CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET. Lokalplan nr. 990 FORSLAG

Transkript

1 CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 990 FORSLAG Blandet byområde ved Lokesvej, Åby Indeholder tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013

2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej, 10, 8000 Aarhus C Tlf byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset, Risskov og Viby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen i samarbejde med: Arkitema Architects Frederiksgade Aarhus C Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 990 er godkendt af Aarhus Byråd den Forslaget er offentlig fremlagt fra den til den

3 AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 990 Blandet byområde ved Lokesvej, Åby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende og skiltning Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Servitutter LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Retsvirkninger af lokalplanen TILLÆG NR. 28 TIL KOMMUNEPLAN Bilag VIRKSOMHEDSLISTE... Bilag LOKALPLANKORT 1... Bilag LOKALPLANKORT 2, TERRÆNPLAN... Bilag ILLUSTRATIONSPLAN... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 990

4 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der er beliggende syd for Søren Frichs Vej i bydelen Åby vest for Aarhus City. Lokalplanområdet er mod vest afgrænset af Åbyvej og eksisterende erhvervsejendomme, mod syd af Lokesvej, mod øst af eksisterende erhvervsejendomme samt mod nord af Søren Frichs Vej. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse henholdsvis privat og kommunealt ejet og beliggende i byzone. Den kommunalt ejede del udgør omkring 500 m 2 af Søren Frichs Vej. Beskrivelse af området Lokalplanområdet omfatter en vestlig del af det eksisterende erhvervsområde ved Søren Frichs Vej. Området, der er udbygget i den sidste halvdel af 1900-tallet, fremstår med meget forskellige og uensartede virksomheder, både med hensyn til branche, størrelse og bebyggelse. Luftfoto med angivelse af lokalplanområdet Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

5 3 Virksomhederne inden for lokalplanområdet er afviklet eller til dels under afvikling eller udflyttet fra området. Det gælder bl.a. Århus Fragtmandscentral, der er udflyttet til Logistikparken ved Årslev, vest for Aarhus. Foto fra lokalplanområdet set mod vest Foto fra lokalplanområdet set mod øst. Søren Frichs Vej ligger til venstre i billedet og den østligste afgrænsning er ved den tværliggende bygning i baggrunden Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

6 4 Planens baggrund og mål I Kommuneplan 2013 er en stor del af erhvervsområderne nord og syd for Søren Frichs Vej udpeget til byomdannelsesområde. De private ejere af ejendommene inden for lokalplanområdet har taget initiativ til lokalplanens udarbejdelse for dermed at udnytte planmulighederne i kommuneplanen for området. De private ejere har udarbejdet et udkast til bebyggelsesplan for erhvervsområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej, og den plan har dannet grundlag for lokalplanens udarbejdelse. Bebyggelsesplanen ses herunder, og lokalplanens afgrænsning er vist med rød stiplet linje. Udkast til bebyggelsesplan for byomdannelsesområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af det nuværende erhvervsområde til en del af et nyt bykvarter med boliger, grønne områder, erhverv, indkøbsmuligheder og fællesfaciliteter, - og med en attraktiv beliggenhed tæt på Aarhus City og rekreative områder i den grønne kile langs Aarhus Å og Brabrandstien. Planens hovedtræk Lokalplanen opdeler planområdet i delområderne I, II og III, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet og på delområdekortet på side 5. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

7 5 Delområdekort Delområde I Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I bebyggelsens stueetage og 1. sal må der indrettes erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Erhverv omfatter bl.a. liberale erhverv, kontorer, restauranter, service- og udstillingsvirksomhed. Desuden kan der indrettes én dagligvarebutik med et maksimalt bruttoetageareal på m 2. Delområde II Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I dette delområde er der kun mulighed for sådanne erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Delområde III Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal. Gennem delområdet er der udlagt areal til offentlig tilgængelig sti med forbindelse bl.a. til Åby Skole mod vest og til fremtidigt nyt bykvarter mod øst. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

8 6 Bebyggelse Delområde I Ny bebyggelse skal opføres inden for 3 fastlagte byggefelter A, B og C, hvor byggefelterne er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 7. For hvert af byggefelterne er der fastlagt maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal. Eksempelvis må bebyggelsen i byggefelt A opføres i maksimalt 6 etager foruden kælder og med en maksimal bygningshøjde på 19,40 m foruden teknikbygninger mv. I byggefelterne B og C må den højeste bebyggelse mod Søren Frichs Vej opføres i maksimalt 7 etager med en maksimal bygningshøjde på 22,5 m foruden teknikbygninger mv., men mod syd skal bebyggelsen nedtrappes til maksimalt 4 etager. I byggefelt A må der opføres maksimalt m 2 etageareal, i byggefelt B maksimalt m 2 etageareal og i byggefelt C maksimalt m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige m 2 inden for delområdet. Delområde II Ny bebyggelse skal opføres inden for 4 fastlagte byggefelter D, E, F og G, hvor byggefelterne E, F og G er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 7. Bebyggelsen i byggefelt D må opføres i maksimalt 15 etager foruden kælder og med en maksimal bygningshøjde på 49,5 m foruden teknikbygninger mv. I byggefelt E må bebyggelsen opføres i maksimalt 8 etager og nedtrappet til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I byggefelterne F og G må bebyggelsen opføres i maksimalt 7 etager og nedtrappet til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I byggefelt D må der opføres maksimalt m 2 etageareal, i byggefelt E maksimalt m 2 etageareal og i hvert af byggefelterne F og G må der opføres maksimalt m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige m 2 inden for delområdet. Fælles for delområde I og II Der kan etableres underjordisk parkeringskælder under hele arealet inden for hvert af delområderne. Uden for de fastlagte byggefelter må der f.eks. opføres overdækninger til cykelparkering som vist på illustrationsplanen og mindre bygninger til teknisk forsyning. Ny bebyggelse inden for byggefelterne skal opføres med flade tage. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, der er fastlagt for de enkelte byggefelter, må der på tage etableres tekniske installationer, trappe- /elevatortårne mv. med et areal svarende til maksimalt 20 % af den enkelte bygnings tagflade og med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. På tage kan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

9 7 der også etableres ovenlys, solceller og solfangere og lignende med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. Illustrationsplan. Illustrationen viser, hvorledes området kan bebygges og indrettes med boligbebyggelser og butik. På tage, der fremstår med grøn farve på illustrationsplanen, må der desuden indrettes tagterrasser. Lokalplanen fastlægger ikke antallet eller størrelsen af boligerne i området, men hvis der fx fragår m 2 etageareal til butiks- og erhvervsformål forventes der opført boliger i lokalplanområdet. Boligerne påtænkes opført med stor variation i boligstørrelsen og dels som lejeboliger og ejerboliger, dvs. kollegie- og ungdomsboliger, familieboliger og boliger for ældre og enlige. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen vil fremtræde som en sammenhængende bebyggelse med en variation i sin fremtræden med hestesko-formede karréer mod Søren Frichs Vej og et højt punkthus og længehuse mod Lokesvej. Der opnås ligeledes en variation i bebyggelsen ved de forskellige bygningshøjder og nedtrappede bygninger. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

10 8 Visualisering fra Søren Frichs Vej set mod vest. Illustrationen viser, hvorledes bebyggelsen kan udformes. De indre gårdrum med grønne opholdsarealer mellem bygningerne og det gennemgående fælles opholdsareal inden for delområde III, hvor der ikke sker kørsel eller parkering af biler, sigter på at skabe et meget venligt, trygt og roligt bykvarter. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal udformes som sammenhængende bebyggelser med indgangspartier og inddækkede altangange, der sikrer boligerne mod trafikstøj. Den nye bebyggelse kan opføres med facader i mørke teglsten, der kan fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret eller som skærmtegl, beton, fiberplader/fiberbeton eller træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden opføres af glas, natursten, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Til tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og på facader må der ikke benyttes blanke eller reflekterende materialer. Dette for at undgå gener for naboer og omgivelserne. Bebyggelsens tage skal udføres som tagterrasser eller grønne tage med fx sedum. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

11 9 Facade mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt A. Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt B. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

12 10 Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse med butik i stueetagen indenfor byggefelt C. Østfacade ved bebyggelsen mod Lokesvej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelterne E, F og G. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

13 11 Vest- og nordfacade ved bebyggelsen mod Lokesvej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt D. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om skiltning i forbindelse med en dagligvarebutik og erhverv i bebyggelsen mod Søren Frichs Vej. Bestemmelserne sigter på at afstemme skiltning og reklamering, så denne ikke bliver for dominerende over for omgivelserne. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

14 12 Visualisering fra Lokesvej mod vest. Illustrationen viser, hvorledes bebyggelsen kan udformes. Opholdsarealer og beplantning Lokalplanen fastlægger, at der i området skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og mindst 5 % af erhvervsetagearealet. Fælles opholdsarealer inden for delområde III samt opholdsarealer, altaner, balkoner og tagterrasser medregnes i den samlede opholdsarealberegning. De udendørs opholdsarealer skal være opholdsegnede, hvilket bl.a. vil sige, at de ikke må være støjbelastede. De ubebyggede arealer internt i lokalplanområdet vil for størstedelens vedkommende kunne etableres som grønne opholdsarealer, idet lokalplanen fastlægger, at størstedelen af bilparkering skal etableres i parkeringskældre under terræn. Opholdsarealerne i gårdrummene, på taget af dagligvarebutikken og mellem bygningerne vil sammen med de fælles opholdsarealer inden for delområde III danne et sammenhængende og varieret forløb af byrum med muligheder for et rekreativt, aktivt og levende byliv for beboerne. Mellem vej- og parkeringsarealet og Søren Frichs Vej skal der etableres en sammenhængende beplantning af f.eks. lav bøgehæk eller bøgepur i en bredde af mindst 1 m og med en højde på 80 cm. Denne lave beplantning skal suppleres med en række af opstammede og løvfældende træer i et sammenhængende græsareal, der skal give området en grøn karakter langs Søren Frichs Vej. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

15 13 Regnvandsbassin og det fælles opholdsareal Regnvandsbassinet, der er placeret i det fælles opholdsareal (delområde III), vil udgøre en del af et naturpræget grønt opholdsareal, der er med til at give hele området sammenhæng og karakter. Regnvandsbassinet placeres centralt i området og integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd gives bassinet en hård kant, der forsynes med rækværk, mens man fra nord kan opleve vandet i sammenhæng med bløde skråningsforløb bevokset med siv og græsser. Referencefoto Det er hensigten, at området skal fremstå med en vild beplantning og have samme karakter som de rekreative områder langs Brabrandstien. De grønne arealer skal fremstå varieret med lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, der tåler et fugtigt miljø som rødel og pil. Broer og terrasserede trædæk giver mulighed for at opholde sig og bevæge sig helt ned til vandet og gå på opdagelse i det grønne. Stisystemet giver et rekreativt alternativ til de bløde trafikanter. Stierne kobler området til de kommende omdannelsesområder mod øst og vest, samt til Søren Frichs Vej, Lokesvej og Åbyvej. Regnvandsbassin og det fælles opholdsareal Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

16 14 Veje, stier og parkeringsarealer Lokalplanen fastlægger, at området primært skal vejbetjenes via et nyt lysreguleret kryds på Søren Frichs Vej. Lyskrydset er planlagt med en placering omtrent midt mellem det eksisterende vejkryds ved Åbyvej og vejkrydset ved Valhalvej, og det er hensigten, at en stor del af det samlede fremtidige byomdannelsesområde nord og syd for Søren Frichs Vej skal vejbetjenes herfra. Der er udarbejdet principtegninger til et ændret udseende af den fremtidige strækning af Søren Frichs Vej inden for byomdannelsesområdet. Strækningen etableres med allébeplantning i brede græsarealer, der adskiller cyklister og gående. Planudsnit og tværsnit i Søren Frichs Vej, der viser en mulighed for ændret vejprofil. Den røde stiplede linje viser lokalplangrænsen. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

