TILSTANDSVURDERING RESUMÉ

Transkript

1 Bygningsejer: Boligselskabet Nordsjælland Bakkegade Hillerød Bebyggelse: Afd. Skoleparken Hillerødholmsallé Hillerød TILSTANDSVURDERING RESUMÉ Rådgiver: Wissenberg A/S Rapportdato: November 2006 Revideret april 2009

2 svurdering Side 1 INDHOLDSFORTEGNELSE BYGHERRE OG RÅDGIVERE... 2 INDLEDNING... 3 EKSISTERENDE FORHOLD... 4 BYGNINGSDELSBESKRIVELSE... 7 Terrændæk, kælder... 7 Sekundære bygninger, terræn... 7 Trapper og ramper i terræn... 7 Kælderydervægge... 8 Ydervægge, lette... 8 Ydervægge, tunge... 8 Kælderdæk... 9 Kældertrapper, udvendige Trapper, indvendige Altaner Tage, inkl. kompletterende dele Døre/vinduer i kælderydervægge Døre i ydervægge Vinduer i ydervægge, inkl. sålbænke m.m Opbyggede gulve i boliger Belægninger, terræn Badeværelser Kloak og dræn Affaldshåndtering Indvendigt afløb og sanitet Brugsvandsinstallationer Varmeanlæg Ventilationsanlæg El-installationer Øvrigt G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

3 svurdering Side 2 BYGHERRE OG RÅDGIVERE Bygherre Boligselskabet Nordsjælland Bakkegade Hillerød Afdeling Skoleparken Hillerødholmsallé Hillerød Ingeniører - konstruktioner Wissenberg A/S Valdemarsgade København V Ingeniører - vvs-installationer Wissenberg A/S Valdemarsgade København V Ingeniører el-installationer Gert Carstensen Kirke Værløsevej Værløse G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

4 svurdering Side 3 INDLEDNING Nærværende resumé er en sammenfatning af de udførte tilstandsundersøgelser på konstruktioner og installationer i bebyggelsen Skoleparken, afdeling 1-3, Hillerødholmsallé , 3400 Hillerød. Undersøgelsen er udført på bebyggelsens boligblokke og bygninger i terræn. Arbejdet er sket i nært samarbejde med Boligselskabet Nordsjælland og ejendomskontoret i Skoleparken. Beboerne er orienteret om undersøgelsen via opslag i trappeopgange og varslingsbreve. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

5 svurdering Side 4 EKSISTERENDE FORHOLD Bebyggelsen Skoleparken omfatter 3 afdelinger med 426 lejligheder, beliggende i Hillerødholmsallé , 3400 Hillerød, matr. nr. 1 afb, 1 afd, 1 aff, 1 ase, 1 eq, 1 zf og 1 zp, Ejerlav: Hillerødsholm. Bruttoetagearealet for beboelse udgør m 2. Hertil kommer kælderetager, bygninger i terræn m.m. Afdeling 1, Hillerødholmsallé 17-27, matr.nr. 1 zf, er opført i 1958, bestående af 36 lejligheder (2- til 4- rums), fordelt på 1 blok med 6 opgange i 3 etager med kælder. Bruttoetagearealet for beboelse er m 2. Hertil kommer 930 m 2 kælderetage og bygninger i terræn. Bygningen er opført som et tværvægshus med bærende, murede tværvægge og fuldmurede gavle. Etagedækkene (betondæk) hviler af på disse tværvægge, og længdestabiliteten er sikret af trappeendevæggene. De oprindelige lette facader blev i 1986 efterisoleret og opmuret med teglstensmur. Teglmuren er opmuret på eget betonfundament, forankret til jernbetondæk og de bærende tværskillevægge. I 1986 blev de oprindelige trævinduer udskiftet til drejekip plastvinduer med termoglas. De oprindelige franske altaner på ejendommens sydfacade blev i 1995 erstattet med fritstående altanstuer, udført i beton- og stålkonstruktion og pulverlakerede alu-profiler med fyldning, skydeglas og glastag. Altanpladen er udført som betonplade. Altanflunkevægge er udført i beton i lejlighedsskel, men i øvrigt i glas med fyldning. Altanbagvægge er udført som træfyldningselementer med vinduer og dør og pladebeklædte overflader. Taget er udført som sadeltag med træspærskonstruktion med asbestfri eternitbølgeplader som belægning. Etageadskillelserne er udført som jernbetondæk. Terrændæk i kælder er udført som pladsstøbt betondæk. Trappeløb og -reposer er udført som in situ beton, belagt med terrazzo. Rækværk udført som varmgalvaniseret med håndliste. Badeværelserne er udført som tunge konstruktioner med terrazzobelægning og flisebeklædning. Gulve i boligerne er opbygget som bøgeparket på strøer. Gulvstrøer er opklodset med asfaltkorkbrikker. Bygningen er forsynet med indvendige affaldsskakte i trappeopgange med indkast fra etagerne. Affaldet opsamles i lukkede beholdere i kælderetagen. Afløbsinstallationerne er udført med faldstammer i støbejern, der udluftes ved vakuumventil i loftrum. Afløb fra sanitetsgenstande er udført i støbejern. Afløbsinstallationer er ført i skakte. Brugsvandsinstallationen er udført med hovedledninger og stigstrenge i galvaniserede stålrør og koblingsledninger i kobberrør. Hovedledninger føres under loft i kælder, og stigstrenge føres i skakte. Koblingsledninger i lejligheder føres under gulve. Afdelingen har egen varmecentral med eget vand- og fjernvarmestik. Radiatoranlægget er et 2-strenget system. Alle radiatorer er forsynet med termostatventiler, og der er individuel måling af varmen. Ventilering fra bad og køkken pågår via oplukkeligt vindue og naturligt aftræk. Afdeling 2 og 3, Hillerødholmsallé , matr.nr. 1 zp, 1 eq, 1 ase, 1 aff, 1 afd og 1 afb er opført i perioden 1965 til 1968 som industrialiseret betonelementmontagebyggeri, bestående af 390 lejligheder (1- til 4-rums), G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

