Åben. BYPLANUDVALGET Dagsorden med vedtagelser. Mødested Rådhuset Mødelokale 1. Mødedato Onsdag den 22. juni Mødetidspunkt Kl

Transkript

1 Dagsorden med vedtagelser Åben Mødested Rådhuset Mødelokale 1 Mødedato Onsdag den 22. juni 2011 Mødetidspunkt Kl Medlemmer Fra forvaltningen Erik Mollerup (V), Hans Munk Nielsen (V), Claus Holmegaard Larsen (C), Christian Kjær (C), Jens Bruhn (A), Annelise Møller (F), Axel Bredsdorff (L) Iben Koch, Lone Byskov

2 Dagsorden med vedtagelser Indholdsfortegnelse Punkt nr. Side Bilagsoversigt 3 1 Centerbyggeriet i Birkerød - Ansøgning om opdeling af butiksareal i to butikker 4 2 Indretningen af Stiholmsvej til gågade - Godkendelse i henhold til Lokalplan Rudersdalsvej 99, matr. nr. 4 pf Øverød by, Søllerød - Dispensation fra byggelinie Egebækvej 80 - Midlertidig placering af skurby 12 5 Meddelelser 15 2/15

3 Dagsorden med vedtagelser Bilagsoversigt Punkt nr. 1. Centerbyggeriet i Birkerød - Ansøgning om opdeling af butiksareal i to butikker 1. BIRKERØD BYMIDTE - PLAN-BAGER (89437/11) 2. BIRKERØD BYMIDTE - OPSTALT-BAGER (89436/11) 2. Indretningen af Stiholmsvej til gågade - Godkendelse i henhold til Lokalplan Skitseforslag for Stiholmsvej (89293/11) 2. Lampearmatur Hovedgaden (89480/11) 4. Egebækvej 80 - Midlertidig placering af skurby 1. Situationsplan (86002/11) 3/15

4 Dagsorden med vedtagelser Centerbyggeriet i Birkerød - Ansøgning om opdeling af butiksareal i to butikker BYU Sagsnr. 11/12431 Resumé På mødet den 6. april 2011 behandlede udvalget ansøgning om godkendelse af butiksfacader til centerbyggeriet i Birkerød. Den ansøgte facadedisponering samt skiltning og reklamering blev godkendt på en række betingelser. Tilbage forestår behandlingen af et ønske fra Dansk Supermarked om at opdele butiksarealet i bebyggelsen vest for Teglporten i to selvstændige butikker. Sagen forelægges Byplanudvalget til afgørelse. Sagsfremstilling Ønsket om at opdele butiksarealet i to selvstændige butikker er opstået i forbindelse med ansøgers behov for at kunne indrette lager til brug for Føtex i en del af det kælderareal, der ligger i forlængelse af parkeringskælderen under byggeriet. Ved en inddragelse af dette kælderareal til lager vil bruttoetagearealet for det samlede butiksareal i bebyggelsen vest for Teglporten overstige den gældende maksimale butiksstørrelse for en enkelt dagligvarebutik. Centerbyggeriet er omfattet af Lokalplan 203, der i 3.4 fastlægger, at der inden for lokalplanområdet kan etableres dagligvarebutikker med en maksimal butiksstørrelse angivet til m² bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker med en maksimal butiksstørrelse på m² bruttoetageareal. Denne bestemmelse er i overensstemmelse med planlovens detailhandelsregler. Ansøger har fremsendt den til dagsordenen vedlagte indretningsplan for to selvstændige butikker i bebyggelsen vest for Teglporten. Den største butik med et bruttoetageareal på ca m² vil udgøre et Føtex supermarked, og den mindre butik med et bruttoetageareal angivet til ca. 300 m² vil udgøre en bagerbutik. I begge arealopgørelser er fradraget arealer til personalefaciliteter men indregnet dele af fælles adgangsareal. Som det fremgår, vil de to butikker have hver deres indgang fra Teglporten. Samtidig vil kunder via en elevator og et fælles adgangsareal kunne komme til begge butikker fra parkeringskælderen. Mod det fælles adgangsareal vil de to butikker kunne lukkes af med rullegitre. 4/15