17 15 Lokalplanen fastsætter bestemmelser for arealet mellem cykelsti og bebyggelse på sydsiden af Søren Frichs Vej. Lokalplanen fastlægger kravene til bilparkering og cykelparkering i området i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Det betyder, at der skal etableres parkeringsareal til ca. 400 biler og 850 cykler. Det fastlægges desuden, at størstedelen af bilparkeringen og mindst halvdelen af cykelparkering skal etableres i underjordisk parkeringskælder. Gennem lokalplanområdet inden for delområde III udlægges areal til offentlig tilgængelig gennemgående sti. Stien vil mod vest give stiforbindelse til Søren Frichs Vej og Åby Skole og på længere sigt i forbindelse med fremtidig byomdannelse mod Åbyvej også til Åbyvej og videre til Åby Park. Mod øst skabes stiforbindelse til de fremtidige byomdannelsesområder og til de rekreative områder langs Aarhus Å og Brabrandstien. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 990

18 16 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at området anvendes til boligformål i form af etageboligbebyggelse, der i stueetagen af bebyggelsen mod Søren Frichs Vej kan indrettes erhvervsformål i form af dagligvarebutik, liberale erhverv, kontorer, restauranter og lignende lette erhverv, der på første sal af bebyggelsen mod Søren Frichs Vej kan indrettes erhvervsformål i form af liberale erhverv, kontorer og lignende lette erhverv, der etableres et grønt sammenhængende offentligt tilgængeligt opholdsareal, en del af bilparkeringen etableres som underjordisk parkering, og der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på matrikelkortet side 17, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 5ac, 5an, 5bi og del af 5am, 5bl og 7000ct (vejareal), alle Åby By, Åby samt alle parceller, der efter den 7. april 2014 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II og III som vist på lokalplankort 1. Se fodnote 1. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

19 17 Matrikelkort 3. Anvendelse Delområde I Stk. 1. Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsboliger) med tilhørende fællesfaciliteter såsom parkeringskælder, vej- og parkeringsareal samt færdsels- og opholdsarealer. Se fodnote 2. 2 I henhold til byggelovgivningen er erhverv tilladt i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat,- revisor,- tegnestue- og lægevirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

20 18 Stk. 2. Delområdet må desuden anvendes til erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves erhverv som følgende: Virksomheder på virksomhedslisten, der er indsat som bilag, under virksomhedsklasse 1 og grundvandsklasse dagligvarebutik Aarhus Kommune, Teknik og Miljø kan tillade, at andre virksomheder kan etablere sig i området, hvis virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold og risikoen for forurening af grundvand kan sidestilles med de i listen nævnte virksomheder, og virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål, jf. 1 og beskrivelsen af planens hovedtræk, side 4. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner, sports- og fritidsaktiviteter og lignende, der med hensyn til miljøfølsomhed og belastning ikke adskiller sig fra anden tilladt erhvervsvirksomhed i området. Stk. 3. Stk. 4. De i stk. 2 nævnte erhverv må alene indrettes i bebyggelsens stueetager og på første sal. Undtaget herfra er dagligvarebutik, caféer og restaurationer, der alene må indrettes i bebyggelsens stueetage. Den i stk. 2 nævnte dagligvarebutik må indrettes i bebyggelsens stueetage inden for byggefeltet benævnt C, med en placering som vist i princippet med signatur på lokalplankort 1. Dagligvarebutikken må opføres eller indrettes med et bruttoetageareal på maksimalt m 2. Delområde II Stk. 5. Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse (helårsboliger) med tilhørende fællesfaciliteter såsom parkeringskælder, vej- og parkeringsareal samt færdsels- og opholdsarealer. Se fodnote 2. Delområde III Stk. 6. Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal. Inden for området skal der etableres et regnvandsbassin. Se fodnote 3. Gennem området er der udlagt areal til stier som vist på lokalplankort 1, jf. også 5, stk. 3. Der er offentlig adgang til stiforbindelsen og arealerne i øvrigt inden for delområdet. 3 I henhold til kommuneplanen kan regnvandsbassinet ikke medregnes ved beregningen af størrelsen af fælles opholdsarealer. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

21 19 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7. Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykning skal i princippet følge opdelingen i delområder som vist på lokalplankort 1. Der kan desuden ske udstykning inden for delområderne I og II i overensstemmelse med de på lokalplankort 1 viste byggefelter eller dele af disse. Herudover kan der ske udstykning efter sokkelgrundprincippet. 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet skal have vejadgang fra Søren Frichs Vej, Åbyvej og Lokesvej. Delområde I skal have vejadgang fra Åbyvej og Søren Frichs Vej med en placering som vist i princippet på lokalplankort 1. Delområde II skal vejbetjenes fra Lokesvej med placeringer som vist i princippet på lokalplankort 1. Stk. 2. Stk. 3. På lokalplankort 1 er med signatur vist de arealer, der er udlagt til vejog parkeringsareal på terræn. Der udlægges sti i en bredde af minimum 3 m og med en anlægsbredde på minimum 2 m med en principiel placering som vist på lokalplankort 1. I punktet a sikres mulighed for stiforbindelse til området vest for lokalplanområdet og til Åbyvej. I punktet b sikres mulighed for stiforbindelse til området øst for lokalplanområdet. Stk. 4. Stk. 5. Der skal ved vej- og stitilslutninger sikres oversigt i henhold til gældende vejregler. Der skal i nødvendigt omfang sikres brandveje til bebyggelserne inden for delområde I og II. Brandveje må etableres på arealer, der er udlagt til byggefelt, vej- og parkeringsareal, fælles opholdsarealer eller opholdsarealer, som vist på lokalplankort 1 og illustrationsplanen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

22 20 Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Der skal etableres vejadgang for bl.a. renovations- og brandkøretøjer fra Åbyvej til Byggefelt B gennem Byggefelt A. Der kan til dette formål etableres en portgennemgang i Byggefelt A, som vist på lokalplankort 1. Fra alle interne stiarealer inden for delområderne I og II skal der sikres adgang til fælles opholdsarealer inden for delområde III samt til stiforbindelsen, der er vist på lokalplankort 1. Der skal reserveres areal til bilparkering i de enkelte delområder i henhold til Aarhus Kommunes Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. I delområde I må der etableres højst 65 bilparkeringspladser på terræn, herunder til handicap- og gæsteparkering. I delområde II må der etableres højst 35 bilparkeringspladser på terræn, herunder til handicap- og gæsteparkering. Opfyldelsen af kravene til bilparkeringspladser herudover skal ske ved etablering af separat og/eller fælles parkering i anlæg under terræn. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Vejadgange til bilparkeringsanlæg i parkeringskælder skal ske med en placering som vist i princippet på lokalplankort 1. Der skal reserveres areal til cykelparkering i de enkelte delområder i henhold til Aarhus Kommunes Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. Cykelparkeringen kan etableres som separat og/eller fælles parkering i kombination af parkering på terræn og i kælder. Mindst 50 % af cykelparkering skal etableres i kælder eller i bygningerne. Cykelparkering på terræn og i kælder skal placeres i nærhed til adgangsforholdene til boligerne. Eventuel cykelparkering inden for arealet, der er udlagt til Grønt areal med trærække og fortov på lokalplankort 1, må ikke overdækkes. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Stk. 2. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, hvorved forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Se fodnote 4. 4 Da byggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, vil der i henhold til Planlovens 19, stk. 4, efter anmodning fra ejer, blive dispenseret fra 6, stk. 1. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

23 21 Stk. 3. Transformeren, der ligger på matr. nr. 5an, Åby By, Åby kan flyttes og placeres som en fritliggende bygning eller placeres som en del af bygningen i Byggefelt A. 7. Terrænregulering Stk. 1. Terrænet kan reguleres som vist på lokalplankort 2, terrænplan. Der må herudover ske terrænregulering på indtil 0,5 m i forhold til det regulerede terræn som vist på lokalplankort 2, terrænplan. Se fodnote 5. Stk. 2. Terrænregulering må ikke foretages nærmere skel end 0,5 m. 8. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Delområde I Omfang Stk. 1. Der må inden for: Byggefelt A opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt B opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt C opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Der må etableres altaner til de enkelte boliger. Terrasser på terræn og altaner skal primært placeres på/ved facaderne mod gårdrummene, men kan også i mindre omfang placeres på/ved bygningers yderside. Placering Stk. 2. Stk. 3. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter A, B og C. Altaner kan opføres op til 1,5 m uden for byggefelterne. 5 Ansøgning om at regulere terræn mere end 0,5 m skal indsendes samtidig med byggemodningsprojekt til Aarhus Kommune, Byggeri. Omfanget af terrænreguleringen skal fremgå af projektet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

24 22 Højder og etageantal Stk. 4. Bygninger må højst opføres med følgende højder og etageantal foruden eventuel kælder og teknikbygninger m.v. på tage, jf. 8, stk. 12. Byggefelt Terrænkote DVR90 byg- Maksimal ningshøjde Maksimal kote DVR90 Maksimalt etageantal A1 4,75 19,40 m 24,15 6 A2 4,75 16,30 m 21,05 5 B1 4,50 22,50 m 27,00 7 B2 4,50 19,40 m 23,90 6 B3 4,50 16,30 m 20,80 5 B4 4,50 13,20 m 17,70 4 C1 4,50 22,50 m 27,00 7 C2 4,50 19,40 m 23,90 6 C3 4,50 16,30 m 20,80 5 C4 4,50 13,20 m 17,70 4 C5 4,50 6,60 m 11,10 1 Den øverste og syvende etage inden for byggefelt B1 skal udføres som penthouseetage, og facaden skal trækkes minimum 2 m tilbage i forhold til den øvrige facade mod henholdsvis Søren Frichs Vej og byggefelterne A og C i princippet som vist på illustrationsplanen, kortbilag 3. Delområde II Omfang Stk. 5. Der må inden for: Byggefelt D opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt E opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt F opføres maksimalt m 2 etageareal Byggefelt G opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Der må etableres altaner til de enkelte boliger. Terrasser på terræn og altaner kan i princippet placeres på/ved alle facader, men skal primært placeres på/ved facader mod øst og vest. Placering Stk. 6. Stk. 7. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter D, E, F og G. Altaner kan opføres op til 1,5 m uden for byggefelterne. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

25 23 Højder og etageantal Stk. 8. Bygninger må højst opføres med følgende højder og etageantal foruden eventuel kælder og teknikbygninger m.v. på tage, jf. 8, stk. 12. Byggefelt Terrænkote DVR90 byg- Maksimal ningshøjde Maksimal kote DVR90 Maksimalt etageantal D 5,50 49,50 m 55,00 15 (minimum 12) E1 5,50 25,60 m 31,10 8 E2 5,50 19,40 m 24,90 6 E3 5,50 13,30 m 18,80 4 F1 5,50 22,50 m 28,00 7 F2 5,50 19,40 m 24,90 6 F3 5,50 13,30 m 18,80 4 G1 5,50 22,50 m 28,00 7 G2 5,50 19,40 m 24,90 6 G3 5,50 13,30 m 18,80 4 Fællesbestemmelser for delområde I og II Stk. 9. Stk. 10. Der kan etableres kælder til ny bebyggelse, herunder parkeringskælder under hele arealet inden for hvert af delområderne. Kælderloft skal placeres under terræn. Uden for de på lokalplankort 1 viste byggefelter må der etableres trappetårne til parkeringskælder og overdækninger til cykelparkering i princippet som vist på illustrationsplanen samt mindre bygninger til teknisk forsyning og lignende, der har betydning for drift af områdets opholdsarealer på terræn. Overdækning af kundevogne kan etableres i direkte tilknytning til dagligvarebutikken på et areal på op til 30 m 2. Stk. 11. Dele af byggefelter, der ikke bebygges, må indrettes til opholdsarealer eller til parkering for cykler og biler. Stk. 12. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, jf. 8, stk. 4 og 8, må der på tage etableres tekniske installationer, trappe- /elevatortårne, vejrstationer til styring af bebyggelsens indeklima, ventilationshætter og lignende afkast under forudsætning af, at de integreres i tagfladens udformning og indgår i bebyggelsens arkitektoniske udformning. Ovennævnte tekniske installationer m.v. på tage må højst have et areal svarende til 20 % af den enkelte bygnings tagflade og må opføres med en maksimal højde på 2,5 m over den enkelte tagflade. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

26 24 Ud over ovennævnte tekniske installationer m.v. må der på tagfladerne etableres ovenlys og energiproducerende anlæg i form af solceller og solfangere eller lignende med en maksimal højde på 2,5 m over den enkelte tagflade. Tekniske installationer, energiproducerende anlæg m.v. på tage skal placeres mindst 1 m fra bygningernes facadelinjer og udarbejdes som del af arkitekturen. Stk. 13. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, jf. 8, stk. 4 og 8, må der på tage af den enkelte bygning inden for byggefelterne A2, B2, B3, B4, C2, C3, C4, E2, E3, F2, F3, G2 og G3 indrettes tagterrasser til ophold, som vist på lokalplankort 1. Stk. 14. Fritstående radio og tv-antenner må ikke gives en større højde end 8,5 m, og må ikke placeres nærmere skel end 2,5 m. Delområde III Stk. 15. I delområdet må der ikke opføres ny bebyggelse, bortset fra enkelte mindre bygninger eller overdækninger, der har betydning for områdets drift som fælles opholdsareal. Der skal indrettes et regnvandsbassin inden for området til opsamling af regnvand for hele lokalplanområdet. 9. Bebyggelsens udseende og skiltning Delområde I Stk. 1. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog som vist på illustrationerne side 9 og 10. Bebyggelsen skal udføres i facadematerialer, der i udtryk viser en sammenhæng mellem de enkelte bygninger. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal udformes som sammenhængende bebyggelser. Facader mod Søren Frichs Vej skal som udgangspunkt fremstå med indgangspartier og inddækkede altangange, der sikrer boligerne mod trafikstøj. Bygningerne kan udføres med traditionelle opgange, hvis der kan sikres ordentlige forhold i forhold til trafikstøj. Ingen bolig må være placeret ensidigt mod Søren Frichs Vej eller Åbyvej. Altangange skal udføres som en integreret del af den enkelte bygning, hvor bygningens primære facade ligger udenpå altangangen. Ingen altangang må udføres som påhængt altangang. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

27 25 Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Stk. 2. Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton. Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Delområde II Stk. 3. Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog som vist på illustrationerne side 10 og 11. Bebyggelsen skal udføres i facadematerialer, der i udtryk viser en sammenhæng mellem de enkelte bygninger. Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. Stk. 4. Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ eller teglsten. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

28 26 Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Fællesbestemmelser for delområde I og II Stk. 5. Stk. 6. Tage skal udformes som flade tage. Til facader, tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og facader må ikke benyttes reflekterende materialer, som kan give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Tage skal udføres som tagterrasser eller grønne tage med fx sedum. Se fodnote 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Skiltning og reklamering på en boligejendom må kun finde sted i forbindelse med de erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig, og skiltet må alene bestå af ét skilt med firmanavn og bomærke. Skiltet skal placeres enten ved indkørslen til boligen eller på boligens facade og må højst have en udstrækning på 0,25 m 2. Skiltning og reklamering i tilknytning til dagligvarebutik og andre erhverv i stueetagen af bebyggelsen inden for delområde I skal ske på bygningens lodrette facade og alene i stueetagen. Skiltningen skal begrænses til firmaets navn og/eller logo, og dens udformning og størrelse skal tilpasses bygningens arkitektur og godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Der må opstilles 1 fritstående 2-sidet skilt eller pylon på vej- og parkeringsarealet langs Søren Frichs Vej inden for delområde I. Skiltet/pylonen må alene bruges til reklamering med navn og logo for dagligvarebutikken og øvrige erhverv i lokalplanområdet. Skiltet/pylonen må være maksimalt 1 m bred og maksimalt 6 m høj. Stk. 10. Stk. 11. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,00 m. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. 6 Se i øvrigt 8 stk.12 vedrørende tekniske installationer mv. på bebyggelsens tage Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

29 Ubebyggede arealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres egnede udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og 5 % af erhvervsbebyggelsens etageareal. Opholdsarealer inden for delområde III må medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Dog kan regnvandsbassin ikke medregnes i beregning af opholdsareal. Udendørs opholdsarealer over terrænniveau, såsom altaner, balkoner og tagterrasser kan desuden medregnes i den samlede opholdsarealberegning. Stk. 2. Stk. 3. Dele af byggefelter, der ikke bebygges, må indrettes til opholdsarealer eller til parkering for cykler og biler. Opholdsarealer på terræn inden for delområderne I og II skal primært indrettes som fælles opholdsarealer for det enkelte bygningsafsnit eller delområde. Langs facaden af boligbebyggelse kan der på terræn etableres mindre private haver og terrasser til de enkelte boliger. Haverne kan afgrænses med hæk- eller buskbeplantning mod opholdsarealer eller vej- og parkeringsareal. Der kan etableres tagterrasse på taget af dagligvarebutikken, der ligger i Byggefelt C1 som vist på lokalplankort 1. Stk. 4. Stk. 5. Opholdsarealer inden for delområderne I og II skal fremstå med en grøn karakter og indrettes, så de ud over almindelig ophold kan anvendes til varierede fysiske aktiviteter, leg og boldspil, som vist på Illustrationsplanen. I delområde III skal der etableres fælles opholdsarealer. Området skal udformes som et naturpræget grønt opholdsareal med et regnvandsbassin, der integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd skal bassinet udføres med hård lodret kant, der forsynes med rækværk. Mod nord skal regnvandsbassinet udformes med græsklædte skråninger bevokset med siv og græsser. De grønne arealer skal fremstå med varieret beplantning, herunder lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, som rødel og pil, der tåler et fugtigt miljø. I forbindelse med regnvandsbassinet kan der etableres broer og terrasserede trædæk, der giver mulighed for ophold helt ned til vandet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

30 28 Regnvandsbassinet skal udformes som et rekreativt element. Se fodnote 7. En del af arealerne inden for delområdet må i øvrigt indrettes med faste belægninger i kombination med græsarealer og øvrig beplantning som vist på illustrationsplanen. Stk. 6. Mod Søren Frichs Vej udlægges et Grønt areal med fortov og træer, som vist på lokalplankort 1. Arealet skal i princippet indrettes som vist på skitsen side 14 og indeholde forarealer til bebyggelsens indgangspartier og cykelparkering, fortov, græs og en trærække. Træbeplantningen skal bestå af løvfældende træer, f.eks. Storbladet Lind (15-18 m høje) eller Ahorn Acer pseudoplatanus (20-25 m høje). Træerne skal placeres med ens afstand og med en afstand på m mellem træerne. Arealudlæg til træer skal være minimum 3 m bredt. Stk. 7. Arealerne, der på lokalplankort 1 er udlagt til vej- og parkeringsarealer, skal fremstå med en grøn karakter og indrettes efter en samlet beplantningsplan, jf. illustrationsplanen. Beplantningsplanen skal godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Parkeringsarealer, der er synlige mod Søren Frichs Vej og Lokesvej, skal mod vejene afgrænses af en sammenhængende lav beplantning med en højde på højst 80 cm. Til den lave beplantning udlægges plantebede med en bredde på mindst 1 m. Den lave beplantning skal suppleres med opstammede træer, der plantes i rækker og i en indbyrdes afstand svarende til 1 træ pr. 5 bilparkeringspladser. Træbeplantningen skal bestå af mindre løvfældende træer, f.eks. Fuglekirsebær (7-12 m høje) eller Snepære (8-10 m høje). Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Oplagring må kun finde sted i bygninger eller på visuelt tær hegnede arealer inden for byggefelter. Hegn skal begrønnes med en stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu eller stedsegrøn kaprifolie. Eventuelle affaldsøer og genbrugspladser skal afskærmes og begrønnes med en stedsegrøn beplantning. Mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning skal begrønnes med en stedsegrøn beplantning. 7 Der henvises til publikationen Regnvandsbassiner og Vandløb som findes på Aarhus Vand s hjemmeside og Aarhus Kommunes hjemmeside. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

31 Støjforhold Vejtrafikstøj Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boliger med facader, der ikke vender mod Åbyvej og Søren Frichs Vej, ikke overstiger 58 db L den på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj ikke overstiger 33 db L den, målt med lukkede vinduer og døre og med åbne udeluftventiler. Det skal sikres, at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj i sove- og opholdsrum ikke overstiger 46 db L den, målt med et vindue åbent i det enkelte rum. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører facader af bebyggelse til støjfølsomme erhverv, såsom kontorer, der ikke vender mod Søren Frichs Vej, ikke overstiger 63 db L den, og at det konstante indendørs støjniveau fra vejtrafikstøj på sådanne bebyggelser ikke overstiger 38 db L den. Se fodnote 8. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer, ikke overstiger 58 db L den. Virksomhedsstøj Stk. 5. Ved etablering af virksomheder i lokalplanområdet jf. 3 skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser. 12. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: De i 5 nævnte veje, stier, bil- og cykelparkeringspladser samt de i 10 nævnte opholdsarealer er anlagt for den pågældende byggeetape. Se fodnote 9. Det ved beregning er eftervist, at de i 11 nævnte støjkrav er overholdt. 8 Det bemærkes, at kravet ikke gælder dagligvarebutik, idet kommuneplanens støjbestemmelser ikke er gældende for butikserhverv. 9 Såfremt anlæg af opholdsarealer, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en nærmere fastsat tidsfrist. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

32 30 Den i 10 nævnte beplantning langs parkeringsarealer mod Søren Frichs Vej og Lokesvej er etableret for den pågældende byggeetape. Se fodnote 8. Det i 10 stk. 6 nævnte grønne areal mod Søren Frichs Vej med fortov, græs og trærække er etableret. Det i 10 stk. 5 nævnte regnvandsbassin er etableret. Der er sket en tilslutning til regnvandsbassin inden for lokalplanområdet. Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. 13. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 5ac Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv. På matr. nr. 5am Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv. for så vidt angår den del af matriklen, der ligger inden for lokalplanområdet. På matr. nr. 5bi Åby By, Åby ophæves servitut , der omhandler bebyggelse, benyttelse mv., forsynings-/afløbsledninger mv., vejret mv., samt oldsager. 10 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 990

33 31 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde ER, og i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet der ønskes opført boliger, erhverv og dagligvarebutik inden for området, hvilket der ikke er mulighed for i henhold til de gældende rammebestemmelser, der fastsætter områdets anvendelse udelukkende til erhverv. Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelse i op til 15 etager med en højde på op til 49,5 m, hvilket heller ikke er i overensstemmelse med rammerne, der giver mulighed for 2 etager og en højde på 10 m. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 28 til Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune. Tillægget er gengivet bagerst. I tillægget udlægges det nye område BL til blandet byområde. Det fremgår af de generelle rammer for 11. Blandet byområde, at der kan etableres dagligvarebutikker på op til m 2 under forudsætning af, at de ikke betjener et større område end nærområdet. Der kan inden for Rammeområde BL kan placeres en dagligvarebutik på m 2 til betjening af nærområdet, herunder specielt det aktuelle omdannelsesområde. I Aarhus Kommuneplan 2013 er en stor del af erhvervsområderne nord og syd for Søren Frichs Vej udpeget til byomdannelsesområde. Der er udarbejdet et udkast til bebyggelsesplan for en del af erhvervsområdet syd for Søren Frichs Vej, og den plan har dannet grundlag for udarbejdelse af kommuneplantillæg nr. 28 og lokalplan nr Bebyggelsesplanen ses på side 32, og kommuneplantillæggets afgrænsning er vist med rød stiplet linje. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

34 32 Udkast til bebyggelsesplan for byomdannelsesområdet syd for Søren Frichs Vej Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af det nuværende erhvervsområde til en del af et nyt bykvarter med boliger, grønne områder, erhverv, indkøbsmuligheder og fællesfaciliteter, - og med en attraktiv beliggenhed tæt på Aarhus City og rekreative områder i den grønne kile langs Aarhus Å og Brabrandstien. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

35 33 Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

36 34 Højhuspolitik for Aarhus Kommune Aarhus Byråd vedtog den 11. oktober 2006 Tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, Højhuspolitik for Aarhus Kommune. Dette tillæg er efterfølgende indarbejdet i Kommuneplan 2009 for Aarhus Kommune. I Højhuspolitik for Aarhus Kommune er der udpeget områder, hvor højhuse er uønskede, og områder hvor højhuse ikke som udgangspunkt afvises. Lokalplanen omfatter et areal, der indgår i et område, hvor høje huse ikke som udgangspunkt afvises. Det fastlægges i højhuspolitikken, at der skal udarbejdes en konsekvensanalyse, såfremt der planlægges for højhuse. Konsekvensanalysen skal beskrive påvirkningen af byens skyline, byarkitekturen på kvartersniveau, byrummene ved foden af det høje hus, det lokale klima (f.eks. skygge- og vindforhold), trafikstrukturen m.v. Konsekvensanalysen indgår i den miljørapport, som er udarbejdet i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (Lov nr. 31 af 5. maj 2004) i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Miljørapporten gengives i et særskilt hæfte, og der er i lokalplanens afsnit om miljøvurdering indsat et ikke-teknisk resumé af miljørapporten. Udbygningsaftale Planlovens 21b åbner mulighed for, at en grundejer kan tage initiativ til at indgå en frivillig aftale med kommunen om at bidrage til udbygningen af infrastrukturanlæg i de tilfælde, hvor grundejeren finder det hensigtsmæssigt i forhold til udnyttelsen af en ejendom. Dette gælder f. eks. ved ændring eller udvidelse af de byggemuligheder, der fremgår af kommuneplanens rammebestemmelser, således som det er tilfældet for lokalplanforslaget. Aarhus Kommune har fra ejerne af matr. nr. 5ac, 5an og 5bi samt dele af 5am og 5bl alle Åby By, Åby modtaget en opfordring til at indgå en frivillig udbygningsaftale, og har forhandlet herom. Forhandlingerne har udmøntet sig i et udkast til aftale om udbygning af infrastrukturanlæg. Ved aftalen forpligter de ovenfor nævnte grundejere sig til at etablere følgende anlæg: På Søren Frichs Vej etableres højresvingsbane for trafikken fra vest og venstresvingsbane for trafikken, der kommer fra øst og Aarhus by. Langs Søren Frichs Vej anlægges et græsklædt areal med træer og fortov. Der anlægges et regnvandsbassin med fast kant mod syd og græsklædt brink mod nord. Tiltagene er nærmere beskrevet i udbygningsaftalen. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

37 35 Anden fysisk planlægning Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej Aarhus Kommune har udarbejdet Helhedsplan Åbydalen ved Søren Frichs Vej og Åbyvej. Byomdannelsesområdet Åby/Søren Frichs Vej er på 17,9 ha og er beliggende ved Åby på begge sider af Søren Frichs Vej, som vist på illustrationen herunder. Omdannelsesområdets afgrænsning Byomdannelsesområdet ligger i lokalsamfundet Åby bestående af bydelene Åby og Åbyhøj. Der bor ca personer i lokalsamfundet. Byomdannelsesområdet ligger m fra bydelscentret Åbyhøj Torv, og umiddelbart vest for omdannelsesområdet ligger Åby Skole. Der er udpeget en række omdannelsesområder i Kommuneplan 2009 med mål og retningslinjer for omdannelsen. Helhedsplanlægningen skal således opfylde kommuneplanens retningslinje om at være helhedsorienteret gennem et bredt bæredygtighedsprincip. Der indgår visioner, idéer og retningslinjer angående: miljømæssig bæredygtighed, social bæredygtighed og økonomisk bæredygtighed. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

38 36 Visionen er at skabe et varieret og levende byområde, som er befolket døgnet rundt med så vidt muligt etablering af en bred vifte af byfunktioner. I helhedsplanen er der foreslået en erhvervsbebyggelse m.v. primært placeret tæt på Søren Frichs Vej, mens boliger primært foreslås placeret længere væk fra Søren Frichs Vej. Det har været tilstræbt, at ca. 80 % af bebyggelsen langs Søren Frichs Vej anvendes til erhverv og offentlige formål som f.eks. uddannelse, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til boliger. Tilsvarende skal det tilstræbes, at ca. 80 % af bebyggelsen længere væk fra Søren Frichs Vej anvendes til boliger, og at ca. 20 % af bebyggelsen her anvendes til erhverv og lignende. Denne fordeling har ikke været fastholdt i den efterfølgende bebyggelsesplan for området syd for Søren Frichs Vej og lokalplanen, hvor størstedelen af byggeriet forbeholdes boliger. I de to nederste etager mod Søren Frichs Vej kan der etableres erhverv og dagligvarebutik. Der er udarbejdet støjberegninger for trafikkens støjpåvirkninger, hvilket der er taget højde for i lokalplanens bestemmelser. Trafik I henhold til helhedsplanen er der planer om at etablere lyskryds ved indkørslen til lokalplanområdet og på længere sigt at lukke krydset ved Huginsvej og muligvis at etablere et nyt lyskryds ved Valhalvej. Skitse til helhedsplan, der bl.a. viser nyt lyskryds ved indkørslen til lokalplanområdet og et nyt lyskryds ved Valhalvej længst til højre på skitsen Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

39 37 Søren Frichs Vej skal fortsat være en stor trafikvej, og den skal sammen med naboarealerne indrettes, så vejen gøres smukkere og mere trafiksikker. Der skal være gode cykel- og gangforbindelser i området og fra området til vigtige mål udenfor omdannelsesområdet. Vejen påregnes i en fremtidig situation med øget trafikmængde fastholdt som en 2-sporet vej, men med nødvendige svingbaner ved kryds. Der er ikke foretaget detailprojektering, men det skønnes, at der ikke bliver behov for udvidelse af vejen. Uden for vejarealet vil det blive stillet som krav i forbindelse med lokalplanlægning, at der etableres en allébeplantning langs Søren Frichs Vej. Der vil uden for vejareal være behov for et areal på mindst 5 meters bredde til dette, hvor 3 meter udlægges til plantebed, og 2 meter af arealet ligger under henholdsvis fortov og cykelsti. Helhedsplanens forslag til vejprofil er vist på figuren herunder. Lokalplanen fastsætter dog et tilrettet vejprofil, hvor fortovet rykkes nærmere den nye bebyggelse. Dette vejprofil er vist på side 14 i lokalplanen. Helhedsplanens forslag til ændret vejprofil af Søren Frichs Vej Hovedparten af bilparkeringen bør placeres i parkeringskælder, parkeringshus eller lignende. Parkeringspladser bør placeres tæt på adgangsvejene, så kørsel på tværs af områder med boliger undgås. I de dele af omdannelsesområdet, hvor der bygges lavt og med en lav bebyggelsesprocent, kan parkeringen ske på terræn. Generelt skal der tæt på hovedindgange være et antal gæste- og handicapparkeringspladser på terræn. Grønne områder rekreation og natur udsigt Vision er, at friluftsliv forbindes med frisk luft, motion, afstresning og naturoplevelser. Borgernes trivsel er afhængig af mulighederne for motion og ophold i naturen. Friluftslivet i og omkring byerne skal styrkes. Det indgår som retningslinje i Kommuneplan 2009, at det eksisterende stinet skal udbygges, og der skal skabes nye sammenhænge mellem naturområder, udsigtspunkter og lignende. Der skal opnås en god sammenhæng fra omdannelsesområdet til de grønne områder i omdannelsesområdets nærhed. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

40 38 Illustration, der viser ønskede grønne områder og forbindelser Grønne områder skal have en varieret karakter med både naturmæssige og urbane områder. Opholdsarealer skal indeholde en kombination af offentlige, halvoffentlige og private arealer. Der skal i de grønne områder i omdannelsesområdet indgå beplantning af varierende karakter, der kan medvirke til at skabe naturindhold i området. Grønne og blå (regnvand) områder kan medvirke til at fremme fordampning og til at forhindre overophedning. Eksisterende væsentlige udsigter fra veje i Åbyhøj og fra bakken i den udlagte park syd for Lokesvej skal så vidt muligt opretholdes. Disse udsigter er vist på visualiseringer i afsnittet om miljøvurderingen side 49. Social mangfoldighed Der bør i området placeres boliger til ejere og lejere, familieboliger og boliger til små husstande som f.eks. studerende og pensionister. Boligerne til de respektive befolkningsgrupper og de tilhørende udendørs arealer skal være egnede til deres formål. I hver etape bør ensidighed i beboersammensætningen (ghettodannelse) undgås. Der bør derfor indgå variation af boligstørrelsen i hver etape. Detailhandel Lokalplanen giver mulighed for etablering af en dagligvarebutik i området. Dagligvarebutikken må indrettes med et maksimalt bruttoetageareal på m 2, jf. lokalplanens 3, stk. 4. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990

41 39 Butiksbebyggelsens påvirkning af bymiljøet Lokalplanen fastlægger, at etablering af en ny dagligvarebutik skal ske inden for et byggefelt med en placering mod Søren Frichs Vej og med en vejbetjening direkte fra Søren Frichs Vej. Dagligvarebutikken skal primært betjene nærområdet, og det vurderes, at placeringen af butikken ikke giver anledning til negativ påvirkning af eksisterende butikker i eller omkring lokalplanområdet. Placeringen giver desuden mulighed for daglivareforsyning for eksisterende boliger og kolonihaver uden for lokalplanområdet. Det vurderes desuden, at etablering af en dagligvarebutik i lokalplanområdet vil betyde en positiv påvirkning af bymiljøet, der ønskes skabt ved byomdannelsen. Butikken vil medvirke til at skabe liv i byrummet og vil servicere de kommende beboere og den lokale bydel. Overordnede vej- og stiforhold Vejadgang foregår fra en tilslutning til Søren Frichs Vej, en tilslutning fra Åbyvej og flere tilslutninger til Lokesvej, jf. trafikstrukturkort. Den primære adgang for kørende trafik til området, herunder til dagligvarebutik afvikles fra Søren Frichs Vej. Herfra er der ligeledes adgang til en fælles parkeringskælder, der opfylder en stor del af områdets parkeringsbehov. Trafikstrukturkort Vejadgangen fra Søren Frichs Vej er placeret i forhold til fremtidige muligheder for udbygning og tilgodeser etablering af et signalreguleret kryds. Derfor er placeringen af vejadgang bunden, idet placeringen tager hensyn til afstanden til de omkringliggende signalregulerede kryds. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 990