NOTAT. Allerød Kommune. Indsigelser/bemærkninger til lokalplanforslag nr B Boligområde vest for Kongevejen i Blovstrød

Transkript

1 NOTAT Allerød Kommune Forvaltningen Plan og Byg Bjarkesvej Allerød Tlf: kommunen@alleroed.dk Indsigelser/bemærkninger til lokalplanforslag nr B Boligområde vest for Kongevejen i Blovstrød Dette notat indeholder oversigt og resumé af de indsigelser/bemærkninger, der er indkommet i forbindelse med offentliggørelsen af lokalplanforslag 1-107B Boligområde vest for Kongevejen i Blovstrød. Lokalplanforslaget var i høring fra den 14. juni 2011 til den 6. september Dato: 5. marts Sags. nr. 10/269 Sagsbehandler: Karen Meelsen Plan og Byg Følgende er en oversigt med resumé af de enkelte bemærkninger, suppleret med Forvaltningens kommentarer. Oversigt og resumé 1. Skare Byg A/S og Trelleborg Typehuse A/S der i fællesskab ejer lokalplanområdet i Blovstrød gør indsigelse mod følgende punkter Hustyper i de enkelte delområder Ejerne gør indsigelse mod 7.5, hvoraf det fremgår, at bebyggelsen i de enkelte delområder skal opføres som samme hustype med samme tagform og taghældning. Kravet er ikke ønsket af områdets ejere, da de hver især ejer grunde indenfor de forskellige delområder og de to ejere bygger forskellige huse af forskellige type. Jf. indsigers bilag A, hvor fordeling af parceller fremgår. For at sikre en vis ensartethed i bebyggelsen har parterne aftalt, at der i delområde A1 opføres huse i en etage med udnyttet tagetage, og at tagkonstruktionen udføres som sadeltage med en taghældning på grader. Derved vil opførte huse fremstå med ensartet karakter, men ikke af samme type eller med samme taghældning. Ejerne ønsker at 7.5 ændres så lokalplanen muliggør bebyggelse af både Skare Bygs stenhuse og Trelleborgs træhuse på alle grunde i delområde A1. Forvaltningen foreslår, at man imødekommer indsigelsen, således at man ændrer ordlyden i 7.5 til følgende: 7.5 Beboelsesbygninger skal i delområde A1 opføres med ensartet karakter med mulighed for opførelse af både stenhuse og træhuse med en taghældningen mellem grader. Delområde A2 skal beboelsesbygninger opføres som samme hustype med samme tagform og taghældning. Note I delområde A1 bygger begge ejere (Skare Byg A/S og Trelleborg Typehuse Holding A/S) af lokalplanområdet. I delområde A2 bygger Skare Byg A/S.

2 Endvidere foreslår indsigerne at delområde A1 udvides til også at omfatte den sydlige del af parcellerne i delområde A2 (parcellerne jf. indsigers bilag A og B), forudsat at byggefelterne ændres så der kan opføres længehuse i parcellernes fulde bredde kun begrænset af byggelinjer mod naboskel. Forvaltningen foreslår at indsigernes ønske om at udvide den sydlige del af parcellerne i delområde A2 til A1 imødekommes, således at beboelsesbygninger opføres med ensartet karakter med mulighed for opførelse af både stenhuse og træhuse med en taghældning mellem grader. Byggefelter Indsigerne gør opmærksom på at en del af de pågældende byggefelter er naturligt begrænset af byggelinjer, mens andre felter ikke er begrænset af disse. Byggefelterne (parcellerne 9-14 jf. indsigers bilag B) som er placeret henholdsvis ved Søren Joensens grund og ved fritidsudstillingen ønskes udvidet, således at det er byggelinjerne, der begrænser placeringen af husene på de enkelte grunde. Ejerne mener, at lokalplanens byggefelter på de pågældende grunde er unødigt begrænsende, og de mener at Allerød Kommune stiller meget høje krav til lavenergibyggeri, som er vanskeligt at opfylde. De mener at jo bedre mulighed der er for at placere husene hensigtsmæssigt på grundene og udforme tagflader med mulighed for solindvinding, jo større er muligheden for at kunne opfylde kommunens krav til lavenergibyggeri. Kommunen har tradition for sydligt orienterede haver, hvis denne tradition skal tilgodeses, vil det begrænse placeringen af husene på parcellerne 9 14 (jf. indsigers bilag B), da grundene er meget små. Forvaltningen foreslår at byggefelter udelades for parcellerne 9 14 (jf. indsigers bilag B) på lokalplanens kortbilag, da det hovedsagelig er naboskel, vejbyggelinje og skovbyggelinje i indsigers forslag (jf. indsigers bilag B), som begrænser placeringen af husene på de enkelte grunde. Bebyggelse på parcel 1-4 Trelleborg som er ejer af de 4 nordvestlige parceller ud mod Tokkekøb Hegn (parcellerne 1-4 jf. indsigers bilag C) ønsker at de ændres fra 4 til 5 parceller. Dobbelthusene på parcel 2 og 3 udgår til fordel for 3 enkelt parceller, der skal være lige brede og tilsammen have en udstrækning på 52 m og med byggefelt i fuld bredde, dvs. begrænset af byggelinje mod nabo. Bredden af hver af parcellerne 1 og 4 reduceres med 2 m. Placering og tværsnit af de huse, Trelleborg ønsker at opføre på de pågældende parceller, fremgår af bilag D. De ønsker endvidere at der skal være 11 m mellem skel mod vej og skovbyggelinje. Det vil sige at byggefeltet ligger 1,6 m fra vej mod skel og ud til skovbyggelinjen og byggefeltet er 9,4 m, hvor der kan opføres huse med en bredde på 7,6 m med tagudhæng i hver side på 0,9 m. De gør opmærksom på at 7.9 er i konflikt med den aftalte placering, idet husenes højde indenfor en afstand af 2,5 m fra skel er over den nævnte maksimale højde på 2,5 m. De ønsker at 7.9 justeres så de indtegnede huse med den viste placering på indsigers bilag D kan opføres. Forvaltningen foreslår at alle indsigerens ovenstående ønsker imødekommes. Det vil bl.a. sige at ændre bebyggelsen fra 4 til 5 parceller, med mulighed for opførelse af huse med den ønskede placering og de ønskede udhæng mod vej, således at 7.9 ændres til følgende: Side 2

3 Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må gives en maksimal højde på 2,5 m. Delområde A1 Inden for en afstand af 2,5 m fra skel må ingen del af en beboelsesbygnings ydervæg eller tag være højere end 3,5 m, bortset fra tagudhæng i gavle med fremspring på op til 0,5 m. Solindvinding Indsigerne mener at opfyldelse af Allerød Kommunes lavenergikrav kræver udstrakt brug af solindvindingsanlæg, og de mener at 8.2 begrænser dette, da det kun tillades, at 30 % af tagfladen udgøres af solanlæg. De mener at bestemmelsen ikke hænger sammen med Allerød Kommunes energimæssige ambitioner og de mener at den skal udgå af lokalplanen. Forvaltningen ønsker fortsat at begrænse brugen af reflekterende og blanke tagog facadematerialer ved at de kun må anvendes i forbindelse med anlæg til udnyttelse af vedvarende energi. Forvaltningen foreslår at indsigernes ønske om at udelade at kun 30 % af tagfladen må anvendes til vedvarende energi imødekommes, således at 8.2 ændres til følgende: Reflekterende og blanke tag- og facadematerialer må kun anvendes i forbindelse med anlæg til udnyttelse af vedvarende energi. Skel mod delområde B1 (Søren Johnsen) Indsiger gør opmærksom på at det i købsaftalen er aftalt, at det ujævne skel mellem parcellerne (jf. indsigers bilag B) og Søren Johnsens ejendom udjævnes. De ønsker at udjævningen fremgår af lokalplanens kortbilag. Forvaltningen foreslår at indsigernes ønske om at udjævne skel imødekommes, Jf. Kortbilag 1af 22/ (landinspektør måleblad med justeret skel). Vejnavn Indsigerne ønsker lokalplanens vejnavn ændret fra Pottemagervej til enten Skovvejen eller Skovsøen. Forvaltningen foreslår at vejnavnet ændres til Skovvejen. 2. Advokat Henrik Ibenfeldt som er advokat for Søren Johnsen ApS, der er ejer af ejendommen matr. nr. 13a Blovstrød By, Blovstrød, beliggende Kongevejen 61, 3450 Allerød, gør indsigelse mod følgende punkter: Punkt 1. Advokat Henrik Ibenfeldt gør opmærksom på at hans klients ejendom matr. nr. 13a er blevet udstykket efter den forrige lokalplan er blevet vedtaget d. 8. juli 2008 og inden d. 1. juni 2011, som er skæringsdato i lokalplanforslag 1-107B for matrikler der efterfølgende udstykkes. Indsiger ønsker at det i lokalplanforslagets 2.1 må præciseres, at lokalplanen omfatter ikke blot matr.nr. 13a, men 13a og 13g Blovstrød By, Blovstrød samt alle parceller...mv. Side 3

4 Forvaltningen foreslår at indsigerens ønske imødekommes, således at 2.1 ændres til følgende: Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 13a og 13g, Blovstrød By, Blovstrød, samt alle matrikler, der efter den 18. april 2012 udstykkes fra den nævnte ejendom. Punkt 2. Indsiger nævner at i den gamle lokalplan fra 2008 var vejadgangen til lokalplanområdet alene den sydlige indkørsel fra Kongevejen. I den forrige lokalplan fra 2008 var delområde B2 offentligt tilgængeligt område, vejadgang og parkering. I det nye lokalplanforslag er der indgang til lokalplanområdets nyudstykning fra en nordlig etableret adgang fra Kongevejen. Indsiger ønsker at den tidligere sydlige adgangsvej ind i området alene skal være vejadgang for brugere af Fritidsbyg A/S og vejadgang og parkering for Søren Johnsen (ejeren af matrikel. nr. 13a). Forvaltningen foreslår derfor at indsigers ønske imødekommes, således at 2.2 ændres til følgende: Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder, som vist på kortbilag 1: Delområde A1: boligområde, op til 1½ etage Delområde A2:boligområde, op til 2 etager Delområde A3: offentligt tilgængeligt område, vejadgang, regnvandsbassin, støjskærm mv. Delområde B1: område til blandet bolig- og erhverv Delområde B2: vejadgang og parkering for besøgende med ærinde til B1, B2 eller fritidsudstillingen. Punkt 3. Lokalplanforslaget har været sat i bero, da indsiger gjorde indsigelse mod lokalplanen generelt, fordi der efter indsigers opfattelse blev disponeret i strid med hans klient Søren Johnsens interesser og rettigheder. Indsiger gjorde opmærksom på at hans klient frasolgte matr.nr.13g Blovstrød By, Blovstrød til Skare Projektudvikling A/S og Trelleborg Typehuse Holding A/S, mod at hans klient opnåede ret til at få overdraget et areal på 1624 m2. Denne ret var ikke blevet effektueret under høringsfasen og hans klient havde således en utinglyst ret til 1624 m2 af ejendommen matr.nr. 13g. Se kopi af den mellem parterne indgåede køberetsaftale. I fortsættelse af indsigelse af 1. september 2011 meddeler indsiger, at der nu er opnået enighed mellem parterne vedrørende arealoverdragelsen. Der er i indsigelsen vedlagt kopi af målerblad fra landinspektørfirmaet Hyldegaard hånddateret 19. januar 2012, hvor der til indsigers klient tillægges delarealerne nr. 1 4 samt det areal, som er skråmarkeret på kortet i det nordlige skel mellem punkt 183 og 184 og 6 m ud fra sidstnævnte punkt. Jf. Kortbilag 1af 22/ (landinspektør måleblad med justeret skel). Forvaltningen foreslår at areal overdragelsen godkendes, som det fremgår af Kortbilag 1af 22/ (landinspektør måleblad med justeret skel). Side 4

5 3. Erik Cronquist, Rosmosevej 1. B og Thomas Brüel og Vivi-Ann Skov, Rosmosevej 2, som bor ud til Kongevejen overfor lokalplanområdet mener at støjskærmen som bliver opsat i lokalplanområdet ud mod Kongevejen vil kaste støjen tilbage fra skærmen og over på den anden side af Kongevejen hvor der er beboelse og hvor indsigerne bor. Thomas Brüel og Vivi-Ann Skov er bange for at det på grund af støjen vil være utålelig og helbredsmæssigt skadeligt for dem at opholde sig i hus og have. Endvidere er de meget interesseret i hvilket materiale og hvilken højde støjhegnet får, da de skal kigge på støjhegnet. De mener at lokalplanområdet er indenfor landzone og da de købte huset dermed troede at det ikke ville blive tæt bebygget. Erik Cronquist mener at der bør foretages støj målinger på den modsatte side af Kongevejen hvor de bor, før opsætning af støjskærm og dernæst efter opsætningen. Indsiger mener at hvis målinger viser en forøget støj, der overskrider grænseværdierne, må der kræves opsat en tilsvarende støjskærm for bygherrernes regning. Lokalplanområdet er tidligere i forbindelse med forrige lokalplan 1-107A, blevet overført til byzone, dermed må der gerne opføres ny beboelse i lokalplanområdet. Forvaltningen foreslår at der opsættes en støjabsorberende støjskærm, for at modvirke at støjen muligvis bliver kastet over til naboerne ved modsat side af Kongevejen og støjen dermed bliver forøget. Støjskærmen skal beplantes så den fremstår som en grøn mur, hvilket vil være enten store træer (15 45 m), mindre træer (op til 15 m), buske eller klatre og slyngplanter. Forvaltningen foreslår at 1 ændres til følgende: Lokalplanen har til formål at sikre: at området udlægges til helårsboligformål med en blanding af enfamilieshuse og dobbelthuse, at delområde B1 fortsat kan anvendes til blandet bolig og erhverv såsom restauration, forsamlingslokaler, kontor og liberalt erhverv samt kulturelle formål, at området udformes med respekt for skovbyggelinien og vejbyggelinierne, at der etableres den nødvendige støjabsorberende støjafskærmning mod Kongevejen at der udlægges bassinkapacitet til opsamling af regnvand i området, at området vejbetjenes via ny overkørsel til Kongevejen. Endvidere foreslår forvaltningen at 9.5 ændres til følgende: Der skal etableres tilstrækkelig støjabsorberende og støjafskærmende foranstaltninger ud mod Kongevejen, så ny bebyggelse og udendørs opholdsarealer ikke påføres et støjniveau, der er højere end Miljøministeriets vejledende grænseværdier. Støjskærmen placeres i princippet som vist på lokalplanforslagets kortbilag 3 og beplantes med hjemmehørende arter, så den fremstår som en grøn mur. Side 5

6 4. Blovstrød Vandværk, gør opmærksom på at lokalplanforslagets 6.7 giver med den nuværende formulering mulighed for, at forurenet overfladevand fra kørearealer kan nedsives til grundvandmagasinet. De påpeger at lokalplanområdet ligger i Blovstrød vandværks kildepladszone, hvor vores drikkevand bliver dannet. Der er tale om et særdeles sårbart grundvandsområde med kun et 5 meter tyndt beskyttende lerlag. De mener det er vigtigt, at kommune, andre myndigheder, vandværk og borgere gør en indsats for beskyttelse af drikkevandsområdet, så der fortsat kan opretholdes en god grundvandsressource og dermed drikkevand af god kvalitet. Blovstrød vandværk mener det er meget uheldigt, at lokalplanforslaget giver mulighed for, at overfladevand fra kørearealer forurenet med skadelige olieforbindelser kan nedsives direkte til grundvandet og uden om det beskyttende lerlag. Et stort spild af benzin eller diesel fra køretøjer vil ligeledes blive ledt direkte til grundvandsmagasinet med omfattende forureningsproblemer til følge. De foreslår følgende ændringer til bestemmelser for befæstede kørearealer som veje, parkeringsarealer og vendepladser: Stk. x. Veje, parkeringsarealer og vendepladser skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning (f.eks. asfalt). Nedsivning af regnvand fra befæstede arealer er ikke tilladt. Regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg godkendt af Allerød Kommune ledes til offentlige kloak i lokalplanområdet. Lokalplanområdet tilhører et specielt sårbart område, da det både er det mest sårbare drikkevandsområde og da det er kildepladszone. Derfor anbefaler forvaltningen at det ikke tillades at nedsive vejvand. Forvaltningen foreslår at indsigers ønske imødekommes, men at formuleringen ændres således at lokalplanforslagets 6.7 ændres til følgende: Overskydende regnvand fra tage skal såfremt nedsivning ikke er muligt, ledes til regnvandsbassiner, angivet på kortbilag 3, hvor det forsinkes. Veje, parkeringsarealer og vendepladser skal udføres med tæt belægning, der sikrer mod nedsivning (f.eks. asfalt). Vejvand fra disse arealer ledes direkte til regnvandsledning i Kongevejen. Side 6