SØLLERØD PARK, TAGUDSKIFTNING Idéoplæg/Byggeprogram 30. marts 2012 FOGH & FØLNER Arkitektfi rma A/S

Transkript

1 SØLLERØD PARK, TAGUDSKIFTNING Idéoplæg/Byggeprogram 30. marts 2012 FOGH & FØLNER Arkitektfi rma A/S

2 INDHOLDSFORTEGNELSE ORGANISATION INDLEDNING Opgaven side 4 Afgrænsning af opgaven side 4 BEVARINGSVÆRDIER OG NUVÆRENDE FREMTRÆDEN Idé og placering side 5 Arkitekturhistorie side 5 Miljømæssig værdi side 5 Kulturhistorisk værdi side 5 Arkitektonisk værdi side 5 Bærende bevaringsværdi side 6 Kommunens holdning og registrering af bevaringsværdi side 6 EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG TILSTAND Tilstandsbeskrivelse side 7 Tag side 7 Skorstene side 7 Tagvinduer side 7 Gavle side 7 Indvendige registreringer side 7 Installationer (teknik, dræn, el- og belysning, telefon, edb) side 7 Undersøgelser side 7 Konklusion (tag, gavle) side 8 ÆNDRINGER OG TILPASNINGER Fremtidig bygn.mæssige istandsættelsesarb. side 10 Arbejdets omfang, generelt side 10 Selve istandsættelsesarbejderne side 11 Tagsten side 11 Tagkonstruktion side 11 Spidslofter, skunkrum og brandmure side 11 Undertag side 12 Isolering side 12 Tagvinduer side 13 Ventilationsskorstene side 13 Tagrender og nedløb side 13 Gavle side 13 Andet side 14 FORHOLD TIL PLAN- OG BYGNINGSLOVGIVNINGEN Myndigheder side 14 Gældende planbestemmelser side 14 PROJEKTERINGS- OG UDFØRELSESFASEN Udbud side 15 Projektering og tidsplan side 15 Byggeplads side 15 Hensyn til beboerne under arb. udførelse side 16 Sikkerheds- og sundhedsarbejdet side 16 ØKONOMISK OVERSLAG Afgrænsning/omfang, økonomiske overslag side 16 Overslag, blok 10 (pilotprojekt) side 17 Overslag, 18 blokke (excl. blok 10) side 17 2

3 BYGHERRE Ejerforeningen Søllerød Park v. formand Carsten Rode Søllerød Park 8 st Holte Mobil: Bestyrelsesmedlem Martin Skovkjær Nielsen Søllerød Park 2840 Holte ADMINISTRATOR Lund Elmer Sandager A/S 1560 København V Tlf.: att. Majbritt Ettinger Riisgaard ARKITEKT - TOTALRÅDGIVER Fogh & Følner Arkitektfi rma A/S Kulsviervej Kgs. Lyngby Tlf.: v. partner Lars Møller Andersen 3

4 INDLEDNING Opgaven Den foreliggende opgave omfatter udarbejdelse af et projekt til istandsættelse af bebyggelsens tage samt efterisolering af gavle. Hæftet er udført af Fogh & Følner, Arkitektfi rma A/S, og er blevet til efter løbende drøftelser med såvel bestyrelsen/ejerforeningen som Rudersdal kommunes repræsentanter. Afgrænsning af opgaven Nærværende idéoplæg omhandler istandsættelse af Søllerød Park. Fogh og Følner har modtaget følgende materiale som forudsætninger for opgaven: Tilstandsregistrering og vedligeholdelsesplan for tagkonstruktioner, m.m., udarbejdet af Moe & Brødsgaard, dateret Registreringen har omfattet blok 10 og 15 dvs. ca. 10% af bebyggelsen. Tilstandsregistrering dateret marts 2012 vedr. installationer udarbejdet af JKConsult v. Jan Kepny Rapport benævnt Vurdering af tegltage udarbejdet af Teknologisk Institut, dateret Ud over ovennævnte har tegnestuen registreret bebyggelsen overordnet og visuelt med brug af stiger i et mindre omfang. Der har ikke været udført destruktive indgreb, bort set fra åbning til skunkrum, fjernelse af isolering for besigtigelse af spærfødder i blok 2 (lejlighed nr. 15). Spidsloft over blok 2 er besigtiget. Der er registreret i alt 3 forskellige typer tagsten. Bindere på tagsten er afprøvet med let ryk med en fi nger for holdbarhed. Registreringerne er udført i perioden januar til marts måned Gennemgået gamle tegninger fra byggeriets oprindelse herunder ejerforeningens hjemmeside. Korrespondance med Rudersdal Kommune Afholdt møder med bestyrelsen om tidligere udførte arbejder, m.m. 4

5 BEVARINGSVÆRDIER OG NUVÆRENDE FREMTRÆDEN (teksten er sammenfattet med henvisning til Eva og Nils Koppel s tidligere publicerede artikler) Idé og placering: Søllerød Park ligger midt i Søllerød i en fi n gammel park, anlagt af havearkitekt Erstad Jørgensen for bankdirektør Isak Glückstadt. Senere har parken tilhørt vekselerer Bauder, Nordisk Film, og nogle af selskabets fi lm er optaget her. Eva og Nils Koppel har haft mange overvejelser forud for den endelige situationsplan. Således skriver de i Arkitekten fra 1956; Det var en betænkelig opgave at placere 350 lejligheder i dette dejlige område. En villaudstykning har været på tale, men den ville have ødelagt arealet totalt med alle sine veje og individuelle haveanlæg. Vi har haft et højhus i tankerne det ville have bevaret størst muligt af parken intakt. Men træerne kommer så mærkeligt ud af mål i forhold til et højhus og kun fra de nederste etager får beboerne rigtig glæde af naturen. I øvrigt var det næppe blevet godkendt i kommunen. Vi standsede ved en hustype på 2½ etage og placerede blokkene omkring den smukke slette på arealets nordlige del. Der er lagt megen vægt på, at bebyggelsen bliver helt omsluttet af park, sådan at den viser sig mindst muligt ud imod Skodsborgvej og Vangebovej. Der er derfor anlagt en parallelvej til Vangebovej inde på arealet. Denne vej, i forbindelse med en vej, der er ført tværs over sletten og som er sat i forbindelse med Skovagervej, forsyner hele bebyggelsen. Butikstorvet er placeret ved parallelvejens udmunding i Vangebovej. Ved torvet er busholdeplads. Arkitekturhistorie: Søllerød Park er tænkt og opført i årtierne efter 2. verdenskrig, som ofte betegnes som dansk arkitektur og designs guldalder. Her blev opført byggerier, som sammenfattede den skandinaviske funktionalisme med inspirationer fra rejser til udlandet og især fra nyere byggeri i USA. Søllerød Park er opført af arkitekterne Eva & Nils Koppel i 1955 for bygherre Jørgen G. Andersen. Landskabsarkitekt har været Knud Preisler og Axel Thomsen. Miljømæssig værdi: Søllerød Park rummer usædvanlige landskabelige kvaliteter. Bebyggelsen er siden opførelsen blevet fremhævet som et af de mest vellykkede eksempler på indpasning af boligbebyggelse i et gammelt park- og naturområde. De mange værdifulde gamle træer og den nære kontakt til det naturprægede søområde, giver boligområdet miljøkvaliteter som er helt unikke. Da bebyggelsen skulle planlægges, var det en målsætning for arkitekterne at bevare mest muligt af det eksisterende parkpræg med dets mange værdifulde træer. Bebyggelsesplanens udformning skulle sikre størst mulig kontakt mellem parken og de enkelte boliger. Boligblokkene blev placeret omkring den centralle slette hvorfra mindre grønninger skød sig ind mellem blokkene. Den hovedidé gav mulighed for bevaring af mange af de karakterfulde træer på sletten og i de mindre grønninger nær boligerne. Et andet væsentligt træk i bebyggelsen har været bevarelsen af en sammenhængende randbevoksning mod omgivelserne. Dette skal understrege hovedidéen bebyggelsen i parken dels afskærme boligerne mod de omgivende veje. Kulturhistorisk værdi: Bebyggelsen, der omfatter 19 husblokke med 350 lejligheder, er en tidlig repræsentant for den endnu ukendte tæt-lave boligform. Arkitektonisk værdi: Bebyggelsen er i sin overordnede arkitektoniske disponering meget let opfattelig med de hvide gavle, røde tegltage og mørke facader af træ og beton som er selvstændige elementer i bebyggelsen. Fremhævningen af bygningsdelene viser byggemetoden med bærende tværvægge, og de forsatte husblokke tilpasser sig terræn og beplantning. 5

6 Bærende bevaringsværdi: Bebyggelsens klare afgrænsning mod plænerne mod syd og nord er en bærende bevaringsværdi. Her lægges især vægt på samspillet mellem bygningskompleks og landskab samt de synlige konstruktioner og det bevidste materiale og farvevalg. I kommuneatlas for Søllerød Kommune er bebyggelsen karakteriseret som bevaringsmæssig værdi: 3. Følgende vurdering står anført: - arkitektonisk værdi: 3 - arkitektonisk vurdering: fi nt forskudte bygningskroppe, karakterfuldt - kulturhistorisk vurdering: forud for sin tid - miljømæssig værdi: 2 - miljømæssig vurdering: fi n bebyggelsesplan, fl ot landskabsbehandling - originalitet: 2 - tilstand: 4 Samtidig anses det for væsentligt, at alle bygningers oprindelige materialeholdning skal respekteres. Kommunens holdning og registrering af bebyggelsens bevaringsværdi: Bebyggelsens bevaringsværdi er registreret efter den såkaldte SAVEmetode. SAVE er en sammenskrivning af Survey of Architectural Values in the Environment (= kortlægning af arkitektoniske værdier i miljøet) Metoden bygger på en vurdering af fem forskellige forhold ved en bygning: - Arkitektonisk værdi - Kulturhistorisk værdi - Miljømæssig værdi - Originalitet - Tilstand Vurderingen af bevaringsværdien bygger på et helhedsindtryk af bygningens kvalitet og tilstand. Som hovedregel vil den arkitektoniske og den kulturhistoriske værdi veje tungest. Karakterene 1-3 regnes for en høj værdi, 4-6 for middel værdi og 7-9 for lav værdi. Videre oplyses at bygningerne med værdierne 2-4 er de bygninger, som i kraft af deres arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførelse er fremtrædende eksempler inden for deres slags. 6

7 EKSISTERENDE BEBYGGELSE OG TILSTAND Tilstandsbeskrivelse Overordnet er bebyggelsens arkitektoniske tilstand og fremtræden beskrevet under afsnittet bevaringsværdier. Den mere tekniske del er beskrevet i særskilte tekniske rapporter udarbejdet af særskilte ingeniørfi rmaer herunder Teknologisk Institut. Opgaven er begrænset til kun at omfatte istandsættelse af bebyggelsens tage samt gavle. Bebyggelsens langfacader, garager og butikker med tilhørende bagarealer indgår ikke i opgaven. Tag: Teknologisk Institut (TI) har, jf. rapport af 20. marts, undersøgt tilstanden af udvalgte tagsten og kommer bl.a. frem til følgende: Tegl er falstagsten som består af forskellige typer sten. TI har registreret en type fra Borup Teglværk mens M&B har registreret en type fra Hillerød Teglværk og en type fra Faxe Kalkbrud. Endvidere oplyser TI, at de har foretaget et antal frost/tø-cykler og at de på denne baggrund kan konstatere, at de svage tagsten ikke kan modstå frost påvirkningen. Videre oplyser TI, at teglstenene er brændt i ringovn (frem for tunnelovn) hvilket forringer kvaliteten. Skorstene: Virker som ventilationsskorstene samt affaldsskakte. Tagvinduer: Består af 2 typer: a) Velux ovenlysvinduer b) runde støbejernstagvinduer En del tagvinduer må formodes at være udskiftet til nyere Veluxvinduer. I næste fase vil alle typer af runde vinduer blive registreret for fremtidig istandsættelse eller udskiftning. Bestyrelsen har oplyst at man for nærværende må påregne at udskifte alle typer Velux ovenlysvinduer. Gavle: Gavlene er behandlet i et afsnit for sig selv. Indvendige registreringer Tegnestuen har foretaget en gennemgang af spidsloftet over blok 2. Installationer (teknik, dræn, el- og belysning, telefon, edb): Der henvises til de af ingeniørerne (Moe & Brødsgaard og Jan Kepny) udarbejdede tilstandsregistreringer. Der gøres opmærksom på, at et vist samarbejde med VVS-entreprenøren under udførelsen må påregnes, idet varmerør i skunke med fordel kan omlægges i forbindelse med tagudskiftningen. Undersøgelser: Der er ikke udtaget prøver til mikrobiologiske svampeundersøgelser samt undersøgelser for asbest, eller PCB m.m. Endvidere er der ikke udført geotekniske undersøgelser. Med hensyn til asbest i rørisolering henvises til ingeniørregistrering udarbejdet af Jan Kepny. TV-inspektion af kloaker og dræn: Der henvises til ingeniørregistrering udarbejdet af Jan Kepny. Kemikalieaffald: Der foreligger ikke oplysning om forurening herunder kemikalieaffald på matriklen, ud over hvad der fremgår af ejerforeningens hjemmeside. Teglsten: TI anbefaler i deres rapport, at tagene skal skiftes inden for 1-5 år efter en nærmere fastlagt etapeplan. 7

8 Konklusion Tag, samlet: Tagene har været under nedbrydning gennem nogle år idet stenene ikke har den nødvendige frostfasthed. Der meldes om en del utætheder, problemer med fygesne, løs og nedfaldende understrygningsmørtel (spidsloft), dårlig isolering, utætte tagvinduer enkelte steder. Mørtelrygning i dårlig stand og store åbninger mellem tagsten. Eksempel på forvitret tagsten. På baggrund af rapport fra Teknologisk Institut kan det fastslås, at der er mange problemer med taget, samt at der til vedligeholdelse bruges mange penge. Fremover vil dette eskalere, og i løbet af 1-5 år, er tagets levetid defi nitivt slut. Følgende problemer skal fremhæves efter vor gennemgang: Tagstenene er med begyndende afskallinger, fl ere knuste, samt enkelte fl ækket. Teglstensbindere er rustne, fl ere er knækket. Ved brandsektionering i blok 2 konstateres løstliggende teglsten i skunkrum. Dette er ikke lovligt brandsikringsmæssigt. Der er fortsat mange gamle utætte tagvinduer som skal skiftes. Mange tegl ligger dårligt med store åbninger. Spærene fremstår generelt i god stand. Ved tagfod konstateres opfugtet spærhoved på op til 20%. Isolering i blok 2 består af 150mm mineraluld på spidsloft og 75 mm på de små tagfl ader. Ejerforeningen må kalkulere med pludselige opståede større skader ved storm. Teglsten mangler binde knaster, bindere er som beskrevet i registreringerne, manglende eller rustne. Ved blæsvejr rystes mørtlen i tagkonstruktionen løs. Der kan opstå svampe- og rådskader i forbindelse med mindre utætheder ved tagfod som ikke umiddelbart kan opdages. Under en etapevis fornyelse af tagfl aderne, skal der påregnes en vis udgift til løbende vedligeholdelse af de tagfl ader som ikke er under udskiftning. Denne udgift vil naturligvis falde i takt med den fremskredne fornyelse. Priserne herfor er svære at beregne, men kan sættes efter erfaringerne for tidligere års vedligeholdelser. Vel vidende at en udskiftning allerede er planlagt, kan der slækkes på selve løsningernes kvalitet. 8

9 Vedligeholdelse af taget efter en fornyelse med fast undertag er langt mindre i omfang, idet det faste undertag bevirker at man undgår understygning og forskælling. Levetid for tegltage med fast undertag er 60 år eller mere. Vedligeholdelsen nedsættes til eftersyn hvert 5 år. Understrygning på spidsloft. Trænger til vedligeholdelse. På baggrund af ovennævnte må vi anbefale bygherren at planlægge en samlet fornyelse af tagene. Ikke kun for at forny tagbeklædninger, men også for at udføre et fast undertag og dermed minimere fremtidig vedligeholdelser med understrygninger og forskælling i den øverste del (spidsloft) af taget. Vi vil foreslå, at der laves en etapedeling på 4 enheder således som det i senere afsnit er beskrevet. Tagfornyelserne skal omfatte både tagsten, nyt fast undertag, reparation opretning og fastgørelser af spær, tagvinduer, efterisolering, m.m. Endvidere kan installationer på spidslofter (telefonkabler / ventilation, etc.) samt varmerør i skunke eftergås og evt. omlægges. Gavlfacader, samlet: Gavlfacaderne er generelt i god stand. Dog skal der udføres fugereparationer inden en ny skalmur opføres. Vedr. sætningsrevner henvises til ingeniørens tilstandsregistrering. Rusten binder og knækket bindeknast på tagsten. 9

10 ÆNDRINGER OG TILPASNINGER Fremtidig bygningsmæssige istandsættelsesarbejder I det følgende beskrives kortfattet opgavens omfang. Arbejdets omfang, generelt: Opgaven omfatter i hovedtrækkene en udvendig opretning og istandsættelse af: - Tage herunder ny efterisolering, tagrender og nedløb - Tagvinduer - Etablering af nyt undertag - Efterisolering af gavle incl. ny skalmur Principsnit, fremtidige forhold. Opgaven omfatter ikke: - Undersøgelser (ud over det som er beskrevet i nærværende hæfte) - Afrensning af eventuel skimmel indvendig i lejemål - Overfl adebehandling af de murede forsatte tværvægge herunder kældervægge, m.m. - Overfl adebehandling herunder efterisolering af sorttjærede facadetræværk mod forhaver - Reparation af facadeplader bestående af skiferskærver i sort cement - Overfl adebehandling/udskiftning af træværk/reparation af pergolaer - Udskiftning af vinduer og døre i facader herunder overfladebehandling - Istandsættelse herunder overfladebehandling af franske altanværn - Istandsættelse af altangange herunder overfl adebehandling af værn - Kældertrapper - Alle arbejder under terræn (herunder kloaker, brønde, dræn) - Parkeringspladser, støttemure og garager - Udvendige belægninger og terrænarbejder (bort set fra opretning hvor der har stået stillads) 10

11 Det undersøges hvorvidt det er muligt og rentabelt at producere tagstenene til hele bebyggelsen leveret i forbindelse med 1. etape (mht. mængderabat samt sikkerhed for samme leverance/type). Tagkonstruktion: Tagkonstruktionen er opbygget som et traditionelt sadeltag med hanebånd. Spær: 75 x 150 mm. Rem: 100 x 100 mm som er fastgjort på betondæk. Ingen skalke, men sidste lægte er på højkant. Hvis man ser bort fra den svingende kvalitet af tagfl aden/tagstenene har spærkonstruktionerne det generelt godt, umiddelbart ingen alvorlige fugtskader, ingen registrerede svampe- eller rådskader. Princip for detalje nr. 1. Lodret snit i tagfod. Selve istandsættelsesarbejderne Tagsten: Det foreslås at alle tagsten udskiftes og at taget udføres med fast undertag. Tagstene er bundet til lægterne med ståltrådsbindere fra bebyggelsens oprindelse. Dette er sket for hver 3. til 5. tagsten. I dag fremstår bindertråden gammel og rusten. De fleste steder allerede knækket og knækker ellers ved tryg med en fi nger. Også binderknasterne på tagstenene er fl ere steder knækket. Efter normen i dag skal hver anden tagsten bindes. Generelt fremstår spær uden de store nedbøjninger. Ved tagfornyelse og af hensyn til større isoleringstykkelse må det overvejes at oprette eksisterende spær med nye 50 x 125 mm planker på siden af de eksisterende spær. Lægter udskiftes til nye i overensstemmelse med nye krav til taglægter. (dvs. med 38x73mm) Spærfødder og remme skal for en sikkerheds skyld eftergås for råd og svamp, og eventuelt efterimprægneres med boracol eller lignende. Ingen af tagfl aderne er afstivet ud over den afstivning skråvæggene giver. Spidslofter, skunkrum og brandmure: Spidsslofter med adgang fra 1. sals lejligheder gennem loftlem. Bestyrelsen har oplyst, at der på enkelte lofter forekommer pultesager. Skunkrum benyttes til installationsføringer. Ved nyt tag bør der etableres armaturer for belysning på spidsloft. Eventuelt kan eksisterende isolering anvendes og indgå i ny isoleringstykkelse. I forbindelse med ny isolering af spidsloft skal der etableres en ny gangbro fra gavl til gavl. Fremover må spidslofterne ikke benyttes til pulterum idet der er brandkrav til indvendige overfl ader i pulterum. Brandmure/gavle skal gennemgås, og alle eventuelle åbninger tilmures. Ved nyt tag etableres en tæt lukning mellem tagsten og 11

12 Princip for detalje nr. 2. Lodret snit ved hanebånd/tagflade. Billede af skunkrum. brandmur. Beboerne må påregne at rydde evt. oplag på spidsloftet inden tagrenoveringen opstartes. Brandmure over tagfl ader overfl adebehandles i forbindelse med tagrenovering. Undertag: Der er i dag ikke undertag. Ved tagrenoveringen forudsættes etableret et nyt fast undertag af pløjede brædder med pap. Herved sikres en levetid der måler sig med tegltagets levetid. Da højden øges med ca. 50mm skal tilslutninger til aftræksskorste og brandkamme, m.m. detailprojekteres nærmere. Endvidere skal tagafslutninger i gavle løses (se under gavle og efterisolering). Isolering: En del har muligvis efterisoleret deres skunkrum. Dette undersøges nærmere i en senere fase. Isolering på spidslofter udskiftes med ny isolering således at der tilnærmes en isolering på min. 300mm. På den skrå tagfl ade udskiftes eksisterende isolering til ny 100mm isolering, således at der bliver plads til udluftning mellem isolering og undertag. Det må forventes, at der kan dispenseres fra energikravene jf. BR10, pkt

13 I skunke føres isoleringen ned mellem spær og indvendigt på undersiden af spær kan påfores med planker for yderligere ca. 200mm isolering. Herved fremkommer varme skunke som kan bruges til rørføringer. Tagvinduer: Oprindeligt har alle tagvinduer bestået af Velux. Løbende er nyere tagvinduer af typen Velux GGL indbygget. Endvidere forekommer runde ovenlys i badeværelser udført i støbejern. Disse vinduer giver anledning til fugtproblemer og mange er medtaget så der løber rustvand ned af væggene. Det foreslås at de eksisterende Velux ovenlysvinduer udskiftes til nye Velux ovenlysvinduer og således at disse overalt fremtrædder med ens størrelse. De runde vinduer bibeholdes men istandsættes og forsynes med forsatsvinduer. Princip for detalje nr. 3. Lodret snit i rygning. Ventilationsskorstene: Består af murede skorstene med støbt beton-/ zinkafdækning. Skorstene repareres i nødvendigt omfang og afsluttes med ny malerbehandling. Tagrender, nedløb: Eksisterende tagrender og nedløbsrør udskiftes i forbindelse med tagistandsættelsen. Der udføres nye rendejern og nye tagrender i forpatineret zink mens nedløbsrør udføres i hvid plast. Gavle: Gavlene består af murede gavle opmuret i gule sten og hvidmalet. Murværket er opmuret som kanalmurværk med faste bindere. Ejerforeningen oplyser, at der for en hel del år siden er foretaget en efterisolering. Gavlene fremstår med en del misfavninger af algebegrøninger. Revner konstateret af ingeniøren skal repareres. Eksisterende hulmursisolering suppleres med ny isolering i det omfang det er muligt. 13

14 FORHOLD TIL PLAN- OG BYGNINGSLOVGIVNINGEN Eksisterende gavl Ny 125 mm isolering Ny skalmur (tegl på fladen) Ny skalmur (formsten) Myndigheder: Da bebyggelsen er bevaringsværdig forudsættes kommunen at ville give dispensation fra energikrave-ne/bestemmelserne jf. BR10, pkt Der skal fremsendes et myndighedsprojekt til kommunens godkendelse. Der foreligger ikke servitutredegørelse. Gældende planbestemmelser: Der henvises til byplanvedtægt 8 fra Princip for efterisolering af gavle. Gavlene foreslås efterisoleret med 125 mm mineraluld. Herefter opmures i skærende forbandt ny halvstens skalmur bestående af gule massive teglsten vendt med fladen udad. Murværket afsluttes med en hvid malerbehandling svarende til nuværende facadeudtryk. Skalmuren opføres på ny betonbjælke påstøbt kælderydervæg. Omlægning af kabler i overgangen mellem sokkel og murværk skal påregnes. Andet: Det anbefales, at der udføres en gennemgribende tilstandsrapport omfattende en gennemgang af tagbrønde, kloakker, geotekniske forhold, samt en skitsering af de registrerede sætningsrevner for at se efter mønstre i sætningerne. Videres bør det sikres, at vand ledes væk fra facaderne evt. via et system af faskiner. 14

15 PROJEKTERINGS- OG UDFØRELSESFASEN Udbud: Projektet forudsættes udbudt i hovedentreprise med 4-5 bydende efter et nærmere specifi ceret hovedprojekt udarbejdet af Fogh og Følner Arkitektfi rma A/S. Fagtilsyn, byggeledelse, byggestyring varetages af Fogh og Følner Arkitektfi rma A/S. Projektering og tidsplan: Blok 10 (eller eventuelt blok 14) foreslås udført som et pilotprojekt som følger: - Projektering: forudsættes opstartet maj måned, Udbud og tilbudsindhentning: august, Udførelsesperiode: september, oktober, november, december, 2012 samt evt. januar Afl evering: januar 2013 På denne måde vil der kunne indhøstes erfaringsindsamling til gavn for de resterende blokke. Udsnit af situationsplan, blok 10. Tidsplan for resterende blokke: - Projektering og tilbudsindhentning: perioden oktober februar/marts Udførelsesperiode: af 6 (eller evt. 7) blokke: Udførelsesperiode: af 6 (eller evt. 7) blokke: Udførelsesperiode: af 6 (eller evt. 4) blokke: 2015 Byggeplads: Byggepladsen herunder alle velfærdsforanstaltninger (omklædning, toilet- og bad samt frokoststue) for mandskab forudsættes, at kunne indrettes i opstillede skure på arealerne. Der må påregnes nogen støjgener som følge af arbejderne. Arbejdet forudsættes, at blive udført med totaloverdækning således at beboerne kan blive boende under arbejdets udførelse. 15

16 Hensyn til beboerne under arbejdets udførelse: Der vil være gener i forbindelse med arbejdets udførelse, men arbejdet vil blive foreskrevet udført under størst mulig hensyntagen til de enkele beboer. Således vil der bl.a. blive etableret en ordning hvor beboerne får mulighed for, at henvende sig til byggeledelsen under byggeriets udførelse. Sikkerheds- og sundhedsarbejdet: Hovedprojektet vil omfatte krav til at hovedentreprenøren skal medregne alle sikkerhedsmæssige forhold såvel under arbejdets tilrettelæggelse som under selve arbejdets udførelse. I projekteringsfasen varetages bygherrens forpligtigelser som arbejdsmiljøkoordinator af Fogh og Følner. Videre forestår Fogh og Følner udsendelse af Plan for Sikkerhed og Sundhed ifm. udbud. Plan og facadeudsnit, blok 10. ØKONOMISK OVERSLAG Det forudsættes at tagfl ader samt berørte bygningsdele fornyes og istandsættes i fuldt omfang fordelt på 4 etaper incl. pilotprojektet. Afgrænsning og omfang af det økonomiske overslag: Arbejdet omfatter følgende: - Etablering af byggeplads og skurby - Opsætning af stillads og totaloverdækning - Nedrivning af eksisterende tegl, inddækninger, vinduer, tagrender, nedløb, rendejern og div. ventilations hætter mv - Skunkrum og spidsloft ryddes for gammelt byggeaffald, m.m. (beboerne fjerner evt. oplag) - Aftræksskorstene eftergås med mørtel og afdækning fornyes - Brandmure (de forsatte) påmures med et ekstra skifte og afsluttes m. hvid overfl adebehandling - Gavle eftergås og der monteres ny isolering samtidig med at der påmures en ny skalmur i tegl - Eftergang af spær, imprægnering, opretning m.m. - Skråvægge og spidslofter efterisoleres. - Gangbro (ca. 60cm) på spidsloft og evt. i skunkrum. - Ventileret undertag med rupløjede brædder, pap samt trykimp. afstandslister og nye taglægter. - Nye Velux tagvinduer (etableres med hvide fastmonterede gardiner) incl. inddækninger og nye lysninger samt nødv. reparationsarbejder indvendigt ved fl ytning af vinduer. Ændring af vinduesplacering vil primært være hvor eksisterende vinduer eventuelt ikke kan overholde krav om redningsåbning. - Istandsættelse af eksisterende runde støbejernsovenlys incl. forsatsrammer og nødv. malerreparation. - Nye røde blødstrøgne falstegl som i kip og gavle lægges i mørtel. - Nye tagrender udføres i forpatineret zink. - Nye nedløb udføres i hvide plastrør. - Der tages højde for terrasser, beplantning og afdækning samt eventuel fjernelse/genetablering af terrasser for stilladsmontage/ adgangsveje. Det forudsættes at beboerne selv fjerner løse genstande fx plantekummer, potter, m.m. - Før påbegyndelsen af entreprisearbejdet udføres en fotoregistre- 16

17 ring af boligens nærarealer således, at alt kan genetableres efter arbejdets udførelse. - Beskæring af eksisterende træer (ikke fældning) - Alle haver opryddes fuldstændigt og reetableres efter endt arbejde. - Alle de medregnede ydelser for entreprenører er forudsat udført inden for normal arbejdstid. - Det økonomiske overslag er udregnet efter index K4, 2011: 127,1 og er ikke fremreguleret til byggeriets tyngdepunkt. For udregning af overslag er der dels anvendt erfaringstal og dels V&S prisbøgerne. Overslag, blok 10 (pilotprojekt): Totaludgift: (586m2 x 8.593=) ca. kr. 5 mio. excl. moms Overslag, 18 blokke (excl. blok 10): Totaludgift: (11.810m2 x 8.593=) ca. kr. 100 mio. excl. moms Overslagets usikkerhed: Overslagets usikkerhed vurderes til +/- 25 %. Det økonomiske overslag er eksklusiv udgifter til: - Installationer - Bygherrens egen administration - Finansieringsomkostninger - Eventuel leje af erstatningslokaler, m.v. - Eventuel indfl ytningsomkostninger / omrokeringer i byggeperioden - Eventuelle myndighedsmæssige krav / pålæg som måtte blive forlangt af f.eks. kommunen, Arbejdstilsyn - herunder forsinkelser forårsaget af myndighedspålæg samt beslutninger fra brugere/ bygherre - Undersøgelser/forsøg ud over det afsatte beløb - Eventuelle udgifter til asbestundersøgelse og sanering - Eventuelle udgifter til oprensning af kemikalier og olie 17