8600 Silkeborg. : 497 D Silkeborg Markjorder. : Andelsboligforeningen Naverparken. : Revisor Martin Husted, Revisorerne Hostruphus. Sagsnr.

Transkript

1 VURDERINGSRAPPORT FOR EJENDOMMEN Beliggende Mr. nr. Tilhørende Rekvirent : Navervej 9A-11U 8600 Silkeborg : 497 D Silkeborg Markjorder : Andelsboligforeningen Naverparken : Revisor Martin Husted, Revisorerne Hostruphus Sagsnr. :

2 FORMÅL Formålet med vurderingen er fastsætte ejendommens kontante handelsværdi i henhold til Lov nr. 239 for Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jfr. 5 stk. 2 B. TEMA Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom fastsættes pr. vurderingsdagen den Det er aftalt, værdien ansættes uden hensyntagen til nyere individuelle forbedringer og eventuelle forbedringsmuligheder for andelsboligforeningen og andelshaverne, idet eventuelle forbedringer jfr. 5 stk. 3 efterfølgende kan tillægges den fremkomne værdi, i henhold til 5 stk. 2 B. BESIGTIGELSE Efter forudgående aftale med formanden blev besigtigelse af ejendommen foretaget den kl Ejendommen er besigtiget udefra, samt indvendigt i 4 forskellige boliger. OPLYSNINGER Udover besigtigelsen er vurderingen foretaget på grundlag af ejerens oplysninger samt oplysninger fra tinglysningskontoret og BBRejermeddelelse. Følgende dokumenter er blevet forelagt: Årsrapport for regnskabsåret 2014 Vedligeholdelsesplan Følgende dokumenter er fremskaffet af undertegnede: Ejendomsskteoplysninger 2016 Elektronisk udskrift af tingbogen deret den Elektronisk udskrift af BBR-ejerregisteret deret den Lokalplan nr Ejendomsvurdering 2014 Attest fra Region Midtjylland vedr. mulig grundforurening af den Vurdering Side 2 af 8

3 MATR.NR./GRUNDAREAL/ZONESTATUS Ejendommen er mrikuleret under mr.nr. 497 D, Silkeborg Markjorder Grundarealet udgør ifølge tinglysningskontoret og ejendomssktekontoret kvm., heraf 0 kvm vej. Ejendommen er beliggende i byzone. BEBYGGELSEN Bebyggelsen kan opdeles i følgende dele, i henhold til BBR-ejermeddelelse: Bygningen Bebygget Antal Etageareal Kælderbenævnelse areal etager excl.kælder areal Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Vurdering Side 3 af 8

4 Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning kvm kvm 0 kvm Bygning 36, carporte 420 kvm kvm 0 kvm kvm kvm 0 kvm BESKRIVELSE Ejendommen beskrives ikke i vurderingen i henhold til Lov nr. 239 for andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. LEJEMÅL Lejen er fasts på basis af vurderet markedsleje, ud fra den stand ejendommen er og forefindes på vurderingsdagen. Kvm-lejen er ikke differentieret i forhold til de enkelte lejemål, idet det skal anføres, vi ikke har set samtlige lejemål, men ifølge rekvirenten er eventuelle afvigelser minimale. ANVENDELSE Ejendommen anvendes i øjeblikket til beboelse for Andelsboligforeningens medlemmer. OFFENTLIG VURDERING Ejendommen blev ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2014 ans således: Kontant ejendomsværdi kr Kontant grundværdi kr Vurdering Side 4 af 8

5 LOKALPLAN Området, i hvilket ejendommen er beliggende, er omftet af bestemmelserne i Lokalplan nr , der bl.a. indeholder følgende bestemmelser: Områderne må kun anvendes til boligformål, med tilhørende kollektive anlæg og institutioner. Der skal inden for området opføres tæt-lav boligbebyggelse eller etageboligbebyggelse. SERVITUTTER Det bemærkes, der på ejendommen p.t. er tinglyst følgende servitutter: Dok om betingelser i f.m. opstilling af kontorpavilloner mv Lokalplan nr HÆFTELSER Der er tinglyst følgende hæftelser på ejendommen: Realkreditpantebrev, Realkredit Danmark, opr. hovedstol kr Realkreditpantebrev, Realkredit Danmark, opr. hovedstol Kr VEDLIGEHOLDELSE Ejendommens vedligeholdelsesstand er generelt up to de. Da ejendommen tilhører en andelsboligforening, er der ingen registreret 18 og 18 b konti, og derfor ingen saldi. Uagtet denne kendsgerning vil der i den stipulerede lejeværdi, der baserer sig på et skyggebudget, være henlæggelser, som ved ejendomme omftet af BRL omkring 18 og 18 b konti. VEDLIGEHOLDELSESSALDI (Iflg. rekvirenten) Der er ikke afs beløb efter BRL 18 og 18 b, idet ejendommen tilhører en Andelsboligforening. Vurdering Side 5 af 8

6 I henhold til Bygge- og Boligstyrelsens opftelse, skal der ikke hensættes efter BRL 18 b ved et salg, når ejendommen pr beboedes af andelshavere. I nærværende betragtes ejendommen derfor som småejendom, jfr. Bygge- og Boligstyrelsens opftelse, og der er derfor ikke regnet med hensættelser, i henhold til 18 og 18 B. REFUSION Udover den sædvanlige refusion i forbindelse med salg af fast ejendom påregnes der følgende refusion: Deposita/forudbetalt leje refunderes fuldt ud. FORUDSÆTNINGER Vurderingen er foretaget på grundlag af en besigtigelse, offentligt tilgængelige oplysninger og mæglerens kendskab til markedet. Det forudsættes således: ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, ejendommens installioner er lovlige og fuldt funktionsdygtige, ejendommens tekniske og økonomiske tilstand er rekvirenten bekendt, ejendommens aktuelle belåning er rekvirenten bekendt, der er eller kan tegnes forsikring mod angreb af svamp og insekter til normal præmie i et anerkendt selskab, ejendommen er vurderet ud fra, den forts skal anvendes til boligformål som hidtil, prisen som udgangspunkt skal vurderes med en ledig lejlighed, men en ledig lejlighed for denne ejendom ikke skønnes have betydning for prisen, hvorfor det ikke er tillagt nogen værdi i forbindelse med vurderingen, der ikke er særlige uoplyste forhold, ejendommen ved salg overdrages som den er og forefindes, inventar og driftsmidler kun medfølger i det omfang disse er nagelfaste, Vurdering Side 6 af 8

7 der ikke er forurening eller andre miljømæssige problemer, handelsomkostningerne deles ifølge sædvane. KLAUSUL Vurderingsmanden har vurderet ejendommen i overensstemmelse med vurderingstemaet i henhold til nærværende vurderingsrapport. Temaet tager udgangspunkt i Andelsboliglovens 5 stk. 2, der fastlægger, ejendommen skal vurderes som udlejningsejendom. I instruksen fra Dansk Ejendomsmæglerforening er det endvidere præciseret, lejeværdien fastsættes som den leje, som Andelshavernes lejligheder kan udlejes til efter reglerne i BRL kap. 2-4 (den omkostningsbestemte husleje + moderniseringsforhøjelser) ved ejendomme med over 6 lejligheder eller over 6 lejemål pr. 1. januar 1995, uanset om ejendommen tilhører en Andelsboligforening. VURDERINGSPRISEN Vurderingsprisen er kontant kr Skriver kroner sekstifemmillionerfemhundredtusinde 00/100. Ved en forrentning på ca. 5 % DRIFTSBUDGET Stipuleret lejeværdi m2 bolig + udhus á kr. 950 kr m2 carporte á kr. 300 kr kr Omkostninger, 2015: Ejendomssk kr Renovion kr Fælles el kr Forsikring kr Fællesarealer kr Ejendomsadministrion kr Udvendig vedligehold 20 kr. pr. m2 kr kr Stipuleret nettolejeværdi kr Vurdering Side 7 af 8

8 COPYRIGHT Vurderingsforretningen må ikke uden Nybolig Erhverv's skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. EJENDOMSRET Merialet omfter udelukkende oplysninger til brug for rekvirentens interne overvejelser og det er aftalt, merialet ikke uden vor tilladelse må udleveres til tredjemand. HABILITET Underskreven vurderingsmænd erklærer, vi ikke har andre interesser i denne sag end udføre nærværende vurdering, der ikke har fundet nogen form for påvirkning sted fra rekvirenten under udarbejdelsen af nærværende vurdering, vi ikke har videregående økonomiske eller andre interesser i nærværende vurderingsresult. Prisniveauet er konstant underlagt svingninger bl.a. afledt af markedets forventninger til udviklingen i obligions- og realrente, inflion, skte- og lejeregler, samt efterspørgselspres m.v. Efter vores bedste skøn finder vi, den angivne vurdering er realistisk under de nuværende markedsforhold og ved det øjeblikkelige renteniveau. VURDERINGSRAPPORT Vurderingsrapporten er fremsendt rekvirenten samt formanden for andelsboligforeningen pr. mail. Silkeborg, den Nybolig Erhverv Silkeborg Evald Lützen Erhvervsmægler MDE, valuar Ole Gissel Erhvervsmægler, MDE Vurdering Side 8 af 8