Bachelorafhandling. Udviklingen i det danske ejerboligmarked; prisboblen - Fortsat prisfald, kollaps eller vending. Nationaløkonomisk institut

Transkript

1 Nationaløkonomisk institut HA Alm. 6. Semester Forfattere: Lasse Müller Olsen Morten Agerholm Nielsen Vejleder: Valdemar Smith Bachelorafhandling Udviklingen i det danske ejerboligmarked; prisboblen - Fortsat prisfald, kollaps eller vending Aarhus School of Business Maj 2010

2 Abstract The Danish market for owner-occupied real estate (real estate) has experienced some turmoil during the recent years. The sub-prime crisis in the US caused an international financial crisis. This crisis also took its toll on the Danish market for real estate. The bubble burst in Denmark, and the prices on real estate decreased at a speed that was faster than the upward period. Today, the Danish real estate owners have houses, which perhaps are worth less than the price they paid for it to begin with. What went wrong and what about the future? Those are the two main questions this bachelor thesis tries to answer. Before answering the questions, it is important to know precisely what the market for real estate stands for and also what the owner-occupied real estate in its self stands for - why is it people want to own their own house? The thesis starts with a short review of real estate history and an in-depth analysis of the period from 1995 up till today. This gives an insight into the past of real estate. The chapter is followed by a description of real estate. In a rational way of thinking the real estate makes the output to have a place to live - with that in mind the formation of prices on real estate is described through microeconomic theory, the stock flow model, and ADAM s model. It is not only real estate that can give people a place to live. As an alternative, people may choose to rent their home which means less economical risk. Now, if renting a home does not have an economical risk as it is the case with an owner-occupied home, how come people choose to own their own house? The thesis discusses this from an economical perspective but also from a more emotional point of view. To discuss the economical perspective, e.g. economical risk, it is important first to classify the terms disposal income and user cost. In 2000 Denmark got a new way to finance real estate, namely the adjustable rate mortgage. Later, in 2003, the Danish people got the opportunity to get repayment freedom up to 10 years. The two new initiatives combined with low interest rate have been some of the main reasons to why the prices on real estate went up as they did. Trying to forecast the future, macroeconomic models have been made. This thesis uses the already build model ADAM in a static simulation including the real numbers. The purpose is to see how well the output strikes the real prices. Up till 2000 the output ADAM made, was really close to the real prices. However, after 2000 something happened, and the model cannot explain the high rises in the prices especially in 2005 and 2006.

3 The problem so far is that a bubble cannot occur in a rational world. This concludes that the market for real estate was not rational in the period up till the time where the bubble burst. That s why rational and irrational theories are included in the thesis. From a nearly efficient market in 2000 to an inefficient market which gave the high rises in prices up to the burst. That meant the confidence in continuing rising prices obstructed the Danish citizens rationality to the real estate market. In that connection the efficiency in the Danish real estate market is very important. To theoretically and analytically conclude the existences of the bubble in Denmark, an insight in bubble theory and an analysis of the bubble have been made. All factors show that it was a bubble that struck the Danish real estate market. Furthermore this thesis takes a look at the future for the Danish real estate market. Will prices go up, down or will they stagnate? It is impossible to give the right answer, but a few factors might predict part of the future. In the near future (2 years) the interest rate and expectation to prices is very important. Due to knowledge about the markets interest rate and expectations, the price will be modified with a little rising tendency in the near future. In the long run there are critical factors. One critical fact is that the first loans with repayment freedom are going to be refunded in Also, in the time of writing, the EU commission is discussing the future of the adjustable rate mortgage. Both factors can have an enormous impact on the Danish real estate market. Furthermore, demography should not be forgotten. In the future the group of people leaving the real estate market is considerable higher than the group entering it. So, the real estate market in Denmark has and is still experiencing quite the turmoil. Furthermore future predictions indicate that the turmoil might increase again.

4 Indhold 1. Indledning Problemformulering Metode Afgrænsning Definitioner Ejerboligen og ejerboligmarkedet Det at have noget at bo i Ejerbolig = langvarigt forbrugsgode Ejerboligtrappen Et historisk tilbageblik frem til Udviklingen på boligmarkedet fra Nytteværdi Prisdannelse på ejerboligmarkedet Van Gogher eller Ispinde Forbrugertillidsindikatoren Eje vs. Leje Ejendomsværdiskat Bløde faktorer Disponibel indkomst Tvangsauktioner Arbejdsløshed Progressiv skat User cost Finansieringsmuligheder Afdragsfrihed Obligationsrenten Delkonklusion indtil nu Overgang mellem teori og praksis ADAM Kontantprise på enfamiliehuse Fremskrivning af phk relationen Antagelser... 32

