kr mio. kr. Center m 2 Field's m 2 Waves m 2 City m 2 Kolding Storcenter m 2 Rosengårdcentret m 2 Fisketorvet m 2 Shoppingcenter Rødovre Centrum m 2 Aalborg Storcenter m 2 Ro s Torv m 2 Lyngby Storcenter m 2 Kilde: Danmarks Største Butikscentre, ICP (omsætning inkl. moms) Butikscentrenes udvikling Aktuelle centerprojekter 53

54 Hjørring Bispetorv er under opførelse og vil rumme ca m 2 detailhandel og 350 P-pladser Føtex er allerede åbnet og Elgiganten og Toys R Us åbner i november. Resterende ca m 2 udlejes til udvalgsvarebutikker Aalborg Shoppen i området City Syd udvides med m 2, heraf godt m 2 til detailhandel Udvidelsen vil bl.a. huse en ny Elgiganten (4.300 m 2 ) 54

55 Århus På sigt sammenbygning af rutebil- og togstation omkring den nuværende banegård. Omforandring af i alt m 2 stort område I den forbindelse ventes Bruuns Galleri udvidet med mellem m Silkeborg Projekt i det centrale Silkeborg, der vil indlemme både det eksisterende Torvecentret og Føtex Omfang i alt m 2. Forventet byggestart i 2011 og åbning i

56 Skanderborg Citycenter ved Adelgade på ca m 2 med i alt 20 butikker og spisesteder. Ca. 400 P-pladser Byggeri netop påbegyndt centret ventes at åbne sidst i 2012 med bl.a. Føtex, Fætter BR, H&M, Inspiration samt Deichmann Sko Esbjerg TK Development opfører shoppingcenter på ca m 2 på banearealerne ved Esbjerg station Endelig lokalplan forventes klar primo 2011, så centret kan åbne i 2012 Billeder: Skovhus Architects 56

57 Haderslev Citycentret Galleri H opføres tæt ved gågade og Føtex m 2 inkl. biograf med 4 sale samt fitnesscenter Forventet åbning ultimo 2012 Billeder: Jylland i øvrigt Der er overvejelser om større butiksbyggerier i bl.a. Horsens (på slagterigrunden) og i Holstebro (på Enghaven P-plads) men tidsplan og endeligt omfang er endnu ukendt 57

58 Svendborg Udvidelse af det eksisterende Svendborg Bycenter fra ca m 2 til ca m 2 Flere P-pladser Tidsplan endnu uvis Odense Planer om stort toetagers butikscenter på Slagteri-grunden grunden og en del af godsbanearealet ca m 2 En del af helt ny bydel på i alt m 2 Ca parkeringspladser (kælder) Tidsplan endnu uvis Rosengaardcentret arbejder lige nu med en reduktion af Kvickly Xtra frigiver m 2, der anvendes til nye udvalgsvarebutikker. Derudover udbygning (ca m 2 ) 58

59 Hillerød Stort projekt med udvalgsvarebutikker og box stores i området Møllebro Op mod m 2 i alt. Kan udbygges i etaper Tidsplan endnu uvis Roskilde Stort projekt med i alt op mod m 2 beliggende i spændet mellem Roskilde bymidte og ROs Torv Ca m 2 til storbutikker, detailhandel i øvrigt og spisesteder. Ca P-pladser Tidsplan endnu uvis 59

60 Taastrup Taastrup Torv nyt shoppingcenter i tilknytning til stationen m 2 detailhandel, herunder varehus på m 2 Åbning i foråret 2012 Hørsholm Konkrete planer for en udvidelse på m 2 af Hørsholm Midtpunkt ligger klar Udvidelsen vil betyde nye butikker og flere P- pladser. Tidsplan endnu ukendt 60

61 Vanløse Holberg Fenger Gruppen udvikler lige nu 2 grunde beliggende i tilknytning til bymidten (Jernbane Allé) lige ved Vanløse Metro-station Shoppingcentret (Galleri A) bliver ca m 2 og forventet åbning i 2012/2013. Valby Grønttorvet flytter fra Valby til Høje Taastrup i 2013, hvilket giver rum for en helt ny bydel (Christiansberg) Det samlede omfang af detailhandel er uvist, men her er bl.a. mulighed for at etablere udvalgsvarebutikker større end m 2 61

62 Frederiksberg Nordens Plads: På sigt udvikling af den nuværende butikskoncentration ved Domus Vista Der er udlagt i alt m 2 til detailhandel i hele Frederiksberg kommune frem mod 2021, så der kan ventes flere tiltag m 2 heraf udlagt ved Flintholm St., hvor der er mulighed for udvalgsvarebutikker op til m 2 /stk. Carlsberg Ølproduktionen er flyttet til Fredericia, hvilket har åbnet op for udvikling af en helt ny bydel på m 2 Detailhandel: i alt omkring m 2 62

63 København city Nu kommer Torvehallerne på Israels Plads! Åbningen af i alt m 2 med fødevarehandel er berammet til 2011 Fields Fields fase II bestående af i alt m 2 (inkl. bolig, kontor, leisure mv.) Så småt ved at planlægge og udvikle en bid heraf (8.000 m 2 ), formentlig til detailhandel og evt. biograf 63

64 Malmø Meget stort projekt, Emporia, lidt uden for Malmø centrum m 2 og 220 butikker og spisesteder P-pladser. Åbning berammet til efteråret 2012 Kun et kvarter med tog fra København og Kastrup Generelle betragtninger om detailhandelsudviklingen i DK Krav til udvalg og koncentration. Forbrugerne stiller flere og flere krav til både butikkernes antal og variation. Detailhandlen koncentreres, og den regionale konkurrence bliver større. Udbygning af detailhandlen bør/vil derfor ske i direkte tilknytning til den eksisterende handel, så størst mulig synergi opnås og uhensigtsmæssig spredning af handlen undgås. Kravet om koncentration af detailhandlen gælder også for de store pladskrævende varegrupper, som også oplever en fordel ved at være placeret samlet frem for spredt i forskellige erhvervsområder. 64

65 Generelle betragtninger om detailhandelsudviklingen i DK...samt krav til kvalitet, oplevelser og et attraktivt shoppingmiljø Nøgleordet bliver kvalitet, hvor forbrugerne i højere og højere grad vil søge oplevelser i forbindelse med indkøbsturen - både når det gælder selve butikkernes indretning og attraktion og hele indkøbsmiljøet. Det stiller krav til bymiljøet, som udover et alsidigt detailhandelstilbud også skal tilbyde et aktivt kulturmiljø, offentlige og private servicefunktioner, restauranter /cafeer, underholdning, og behagelige omgivelser med f.eks. vand, pladser og kunst ( Place Making ) Forbrugernes voksende krav, kombineret med større og større mobilitet gør, at de er villige til at køre længere for at få det bedste og mest varierede detailhandelsudbud. Krav til Concept Management (Brandingfilosofi) Markedets mæthedsgrad stiger og konkurrencen skærpes mellem veldefinerede og selvstændigt profilerede indkøbssteder (både centre og byområder). Fremtiden bliver derfor i endnu højere grad en kamp på samlet concept Concept Management hvor de centre som bedst forstår at profilere sig i de markeder, som de betjener mht. sortiment, varebudskab, miljø og oplevelser bliver vinderne 65

66 Fredag, lørdag og søndag er klart de mest effektive dage. 66

67 Liberaliseringen af Lukkeloven og herunder især flere søndagsåbninger i centrene vil Generelt give en konkurrencefordel i forhold til detailhandlen uden for centrene Skabe meromsætning til centrene Kræve en stor, fælles opbakning fra butikkerne i centret for at blive en succes Der er ingen tvivl om, centrene ville stå klart stærkest i markedet ved ensartede søndagsåbningstider for alle, større centre i DK. Det optimale ville ud fra en markeds- og kommunikationsmæssig betragtning være, at alle centrene holdt søndagsåbent den første og sidste søndag i måneden samt hele december. Men det er ikke realistisk, og vi kan derfor forvente mere differentierede åbningstider for centrene (afhængig af centrenes størrelse, status og position i markedet) Tak for opmærksomheden 67

68 Trends på Ejendomsmarkedet Vision for investeringsfonde Inge Heinrichsen Partner, KPMG Media partner: IPD 2011 ipd.com 135 Vision for investeringsfonde Inge Heinrichsen KPMG 24. februar

69 Vision for investeringsfonde Agenda/Perspektiver Hvorledes indgår ejendomme i investeringsfonde i dag? Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Hvordan vil krav fra AIFM-direktivetpåvirke? Er der en fremtid for REIT's i Danmark? Investeringsfonde om 5 år? 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 137 Hvorledes indgår ejendomme i investeringsfonde i dag? Gældende regler for institutionelle investorer (pensionskasser og forsikringsselskaber) er beskrevet i lov om finansiel virksomhed 162 Investering i en investeringsfond med ejendomme kvalificeres efter strukturen i investeringsfonden - noteret/unoteret kapitalandel osv. Der ses kun igennem til de underliggende ejendomme, hvis der er tale om et "moder-/datterforhold" mellem investor og investeringsfonden ( 162, stk. 2) Oftest klassifikation som unoteret kapitalandel (stk. 13:10 %) Finanstilsynets trafiklysscenarier ser dog igennem! 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved

70 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Solvens II-direktivet (1. januar 2013) Lovgivningsmæssig implementering i Danmark. Finanstilsynet Fra generelt kapitalkrav samt placeringsregler > risikobaseret kapitalkrav samt risikovurdering Betydning for hvordan forsikringsselskaber og pensionskasser tænker investeringer? Drøftelser i sektoren - individuelle vurderinger Betydning for ejendomsinvesteringer qua investorpåvirkning 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 139 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Tre søjler - Hvordan kommer Solvens II til at virke? De tre søjler - indholdet i reglerne Søjle I Søjle II Søjle III Kvantitative krav Værdiansættelse af aktiver Værdiansættelse af passiver Egenkapital Minimumskapitalkrav (MCR) Solvenskapitalkrav (SCR) Standardmodel Intern model Investeringsregler (prudentperson) Kvalitative krav og tilsyn Tilsynsmyndigheder og generelle regler Ledelsens ansvar Ledelsessystem Own Risk and Solvency Assessment(ORSA) "Fit and proper" Outsourcing Krav til offentliggørelse Tilsynsindberetning Offentliggørelse Årlig solvens og finansiel rapport om finansielle forhold Politik for offentliggørelse 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved

71 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Beregning af solvenskapitalkrav - standardmodellen Tekniske beregninger og modeller Aktiver/passiver i selskabet vurderes og risikosættes Markedsrisici består af: Renterisiko Spread-risiko Aktierisiko Ejendomsrisiko Valutarisiko osv. Koncentration Stød beregnes (49/39/25 osv.) 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved. 141 Hvordan vil skærpede krav fra Solvency-reglerne påvirke? Udfordring for ejendomsfonde - betydning for branchen? Skift i asset-allokering hos institutionelle investorer på grund af Solvency II? Fokus på hedgepositioner? Geografisk skift? Kvalifikation af underliggende risici - udfordring i risk management og rapportering Struktur af investeringsfonde tilpasses solvency? 2011 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, a Danish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (KPMG International), a Swiss entity. All rights reserved