Colliers STATUS. Lav økonomisk vækst 4. KVARTAL 2012

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Lav økonomisk vækst ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske aktivitet i Danmark er stagneret det seneste halvandet år. BNP faldt med, pct. i. kvartal efter en stigning på, pct. i kvartalet før. Hvis man ser på udviklingen over ét år, er BNP faldet med, procent siden. kvartal. Forventningen til årets vækst er derfor også nedskrevet hos de førende banker mv. Nu forventes den økonomiske vækst i at være under, procent. Det er langt fra kun Danmark, som oplever beskeden vækst i disse år. Det samme gælder en lang række af andre lande. For EURO-landene som helhed forventes en svag økonomisk tilbagegang i. Variationerne er imidlertid store. Bag udviklingen i den økonomiske aktivitet i Danmark i. kvartal er en lille nedgang i det private forbrug, og et fald i investeringerne. Den samlede eksport steg derimod, godt hjulpet på vej af en svag kronekurs overfor mange eksportmarkeder. Det private forbrug er stadig meget sårbart. På trods af, at omsætningen i detailhandlen er steget i september, er forbrugertilliden igen negativ, efter at den var steget til et niveau omkring nul i sommermånederne. Den negative forbrugertillid skyldes i højere grad forbrugernes forventninger til hele Danmarks økonomi end til deres egen families økonomi. Det sårbare boligmarked er med til at skabe usikkerhed og dermed til at holde forbruget nede. Også det usikre arbejdssmarked spiller formentlig en rolle. Diskussionen om dagpengesystemet og usikkerheden om konsekvenserne for de ramte familier er også med til at skabe usikkerhed og sætte fokus på risikoen for nedgang i indkomst. Ifølge Dansk Jobindex, som opgør antallet af nye jobannoncer på internettet, er der tegn på et stabilt men svagt arbejdsmarked. Antallet af nye annoncer er stort set det samme, som for et år siden. Den efterhånden lange periode med lav økonomisk vækst betyder også lav aktivitet på jobmarkedet. Ledighedsprocenten på arbejdsmarkedet er stabil. Den sæsonkorrigerede ledighed ligger på godt procent, og det har den stort set gjort siden starten af. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. ÅRLIG REAL VÆKST I BNP og Eurostat Note:, og er prognose. ARBEJDSLEDIGHEDEN OG BESKÆFTIGELSEN Antal i...9.9,,.,.,.,. 9 Beskæftigede (venstre akse) Fuldtidsledige (højre akse) Note: Sæsonkorrigeret fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken. Antal beskæftigede uden orlov. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

2 STATUS Investering >. kvartal Stor interesse for boliger INVESTERINGER >. KVARTAL Interessen fra investorerne samler sig fortsat om boligejendomme specielt i de større byer. Også primært beliggende kontorejendomme og retailejendomme er der god efterspørgsel efter. Når det kommer til andre typer af investeringsejendomme, så er der også efterspørgsel, såfremt ejendommene har den rette pris og øvrigt setup. I løbet af de seneste måneder har der været flere transaktioner med retailejendomme på Strøget i København, hvor køberne har været udenlandske investorer. Det gælder Cubic s køb af tre ejendomme på Strøget og Meyer Bergmans køb af en ejendom på Købmagergade. Transaktionerne afspejler den voksende interesse fra udenlandske investorer, som Danmark oplever i disse år. Danmark, og de øvrige nordiske lande, opfattes som værende en sikker havn i efterdønningerne efter finanskrisen. De nordiske økonomier er ret stabile og har AAA ratings fra de førende kreditinstitutter. Vækstraterne i de nordiske lande er dog beskedne blandt andet på grund af faldende eksport til de traditionelle eksportmarkeder i Europa. Læs mere om de nordiske ejendomsmarkeder i Colliers rapport: Nordic Real Estate Review for. kvartal. Interessen for boligejendomme stammer blandt andet fra den demografiske udvikling, hvor befolkningen i stigende grad vokser i København, Aarhus og andre større byer og sikrer efterspørgsel efter boliger. Investering i boligejendomme opfattes i høj grad som en sikker investering. Antallet af ledige boliger (målt som boliger uden persontilmelding) er faldet fra til efter at have været stigende en række år. Ejerboligmarkedet er stadig ret fastlåst og er med til at sikre god efterspørgsel efter lejeboliger. Generelt er ejendomsinvesteringsmarkedet påvirket af den begrænsede adgang til finansiering. Det gør sig især gældende, så snart beliggenheden ikke er primær. Det skyldes naturligvis blandt andet, at lejermarkederne er svage på de sekundære beliggenheder. En anden årsag til den manglende finansiering er, at mange banker stoppes af reglen om max procents eksponering mod ejendomssektoren. Til gengæld findes realkreditsystemet, som giver adgang til billig finansiering, hvis låntager har en god og stærk økonomi. Renteniveauet er fortsat meget lavt. Grundet den lave økonomiske vækst holder centralbankerne stadig renten lav. RENTEUDVIKLINGEN I DANMARK - TRANSAKTIONER Mia. kr 9 Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder 9 Note: er estimat baseret på. kvartal Omfatter erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal Lave priser på ældre ejendomme giver salg INDUSTRI & LOGISTIK >. KVARTAL Tomgangen for industri- og logistiklokaler holder sig stadig stabilt på landsplan. Tomgangen er pt. opgjort til, procent, og det er status quo i forhold til seneste kvartal og faktisk i forhold til de seneste par år, hvor tomgangen har ligget på de godt procent. Der har ikke været mange transaktioner med større industri- og logistikejendomme de seneste måneder. En del udenlandske investorer har interesse for segmentet, og vil gerne investere særligt i moderne logistikejendomme. Antallet af denne type ejendomme er imidlertid stærkt begrænset; der er kun få af disse i udbud. Investorerne har fokus på, at der skal være lange lejekontrakter med stærke lejere. Udlejningsmarkedet er svagt for de lidt ældre ejendomme. Som bruger er det relevant at sammenligne udgifter til leje og drift i en eksisterende bygning med udgiften til at bygge nyt og de efterfølgende driftsomkostninger, som typisk er noget mindre end for eksisterende bygninger på grund af fokus på isolering mv. Samtidig giver nye ejendomme mulighed for præcis den ønskede størrelse og indretning. I øjeblikket er byggeomkostningerne ret lave blandt andet på grund af den lave aktivitet i byggebranchen. Det svage udlejningsmarked på sekundære beliggenheder betyder også lave salgspriser på ældre ejendomme. Men det er Colliers erfaring, at ældre lager- og produktionsejendomme godt kan sælges, hvis prisen er den rette. Såfremt afkastet er højt nok er efterspørgslen til stede, også efter ejendomme med lidt større risiko og krav om aktiv administration. Dette gælder specielt i prisklassen - mio. kr., hvor der er en række investorer, der ikke er afhængige af ekstern finansiering. Hvis man kan anvende lidt ældre lokaler på en sekundær beliggenhed fx til opstart af virksomhed eller til anden anvendelse, er det muligt at erhverve lokaler endog meget billigt. Den forholdsvis lave efterspørgsel fra de mest oplagte brugere betyder også, at en del udtjente ejendomme ombygges til anden anvendelse, fx kontor eller bolig. Det er naturligvis mest relevant på centrale beliggenheder, mens det sjældent er relevant i yderområderne. INDUSTRI OG LOGISTIK I HELE DANMARK Oktober:, %,,, 9 INDUSTRI OG LOGISTIK PR. LANDSDEL. OKTOBER (),,,9,,,, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR INDUSTRI OG LOGISTIK,. OKTOBER København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg AFKASTKRAV (), %, % 9, %, %, %, %, %, % 9, %, %, % 9, %, %, % 9, %, %, % 9, % GODSTRANSPORT OG BESKÆFTIGELSEN I INDUSTRIEN (mio. ton/km). (. personer) Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 STATUS Kontor >. kvartal Faldende tomgang KONTOR >. KVARTAL Ifølge den seneste opgørelse af tomgang er niveauet faldet det seneste kvartal. Således blev tomgangen pr.. oktober opgjort til 9, procent, mod 9, procent pr.. juli. Det er endnu for tidligt at vurdere, om det er starten på en ny trend med færre ledige lokaler, eller om det snarere er udtryk for en stabilisering. alle omstændigheder er det opløftende for kontormarkedet, at stigningen i tomgangen, som havde nået et rekordhøjt niveau, nu er afbrudt. Tomgangen er højest i Østjylland og Københavns omegn. Der er høj omkostningsbevidsthed hos mange, der søger nye kontorlejemål. En del brancher vælger derfor at søge væk fra dyre kvadratmetre i centrum af fx København, og vælger i stedet fx Høje Taastrup. Ud over at spare omkostninger, bliver det nemmere at parkere. Af hensyn til medarbejderne lægger man også vægt på, at lokalerne er tæt på en station, så det er nemt for virksomhedens medarbejdere at pendle. Tættere på centrum i København er der god omsætning på de mindre lokaler, mens de større lejemål ofte ligger i længere tid. Generelt tager alle processer tid. Der er en høj grad af forsigtighed hos alle parter, hvilket gør, at beslutningsprocesserne er meget lange. Overordnet set er det stadig lejers marked. Udlejerne holder generelt fast på lejeniveauerne, men der gives en lang række af rabatter fx i form af en lejefri periode i begyndelsen eller der laves særindretninger. Siden ejendomsmarkedet toppede omkring har tilførslen af nye kontorkvadratmeter været begrænset, byggeaktiviteten er ret lav, om end der er grøde i kontorbyggeriet i nye udviklingsområder fx i Aarhus og København. Mange større virksomheder ser i øjeblikket fordelene ved nye bygninger som er billige i drift, dels pga. få spildte kvadratmeter så det samlede areal kan begrænses, og dels pga den høje fokus på energiforbruget, der gør at driftsomkostningerne også kan holdes nede.,,, KONTOR PR. LANDSDEL. OKTOBER (),,9 9,,, 9, 9, KONTOR I HELE DANMARK () Oktober : 9, % 9 9, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR KONTOR,. OKTOBER København... Aarhus.. Odense 9 Aalborg. -området (Vejle). Esbjerg. AFKASTKRAV (), %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % BESKÆFTIGELSEN OG KONJUNKTURBAROMETER FOR SERVICEERHVERV. personer Konjunkturbarometer (venstre akse) Beskæftigelse (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 STATUS Retail >. kvartal Stigende omsætning RETAIL >. KVARTAL Tomgangen for retaillokaler i Danmark blev pr.. oktober opgjort til, procent, hvilket er samme niveau, som for tre måneder siden. Tomgangen er altså stadig på et højt niveau i forhold til tidligere, men muligvis stagneret. Ifølge de seneste tal for Danmarks Statistik steg omsætningen i detailhandlen i september. Stigningen kommer efter fald i de fleste af årets måneder i. Det er godt nyt for den pressede detailhandelsbranche, som er udfordret af danskernes vigende forbrug. Desværre er forbrugertilliden samtidig faldet både i september og oktober. Det skyldes formentlig både den europæiske gældskrise, usikkerheden på boligmarkedet og det noget højere arbejdsløshedsniveau, som danskerne endnu ikke har vænnet sig til. Samtidig er reallønstigningen begrænset (på grund af inflationsniveau, skattereformer og begrænset lønvækst). Omvendt betyder både udbetalingen af efterlønspenge og en generel høj opsparingskvote, at der er potentiale for en senere forbrugsvækst når forbrugernes tillid til egen og landets økonomi er genoprettet. Tendensen er, at markedslejen holder niveauet eller stiger på de allerbedste beliggenheder, hvis lokalet også er perfekt. Det indebærer en størrelse på - m², en bred facade og en god loftshøjde på min., m. Det er de stærke butikskæder både danske og udenlandske som efterspørger disse bedste placeringer på gågader og primære handelsstrøg. Kæder, som fører eksklusive mærker har også fokus på at få beliggenhed i områder hvor beboerne er økonomisk velstillede. Afståelser forekommer kun på et fåtal af lokalerne. For de knap så gode beliggenheder, er markedslejen stabil de fleste steder, men i visse områder er den under pres. Samtidig er der nogen tomgang på de sekundære beliggenheder. Den. oktober blev der indført ny lukkelov, som tillader at alle butikker holder åbent alle dage året rundt på nær på helligdage, grundlovsdag mv. Supermarkederne vil generelt holde åbent alle søndage, det samme gør sig gældende for flere butikscentre, mens andre butikscentre foreløbig fastholder, at der kun er åbent den første søndag i hver måned. Det må forventes, at flere centrale butiksstrøg også vil udvide åbningstiderne, hvilket vil give yderligere konkurrencefordele for de centrale beliggenheder og samtidig understøtte markedslejen her. Samtidig vil efterspørgslen efter lejemål på sekundære beliggenheder nogle steder blive tilsvarende mindre. DETAILHANDEL I HELE DANMARK () Oktober :, %, 9 DETAILHANDEL PR. LANDSDEL. OKTOBER (),,,,,,, MARKEDSLEJE OG AFKASTKRAV FOR RETAIL,. OKTOBER AFKASTKRAV (procent) UDVIKLING I FORBRUGERTILLIDS - INDIKATOREN OG DETAILHANDELEN København... Aarhus..., %, %, %, %, %, % = indeks Odense... Aalborg... -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK