Bachelorafhandling Prisudvikling på ejerboligmarkedet og førstegangskøbernes situation

Transkript

1 Nationaløkonomisk institut HA alm. 6. semester Forfattere: Søren Motzkus Klaus Hansen Vejleder: Valdemar Smith Bachelorafhandling Prisudvikling på ejerboligmarkedet og førstegangskøbernes situation Aarhus School of Business Maj 2009

2 Abstract Due to the resent development in the real estate market in Denmark prices has gone from one extreme to the other. Real estate prices has fallen from 1986 to 1993 and turned around I 1993 and started to rise at a normal pace, but in 2003 the prices went through the roof. From 2006 to 2007 prices increased by a staggering 25 pct. even though the ability to invest in real estate where reduced during the same period of time due to an increase in the interest rate (AE, 2007). Then again in midi 2008 the real estate prices dropped from their pick position in early 2008 to a much lower level. What effects these fluctuations have in the market for real estate? This thesis will analysis the development on the Danish real estate market from the year 1986 to 2008, with focus on the last 15 years and the owner occupied dwelling. Furthermore it will analysis what effects the price for owner occupied dwelling by using the two models ADAM and SMEC, which are both macroeconomic models. In the first part of the thesis there is a general description of the Danish real estate market. Where each of the four types of real estate in Denmark, rented flat, owner occupied dwelling, flat under a multiownership scheme and public housing, is described. For rented flats there has not been the same drop in prices as on owner occupied dwelling due to the higher prices on owner occupied dwelling. When it is expensive to buy you stall your purchase of an owner occupied dwelling to a more lucrative point in time by living in a rented flat. For public housing the situation has been positive over the period where it has improved its market share by 5 pct.. If one looks at a flat under a multi ownership scheme, it has also improved its market share over the period partly because of some side effects of the owner occupied dwelling. It has been a good alternative to investing in an owner occupied dwelling, especial by first time buyers. It is affordable and the price could still go up, if the real estate market is rising, and make it a good investment. Owner occupied dwellings are the most common form of housing in the state of Denmark. More than half of the population is currently living in their own flat or house. With regards to the development the owneroccupied flats have been the most vulnerable in both ups and downs. One of the reasons for this is the fact that the market depends on first time buyers. That is what makes the first time buyers relevant for this report. The Danish mortgage credit system is quite significant due to the large market share. That is why, it will be investigated to what extent the long and short rates influence the borrowing situation of the first time buyers. Including a short investigation of the installment free loans that have been accused for much of the price increases, but as it turns out, it did not have that big an effect.

3 The analysis of SMEC is primarily used to support ADAM by using the points where they agree and disagree to strengthen the credibility of ADAM, so that it could more easily be used to look at the conditions for first time buyers. SMEC states that the user costs, primarily consisting of the interest rates and tax conditions, along with the real income and the supply of housing is the most significant part of the price on real estate. The macroeconomic model ADAM s real estate equation has four parts which have different influence on the development of the price for owner occupied dwelling. The first consist of the consumer price index in real terms in relation to the total amount of buildings in Denmark. So if this consumer price index in real terms goes up so goes the housing prices and vice versa. The second part of the equation is a user cost index which indicates the price of living in an owner occupied dwelling. So if the interest rate goes up the price of living increases and therefore the housing price falls. The third part of the equation is the consumer price index and if it goes up so does the prices for owner occupied dwelling. The last part of the equation is a supply and demand relation on owner occupied dwelling. This implicates that if supply increases the housing prices decreases and the other way around. Through the sensitivity analysis of the real estate equation it is clear that the two most significant parts of the equation is the supply/demand equation and the user cost equation. This implies that if one is interested in the real estate market, extra attention should be made towards factors that effect these two equations. An example could be the interest rate or the supply of owner occupied dwelling. One of the differences between the two models is the fact that ADAM uses a relationship between supply and demand versus SMEC that uses only the relative chance in supply. All in all it must be said that SMEC supports the ideas that ADAM states so that it can be said that the model is quite reliable. It is clear how ever that models like this tend to be quite static and will try to box in conditions that cannot be put in such. Therefore it is apparent that when the real curve moves away form the model based curve, a forward look based upon the model alone would be rather pointless. Therefore the situation of the first time buyers at the present time will be evaluated without stating how the price level in the future will be. This must be seen on the grounds that no one that keeps their owner occupied dwelling will loose money due to a constant grow in the nominal prices. With the rates at their current level and with a real income rising along side with the effects of the tax reform the situation for the first time buyers are quite good and with the negation power of a longer period without a sale, the situation for the first time buyers are rather well.

4 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metodevalg De danske boligformer Lejeboliger Almene boliger Andelsboliger Ejerboliger Drømmen om kernefamilien Dualt gode Den generelle udvikling Kvadratmeterprisen for ejerboligtyper Udbud og efterspørgsel Liggetider for ejerboliger De danske lånetyper Afdragsfrie lån Renten SMEC Kontantprisrelationen i SMEC ADAM Kørsel af kontantprisrelationen i ADAM Følsomhedsanalyse Forskelle og ligheder mellem ADAM og SMEC Årsager til afvigelse mellem modellen og den reelle udvikling Kritik af økonomiske modeller Beskatning Begrænset avancebeskatning Ejendomsværdibeskatning Grundskyld Rentefradraget Reformens påvirkning på rentefradraget... 51

5 9. Situationen for førstegangskøberne Hvorfor er situationen for førstegangskøberne interessant? Prisudviklingens effekt generelt Købssituationen Skatteforholds påvirkning Forhandlingsevne Konklusion Litteraturliste Bilag

6 1. Indledning Hvad skete der?. Det er nok den følelse, mange boligejere står tilbage med efter det voldsomme prisfald på boliger, der har huseret i Danmark siden Det var, som om det kom ud af den blå luft, boblen bristede, og inden man fik set sig om, var alt, hvad der hedder friværdi væk. For at undgå dette har mange sat deres boliger til salg for at få den lille gevinst, der endnu måtte være tilbage. Det store fald i huspriserne har sat manges økonomi under pres og tvunget nogle til at sælge deres bolig før tid. Det har ikke været til at forstå, at det lige pludselig skulle vende sådan på en 25 øre. Der var guld og grønne skove i Danmark helt op til 2008, hvor boligpriserne kun har kendt en vej siden 1993 og det var op. Mange kloge mænd havde i en længere periode spået: At nu var det snart omme, og en recession var lige om hjørnet.. Det syntes ikke at være tilfældet, så hvorfor skulle man bekymre sig om det? Alle modeller som viste prisudviklingen på boliger indikerede også, at den skulle blive ved med at stige, dog ikke i samme grad. Dette var der da heller ikke noget mærkeligt i. Den kunne heller ikke blive ved med at vokse så voldsomt. Det viste sig desværre for boligejerne, at økonomernes teori ikke holdt stik. Boligpriserne er gået fra den ene yderlighed til den anden på relativt kort tid, og det var medierne ikke sent til at opfatte, og malede fanden på væggen. Denne negative udvikling, der har været på boligmarkedet i det sidste års tid, er ikke forbi endnu, og derfor vil der, så vidt det er muligt, blive brugt aktuelle data og information i denne afhandling. Det er denne rutsjebanetur, der vil danne grundlag for denne afhandling. Disse voldsomme svingninger i boligpriserne er derfor rigtigt interessante at se nærmere på. Der findes i Danmark en række modeller, der har til opgave at fortælle økonomer og andre interesserede, hvordan morgendagens boligpriser ser ud. Det er makroøkonomiske modeller, og i disse modeller vil der være en del, som beskriver boligmarkedet. De mest brugte af modellerne er ADAM og SMEC. Disse modeller har begge vist, at boligmarkedet ville fortsætte sin stigning, trods det modsatte har gjort sig gældende. Modellerne er dynamiske og tilpasses løbende henover tid, så de kan være så præcise som muligt. For bedre at kunne forstå, hvordan forskellige faktorer spiller ind på den faktiske prisudvikling på boligmarkedet, er det interessant at se på, hvordan disses modellers kontantprisrelation er opbygget. Når man ved, hvordan kontantprisrelationerne er opbygget, kan man bedre forstå hvilke faktorer, der ændrer på boligpriserne og i hvilken grad. Derved vil man i fremtiden bedre kunne forstå, hvilke faktorer man som boligejer eller mulig førstegangskøber skal holde øje med. Nemlig om boligpriserne bliver trukket i den ønskede retning. Hvis regeringen overvejer en skattenedsættelse, skal man så som boligejer vente eller sælge og for førstegangskøberen vente eller købe? Det er et utroligt vigtigt valg, da boligen oftest er den største investering en dansker gør sig i livet. 1

7 1.1. Problemformulering Hvordan har prisudviklingen været på det danske ejerboligmarked siden 1986 og hvilke faktorer spiller ind på denne udvikling? Hvilken effekt har disse faktorer på førstegangskøbernes muligheder i markedet? Der startes med en beskrivelse af boligmarkedet, hvor der ses nærmere på boligpriserne, liggetiderne, efterspørgslen og lånemuligheder. Herunder en gennemgang af de forskellige lånetyper i Danmark samt det danske realkreditsystem. Endvidere vil en beskrivelse af subsidierne og andre støtteformer på boligmarkedet i Danmark behandles. Der vil herunder komme en diskussion af den aktuelle skattereform og dennes betydning for boligejernes situation. I det næste kigges der nærmere på de makroøkonomiske modeller SMEC og ADAM for at se på, hvordan disse modeller tilsiger, at udviklingen hænger sammen, og hvordan den ser ud. Der vil blive set på hvilke variabler, der influerer på boligpriserne. Følsomheden af ADAM vil blive belyst ved en procentvis ændring af de forskellige konstanter med forskellige procentsatser for at se, hvad dette gør ved udviklingen. Dette sættes sammen med førstegangskøbere og deres muligheder for at træde ind på markedet. Slutteligt vil der blive givet en vurdering af, hvordan fremtiden ser ud for førstegangskøbere i Danmark Afgrænsning Det danske boligmarked er udvalgt, da det ellers ville være blevet en for omfattende afhandling, hvis man fx havde taget EU s eller det globale boligmarked. Prisudviklingen på det danske boligmarked adskiller sig ikke væsentligt fra andre vesteuropæiske lande og USA (Økonomisk Tema Nr. 1, 2005). Det danske boligmarked er også valgt af praktiske grunde, idet dataadgang og lignende er langt mere tilgængelig i Danmark. Derudover er den primære forskel på det danske boligmarked og de andre vesteuropæiske lande realkreditinstitutterne ( Svend Jakobsen). Der vil være en kort gennemgang af de forskellige boligtyper i Danmark, almene, andels, privatudlejningsog ejerboliger, men fokus i analysen vil være på ejerboligmarkedet, for ikke at gøre det for bredt og derved komme mere i dybden med ejerboligmarkedet. Dog er der afsat plads i afhandlingen til en løsere beskrivelse af boligformerne i Danmark, således at læseren får et større indblik i markedet som helhed, og 2

8 dermed vil være bedre i stand til at forstå, hvilke faktorer der spiller ind på prisdannelsen og markedet generelt. Det vil blive afgrænset til perioden fra 1986 til 2008, hvor det primære fokus vil være på de seneste godt 15 år. Denne periode er valgt, fordi markedet begyndte at falde i 1986 og vendte i 1993 til den topper i 2006, hvorefter den på ny begyndte at falde. Ved valg af den forholdsvis lange periode er det muligt at vise de konjunkturudsving, der er på boligmarkedet, som kommer med jævne mellemrum. I videst mulig omfang vil den nyeste information om boligmarkedet i første del af 2009 blive inddraget. Dette gøres for at afhandlingen bliver så tidssvarende som muligt, samt give en bedre mulighed for et bud på, hvordan ejerboligmarkedet ser ud for førstegangskøbere lige nu. Til tider er der i rapporten inddraget data, som kun omhandler de seneste 5 6 år eller i enkeltstående tilfælde helt ned til få måneder før rapportens deadline 1. maj Dette gøres for at give en så udtømmende undersøgelse af det danske boligmarked som muligt, samtidigt med at rapporten bliver så opdateret, som det er muligt under de givne omstændigheder. En beskrivelse af regionale forskelle på ejerlejligheder er her undladt, på baggrund af en næsten ubetydelig forskel fra region til region, til fordel for en sammenligning af gennemsnitlige liggetider for parcel og rækkehuse og gennemsnitlige liggetider for ejerlejligheder Der er to sæt skatteregler henholdsvis til andelsforeningen og andelshaverne. I denne afhandling vil der kun blive set på de skatteregler, der vedrører andelshaverne, fordi det ønskes at belyse, hvilke forhold man skal være opmærksom på ved køb af en andelsbolig Under analysen vil der kun blive set på 2 modeller, frem for at undersøge både DREAM, MONA og den næsten uendelige række af modeller, der er udarbejdet af diverse organisationer både offentlige som private. Der vælges at fokusere på kontantprisrelationerne i SMEC og ADAM. Disse to er udvalgt, fordi de er nogle af de mest brugte modeller, og fordi de begge er godt empirisk forankret. Der vil som nævnt ikke blive set på alle de mange variable i modellerne, men kun dem der vedrører ejerboligmarkedet i Danmark. Det vil sige, at prisudviklingen i ADAM og SMEC vil være med den endogene variabel phk, som er prisen på enfamiliehuse i Danmark. Grunden til at der kun ses på denne del er naturligvis, at det omhandler prisudvikling, der er emnet i denne afhandling. En gennemgang af de mange andre variable og ligninger, ligger derfor uden for formålet med rapporten. Afhandlingen her indeholder en simulation af, hvorledes kontantprisen, jævnfør relationerne i ADAM, ændrer sig, ved procentvis ændring af vægtningen af de enkelte led. Der foretages ikke den samme 3

9 simulation i SMEC, selvom datasættet for ADAM stemmer 98 % overens med SMEC, hvilket muliggør en sådan simulation. Årsagen til, at det kun er i ADAM, der foretages denne simulation er, at det er denne, der er den mest komplekse model, samtidig ville en lignende simulering af de tilsvarende effekter i SMEC virke gentagende. Desuden ville det blot brede opgaven ud, så endnu en gang er det en begrænsning, der er lagt med henblik på fordybelse i emnet, frem for en overfladisk behandling. Endvidere vil tilføjelser af nye variable, for at få en bedre model, ikke blive gjort, da dette vil være for omfattende og ikke målet med denne afhandling. Når man ser på effekten af ændringer i relationen, har man muligheden for både at se på, hvad der ville ske, hvis man ændrede på effekten af de enkelte påvirkninger, altså koefficienterne, og hvad der sker, når man ændre på inputtet, altså dataene. I denne rapport vil der udelukkende blive set på, hvilken effekt det ville have haft, hvis koefficienterne blev vægtet anderledes. Årsagen til dette er, at det findes mest relevant at se på, hvorledes det vil påvirke modellen, hvis man ændre i koefficienterne. Dette gøres i stedet for at se på, hvordan en ændring i den indsamlede data vil påvirke. Fokus på førstegangskøbere er valgt for at vise, hvordan situationen er for denne gruppe i en tid med finanskrise, faldende boligpriser og høje udlånsrenter. De er selvsagt mere udsatte end andre pga. deres manglende økonomiske sikkerhed og deraf følgende problemer. Der er selvfølgelig andre grupper, som også er udsatte i denne tid, men førstegangskøbere er mere interessante på grund af deres specielle situation. Der fortages ét interview med en ekspertperson fra mæglerbranchen. Der foretages kun ét interview, fordi afhandlingen ikke skal bæres af en kvalitativ indsamling, men bruges blot til at underbygge argumenter som enhver anden kilde Metodevalg Til interviewet med Jesper Holm, vil der blive foretaget personlige interviews, hvor intervieweren så at sige leder informanten gennem spørgsmålene. Indledningsvis vil informanten, da der er tale om en ekspertperson få mulighed for at fortælle, hvad han mener, er det mest toneangivende indenfor emnet pt.. 4

10 Rækkefølgen på spørgsmålene, der herefter bliver stillet, afhænger af, hvilke svar der bliver givet, samt hvad der allerede er blevet opklaret gennem den indledende udtalelse. Så der følges ikke en fast og konkret rækkefølge der anvendes altså en semistruktureret fremgangsmåde (Flick, 2006). Der vil dog stadig være overordnede spørgsmål som udgangspunkt, men disse bliver formet i takt med interviewets gang. Rækkefølgen kan altså til en hvis grad blive præget af informantens svar, hvilket gør, at interviewet bliver mere samtalepræget, informanten føler sig bedre tilpas, da der er mindre indgriben fra interviewers side, og dette gør samlet set, at mængden og kvaliteten af den information, der bliver givet, vil være bedre. Kendetegnende for et semistruktureret interview er, at informanten kommer med sin subjektive holdning, som intervieweren så sammenholder med de svar, han har fået fra øvrige informanter, indtil emnet er udtømt. Der er altså lagt op til, at det er informanten, der præger interviewet. Grunden til dette valg af interviewform er for at sikre, at alt hvad informanten har af viden kommer os for øre. Dermed menes, at hvis et spørgeskema udføres får man kun svar på, hvad man spørger om. Ved denne semistrukturerede fremgangsmåde, får informanten mulighed for at komme med sit syn på boligmarkedet. Efter interviewet skrives et resumé af dette, som sendes til informanten. Resuméet er således bekræftet af informanten. Informanten, som vores interview bygger på, er den statsautoriserede ejendomsmægler og valuar for ejendomsmæglerkæden Nybolig, Jesper Holm. Da der til udformningen af denne afhandling, kun bliver interviewet en informant, er det vigtigt at være særdeles kritisk overfor denne, men på dan anden side er dette interview udtømmende i en sådan grad, at yderligere supplering er fundet, som værende unødvendige. Selvom interviewet med Jesper Holm naturligvis vil være præget af hans egne holdninger til emnet, så er der ingen tvivl om, at han kan betragtes, som en valid kilde, grundet blandt andet hans profession som statsautoriseret revisor, der uden tvivl giver et så objektivt syn på emnet, som det er muligt. Igennem afhandlingen vil alle kilder naturligvis blive vurderet kritisk, således at validiteten gennem rapporten styrkes. Forud for interviewet har en brainstorm dannet grundlag for spørgeguiden, for at finde frem til mulige spørgsmål, der kunne være relevant for analysen. Dernæst er de spørgsmål, der er fremkommet gennem brainstormen, blevet inddelt i kategorier eller undergrupper, for dernæst at formulere overordnede 5

11 spørgsmål, der har en række emner, som der vil blive spurgt ind til, hvis ikke informanten selv giver informationen på de ønskede områder. Ved formuleringen af spørgsmålene, skal der findes en balance, således at der ikke bliver stillet for brede eller for snævre spørgsmål. Brede spørgsmål lægger op til, at informanten selv tolker spørgsmålet og dets omfang, hvorimod snævre spørgsmål er mere konkrete. Ulempen ved brede spørgsmål er, at de forskellige informanter kan have vidt forskellige opfattelser af spørgsmålene, og derved kan svare i øst og vest. Sammenligningsgrundlaget er derved besværliggjort. Ulempen ved snævre spørgsmål er, at man kan miste detaljer, i og med at subjektiviteten fra informantens side bliver negligeret, og man finder derved ikke frem til ny viden (Flick, 2006). Gennem interviewet benyttes i begyndelsen primært meget åbne spørgsmål, der som før omtalt skal virke udtømmende. Det faktum, at det er et personligt interview, gør også at eventuelle misforståelser eller manglende forståelse af spørgsmål, kan blive uddybet, hvilket gør ulempen ved de åbne spørgsmål betydeligt mindre. Altså vil interviewet bestå af et åbent indledningsspørgsmål, senere bliver spørgsmålene så mere snævre for at ramme de små præcise ting, der ikke er kommet til udtryk gennem svarene på de indledende åbne spørgsmål. Spørgeguiden er at finde i bilag sammen med resuméet af interviewet. I analysen af, hvilke faktorer, der er afgørende for kontantprisen på ejerboliger, ses der som omtalt på modellerne SMEC og ADAM. Disse to modeller er baseret på kvantitativ data og ADAM er den primære model mens SMEC vil være den sekundære. Metoden er den, at modellernes kontantprisrelation bliver fremført og effekterne vil blive forklaret. Disse to modeller vil blive sammenlignet, for at se hvorvidt der er betydelige forskelle på de to modeller. Hovedvægten vil være på ADAM mens SMEC benyttes til at se, hvor sammenfaldende de to er og deraf gøre analysen mere pålidelig. Igennem afhandlingen følges notationen, der normalt bruges i SMEC og ADAM, hvor fx et almindeligt D bruges til at erstatte Δ, når man vil vise ændringen. Der vil blive foretaget en simulation af, hvordan procentvise ændringer i konstanterne ville påvirke udviklingen. Denne del af undersøgelsen bliver udformet i Excel, ved at de enkelte elementer til kontantprisrelationerne bliver trukket ud, for at man kan se den relative ændring i kontantprisen. Dernæst 6

12 bliver en procentvis faktor multipliceret med de enkelte konstanter, mens de resterende bliver holdt konstant, som de var før ændringen. Gennem denne analyse er det muligt, at se hvilke led i kontantprisrelationen, der er mest følsomme over for ændringer, og som deraf vil være dem, som vil påvirke kontantprisen mest. Excel filen, der danner grundlag for følsomhedsanalysen er i bilag. 2. De danske boligformer Boliger kan inddeles i fire former for bolig: Ejerboliger, lejeboliger, almene boliger og andelsboliger. Deres fordeling kan ses i nedenstående figur 2.1, der viser fordelingen af boligtyper af den samlede boligmasse i Danmark. Det ses, at ejerboliger udgør den største post og har gjort det siden Derimod er der sket nogle ændringer i de andre typer af boliger, som vil blive belyst i de efterfølgende afsnit. Der vil blive set nærmere på deres historie og udvikling gennem perioden. Figur 2.1: Boligtypernes andel af den samlede boligmasse fra 1980 til 2004 i procent i Danmark. % År Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger Andre Kilde: Kjeldgaard, Lejeboliger Lejeboliger er som udgangspunkt i etagebyggeri, hvor en mindre del er i parcel eller rækkehuse (Kjeldgaard, 2006). Udlejningsejendomme kan udlejes, til hvem ejeren måtte ønske, men der findes forskellige foreninger/organisationer, der varetager udlejning af ejendomme til en bestemt gruppe mennesker. Fx kan der nævnes JØP (Juristernes og økonomernes pensionskasse), der administrere cirka 3000 lejligheder, hvor deres medlemmer har fortrinsret på lejlighederne (Kjeldgaard, 2006). Der er også en anden fordel ved, at det er pensionskasserne, som ejer udlejningsboligerne, fordi dele af 7

13 pensionsinstitutterne er helt fritaget for skat, når det kommer til udlejning af ejendomme (Velfærdskommissionen). Denne skattefordel er en form for tilskud og er også kaldet et direkte subsidie. Dette subsidie pensionsinstitutterne får, kan de give videre til lejeren i form af en lavere husleje. Subsidier kommer i mange forskellige former, og der kan nævnes huslejereguleringen af ældre udlejningsejendomme også kaldet omkostningsbestemt husleje. Reglerne for sådanne lejligheder omfatter ejendomme, der er opført før 1991, eller hvor der er mere end seks lejemål i ejendommen (Kjeldgaard, 2006). Disse ejendomme tilser beboerne med en ubeskattet huslejefordel, som svarer til forskellen mellem markedslejen og den faktiske husleje (Velfærdskommissionen). Det vil med andre ord sige, at der er et loft for, hvor meget en udlejer må tage i husleje. Denne husleje reguleres hvert år. Da udlejer får en lavere husleje end markedsværdien, og da disse lejligheder er meget attraktive pga. huslejen, vil der altid være mange, der er interesserede. Det kan ikke betale sig for udlejer at vedligeholde ejendommen, og det er derfor ofte her, man finder de dårligste lejligheder med mangel på elementære faciliteter, såsom bad og utilstrækkelig isolering. Regeringen har prøvet, at komme dette problem til livs ved en lovændring i 1997, der berettiger udlejer til at fastsætte huslejen efter det lejedes værdi, dvs. at hvis en gennemgribende renovering bliver igangsat med et beløb over DKK , kan huslejen blive sat op (Kjeldgaard, 2006). Det lejedes værdi bliver fastsat efter beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestand af et huslejenævn og boligretten. Disse to instanser fastlægger huslejen, og denne kan kun forhøjes, hvis der er sket forbedringer, eller hvis skatten eller afgifter stiger (Kjeldgaard, 2006). Den sidste mulighed, udlejer har til at fastsætte sin husleje, er efter markedsværdien. Lejligheder, der er bygget efter 1991, kan frit indgå aftaler i lejeboligmarkedet. Sådanne udlejninger via markedsværdi vil typisk følge det generelle prisniveau. Der kan i tabel ses hvordan sammensætningen er i Danmark. Tabel 2.1.1: Fordeling af huslejetyper i Danmark i 2003 Type Antal lejeboliger i procent Omkostningsbestemt husleje 79 Det lejedes værdi 16 Markedsleje 5 I alt 100 Kilde: Velfærdskommissionen Prisudviklingen på lejligheder har gennemgået noget af en udviklingen fra 1991 til 3. kvartal Det ses tydeligt i figur at der har været en konstant stigning fra 1993 frem til 2006, kun med små svingninger. Denne stigning falder også meget godt i tråd med den generelle udvikling, der har været på boligmarkedet, her set i forhold til ejerboliger i den samme periode. Det ser anderledes ud for den sidste periode (2006 8

14 2008), hvor der har været nogle op og nedture ligesom resten af boligmarkedet. I 2. og 3. kvartal af 2008 har der været en stagnering af prisen på lejeboligerne, mens ejerboligerne har oplevet en voldsom nedgang i den samme periode. Over hele perioden er prisindekset steget, og det må konkluderes, at udlejningsejendomme har fulgt prisudviklingen på boligmarkedet meget tæt, men har dog ikke set de store nedgange, der fx har været kendetegnet ved ejerboligerne inden for de sidste år. Figur 2.1.1: Prisen på ejendomssalg af lejligheder og ejerboliger i et prisindeks (2006 = 100) fra 1992 til 3. kvartal Prisindeks Ejerboliger Lejeboliger Anm.: Prisindekset til lejeboliger er lavet med et gennemsnit af de 4 værdier for hvert kvartal i et år og kun 3 for 2008 og en sammenlægning af ejendomme med 2, 3, 4 8 og 9+ lejligheder for hvert kvartal, der igen er beregnet med et gennemsnit. Prisindekset til ejerboliger er lavet ved at ligge enfamiliehus og ejerlejligheder sammen og tage gennemsnittet. De er igen blevet reduceret fra kvartal opgørelse til en årlig opgørelse ved at ligge sammen og tage gennemsnittet. Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger. Grunden til, at lejeboligerne ikke har kunnet mærke det sammenfald som ejerboligerne fra 2006, skyldes det valg folk tager i situationen omkring køb af en ny ejendom. Det vil være naturligt, at udskyde købet af ny ejendom til prisen ikke kan blive lavere, og i den mellemliggende periode har man benyttet sig af en lejebolig, hvor man kan opsige den uden de store økonomiske omkostninger. Derved kan man, som boligejer lave en bedre handel, ved at købe billigere, fordi man venter lidt. Dette har betydet at udlejningsejendommene bedre har kunnet holde deres værdi i en periode med nedgang på prisniveauet i ejerboligerne (Jesper Holm). 9

15 2.2. Almene boliger De almene boliger er også bedre kendt som det sociale boligbyggeri og er arbejderbevægelsens flagskib. Denne form for boliger har været med til at flytte beboere i slumkvarterer ud i bedre områder. De almene boliger er en form for bolig, der hverken er privatejet eller offentligt ejet, da boligerne er bygget af og drevet af selvejende institutioner. Beboerne har således, hverken en direkte eller indirekte ejendomsret til boligen. Disse institutioner skal ikke generere overskud og går under betegnelsen non profitorganisation, men er afhængige af brugernes tilfredshed for at overleve (Kjeldgaard, 2006). Almene boliger findes i 3 varianter: familie, ungdoms og ældreboliger. Familieboliger henvender sig til alle grupper og har også helt klart den største andel af det almene boligmarked med almene familieboliger, hvilket svarer til ca. 20 pct. af den samlede boligmasse i Danmark (Socialministeriet). De to andre typer er opført til at henvende sig til bestemte grupper i samfundet. Ungdomsboliger anvises af boligorganisationen til uddannelsessøgende og andre unge med særlige behov. De søgende kan kun blive boende så længe, de er under uddannelse, eller de forudsætninger boligen er udlejet under, er til stede (Velfærdskommissionen). Ældreboliger er beregnet til brug af ældre og personer med handicap. Disse boliger kan være almindelige ældreboliger eller særlige plejeboliger, hvor der er tilknyttet personale (Velfærdskommissionen). Finansieringen af de almene boliger sker ved at kommunen, staten og beboerne alle bidrager til finansieringen. Det vil sige, at finansieringen af de tre boligtyper er gjort ens fra 1. januar Kommunen betaler 14 pct. af anskaffelsessummen og beboerne betaler 2 pct. up front. Den resterende del på 82 pct. finansieres via et realkreditlån (Socialministeriet). Beboerne betaler en del af ydelsen af realkreditlånet over deres husleje, mens resten betales af staten, den såkaldte ydelsesstøtte. Den ydelse, som beboerne betaler til realkreditlånet, falder realt over tid, da den fastsættes til 3,4 pct. af anskaffelsessummen og reguleres med en 75 pct. af inflationen. Efter 35 år fastfryses denne del af huslejen nominelt (Velfærdskommissionen). Det betyder, at bidrag til finansieringsomkostningerne starter med at ligge knap 3 pct. over realrenten, mens den efter cirka 30 år ligger under realrenten, jf. figur

16 Figur 2.2.1: Beboerbetaling af finansieringsomkostningerne og realrenten over en 80 år periode for almene boliger Procent År Realrente Finansieringsomkost ninger Anm.: Dette er en skitse, inflationen forudsættes at være 2 pct., bidraget fra beboerindskuddet er ikke medregnet. Kilde: Velfærdskommissionen Når realkreditlånet er amortiseret efter 35 år, går beboernes ydelse til afbetaling af lånet til den enkelte boligorganisations dispositionsfond og dels til den centrale fond, kaldet Landsbyggefonden. Disse fonder skal være med til at finansiere de næste almene boliger, så de næsten er selvfinansierende i fremtiden (Velfærdskommissionen). Som det fremgår af det ovenstående, er subsidierne til de almene boliger store og kommer i en meget direkte form ved at staten bidrager til finansieringen af de almene boliger og i en mere indirekte form ved, at de er fritaget for beskatning, dog ikke for grundskyld, jf. selskabsskattelovens 3 (Velfærdskommissionen). Det vil sige, at man i 2006 havde udgifter fra det offentlige til almene boliger for 2,8 mia., og det samme i var også tilfældet i 2005 (Velfærdskommissionen). Udviklingen på det danske marked for almene boliger har siden 1980 været stigende med 14,4 pct. af den danske boligmasse i 1980 til i 2004 at udgøre 19 pct., jf. figur 2.1. Andelen af familieboliger er klart den største boligtype og udgør cirka 89 pct. af de opførte almene boliger, mens ældre og ungdomsboliger har en andel på hhv. 6 pct. og 5 pct. af den samlede almene boligbestand (Socialministeriet, 2006). Udover den øgede andel af boligmassen er der også sket en ændring i, hvilken type almene boliger der opføres. Indenfor de seneste 15 år har ældre og ungdomsboliger udgjort knap halvdelen af det almene byggeri, hvor den før denne periode har været noget lavere, fx i slutningen af 1970 erne var den på cirka 5 pct. (Socialministeriet, 2006). 11

17 2.3. Andelsboliger Andelsboligerne har sine rødder i den danske andelsbevægelse fra slutningen af 1800 tallet. De er opbygget efter samme princip, hvor hver andelshaver har én stemme pr. andel/ejendom han ejer, uanset størrelse. Andelsboliger har lighedstegn fra både ejer og lejeboligerne. Ligesom ejerboligen har andelshaveren en ejendomsret til boligen, men denne ret er kun indirekte, og derfor har andelsboligen lighedstræk med lejeboligen. Der findes tre former for andelsboliger, hvor den ene er ældre privatudlejningsejendomme, der ved salg er blevet overtaget af beboerne i ejendommen, da disse har forkøbsret på boligerne og har derved dannet en andelsforening. Den anden form er støttede andelsboliger, som er andelsforeninger, der er etableret i ejendomme, der er bygget mellem og selvsagt med offentlig støtte (Kjeldgaard, 2006). Den sidste form er nybyggede andelsboliger, som er opført efter 2000 uden nogen form for direkte offentlige tilskud (Kjeldgaard, 2006). En del af finansieringen af andelsboliger sker ved, at andelshaverne betaler en sum for andelsbeviset, som giver personen ret til at bo i en af andelsboligforeningens ejendomme. Når et andelsbevis er købt hæfter man solidarisk for foreningens lån. Den resterende del af finansieringen bliver betalt via huslejen. Huslejen bliver betalt til selve andelsboligforeningen og denne kan ved generalforsamlinger sætte huslejebeløbet op eller ned. Det afhænger selvsagt af, hvordan økonomien er i den enkelte andelsforening. Som andelshaver er man fritaget for ejendomsværdiskat på trods af, at den principielt ikke adskiller sig fra ejerboligen. En nyere regel fra 2004, har betydet at man som andelshaver har mulighed for at pantsætte sit andelsbevis, og derved få adgang til lån i realkreditinstitutterne eller bankerne (Kjeldgaard, 2006). Denne mulighed er også med til, at en andelsbolig kommer til at ligne en ejerbolig mere med undtagelse af ejendomsværdiskatten. Ved at andelen ikke beskattes på lige fod med andet kapitalafkast, modtager andelshaverne en form for subsidie. Subsidiet til andelsboligerne skønnes i 2005 til at udgøre godt 0,5 mia. DDK. (Velfærdskommissionen). Dette subsidie må antages at være voksende da andelsboligernes absolutte og relative betydning er tiltagende i Danmark (Velfærdskommissionen). Når en andelsbolig skal prisfastsættes kan det foregå på fire forskellige måder. Hvilken af de fire muligheder man vælger afhænger naturligvis af, hvad der bliver vedtaget på generalforsamlingen i andelsboligforeningen. Den første mulighed er, at få den vurderet efter markedsprisen. Dette sker ved, at en mægler eller valuar foretager en ejendomsvurdering. Fordele ved en sådan vurdering er, at den afspejler den aktuelle pris. Ulemperne derimod er, at der kan forekomme større udsving i prisen pga. konjunktur ændringer, årlige vurderingsomkostninger og forskelle i købsprisen på de enkelte andelsboliger i 12

18 ejendommen. Den anden mulighed er, at få andelsboligen vurderet ud fra den offentlige vurdering, hvor fordelene er: mindre udsving på priserne og ingen årlige vurderingsomkostninger. Ulempen er, at prisen typisk vil være lavere i et stigende marked og højere i et faldende marked. Den tredje mulighed er, at få prisfastsat sin andelsbolig efter anskaffelsesprisen, hvor fordele bl.a. er: Ingen årlige vurderingsomkostninger, begrænset udsving i prisen og sikre normalt en lav pris til gavn for nye beboere og interne flytninger. Ved denne type vurdering er ulemperne bl.a.: Man får færre penge ved en fraflytning, større risiko for penge under bordet og ejendommens værdi afspejler ikke den aktuelle handelspris (Kjeldgaard, 2006). Den sidste mulighed for prisfastsættelse er, det der bliver kaldt en 81 vurdering + tillæg, denne form for prisfastsættelse er kun interessant for ejendomme, der er opført før 1. januar Vurderingen vil blive foretaget på baggrund af den 17. almindelige vurdering pr. 1. april 1981 med tillæg af indtil 22 pct. (Velfærdskommissionen). Fordele og ulemper er de samme som ved en offentlig vurdering. Det danske andelsmarked har haft en eksplosiv udvikling, især indenfor de seneste 4 år pga. et øget antal af andelsforeninger (Jesper Holm). Dette skyldes specielt, at investorer har haft udlejningsejendomme stående tomme. I stedet for at skulle sælge disse eller udleje dem, har der været en finansiel fordel i at sælge dem som andelsboliger (Jesper Holm). Denne finansielle fordel ligger i, at andelsboligmarkedet på dette tidspunkt var meget tæt på ejerlejlighedernes prisniveau, og at gamle andelsforeninger har fået opskrevet deres værdi, så de også kunne følge markedsværdien. Denne udvikling har især været i København og Århus, hvor den gennemsnitlige pris på andelsbeviser er steget med 37 pct. i Grunden til denne voldsomme udvikling på andelsboligmarkedet skyldes, at udviklingen på ejerboliger har været større, og derfor har mange unge ikke kunnet komme i nærheden af ejerlejlighederne i disse områder (Andelsbolig Nyt, 2008). Som det kan ses i figur 2.1, har andelsboligerne gennemgået en positiv udvikling siden 1980, hvor de havde en andel på 2,1 pct. af den samlede boligmasse, men efter 20 år havde en andel på hele 6,3 pct.. Denne udvikling er forsat, som det ses i figur 2.1 og er blevet ved med at vokse, og som nævnt ovenfor begrundes det med, hvor dyrt det har været at komme ind på ejerboligmarkedet. Den danske udvikling af andelsboliger er her i figur vist via andelsforeninger. Det er klart at denne figur ikke viser noget om prisen på andelsbeviser, men kun om der stadig er et marked for at oprette eller bygge flere andelsboligforeninger. Det ses også, at der endnu er et marked for andelsboliger, og der er blevet ved med at opstå flere af dem. Grunden til den positive udvikling efter den generelle nedgang i prisniveauet i 2006 skyldes, at der i denne periode har været et øget fokus fra unge på andelsboligen som alternativ til den meget dyrere ejerbolig. 13

19 Figur 2.3.1: Antallet af andelsforeninger i Danmark fra 1986 til Antal År Kilde: Danmarks Statistik Der er også sket en anden ændring på andelsboligmarkedet inden for de sidste par år. Før, når man skulle erhverve sig en andelsbolig, skulle man enten kende en, der ville sælge eller stå på andelsboligforeningens venteliste, hvilket kunne tage mange år, før man fik en andelsbolig stillet til rådighed. Andelsboliger sælges nu på lige fod med alle andre former for boliger, altså typisk igennem en mægler (Jesper Holm) Ejerboliger På det danske boligmarked, er det utvivlsom ejerboligerne, der skiller sig ud, som værende den klart vigtigste boligtype. Dette ses blandt andet i den før viste figur 2.1, at ejerboliger har udgjort en andel af de samlede antal boliger på omkring 50 % over en længere periode. Hvis man sammenligner dette med lande som Irland, Norge, Island eller Spanien, kan man se, at andelen af ejerboliger er betydeligt lavere i Danmark end i de ovennævnte lande (Børsen, 2008). Her udgør ejerboliger helt op til omkring 80 % af alle boliger. Årsagen til, at andelen i Danmark ikke er steget kraftigt i takt med velstanden generelt, er ifølge artiklen, at der i Danmark er forholdsvis mange unge, der studerer, og som derfor hellere vil leje. Der er flere singler, der bor alene, og endeligt er der et væsentligt antal almene boliger, som også vil rykke folk væk fra at bo i egen bolig, da de skal betale væsentligt mindre end de skulle, hvis de havde boet i ejerbolig. Det kan dog diskuteres om ikke en nærmere undersøgelse af, hvor de egentlige årsager til forskellen ligger, skulle foretages, men da det ikke er i denne afhandlings rammer at foretage en komparativ analyse, vil der ikke yderligere blive kommenteret på de nationale forskelle mellem andelene af boliger. 14

20 Det mest karakteristiske for en ejerbolig er naturligvis, at parcelhuset, lejligheden, villaen eller hvilken type bygning, der nu er tale om, er ejet af den, der bor i den. Dette betyder på sin vis, at man lejer ud til sig selv. Dette skal forstås på den måde, at det beløb man hver måned betaler for at bo i boligen, for eksempel afdrag og renteomkostninger på lån, gør det ud for den leje, man skulle have betalt for at leje en tilsvarende bolig Drømmen om kernefamilien En af indikatorerne for, at ejerboligen er den vigtigste type bolig på det danske boligmarked, er at i disse tider, hvor folk er trængte i deres hverdag med risiko for fyringer, hvor økonomien kører langsomt med negativ vækst i BNP (Nyt fra Danmarks Statistik, 2009), og hvor lånemulighederne generelt er begrænsede, er det stadig ejerboligerne, som folk foretrækker (Peder Harbjerg). En anden årsag til, hvorfor man kan betragte ejerboligen som den vigtigste, er den rolle som boligen spiller i befolkningens bevidsthed, som værende indbegrebet af drømmen om at have sit eget. Altså det at man råder fuldt og fast over sin egen bolig, og ikke står til ansvar for nogen udlejer eller lignende, og derfor i teorien kan gøre med boligen, som man vil. I praksis er der naturligvis komplikationer såsom likviditet, lånemuligheder, diverse tilladelser fra kommune og lignende, som har betydning. Men drømmen lever i bedste velgående, selvom boligmarkedet for tiden gennem mediernes fremstilling opfattes som værende i frit fald. Det er bestemt ikke nogen hemmelighed, at begrebet Volvo, villa og vov hund dækker over den opfattelse, som langt de fleste danskere har af, hvad en kerne familie er. Således er langt de fleste danske familier bosiddende i et enfamilieshus, som de selv ejer (Sjørslev, 2007). Undersøgelser af børnefamiliers præferencer, som bygger på 30 interviews, viser, at disse foretrækker at leve i parcelhuse, og at de dermed føler, at de udlever drømmen om et harmonisk lykkeligt familieliv (Sjørslev, 2007). Således består en typisk kernefamilier af en far, en mor og to børn, som er bosiddende i en ejerbolig (Kjeldgaard, 2006). Dertil kommer det interessante forhold, at ejere af egen bolig generelt set er mere opmærksomme på, at de skal være aktive omkring det sociale netværk i området, hvor de er bosiddende (Lauridsen, 2008). En af årsagerne til, at det er boligejere, der er mest fokuseret på at det sociale i lokalområdet fungerer, er at de har foretaget en investering, som de gerne vil beskytte mod hærværk og lignende, hvilket et lokalt forankret fællesskab vil bidrage med, da man vil være mere interesseret i, at der ikke sker noget dårligt for folk som man interessere sig for, end for en person, der tilfældigvis bor ved siden af. 15

21 Dualt gode En af årsagerne til, at mange stadig foretrækker ejerboliger frem for fx lejeboliger, er, at ejerboliger kan betragtes som et dualt gode (Kjeldgaard, 2006). Det vil sige, på en gang er det et forbrugsgode, da ejendommen benyttes som et investeringsobjekt, men samtidigt til beboelse. Det er derfor ikke så underligt at forstå, at huset, som dermed er et signifikant element i ejerens liv, normalt udgør den væsentligste del af husholdningsbudgettet (Goodhart, 2007). På grund af boligens dobbelte betydning er der også nogen, som betragter ejerboligen som en form for opsparing. Dette på trods af at kapitalgevinsten ved boligen som investeringsobjekt både kan være positiv eller negativ alt afhængig af, om boligen stiger eller falder i værdi imellem perioden fra køb til salg. På langt sigt bør prisen for ejerboligen være lig med de omkostninger, der ville være ved for eksempel at leje en tilsvarende bolig (Goodhart, 2007). Dette er naturligvis afhængigt af, hvilken type lån man har i boligen, og hvordan der opspares friværdi i ejendommen (Økonomisk Tema Nr. 1, 2005). Lånetyperne vil blive behandlet senere i denne afhandling. Det, at boligen er en form for investering, giver naturligvis ejeren af boligen en følelse af, at han ikke hælder sin leje ned i udlejerens lomme, men at han selv beholder en del, af det han betaler, selvom der naturligvis er grundskyld og lignende, der betales, som ejeren ikke direkte får gavn af. I det følgende vil der blive inddraget tal materiale og andet, som skal give læseren et fornuftigt indblik i, hvordan udviklingen indenfor ejerbolig har været i perioden. Senere i afhandlingen vil man bedre kunne se, hvilke faktorer der påvirker kontantprisen på ejerboliger, samt have en forståelse for hvordan udviklingen er gået, og hvorfor den er gået sådan Den generelle udvikling Den generelle udvikling i kontantpriserne for ejerboliger, parcel og rækkehuse såvel som ejerlejligheder, har gennem perioden 1986 til nu varieret relativt meget. Ejerboligmarkedet var på en foreløbig top i 1986 (Aktuel Analyse, 2007), hvor kontantprisen lå på et niveau, der var uset før i tiden. Herefter følger en årrække med generelt faldende priser, hvor kontantprisen på ejerbolig rammer bunden i Derefter er kontantprisen steget kraftigt de næste mange år, faktisk helt frem til år Især i løbet af 2005 er stigningerne relativt voldsomme (AE, 2007). I slutningen af 2006 og starten af 2007 flader kontantprisen ud, og der er her en let tendens til fald (Realkreditrådet, 2007) samt (Realkreditrådet). Siden da er boligpriserne faldet, dog ikke så kraftigt, som de steg i den sidste del af opgangsperioden. 16

22 Der er en lille forskel i, hvornår der registreres reelle fald i priserne for henholdsvis parcel og rækkehuse og lejligheder, dette vil blive belyst i følgende afsnit, for at afdække, hvorvidt man reelt kan omtale parcel og rækkehuse under et med ejerlejligheder Kvadratmeterprisen for ejerboligtyper Det følgende beskriver den udvikling der har været i kvadratmeterprisen på ejerboliger set over perioden fra første kvartal 1995 og frem til fjerde kvartal Det primære formål med figur er, at vise forskellen på kvadratmeterprisen på parcel og rækkehuse kontra ejerlejligheder. Derfor er der ikke taget højde for inflation, da forskellen, parcel og rækkehuse set i forhold til ejerlejligheder, vil være den samme, om inflationen er indeholdt eller ej. Figur : Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerboliger fordelt på kvartal. Kr K K K K K K K kvartal (år) Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Anm.: Grafen angiver den gennemsnitlige kvadratmeterpris af de køb der er finansieret ved realkreditlån. Der er ikke taget højde for inflation. Kilde: Realkreditrådet Som det fremgår af figur fulgtes, den gennemsnitlige kvadratmeterpris for parcel og rækkehuse og den gennemsnitlige kvadratmeterpris for ejerlejligheder godt ad med svage stigninger for dem begge. 17

23 Selvom den generelle stemning tit går på, at der siden 1993 har været voldsomme stigninger i kvadratmeterprisen, bør man på baggrund af det faktiske materiale bemærke, at der langt hen ad vejen har været tale om relativt begrænsede stigninger især på parcel og rækkehusene. Det er værd at bide mærke i, at den stigning der trods alt har været i perioden, her vises i nominelle kr.. Hvilket vil sige, at inflationen ikke er fratrukket og betyder, at den reale stigning er noget mindre. Fra første kvartal 1995 frem til første kvartal 1997 har ejerlejligheder vist de forholdsvis største stigninger, men afstanden mellem de to boligformer bliver i denne periode ikke voldsom stor. Godt hvert andet år er en større eller mindre stigning i de gennemsnitlige kvadratmeterpriser for parcel og rækkehusene (egne beregninger på baggrund af tallene fra Realkreditrådet). Det bør dog i denne sammenhæng nævnes, at i de kvartaler, hvor det er parcel og rækkehusene, der har den største stigning, er forskellen til ejerlejlighederne ikke så stor, som når det omvendte er tilfældet. Dette gør naturligvis, at kurverne for de to ejerboligformer langsomt vil begynde at glide væk fra hinanden. Fra første kvartal 2007 begynder der for alvor at være forskel på de to boligformeres gennemsnitlige kvadratmeterpris, idet ejerlejlighederne konstant stiger med mere parcel og rækkehusene gør. Dette fortsætter ufortrødent med en enkelt undtagelse i første kvartal 2003, frem til 3. kvartal 2006, hvor kvadratmeterprisen for ejerlejligheder har løjet af og så småt begynder at falde herefter. Dette gør den samtidigt med at kvadratmeterprisen for parcel og rækkehuse fortsat stiger lidt frem til 3. kvartal Herefter er det ikke et spørgsmål om hvilken ejendomstype, der stiger mest, men mere om hvilken der falder mindst. Fra dette tidspunkt er der nemlig ikke et eneste kvartal, hvor der forekommer kvadratmeterprisstigninger. Det mest interessante her er, at hvor ejerlejligheder var dem, der steg mest, er det helt klart også dem, der falder mest. Generelt kan man sige, at udviklingen for henholdsvis parcel og rækkehuse og ejerlejligheder har flere ligheder end forskelle og deraf kan man konstatere, at en samling af de to typer ejerbolig er mulig. Det interessante er, at effekten er kraftigst for ejerlejlighederne både op og ned og leder til en konklusion i retning af, at det er de samme faktorer, der driver kontantprisen på ejerboliger både den ene og anden vej. Dette danner naturligvis en basis for nærmere undersøgelse, og derfor vil det i et senere afsnit i afhandlingen blive berørt, gennem analyse af økonomiske modeller på området. 18