København, den 28. januar 2010 KENDELSE. Klager. ctr. Realmæglerne Nakskov ApS Vejlegade 17, st Nakskov

Transkript

1 1 København, den 28. januar 2010 KENDELSE Klager ctr. Realmæglerne Nakskov ApS Vejlegade 17, st Nakskov

2 2 Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udført et mangelfuldt arbejde ved bl.a. ikke at have sikret, at købesummen blev deponeret som forudsat, og ved at have udleveret nøgle til køber, før der var sikkerhed for købesummen, og om indklagede derfor skal tåle en salærreduktion. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af annoncer og dokumentationsomkostninger som krævet. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 23. oktober 2007 formidlingsaftale gældende i 6 måneder med indklagede. Det fremgår af sagen, at denne aftale udløb uden, at ejendommen var blevet solgt, og at ejendommens pris var blevet justeret ned et par gange i forløbet. Det fremgår videre af sagen, at der i juni 2008 fremkom købstilbud på ejendommen. Indklagede skrev i den forbindelse den 24. juni 2008 til 2 realkreditinstitutter og bad om tilbud på ejerskiftelån. Den 26. juni 2008 skrev indklagede til et finansieringsfirma og bad om tilbud på ejerskiftelån kr ,00 inkl. ombygning. Den 9. juli 2008 skrev finansieringsfirmaet til indklagede og tilbød at købe pantebrev på kr ,00 i handlen, renten var 10,25 og kursen 93. Kommisionstilbuddet indeholdt følgende forbehold: [...] Særlige vilkår og bestemmelser [...] Før vi kan påbegynde udbud af lånet skal følgende forbehold opfyldes: Vi skal modtage følgende bilag, der ikke må give anledning til bemærkninger: o Debitors skattemappe komplet for 2007* o Budget over debitors faste udgifter o Dokumentation for restgæld på [købers] lønindeholdelse o Tilstandsrapport og købsaftale til godkendelse, når denne foreligger. [...] Det fremgår videre af kommissionstilbuddets generelle vilkår blandt andet, at tilbuddet bortfaldt, hvis et eller flere forbehold ikke kunne opfyldes, og at der ikke kunne gøres krav gældende over for finansieringsfirmaet, hvis det måtte vise sig, at sagen ikke kunne omsættes.

3 3 Den 13. august 2008 fremkom ny tilstandsrapport vedrørende ejendommen. Den 15. august 2008 skrev indklagede til klager: På baggrund af det modtagne tilbud på Kr ,00 på kontantbasis, har jeg udarbejdet ny salgsopstilling, ny formidlingsaftale og nyt salgsbudget til din godkendelse. I lighed med tidligere, skal gøre opmærksom på at det kontante provenu skal fradrages med din søns gæld til [...], og der skal betales forskellige udlæg til tredjemand. Samme dag indgik parterne en ny formidlingsaftale. Aftalen var gældende i 6 måneder og udbudsprisen aftalt til kr ,00. Vedrørende indklagedes vederlag var aftalt således: Af det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget fremgik vedrørende de aftalte udlæg til tredjemand:

4 4 [...] [...] Indklagede udarbejdede den 15. august 2008 købsaftale, og klager underskrev herefter købsaftale om salg af sin ejendom for kr ,00. Der var tale om en kontanthandel og overtagelsesdagen var aftalt til den 1. september Ifølge købsaftalen skulle køberne deponere udbetalingen kr ,00 hos indklagede senest den 23. august 2008 og restkøbesummen i sælgers pengeinstitut senest den 1. september Det fremgår videre af købsaftalen blandt andet: Standardvilkår [...] Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal - alle bestemmelser vedr. debitorgodkendelse og gældsovertagelse være opfyldt - alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser være opfyldt - de køberen påhvilende handelsomkostninger være betalt eller deponeret - køber have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer [...] - alle forbehold for handlens gennemførelse skal være afklaret Den 20. august 2008 skrev finansieringsfirmaet, efter at have modtaget dokumenter som udbedt til indklagede: Efter at have gennemgået tilstandsrapporten, kan vi meddele dig at vi på nuværende tidspunkt desværre ikke har investorer til sagen. Den 22. august 2008 deponerede køberne udbetalingen på kr ,00 hos indklagede, og indklagede har til sagen oplyst, at køberne fik udleveret nøglen til ejendommen samme dag. Den 23. august 2008 sendte indklagede en redegørelse fra den byggesagkyndige til finansieringsfirmaet og meddelte samtidig, at køberne havde betalt den kontante udbetaling og var villige til at afhjælpe K3 skader nævnt i tilstandsrapporten. Den 28. august 2008 underskrev såvel klager som køberne skøde. Skødet var udarbejdet af indklagede, som en finansieret handel. Det fremgår af sagen, at dette skøde ikke blev tinglyst.

5 5 Indklagede rykkede flere gange finansieringsfirmaet for et svar vedrørende finansieringen, og den 16. september 2008 skrev firmaet til indklagede og oplyste, at de ikke kunne finde en investor til sagen. Den 11. november 2008 skrev klagers advokat til indklagede og rykkede for en afslutning af sagen og betaling af restkøbesummen. Klagers advokat oplyste videre, at klager, hvis ikke forholdene blev bragt i orden inden den 17. november 2008, ville indgive klage over indklagede, fordi indklagede havde udleveret nøglen til køberne, uden at der var sikkerhed for købesummen. Den 1. december 2008 skrev købernes advokat til indklagede og spurgte, hvorfor handlen ikke var gennemført. Det fremgår af sagen, at indklagede arbejdede videre for at finde en långiver, der ville give lån til køberne. Den 16. januar 2009 skrev købernes advokat til klagers advokat med kopi til indklagede og meddelte, at køberne havde fået mulighed for at betale det manglende beløb, kr ,00 kontant, hvorfor der ikke var behov for yderligere vedrørende finansieringen fra indklagedes side. Advokaten anførte videre, at den ene køber skulle være eneejer, og at klager skulle frafalde refusion og således acceptere, at overtagelsesdagen blev ændret til 1. februar 2009, hvis handlen skulle gennemføres. Den 21. januar 2009 skrev købers advokat til indklagede og meddelte, at køber havde deponeret restkøbesummen, og at handlen ville blive færdigekspederet af købers advokat. Den 22. januar 2009 skrev indklagede med henvisning til brevet af 21. januar 2009 fra købers advokat til klagers advokat og meddelte, at han fra købers advokat havde fået oplyst, at der var indgået ændret aftale mellem køber og klager uden indklagedes medvirken. Den 23. januar 2009 skrev klagers advokat til indklagede og meddelte, at der ikke var indgået ændret aftale mellem klager og køber, og at parternes aftale var købsaftale af 15. august Samme dag sendte indklagede sin faktura til klager: [...]

6 6 [...] Den 26. januar 2009 underskrev klager nyt skøde. Skødet var udarbejdet af købers advokat, og køber havde underskrevet dokumentet den 23. januar I skødet var overtagelsesdagen anført til den 1. september Den 26. februar 2009 rykkede indklagede købers advokat for refusionsopgørelse i sagen. Samme dag svarede købers advokat, at refusionsopgørelse ville blive udarbejdet, når købers advokat modtog oplysninger fra klagers advokat. Den 30. juni 2009 fremsendte indklagede en faktura til klager på kr ,00 inkl. moms. Ifølge fakturaen dækkede beløbet følgende arbejde: [...] Ført forhandlinger med Inkassofirma/ Skoda Rødby vedrørende regning på reparation af bil tilhørende din afdøde mand. Ført forhandlinger med [bankdirektør], tinglyst gæld i din ejendom i forbindelse med din søn arrangement med banken. Ført forhandlinger med [kommunen] vedrørende skatteforhold i forbindelse med salg af din ejendom. [...]