5 Cpuxh Pcpuxh Pche Fkbhw Fkbh Phk Phk vs. De reelle tal Delkonklusion Rationalitet og bobleteori Rationalitet og markedsefficiens Rationalitet Markedsefficiens Fra rationalitet til irrationalitet Ikke rationelle teorier Prospect teori Anchoring Andre irrationelle teorier Konklusion på rationaliteten Bobleteori Teori Identificering af bobler Boble på det danske boligmarked Udbredte forventninger om store merprisstigninger Dominerende motiv til investering: få kapitalgevinst ved salg Stærk opmærksomhed mod boligpriserne i medier og private sammenkomster Pres mod at blive boligejer Boligpris/indkomst ratio vokser Forsimplede opfattelser af de økonomiske sammenhænge på boligmarkedet Svag forståelse for risici Andre faktorer der kan spille ind i den Rentetilpasningslånets effekt på prisdannelsen Den lave rente Afdragsfrie lån... 55

6 Skattestoppet Centralisering Efficiens i det danske boligmarked Konklusion boligboblen i Danmark Fremtiden Renterne i fremtiden Refinansiering Afskaffelse af rentetilpasningslån Demografi Teknisk insolvens Regeringsskifte Ejerbolig over generationer Fremtiden Delkonklusion Konklusion Litteraturliste Bilag... 71

7 1. Indledning Det danske ejerboligmarked har været på noget af en rutsjetur det seneste årti en rutsjetur der først gik opad og siden ned. Priserne på ejerboliger blev skudt op ad en bakke så stor, så danskerne troede, at bakken ingen ende ville tage. Troen på vedvarende kraftige prisstigninger gjorde, at danskerne nærmest blev rigere natten over, hvorfor køb af ejerbolig ikke kunne foregå hurtigt nok. Folk købte bolig inden den gamle var solgt, og almindelige privatpersoner købte sågar ejerboliger som investeringsobjekter. Det danske ejerboligmarked levede på en lyserød sky. Den lyserøde sky skulle dog vise sig hurtigt ikke at kunne bære. Det var ikke kun Danmark, der har oplevet kraftige prisstigninger på ejerboliger. Også i USA var priserne steget så kraftigt, at en boble var under opsejling. Boblen bristede, og det vi i dag kender som sub-prime krisen opstod. Det skulle vise sig, at sub-prime krisen hurtigt fik spredt bølger udover USA s grænser, og en international finanskrise var en realitet. I dag står Danmark så og kan se tilbage på de grusomheder finanskrisen har medført. Især boligmarkedet i Danmark er blevet ramt hårdt. Det kan vække en del undren, at den opståede krise på det danske boligmarked ikke blev stoppet, inden hele korthuset for alvor væltede. Så kraftige prisstigninger, som Danmark oplevede især i 2005 og 2006 burde give indikationer om, at det er tid til at sætte bremsen i. Det er almindelig økonomisk lærdom, hvad der sker med økonomien, hvis tingene for lov til at køre på et for højt blus så giver det kraftigt bagslag, jf. viden om overophedning af økonomien. En faktor var, at priserne på ejerboliger steg meget kraftigt, men byggebranchen kunne heller ikke følge med, hvilket også her betød meget stigende priser på, nybyggeri. Få tog realiteterne i øjnene og det kraftige bagslag af stigningerne blev en realitet, som mange danskere i dag lider under. Det er nemt at sidde i bagklogskabens lys og fortælle, hvad de danske boligejere (og verdenens boligejere) skulle have gjort anderledes. Derfor må der ses fremad og læres af de fejl der er blevet begået. Det er derfor vigtigt at få klarlagt hvorfor boligkrisen opstod og se fremad med den nye viden herom. Samtidig er det vigtigt at få klarlagt hvilke yderligere udfordringer det danske ejerboligmarked står over for. Det væsentlige er dog at indse, at det danske ejerboligmarked for alvor kogte over, hvorfor det ville være dumt, på samme måde at skrue op for blusset igen. 1

8 2. Problemformulering Denne bachelorafhandling har til formål at belyse markedet for ejerboliger i Danmark. Det er fakta, at Danmark netop nu er i en krise, hvor boligpriserne er faldende. Troen på fortsatte unormalt høje vækstrater i boligpriserne har forskruet det danske marked for ejerboliger så meget, at ejerne af ejerboligerne nu har mærket bagsiden heraf. Den første del af denne afhandling vil derfor igennem teori og empiri belyse følgende spørgsmål: Hvad er formålet med selv at eje en ejerbolig? Hvordan har priserne og udbuddet siden 1995 udviklet sig på det danske ejerboligmarked? o Hvordan har udviklingen været regioner imellem? Efter at have set på formålet med selv at eje sin bolig vil der blive set på, hvordan ejerboligen økonomisk påvirker ejerne af disse. Samtidig vil der med prisdannelsen på ejerboliger som fokus blive set på, hvilke faktorer der påvirker efterspørgslen på samt udbuddet af ejerboliger. Dette vil blive forklaret igennem mikroøkonomisk teori, hvor der inddrages makroøkonomiske variable så som renten, låntype og indkomst. Hvordan er prisdannelsen på det danske marked for ejerboliger og hvad påvirker denne? I Danmark er der blevet udarbejdet flere makroøkonomiske modeller, hvori prisrelationer for ejerboligmarkedet indgår. Modellerne er f.eks. Danmarks Statistiks ADAM og Det økonomiske råds SMEC. Ud fra ADAM s relation for kontantprisen på enfamilieshuse vil der forsøges, om denne kan forklare udviklingen på kontantprisen på enfamilieshuse fra 1996 og frem til 2008 ved hjælp af en statisk simulering. Data for årene 2007 og 2008 vil blive estimeret ud fra forudsætninger, der vil blive antaget. Dette rejser så følgende spørgsmål: Hvor godt kan ADAM s prisrelation for kontantprisen på enfamilieshuse forklare den udvikling der reelt har været siden 1996? Det er endvidere en realitet, at de makroøkonomiske modeller ikke helt forklarer den markante stigning og efterfølgende fald, der har været på boligmarkedet i det sidste årti. Der vil på baggrund af dette blive inddraget kritik af disse modeller. For at se nærmere på dette vil der inddrages faktorer, som modellerne ikke nødvendigvis fanger. Her tænkes der på teorier omkring rationalitet og markedsefficiens samt teorier omkring bobler. Bobleteorierne vil munde ud i en analyse af, om den stigning og efterfølgende fald, der har været på det danske ejerboligmarked, kan karakteriseres som en boble. Ovenstående vil så kunne formuleres til følgende spørgsmål: 2

9 Hvilke faktorer, som ikke kan forklares ved hjælp af økonomiske modeller, har været med til at påvirke krisen på det danske marked for ejerboliger? Et er fortiden, noget andet er fremtiden. Der vil derfor i denne afhandling blive kigget fremad. Krisen for ejerboliger er over Danmark nu, derfor vil der er i den sidste del af afhandlingen blive set fremad, for at komme med et bud på, hvordan fremtiden ser ud på det danske ejerboligmarked. Afslutningsvis vil der blive konkluderet på afhandlingens resultater. 3. Metode Til udarbejdelsen af denne afhandling, vil der anvendes både empiri, teori og forskelligt datamateriale. Teorien vil primært blive hentet fra boligøkonomers artikler og bøger, eksempelvis af Robert Shiller, Jens Lunde og John P. Calverley. Da boligspørgsmålet er under konstant ændring, vil der derfor også anvendes aktuelle artikler fra diverse dagblade, disse vil dog anvendes mere kritisk end mere videnskabelige artikler. Al anvendt datamateriale er indsamlet enten fra Realkreditrådet, Danmarks Statistik (Statistikbanken og Statistisk Tiårsoversigt) eller ADAM modellen. Der vil anvendes teori, der bygger på boligmarkedet og undersøgelser fra udlandet. Disse teorier vil antages også at virke på det danske boligmarked. Til interviewet med Senioranalytiker Niels Rønholt, Jyske Bank, er der anvendt fremgangsmetoden vedrørende Ekspertinterview, som er beskrevet i An Introduction to Qualitative Research, af Uwe Flick (Flick 2009). Under ekspertinterviewet er der så vidt muligt forsøgt at stille spørgsmål, så den interviewede ville svare så objektivt som muligt. Dog kan det ikke udelukkes, at de svar vedkommende er kommet med, er lidt farvet af hans position og stilling. 4. Afgrænsning I denne bachelorafhandling vil der udelukkende blive kigget på det danske marked for ejerboliger. Da vi mener det er det marked inden for boliger i Danmark, der har været præget af de største udsving de sidste par år og derfor vil være mest interessant at dykke ned i. Med ejerboligmarkedet menes der både markedet for ejerlejligheder og markedet for én-familie huse. Derfor afskærer vi os fra at kigge på feriehuse, andelsboliger og erhvervs- og landbrugsejendomme. 3

10 Analysen af det danske ejerboligmarked vil primært tage udgangspunkt i det sidste årtis kraftige stigning, men der vil også inkluderes tråde, der går længere tilbage, primært i forbindelse med den historiske udvikling på det danske ejerboligmarked. Vi har valgt udelukkende at koncentrere os om Danmarks Statistisks ADAM model og derfor ikke se på andre danske nationaløkonomiske modeller såsom Det Økonomiske Råds SMEC model eller Nationalbankens MONA. Dels fordi det var den, hvor der var lettest tilgængeligt materiale og dels fordi vi mener det ville være for omfangsrigt, at gå i detaljen med mere end én model. Derudover anvendes der ikke nyere artikler end frem til 19. april Definitioner - Når begrebet krise anvendes i afhandlingen, menes der den nuværende finansielle krise. - Når der refereres til ADAMs model, menes der primært phk relationen. - Med ordet bolig menes der altid ejerbolig. 6. Ejerboligen og ejerboligmarkedet For at få defineret, hvad en ejerbolig er og står for, tages der udgangspunkt i en tidligere udtalelse: Boligen er et produktionsapparat, der producerer en boligydelse (Nielsen 2005). Ejerboligen er altså en investering i et produktionsapparat der giver en ydelse, hvor ydelsen er det at have et sted at bo. Hvad definerer så ejerboligmarkedet i Danmark? Markedet er i denne opgave begrænset til Danmark. Markedet består af udbuddet samt efterspørgslen af ejerboliger. Senere i opgaven vil der blive præsenteret modeller, som antager, at markedet for ejerboliger i Danmark er homogent, men er dette korrekt? Den geografiske beliggenhed for ejerboligen er en væsentlig faktorer (Pindyck, Rubinfeld 2004, S. 9). Personer, der arbejder i Århus, har ikke intentioner om at bo i det billigere Nordjylland, da afstanden er meget lang og omkostningerne til transport ville blive meget høje. Så der er klare forskelle i priserne i forhold til, hvor jobbene er placeret. Samtidig kan det nævnes, at både Århus og København tiltrækker mange studerende, hvilket er med til at drive efterspørgslen naturligt op på mindre boliger. Dermed er det allerede konkluderet, at markedet for ejerboliger ikke er homogent, hvilket senere modeller antager. Derfor er det vigtigt at have dette in mente. 4

11 6.1 Det at have noget at bo i I dette kapitel ses der nærmere på, hvorfor folk vil eje (eller evt. leje) en bolig. Det enkelte individ har et basalt behov for at have et sted at bo, sove og spise (Pindyck, Rubinfeld 2004, S. 293). Et sted individet kan føle sig tryg. Tages der udgangspunkt i Maslows behovspyramide i figur 6.1 nedenfor er en bolig med til at opfylde de to nederste behov. Det fysiske behov for at have et sted at være, hvor der er varmt og dejligt, samt behovet for sikkerhed. Et sted, hvor individet kan føle sig hjemme uden frygt for andre, hvor der kan skabes en stabilitet i hverdagen. Figur Maslows behovspyramide Kilde: (Brooks 2009) 6.2 Ejerbolig = langvarigt forbrugsgode En ejerbolig kan betegnes som et langvarigt forbrugsgode, der giver ejeren et sted at bo. Definitionen på et langvarigt forbrugsgode er, at mængden af alle goder, som er ejet af forbrugerne, er relativ stor i forhold til den årlige produktion (Pindyck, Rubinfeld 2004, S. 38). Denne definition falder ejerboliger i hvert fald inden for, da de holder i rigtig mange år. Langvarigt burde altså skrives med fed, med en tyk streg under, da langvarige forbrugsgoder ofte betegnes som biler, hårde hvidevarer mv. Ejerboligen er altså ikke et forbrugsgode, der skal skiftes ud, grundet det er slidt ned. Hvis ejerboligen bliver vedligeholdt, kan den holde i flere hundrede år. I denne sammenhæng må det stå klart, at hvis ejerboligen bliver vedligeholdt og holdt up to date, må alderen på boligen antages ikke at påvirke prisen meget. 5

12 6.3 Ejerboligtrappen Dette afsnit har til formål at beskrive en generations køb af ejerbolig. Det er nok de færreste nye ejerboligkøbere, der starter med at gå ud og købe et kæmpe hus. De fleste nye ejerboligkøbere starter i det små, måske med en lille lejlighed, og i takt med, at de bliver ældre og deres indkomster stiger, har de råd til en større og dermed også dyrere bolig. Ud fra denne lille indledning kommer overskriften Ejerboligtrappen. Er der ingen førstegangskøbere til at aftage de mindre ejerboliger på markedet, sætter dette en bremse på det resterende salg på ejerboligmarkedet. Hele vejen op igennem trappen vil ejerne af ejerboligerne få yderst svært ved at afsætte deres bolig. Førstegangskøbere bliver ofte beskrevet som værende i alderen år (Olsson 2010). Ifølge Danmarks Statistik vil denne aldersgruppe blive væsentligt mindre i fremtiden, med et fald på 11,9 % frem til Dermed kan der tales for, at der bliver et overudbud af ejerboliger til førstegangskøbere. Dette kan være med til at presse markedet yderligere. Samtidig er tendensen også på markedet for ejerboliger, at de unge pt. holder sig væk. Siden 2005 er salget til unge faldet med 65% (Brahm 2010). Dette fald har selvfølgelig først og fremmest baggrund i de betydelige prisstigninger, som har gjort det økonomisk umuligt for de unge selv at sidde i en ejerbolig. De efterfølgende kraftige fald på ejerboligmarkedet har betydet, at de unge er blevet yderligere afskrækket. Ifølge Nordea er de unge dog på vej tilbage til ejerboligmarkedet (Brahm 2010). Dette er måske en af faktorerne til, at der ses en stabilisering af priserne på ejerboligmarkedet. Før krisens indtræden var det ofte sådan, at boligejere købte en ny bolig inden de havde solgt den gamle. Dette skabte selvfølgelig en meget større grad af fleksibilitet op igennem ejerboligtrappen. Efter krisens indtræden er der sat en fuldstændig stopper for denne overgangsperiode med to ejerboliger. I dag vil en nuværende ejer af bolig have solgt, inden der købes nyt. Er førstegangskøberne der ikke, vil dette sætte en fuldstændig stopper på markedet. 7. Et historisk tilbageblik frem til 1995 Selvom der i antagelserne blev klarlagt, at der ville fokuseres på det sidste årti, vil denne afgrænsning for et kort øjeblik brydes. For at kunne forklare det danske ejerboligmarked igennem det sidste årti, vil en kort opridsning af boligmarkedet frem til 00 ernes begyndelse, være på sin plads. Det danske ejerboligmarked har igennem de sidste år været igennem en stor omvæltning. At folk har fået flere og flere penge mellem hænderne, ses tydeligt i ejerboligmarkedet. Pga. de stigende lønninger har flere fået råd til at eje deres egen bolig. Den generelle økonomiske aktivitet i landet afspejler sig også i mængden af byggerier. I de såkaldte glade tressere var der gang i økonomien, og dette medførte naturligvis også et markant opsving i byggeriet af parcelhuse. Dette medførte, at de reale ejendomspriser 6

13 var stigende frem til Under den første Oliekrise i fulgte ejendomspriserne ikke med de almindelige forbrugerpriser. Realprisstigningerne fortsatte dog frem til , for igen at gå over i et prisfald, der varede frem til Samtidig indgik indtil slutningen af 1982 byggeri, lånerenten og inflationen i et tæt samarbejde. Som følge af, at alle tre faktorer var stigende, kunne det derfor godt betale sig, at tage meget højt forrentede lån for at købe hus, fordi terminerne kom til at udgøre en mindre og mindre del af en stigende løn. Renterne kunne samfundet betale som følge af skattefradragsordningen. Det kunne derfor betale sig at låne penge, fordi den effektive rente var negativ. I 1987 blev skattefradraget nedsat, fra max. 68 % til 50 %. De efterfølgende år er boligmarkedet præget af et stort antal tvangsauktioner som følge af højt forrentede lån og en meget lav løninflation, hvilket medfører, at mange ikke er i stand til at betale terminer eller at komme af med deres hus uden at lide et tab. Denne lave løninflation fortsatte frem til starten af 1990 erne. Efter opsvinget i 1993 steg huspriserne også som følge heraf. Fra steg obligationskursen og renten faldt. Det betød, at husstande kunne udskifte højtforrentede boliglån til lavtforrentede boliglån (Jensen, Scocozza 1996, S. 204). 8. Udviklingen på boligmarkedet fra 1995 I dette afsnit ses der indgående på boligmarkedets udvikling fra 1995 og frem til år I figur 8.1 ses der på kvadratmeterpriserne for ejerlejligheder fordelt på regioner. Bemærkelsesværdigt er det, at huspriserne for alle regioner tilbage i 1. kvartal 1995 (fremover 1995:1) er overbevisende ens. Frem til 2010 er der sket en skævvridning i kvadratmeterpriserne regionerne imellem. Især har region Hovedstaden sit helt ejet udviklingsmønster. Som det ses i figur 8.3 er stigningstakten pr. kvartal på 6,47 procentpoint med en forklaringsgrad på 0,83. Denne stigningstakt ligger væsentlig over region Nordjylland, som med en stigningstakt på 3,05 procentpoint p.a. kun har oplevet en stigning, der er halvt så stor som region Hovedstaden. Hvad der også er bemærkelsesværdigt, er region Nordjyllands tendenslinjes forklaringsgrad på 0,95. Den forklarer altså næsten udviklingen 100 procent. Dette kan også ses på graferne i figur 8.3. Den indekserede udvikling for region Nordjylland har haft en nærmest lineær udvikling, hvor region Hovedstaden har haft en lineær udvikling med højere stigningstakt frem til afslutningen af Efter 2004 går priserne nærmest amok, og baggrunden for boligboblen var for alvor en realitet. Hvor region Nordjylland oplevede en afmatning i priserne, oplevede region Hovedstaden meget kraftige fald i boligpriserne for ejerlejligheder. Som det kan ses i figur 8.3, faldt priserne fra indeks 509 i 2006:3 til indeks 342 i 2009:4 altså et fald på 33 % i forhold til priserne i 2006:3. Dette vil sige, at personer der har købt ejerlejlighed i 2005:1 og frem til nu i region Hovedstaden, har tabt penge på købet af deres ejerlejlighed. 7