5 For så vidt angår overholdelse af lokalplanens og dermed planlovens detailhandelsregler om butiksstørrelser er det i den konkrete sag oplyst, at de to butikker vil bliver etableret i henhold til planloven og bygningsreglementet som selvstændige butikker hver med lager, personalefaciliteter, kassebetjening og egen indgang fra fælles adgangsarealer (uden varesalg). Mod de fælles indgangsområder er der som nævnt rullegitre - aflåst når butikkerne er lukket - ligesom det er muligt for butikkerne at holde åbent uafhængigt af hinanden. Ifølge ansøger vil Føtex supermarkedet og bagerbutikken ved funktion, design og skiltning m.v. fremstå og fungere som selvstændige, funktionelt og fysisk adskilte enheder, der enkeltvis kan lukkes af mod det fælles butiksareal. Der er dog direkte fri adgang fra den ene butiks salgsareal til den anden butiks salgsareal, og ansøger oplyser, at de varer, som den ene butik forhandler, ikke vil kunne medbringes og betales i den anden butik. Forvaltningens vurdering Det er forvaltningens vurdering efter dialog med Naturstyrelsen, en gennemgang af relevante Natur- og Miljøklagenævnsafgørelser og vejledningen til planlovens detailhandelsbestemmelser, at opdelingen skal udføres som en fast fysisk adskillelse, dvs. med fast væg, og at der ikke vil være mulighed for døråbning direkte mellem de to butikker. Som grundlag for vurderingen henvises bl.a. til notat fra Miljøministeriet af 7. maj 2007 og "Vejledning om detailhandelsplanlægning", Miljøministeriet Af notatet fremgår det: For at kunne opfattes som selvstændige butikker, skal hver butiksenhed afgrænses som en selvstændig butik med fast fysisk adskillelse og have direkte adgang fra enten det fri eller et fælles offentligt adgangsareal. Endvidere fremgår det: at der ikke kan være direkte kundeadgang fra den ene butiks salgsareal til den anden butiks salgsareal, og at varerne fra en butik ikke kan medbringes og betales i den anden butik, uden at der dermed er tale om en samlet butiksenhed. I vejledningens omtale om rullegitre fremgår det: Kravet om fast fysisk adskillelse mellem de enkelte butikker forhindrer ikke, at indgangspartiet fra det fælles adgangsareal/centertorv/arkade åbnes helt eller delvist med skydevægge, rullegitre eller lignende konstruktioner. Denne mulighed knytter sig efter forvaltningens vurdering alene til opførelsen/indretningen af butikscentre, som i vejledningen er defineret som en samling af butikker med overdækkede offentlige fællesarealer. Det er således forvaltningens vurdering, at der ikke bør meddeles tilladelse til den ansøgte brug af rullegitre som fysisk adskillelse men i stedet arbejdes med et projekt med en fast fysisk adskillelse i form af væg. Forvaltningen har i forbindelse med behandlingen af sagen anmodet ansøger om at foretage en arkitektonisk bearbejdning af hjørnet mod Teglporten, således at det både giver en passende skiltning for bagerbutikken og samtidig signalerer indgang til centerområdet. Det er væsentligt, at bagerbutikkens facader og skiltning kommer til 5/15

6 at fremstå adskilt fra facaderne til Føtex supermarked, således at de to butikker også set ude fra fremstår som to selvstændige butikker. Forvaltningen vil på baggrund af udvalgets behandling af spørgsmålet om en opdeling af det samlede butiksareal i bebyggelsen vest for Teglporten i to selvstændige butikker tage den videre dialog med ansøger om den arkitektoniske bearbejdning. Bilag 1 BIRKERØD BYMIDTE - PLAN-BAGER BIRKERØD BYMIDTE - OPSTALT-BAGER Indstilling Direktionen foreslår, at det meddeles ansøger 1) at den ansøgte opdeling i to selvstændige butikker ikke kan godkendes i henhold til den i sagsfremstillingen fremlagte vurdering, og 2) at forvaltningen bemyndiges til at godkende et projekt med en fast adskillelse mellem de to butikker, herunder at godkende den endelige udformning af bagerbutikkens facader og skiltning i henhold til den i sagsfremstillingen fremlagte vurdering. Vedtagelse i Byplanudvalget den Byplanudvalget tiltrådte direktionens forslag. Axel Bredsdorff (L) deltog ikke i sagens behandling. 6/15