6 svurdering Side 5 fordelt på 9 blokke med 55 opgange i 3 etager med kælder/krybekælder. Alle lejligheder er opført med altan. Bruttoetagearealet for beboelse er m 2. Hertil kommer m 2 kælderetage samt bygninger i terræn. Boligblokkene er opført med præfabrikerede betonelementer i vægge, dæk og altaner, med overflade af hvide marmorskærver. Byggesystemet er udviklet og leveret af det tidligere entreprenørfirma Larsen & Nielsen A/S og er benævnt LN-BO. Byggeriet er opført som et tværvægshus med bærende tværvægge og gavle. Etagedækkene hviler af på disse tværvægge, og længdestabiliteten er sikret af trappeendevæggene. Facaderne er udført i betonsandwichelementer med bærende bagplader, ophængt i knaster på tværvægge. Gavlene er forankret med dorne til bøjler i etagepladerne. Forpladen er ophængt i bagpladen, formentlig traditionelt via rustfri bøjler. Fugerne mellem etagepladerne er udstøbt med beton, der er armeret med en fugearmering, således at elementerne kommer til at danne en sammenhængende skive. De udvendige, lodrette elementfuger er afdækket med plane neoprenstrimler i noter imellem forstøbningerne. De oprindelige indstøbte trævinduer er udskiftet i afdeling 3 til træ-alu vinduer med termoruder. Vinduerne er forsynet med friskluftsventiler i topkarmen. Taget er udført som sadeltag med træspærskonstruktion med lodrette gavltrekanter med bræddebeklædning. Spærene er understøttet på langsgående remme ved begge facadelinier. Tagbelægning er med romertagsten. Etageadskillelserne er udført som huldækselementer med vederlag på tværvægs- og gavlelementer. Terrændæk i kælder/krybekælder er udført som pladsstøbt betondæk. Alle boliger har altaner, der er indeliggende. Altankonstruktionerne er udført af præfabrikerede betonelementer, bestående af betonplade og betonbrystning. Altanflunkevægge er betonelementer, efterisoleret udvendigt, og beklædt med malede profilbrædder. Altanbagvægge er udført som træfyldningselementer med vinduer og bræddebeklædte overflader. Altanerne er lukket med klimaskærm i 1993, udført i aluminium med skydeglas. Trappeløb og -reposer er udført som betonelementer med terrazzobelægning, oplagt på bæreknaster med lydisolerende mellemlæg. Rækværk udført som varmgalvaniseret med håndliste. Badeværelserne er udført som tunge konstruktioner med gulvstifter og flisebeklædning. Gulve i boligerne er opbygget som askeparket på strøer. Gulvstrøerne er formentlig opklodset med plastkiler. Bygningerne er forsynet med indvendige affaldsskakte i trappeopgange med indkast fra etagerne. Affaldet opsamles i lukkede beholdere i kælderetagen. Derudover er der etableret fælles affaldsøer for hver anden blok, hvor der er mulighed for aflevering af storskrald, glas, aviser, batterier og haveaffald. Alle boligblokke er forsynet med omfangsdræn, og kloaksystemet i bebyggelsen er udført som fællessystem, hvor spildevand og regnvand bortledes i samme ledningsnet. Afløbsinstallationerne er udført med faldstammer i støbejern, der udluftes ved vakuumventil i loftrum. Afløb fra sanitetsgenstande er udført i støbejern. Afløbsinstallationer er ført i skakte. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

7 svurdering Side 6 Brugsvandsinstallationen er udført med hovedledninger og stigstrenge i galvaniserede stålrør og koblingsledninger i kobberrør. Hovedledninger føres under loft i kælder og stigstrenge føres i skakte. Koblingsledninger i lejligheder føres under gulve. Hver blok har egen varmecentral med eget vand- og fjernvarmestik. Radiatoranlægget er et 2-strenget system. Hovedledninger føres under loft i kælder og stigstrenge føres i skakte. Vandrette rør i kælderen og stigrør til lejlighederne er udført som sorte stålrør. I lejlighederne løber varmerørene under gulv som bløde kobberrør. Alle radiatorer er forsynet med termostatventiler, og der er individuel måling af varmen. Ventilationsanlægget er placeret i loftsrum, 1 til 2 stk. for hver blok. Hver ventilator betjener 3-4 opgange. Anlægget er uden trykstyring. Udsugning foretages fra baderum og køkken gennem kontrolventiler. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

8 svurdering Side 7 BYGNINGSDELSBESKRIVELSE Terrændæk, kælder Der er registreret enkelte sporadiske afskalninger og misfarvninger i gulvoverfladen. I vaskerum er der konstateret fugtskader på gulvoverfladerne. Terrændækket inkl. terrazzo- og klinkebelægninger vurderes at være i god vedligeholdstilstand, og der er ikke fundet behov for yderligere tiltag. I vaskerum skal afløbsinstallationer udbedres, således at afvanding kan ske uden at påføre skader på gulvoverfladerne. Sekundære bygninger, terræn Bygninger i terræn fremstår generelt i god vedligeholdstilstand. Murstensbygningen fra 1958 er behæftet med mange skader. Træværket, særligt trævinduerne, er helt eller delvis nedbrudt, og der er observeret afskalninger af mursten og fuger i en vandret bræmme nogle skifter over terræn. Tagpappen og zinkinddækningerne er ligeledes behæftet med skader. Murstensbygningen bør renoveres. Murværk og fuger gennemgås og udbedres. Vinduer og beskadiget træværk udskiftes og overfladebehandles. Eksisterende tag bibeholdes, og der etableres nyt tag med hældning oven på eksisterende tag. Det nye tag udføres med udhæng for at beskytte murværket. Trapper og ramper i terræn Enkelte trapper i fælles adgangsveje mangler rampe og håndlister. I afdeling 2 er betontrinene behæftet med overfladeforvitring og små kantskader. Der er observeret overfladeskader på betonramper, såsom forvitring og afsprængning. Som en del af helhedsplanen anbefales en friarealrenovering i forbindelse med genopretningsarbejderne. Alle trapper i fællesadgangsveje bør forsynes med en rampe med skridsikker belægning og håndlister. Ligeledes udføres kantafgrænsning med hjulværn på alle ramper. Trappetrin, udført i betonsten, udskiftes til betonsten med granittilslag. Håndlister udskiftes til stål med malerbehandlet overflade. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

9 svurdering Side 8 Kælderydervægge I afdeling 1 er der observeret fugtskader i vaskerum og afskalninger/misfarvninger på de indvendige overflader i boilerrum. På nær enkelte lodrette revner i pudslaget på nordvestgavlen fremstår de udvendige overflader generelt i god stand. Ud over fugtskader i enkelte vaskerum fremstår de indvendige overflader i afdeling 2 og 3 i god stand. De malede, udvendige overflader fremstår med en del skader på malingen. Der er også observeret en del lodrette/skrå revner på kælderydervægge på sydsiden. Revnedannelserne forekommer typisk omkring kældervinduerne. Fugtskader på kælderydervægge i boilerrum og i vaskerum vurderes at stamme indefra, det vil sige fugt fra installationerne, kombineret med utilstrækkelig ventilering. Installationerne bør gennemgås, og utætheder afhjælpes. Vægoverflader afrenses og malerbehandles. Der etableres en konstant udluftning fra vaskerum. De konstaterede revnedannelser omkring kældervinduerne vurderes at være af æstetisk betydning. I forbindelse med malerbehandling af de udvendige overflader kan det være hensigtsmæssigt med reparation (injicering) af revnerne. Ydervægge, lette De lette facadepartier på altanerne fremstår i god stand. I forbindelse med termografering er der konstateret varmeudslip mellem de lette facader og tilstødende konstruktioner. De elastiske fuger i afdeling 1 er i dårlig stand. I afdeling 1 udskiftes de elastiske fuger. Udskiftningen bør foretages inden for en periode på 0-1 år. Fugerne har så lavt indhold af PCB, at de kan betragtes som ufarlige. Isoleringen i de lette facader på altanerne er utidssvarende, også selv om altanerne er glaslukkede. For at fremtidssikre bygningerne energimæssigt, anbefales det at forøge isoleringstykkelsen i fyldningerne. Arbejdet kan udføres udefra uden større indgreb i konstruktionen. En indvendig isolering må frarådes, da denne løsning er behæftet med risiko for fugt- og skimmelsvampeproblemer. Ydervægge, tunge Skalmuren i afdeling 1 er generelt i god stand. Der er dog observeret afskalninger af fuger i murværket, og begyndende nedbrydning af de elastiske fuger mellem skalmur og altaner. I afdeling 2 og 3 er der registreret følgende forhold: Korrosionsskader på forpladens tå. Skaden registreres i forbindelse med afskalninger fra forpladens bagside. Det synlige skadesomfang optræder kun på enkelte elementer på elementtåen. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

10 svurdering Side 9 Korrosionsskader på forpladen, generelt. Skaden registreres direkte ved synlig, blotlagt armering omkring indgangspartier. Der registreres generelt utilstrækkeligt eller intet dæklag i forbindelse med disse skader. Rustgraden på armeringen varierer fra 1-3, svarende til tydelig overfladerust og kraftig overfladerust. Det synlige skadesomfang optræder kun på enkelte elementer. Betonundersøgelserne viser, at ni ud af ti tilfælde ses armeringen med rustgrad 2 og 3, og karbonatiseringsdybden fra bagsiden af elementet er større end dæklaget på armeringen. Dette betyder, at betonen ikke længere kan beskytte armeringen mod korrosion. Det vurderes, at der pågår en igangværende, skjult armeringskorrosion fra bagsiden af elementtåen, og omfanget kan være særdeles udbredt områdevist på mange elementer. I afdeling 1 er der ikke fundet behov for yderligere tiltag ud over almindelig drift og vedligehold. De elastiske fuger udskiftes, og revner og flader med afskallede fuger repareres ved udkradsning af fuge og omfugning. Alle fuger har så lavt indhold af PCB, at de kan betragtes som ufarlige. I afdeling 2 og 3 er armeringen i elementtåen placeret i et korrosivt miljø, og hvis armeringen tilføres ilt og fugt vil skadesomfanget i løbet af en kort årrække forværres og med tiden tiltage i væsentligt omfang. I forbindelse med helhedsplanen anbefales en udvendig efterisolering og beklædning af facaderne (og gavle). Dette vil betyde, at konstruktionerne anbringes i et klima, svarende til passiv miljøklasse, hvor den direkte fugtbelastning på betonen undgås, og fugtindholdet i betonen reduceres. Herved vil korrosionshastigheden og risikoen for yderligere skader minimeres. Det skal for god ordens skyld nævnes, at der ikke generelt er registreret forhold, som indikerer, at der er akutte sikkerhedsmæssige risici, knyttet til de konstaterede skader. Ved armeringsskader er der dog som altid en vis risiko for nedfald af mindre betonstykker. Facaderne bør derfor løbende holdes under observation, og løse betonskaller bør fjernes i den takt, de opstår. Kælderdæk I enkelte blokke er der observeret afskalning af maling på undersiden af dækket. I enkelte vaskerum er der registreret synlige fugtskader på akustikpladerne, formentlig fra utætte faldstammer, men også som følge af utilstrækkelig ventilering fra vaskerummet. I boilerrummet i afdeling 1 er der registreret synlige skader efter en tidligere vandskade, formentlig fra et utæt afløb. I forbindelse med almindelig drift og vedligehold skal utætte installationer udbedres. I vaskerum fjernes de eksisterende akustiklofter og erstattes af isoleringsbatts med plader. Ventilation fra vaskerum skal forbedres, eventuelt skal der etableres et konstant luftskifte. For at reducere varmetabet fra stuelejlighederne bør der udføres efterisolering mod kælder. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

11 svurdering Side 10 Kældertrapper, udvendige I afdeling 1 er kældertrapper renoveret i I afdeling 2 og 3 er in-situ støbte kældernedgange behæftet med revner, afskalninger og algevækst på brystningsrækværk, trin, rampe og skaktvægge. Der forekommer enkelte armeringsskader med synlige rustspor ved trinoverfladerne. Kældernedgange, udført i sten, eller belægninger er generelt i god stand. Enkelte steder mangler fliser/sten på trappesider. I afdeling 2 og 3 vil det være nødvendigt at flytte kældertrapperne udad og tilpasse trappevæggene til den nye facadebeklædning. Det eksisterende brystningsrækværk med træbrædder erstattes af varmforzinket rækværk. Kælderindgange i gavle skal ligeledes ombygges/tilpasses til den nye facadeinddækning. Trapper, indvendige Trappeopgange i afdeling 1 er generelt i god stand. I afdeling 2 og 3 er der observeret fugtskader på trappevægge og trappebund i kælderniveau. Det er også observeret, at akustikpladerne under reposerne mangler helt eller delvis flere steder. Der er ikke etableret kommunikationsanlæg eller kriminalpræventive foranstaltning, f.eks. i form af effektive lukke- og låsesystem, synlighed i trappeopgange etc. Der er ikke fundet behov for yderligere tiltag i afdeling 1. I afdeling 2 og 3 retableres de manglende akustikplader som en del af almindelig drift og vedligehold. Fugtskaderne i trappebunden skyldes formentlig utilstrækkelig afvanding af overfladevandet som følge af, at drænet ikke fungerer efter hensigten. Der foretages reparation af overfladerne som en del af almindeligt vedligehold, og drænet gennemgås og retableres. Som generel kriminalpræventiv foranstaltning i bebyggelsen anbefales, at der etableres lyse, synlige indgangspartier med vindfang i afdeling 2 og 3 samt en effektiv lukke- og låsesystem med kommunikationsanlæg. De nye indgangspartier vil samtidig løse problemet med plads til opsætning af postkasseanlæg inden år G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

12 svurdering Side 11 Altaner Ud over nedbrudte elastiske fuger fremstår altanerne i afdeling 1 generelt i god stand. På enkelte altaner I afdeling 2 og 3 er der observeret mug og skimmel på undersiden af altanpladen eller på indersiden af brystningspladen. Årsagen hertil er formentlig kondens som følge af utilstrækkelig ventilering af altanerne. De nedbrudte, elastiske fuger i afdeling 1 bør udskiftes inden for en årrække, 0-1 år, som en del af almindelig drift og vedligehold. Vækst af mug og skimmel på altanerne vurderes ikke at være et generelt problem. Overflader med skimmel kan afvaskes og desinficeres, f.eks. med klorin eller rhodalon. Det skal sikres, at der etableres tilstrækkelig ventilation af altanerne, således at friskluftstilførslen til de bagvedliggende rum sikres. Tage incl. kompletterende dele Taget i afdeling 1 er renoveret i Tagnedløb på indgangssiden er i god stand, mens plasttagnedløb på gårdsiden er behæftet med skader. Tagkonstruktionen i afdeling 2 og 3 er intakte, og klimaet i tagrummet var ved besigtigelsen tørt. Der er observeret misfarvninger på undersiden af tagstenene, og granulatet ligger meget ujævnt. Tagstenene er bundet med ikke-korrosionsfaste tagbindere, og der mangler et stort antal tagbindere, formentlig som følge af rust. Gavltrekanter fremstår i varierende stand. På de sydvendte gavltrekanter er der observeret vridninger i brædderne som følge af vejrligspåvirkninger. I afdeling 1 bør de nederste 2 meter af tagnedløbet på altansiden udskiftes til galvaniserede ståltagnedløb, der kan tåle mekaniske påvirkninger. I afdeling 2 og 3 bør gavltrekanter gennemgås og overfladebehandles. Misfarvninger på undersiden af tagstenene skyldes kondens, hvilket indikerer utilstrækkelig ventilering af tagrummet. Årsagen hertil er formentlig lukning af ventilationsåbninger ved tagfoden i forbindelse med udlægning af granulat på betondækket. Der skal etableres min. 20 mm ventilationsspalte ved tagfod i hele bygningens længde i begge sider. Tagbelægningen gennemgås og alle tagbindere udskiftes til korrosionsfaste tagstensbindere. I forbindelse med en facaderenovering vil det blive nødvendigt at ændre udformningen af tagudhænget, dels for at muliggøre afslutningen af facadeinddækningen og dels for at opnå en tagkonstruktion, der i fremtiden vil reducere vejrligspåvirkninger på de nye facader. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

13 svurdering Side 12 Døre og vinduer i kælderydervægge Døre og vinduer i kælderydervægge i afdeling 1 fremstår generelt i god stand. På kælderdøre er der observeret fugtskader og nedbrydning af træet på den nederste del af sidekarmene. Døre og vinduer i kælderydervægge i afdeling 2 og 3 fremstår i god stand. I afdeling 1 udføres reparation af fugtskadet endetræ. Der etableres minimum 10 mm afstand mellem bunden af sidekarmen og betonpladen. Endetræet skal forsegles for at undgå opsugning af fugt. Bund- og sidekarme afdækkes med galvaniseret plade. Døre i ydervægge Altandøre fremstår generelt i god stand. På indgangspartierne i afdeling 1 er der observeret fugtskader og nedbrydning af træet på den nederste del af sidekarmene. Indgangspartierne i afdeling 2 fremstår lettere nedslidte, og rustne skraberiste giver et helhedsindtryk af manglende vedligehold. Indgangspartierne i afdeling 3 fremstår generelt i god stand. I afdeling 1 udføres reparation af fugtskadet endetræ. Der etableres minimum 10 mm afstand mellem bunden af sidekarmen og betonpladen. Endetræet skal forsegles for at undgå opsugning af fugt. Bund- og sidekarme afdækkes med galvaniseret plade. Malerbehandling af dørene samt gennemgang og smøring af hængsler, låsekasser og dørpumper udføres som en del af almindelig drift og vedligehold. I forbindelse med en facadeinddækning i afdeling 2 og 3 er det nødvendigt at ændre indgangspartiernes udformning for at muliggøre afslutningen af facadeinddækningen ved indgangspartierne (korrekt efterisolering, så man undgår kuldebroer). Det anbefales, at der udføres udvendige foyerer i indgangspartierne, inddækket med glaskarnapper med dør, så der skabes et egentligt vindfang. Der etableres porttelefonanlæg i alle hovedindgange, inkl. afdeling 1. Vinduer i ydervægge inkl. sålbænke m.m. I afdeling 1 er de elastiske fuger i meget dårlig stand. I forbindelse med termografering er der konstateret varmeudslip mellem vinduer og tilstødende konstruktioner. I afdeling 2 er de oprindelige, indstøbte trævinduer af varierende tilstand. På nordvendte facader er vinduerne generelt i god stand, mens vinduerne på de sydvendte facader fremstår nedslidte med begyndende nedbrydning af træet. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

14 svurdering Side 13 De elastiske fuger er generelt i dårlig stand, mens sålbænke på sydfacaderne fremstår i rimelig stand. I forbindelse med termografering er der konstateret væsentligt varmeudslip mellem vinduer og tilstødende konstruktioner. I afdeling 3 fremstår de nye træ-aluvinduer i god stand. I forbindelse med termografering er der konstateret væsentligt varmeudslip mellem vinduer og tilstødende konstruktioner. I afdeling 1 skal de elastiske fuger udskiftes inden for en periode på 0-1 år. De elastiske fuger skal vedligeholdes hvert år. Plastvinduerne bør gennemgås, og tætningslister checkes og udskiftes. Afløbskanaler skal holdes rene, og lukkemekanismerne skal smøres hvert år for at fungere ordentligt, så vinduerne slutter tæt. I plastvinduerne er der typisk indlagt afstivende stål eller aluminiumsprofiler i profilets hulrum for at give karm og ramme tilstrækkelig stivhed. Dette betyder, at der altid vil forekomme varmeudslip gennem ramme- eller karmkonstruktionen. Punkterede ruder udskiftes til energiruder. På indgangssiden bør ruderne være som lydisolerende energiruder. I afdeling 2 er vinduerne 40 år gamle og har dermed en meget begrænset levetid i forhold til en ny facadeinddækning. Da vinduerne er indstøbt i facadeelementerne, vil det ikke være muligt at udskifte disse efterfølgende uden større indgreb i den nye facadeinddækning. Der vil derfor være en fin synergi i arbejdsprocessen ved facaderenoveringen og udskiftning af de ældre vinduer, da begge arbejdsprocesser er stilladskrævende, og ved samtidig udførelse kan begge arbejder udføres fra samme stillads. Samtidig løses kuldebrosproblematikken. Opbyggede gulve i boliger De eksisterende gulve er år gamle, men fremstår generelt i god stand. Der er observeret gyngende og knirkende gulve. Ved termografering er der observeret kolde gulve i stuelejlighederne. Problematikken med kolde gulve i stuelejlighederne afhjælpes ved isolering mod uopvarmet kælderrum. Løsningen vil samtidig minimere varmetabet gennem konstruktionen. Gyngende/knirkende gulve vil kunne afhjælpes ved f.eks. genopretning af underlaget ved opskumning, erstatning af de manglende opklodsninger med dyvler eller rundstokke i passende dimensioner, eftergang af sømninger m.m. Det må dog forventes, at problemet vil forekomme i større omfang i takt med almindelig slidtage og alderen. En løbende udskiftning af gulvene bør derfor overvejes, f.eks. i forbindelse med udflytninger. En endelig beslutning må bero på en økonomisk vurdering, afstemt med beboernes krav og ønsker til komfort, indeklima og lydforhold. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

15 svurdering Side 14 Belægninger, terræn Belægninger på stierne i afdeling 1 og 3 fremstår i god stand. Belægninger på stierne i afdeling 2 er behæftet med skader. Der er observeret knækkede fliser/sten, overflader fremtræder med misfarvninger, lunker flere steder og faldet på belægningerne er ind mod bygningen. Asfaltbelægninger på p-arealer fremstår generelt i god stand, men der er observeret revner enkelte steder. Det må forventes, at en større del af belægningerne i bebyggelsen vil blive beskadiget i forbindelse med renoveringsarbejderne. Som en del af helhedsplanen anbefales derfor en friarealrenovering i forbindelse med genopretningsarbejderne. Badeværelser Afdeling 1 Vægoverflader med fliser samt malerbehandlede overflader fremstår i god stand. På gulvoverfladerne er der registreret revner i terrazzobelægningen. Rørgennemføringer i gulve, både for vand og varme, er udført i selve brusenichen, med følgende risiko for gennemsivning af vand ind i konstruktionen. Malingen på synlige vandrør (inkl. radiator og varmerør) i brusenichen er afskallet som følge af direkte vandpåvirkning. Der er ligeledes registreret synlig rust på vandrørene. Der er ikke konstateret fugt- og skimmelproblemer på vægge og loft, hvilket tyder på, at beboerne sørger for tilstrækkelig udluftning efter brug. I et enkelt badeværelse er der observeret skimmelvækst på loft omkring rørgennemføring, formentlig som følge af kondens. Afdeling 2 og 3 Vægoverflader med fliser samt malerbehandlede overflader fremstår i god stand. På overfladebehandlede gulvoverflader inkl. sokkel er der registreret afskalninger af overfladebehandlingen samt mug og skimmel i mindre omfang på betonoverfladerne. Der er ikke konstateret fugt- og skimmelproblemer på væg- eller loftflader, hvilket indikerer en tilstrækkelig ventilering af rummet. De eksisterende badeværelser er på nuværende tidspunkt år gamle, og reparationer og udskiftning af installationer og sanitet pågår i fornødent omfang som en del af almindelig drift og vedligehold. I takt med nedslidningen vil der opstå en eskalerende risiko for bygnings- og følgeskader, særligt i afdeling 1, hvor rørgennemføring i gulv er udført i brusenichen. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

16 svurdering Side 15 Ligeledes må der forventes stigende udgifter til drift og vedligehold af overfladebehandlede gulvflader og vandrør i brusenichen. Det anbefales, at de eksisterende badeværelser renoveres, således at disse er tidssvarende og samtidig lever op til kravet om ekstra sikkerhed, fordi konsekvenserne af en vandskade vil være store. Renoveringen kan gennemføres med en minimalløsning uden større indgreb i eksisterende, tung konstruktion ved at nedbryde eksisterende belægninger, vådrumssikre gulv og vægge, nyt afløb, nye fliser og klinker samt udskifte og omlægge synlige rør. Synlig rørføring udføres som rustfrit stålrør, ført under loft. Rørgennemføringer i gulv placeres uden for brusenichen. Afløb fra håndvask udskiftes til rustfrit stål. Vægflader i etape 1 & 2 kan som udgangspunkt behandles som værende uden asbest. Vægflader med fliser fra etape 3 må behandles som udført med asbest. Gulvflader i alle etaper kan betragtes som udført uden asbest. Samtidig placeres radiator uden for brusenichen, og alle armaturer og sanitet udskiftes til tidssvarende typer med sparefunktion. Ventilationsforholdene skal overholde gældende krav. I afdeling 1 anbefales etablering af mekanisk udsugning fra bad. Kloak og dræn Ved tv-inspektion af regn-, spildevands- og stikledninger ved en enkelt blok ses tilfælde af rørbrud, forholdsvis mange forskudte samlinger på spildevands- og regnvandsledningen og en del fedtaflejringer mange steder. I forbindelse med helhedsplanen anbefales udført en kortlægning af ledningernes tilstand, således at en genopretning/udbedring udføres i forbindelse med renovering af friarealer i bebyggelsen. En eventuel senere udbedring af ledningsnettet vil være forholdsvis omkostningstung. Affaldshåndtering Driftspersonalet oplyser, at affaldshåndteringen i bebyggelsen fungerer fint, men beboerne kan have problemer med at kildesortere affaldet. Affaldsøer med containere i forskellige størrelser og farver virker meget dominerende og pryder ikke gårdmiljøet. På længere sigt må det forventes, at der vil blive krævet og gennemført en højere grad af sortering og genanvendelse. Med det nye regulativ for husholdningsaffald skal afdelingen fremover supplere med flere minicontainere i affaldsøerne, hvilket vil forringe landskabet i gårdmiljøerne yderligere. I arkitektonisk samspil med bygningernes nye facadebeklædninger og især de miljømæssige tiltag på gård- /friarealerne anbefales derfor, at de eksisterende affaldsøer erstattes af en række decentralt placerede miljøstationer, hvori affaldsfraktionerne opsamles. Afhængige af afgiftstakster bør man ligeledes overveje etablering af central placerede prescontainere. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

17 svurdering Side 16 Indvendigt afløb og sanitet Ved inspektion af en skakt i en enkelt lejlighed er der registreret udblomstringer af rust ved muffe og på selve rørets sider. På de synlige, lodrette faldstammer i kældre i afdeling 2 og 3 er der registreret overfladerust samt udblomstringer af rust ved muffer og på selve rørets sider. Skaderne ses ved gennemføringer i etagedækket og ved fodbøjning i terrændæk, men der er også udblomstringer midt på stammerne. I forbindelse med badeværelsesrenoveringen bør samtlige afløbsinstallationer i lejlighederne udskiftes, idet eventuelle ændringer på placeringer af gulvafløb, håndvaske og toiletter betyder, at de eksisterende afløb ikke umiddelbart kan genanvendes. Samtidig bør al sanitet og armaturer af ældre dato udskiftes. Som standardløsning anbefales udskiftning af faldstammerne, idet en senere udskiftning fordrer et større indgreb i de nye badeværelser. Som minimumsløsning anbefales det, at faldstammerne checkes og udskiftes i fornødent omfang i forbindelse med badeværelsesrenoveringen. Synlige tagvandsstammer i kældre bibeholdes. Brugsvandsinstallationer Der er udtaget stikprøvevise rørprøver af de galvaniserede stålrør i afdeling 1, 2 og 3 på henholdsvis kolde og varme brugsvandsstigstrenge i skakte, hovedledninger i kælder samt cirkulationsledning i kælder. Rørprøvernes afsætnings- og korrosionsmæssige standard er vurderet og analyseret af Force Technology. De visuelle registreringer viser, at der flere steder i kælderen mangler isolering af hovedledningerne, formentlig efter udskiftninger. Endvidere er det konstateret, at afspærrings- og reguleringsventilerne generelt er i dårlig stand. Analyserne fra Force Technology viser, at koldt brugsvand vurderes at have en restlevetid på år. Restlevetiden for varmt brugsvand er vurderet til ca. 15 år i afdeling 1 og 10 år i afdeling 2 & 3, men man må forvente flere og flere gennemtæringer inden for denne periode. Cirkulationsledningen i kælderen vurderes at have en restlevetid på ca. 20 år i afd. 1 og 10 år i afd. 2&3, hvor der ligeledes kan forventes flere og flere gennemtæringer. Vurderingen fra Force er, at den samlede tilstand af brugsvandsinstallationerne ikke giver grundlag for udskiftning i den nærmeste fremtid, men som en del af helhedsplanen bør/skal man overveje udskiftning af stigstrenge for koldt og varmt brugsvand samt cirkulation i forbindelse med renoveringen af badeværelser, da en vurderet restlevetid på ca. 10 år for varmt brugsvand stort set vil være opbrugt, når badeværelsesrenoveringen er færdig. Der monteres vandmålere på henholdsvis koldt og varmt vand for individuel vandmåling. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

18 svurdering Side 17 Udskiftning af hovedledninger i kælder kan med fordel foretages samtidigt med udskiftning af stigstrenge, men disse kan stort set udskiftes på et hvilket som helst tidspunkt i skadesforløbet, dog indenfor restlevetiden på ca. 10 år. Hvis man udsætter udskiftning af hovedledningerne bør samtlige afspærrings- og reguleringsventiler udskiftes til nye (evt. med undtagelse af nyligt udskiftede ventiler enkelte steder), således at en korrekt indregulering af det varme brugsvandsanlæg kan foretages. Samtidigt vil der i forbindelse med udskiftning af stigstrenge skulle foretages ændringer på de eksisterende hovedledninger. Som udgangspunkt skal al ældre/oprindelig isolering i kælder behandles som værende med asbest. Varmeanlæg Varmecentralerne fremstår med ældre styringsautomatik. Varmerør i centralerne er mangelfuldt isolerede efter reparationer, og indreguleringsventiler er flere steder fastgroede og ulæsbare. Varmecentraler renoveres, og der udføres en generel oprydning i anlægget. Et skift til trykregulerede pumper samtidig med udskiftning af fastgroede indreguleringsventiler vil medføre et lavere strømforbrug til varmefordeling. Utidssvarende termostater i lejlighederne bør udskiftes. Ventilationsanlæg I forbindelse med registreringen i afdeling 2 og 3 er der foretaget stikprøvemålinger af ventilationskapaciteten i tilfældigt udvalgte lejligheder. Generelt virker ventilationsanlæggene til at have tilstrækkelig kapacitet til konstant udsugning fra køkken og bad, dog virker anlægget ude af balance. Resultat af luftmålinger på kontrolventilerne viser, at der skal foretages en ny indregulering af anlæggene. Specielt udsugningen fra køkken er for lav og bør derfor sættes op. Kontrolventiler i badeværelser og køkkener fremstår i meget varierende stand, hvoraf nogle er lukket til af snavs. I flere køkkener er der monteret emhætter med motor, der er tilsluttet ventilationsanlægget. I forbindelse med helhedsplanen anbefales det, at: der etableres mekanisk udsugning fra badeværelser i afdeling 1. Eksisterende kanaler tætnes, og der placeres to anlæg i loftrummet, hvor hvert anlæg betjener tre opgange. der monteres nye emhætter med forceret udsugning fra køkkenerne i afdeling 2 og 3. Der er ikke kapacitet i de nuværende ventilatorer til dette, og ventilatorerne bør derfor udskiftes til større med trykstyret regulering. Ved udskiftningen bør der installeres en ventilator pr. opgang, idet det ikke er hensigtsmæssigt med flere udsugningspunkter ved forceret ventilation. Kontrolventiler udskiftes og der monteres lydsluser på anlæg og ventiler. Hvis ikke anlæggene udskiftes bør man rense kanalerne og udføre en ny indregulering af anlæggene. Kontrolventilerne renses/udskiftes, og der monteres lydsluser på anlæggene og ventilerne. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc

19 svurdering Side 18 El-installationer Fællestavlerne er behæftet med mangler, bl.a. spolestøj i tavlen, huller i tavlens kapsling, og der mangler sikringshoveder i disponible grupper. Fælles installationer på gange, trappeopgange og vaskerier er af ældre dato og er behæftet med mangler. Flere steder mangler aflåselig sikkerhedsafbryder, tilledningerne til pumper og lignende mangler aflastning og enkelte steder mangler der låg på dåser m.m. I kældergange mangler der ligeledes fastgørelse af ledninger og kabler, og enkelte steder er ledningerne fastgjort til vandrør, hvilket ikke er lovligt. Der er også observeret beskadigede belysningsarmaturer i vaskerier, boilerrum og i kældergange. I boligerne er der ikke konstateret synlige mangler i tavlerne. Udvendigt på bygninger i terræn er der registreret enkelte beskadigede stikkontakter og belysningsarmaturer, formentlig som følge af hærværk. Siden 1.januar 2007 har nye sikkerhedsbestemmelser fra Sikkerhedsstyrelsen været gældende. Hensigten er at højne sikkerhedsniveauet i både eksisterende og fremtidige elektriske installationer så el- og brandulykker reduceres. Reglerne har været anvendt længe i boliger, hvor der har været krav om HFI/HPFI afbrydere. Men nu gælder kravene også fællesinstallationer og installationer i institutioner og lign. Fællestavler gennemgås og mangler udbedres incl. opsætning af HPFI afbrydere i fornødent omfang. Samtlige el-installationer i kælderen gennemgås, og der udføres følgende udbedringer: - Manglende aflastning på tilledninger etableres. - Manglende låg på dåser m.m. leveres og monteres. - Ikke-aflåselige sikkerhedsafbrydere i vaskerier udskiftes til aflåselige sikkerhedsafbrydere. - Alle ledninger/kabler fastgøres. Der udføres egen fastgørelse til ledninger, som i dag er fastgjort til vandrør. De beskadigede stikkontakter og belysningsarmaturer på bygninger i terræn udskiftes. Øvrigt Skimmel Der er i enkelte boliger, på underside af altanplader eller på inderside af brystningsplader, observeret mug og skimmel. Der er herudover observeret omfattende skimmel i mindst én lejlighed. I boligen med omfattende skimmel er der sket afrensning. Det er fra boligselskabets side ikke vurderet, at der med denne tilstandsrapport skal gennemføres yderligere undersøgelser af den pågældende bolig eller på anden vis yderligere skimmelundersøgelse. Boligselskabet har overvejelser om gennemførelse af sundhedstjek af alle boliger. Der arbejdes med afklaring af metode og omfang for dette sundhedstjek, som forventes inspireret af forslag fra Boligselskabernes Landsforening. G:\DATA\2006\w06030\08_BESK\srapport 2008\02_Resume APRIL 2009.doc