7 7 Indklagede havde modregnet denne faktura i købers deponering på kr ,00 sammen med sit tilgodehavende ifølge faktura af 23. januar 2009 og bad herefter klager betale kr ,26. Klagers advokat bestred på klagers vegne den modtagne faktura og anførte i den forbindelse, at klager ikke havde anmodet indklagede om juridisk rådgivning, at der ikke forelå en skriftlig aftale om juridisk rådgivning, at fakturaen var helt urimelig, og at der forelå passivitet. Klager har tillige indbragt sagen for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, der den 8. september 2009 afsagde kendelse således: [...] Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom 9, at en ejendomsmægler med omsorg for begge parters interesse skal virke for, at der bliver handlet, og at handlen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er aftalt nærmere med opdragsgiveren. Ejendomsmægleren er den professionelle part og skal handle herefter, herunder tilse, at loven og de deri beskrevne pligter overholdes. Disciplinærnævnet lægger til grund, at indklagede i strid med vilkårene i købsaftalen har givet køber disposition over ejendommen, selvom alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser (ikke var) opfyldt, jf. købsaftalens pkt. 11. Det lægges til grund, at klager var indforstået med, at køberne fik dispositionsret til ejendommen uden, at købesummen var sikret. Klager er imidlertid ikke professionel, og indklagede har ikke godtgjort, at han har rådgivet klager indgående om det usædvanlige vilkår at udlevere nøgler til købere, som ikke kunne få en garantistillelse fra et pengeinstitut eller finansieringsselskab for købesummen. Nævnet anser det for en skærpende omstændighed, at indklagede på tidspunktet for nøgleudleveringen må have vidst, at køberne havde fået afslag på finansiering. Nævnet finder, at indklagede hermed har påført klager unødig stor risiko for ikke at modtage restkøbesummen og ved faktisk at have overladt dispositionsretten over ejendommen og dermed har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom 9 og god ejendomsmæglerskik. Et enigt nævn finder, at forholdet har så alvorlig karakter, at indklagede skal pålægges en bøde, jf. lov om fast ejendom 29 b, stk medlemmer vil pålægge ejendomsmægler Peer Hinze en bøde på kr.

8 8 3 medlemmer, henholdsvis to forbrugerrepræsentanter og en repræsentant med særlig kendskab til ejendomshandel, finder, at forholdet er så groft, at bøden bør fastsættes til kr. Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, Peer Hinze, pålægges en bøde på kr. [...] Den 16. oktober 2009 sendte klagers advokat til købers advokat dokumentation for den af klager betalte ejendomsskat, kr. 470,83, samt renteberegning vedrørende forrentning af købesummen, kr ,50. Klagers advokat anmodede købers advokat om at medtage disse beløb i refusionsopgørelsen. Klager har bl.a. anført: Klager indbragte oprindeligt sagen med påstand om, at indklagede skulle betale erstatning til klager for så vidt angår de udgifter, klager havde haft til ejendomsforsikring, ejendomsskat og terminer på ejendommen, som følge af at handlen ikke blev gennemført som aftalt. Efter at handlen er blevet gennemført, ændres klagers påstand til, at indklagede skal tilbagebetale uretmæssigt opkrævede beløb samt tåle en væsentlig nedsættelse af sit salær. Indklagede har ikke sørget for, at købesummen blev deponeret som forudsat i købsaftalen. Indklagede har desuden udleveret nøgle til køberne, selvom der ikke var sikkerhed for købesummen, hvilket er uacceptabelt og i strid med standardvilkår anført i købsaftalen. Indklagede har herved udsat klager for en betydelig økonomisk risiko, især henset til at køberne af ejendommen straks iværksatte en større ombygning af ejendommen. Indklagede skal endvidere hæfte solidarisk med køber for betaling af beløb på refusionsopgørelsen, i alt kr ,33. Indklagede har sendt en faktura til klager på kr ,00 til dækning af indklagedes juridiske rådgivning. Klager har imidlertid aldrig anmodet om denne rådgivning, og indklagede kan derfor ikke modregne dette krav i klagers tilgodehavende ifølge faktura af 23. januar 2009, kr ,74. Klager har således krav på at få dette beløb udbetalt af indklagede. I øvrigt er der ikke tale om konnekse krav, hvorfor den foretagne modregning også af denne grund ikke er lovlig.

9 9 Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af avisannoncering og dokumentationsomkostninger som krævet, samt om indklagede har haft et for stort beløb deponeret hos sig. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle tåle en salærreduktion, idet klager har opnået det forventede provenu ved handlen. Køberne af ejendommen skulle, selvom der var indgået aftale om kontanthandel, skaffe finansiering ved at optage lån. Dette er helt sædvanligt i de fleste handler. På tidspunktet for handlens indgåelse havde indklagede lånetilsagn. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at långiver efterfølgende ikke opfyldte tilsagnet. Da indklagede fandt ud af, at der var opstået problemer med finansieringen, orienterede indklagede køberne og klager om, at de kunne hæve handlen, hvis de måtte ønske det, hvilket ingen af parterne ønskede. Skødet blev derefter omformuleret til en finansieret handel. Efter at den ene købers far var død i november måned gav køberne indtryk af, at de ønskede at træde tilbage fra handlen, da de kunne overtage faderens lejlighed. Køberne krævede i den forbindelse, at klager skulle godtgøre køberne det beløb, de havde brugt på ejendommen. Indklagede forklarede køberne, at den eneste løsning var, at køberne skaffede finansiering og opfyldte handlen. Det var mellem klager, køberne og indklagede aftalt, at nøgleudlevering kunne finde sted, når den kontante udbetaling var betalt, og køberne havde accepteret lånetilbud. Nøgleudlevering var aftalt med klager og fandt sted den 22. august 2008, idet køberne skulle fraflytte deres lejlighed den 1. september Indklagede havde i øvrigt i forbindelse med nøgleoverdragelse gjort det klart for køberne, at det var forbundet med stor risiko at påbegynde ombygning, inden alle papirer var i orden. Med hensyn til klagers krav om indklagedes betaling af rente og refusion af diverse udgifter, er det indklagedes opfattelse, at det er klagers advokats manglende oplysninger, der er årsag til, at endelig refusionsopgørelse og renteberegning ikke har kunnet udarbejdes. Først i forbindelse med klagesagen, det vil sige 9 måneder efter at handlen var gennemført, har klagers advokat fremsendt oplysninger til brug for refusionsopgørelsen. Advokaten har dermed ved egen passivitet været skyld i forsinkelsen af refusionsopgørelsen. Det bestrides således, at indklagede skal tåle en salærreduktion eller hæfte solidarisk med køber for beløb i opgørelsen, idet det ikke kan bebrejdes indklagede, at sagen er

10 10 trukket i langdrag. Det er indklagedes opfattelse, at også ejendommens stand samt finanskrisen har vanskeliggjort sagens afvikling. I øvrigt vil beløb ifølge refusionsopgørelsen formentlig blive honoreret af køber, idet denne i dag sidder i en ubelånt ejendom. Klager har på intet tidspunkt i forbindelse med handlen været i nogen risiko og har ej heller lidt et målbart tab. Med hensyn til deponeringen af kr ,00 hos indklagede, er denne sket, da indklagede ville sikre, at de udlæg, som indklagede havde haft, kunne blive honoreret. Indklagede har dog i dag et tilgodehavende hos klager på kr ,26. For så vidt angår dokumentationsomkostninger og annonceudgifter har indklagede dokumenteret at have afholdt mere end faktureret over for klager, og indklagede har tillige dokumenteret, hvorledes der er blevet annonceret i lokalpressen. Indklagede har i nærværende sag udført langt mere arbejde, end det normalt kan forventes af en ejendomsmægler. Klager kom ofte i butikken, og indklagede har blandt andet været behjælpelig med at bestille en vognmand til at rydde op på ejendommen og køre affald bort, assisteret klager i en inkassosag m.m. Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i købsaftalen anførte, at restkøbesummen først skulle deponeres på overtagelsesdagen. Indklagede har dermed ikke sikret klager tilstrækkeligt, idet klager ikke før overtagelsesdagen havde vished for, om køberne havde økonomi til at erhverve ejendommen. Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede i det skøde, som blev underskrevet af parterne den 28. august 2008, ændrede handlen fra en kontanthandel til en finansieret handel. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede på tilstrækkelig vis har rådgivet klager om konsekvenserne ved at acceptere at ændre handlen til en finansieret handel. Nævnet finder herefter, at indklagede ikke i tilstrækkelig grad har varetaget klagers interesser i den forbindelse. Nævnet finder det ligeledes kritisabelt, at indklagede ikke skriftligt orienterede klagerne om, at restkøbesummen ikke var deponeret rettidigt. Nævnet finder det dog godtgjort, at indklagede mundtligt har gjort klager opmærksom herpå. Klager har desuden til nævnet oplyst, at hun ønskede at fastholde handlen, selvom indklagede orienterede hende om, at hun havde mulighed for at træde tilbage som følge af den manglende deponering.

11 11 Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede udleverede nøgle til køberne efter aftale med klager, men nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede udleverede nøglerne til køberne, før betingelserne i det fremkomne kommissionstilbud vedrørende pantebreve var opfyldt. Nævnet bemærker i den forbindelse, at det fremkomne kommissionstilbud indeholdt så mange betingelser og forbehold, at indklagede burde vide, at der var en risiko for, at en eller flere af betingelserne ikke kunne opfyldes. Nævnet finder, at indklagede burde have orienteret klager herom, således at klager var klar over, at klager løb en risiko ved, at nøglen blev udleveret, når finansieringen ikke var på plads. Som følge af det mangelfulde mæglerarbejde finder nævnet, at indklagede skal tåle en salærreduktion på kr ,00. Det fremgår af sagen, at overtagelsesdagen er fastholdt til den 1. september Da refusionsopgørelse herefter skal udarbejdes med denne dato som skæringsdato, og klager således skal have refusion for de udgifter, hun har haft i købers ejertid, finder nævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede at hæfte for beløb i refusionsopgørelsen. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at refusionsopgørelsen ikke foreligger. Det fremgår af 5, stk. 1, i de forbrugeretiske regler forhandlet mellem Dansk Ejendomsmæglerforening og Forbrugerrådet, at ejendomsmægleren skal sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Indklagede har hos klager opkrævet et honorar på kr ,00 inkl. moms for arbejde i forbindelse med forhandlinger med bl.a. bank og inkassofirma. Klager har anført, at hun ikke har indgået aftale med indklagede om dette arbejde. Indklagede har ikke over for nævnet dokumenteret, at der er indgået aftale om dette arbejde, herunder om honorarets størrelse. På den baggrund kan nævnet ikke godkende indklagedes krav på kr ,00, hvorfor indklagede skal tilbagebetale dette beløb til klager. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 14, stk. 1, i bekendtgørelse om ansvar, garantistillelse og behandling af deponerede midler m.v. ved omsætning af fast ejendom, at hvis en ejendomsmægler som led i en ejendomshandel modtager depositum eller andre betroede midler, må vedkommende højest modtage et beløb svarende til 7 % af købesummen, dog mindst kr. og højest kr. Beløb,

12 12 som vedkommende herudover modtager, skal indsættes på en særskilt konto i forbrugerens navn i et pengeinstitut, og skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. Ifølge denne bestemmelse måtte indklagede således højest have kr ,00 deponeret hos sig, hvorfor nævnet skal udtale alvorlig kritik af indklagede, når indklagede i købsaftalen har anført et højere beløb samt beholdt hele beløbet hos sig. Indklagede har herefter haft kr ulovligt deponeret hos sig, og nævnet finder, at indklagede som følge heraf er forpligtet til at forrente beløbet over for klager med morarentesatsen fra overtagelsesdagen den 1. september 2008 til afregningsdagen den 23. januar 2009, i alt kr ,42. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Det fremgår heller ikke i hvilke medier, der vil blive annonceret. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Indklagede har opkrævet kr ,00 inkl. moms til dokumentationsudgifter, men over for nævnet alene dokumenteret at have afholdt dokumentationsomkostninger i formidlingsperioden for kr. 173,50 til tingbogsoplysning og opdatering af restgældskontrakt, hvorfor nævnet alene kan godkende indklagedes krav på dette beløb. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:

13 13 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,92 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,92 fra den 13. januar 2009, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand