Summarisk vurdering. Dalgas Avenue Aarhus C. Matr.nr. 741 Marselisborg, Århus Grunde

Transkript

1 Summarisk vurdering Dalgas Avenue Aarhus C Matr.nr. 741 Marselisborg, Århus Grunde

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Vurderingsrapport Opdrag Vurderingens formål Vurderingstema Vurderingens forudsætninger Dokumenter Generelle vurderingsprincipper Besigtigelse Specielle forhold Ejendomsrapport Ejendommen Beliggenhed Beskrivelse af bygninger/lokaler Anvendelse Planforhold Miljøforhold Servitutter Offentlig vurdering Udlejningsarealer og markedsleje Ejendomsmarkedet Efterspørgselssituationen på lejemarkedet Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Ejendomsvurderingen Scenarie 1 Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere Lejeindtægt Driftsomkostninger Markedsafkast Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Vurdering Scenarie 2 Delvis nedrivning og med indregning af byggeretter Lejeindtægt Driftsomkostninger Markedsafkast Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Vurdering Markedsværdi Anbefaling Begrænsninger i opdrag og ansvar Offentliggørelse Kvalifikationer og interessekonflikter... 18

3 1 Vurderingsrapport 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S har af jurist Søren Schütze og afdelingschef Hans Peder Larsen på vegne af Aarhus Kommune, Udlejning, Salg og Jorder, Teknik og Miljø, Grøndalsvej 2, 8260 Viby, (herefter også benævnt klienten) fået i opdrag at udfærdige denne vurdering af følgende ejendom: Matr.nr. 741 Marselisborg, Århus Grunde Adresse Dalgas Avenue 12 Postnr./by 8000 Aarhus C (herefter også benævnt ejendommen). Ejendommen omfatter ifølge lejeoversigten m 2, der anvendes til undervisningsformål m.v. Ifølge tingbogen andrager grundarealet m 2, heraf vej 400 m 2. Der henvises til Bilag 1 til vurderingsrapporten, Ejendomsdata. Vurderingen foretages i overensstemmelse med de europæiske vurderingsstandarder og retningslinjer, udfærdiget af The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Vurderingen har til formål at fastslå markedsværdien af ejendommen, dvs. den bedst opnåelige kontante pris, til hvilken et salg af ejendommen vil kunne effektueres uden forbehold og på kontant basis på vurderingstidspunktet i en sædvanlig handel mellem en villig sælger og en interesseret køber. I øvrigt er nærværende vurdering en summarisk vurdering af ejendommen i overensstemmelse med bestemmelserne i Practice Statements and Relevant Guidance Notes indeholdt i RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er udarbejdet af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Vurderingsdatoen er den 1. november Vurderingens formål Formålet med vurderingen er at fastslå markedsværdien af ejendommen i to scenarier: 1. Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere 2. Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere dog med nedrivning af bygning 7-13 og med tillæg for byggeret på vurderingsdatoen, jf. nedenfor, og ud fra det aftalte vurderingstema, jf. pkt. 1.3 nedenfor. Vurderingsrapporten skal udelukkende anvendes til klientens interne brug i forbindelse med ledelsesmæssige overvejelser, og det er således ikke tilladt klienten at offentliggøre eller videregive denne til tredjepart uden tilladelse. 1.3 Vurderingstema Markedsværdien af ejendommen estimeres i overensstemmelse med retningslinjerne anført i Practice Statements and Relevant Guidance Notes, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TE- GoVA): 1

4 Markedsværdi er det anslåede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges til på vurderingsdatoen i en sædvanlig handel mellem en interesseret køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, under følgende forudsætninger: At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold (f.eks. moder- og datterselskaber, eller udlejer og lejer), for så vidt angår ejendommen, der kan påvirke prisen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. Transaktionen til markedsværdi forventes at finde sted mellem uafhængige parter, der hver handler frit og uafhængigt af hinanden. At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af ejendommen til en aftale om pris og vilkår samt til handlens afslutning. Henset til ejendommens karakter og markedsforholdene anslås en rimelig markedsføringsperiode at være måneder. At der ikke tages hensyn til et eventuelt bud fra en potentiel køber med en liebhaverinteresse. Ejendommens markedsleje er også defineret i overensstemmelse med de førnævnte organisationers manualer. Ved markedsleje forstås den leje, som en villig udlejer og en villig lejer ville aftale for det pågældende lejeforhold på vurderingstidspunktet i en sædvanlig transaktion efter forudgående passende markedsføring, hvor parterne har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. For så vidt angår danske erhvervslejeforhold, finder Erhvervslejelovens 13 anvendelse, hvor markedslejen fastsættes under hensyntagen til aktuelle vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesmæssig stand. Specielle forhold eller fravigelser Nærværende vurdering er en summarisk vurdering. Omfanget af nærværende summariske vurdering tager endvidere hensyn til klientens specielle vurderingsinstrukser. Klienten har oplyst, at vurderingen skal foretages i to scenarier: 1. Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere 2. Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere dog med nedrivning af bygning 7-13 og med tillæg for byggeret. Vurderingen tager i begge scenarier udgangspunkt i en ejendom, der er frigjort for lejere og med udlejning til undervisningsformål på markedsvilkår. I forbindelse med scenarie 2 indgår værdien af byggeretter i forbindelse med nedrivning af bygning Ejendommen er vurderet under den forudsætning, at sælger fraskriver sig ansvaret for jordbundsforhold, miljøbelastning af eksisterende bygninger, herunder forurening og bæreevne samt enhver omkostning til arkæologiske undersøgelser, herunder evt. forsinkelser som følge heraf. Klienten har ligeledes oplyst, at der skal ses bort fra de tinglyste servitutter vedr. tilbagekøbsret, og at der i forbindelse med et salg skal tinglyses en forkøbsret til Aarhus Kommune samt en klausul om, at ejendommen inkl. eventuelt nybyggeri alene må anvendes til undervisningsformål. 1.4 Vurderingens forudsætninger Grundareal og forurening Jordbundsforhold/stabilitet er ikke undersøgt. Vurderingen bygger på den forudsætning, at alle bygninger er opført under passende hensyntagen til de eksisterende jordbundsforhold. 2

5 Der er ikke gennemført undersøgelser eller prøvetagninger eller modtaget nogen informationer fra klienten eller fra anden relevant sagkyndig, der fastslår tilstedeværelse af eller mistanke om forurening eller forureningskilder på det grundareal, hvorpå ejendommen er beliggende (herunder evt. grundvand). Som følge heraf er vurderingen foretaget under forudsætning af, at der ikke er nogle miljømæssige forhold, der kunne have væsentlig indflydelse på vurderingen. I det tilfælde, at klienten ikke kan acceptere denne forudsætning, eller i det tilfælde, at klienten måtte ønske, at det verificeres, at denne forudsætning er korrekt, opfordres klienten til at sørge for alle relevante undersøgelser for efterfølgende at videreformidle resultaterne heraf til Sadolin & Albæk med henblik på eventuel revision af vurderingen. Bygningskonstruktion Der er hverken gennemført en bygningsmæssig gennemgang af ejendommen eller foretaget en afprøvning af installationer, produktionsudstyr eller driftsmateriel med hensyn til funktionalitet. Vi er derfor ude af stand til at bedømme den vedligeholdelsesmæssige stand af bygningssubstansen eller installationerne m.m. Vurderingen tager dog hensyn til alle relevante oplysninger, som er modtaget i denne forbindelse, og eventuelle fejl og mangler, som vi måtte have konstateret i forbindelse med besigtigelsen. Hvis sådanne forhold ikke foreligger, foretages vurderingen imidlertid ud fra en forudsætning om, at der ikke er skjulte mangler, udestående reparationer/udbedringer eller andre forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen. Den eller de dele af ejendommen, som ikke er afdækkede, fritlagte eller frit tilgængelige, er ikke besigtigede. Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at disse bygningsdele er i god vedligeholdelsesmæssig stand. Det er ikke undersøgt, hvorvidt der måtte være forekomster af cement med et højt aluminiumindhold, kalciumklorid, asbest eller andre skadelige stoffer. Da der ikke foreligger oplysninger om det modsatte, foretages vurderingen ud fra en forudsætning om, at der ved opførelsen af ejendommen ikke er anvendt materialer eller teknikker, som er konstateret farlige eller mistænkes for at være farlige. Planmæssige forhold Vurderingen foretages under forudsætning af, at ejendommen ikke er omfattet af nogen forslag om vejudvidelse eller ekspropriation eller andet, der kan have betydning for den eksisterende anvendelse af ejendommen. I de gældende planmæssige bestemmelser for anvendelse af ejendommen indgår ingen planer i så henseende. Ejendommen forudsættes at være opført efter gældende planmæssige bestemmelser og at være anvendt i overensstemmelse hermed. Ved vurderingen er det endvidere forudsat, at der foreligger behørig tilladelse til den eksisterende anvendelse af alle bygninger i henhold til gældende lovgivning og planer. Ejerskab og lejeforhold Ejendommen ligger på egen grund, ifølge oplysningerne fra de offentlige registre. Ejendommen vurderes fri for lejere. Endelig forudsættes arealerne at være opmålt efter Bekendtgørelse nr. 311 af den 27. juni Servitutter Det forudsættes, at der for ejendommen kun gælder de adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, der er anført i Bilag 2 til vurderingen, Kopi af tingbogsattest. Således forudsættes der ikke at være yderligere forpligtelser eller hæftelser, der har væsentlig indflydelse på ejendommens markedsværdi. 3

6 Prioritering Ejendommen vurderes på kontant basis. Således er hæftelserne, tinglyst på ejendommen, ikke blevet gennemgået. Det forudsættes, at der ikke er udestående finansielle forpligtelser eller gæld i ejendommen andet end en eventuel uafskrevet momsregistreringsforpligtelse, jf. pkt Produktionsudstyr og driftsmateriel Med hensyn til selveje af ejendommen er det sædvanlige ejer/udlejer tilhørende inventar, såsom elevatorer, rulletrapper og centralvarmeanlæg, betragtet som værende en fast bygningsbestanddel, og inventaret indgår således som aktiver i vurderingen af markedsværdien. Produktionsrelateret udstyr og driftsmateriel, såvel som lejers inventar eller særindretninger, er ikke indeholdt i vurderingen. Myndighedsgodkendelse Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser. Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt denne forudsætning er korrekt. Specielle forudsætninger Det forudsættes, at der ikke foreligger noget bud fra en potentiel liebhaver til ejendommen, jf. pkt Dokumenter Til brug for nærværende vurdering er følgende dokumenter/oplysninger gennemgået: Type Kilde Udstedelsesdato Tingbogsattest Internetbaseret offentligt tinglysningsregister BBR-meddelelse E-nettet Skattebillet Klienten Erhvervslejekontrakt(er) Klienten Flere Bygningstegninger Klienten m.fl. 1.6 Generelle vurderingsprincipper Vurderingen baseres på de oplysninger, der er modtaget fra klienten, dennes eksterne rådgivere samt indhentet fra de offentlige registre, jf. pkt Vi har tillid til, at disse oplysninger er korrekte og fuldstændige, og at der ikke er uoplyste forhold, der kan have væsentlig indflydelse på vurderingen. Det skal understreges, at idet der er tale om en summarisk vurdering, har vi ikke indhentet og undersøgt yderligere dokumenter for den pågældende ejendom end de, der er modtaget fra klienten. Således er bl.a. kommunale ejendomsoplysninger og servitutter ikke undersøgt i forbindelse med nærværende summariske vurdering. Der er ikke taget hensyn til udgifter til realisering eller skattemæssige forpligtelser i forbindelse med en afhændelse eller udvikling af ejendommen, ligesom der ikke er taget højde for købsomkostninger. 4

7 Vi har ikke taget højde for, at der skulle være panthæftelse eller tilsvarende finansiel byrde på eller over ejendommen. Bygningerne antages ikke at være momsregistrerede. En køber af ejendommen forventes at indhente yderligere rådgivning eller en bekræftelse af visse af ovennævnte forhold, før der arbejdes videre mod en erhvervelse. Klienten anbefales derfor at notere de betingelser og det tema, som denne vurdering er udfærdiget på grundlag af. 1.7 Besigtigelse Ejendommen blev besigtiget den 30. september Deltagerne i ejendomsbesigtigelsen var jurist Søren Schütze og afdelingschef Hans Peder Larsen som repræsentanter for ejer af ejendommen og Carsten Gørtz Petersen samt Ole Hjorth som repræsentanter for Sadolin & Albæk. Ejendommen blev besigtiget både indvendigt og udvendigt. Den eller de dele af ejendommen, der ikke er afdækkede, fritlagte eller frit tilgængelige er ikke besigtiget. Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at disse bygningsdele er i god vedligeholdelsesmæssig stand. 1.8 Specielle forhold Undertegnede erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd, som defineret af The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), og at denne summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med de etiske standarder, formuleret af RICS, der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA), samt at vi som vurderingsmænd er fri af enhver direkte eller indirekte interesse i ejendommen eller dennes ejerselskab. Der henvises til RICS hjemmeside, for yderligere informationer og procedurer, herunder muligheden for at klage over denne vurderingsrapport. 5

8 2 Ejendomsrapport 2.1 Ejendommen Ejendommen er, ifølge tingbogen, jf. Bilag 2, matrikuleret under: Matr.nr. 741hg Marselisborg, Århus Grunde med følgende ejer: Aarhus Kommune. Ifølge samme register fik den nuværende ejer tinglyst adkomst til ejendommen den Kilde: Danmarks Miljøportal Ejendommen ligger på egen grund. Ejendommen omfatter en lang række bygninger, der til sammen omfatter i alt m 2, hvoraf 910 m 2 er kælder. Hovedanlægget er undervisningslokalerne opført i 1961, der omfatter lejemålene med AAGE samt Børn & Unge. Det samlede bygningsareal i denne del omfatter i alt m 2 inkl. kælder. Bygningerne er opført i to plan i gule mursten med skifertag. En del af kælderen er belyst som følge af terrænhældning. Bygningerne fremtræder i god stand, men er vanskelige at ombygge til andre formål som følge af faste vægge og en traditionel indretning til undervisningsformål. I den vestlige del af grunden er der opført 4 midlertidige bygninger med et samlet areal på 906 m 2. Bygningerne er opført som pavilloner og fremtræder i dårlig stand. Bygningerne anvendes til undervisningsformål herunder værksteder og mindre undervisningslokaler. Der er ca. 45 parkeringspladser på grunden, og det vurderes at være tilstrækkeligt til den nuværende anvendelse. 6

9 2.2 Beliggenhed Ejendommen er beliggende i Frederiksbjerg i Aarhus, ca. 1 km fra midtbyen. Kilder: Google Maps og COWI A/S Området er domineret af indfaldsvejen Marselis Boulevard, de store boligområder i Frederiksbjerg-kvarteret og villaerne i Marselis-kvarteret. Der er tale om attraktive boligområder. Ejendommen er velbeliggende i forhold til privat befordring, og der er fornuftig afstand til Banegården. Marselis Boulevard er busbetjent. 2.3 Beskrivelse af bygninger/lokaler Opførelsesår 1961 og Hovedanlæg Dimensioner Teknisk konstruktion/udstyr*) Arealanvendelse/indretning Nuværende anvendelse Parkering Murstensbygninger med skifertag. Del af ejendommen er pavilloner. Opført i op til 2 plan plus delvis kælder. Ingen. Indrettet til undervisningsformål med faste vægge. Indrettet med klasselokaler, gymnastiksal og mindre kontorer. Undervisningsformål. Gode parkeringsmuligheder på terræn. Ca. 45 pladser ved bygningerne. 7

10 Funktionalitet*) Vedligeholdelsesstand*) Velegnet til formålet, men yderst vanskelig at ombygge til andre formål som følge af de faste vægge. Gennemsnitlig. *) Baseret på en summarisk gennemgang og vurdering i forbindelse med ejendomsbesigtigelsen og vel at mærke således ikke udtryk for resultatet af en omfattende teknisk gennemgang, jf. pkt Anvendelse Ejendommen er oprindeligt opført til brug for undervisningsformål. For en specifikation af den nuværende anvendelse af ejendommen henvises til Bilag 3 til vurderingen, Lejeoversigt. 2.5 Planforhold Ejendommen er ikke lokalplanlagt og er i Kommuneplanen omfattet af delområde OF, der er udlagt til offentlige formål. Området er dog udpeget som byomdannelsesområde. Det er således vor vurdering, at det vil være muligt at få tilladelse til yderligere byggeri på ejendommen. Bebyggelsesprocenten udgør 100 for bebyggelsen langs med Marselis Boulevard, og det må forventes at kunne tillades på ejendommen. Med en bebyggelsesprocent på 100 og bevarelse af de bedste og mest regulære bygninger på ejendommen er der en restrummelighed på ca m 2, men det er vor vurdering, at der kun vil kunne etableres ca m 2 på grunden henset til de nuværende bygningers placering og adgangsveje m.v. 2.6 Miljøforhold Ifølge oplysningerne, indeholdt i tingbogsattesten, er ejendommens grundareal ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1/2, jf. definitionen nedenfor. Det bemærkes, at manglende registrering ikke er at betragte som en garanti for, at grundarealet ikke er forurenet. I henhold til dansk lovgivning er det de regionale myndigheder, der registrerer forurening. Myndighederne kan på grundlag af faktisk og historisk viden registrere forurening på to vidensniveauer: Vidensniveau 1 (V1) anvendes, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Vidensniveau 2 (V2) anvendes, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Såfremt der, som følge af den historiske anvendelse, ikke er begrundet mistanke om forurening, og såfremt der ikke foretages yderligere undersøgelser, vil regionen ikke registrere grunden som forurenet. Dog kan der, ifølge det kommunale ejendomsoplysningsskema, være lettere forurening på grunden, der som følge af områdeklassificering i henhold til Jordforureningsloven ikke kræver oprydning, såfremt den nuværende anvendelse fortsættes. Sadolin & Albæk er ikke bekendt med, at der på ejendommen skulle være yderligere eller uidentificeret jordforurening. Den potentielle miljørisiko, forbundet med de nuværende aktiviteter på ejendommen, vurderes at være beskeden. 8