7 Dagsorden med vedtagelser Indretningen af Stiholmsvej til gågade - Godkendelse i henhold til Lokalplan 203 BYU Sagsnr. 11/20150 Resumé I forbindelse med opførelsen af det nye centerbyggeri i Birkerød ændrer Stiholmsvej status fra almindeligt vejareal til gågadeareal. Der er udarbejdet et skitseprojekt for gågadearealets udførelse og indretning, som bl.a. skal godkendes i henhold til Lokalplan 203 for den sydlige del af centerområdet i Birkerød bymidte; den samme lokalplan som regulerer omfang og udformning af centerbyggeriet. Sagen forelægges Byplanudvalget til afgørelse. Sagsfremstilling Forvaltningen har i samarbejde med landskabsarkitekterne Thing og Wainø udarbejdet et skitseprojekt for den fremtidige udformning af Stiholmsvej som gågade. Skitseforslaget vedlægges dagsordenen. Skitseprojektet tager udgangspunkt i den eksisterende Hovedgade i Birkerød, således at valg af materialer, såvel belægninger som udstyr, er sammenfaldende med det nuværende valg af materialer på Hovedgaden i Birkerød. I projektet har forvaltningen desuden arbejdet med Lokal Afledning af Regnvand (LAR), så kloaksystemet, der i forvejen er kraftigt belastet i dette område, ikke belastes yderligere. Gågaden er derfor udformet således, at regnvand kan nedsives i stedet for at afledes til Bistrup Renseanlæg. På Stiholmsvej videreføres det byinventar, der er anvendt på den resterende del af gågaden i Birkerød, hvilket sikrer genkendelighed og identitet. Det traditionelle inventar suppleres i den vestlige ende af Stiholmsvej med et opholds- og legeareal med trin og plinte i granit. Granit er den primære belægning, der lægges i hele Stiholmsvejs bredde. De gule klinker lægges omkring ristelementet og ved Føtex hovedindgang. 7/15

8 Overfladevand bremses og opsamles ved hjælp af et gennemgående system af plantehulriste og porøse fuger mellem granitstenene. Det kommende gågadeareal er omfattet af Lokalplan 203, der fastlægger følgende i 5.1: Ved gennemførelsen af et byggeri skal delområde 3 på strækningen fra Hovedgaden og frem til Teglportens vejudlæg anlægges som gågade i overensstemmelse med "Helhedsplan for Hovedgaden i Birkerød", september Første del af dette fornyelsesprojekt blev gennemført for strækningen fra Stiholmsvej til Søndervangen Det nuværende lampearmatur i Hovedgaden produceres ikke længere. Det er derfor nødvendigt at finde en ny løsning. Forvaltningen foreslår, at armatur fra Thorn og Jakobsen, som vist på bilag, vælges og placeres på mastestandere svarende til den i Hovedgaden. Det er hensigten gradvist at udskifte de eksisterende lampearmaturer i resten af Hovedgaden. Det er forvaltningens vurdering, at det foreliggende skitseprojekt kan godkendes med nedenstående bemærkninger i henhold til Lokalplan 203, herunder Helhedsplan for Hovedgaden i Birkerød, idet der er god overensstemmelse mellem materialevalg og helhedsplanen, hvad angår belægning, belysning og andet inventar samt løsningsforslag til håndtering af regnvand. Det er forvaltningens vurdering, at hulristsystemet er et godt bud på, hvordan man fremover skal håndtere den stigende regnmængde med en praktisk løsning og et landskabeligt og urbant element, der ikke strider mod intentionerne med Helhedsplanen. Cykelparkering som skitseret i forslaget med 2 x 12 pladser ved indgangen til Føtex vurderes til ikke at være tilstrækkeligt. Der bør tilvejebringes flere pladser i gaden og det kan mest hensigtsmæssigt lade sig gøre langs Føtex facade. Hvad angår høje lampemaster vurderes det vestlige område til at være i underskud med belysning fra downlights; de høje lampemaster. Der bør findes plads til to master således, at Stiholmsvej belysningsmæssigt kan forbindes med Hovedgadens belysning. Der er ikke indarbejdet handicapstøttende ledelinjer i projektforslaget og forvaltningen vil i samarbejde med Handicaprådet indarbejde de nødvendige elementer i det nye gaderum. Bilag 1 Skitseforslag for Stiholmsvej 2 Lampearmatur Hovedgaden 8/15

9 Indstilling Direktionen foreslår, 1) at skitseprojektet godkendes i henhold til Lokalplan 203 og Helhedsplan for Hovedgaden i Birkerød. 2) at forvaltningen bemyndiges til at afgøre videre detailspørgsmål vedrørende gågadens indretning. Vedtagelse i Byplanudvalget den Byplanudvalget tiltrådte direktionens forslag. Axel Bredsdorff (L) deltog ikke i sagens behandling. 9/15

10 Dagsorden med vedtagelser Rudersdalsvej 99, matr. nr. 4 pf Øverød by, Søllerød - Dispensation fra byggelinie. BYU Sagsnr. 11/12972 Resumé Byplan har modtaget ansøgning om tilladelse til en om- og tilbygning på ejendommen Rudersdalsvej 99. Det ansøgte kræver dispensation fra lokalplan Sagen forelægges Byplanudvalget til afgørelse. Sagsfremstilling Ejendommen har et grundareal på 1216 m², som er bebygget med en erhvervsbygning med et bruttoareal på 286 m². Ejendommen er omfattet af lokalplan 79 " For erhvervsområdet ved Skovlytoften og Skættekæret i Øverød" Ifølge Lokalplan er der fastlagt en byggelinie på 5 m fra vejskel. Arealet mellem byggelinien og skel mod vej eller sti må ikke anvendes til bebyggelse. På vegne af Rudersdal Kommune har Arkitektfirmaet Saabye & Partners den 10. maj 2011 søgt om dispensation fra lokalplan til at opføre en 10 m² stor og 4,45 m høj tilbygning i en afstand af 1,9 m fra skel mod vejareal mod vest i forbindelse med en om- og tilbygning af ejendommen. Tilbygningen, som er en forlængelse af eksisterende vaskehal, er nødvendig af pladshensyn til brug for kommunens slamsugervogn. Ansøger begrunder ansøgningen om dispensation med, at tilbygningen ønskes udført i forlængelse af den eksisterende bygning, som i forvejen er placeret 1 m fra skel mod vejareal mod vest, samt at skellet er ind til et offentligt parkeringsareal. Desuden begrundes ansøgningen med, at hvis tilbygningen flyttes længere væk fra skellet mod P-pladsen, er der en hindring for slamsugervognen inde i bygningen pga et indskudt dæk. Ved næste port er der en smøregrav, som evt. skal anvendes til reparationer, som så ikke kan udføres samtidig, mens slamsugeren holder inde i bygningen. Forvaltningen vurderer, at tilbygningen kan tillades under forudsætning af at den fremtræder som en fysisk og arkitektonisk helhed med den eksisterende bygning. 10/15

11 Forvaltningen vurderer endvidere, at den ansøgte overskridelse af den 5 m byggelinie til vejskel, er af underordnet betydning for naboerne, da der er tale om byggelinie til et offentligt parkeringsareal, og henviser til, at den eksisterende bygning i forvejen er placeret i en afstand af 1 m fra skellet. Nærmeste naboer er således vejareal, parkeringspladser og mod nord, er det ejendommen Skættekæret 11, som også er ejet af Rudersdal Kommune. Indstilling Direktionen foreslår, at der meddeles dispensation til den ansøgte placering af tilbygningen. Vedtagelse i Byplanudvalget den Byplanudvalget tiltrådte direktionens forslag. Axel Bredsdorff (L) deltog ikke i sagens behandling. 11/15

12 Dagsorden med vedtagelser Egebækvej 80 - Midlertidig placering af skurby BYU Sagsnr. 11/19674 Resumé I forbindelse med en større istandsættelses- og renoveringsarbejder på Egebæk skolen er det nødvendigt i en periode af ca. 6 måneder at opstille 6 stk. skurvogne på eksisterende p-plads ved gymnastiksal. Disse skal anvendes til midlertidige grupperum. Herudover søges der om i samme periode at opstille "skurby" på eksisterende p- pladser ud mod Egebækvej. Det ansøgte kræver dispensation fra fredning på ejendommen, landzonetilladelse samt dispensation fra skovbyggelinje. Sagen forelægges for Byplanudvalget til afgørelse. Sagsfremstilling Baggrunden for ansøgningen er, at de tre anneksbygninger på hver ca. 350m 2 skal renoveres på grund af omfattende skimmelsvampeskader. Samtidig benyttes lejligheden til at foretage ombygninger og nyindretning. De tre anneksbygninger anvendes i dag af kostskoleelever; dels til bolig dels som undervisningslokaler. Arbejderne tilrettelægges således, at bygningerne renoveres en ad gangen, og eleverne rokerer. Der er derfor brug for midlertidige lokaler svarende til en bygning i hele perioden. De 6 skurvogne placeres på p-pladsen lige nord for gymnastiksalen, som i dag er erstattet af nyt parkeringsareal ved Egebækvej. Grundet områdets tætte beplantning med høje træer kan disse primært ses fra skoles eget areal. Skurbyen mod Egebækvej ønskes oprettet på eksisterende p-pladser ved gruppehusene. Ejendommen er omfattet af lokalplan 216 for Egebækskolen samt skovområdet vest for skolen vedtaget den september 2010 og udarbejdet på basis af Egebækskolens ønsker til etablering af et nyt parkeringsareal samt mindre tilbygningsmuligheder. Arealet hvor pavillonerne opstilles er udlagt til vendeplads og handicap p-plads og vil 12/15

13 således kræve dispensation. Det ansøgte har en karakter, at det vurderes at høring er ufornøden. Ejendommen er fredet ved deklaration af 7. november 1951 med kommunen og Fredningsnævnet som påtaleberettigede. Efter 1 gælder bl.a.: at det navnlig uden tilladelse fra Søllerød Sogneråd og Fredningsnævnet for Københavns Amtsråd er forbudt bl.a. "At opføre bygninger af enhver art, herunder boder, skure, hønsehuse og lignende eller anbringe andre indretninger, der kan mispryde, herunder ledningsmaster og lign. Det bemærkes dog at nærværende deklaration ikke må være til hinder for, at der på arealet syd for Egebækvej opføres de i forbindelse med ejendommens drift nødvendige bygninger. Disse bygningers udseende og beliggenhed skal godkendes af Søllerød Sogneråd og Fredningsnævnet." Ejendommen er endvidere beliggende i landzone, og det ansøgte kræver landzonetilladelse iht. planlovens 35. Det ansøgte har en karakter, at det vurderes at høring er ufornøden. Endelig er ejendommen beliggende indenfor en 300 m skovbyggelinje, og opstillingen af de midlertidige pavilloner vil kræve dispensation fra denne byggelinje jf. naturbeskyttelseslovens 17. Det ansøgte har en karakter, at det vurderes, at høring er ufornøden. Forvaltningen vurderer at opstilling af midlertidige lokaler er nødvendige, såfremt der ikke skal findes bolig- og undervisningslokaler udenfor skolen samt for en smidig afvikling af byggearbejderne. Endvidere vurderer forvaltningen, at den kortvarige opstilling af skurvogne med den pågældende placering ikke væsentlig vil påvirke fredningen og skoven under forudsætning af, at der ikke foretages beskæring af eksisterende beplantning eller andre ændringer i haveanlægget samt, at arealerne genetableres i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Bilag 1 Situationsplan Indstilling Direktionen foreslår, 1) at det overfor Fredningsnævnet anbefales, at der meddeleres dispensation fra fredningen til opstilling af i alt 6 stk. skurvogne til brug for midlertidige undervisningsrum samt skurby ved Egebækvej i en periode svarende til den planlagte byggeperiode på ca. 6 mdr. og 2) at der i henhold til forvaltningens vurdering og ovennævnte forudsætninger a) meddeleres landzonetilladelse iht. planlovens 35, b) meddeles dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 17 og c) meddeles dispensation fra lokalplanens kortbilag 1, hvor området er 13/15

14 udlagt til vendeplads og handicap p-plads. Vedtagelse i Byplanudvalget den Byplanudvalget tiltrådte direktionens forslag. Axel Bredsdorff (L) deltog ikke i sagens behandling. 14/15

15 Dagsorden med vedtagelser Meddelelser BYU Sagsnr. Vedtagelse i Byplanudvalget den Byplanchef Lone Byskov orienterede om, at resultatet af Frejas konkurrence offentliggøres den 1. juli Byplanudvalget orienteres på mødet den 17. august. Formanden Erik Mollerup orienterede om afholdt borgermøde om rammelokalplan for Henriksholm. Axel Bredsdorff (L) deltog ikke i sagens behandling. 15/15