Colliers STATUS. Forventning om svag positiv vækst i KVARTAL 2013

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Forventning om svag positiv vækst i ØKONOMI >. KvARTAL blev et år med svag negativ vækst i den danske økonomi. Set over hele året faldt bruttonationalproduktet med en halv procent. Det er en skuffende udvikling efter at og havde en svag positiv vækst. Vi mangler stadig, efter finanskrisen, at se et år med en vækst på de cirka to procent, som i mange år har været det naturlige. Finanskrisen viser sig dermed at være særdeles langvarig, hvis man sammenligner med tidligere kriser som fx oliekriserne, kartoffelkur, dot.com-krise osv. I forventes heldigvis igen en beskeden positiv vækst, blandt andet med baggrund i en bedring af den globale økonomi, regeringens vækstplan, forventet stigning i den disponible indkomst og et stabiliseret boligmarked. Mens den økonomiske vækst i Europa stadig lader vente på sig, så styrkes den globale økonomi af en vis vækst i USA og resten af verden. I Europa er usikkerheden om Euroen og situationen i de mest udfordrede lande blevet mindre, men Europa er stadig præget af manglende vækst og høj arbejdsløshed. Regeringens vækstplan bidrager til den fremtidige vækst via blandt andet mia. kr. til ekstra offentlige investeringer frem mod, færre udgifter til el og affald for produktionsvirksomhederne og en lettelse af selskabsskatten undtagen i den finansielle sektor og olievirksomhederne i Nordsøen. På grund af forventninger om fortsat lav inflation og lav rente sammen med skattelettelser vil den disponible indkomst stige i, hvilket vil understøtte privatforbruget og dermed den indenlandske efterspørgsel. Markedet for ejerlejligheder er vendt i mange dele af Danmark, så prisfald er erstattet af prisstigninger. I andre dele af Danmark er der dog stadig prisfald. For enfamilieshuse er der samlet set stort set status quo, med prisfald i nogle områder og små stigninger i andre, blandt andet i hovedstadsområdet. Boligmarkedet understøttes af de lave renter, men omsætningen på boligmarkedet er dog stadig lav. Beskæftigelsen i Danmark er faldet med cirka 8. personer gennem, men den steg faktisk sidst på året i. Bruttoledigheden har ligget stort set konstant på ca. procent siden, hvilket ikke er et højt niveau i forhold til andre lande, men et noget højere niveau, end vi har været vant til i Danmark. Antallet af ledige er faldet en smule her i, men det skyldes desværre ikke, at der er kommet flere i beskæftigelse, men i stedet, at en række ledige er rykket ud af dagpengesystemet på grund af stramningerne i det system. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. ÅRLIg REAL vækst I bnp og Eurostat Note:, og er prognose. ARbEjDSLEDIgHEDEN Og beskæftigelsen Antal i Beskæftigede (venstre akse) Fuldtidsledige (højre akse) Note: Sæsonkorrigeret fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken. Antal beskæftigede uden orlov. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

2 STATUS Investering >. kvartal Boligejendomme er populære Investeringer >. kvartal Det mest populære investeringssegment er stadig boliger. Det gælder både for de institutionelle investorer, som i høj grad efterspørger boligprojekter i de større byer, ejendomsselskaber som ønsker både nye og ældre boligejendomme også i de større byer, og endelig mindre investorer og lokale forretningsdrivende, som efterspørger mindre boligudlejningsejendomme både i større og mindre byer landet over. Ifølge IPD Dansk Ejendomsindeks er det da også netop boligudlejningsejendomme, som har givet det højeste afkast i, efterfulgt af kontor, retail og til sidst industri- og logistikejendomme. Boligejendomme havde en værditilvækst på, procent. Der er flere årsager til, at boligejendomme er populære, blandt andet lav tomgangsrisiko. Fordele og ulemper ved boligudlejningsejendomme i forhold til andre investeringssegmenter er analyseret i artiklen af René Neesgaard i denne udgave af MarkedsNYT på side. Velbeliggende kontorer er også fortsat et populært investeringssegment, ligesom de godt beliggende retailejendomme. Der er fortsat en stigende skelnen mellem primært og sekundært beliggende ejendomme de fleste større investorer ønsker kun prime beliggende kvalitetsejendomme. Efterspørgslen efter sekundært beliggende ejendomme er begrænset, specielt har priserne på sekundært beliggende industriejendomme været under hårdt pres. Generelt tager alle transaktionsprocesser lang tid. Mange købere sørger for at gennemføre en grundig due diligence proces, ligesom en række andre forhold kan trække processen i langdrag. Én af faktorerne, som kan betyde, at transaktioner tager tid, er udfordringen med at skaffe finansiering. Renten er fortsat meget lav, og bidrager til, at det i de tilfælde hvor finansiering kan opnås er muligt at opnå et højt yield gap. Omfanget af ejendomstransaktioner i blev en anelse lavere end de foregående år, men det ligger dog i stort set samme niveau. Transaktioner Mia. kr Renteudviklingen i danmark Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder 8 9 Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal Strukturelle udfordringer Industri & logistik >. kvartal Andelen af ledige industri- og logistiklokaler ligger fortsat på de godt procent, som det har ligget på siden juli niveauet synes således at være stabiliseret. Markedet for industri- og logistikejendomme er i stigende grad tvedelt. Moderne ejendomme på gode beliggenheder og med gode lejere er fortsat et eftertragtet investeringsobjekt blandt både danske og udenlandske investorer. Der findes en række professionelle investorer, som koncentrerer sig om segmentet, men transaktionerne er få på grund af begrænset udbud af moderne logistikejendomme. Ejendomme, som ikke er tidssvarende, og som har knap så gode beliggenheder er imidlertid udfordrede af forskellige forhold. Antallet af industriarbejdspladser i Danmark er og har været faldende i en årrække, blandt andet på grund af udflytning af industriproduktion til lavtlønslande. Faldet i antallet af beskæftigede er en indikator på efterspørgslen efter lokaler, som således er faldende. En anden strukturel udfordring er, at der i store dele af landet er rigeligt med ledige erhvervsgrunde, samtidig med, at byggeomkostningerne er forholdsvis lave. Det betyder, at det er svært for eksisterende, ældre fabriksejendomme at konkurrere med nybyggeri, som oveni købet kan bygges skræddersyet og desuden energieffektivt. For logistikejendomme er den strukturelle udfordring ændringer i logistikmønstrene blandt andet på grund af stigningerne i e-handel. Samlet set betyder det, at efterspørgslen efter ældre industri- og logistikejendomme er begrænset i mange områder. Men efterspørgslen er der dog fra mindre industrivirksomheder, smedevirksomheder og så videre. For brugere er det muligt at købe ejendomme til endog meget lave priser. Tilsvarende er det for investorer muligt at opnå endog meget høje afkast, men med den risiko, at genudlejning kan være vanskelig. Tilsvarende er det mange steder muligt at omdanne ældre industriområder til alternative anvendelser fx boliger eller kontor. April :, % industri og logistik pr. landsdel. april (),,,,,9,,,,,, industri og logistik i Hele danmark 8 9 Markedsleje og afkastkrav for industri og logistik,. April Markedsleje (kr. pr. m² pr. år ekskl. drift) København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg Kilde: Colliers MarkedsPULS Afkastkrav (), % 8, % 9, %, % 8, % 8, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, %, % 8, % 9, % Godstransport og beskæftigelsen i industrien (mio. ton/km) (. personer) 8 Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 Tvedelt marked STATUS Kontor >. kvartal KONTOR >. KvARTAL Andelen af ledige kontorer er ifølge seneste statistik målt til 9, procent af bygningsbestanden. Det er altså fortsat højt niveau, som dog synes at have, stabiliseret sig. Det er Colliers vurdering, at tomgangen klart er højest på de sekundære beliggenheder, som ofte også præges af ejendomme, der ikke er up-to-date., Efterspørgslen efter kontorlokaler hæmmes af, at beskæftigelsen i serviceerhvervene har været faldende siden finanskrisen. Faldet synes dog at være stoppet beskæftigelsen i serviceerhvervene har været nogenlunde stabil siden,, slutningen af år. Stemningen blandt virksomhederne i servicebranchen er, desværre heller ikke den bedste konjunkturbarometeret viser stadig negativt. 9,,, 9, De fleste brugere har fortsat stor fokus på omkostninger, og bruger tillige 9, lang tid på at træffe beslutninger vedrørende nye lejemål. Markedet må karakteriseres som lejers marked, forstået på den måde, at den høje tomgang betyder, at der er rift om lejerne. Markedet er tvedelt mellem helt nye og nyopførte kontorer og eksisterende kontorer. De ældre kontorer er konkurrencedygtige på prisen og der forhandles der om trappeleje, særindretninger og så videre. På sekundære beliggenheder og i ældre lokaler er det også muligt at forhandle om lejen. Der er stigende fokus på grønne ejendomme og fordelene ved lave driftsomkostninger. Det betyder, at nybyggede og nyere kontorer er eftertragtede for mange lejere. I både København og Aarhus er der adskillige byggemuligheder ANDELEN Af LEDIgE LOKALER TIL KONTOR I HELE DANMARK (procent) i København blandt andet på Nordhavn og også fortsat i Ørestad. April : 9, % ANDELEN Af LEDIgE LOKALER TIL KONTOR pr. LANDSDEL. ApRIL (procent), MARKEDSLEjE Og AfKASTKRAv for KONTOR,. ApRIL MARKEDSLEjE (kr. pr. m² pr. år ekskl. drift) bedste København... Aarhus.. 8 Odense 9 Aalborg. 8 -området (Vejle). Esbjerg. Kilde: Colliers MarkedspULS AfKASTKRAv (procent) bedste, %, %, %, %, %, %, %, % 8, %, %, %, %, %, % 8, %, %, % 8, % beskæftigelsen Og KONjUNKTURbAROMETER for SERvICEERHvERv. personer Konjunkturbarometer (venstre akse) Beskæftigelse (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 STATUS Retail >. kvartal Plads til iværksættere Retail >. kvartal Ifølge seneste opgørelse fra Oline-ED statistikken er tomgangen for retaillokaler pr.. april, procent. Dermed har tomgangsniveauet været stort set konstant det seneste år. Tomgangen er fortsat meget ulige fordelt, med kun få ledige butikker på de bedste beliggenheder og høj tomgang på sekundære beliggenheder i de stærke handelsbyer, og generelt i de mindre handelsbyer. Der er kun afståelser på et fåtal af butikslejemålene, idet afståelser findes i de tilfælde hvor både lokalisering og beliggenhed er helt i top. Markedslejen på de primære beliggenheder holder niveauet, mens markedslejen på de sekundære beliggenheder er under pres. Mens de stærke detailkæder sikrer sig de bedste beliggenheder på de primære strøg, giver den moderate leje mulighed for, at iværksættere kan åbne butikker på mere sekundære beliggenheder. Også genbrugsbutikker rykker ofte ind på sekundære beliggenheder. I nogle tilfælde til en endog meget lav leje. Udover beliggenheden har faktorer som facade, indretning og loftshøjde også stor betydning for at de gode lejere er interesseret i lejemålene. Dagligvarekæderne etablerer fortsat butikker landet over i konkurrence med hinanden for at finde de bedste lokaliseringer. Nyopførte dagligvarebutikker, som er udlejet på en længere kontrakt til én af supermarkedskæderne er et yndet investeringsobjekt for mange investorer. Forbrugertilliden er stadig svagt negativ. Det er oplevelsen af både familiens egen og Danmarks økonomiske situation i dag i forhold til et år siden, som trækker ned, mens der er mere positive forventninger til økonomien om et år. Detailhandlen er stadig noget under indeks (som svarer til detailhandlen i ), idet den ligger på ca. indeks 9, mens den i nåede op på indeks 8. Retailbranchen er altså stadig udfordret, men da forbruget ventes at stige i, betyder det, at branchen også vil gå lysere tider i møde. detailhandel i Hele danmark () April :, %, 8,,9 detailhandel pr. landsdel. April () 9,,8,8,,,, 8 9 Markedsleje og afkastkrav for retail,. april Markedsleje (kr. pr. m² pr. år ekskl. drift) afkastkrav (procent) Udvikling i forbrugertillids - indikatoren og detailhandelen = indeks København... Aarhus..., %, %, %, %, %, % Odense... Aalborg... -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % Kilde: Colliers MarkedsPULS Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK