Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr. EDC Danebo Aalborg A/S v/ Tryg Klausdalsbrovej Ballerup

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Danebo Aalborg A/S v/ Tryg Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 2. februar Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke i forbindelse med deres køb af ejendom modtog oplysning om, at det af kommuneplanen fremgik, at der var planlagt etablering af en 3. Limfjordsforbindelse, og at kommunen ønskede, at forbindelsen skulle anlægges i et område, der lå meget tæt på den ejendom, som klagerne købte. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede burde have oplyst klagerne om, at en skorsten, hvor der var installeret en brændeovn, ikke var lovlig og godkendt, og et jordvarmeanlæg ikke færdiganmeldt hos kommunen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende:

2 2 Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Klagerne fik udleveret salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der i køkkenet var en brændeovn, og at ejendommens varmeinstallation var jordvarme. Den 15. juni 2011 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for kr. med overtagelsesdag den 1. august Det fremgik af købsaftalen, at klagerne bl.a. havde fået udleveret kopi af BBR-ejermeddelelse og kommunalt oplysningsskema. Det fremgik videre, at indklagede skulle berigtige handlen for sælger, og at der var udarbejdet tilstandsrapport på ejendommen. Sælger underskrev købsaftalen den 24. juni Af BBR-ejermeddelelsen dateret 30. november 2010 fremgik ingen oplysninger om brændeovn. Vedrørende opvarmning af ejendommen fremgik, at der installeret en olietank i 1988, og at slanger til jordvarme var installeret i Herudover var det vedrørende stuehuset anført: Varmeinstallation: Varmepumpe Opvarmningsmiddel: Elektricitet Notater: Till. Jordvarme /sag nr.: G I det kommunale oplysningsskema havde indklagede spurgt kommunen om, hvorvidt der var planer eller offentliggjorte planforslag, samt om der var igangværende byggesag på ejendommen. Kommunen oplyste i sit svar af 14. december 2010, at der hverken var lokalplan, byplanvedtægt eller offentliggjorte lokalplanforslag, samt at der heller ikke var igangværende byggesag. Af tilstandsrapporten fremgik vedrørende skorstenen i køkkenet, at den havde tegn på gennemtrængning af løbesod eller fugt, men at der ikke kunne konstateres tegn på opfugtning ved måling. Sælger havde i tilstandsrapporten oplyst, at der havde været skader ved skorsten i form af løbesod og frostskader. Af kommuneplanen for den kommune, ejendommen ligger i, fremgår bl.a.: Nye veje Planerne for en 3. Limfjordsforbindelse har afgørende betydning for trafikplanlægningen i Aalborg. Derfor vil Byrådet arbejde for at få færdiggjort VVM-redegørelsen (Vurdering af Virkning på Miljøet) for en Vestforbindelse i Egholmlinien. I Hovedstrukturen reserveres der derfor følgende: en 200 meter bred korridor til en ny motorvejs-vestforbindelse

3 3 en 50 meter bred korridor til forbindelsen mellem den nye motorvejsforbindelse ved Mølholmsvej og Nørholmvej en korridor i variabel bredde til anlæg af tilslutningsanlæg ved Mariendal Mølle samt forbindelsesveje til Hobrovej via Dallvej, Skelagervejs forlængelse med tilslutning til Ny Nibevej samt linieføringsvariant for anlæggets forløb fra Ny Lufthavnsvej til eksisterende tilslutningsanlæg til motorvejen E39 ved Vestbjerg Det forudsættes: at Limfjordskrydsningen sker i tunnel fra syd til Egholm og som lavbro fra Egholm mod nord, at der etableres selvstændig broforbindelse til Egholm parallelt med motorvejsbroen, samt at der sikres arealer til stiforbindelser til de rekreative arealer langs Limfjorden både nord og syd for fjorden De hidtidige reservationslinier for