11 I henhold til gældende dansk lovgivning er det kun forureneren, der kan holdes ansvarlig for forureningen. Ejeren af ejendommen kan således ikke blive gjort ansvarlig for forureningen og kan af myndighederne ikke pålægges et oprensningskrav. I det tilfælde, at ejeren ønsker at opføre nye bygninger på forurenet grund, kan miljømyndighederne dog kræve de nødvendige oprensningstiltag, enten hvis nybyggeriet er til beboelse eller lignende anvendelse, herunder børneinstitutioner eller offentlig legeplads, eller hvis forureningen skønnes sundhedsfarlig for fremtidige brugere af en bygning på den forurenede grund. 2.7 Servitutter I henhold til tingbogsattesten er der tinglyst de i Bilag 2, Kopi af tingbogsattest, anførte servitutter på ejendommen. Der er tinglyst en række servitutter vedrørende tilbagekøbsret for Aarhus Kommune. Servitutterne forudsættes aflyst af tingbogen og erstattet af en forkøbsret for Aarhus Kommune samt en klausul om, at ejendommen inkl. eventuelt nybyggeri alene må anvendes til undervisningsformål. De resterende servitutter giver ikke valuaren anledning til at antage, at der er yderligere adkomster, herunder vejret eller lignende, byrder, servitutter, negative servitutter eller forpligtelser, som har væsentlig indflydelse på ejendommens markedsværdi. 2.8 Offentlig vurdering Den offentlige vurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2013 andrager: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Udlejningsarealer og markedsleje Udlejningsarealer og markedsleje er, som følger: Areal Årlig markedsleje Lejer Anvendelse m² % kr. kr. pr. m² % Hovedbygning Undervisning Hovedbygning Gymnastik Hovedbygning Undervisning Hovedbygning Lager Pavillion Undervisning parkeringspladser Parkering I ALT Ejendommen er i dag udlejet til Aarhus Academy of Global Education (AAGE), Børne & Unge samt Lilleskolen. Lejeaftalerne er tidsbegrænsede og udløber 31. december 2016 uden yderligere varsel, og der ses bort fra disse lejeaftaler. Lejeaftalernes hovedvilkår Lejeaftalernes hovedvilkår (kvadratmeterleje, indeksering, uopsigelighed) fremgår af Bilag 3 til vurderingen, Lejeoversigt. 9

12 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 3 Ejendomsmarkedet 3.1 Efterspørgselssituationen på lejemarkedet Udlejningsmarkedet for ejendomme til undervisningsformål er forholdsvist smalt sammenlignet med det traditionelle kontormarked, idet der ofte er tale om specialindrettede ejendomme. Efterspørgslen retter sg typisk efter meget bynære beliggenheder med god adgang via offentlig transport. Lejerefterspørgslen efter lokaler med den pågældende beliggenhed vurderes at være fornuftig henset til de massive investeringer, der foretages inden for uddannelsessektoren i disse år. Prismæssigt ligger kontor- og undervisningslokaler forholdsvist tæt, og lejen for førsteklasses kontorlokaler på bedste beliggenhed (primær leje) ligger aktuelt i niveauet kr pr. m 2 p.a., mens den sekundære leje ligger i niveauet kr. 650 pr. m 2 p.a., ekskl. driftsomkostninger. Over de sidste 9 år har lejeudviklingen i området været følgende: Lejepriser, kontor, Inden for Ringgaden, kr. pr. m 2 p.a Primær Sekundær Kilde: Sadolin & Albæk A/S Udviklingen i tomgangen for kontorlokaler i perioden ses af figuren herunder. Tomgang, kontor, Aarhus Kommune 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Den samlede tomgangsprocent for kontorejendomme er steget markant i siden 2008 og udgjorde godt 12% i begyndelsen af 4. kvartal

13 3.2 Efterspørgselssituationen på investeringsmarkedet Krisen er tilsyneladende endelig ved at slippe sit tag i dansk økonomi, og der ses således en langsom bedring i både Danmark og eurozonen. Fremtidsudsigterne er generelt positive, men markederne forbereder sig på en i historisk sammenhæng beskeden BNP-vækst i størrelsesordenen 1,5-2,0% p.a. over de næste år. Væksten forventes bl.a. at blive drevet af et stigende privatforbrug, der ellers har lidt under de seneste års stagnation. På trods af udsigterne til BNP-vækst forventes fremgangen ikke at bidrage mærkbart til at nedbringe ledigheden. På trods af de lysere økonomiske udsigter har investorernes jagt på sikre afkast de seneste år presset renten på risikofrie investeringer i bund, såsom danske statsobligationer. Renten lå før i tiden på niveau med nettostartafkastet på førsteklasses (prime) investeringsejendomme, dvs. 4,50-5,00%, og derfor oplever vi i dag, at prime investeringsejendomme med høj cash flow-sikkerhed giver et historisk højt løbende afkast i forhold til f.eks. 10-årige statsobligationer. De seneste tendenser, særligt inden for pensionsselskabers investeringsmønstre, tyder på, at investorerne i stigende grad vægter en stærk lejer bundet af en lang lejekontrakt tungere end ejendommens beliggenhed. Dette skyldes, at alternativforrentningen på obligationsmarkedet for modparter med tilsvarende bonitet er blevet kraftigt reduceret i de seneste år. Som følge af lave obligationsrenter kombineret med en relativt lav risiko ved investering i ejendomme forventer institutionelle investorer at øge deres eksponering inden for direkte ejendomsinvesteringer med over 20%, mens disse investorers eksponering i nationale statsobligationer forventes at falde betydeligt. Endvidere er totalafkastet på investeringsejendomme steget støt siden I 2013 tog stigningstakten yderligere til, mens benchmark-afkastet på obligationer faldt. Stigningen i ejendomspriserne er hovedsageligt drevet af øget efterspørgsel efter high street ejendomme, kontordomiciler udlejet på lange kontrakter og boligudlejningsejendomme. Til gengæld har de mere sekundære ejendomme inden for alle segmenter som følge af en fortsat lav investorefterspørgsel ikke oplevet nogen prisstigninger. Generelt opleves der en høj likviditet i markedet, bl.a. som følge af det historisk høje aktieindeks, et øget og stigende placeringsbehov for en lang række investorer samt et begrænset udbud af aktiver med et balanceret risikojusteret afkast. Dette har været medvirkende til, at ejendomsmarkedet har oplevet en stigende efterspørgsel i 2013 i såvel Danmark som globalt. Det danske markeds attraktive karakteristika, såsom en stabil økonomi, relativt høje afkast på sikre investeringsejendomme i forhold til f.eks. London samt det danske realkreditsystem, har betydet, at internationale investorer er blevet mere aktive på markedet. Fra 2012 til 2013 steg deres andel af transaktionsvolumenet således med 5 procentpoint til 45%. Danske investorer dominerer stadig kontorsegmentet med en andel på knap 90%. På grund af den stigende efterspørgsel efter investeringsejendomme blev transaktionsvolumenet for erhvervsog investeringsejendomme større i 2013 end i Denne stigning er bl.a. båret af salget af DONG s hovedsæde og Magasin-bygningen på Kongens Nytorv, hvilket fremhæver markedets fortsatte følsomhed over for tunge enkelttransaktioner. Forventningerne til transaktionsvolumenet de kommende år er positive set ud fra den observerede efterspørgsel, bl.a. på grund af udsigten til et stigende antal internationale investorer med en aktiv porteføljestrategi. Begrænsede alternative placeringsmuligheder for eksisterende ejendomsbesiddere og en næsten fuldendt oprydning i banksektoren gør det dog mere usikkert, om udbuddet følger med. Efterspørgslen fra investorerne har været rettet mod vækstcentrene, der omfatter Hovedstadsområdet, Aarhus og til dels byer som Esbjerg, Aalborg og Odense. En ejendom af den pågældende type og beliggenhed bedømmes at ville appellere til en række ejendomsselskaber samt regionale privatinvestorer, som lægger vægt på ejendommens beliggenhed og rimelige cash flow sikkerhed såfremt der indgås aftale med en stabil og bonitetsstærk lejer. Baseret på Sadolin & Albæks markedskendskab og referencer, ligger nettostartafkastet for førsteklasses (prime) kontorejendomme på bedste beliggenhed (primært nettostartafkast) i dag på ca. 5,0%, mens det typiske nettostartafkast for ejendomme af mere sekundær kvalitet ligger på ca. 6,75%. 11

14 Nettostartafkast, kontor 7% Primær Sekundær 6% 5% 4% Kilde: Sadolin & Albæk A/S 12

15 4 Ejendomsvurderingen Som anført i pkt. 1.2 foretages vurderingen i to scenarier. 4.1 Scenarie 1 Ejendommen som den er og forefindes frigjort for lejere Lejeindtægt Den årlige markedsleje for ejendommen vurderes til kr , jf. Bilag 3a til vurderingen. I denne vurdering er den budgetleje, der er lagt til grund i beregningen, identisk med markedslejen Driftsomkostninger Vi har modtaget dokumentation for de faktiske omkostninger til ejendomsskatter m.v. og har estimeret andre faste budgetomkostninger ud fra et markedskonformt gennemsnit for ejendomme af en tilsvarende karakter. Driftsomkostningsbudgettet, vedlagt som Bilag 4a til denne vurdering, er endvidere baseret på den forudsætning, at lejerne betaler visse forbrugsafgifter m.v. oveni lejeprisen. Driftsomkostningernes budgetterede poster omfatter følgende: Ejendomsskatter og afgifter Renovation Ejendomsforsikring Vand, varme, elektricitet m.v. Rengøring, vicevært o.l. Udvendig vedligeholdelse Ejendomsadministration Ejendomsskatter og afgifter Ifølge skattebilletten andrager ejendomsskatten for 2014 kr Ejendomsskatterne, der opkræves af kommunen, omfatter følgende: Grundskyld, der opkræves på alle bygninger og grundarealer. Beregnes som en procentuel andel af ejendomsværdien som fastsat af myndighederne det foregående år. Dækningsafgift, der opkræves på alle bygninger, hvor erhverv udgør mere end 50% af anvendelsen. Denne afgift beregnes som en procentuel andel af ejendomsværdien fratrukket grundværdien som fastsat af myndighederne det foregående år. Grundskyld og dækningsafgift er fritaget for moms. Renovation m.v. I lighed med ejendomsskatter opkræves renovationsafgiften, herunder rottebekæmpelse m.v., af kommunen. Renovationsafgiften for ejendommen i 2014 er estimeret til kr Ejendomsforsikring Den årlige forsikringspræmie er anslået til kr. 10 pr. m 2, svarende til kr årligt. Vedligeholdelse Den årlige omkostning til udvendig vedligeholdelse af ejendommen skønnes at andrage kr. 50 pr. m 2 udlejningsareal, ekskl. kælder, eller i alt kr

16 Administrationshonorar Administrationen af ejendommen påhviler ejeren. Den årlige omkostning hertil skønnes at andrage 2% af markedslejen, dvs. kr Ejerbetalte driftsomkostninger De budgetterede årlige driftsomkostninger, der ikke kan væltes over på lejerne, vurderes at andrage kr Lejerbetalte driftsomkostninger Ud over en andelsmæssig del af driftsomkostningerne, såsom ejendomsskatter, renovation og forsikring, betaler lejerne for: Indvendig vedligeholdelse Eget forbrug af vand, varme og elektricitet Egen rengøring Markedsafkast Henset til ejendommens beliggenhed sammenholdt med bygningsdesign, bygningsmæssig stand skønnes der at være interesse efter ejendommen i det lokale marked, og investorernes nettostartafkastkrav forventes at ligge i niveauet 6,75-7,0% Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Kapitaliseringsmetoden er generelt den mest accepterede og anvendte ejendomsvurderingsmodel blandt danske investorer. På basis af de modtagne oplysninger vedrørende driftsomkostninger og lejeforhold, som skitseret ovenfor, sammenstilles følgende driftsbudget og kapitalværdi: Lejeindtægt i alt Ikke- lejerbetalte driftsomkostninger Afkast, kr Nettostartforrentning 6,75% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang Istandsættelse Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb 0 - Hjemfaldspligt 0 + Byggeretsværdi 0 - Lejetab (rabat, etc.) 0 + Nutidsværdi af overrenting element 0 - Nutidsværdi af underrenting element 0 + Kontante deposita 0 Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr De ledige lejebærende arealer forventes at have en tomgangsperiode på 12 måneder, og værdien herfor, som udgør kr , fratrækkes. 14

17 For så vidt angår de tomme lokaler, skal der endvidere fratrækkes istandsættelsesomkostninger. Prisen på istandsættelse fastsættes til kr pr. m 2 eller i alt kr Istandsættelsen vedrører ikke pavillonen samt den del af kælderen, som ikke har dagslys. Der henvises til Bilag 5a til vurderingen Vurdering På baggrund af beregningerne ovenfor vurderes markedsværdien af ejendommen i den nuværende stand ( as is ) og frigjort for lejere til: Kr. 32,3 mio. skriver danske kroner treti to millioner tre hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. 4.2 Scenarie 2 Delvis nedrivning og med indregning af byggeretter Lejeindtægt Den årlige markedsleje for ejendommen vurderes til kr , jf. Bilag 3b til vurderingen. I denne vurdering er den budgetleje, der er lagt til grund i beregningen, identisk med markedslejen. Den lavere leje skyldes nedrivning af bygning 7-13, der reducerer det udlejningsbare areal Driftsomkostninger Vi har modtaget dokumentation for de faktiske omkostninger til ejendomsskatter m.v. og har estimeret andre faste budgetomkostninger ud fra et markedskonformt gennemsnit for ejendomme af en tilsvarende karakter. Driftsomkostningsbudgettet, vedlagt som Bilag 4b til denne vurdering, er endvidere baseret på den forudsætning, at lejerne betaler visse forbrugsafgifter m.v. oveni lejeprisen. Driftsomkostningernes budgetterede poster omfatter følgende: Ejendomsskatter og afgifter Renovation Ejendomsforsikring Vand, varme, elektricitet m.v. Rengøring, vicevært o.l. Udvendig vedligeholdelse Ejendomsadministration Ejendomsskatter og afgifter Ifølge skattebilletten andrager ejendomsskatten for 2014 kr Ejendomsskatterne, der opkræves af kommunen, omfatter følgende: Grundskyld, der opkræves på alle bygninger og grundarealer. Beregnes som en procentuel andel af ejendomsværdien som fastsat af myndighederne det foregående år. Dækningsafgift, der opkræves på alle bygninger, hvor erhverv udgør mere end 50% af anvendelsen. Denne afgift beregnes som en procentuel andel af ejendomsværdien fratrukket grundværdien som fastsat af myndighederne det foregående år. Grundskyld og dækningsafgift er fritaget for moms. 15

18 Renovation m.v. I lighed med ejendomsskatter opkræves renovationsafgiften, herunder rottebekæmpelse m.v., af kommunen. Renovationsafgiften for ejendommen i 2014 er estimeret til kr Ejendomsforsikring Den årlige forsikringspræmie er anslået til kr. 10 pr. m 2, svarende til kr årligt. Vedligeholdelse Den årlige omkostning til udvendig vedligeholdelse af ejendommen skønnes at andrage kr. 50 pr. m 2 udlejningsareal, ekskl. kælder, eller i alt kr Administrationshonorar Administrationen af ejendommen påhviler ejeren. Den årlige omkostning hertil skønnes at andrage 2% af markedslejen, dvs. kr Ejerbetalte driftsomkostninger De budgetterede årlige driftsomkostninger, der ikke kan væltes over på lejerne, vurderes at andrage kr Lejerbetalte driftsomkostninger Ud over en andelsmæssig del af driftsomkostningerne, såsom ejendomsskatter, renovation og forsikring, betaler lejerne for: Indvendig vedligeholdelse Eget forbrug af vand, varme og elektricitet Egen rengøring Markedsafkast Henset til ejendommens beliggenhed sammenholdt med bygningsdesign, bygningsmæssig stand skønnes der at være interesse efter ejendommen i det lokale marked, og investorernes nettostartafkastkrav forventes at ligge i niveauet 6,75-7,0% Markedsværdi efter kapitaliseringsmetoden Kapitaliseringsmetoden er generelt den mest accepterede og anvendte ejendomsvurderingsmodel blandt danske investorer. På basis af de modtagne oplysninger vedrørende driftsomkostninger og lejeforhold, som skitseret ovenfor, sammenstilles følgende driftsbudget og kapitalværdi: 16

19 Lejeindtægt i alt Ikke- lejerbetalte driftsomkostninger Afkast, kr Nettostartforrentning 6,75% Værdi før justeringer og deposita, kr Tomgang Istandsættelse Vedligeholdelsesmæssigt efterslæb 0 - Nedrivning Byggeretsværdi Lejetab (rabat, etc.) 0 + Nutidsværdi af overrenting element 0 - Nutidsværdi af underrenting element 0 + Kontante deposita 0 Markedsværdi efter justeringer og deposita, kr Markedsværdi efter justeringer og deposita pr. m² bruttoudlejningsareal, kr De ledige lejebærende arealer forventes at have en tomgangsperiode på 12 måneder, og værdien herfor, som udgør kr , fratrækkes. For så vidt angår de tomme lokaler, skal der endvidere fratrækkes istandsættelsesomkostninger. Prisen på istandsættelse fastsættes til kr pr. m 2 eller i alt kr Der skal fratrækkes omkostninger til nedrivning af bygning 7-13 med et samlet areal på m 2. Omkostningen estimeres til 500 kr. pr. m 2 svarende til i alt kr. Endeligt skal værdien af de etagemeter byggeret tillægges. Byggeretsværdien er estimeret til ca kr. pr. etagemeter ved anvendelse til undervisningsformål, hvorved den samlede værdi af byggeretterne udgør kr. Der henvises til Bilag 5b til vurderingen Vurdering På baggrund af beregningerne ovenfor vurderes markedsværdien af ejendommen i den nuværende stand ( as is ) og frigjort for lejere samt med nedrivning af bygning 7-13 og tillæg af byggeretsværdi til: Kr. 36,8 mio. skriver danske kroner treti seks millioner otte hundrede tusinde 00/100 på kontant basis. 4.3 Markedsværdi Pa baggrund af de opstillede scenarier kan den gennemsnitlige markedsværdi af ejendommen beregnes til ca. Kr. 34,3 mio. til 34,7 mio. skriver danske kroner treti fire millioner tre hundrede tusinde treti fire millioner syv hundrede tusinde 00/100 på kontant basis ekskl. moms. 17

20 5 Anbefaling Ingen særlig anbefaling skønnes påkrævet. 6 Begrænsninger i opdrag og ansvar Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til dette opdrag og erklærer, at denne summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der er godkendt af både International Valuation Standards Committee (IVSC) og The European Group of Valuers Association (TEGoVA). Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende vurdering. For en nærmere redegørelse for de forudsætninger, der er lagt til grund ved udarbejdelsen af denne summariske vurdering, henvises til pkt. i vurderingsrapporten. Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne summariske vurdering. 7 Offentliggørelse Nærværende summariske vurdering er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende. Videreformidling til klientens rådgiver Advokat John Bjerre Andersen og Statsforvaltningen kan ske uden indhentning af forudgående aftale. 8 Kvalifikationer og interessekonflikter Nærværende summariske vurdering er foretaget i overensstemmelse med de RICS vurderingsstandarder, RICS Appraisal and Valuation Standards (Version 9), der til enhver tid er gældende på tidspunktet for indgåelse af denne vurderingsaftale. Efter bedste overbevisning har Sadolin & Albæk ikke tidligere medvirket ved et salg eller en vurdering af ejendommen. Undertegnede, direktør, partner og MRICS Carsten Gørtz Petersen og Ole Hjorth, Sadolin & Albæk A/S, Palægade 2-4, 1261 København K, erklærer hermed at handle som eksterne vurderingsmænd og at være fri for enhver økonomisk eller anden interesse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral meningstilkendegivelse i forbindelse med nærværende vurdering. København, den 4. december 2014 Sadolin & Albæk A/S Carsten Gørtz Petersen Direktør, partner og MRICS Ole Hjorth Manager, Cand.silv., MRICS 18