14 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt 2009 Sammenlignes udviklingen af kvadratmeterpriserne for ejerlejligheder og parcelhuse (rækkehuse inkluderet heri), ses der tydelige forskelle i tendenserne. I 1995:3 var kvadratmeterpriserne for både ejerlejligheder og parcelhuse på samme niveau ca kr. pr. kvadratmeter. Parcelhuse i region Hovedstaden startede dog på et niveau lidt over, nemlig 6000 kr. pr. kvadratmeter. På trods af, at parcelhusene i region Hovedstaden startede på et højere niveau, topper disse lavere end ejerlejlighederne. Ejerlejlighederne topper i godt kr. pr. kvadratmeter, hvor der for et hus i samme kvartal skulle slippes knap kr. pr. kvadratmeter. Som figurerne viser, er der tale om en indekseret stigning fra 1995:1 til 2006:4, på henholdsvis 509 for ejerlejligheder på og 379 for parcelhuse. Dette er altså uvirkelige afkast på investeringer i ejerboliger, der måske godt kan forklare, at folk ikke havde råd til, at blive uden for ejerboligmarkedet. I fremtidige figurer vil der blive afgrænset til kun at medtage de 2 yderregioner, nemlig region Nordjylland samt region Hovedstaden. Dette sker for at bevare overblikket i modellerne. Figur 8.1 Kvadratmeterprisen i kr. for ejerlejligheder fordelt på regioner Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Kilde: (Realkreditrådet Statistikker) 8

15 1. kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt kvt 2009 Figur 8.2 Kvadratmeterprisen i kr. for parcel- og rækkehuse fordelt på regioner Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Kilde: (Realkreditrådet Statistikker) Figur 8.3 Indekserede kvadratmeterpriser (1 kvt = 100) for ejerlejligheder fordelt på regioner y = 6,4657x + 74,383 R² = 0,8287 y = 3,0453x + 90,99 R² = 0,9453 Ejerlejligheder Region Hovedstaden Ejerlejligheder Region Nordjylland Lineær (Ejerlejligheder Region Hovedstaden) Lineær (Ejerlejligheder Region Nordjylland) Kilde: (Realkreditrådet Statistikker), (Egen udarbejdelse af indeks) Stigende boligpriser især i region Hovedstaden burde ud fra en ren mikroøkonomisk tilgang, med en udbuds og efterspørgselskurve betyde, at stigningen enten er kommet via stigende efterspørgsel eller også faldende udbud. I figur 8.4 bliver det konkluderet, at der på udbudssiden er sket det fuldstændige modsatte. Fra starten af 2006 og frem til maj 2007 har der været en kraftig stigning i boligudbuddet for ejerlejligheder i region Hovedstaden. Parcel- og rækkehusene i samme region har også oplevet kraftige stigninger, dog med et lidt andet mønster. Kraftige stigninger i udbuddet burde få priserne til at falde, men det modsatte har altså været realiteten. Grunden til den meget kraftige vækst i udbuddet kommer af, at stigende priser pr. kvadratmeter betød, at det blev mere lukrativt at producere nye ejerboliger. I region Hovedstaden er nye områder til bebyggelse af ejerboliger blevet tilføjet (her i blandt Ørestaden og store 9

16 jan-04 jun-04 nov-04 apr-05 sep-05 feb-06 jul-06 dec-06 maj-07 okt-07 mar-08 aug-08 jan-09 jun-09 nov-09 dele af tidligere havneområder), hvilket har betydet betydelig vækst i udbuddet. Ses der på væksten i udbuddet i region Nordjylland har udbuddet af ejerlejligheder været en smule stigende over perioden. Dette skal ses i lyset af over en fordobling i boligpriserne. Figur giver et ganske klart billede af, hvor entreprenørerne af ejerboliger har haft deres store fokus i region Hovedstaden. Frem til 2006:3 var det rigtig sjovt at være med på bølgen af stigninger i region Hovedstaden. Det kunne ikke gå hurtigt nok med at opføre nye ejerboliger, til den sultne efterspørgsel. Den meget kraftige stigning i udbuddet har efter krisens indtræden betydet, at priserne i region Hovedstaden er raslet ned. Når udbuddet er på et unaturligt højt niveau og efterspørgslen pludselig næsten fuldstændig forsvinder, betyder dette, at priserne kun kan gå en vej, og det er ned. I dag er udbuddet for ejerlejligheder i region Hovedstaden faldet til et niveau, som der var i 2005, hvilket har betydet at priserne har stabiliseret sig. Udbuddet for parcel- og rækkehuse i region Hovedstaden ligger dog stadig over 2005-niveau, og med stabiliserede priser må dette betyde, at det ikke er udbuddet alene, der tilvejebringer prisdannelsen. Det er dog dette, denne afhandling vil forsøge at give et svar på. Figur giver samtidigt et entydigt svar på, at markedet for ejerboliger i Danmark er forskelligt fra region til region. Omkring storbyerne her især hovedstadsområdet har udviklingen i udbuddet samt priserne været væsentlig mere drastiske end i udkantsområderne. Senere i opgaven afgrænses der til at snakke om ejerboligmarkedet i Danmark, som et marked. Det er derfor vigtigt at huske på, at boligmarkedet i Danmark ikke er homogent imellem regionerne. Derfor vil landsgennemsnittet ligge lavere end region Hovedstaden. Figur 8.4 Boligudbud for ejerlejligheder samt parcel- og rækkehuse i region Hovedstaden samt region Nordjylland Parcel- og rækkehuse Region Hovedstaden Parcel- og rækkehuse Region Nordjylland Ejerlejligheder Region Hovedstaden Ejerlejligheder Region Nordjylland Kilde: (Realkreditrådet Statistikker) 10

17 8.1 Nytteværdi At priserne pr. kvadratmeter på ejerlejligheder er vokset mere end priserne pr. kvadratmeter på parcelhuse giver ud fra en nytteværdibetragtning rigtig god mening. Det er klart, at i denne sammenhæng skal der ses på antal kvadratmeter pr. person, der bor i ejerboligen, hvor der er taget højde for, at der kan deles om køkken og bad. En person har derved mere nytte ud af de første kvadratmeter, end de sidste, hvilket også ifølge mikroøkonomisk teori kaldes loven om aftagende marginal nytte. Denne sammenhæng gøres ud fra en antagelse om, at der i et parcelhus er flere kvadratmeter pr. person end i en ejerlejlighed. Desuden er placeringen af ejerlejligheder også ofte mere central, end den er på parcelhuse. Dette vil også maksimere ejerboligejerens nytte. Pointen med dette underkapitel er altså, at de første kvadratmeter har højere nytte og dermed vil skabe en højere pris, end de sidste kvadratmeter. 9. Prisdannelse på ejerboligmarkedet I dette afsnit kigges der på, hvordan prisen dannes på ejerboligmarkedet. Tages der en mikroøkonomisk tilgang til ejerboligmarkedet må det antages, at ejerboliger er homogene. Dermed kan der udarbejdes en udbuds- og efterspørgselsmodel for det samlede ejerboligmarked, også kaldt en stock-flow model. Inden den mikroøkonomiske tegning fremføres er det vigtigt at skelne imellem boligudbuddet og bolig beholdningen. Her kan modellen ADAM, som der vil blive gået meget mere i dybden med senere i denne opgave, hjælpe lidt på vej: Boligudbud: (9.a) K S = K -1 hvor K S = Udbud af boliger K -1 = Boligbeholdning ultimo for forrige periode Boligbeholdning ultimo: (9.b) K = K -1 + NI hvor K = Boligbeholdning ultimo K -1 = Boligbeholdning ultimo for forrige periode NI = Nettoinvesteringerne Nettoinvesteringer: (9.c) Hvor NI = Nettoinvesteringer Phk = Pris på eksisterende boliger (kontantprisen) Pi = Investeringspris 11

18 IX = Eksogent givne boliginvesteringer (offentligt støttede boliger) Kilde: (Danmarks Statistik 1996, S. 59) Ligning 9.a viser, at det på kort sigt er forrige periodes boligbeholdning der kendetegner boligudbuddet. Dette betegnes som stock i den tidligere nævnte stock-flow model. På længere sigt (en periode frem i ADAM s model) tillægges periodens nettoinvesteringer, altså et flow, som er en funktion af prisen på eksisterende boliger i forhold til investeringsprisen samt offentlige investeringer i boliger som er eksogent givet (ligning 9.c). På kort sigt har ændringer i nybyggeriet (angivet ved nettoinvesteringerne) altså ingen effekt på prisen. Det er den nuværende ejerboligmasse der derfor angiver boligudbuddet. Derfor fremkommer kurven for udbuddet på kort sigt som en lodret streg mængden af ejerboliger er fast. I figur 9.1 er dette visualiseret. Samtidig viser den stiplede streg niveauet for reinvesteringerne for at opretholde boligudbuddet. Hermed menes, at der er boliger i Danmark der bliver fjernet grundet forældelse hvorfor nye boliger må opføres i stedet. Det er altså for at opretholde nettoinvesteringerne lig nul. Efterspørgselskurven er derimod hældende. Også her kan modellen ADAM hjælpe lidt på vej: Boligefterspørgsel: hvor Kilde: (Danmarks Statistik 1996, S. 59) (9.d) K D = Efterspurgt mængde boliger Y = Disponibel realindkomst i = Rente (usercost) phk = Pris på eksisterende boliger (kontantprisen) pc = Generelt prisniveau (forbrugerpriser) infl = Inflation Ligning 9.d der forklarer boligefterspørgselen afsluttes med en masse prikker. Dette er fordi, at boligefterspørgslen kan påvirkes af et utal udefrakommende faktorer, hvor blandt andet befolkningstallet kan være en af disse. Det er dog en kendsgerning, at jo højere pris der er på ejerboliger, desto lavere antal bliver der efterspurgt. I denne situation kunne der ved eftertanke tænkes på, om alle mennesker ligegyldigt hvad, skal have noget at bo i? Der skal i denne sammenhæng tænkes på, at produktet hjem /det at have noget at bo i ikke kun er betegnet ved ejerboligmarkedet, men også udgør andre boligformer så som lejeboligmarkedet og markedet for andelsboliger. Derfor har forbrugeren mulighed for at substituere til andre boligformer. 12

19 Boligbeholdningen ultimo kan også udredes af visualiseringen i figur 9.1. Det må antages, at produktionen af nye ejerboliger følger prisen på ejerboliger, der allerede er opført. Et eksempel i dette tilfælde vil forklare denne effekt rigtig godt. I perioder med høje priser på ejerboliger er nybyggeriet meget højt. Det kan altså godt betale sig at bygge nyt i stedet for at købe brugt. I tilfældet med lave priser på ejerboliger er eksemplet det omvendte. Figur 9.1 Stock flow model visualiseret Reinvesteringer Kilde: Egen udarbejdelse Hvad kan så medføre en ændring i udbuddet samt efterspørgslen? Og hvad nu hvis der tages en mere langsigtet betragtning på ejerboligmarkedet? Det første spørgsmål kan ikke besvares kort, da det er alt det som denne opgave omhandler. Kort kan det siges, at det ofte er eksterne makroøkonomiske faktorer, der påvirker dette. Der vil i denne rapport samtidig blive diskuteret, hvorvidt ejerboligmarkedet er homogent, hvorved den ovenstående visualisering ikke kan bruges. På længere sigt bliver udbuddet mere elastisk, hvilket vil sige, at der bliver en positiv hældning på s-kurven. Dette skyldes, at det på længere sigt er muligt at øge udbuddet, ved at opføre nye ejerboliger. 9.1 Van Gogher eller Ispinde For at uddybe dette yderligere tages der nu udgangspunkt i et undervisningsnotat af Michael Møller fra 2006(Møller 2006). I dette undervisningsnotat stilles der spørgsmålet: Er boliger van Gogher eller ispinde?. Et billede malet af van Gogh er ikke reproducerbart, og dermed er det alene efterspørgslen der bestemmer prisen, da udbudskurven, som der blev antaget før på kort sigt, er lodret. Ispindene derimod kan reproduceres. Derom siger mikroøkonomisk teori, at kapaciteten på lidt længere sigt kan tilpasse sig 13

20 efterspørgslen, så overnormal profit på markedet fjernes. Hvad er ejerboligen så? Ejerboligen må være et produkt af begge ting. Det består af en bygning, som er reproducerbar på lidt længere sigt. Det er dog ikke nemt at bygge en ejerbolig uden en grund. Grunden er altså den ikke-reproducerbare del af ejerboligen. I områder hvor det ikke er muligt at fremskaffe flere nye byggegrunde, vil prisen altså udelukkende blive dannet af efterspørgslen. Dette er f.eks. inden for Ringgaden i Århus eller i det indre København. Dette er også i nogen grad forklaring på, hvorfor prisniveauet er så meget højere i storbyområderne. Derfor er det danske ejerboligmarked ikke er homogent. Antages ejerboliger som rent reproducerbare goder, skulle det umiddelbart konkluderes, at priserne på ejerboliger ikke kunne svinge på længere sigt. Priserne pr. kvadratmeter på ejerboliger burde være lig byggeomkostninger pr. kvadratmeter for at opføre en ny ejerbolig, hvor der selvfølgelig er taget højde for, at kvaliteten af en ny ejerbolig er bedre end en brugt ejerbolig. En ejerbolig er ikke bare noget der bygges fra den ene dag til den anden, hvorfor der på kort sigt kan forekomme prisudsving indtil udbud igen er lig efterspørgsel på det givede prisniveau, hvor brugtprisen er lig byggeomkostningerne. Figur 9.2 visualiserer de indekserede byggeomkostninger for boliger. Det kan ud fra den blå graf konkluderes, at byggeomkostningerne har været stigende over perioden frem til 2008:3 hvorefter der har været en lille faldende tendens. At se på ejerboliger som rent reproducerbare goder kræver, at der er fuld tilgang til nye byggegrunde. Umiddelbart vil dette være tilfældet i udkantsområderne, hvor det må antages, at det er nemmere at skaffe nye byggegrunde. I det centrale hovedstadsområde er nye byggegrunde ikke noget, der forekommer. Dette beviser figur 9.2 også. Priserne pr. kvadratmeter på ejerlejligheder i region Nordjylland er trods alt tættere på byggeomkostningerne end ejerlejlighederne i region Hovedstaden er. Der skal tages højde for, at der i region Nordjylland også forekommer større byer, hvor der i den centrale del i disse byer ikke kan bygges flere ejerboliger. Derfor vil der også her forekomme prisstigninger på baggrund af dette. I hovedstadsområdet derimod ligger de nye byggegrunde langt væk fra centrum. Derved vil efterspørgslen efter en central beliggenhed drive prisen op, og i og med at der arbejdes i dette område med en lodret udbudskurve, giver en efterspørgselsændring en fuld effekt på prisen. Det indre af Region Hovedstaden kan derfor betegnes som van Gogher, hvorfor det er ikke-reproducerbare goder. Hvilke faktorer der har påvirket den meget kraftige stigning i efterspørgslen, er hvad den resterende del af denne afhandling vil komme ind på. Det kan dog konkluderes ud fra nedenstående graf, at det ikke er udelukkende stigningen i byggeomkostningerne der har forårsaget stigningen i kvadratmeterpriserne på ejerboliger. 14