Vestforbindelsen i Lindholmlinien og Østforbindelsen opretholdes, indtil det planmæssige grundlag er endeligt på plads. Resultaterne af VVM-redegørelsen vedrørende etablering af en 3. Limfjordsforbindelse herunder en motorvej tæt på ejendommen - blev offentliggjort den 27. juni Den 5. juli 2011 sendte indklagede brev fra Vejdirektoratet vedrørende VVMundersøgelse for en 3. Limfjordsforbindelse offentlig høring til klagerne. Indklagede anførte, at den var modtaget fra sælger. Den 13. juli 2011 skrev klagernes advokat til indklagede og sælger bl.a.: [Klagerne] er og blev overordentlig overraskede over planerne om etablering af en 3. limfjordsforbindelse, som efter al sandsynlighed vil få en væsentlig betydning for ejendommen [...]. Med det lokalkendskab De har, eller som De burde have, er det ganske uforståeligt, at De ikke har orienteret [klagerne] om Vejdirektoratets planer før jeg modtog Deres af den 5. juli Det er således min opfattelse, at De som sælger og som sælgers repræsentant har tilsidesat Deres forpligtelser til loyalt at fremkomme med alle væsentlige oplysninger af betydning for ejendommen, mens mine klienter overvejede at købe denne. Med Vejdirektoratets VVM-redegørelse er mine klienters forudsætninger for at købe ejendommen bristede. Sammenfattende skal jeg derfor anføre, at mine klienter annullerer den indgåede købsaftale i alle ord og punkter. Mine klienter vil ikke overtage ejendommen, hverken til den aftalte eller til en reduceret pris.

4 4 Jeg beder Dem om venligst overfor mig at bekræfte, at De affinder Dem med, at købsaftalen er bortfaldet. [...] Jeg forbeholder mig på mine klienters vegne at rejse krav om at De refunderer mine klienter disses udgifter i forbindelse med den nu ophævede aftale, herunder omkostningerne til mig. Den 22. juli 2011 skrev sælgers advokat til klagernes advokat bl.a.: I ovennævnte sag har de den 13. juli 2011 meddelt min klient [...], at handelen vedrørende ejendommen [...] hæves. De har henvist til planer om etablering af planer om en 3. Limfjordsforbindelse. Indledningsvis skal jeg bemærke, at fristen for fortrydelsesrettens udløb er passeret, ligesom betingelsen om advokatgodkendelse alene vedrører det juridiske indhold. De henviser til, at min klient skulle have tilsidesat den loyale oplysningspligt, hvilket bestrides. Der har i Nordjylland igennem flere år været drøftelser om forholdene omkring Limfjordsforbindelsen. Der har været adskillige forslag, men ingen konkrete planer. Således er der ej heller tinglyst noget på min klients ejendom (iflg. de gældende regler har kommunen mulighed for at reservere områder til senere ekspropriation, hvilket man rent faktisk har gjort på andre ejendomme i Nordjylland). Det er således min opfattelse, at Deres klienter ikke har været berettigede til at hæve den indgåede aftale, og jeg forbeholder mig mine klienters erstatningskrav. Med mindre Deres klienter vil vedstå handelen vil ejendommen søges solgt til anden side. I det omfang mine klienter påføres et tab, forbeholder jeg mig at gøre dette krav gældende imod Deres klienter. For god ordens skyld beder jeg dem oplyser, hvorvidt Deres klienter fastholder ophævelse af handelen. [...] Den 29. juli 2011 skrev klagernes advokat til sælgers advokat bl.a.: Jeg har noteret mig Deres oplysning om, at der gennem flere år har været drøftelser i Nordjylland om forholdene omkring Limfjordsforbindelsen, og at der har været forskellige forslag, men ingen konkrete planer. Mine klienter har ikke haft kendskab til disse drøftelser og forslag, og mine klienter er ikke blevet orienteret herom af hverken sælger eller mægler. Først efter at mine klienter havde underskrevet købsaftalen, fik mine klienter kendskab til det brev, som Vejdirektoratet den 8. april 2010 tilsendte lodsejerne, og hvori man

5 5 varslede en feltundersøgelse på ejendomme i korridoren for en 3. Limfjordsforbindelse. På tilsvarende måde blev mine klienter også først da gjort bekendt med skrivelsen dateret juni 2011 fra Vejdirektoratet om offentlig høring med hensyn til VVMundersøgelser for en 3. Limfjordsforbindelse. Det er efter min opfattelse uden betydning, at der ikke er sket tinglysning på den omhandlede ejendom, og at der ikke er foretaget reservation med henblik på senere ekspropriation. Havde dette været tilfældet, ville mine klienter tværtimod være blevet advaret mod planerne om en 3. Limfjordsforbindelse i det område, hvor ejendommen er beliggende. Sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og mine klienters forudsætninger for at købe ejendommen er bristede. Derfor har mine klienter med mit brev af 13. juli 2011 ophævet handlen og annulleret købsaftalen. Mine klienter har intet at indvende imod, at sælger nu søger ejendommen solgt til anden side. Når henses til, at mægleren, mens forhandlingen med mine klienter pågik, angiveligt havde flere andre liebhavere til ejendommen, vil et salg til anden side næppe volde vanskeligheder. Skulle sælger herved opnå enten et bedre eller ringere salgsprovenu, vil dette være mine klienter uvedkommende. Klagerne har oplyst, at klagerne drøftede med deres advokat, at sælger kunne fremsætte krav om erstatning, hvis klagerne hævede handlen, og sælger måtte sælge til anden side med tab. En erstatningssag ville tage ca. 2 år at få afgjort, i hvilken periode klagerne måtte bo i flyttekasser, hvilket ikke var acceptabelt med 2 børn. Klagerne har videre oplyst, at klagerne herefter valgte ikke at hæve handlen, men gennemføre denne til den aftalte pris. Den 18. august 2011 blev der afholdt offentligt borgermøde om projektet den 3. Limfjordsforbindelse og resultatet af VVM-undersøgelsen. Den 5. januar 2012 rykkede klagerne indklagede for anmærkningsfrit skøde. Klagerne oplyste videre, at skorstenen i køkkenet ikke var godkendt af skorstensfejer, og at der manglede prøveattest og godkendelse. Disse mangler ville medføre udgifter for klagerne, og klagerne anførte, at det var indklagedes pligt at undersøge, om der forelå godkendelse fra skorstensfejeren. I januar 2012 indstillede Vejdirektoratet til Transportministeren, at man valgte Egholmlinjen, der lå i området tæt på klagerne ejendom, som linjeføring for den nye Limfjordsforbindelse. Den 25. januar 2012 skrev Vejdirektoratet til klagerne. Vejdirektoratet oplyste bl.a., at

6 6 undersøgelserne af en 3. Limfjordsforbindelse havde stået på i mange år, og at linjeføringen vest om Aalborg havde været kendt og offentliggjort i regionplaner og kommuneplaner. Vejdirektoratet havde sendt en indstilling til transportministeren, hvor det blev anbefalet at anlægge den nye motorvej på den linje, der lå tæt ved klagernes ejendom. Vejdirektoratet understregede dog, at der endnu ikke var truffet politisk beslutning om, hvorvidt det blev denne løsning eller en af de to øvrige løsninger. Klagerne fik en skorstensfejer til at undersøge skorstenen i køkkenet. Skorstensfejerens undersøgelse viste, at der manglede prøvningsattest og tilmelding, at bordplade var for tæt på skorsten, at brændeovnen var for tæt på gipsvæg, at renselemmen var for tæt på gulvliste, og at der manglede trin på taget. Klagerne har dokumenteret at have afholdt 1.195,06 kr. til skorstensfejer for tilmelding og prøveattest samt rådgivning vedrørende skorstenen i køkkenet. Klagerne har herefter fået installeret ny skorsten i stuen og tilsluttet brændeovnen til denne. Dette kostede i alt kr. Klagerne har oplyst, at det ville blive for dyrt at lovliggøre skorsten og brændeovn i køkkenet, da der bl.a. skulle lovliggøres vægge og køkkenelementer skulle flyttes. Den 2. februar 2012 oplyste klagernes advokat til klagerne, at ejerpantebrevet nu var aflyst, og anmærkningen på skødet således slettet. Klagerne betalte herefter advokatens faktura for bistand i forbindelse med deres køb med kr. Klagerne fik gennemgået varmepumpen til jordvarmen af et VVS-firma. Firmaet fandt fejl på rør, der var udført som sorte jernrør, der afgav glødeskaller og eventuelt rust både indvendig og udvendig. Det var ikke direkte ulovligt, men ikke god praksis. Der var endvidere ikke foretaget den lovbefalede isolering. Gulvvarmestyringen havde fejl på den elektroniske del af styringen af termoventilerne. Det ville koste kr. at udskifte rørene, kr. at isolere og kr. at få ny styring af gulvvarme. Fejlfinding og gennemgang af anlægget beløb sig til kr. Klagerne har betalt 5.594,25 kr. til VVS-firmaet for reparation af varmepumpe, gennemgang af gulvvarmestyring og udfærdigelse af brev til mægler. I april 2012 kontaktede klagerne kommunen vedrørende jordvarmeanlægget. Kommunen oplyste, at der var givet tilladelse til jordvarmeanlæg i 2008, men at det aldrig var blevet færdigmeldt til kommunen. Kommunen anførte videre bl.a.: [...] jeg anbefaler Dem til at kontakter den tidligere ejer til at hjælpe med denne sag [...] Han har oplysninger om installatøren og det er ham som skal til at underskriver sammen med installatøren den vedlagt skema Færdigmelding af jordvarmeanlæg. Der skal være også en faktura med kvittering til indbetaling af arbejder og materialer.

7 7 Faktisk der er EDC mægleren, som har også skylden for disse problemer! Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagerne et endnu ukendt beløb, idet klagerne ikke før handlen blev oplyst om, at der var planlagt en motorvej tæt på klagernes ejendom, hvilket har store økonomiske konsekvenser for klagerne og stavnsbinding til følge. Erstatningen kan ikke opgøres på nuværende tidspunkt. Indklagede burde have informeret klagerne om, at der eventuelt kunne komme en motorvej helt tæt på den ejendom, klagerne ønskede at købe. Først 3 uger efter at købsaftalen var underskrevet, sendte indklagede oplysning herom. Indklagede er lokal ejendomsmægler og burde derfor være bekendt med planerne. Planerne har været offentligt oplyst siden starten af Klagerne havde aldrig købt ejendommen, såfremt klagerne var blevet gjort bekendt med planerne om etablering af en ny motorvej. Indklagede skal endvidere erstatte klagernes udgifter til etablering af ny skorsten. Skorstenen i køkkenet var ikke anmeldt og godkendt af skorstensfejer. Klagerne var nødsaget til at etablere ny skorsten i stuen, da renovering af den i køkkenet ville have indflydelse på indretningen i køkkenet og blive alt for dyr. Havde indklagede indhentet skorstensattest, ville det have vist sig, at der kun var tilladelse til 1 skorsten, og at det ikke var den i køkkenet. Ifølge tilstandsrapporten er der noteret 1 brændeovn, og det var den, der var tilsluttet skorstenen i køkkenet. Der er etableret jordvarme på ejendommen, men denne er ikke godkendt af autoriseret installatør og ikke godkendt af kommunen. Dette burde indklagede have oplyst klagerne om. Klagerne har fået oplyst, at det ikke er lovligt at sælge en ejendom, hvor jordvarmeanlæg ikke er endeligt godkendt og anmeldt. Det har været meget svært at få indklagede til at fremskaffe anmærkningsfrit skøde. Klagerne måtte tage sagen i egen hånd og søge advokatbistand for at få det på plads. Advokatens honorar skal indklagede erstatte klagerne. Indklagede har oplyst, at anmærkningen skyldtes et ejerpantebrev, som klagerne skulle overtage. Klagerne har imidlertid på intet tidspunkt ønsket at overtage ejerpantebrevet. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne.

8 8 Indklagede blev først bekendt med problemstillingen vedrørende motorvejen, da indklagede modtog kopi af høringsbrev fra sælger. Dette brev blev modtaget hos indklagede den 4. juli 2011, og indklagede videresendte straks næste dag dette til klagerne. Indklagede har søgt på ejendommen i kommunens intra/plan for at sikre sig, at der ikke var igangværende lokalplaner i høring. Der fremkom ingen bemærkninger vedrørende ejendommen og området. Indklagede sælger ejendomme fra Skørping i syd til Brønderslev i nord samt ud til østkysten. Indklagede kender ikke i detaljer alle planforslag og dermed ikke de forskellige motorvejsforslag helt nøjagtig. Der ligger i øvrigt en motorvej forholdsvis tæt på ejendommen i forvejen. Det er korrekt, at det i Nordjylland har været kendt, at der kunne komme en 3. Limfjordsforbindelse, men ikke hvor og hvornår. Af det kommunale oplysningsskema fremgår det ikke, at der er offentlige planer. Således har det ikke kunnet forventes, at planerne var så konkrete, som det viste sig, de var. Indklagede mener ikke, at sælger har opfyldt sin loyale oplysningspligt, hverken over for indklagede eller klagerne. Der var tale om salg af en nødlidende ejendom, hvor sælger allerede var fraflyttet. Indklagede havde gennem hele sagsforløbet haft svært ved at komme i kontakt med sælger, og sælger har ikke medvirket positivt til gennemførelsen af handlen. Indklagede har måttet betale for sælgers advokat, idet sælger ikke var i stand til at betale for den ydelse. Indklagede opfordrede klagerne, der kom fra en anden del af Danmark, til at lade sig repræsentere af en lokal advokat i forbindelse med handlen. Klagerne valgte i stedet en advokat fra det område, hvor de kom fra. Indklagede er bekendt med, at der har været drøftelser mellem klagernes og sælgers advokater, og klagerne valgte at fastholde handlen. Dette må forstås sådan, at klagerne har fundet, at de havde betalt den rigtige pris for ejendommen, og at den mulige placering af en eventuelle motorvej ikke var noget problem. Der er således ikke sammenhæng herimellem og det faktum, at klagerne har valgt at indbringe indklagede for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Herudover skal det fremhæves, at der ikke er dokumenteret et tab. For så vidt angår skorstenen bestrides det, at indklagede skulle kunne se, at en skorsten ikke er godkendt eller ikke virker, når den byggesagkyndige ikke har kunnet se det. Hertil kommer, at sælger har oplyst, at skorstenen aldrig har været anvendt, hvorfor der aldrig havde været en skorstensfejer på ejendommen. Sælger bekendt var skorstenen dog helt lovlig. Hvis der er mangler ved skorstenen, må klagerne anmelde dette til ejerskifteforsikringsselskabet.

9 9 En skorstensattest forefindes ikke, da det som nævnt blev oplyst, at skorstenen aldrig havde været i brug. Ejendommen var nødlidende, og det ville ikke være muligt at få sælger til at indhente attesten. I øvrigt havde klagernes advokat ingen bemærkninger til den manglende skorstensattest. Indklagede havde ingen mulighed for at vide, at jordvarmeanlægget ikke var godkendt. Forholdet er ikke omtalt af den byggesagkyndige i tilstandsrapporten, og den byggesagkyndige må siges at være den nærmeste til at vide dette. Det fremgår heller ikke af det kommunale oplysningsskema, at der var en uafsluttet byggesag på ejendommen. Hertil kommer, at indklagede ikke har mulighed for at vurdere, om der er brugt forkerte rør til jordvarmeanlægget. Klagerne oplyste i forbindelse med handlens indgåelse, at de ønskede at overtage det på ejendommen tinglyste ejerpantebrev. Klagernes pengeinstitut gav samme oplysning til sælgers pengeinstitut. Herefter blev der tinglyst skøde med anmærkning om ejerpantebrevet. At det trak ud med at få tinglyst endeligt skøde skyldtes, at klagernes pengeinstitut ikke fik koordineret med sælgers pengeinstitut, efter at det viste sig, at klagerne alligevel ikke ønskede at overtage ejerpantebrevet. Dette blev først oplyst meget sent i forløbet. Indklagede kan ikke gøres ansvarlig herfor. Nævnet udtaler: Det fremgår af kommuneplanen 2009, som var gældende på handelstidspunktet, at der er planer om etablering af en tredje Limfjordsforbindelse, og at denne forbindelse vil medføre en motorvej meget tæt på klagernes ejendom. Nævnet finder det godtgjort, at det var kendt i området, at der var aktuelle planer om en 3. Limfjordsforbindelse, og at kommunen arbejdede på at få godkendt det forslag, der berørte klagernes ejendom. Indklagede har som ejendomsformidler pligt til at gøre sig bekendt med indholdet af gældende kommuneplaner for de områder, hvori indklagede formidler ejendomme, og såfremt planerne har væsentlig betydning for konkrete ejendomme, pligt til at oplyse interesserede købere herom. Nævnet finder, at planerne om den 3. Limfjordsforbindelse havde væsentlig betydning og finder det herefter kritisabelt, at indklagede ikke oplyste klagerne herom før indgåelsen af handlen. Nævnet kan ikke på det foreliggende grundlag tage stilling til, om det kritisable forhold har påført klagerne tab eller til størrelsen af et eventuelt tab. Nævnet kan derfor ikke tage stilling til klagernes erstatningskrav. I BBR-ejermeddelelsen af 30. november 2010, der blev udleveret i forbindelse med handlen, er der ikke oplysning om, at der på ejendommen er en brændeovn. Indklagede, der ved besigtigelsen af ejendommen har kunnet se, at der i køkkenet er tilsluttet en brændeovn til skorsten, burde herefter have undersøgt nærmere hos sælger og kommunen, om der forelå en skorstensattest, og dermed om skorstenen var

10 10 godkendt. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke har undersøgt forholdet nærmere, når der var uoverensstemmelser mellem BBR-ejermeddelelsen og de faktiske forhold på ejendommen. Indklagede har som følge af det mangelfulde arbejde påført klagerne tab, idet klagerne efter indflytning måtte sørge for lovliggørelse af brændeovn og skorsten, og nævnet finder herefter, at indklagede skal betale klagerne en skønsmæssigt fastsat erstatning på kr. Det fremgår af BBR-ejermeddelelsen, at ejendommen opvarmes med varmepumpe og el, og at der er en bemærkning om till. til jordvarme med henvisning til et byggesagsnummer. I det kommunale oplysningsskema har kommunen oplyst, at der ikke er uafsluttede byggesager på ejendommen. Nævnet finder herefter ikke grundlag for kritik af indklagede, idet nævnet finder, at indklagede var berettiget til at gå ud fra, at jordvarmeanlægget var endeligt godkendt af kommunen. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Fejl og mangler ved anlægget kan ikke bebrejdes indklagede, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte udbedring heraf. Nævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at det kan bebrejdes indklagede, at et ejerpantebrev ikke blev slettet fra tingbogen, og at anmærkningsfrit skøde dermed blev forsinket. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes udgift til advokatbistand i den forbindelse. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 2. februar 2012 til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand