AlmenVejledning AlmenRapport 6 C 3

Transkript

1 Energiforbedring af den almene Energirenovering og ESCO i den almene sektor boligsektor med effekt i afdelingerne AlmenVejledning AlmenRapport 6 C 3 edning apport 6 C 3 Forslag til udviklingsprogram med otte udviklingsprojekter koordineret af AlmenNet temagruppe Energi&Miljø

2 Kolofon Kolofon Kolofon Titel Almen Vejledning: Energirenovering og ESCO Udgave Titel Almen Vejledning: Energirenovering og ESCO Titel 1. udgave Almen Vejledning: Energirenovering og ESCO Udgivelsesår Udgave udgave Udgave 1. udgave Udgivelsesår Arbejdsgruppe 2011 Jesper Rasmussen, BO-VEST Udgivelsesår Arbejdsgruppe Jesper Kenn 2011 E. Rasmussen, Hansen, BO-VEST BO-VEST Arbejdsgruppe Kenn Carsten Jesper E. R. Hansen, Larsen, Rasmussen, BO-VEST BO-VEST Poul Kenn Erik Brønsholm, E. Hansen, BO-VEST (Projektleder) Carsten R. Larsen, BO-VEST Claus Carsten Poulsen, R. Al2bolig Larsen, BO-VEST Poul Erik Brønsholm, BO-VEST (Projektleder) Jesper Poul Telcs, Erik Boligkontoret Brønsholm, Danmark BO-VEST (Projektleder) Claus Anders Claus Poulsen, Wiig Poulsen, Nielsen, Al2bolig Al2bolig FSB Jesper Gunnar Jesper Telcs, Staghøj Telcs, Boligkontoret Jensen, Boligkontoret BL (1. Danmark sep. Danmark mar. 11) Anders Lars Anders Fløche, Wiig Wiig BL Nielsen, (1. Nielsen, maj 10 FSB FSB aug. 10) Projektkoordinator Gunnar Gert Nielsen, Gunnar Staghøj BL Staghøj Jensen, Jensen, BL (1. BL sep. (1. sep mar. 31. mar. 11) 11) Økonomisk støtte Lars Landsbyggefondens Lars Fløche, Fløche, BL (1. BL maj innovationspulje (1. maj aug. 31. aug. 10) 10) Projektkoordinator Illustrationer/lay-out Projektkoordinator Gert BO-VEST Gert Nielsen, kommunikation Nielsen, BL Almen net design AlmenNet BL Økonomisk Økonomisk støtte støtte Landsbyggefondens Landsbyggefondens innovationspulje Fotos BO-VEST innovationspulje Illustrationer/lay-out Illustrationer/lay-out BO-VEST BO-VEST kommunikation Produktion BO-VEST kommunikation Almen Almen net design net Udgiver design AlmenNet, Studiestræde 50, 1554 København V Fotos Fotos BO-VEST BO-VEST Produktion Produktion BO-VEST BO-VEST Udgiver Udgiver AlmenNet, AlmenNet, Studiestræde Studiestræde 50, , 1554 København København V V

3 Energirenovering og ESCO i den almene sektor Indhold 0.0 Forord Indledning Sammenfatning Situationen i dag Den almene boligsektors energimæssige tilstand i dag Varmeforsyningen i dag Hvad forstås ved energirenovering? Landbyggefondens regler for renoveringer Finansieringsmulighederne i dag for renoveringer Regnskabsreglerne i dag Forsyningsselskabernes interesse for medvirken Udvikling i varmeudgifterne Barrierer for igangsættelse af energirenoveringer Generelle barrierer Barrierer inden for den almene boligorganisation ESCO-Modellen Energirådgivning generelt Generelt om ESCO-modellen ESCO modellens omfang En ESCO-aftales fase opdeling Vurderingen af besparelsespotentialet Udbud Valg af ESCO-leverandør Kontrakt Levering Kommerciel drift og opfølgning Aftaleophør Fuld økonomisk gevinst til kunden Interessegruppernes fordele og ulemper ved en ESCO-aftale ESCO s udbredelse i dag i Danmark Kommuner Er ESCO-modellen interessant for den almene sektor? Udbudsregler ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger Bækgården/Fosgården Moserne Foranalyse ESCO-selskabernes løsningsforslag Økonomien i de anbefalede løsningsforslag Afsluttende kommentarer vedr. Moserne Rækkehusene Albertslund Syd...40 Konklusion...44 Litteraturliste og referencer: Bilag 1: Kuben notat om finansierings- og støttemuligheder Bilag 2: Udbudsbrev, udbudsmateriale og tilbudsliste Bilag 3: Udbudsevalueringsskema Bilag 4: ESCO-kontrakt med Clorius Controls Bilag 5: Faktablad Bæk/Fosgården Bilag 6: Faktablad Moserne Bilag 7: Faktablad Rækkehusene Albertslund syd 3

4 0.0 Forord Denne rapport udspringer fra et af AlmenNet igangsat udviklingsprojekt med titlen: Nye finansieringsformer til energirenovering, hvor der bl.a. tænktes på energirenoveringer gennem ESCO-samarbejder. I projektets første fase blev det hurtigt klart, at der ikke fandtes nye alternative finansieringsformer specielt rettet mod energirenovering. Projektet fik derfor en drejning over mod ESCO-modellen og dens anvendelighed for den almene sektor. Rapporten Energirenovering og ESCO i den almene sektor gennemgår principperne i en ESCO aftale, herunder de forskellige interessenters overvejelser, samt fordele og ulemper for den almene boligorganisation. Rapportens praktiske afsnit tager afsæt i 3 konkrete boligafdelinger i BO-VEST, hvor det praktiske forarbejde og kontakterne med ESCO-firmaerne gennemgås, hvilket resulterer i et konkret ESCO udbud med tilhørende udbudsmateriale vedr. et mindre teknisk energioptimeringsprojekt samt de efterfølgende kontraktforhandlinger. Endvidere beskrives nogle ESCO-firmaers forslag og overvejelser omkring en ESCO-løsning på et traditionelt rødstensbyggeri fra 1960 erne, der ikke har været renoveret. På baggrund af ovenstående gennemgås til sidst de energirenoveringsmæssige overvejelser omkring en Landsbyggefondstøttet helhedsplans renovering. Projektet har bestræbt sig på at få belyst en ESCO-aftale ud fra en praktisk synsvinkel. Hvad kan ESCO-firmaerne tilbyde den almene sektor, som den i dag ikke selv kan løse p.g.a. manglende personalemæssige ressourcer eller manglende kompetencer. I tilknytning til rapporten vedlægges materialer og værktøjer, som har været anvendt i forbindelse med udarbejdelse af et ESCO udbud samt indgåelse af en endelig ESCO-aftale. Det er vort håb, at læseren vil kunne bruge rapporten som inspiration og værktøj til egne overvejelser omkring energispareprojekter. Rapporten er udarbejdet af et projektteam med deltagelse af repræsentanter fra flere af de store almene boligorganisationer samt Boligselskabernes Landsforening. Projektet blev igangsat i maj måned 2010 og er afsluttet i marts måned Tak til alle projektdeltagerne for deres aktive deltagelse til færdiggørelsen af denne rapport. Derudover tak til Innovationspuljen i Landsbyggefonden, der som hovedsponsor har bidraget til det økonomiske grundlag for udarbejdelsen af denne rapport. Derudover har Center for Energibesparelser og Albertslund Varmeværk bistået med økonomisk støtte til dele af projektarbejdet (udbudsbetingelser og en teknisk foranalyse) samt endelig og ikke mindst en stor imødekommenhed fra de større ESCO-firmaer i Danmark, hvor specielt ESCO-gruppen, Schneider Electric og MT Højgård har bidraget med gennemgang og tekniske foranalyser af de i rapporten konkret behandlede ejendomme. Glostrup Marts 2011 BO-VEST 4

5 1.0 Indledning Som følge af den overordnede klimadagsorden i verden sker løbende en skærpelse af krav til energiforbrug i bygninger, specielt i nybyggeri. Imidlertid vil langt det største energiforbrug i adskillige årtier ske i det eksisterende byggeri. Mange renoveringsindsatser i det almene byggeri sker ud fra hensyn til helhedsindsats omkring afhjælpning af byggeskader og fremtidssikring af afdelingen, både i forhold til teknisk standard, funktion og konkurrenceevne. Renoveringsindsatsen forudsætter store investeringer og de nuværende økonomiske vilkår giver kun begrænsede muligheder for at sikre afdelingen en energimæssig standard, der blot kommer i nærheden af nugældende regler til nybyggeri. Renoveringsindsatser medfører ofte vidtgående indgreb og ændringer i konstruktioner, facadebeklædninger og installationer med levetider på op til år, hvorfor det i mange tilfælde vil være uaktuelt at renovere de samme bygningsdele før efter en tilsvarende lang årrække. Ved renovering af eksisterende bygninger skal regler, herunder isoleringskrav m.v. i gældende bygningsreglement overholdes. I de seneste bygningsreglementer har der imidlertid været en supplerende bestemmelse om, at detailkrav til varmeisolering m.m. kun skal opfyldes, hvis de enkelte tiltag er rentable, beregnet ud fra en i reglementet fastsat formel. I mange af de store fjernvarmeforsynede områder med relativ billig fjernvarme, er mange af de ekstra renoveringstiltag, der ud fra et rent teknisk synspunkt kunne være aktuelle med henblik på at reducere energiforbruget yderligere, ikke rentable, når det beregnes efter denne formel. Hvorledes energipriserne vil udvikle sig i fremtiden er vanskeligt at forudse. Mange forventer fortsat stigende energipriser i fremtiden, hvilket på sigt vil forbedre rentabiliteten og øge det økonomiske incitament til at ekstrainvestere i energiforbedringer. Som følge af ændringer i anden lovgivning er forsyningsselskaber underlagt krav til at medvirke i indsatser, der kan reducere energiforbruget hos slutbrugeren. Nye systemer til måling af energiforbrug giver nye muligheder for afregning mellem den enkelte forbruger og forsyningsselskab eller afdelingen, hvilket kan indebære særlige økonomiske incitamenter, der kan være relevante i bestræbelserne på at opnå større bæredygtighed i forbindelse med renovering. I de senere år har ESCO-ordninger, hvor et energiselskab medvirker til finansiering og gennemførelse af den energisparende indsats, vundet en vis udbredelse inden for industrien og kommunerne i Danmark. ESCO står for Energy Service COmpany på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dækker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed, en ESCO, tjener penge på at gennemføre energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, f.eks. et indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en gevinst ud af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere), men får også et ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCO en høster en fortjeneste ved at optimere anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere den aftalte ydelse med lavere omkostninger. Det vil derfor være interessant at få belyst, om ESCO-aftaler med fordel kan anvendes af den almene sektor, eller om delelementer i en sådan udliciteringsaftale er attraktiv for almene boligorganisationer i forbindelse med planlægning og gennemførelse af renoveringer med henblik på en fremtidssikring af boligens energistandard. 5

6 Formål Formålet med dette projekt er at få afklaret, hvorvidt en ESCO-ordning i praksis lader sig gennemføre indenfor den almene boligsektor, herunder at belyse de relevante problemstillinger for såvel udbyderne af en ESCO-ordning som for den enkelte boligafdeling. Målet er at få afdækket, hvad ESCO-firmaerne kan tilbyde den almene sektor, som den almene sektor ikke selv har tilstrækkelige ressourcer og viden til eller ikke selv ønsker at gennemføre i eget regi. Målgruppen for rapporten er de almene boligselskaber, som herigennem skulle få hjælp og inspiration i forbindelse med disses eventuelle ESCO-overvejelser. Metode Med baggrund i en redegørelse for behovet for energirenoveringer i den almene sektor, og de nuværende barrierer for gennemførelsen af disse, vil 3 konkrete boligafdelinger blive gennemgået ud fra et energirenoveringssynspunkt. Udbudsproblematikken vil blive gennemgået med henblik på at belyse praktiske og kontraktuelle udfordringer i et udbud. Af tidsmæssige årsager opnås kun et enkelt konkret ESCO udbud gennemført for et mindre projekt samt overvejelserne omkring et ESCO udbud af en større konkret tiltrængt energirenovering. Herudover vil ESCO-problematikken omkring en Landsbyggefondsstøttet helhedsplansrenovering blive berørt, hvor lønsomhed og tilbagebetalingstider for yderligere energisparetiltag, udover helhedsplanrenoveringen, vil blive belyst. Rapporten vil ligeledes omtale konsekvenserne for rentabiliteten på energiinvesteringer af fremtidge ændringer i energipriserne. Erfaringer fra en ESCO-implementering og en senere opfølgning af de konkrete realiserede resultater vil således ikke indgå i rapporten. Projektgruppe Boligorganisationen BO-VEST har taget initiativ til at igangsætte og lede dette projekt og har fået midler hertil fra Landsbyggefondens innovationspulje. Projektgruppen har bestået af nedenstående repræsentanter fra flere almene boligsel skaber. Jesper Rasmussen, BO-VEST Kenn E. Hansen, BO-VEST Carsten R. Larsen, BO-VEST Poul Erik Brønsholm, BO-VEST (Projektleder) Claus Poulsen, Al2bolig Jesper Telcs, Boligkontoret Danmark Anders Wiig Nielsen, FSB Gunnar Staghøj Jensen, BL (1. sep mar. 11) Lars Fløche, BL (1. maj aug. 10) Gert Nielsen, BL (Projektkoordinator udpeget af AlmenNet) 6

7 2.0 Sammenfatning De fleste almene boliger har et efter nutidens målestok alt for højt energiforbrug, som af samfundsmæssige og beboermæssige interesser bør reduceres såvel af økonomiske årsager som af ønsket om en reduktion af CO 2 -udslippet. Energispareindsatsen kræver dels store investeringer og dels at boligorganisationerne har de fornødne personalemæssige ressourcer og kompetencer. Dette projekt har til formål at undersøge om ESCO-modellen kan hjælpe denne udvikling et skridt på vejen. ESCO-modellen kendetegnes ved at de gennemførte energibesparelser betaler helt eller delvist for omkostningerne for de gennemførte energirenoveringer, hvor energibesparelserne tilligemed er garanteret af ESCO-selskabet, hvilket reducerer den økonomiske risiko i et energirenoveringsprojekt. Etableringen af egentlige ESCO-udbydere i Danmark har først fundet sted inden for de senere år. Ikke fordi man ikke tidligere har kunnet gennemføre energisparende renoveringer eller har haft interesse herfor. Men boligselskaberne har selv skullet sammensætte pakken med bidrag fra rådgivende ingeniører, udstyrsleverandører, finansinstitutioner og energiselskaber, hvilket har gjort det svært at gennemføre helhedsorienterede tiltag og samtidig have sikkerhed for at de ønskede og forventede energibesparelser blev opnået. Det er netop på disse punkter, at ESCO-konceptet er en fornyelse, nemlig ved at en Totalentreprenør påtager sig opgaven fra start til mål og indestår for, at målene nås i hele kontraktperioden. Dette projekt har taget udgangspunkt i 3 konkrete cases 3 almene boligafdelinger i BO-VEST, der er blevet gennemgået og analyseret ud fra en praktisk angrebsvinkel med deltagelse af flere af de store ESCO-udbydere for i en fælles interesse at få afdækket det essentielle spørgsmål. Kan ESCO-modellen med fordel anvendes af de almene boligorganisationer? I dette projekt påvises det, at ESCO-modellen kan anvendes inden for den almene sektor, hvor forhold som garanti for besparelsen og tilførsel af ekspertise og kapacitet kan fremskynde en tiltrængt energirenovering. Projektet viser ligeledes, at større energirenoveringer, der involverer klimaskærmen, generelt har meget lange tilbagebetalingstider, således at disse kun kan gennemføres samtidig med en større generel renovering. Her vil en traditionel ESCO-model ikke kunne anvendes uden videre, men elementer fra modellen kan anvendes på delopgaver/underentrepriser i renoveringsprojektet. I virkeligheden indeholder ESCO-modellen ingen elementer, ud over garantielementet, som den almene boligorganisation ikke selv kan løse. ESCO-modellen indeholder definitionsmæssigt også finansieringen af energisparetiltagene. Nærværende projekt har også haft til hensigt at vurdere om en ESCO-løsning kan medvirke til finansieringen. Vi har konstateret, at kun 1 ESCO-firma i Danmark ønsker at tilbyde en finansieringsløsning og kun med variabel rente. Det er svært at se, at et ESCO-firma kan yde en konkurrencedygtig finansiering til den almene sektor i forhold til den gængse realkreditbelåning. ESCO-modellens finansieringselement har derfor ikke den store relevans for almene boligselskaber under den nuværende realkreditlovgivning, som ingen private ESCO-firmaer kan konkurrere med. De danske kommuner, som har indgået ESCO-aftaler, har valgt selv at finansiere energiinvesteringerne. Uden finansieringselementet bør sådanne aftaler i virkeligheden benævnes EPC Energy Performance Contract. Vi har valgt at fastholde ESCO-betegnelsen i rapporten, selv om der er tale om EPC, for at undgå begrebsforvirring, da sådanne aftaler i praksis omtales som ESCO-aftaler, såvel af leverandører, rådgivere og kunder(kommuner). 7

8 I det seneste boligforlig fra november 2010 er det besluttet, at der skal nedsættes et udvalg for at vurdere om en sådan garanti er nødvendig for at fremskynde yderligere energirenoveringer, eller med andre ord om manglen på en garanti forhindrer gennemførelsen af ønskværdige energirenoveringer. Fordelen ved garantien fra et ESCO-selskab er, at denne bliver økonomisk ansvarlig for, at den opnåede besparelse opnås i hele kontraktperioden og ikke kun ved leveringen. Energibesparelser bliver mere og mere teknisk videnbaseret, hvilket stiller store krav til spidskompetencer på dette område, ligesom de mandskabsmæssige resourcer skal være til stede i den almene boligorganisation, såvel på driftssiden som på projekteringssiden. I de to gennemførte cases er konklusionen, at en ESCO-aftale er et godt alternativ for den travle og resourceknappe boligorganisation til at få gennemført budgetsikre energisparetiltag i en hurtigere takt end de selv ville kunne gennemføre disse. Ydermere giver besparelsesgarantien en tryghed for beboerne i beslutningssituationen. Det skal samtidig tilføjes, at boligorganisationen bør anlægge en helhedsorienteret synsvinkel på omfanget af et ESCO-projekt, således at den ikke tænker for kortsigtet og gennemfører mindre renoveringer, der skal ændres i forbindelse med større renoveringsarbejder senere. I den sidste case hvor lønsomheden af yderligere energibesparelser i en Landsbyggefondstøttet helhedsplan vurderes, er konklusionen, at de tiltag, der foreslås for at forbedre boligernes energiramme yderligere, ikke er økonomisk rentable. For varmetekniske forbedringer og installationer med en tilbagebetalingstid på under 6 8 år er modellen meget anvendelig, mens bygningstunge klimaskærmrenoveringer med lang levetid og lange tilbagebetalingstider vurderes ikke at være velegnede for en ESCO-aftale. Det er dog projektgruppens opfattelse, at de energibesparende dele af en renovering kan danne grundlag for en ESCO-aftale med en besparelsesgaranti for en periode, som ikke bør være for lang. Årsagen til denne reservation er, at ESCO-området må forventes at udvikle sig i takt med, at erfaringerne høstes fra de først indgåede aftaler. Et af de væsentligste elementer i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. Prisen herfor har vi ikke kunnet afdække nærmere, og ESCO-firmaerne begrunder det med, at det er meget sagsspecifikt og afhænger af de af dem skønnede usikkerhedsmomenter i den konkrete sag. Det er derfor projektgruppens anbefaling, at man skal konkurrenceudsætte sit ESCO udbud, således at man er sikker på at få et konkurrencedygtigt tilbud. I selve udbudsfasen kan det anbefales, at man er omhyggelig i valget af tildelingskriterier. Udfordringen ligger i størrelsen af besparelsespotentialet og hvilken tilbagebetalingstid, det er rimeligt at kræve. Her har man brug for en uvildig rådgiver, der kan bistå med udarbejdelsen af udbudsmaterialet. Vi er af den opfattelse, at der ligger et pænt energibesparelsespotentiale i den almene sektor, som den ikke har tilstrækkelige ressourcer til at hente så hurtigt som ønskeligt uden at få tilført kompetence og ressourcer udefra. Her er ESCO-modellen afgjort en mulighed. 8

9 3.0 Situationen i dag 3.1 Den almene boligsektors energimæssige tilstand i dag. Der eksisterer i dag ca udlejningsboliger i Danmark, hvoraf de er almene boliger. Den gennemsnitlige almene bolig er på 77 m 2 og boligerne fordeler sig med nedenstående alderssammensætning: Tabel 1: Almene boliger Opførelsesår Andel Antal Ej oplyst 1,4% ,9% ,1% ,7% ,7% ,8% ,1% okt2010 0,3% I alt 100,0% Kilde: BL Energiforbruget pr. 100 m 2 til rumvarme og varmt brugsvand skønnes at andrage ca. 12 MWh 1 per år i gennemsnit for almene boliger med ovenstående alderssammensætning. Såfremt dette er repræsentativt, svarer det til et samlet energiforbrug i den almene sektor på GWh. Det skal her bemærkes, at det gennemsnitlige energibehov i BO-VEST s ejendomme i 2010 er på ca. 15 MWh, hvor de fleste af ejendommene er opført i 1960 er og 1970 erne. Energibehovet iht. BR08 måtte maksimalt andrage ca. 9,2 MW pr. 100 m 2 etageareal, hvilket i den nugældende BR10 er reduceret til 6,9 MWh per år, og planlagt yderligere reduceret med 25 pct. i såvel 2015 og Der foreligger således et besparelsespotentiale på ca. 43 pct. ved at bringe boligerne op til dagens energistandard (BR10) med udgangspunkt i SBI s tal. Der er dog mange forhold, der bevirker, at det ikke i praksis er muligt at forbedre energitilstanden så langt som ønsket, såvel af økonomiske som af bygningstekniske grunde. I BR og 8 er der som noget nyt indført nye energisparende komponentkrav, som skal følges ved enhver renovering uanset rentabilitet f.eks. m.h.t. vinduer og pumper. Statens Byggeforskningsinstitut(SBI) 2 har i 2009 vurderet det potentielle energibesparelsespotentiale i den danske boligmasse. Rapporten bygger på energimærkningsrapporter for de forskellige ejendomstyper, som har dækket op til ca. 8 pct. af det samlede bebyggede areal. Selv om der kan rejses tvivl om fuldstændigheden og egnetheden af energimærkningsrapporterne, så er de uden tvivl repræsentative til illustration af energitilstanden af ejendomsmassen. Rapporten vurderer energibesparelsespotentialet for forskellige ejendomstyper efter opførelsesår, dels ved en ren klimaskærm renovering og dels ved en optimering/modernisering af de tekniske anlæg. 1 SBI 2010:56 Danske bygningers energibehov i Potentielle energibesparelser i det eksistrende byggeri, SBI 2009:05 9

10 Besparelsespotentialet ved en ren klimaskærmrenovering af etageejendomme er opgjort under forskellige forudsætninger og efter ejendommens opførelsesår. Rapporten viser, at for ejendomme, opført før 1960, foreligger der rentable energibesparelser på omkring 30 pct.. For ejendomme opført derefter er besparelsespotentialet på ca. 20 pct. Hvis ejendommene i stedet renoveres til BR08 standard, kan der opnås besparelser på over 50 pct. for ejendomme opført før 1960 og på pct. for ejendomme opført derefter. SBI skønner ligeledes, at besparelsespotentialet er mere end 10 pct. større i række- og kædehuse. Den almene boligmasse sammensætter sig med ca. ¾ etageboliger og resten fortrinsvis af række- og kædehuse. Ud over ovenstående klimaskærmberegninger skønner SBI, at der foreligger et yderligere besparelsespotentiale ved en optimering af de tekniske installationer på 13 pct. for begge ejendomstyper. SBI beregner i rapporten omkostningerne ved at spare 1 kwh, dels ved en ren energirenovering og dels ved at gennemføre besparelserne i forbindelse med en planlagt renovering. Ikke overraskende konkluderes det, at det ikke er rentabelt at gennemføre en klimaskærmrenovering alene af energibesparelsesmæssige grunde, men at der kan være en god økonomi i at indtænke energirenoveringen i forbindelse med en større generel renovering. Det er specielt fordelagtigt for ejendomme bygget før Varmeforsyningen i dag 85 pct. af de almene boliger opvarmes ved hjælp af fjernvarme. Fjernvarmeselskaberne har indgået en aftale med Klimaministeriet om at spare 1,5 pct. af fjernvarmeproduktionen i 2006 om året i en 10 års periode fra 2010 til 2020 eller en årlig reduktion af forbruget med 528 GWh. Medio 2012 gennemføres en uafhængig evaluering af selskabernes besparelsesindsats i henhold til ovenstående aftale. Energibesparelser i den almene sektor er således ikke uvæsentlig for fjernvarmeværkernes opnåelse af de aftalte sparemål og dermed landets overordnede mål for nedbringelse af CO2-udslippet. 3.3 Hvad forstås ved energirenovering? Ved enhver renovering er det i stigende grad relevant at indtænke de energimæssige konsekvenser af enhver renovering/bygningsændring, men dette bliver ikke altid gjort. Ved energirenovering forstås derfor en renovering, der alene er begrundet i ønsket om at få en bedre el-, vand- og varmeøkonomi og et bedre indeklima. Som beskrevet ovenfor er det sjældent lønsomt at gennemføre en totalrenovering alene begrundet i den sparede energi. Derfor gennemføres der oftest partielle energirenoveringer, som er rentable f.eks. udskiftning af vinduer, ekstraisolering af loft, bedre isolering af rørføringer m.v. 3.4 Landbyggefondens regler for renoveringer Da de almene boligselskaber sjældent selv kan finansiere en større gennemgribende renovering har LBF særlige midler i henhold til Almenboliglovens 91, hvortil LBF i de senere år har givet ydelsesstøtte til investeringer, der beløber sig til 2,4 mia kr. årligt pristalsreguleret fra 2007, således at den i 2011 udgør 2,64 mia. kr. I det i efteråret 2010 indgåede boligforlig er ovenstående ramme blevet forhøjet med 2,5 mia. kr. i 2011, 1,5 mia. kr. i 2012 og 1,0 mia. kr. i Da den støttede investering kun vedrører en del af den samlede investering udgør de samlede investeringer til renovering et noget større beløb, bl.a. fra lokale dispositionsfonde. Af de hidtil støttede renoveringer skønner Landsbyggefonden, at ca. 1/3 af de støttede investerin-

11 ger vedrører energibesparende foranstaltninger i forbindelse med klimaskærmarbejder m.v., såsom tag, facade, vinduer, vvs-arbejder. Denne andel må forventes at vokse væsentligt, som følge af vedtagelsen af det nye Byggereglement BR10. Byggeskader og konstruktionsfejl, der kræver en større genopretning, har de enkelte boligafdelinger sjældent økonomi til selv at finansiere, hvorfor netop denne type sager har beslaglagt stort set alle de ledige midler, som LBF har haft til disse formål. Som følge af de begrænsede midler kan LBF kun give støtte til sådanne genopretnings/renoveringssager op til gældende Bygningsreglement på det tidspunkt, hvor byggeansøgningen blev indgivet, dog med den udtrykkelige undtagelse, at eventuelle energibesparelsestiltag skal være økonomisk rentable, beregnet enkeltvis for hvert tiltag. Ved dette forstås, at værdien af energibesparelsen til dagens energi priser, skal kunne forrente og afdrage energiinvesteringen inden for dens levetid. Beregningsmetoden er den i BR08/BR10 beskrevne, jvf stk. 2, som foreskriver at den årlige besparelse gange levetid divideret med investeringen skal være større end 1,33, hvilket svarer til at investeringen skal være tilbagebetalt indenfor 75 pct. af den forventede levetid. Denne praksis medfører ofte, at ønskværdige energibesparelser og dermed indirekte kvalitetsforbedringer af ejendommen ikke bliver gennemført, fordi disse isoleret set efter BR s beregningsregler ikke er rentable. Derfor vil en LBF støttet renovering kun sjældent opnå samme energimæssige stand som nybyggeri. 3.5 Finansieringsmulighederne i dag for renoveringer Som omtalt ovenfor vil stort set alle større helhedsrenoveringer kun kunne gennemføres med støtte fra Landsbyggefonden, jf. lov om almene boliger 91 og Regulativ og Vejledning om støtte, som fastlægger regler og begrænsninger i den støtteberettigede renovering. Ofte har boligafdelingen yderligere ønsker til kvalitetsforbedringer, herunder også energibesparende tiltag, som LBF ikke har mulighed for at støtte. Derfor er de fleste større renoveringer delt op i en støttet renovering og en ustøttet renovering. Den støttede renovering finansieres efter de i loven fastlagte regler for finansieringen, som p.t. indebærer en gennemsnitlig årlig startydelse på 3,4 pct. med tillæg af bidrag til Realkreditinstituttet på 0,27 pct. p.a. fastsat i Lov om Almene boliger 91 stk 3. og stk 4. For den ustøttede renovering står afdelingen frit og kan optage lån i alle gængse realkredittyper dog ikke afdragsfrie lån med den begrundelse, at man ikke kan pålægge de fremtidige beboere en byrde, jvf 5 stk 2 i Konverteringsbekendtgørelsen af 11. april 2000, hvori bestemmes, at konverteringslån skal have samme løbetid som restløbetiden af det indfriede lån. Der findes i dag ingen offentlige tilskudsmuligheder for almene boliger til hjælp til at fremskynde energirenoveringer, den nuværende oliefyrudskiftningsaftale gælder kun for private. Som led i den nationale energispareplan og dermed forsyningsselskabernes pligt til at medvirke til gennemførelsen af energibesparelser hos slutbrugerne er der opstået et marked for salg af energibesparelser (i virkeligheden salg af CO2-kvoter). Provenuet ved et sådant salg er et tilskud til og dermed en finansieringshjælp til at få gennemført energirenoveringer. Som optakt til dette projektarbejde har Kuben for BO-VEST udarbejdet et notat vedr. finansierings- og støttemuligheder i forbindelse med renovering af alment byggeri. Dette er vedlagt som bilag 1. 11

12 3.6 Regnskabsreglerne i dag De almene boligafdelinger er underlagt særlige regnskabsregler, fastlagt i lov om leje af almene boliger 52 stk 2, hvor det bestemmes, at varmeregnskabet stort set kun må indeholde direkte udgifter til varmeforsyningen. Dette indebærer, at renoveringer og fornyelser af varmeanlægget skal betales over driftsregnskabet, mens effekten af energirenoveringen i form af en varmebesparelse viser sig i varmeregnskabet. 3.7 Forsyningsselskabernes interesse for medvirken De almene boligselskaber er en af de store kundegrupper hos fjernvarmeselskaberne med hvilke, der generelt er et tæt og frugtbart samarbejde. Tilsvarende er der gode relationer med El-forsyningsselskaberne, der dog beløbsmæssigt ikke har samme vægt som fjernvarmeselskaberne, idet beboernes el-forbrug hovedsagelig afregnes direkte til el-selskaberne af beboerne. Efter el-liberaliseringen kan et boligselskab udbyde fælles el -leverancen for en periode, hvilket kan resultere i skiftende leverandører og et løsere samarbejde. Den energipolitiske aftale med forsyningsselskaberne fastlagde en årlig energisparemålsætning på 1,5 pct. af det endelige energiforbrug i 2006, jf. aftale af 20. november 2009 mellem klimaministeren og forsyningsselskaberne. Denne indebærer at fjernvarmeselskaberne årligt skal spare 1,9 PJ = 528 GWh i årene 2010 til Aftalen skal genforhandles i Som følge af ovenstående lovgivning har de fleste el- og fjernvarmeselskaber besluttet at yde et tilskud til opnåede besparelser. Dette tilskud svinger mellem 20 øre til 50 øre pr. sparet kwh omkring årsskiftet 2010/11. Enkelte selskaber har dog valgt ikke at yde noget kontant tilskud. (El- og naturgasselskaber kan for 2010 og 2011 tillægge 50 øre/ kwh per besparelsesforpligtigelse i deres tariffer, som skal anvendes til at opnå disse besparelser. I aftalen er det bestemt at Fjernvarme besparelser med en levetid på under fire år kun kan vægtes med en faktor 0,5 fra den 1. januar Dette indebærer at de lavest hængende frugter, såsom driftsoptimering med en kort tilbagebetalingstid kun tæller med 50 pct. Elbesparelser tæller med 100 pct., mens besparelser på el ved konvertering til fjernvarme tælles med en faktor på 2,5. Uddrag fra Bekendtgørelse om energispareydelser i net- og distributionsvirksomheder (N&D) 7 N&D skal sikre, at der realiseres dokumenterbare besparelser.. 7 stk 3 så effektivt og billigt som muligt 8 stk 3. Alle aftaler over 20 MW skal være skriftlig 8 stk 7 Energiaftaler kan efterfølgende overdrages evt. via en mellemmand til en anden N&D virksomhed 19 N&D får dækket de faktiske omkostninger til opfyldelse af deres energispareforpligtelser 19 stk 4 Fjernvarmevirksomhedernes omk. hertil kan indregnes i tarifferne som en nødvendig omkostning. I forbindelse med renoveringsprojektet vedr. rækkehusene i Albertslund Syd, hvor Landsbyggefonden har givet støtte til renoveringen, herunder til opfyldelse af energistandard(br08), har COWI udarbejdet et notat for Albertslund Varmeværk for en vurdering af om projektet i samarbejde med Albertslund Fjernvarme kunne tilføres yderligere energimæssige fordele eller en energimæssig fremtidssikring. 12 Fjernvarmeværkernes aktiviteter er reguleret i lov 347 af 17. maj 2005, som afstikker forholdsvis stramme regler for et fjernvarmeselskabs aktiviteter. Den giver dog mulighed for at lånefinansiere en renovering/omlægning af fjernvarmeforsyningen, herunder overtage ejerskab til stikledninger og målere. Blot skal det overordnede lighedsprincip respekteres, dvs at alle kunder/kundegrupper skal behandles ensartet og uden forskelsbehandling.

13 Notatet fra COWI beskriver følgende muligheder for at fjernvarmeværket kan medvirke til energibesparelser hos slutbrugerne: 1. Etablere lavtemperaturfjernvarme I forbindelse med en renovering viser det sig ofte, at den eksisterende varmeforsyning er overdimensioneret f.eks radiatorer, hvorved der kan opnås en uændret komfort ved at sænke fremløbstemperaturen i nettet kombineret med en bedre rørisolering eller trækning af nye højisolerede rør. 2. Varmt brugsvand via gennemstrømningsvandvarmere Ved lavtemperatur fjernvarme(min 50 0 C fjernvarme) kan der i dag etableres varmt vand (45ºC) ved hjælp af nye gennemstrømningsvandvarmere. Det vil være muligt at lade fjernvarmeværket installere, eje og vedligeholde et sådant anlæg. Dette gælder tilsvarende for varmemålere. Fordelen herved er for fjernvarmeværket, at der opnås optimale standardløsninger som muliggør en systematisk indregulering og vedligeholdelse. For lejeren er fordelen at den tager mindre plads end en varmebeholder, dvs mindre varmetab og endelig at indregulering og vedligeholdelse forestås af værket. Det varme vand fra veksleren er friskt varmt vand og ikke varmt vand, der har stået længe i en varmtvands beholder og dermed med en potentiel risiko for dannelse af legionella bakterier. 3. Lavere fast afgift for lavenergibygninger Hvis det kan dokumenteres, at lavtemperaturfjernvarme trækker mindre på kapaciteten, kan værket lade denne fordel komme boligafdelingen til gode. 4. Lokal varmeproduktion Fjernvarmeværket kan bistå med etablering af solvarmeanlæg, der dog skal tilsluttes og indpasses i den overordnede fjernvarmeproduktion. Et fjernvarmeselskab kan ikke deltage i eller støtte et elproducerende anlæg f.eks. solceller og vindmøller. 5. Køb af energispareydelser Fjernvarmeværket kan give tilskud til gennemførte energibesparelse, jf. ovenfor. 6. Grønne lån I virkeligheden en ESCO-ordning, hvor lånet forrentes og tilbagebetales via varmeregningen. Energitilsynet har en praksis for at tillade, at fjernvarmeselskabet kan finansiere de ekstraordinære byggeomkostninger, der investeres i for at give ekstra energibesparelser hos brugerne, f.eks en bedre energiklasse end BR08. Energitilsynet har gennem tidligere afgørelser godkendt en finansiering op til 12 år. Ideen er, at den yderligere energibesparelse skal betale for forretning og afdrag på lånet. Ydelsen herpå opkræves af fjernvarmeværket på regningen, hvilket bevirker at kunden(lejeren) ved uændret forbrug og uændrede priser vil få den samme betaling for varmen, indtil lånet er tilbagebetalt. Herefter tilfalder den fulde besparelse brugeren (lejeren). I virkeligheden en ren ESCO-aftale. Det skal her understreges, at COWI-notatet vedrører rækkehusene i Albertslund syd, hvor hver bolig har direkte fjernvarmetilslutning og egen afregning til værket. Dette gør en væsentlig forskel i forhold til det sædvanlige billede, hvor værket har et eller flere afregningspunkter med den enkelte afdeling, og hvor afdelingen herefter har ansvar for vedligeholdelsen af fjernvarmerørene på egen ejendom ligesom boligorganisationen skal aflægge et varmefordelingsregnskab. 13

14 3.8 Udvikling i varmeudgifterne Ifølge Danmarks Statistik har prisudviklingen på fjernvarme og el været i den sidste 10 års periode på gennemsnitlig: 3,8 pct. pr år for el 2,7 pct. pr år for fjernvarme I samme tiårs periode har den gnst. inflation været på ca. 2 pct. p.a. Dette vil sige at el- og fjernvarmepriserne relativt er steget en anelse mere end det almindelige prisniveau. Hvorvidt denne udvikling fortsætter, er der mange meninger om. I Klimakommissionens forudsætningsbilag forudsættes kun en stigning i el- og fjernvarmepriserne på henholdsvis 1,7 pct. og 1 pct. målt i faste priser, hvilket stemmer meget godt overens med ovenstående historiske tal. Der er noget højere prisforventninger til olie- og gaspriserne, som dog ikke er relevante for den overvejende del af den almene sektor. I forbindelse med beregninger af rentabiliteten vil stigende energipriser alt andet lige gøre en investering mere rentabel. Da der samtidig er stor usikkerhed herom, bør man generelt være meget forsigtig med at indlægge en forudsætning om fortsat stigende energipriser som afgørende forudsætning for at sikre rentabiliteten af en energispareinvestering. Til sammenligning kan oplyses at den gennemsnitlige lønudvikling i de sidste 5 år har været på ca. 4 pct. Det vil sige at lønudviklingen i de seneste år har ligget over udviklingen i el- og fjernvarmepriserne. 14

15 4.0 Barrierer for igangsættelse af energirenoveringer 4.1 Generelle barrierer SBI har tidligere analyseret de forekommende barrierer, som kan bremse igangsættelsen af energirenoveringer i SBI (2004, dec og senest SBi 2009:06 samt Velfærdsministeriet 2009) For selv om der foreligger kendte eller nye generelt accepterede metoder til at gennemføre rentable energirenoveringer på, er der en menneskelig barriere i form af selve beslutningsprocessen, der ligeledes skal overvindes, for at projektet vil kunne gennemføres. Denne menneskelige barriere opdeles af SBI i fire faser og kan illustreres således i forhold til de forskellige interessegrupper, og hvilke påvirkningsmuligheder/bevæggrunde disse har for at påvirke processen. Figur: Barrierer for energibesparelser hos beboere, kilde Jensen, SBI, Den manglende interesse(1) kan skyldes almindelig tilfredshed med tingenes tilstand eller manglende lyst til at ændre tingene, hvilket måske også skal ses som en konsekvens af, at energiforbrug og energibesparelser fylder meget lidt i beboernes daglige bevisthed. Det kan også skyldes manglende viden(2). Man ændrer jo sjældent ting, hvis man ikke er vidende om mulighederne for at gennemføre energibesparelser. Manglende løsninger(3) dækker over mangel på konkrete løsninger, såvel hvad angår teknik, udførelse som finansiering. Den manglende bevægelighed(4) dækker over, at beboerne, selv når der foreligger gode løsningsforslag, kan have svært ved at beslutte sig. Dels fordi der er skepsis over for, om de nye tiltag virker, og dels om, at det er for besværligt og dels for tidskrævende. Det ses ikke sjældent, at selv om man er kommet igennem de første 3 faser, dvs. at man har skabt interesse, fået oplyst besparelsespotentialet og fået præsenteret nogle gode løsninger, at løsningerne alligevel ikke bliver gennemført, altså en manglende bevægelighed. Det kan f.eks. være udtryk for en manglende tiltro eller tillid til de præsenterede løsninger og forudsætningerne herfor. Hvis tingene fungerer godt, som de er nu, hvorfor så lave det om? De penge kan vi lige så godt bruge til noget andet og bedre. Endelig er der ikke (endnu) så meget prestige i at gennemføre energibesparelser - et nyt køkken eller et nyt badeværelse har væsentlig højere værdi for de fleste. Ovenstående barrierer skal overvindes eller fjernes før en energirenovering kan komme videre. Det er derfor vigtigt, at der på et så tidligt tidspunkt som muligt, skabes en fælles interesse samt tillid mellem de forskellige interessegrupper. Ovenstående barrierer skal ikke opfattes som et problem, men snarere en problemstilling, som en boligorganisation skal være opmærksom på og bearbejde. Det må derfor være interessant at se på, hvorledes interessegrupperne kan påvirke ovenstående barrierer, hvilket er opstillet nedenfor. 15

16 16 Menneskelige Barrierer Manglende Interesse Manglende faktuel viden Manglende løsninger Indhold/Årsag Almindelig uvidenhed/manglende interesse Manglende information om muligheder Manglende viden om hvorledes det kan løses i praksis Energispareselskab Skabe opmærksomhed om fordele og muligheder Skabe opmærksomhed om fordele og muligheder Boligorganisation Aktivt orientere beboerne om fordele og muligheder Finde ildsjæle for projektet Aktivt orientere beboerne om fordele og muligheder Klæde ildsjæle på til projektet Beboere Identificere ildsjæle Deltage i orienteringsmøder og stille kritiske spørgsmål Demoprojekter Demoprojekter Besøge Demoprojekter og læse materiale herom Manglende bevægelighed Almindelig magelighed/gener og ulemper under implementeringen Manglende tillid til beslutningsoplæg/ resultat Tage hensyn til beboerønsker i implementeringen Stille økonomisk garanti for at det lovede resultat opnås Tage hensyn til beboerønsker i implementeringen Stille økonomisk garanti for at det lovede resultat opnås 4.2 Barrierer inden for den almene boligorganisation 4.2 Barrierer inden for den almene boligorganisation Boligselskabernes Landsforening har ligeledes analyseret problemstillingen omkring barrierer for energirenoveringer 3 : Boligselskabernes Landsforening har ligeledes analyseret problemstillingen omkring barrierer for energirenoveringer 3 : Indledningsvist er det væsentligt at understrege, at forudsætningen for at gennemføre energisparende foranstaltninger i såvel det almene byggeri som ved renoveringer bør være, at de er økonomisk rentable for den enkelte lejer og for boligselskabet. Det betyder helt konkret, at den ekstra investering i fx ekstra isolerende vinduer skal kunne finansieres af sparet energiforbrug og måske kombineret med sparet vedligeholdelse. Indledningsvist er det væsentligt at understrege, at forudsætningen for at gennemføre energisparende I praksis foranstaltninger er det langt fra alle i såvel rentable det investeringer almene byggeri i energibesparelser, som ved renoveringer der gennemføres bør være, ved at de er økonomisk renoveringer. rentable Forklaringen for den er, at enkelte der kan lejer være og knyttet for boligselskabet. en vis usikkerhed Det til de betyder helt konkret, at den ekstra investering i fx ekstra isolerende vinduer skal kunne finansieres af sparet energibesparelser, der forventes opnået ved investeringerne, især hvis de skal indhøstes over en lang årrække. energiforbrug og måske kombineret med sparet vedligeholdelse. Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt beboerne fæster lid til de af boligorganisationen forelagte beregninger, eller om det ville befordre beslutningen, såfremt de lovede besparelser blev garanteret af ESCO-leverandøren. I praksis er det langt fra alle rentable investeringer i energibesparelser, der gennemføres ved renoveringer. Forklaringen er, at der kan være knyttet en vis usikkerhed til de energibesparelser, der forventes opnået ved investeringerne, især hvis de skal indhøstes over en lang 3 årrække. Uddrag af Notat fra Boligselskabernes Landsforening af 18.september 2008 Det rejser spørgsmålet om, hvorvidt beboerne fæster lid til de af boligorganisationen ESCO-projektrapport af 31. marts 2011 forelagte beregninger, eller om det ville befordre beslutningen, såfremt de lovede besparelser blev garanteret af ESCO-leverandøren. Kommunikation I sidste ende er det beboerne, der gennem beboerdemokratiet skal godkende en energirenovering, hvorfor der påhviler boligorganisationen en stor kommunikationsopgave, som bedst løses gennem en aktiv beboerinvolvering understøttet af lokale ildsjæle. Forelæggelsen af forslag til energirenoveringer stiller derfor store krav til troværdigheden i kommunikationen af budskabet, der skal være tydelig og forståelig. Kun herved undgås unødig usikkerhed og måske manglende tilslutning i beboerorganisationen til gennemførelse af en i øvrigt rentabel energirenovering Uddrag af Notat fra Boligselskabernes Landsforening af 18.september 2008

17 Usikkerhed omkring beregninger Det er projektgruppens opfattelse, at beboerdemokratiet generelt accepterer de ingeniørmæssige beregninger, der bliver forelagt beboerne i forbindelse med renoveringer. Ofte udgør energirenoveringen kun en del af den samlede renovering, som ligger højere i beboernes bevidsthed. Men det er her ESCO-projekterne kommer ind, da de netop indeholder en besparelsesgaranti, som giver et sikrere beslutningsgrundlag for beboerne. Lav disponibel indkomst Beboerne i de almene boliger er den befolkningsgruppe, der har den laveste disponible indkomst ligesom deres tilknytning til boligen er begrænset (gnst. lejetid er ca. 8 år). Lejens størrelse inkl. varmebidrag er derfor en størrelse, der vejer tungt i beboernes beslutning, ligesom der ikke er noget incitament til at investere i fremtidige forbedringer, hvis det medfører meromkostninger eller lavere velfærd på kort sigt. Beboerne har et naturligt behov for sikkerhed for de fremtidige leje- og varmeudgifter. Da ca. 40pct. af lejere i Danmark (Statistisk Årbog) modtager boligstøtte, og formodentlig en større procentandel af almene beboere, vil en huslejestigning som følge af en energirenovering i mange tilfælde resultere i en større boligstøtte. Gener ved ombygning En større energirenovering medfører ofte en række gener for beboerne i form af støv og støj fra en byggeplads og også i lejligheden. Dette nødvendiggør ved større renoveringer ofte genhusning med de deraf følgende ekstraomkostninger og ekstra gener. Finansiering Finansieringsfremskaffelsen er en forudsætning for gennemførelsen af en energirenovering. I praksis er dette dog sjældent en hindring for at gennemføre fornuftige og rentable projekter, idet kommunen som regel altid vil garantere for belåningen. Det reelle problem er i virkeligheden beboernes betalingsevne og ikke finansieringsfremskaffelsen. Da al låntagning skal godkendes af kommunen er den sædvanlige praksis, at rentable energirenoveringsprojekter vil blive godkendt af kommunen, der evt. kan supplere med en kommunegaranti. Da det som regel er de ældre ejendomme, hvor energirenoveringspotentialet er størst, har flere af disse ejendomme en rimelig økonomi. Fjernvarmeselskabers faste abonnementsafgift Fjernvarmeselskabernes takstpolitik sammensættes af en relativ høj fast abonnementsafgift kombineret med en variabel betaling for forbruget. Da en energirenovering principielt kun medfører besparelser på den variable del, giver dette en konkurrencemæssig skævhed i forhold til andre energityper, der er dyrere, såsom olie, el og gas. Når dette er sagt, skal man dog være opmærksom på, at de landsgennemsnitlige fjernvarmepriser giver en rimelig billig varmeudgift, der tilligemed er meget miljøgivenlig. Derudover sikrer den faste afgift, at det tilsvarende bliver mere uøkonomisk at erstatte fjernvarmen med andre energikilder, som f.eks. en brændeovn, hvilket en villaejer kan vælge at gøre. Denne valgmulighed har en almen beboer sjældent. I Dansk Fjernvarmes statistik svingede den variable del af fjernvarme betalingen fra under 300 kr./mwh til over 1000 kr./mwh i 2009, hvorfor det konkrete forsyningsselskabs takstpolitik kan afgøre, hvorvidt en energirenovering kan betale sig eller ej. Fjernvarmeselskabernes tilskudsbetaling til energibesparelser varierer ligeledes meget fra det ene selskab til den andet. Dette gør det meget vanskeligt at komme med generelle konklusioner, da der i hvert enkelt tilfælde skal foretages en beregning, hvor der tages hensyn til de aktuelle forhold. 17

18 5.0 ESCO-Modellen 5.1 Energirådgivning generelt I forbindelse med etablering af et energisparesamarbejde mellem to uafhængige partnere kan omfanget af ydelsen aftales frit mellem parterne, således at den tilpasses specifikke ønsker og ressourcebehov. Center for Energibesparelse 4 illustrerer nedenfor de forskellige samarbejdsmuligheder inden for energibesparelser, hvoraf de to første hidtil har været de mest gængse, men udviklingen går mere mod en større udlicitering af opgaven. FULL SERVICE RÅDGIVNING RÅDGIVNING OG DRIFT RÅDGIVNING, DRIFT OG UDFØRELSE Selskabet optræder som rådgiver og ho noreres i forhold til opnåelse af sparemål. Foruden rådgivning indgåes en aftale om drift. Foruden rådgivning og drift står selskabet for implementering af energieffektiviseringerne. Selskabet varetager alle opgaver inkl. finansiering og ejerskab af energieffektiviseringerne. Modellen viser de forskellige grader af engagement mellem et energitjenesteselskab og kunden. Den tredje variant med rådgivning, drift og udførelse, dog suppleret med en garanti og Full service aftalen indeholder de elementer, som nu kaldes en ESCO-aftale. 5.2 Generelt om ESCO-modellen Begrebsafklaring og definitioner ESCO MODELLEN ESCO står for Energy Service Company på dansk energitjenesteselskab. Betegnelsen dækker over et forretningskoncept, hvor en virksomhed, en ESCO, tjener penge på at gennemføre energitjenester for en kunde. Energitjenesten omfatter leverance af en aftalt ydelse, fx et indeklima defineret ud fra en bestemt rumtemperatur, luftfugtighed m.v. uden investeringer fra kundens side. Hvis konceptet fungerer efter hensigten, får både ESCO og kunde en gevinst ud af samarbejdet. Kunden får en ydelse til samme pris som hidtil (eller billigere), men får også et ekstra udbytte i form af fx forbedret indeklima. ESCOen høster en fortjeneste ved at optimere anlægget, nedbringe energiforbruget og vedligeholdelsesomkostningerne, og dermed levere den aftalte ydelse med lavere omkostninger. 18 En ESCO-aftale er således et længere løbende energipartnerskab, som går meget videre end en hidtidig traditionel energirådgivning og gennemførelse. En ESCO-aftale adskiller sig fra 4 ESCO-Brochure fra Center for Energibesparelser.

19 en ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved, at ESCO-selskabets aflønning afhænger af de realiserede energibesparelser, og samtidig sikrer kunden en løbende opfølgning og sikkerhed for at energibesparelserne opretholdes. ILLUSTRATION AF ESCO-MODEL ENERGIOMKOSTNINGER ENERGIFORBRUG KUNDENS FORTJENESTE BETALING TIL ESCO-SELSKAB KUNDENS FORTJENESTE ENERGIFORBRUG ENERGIFORBRUG FØR KONTRAKT KONTRAKTPERIODE EFTER KONTRAKT Normalt garanterer ESCO-selskabet kunden en energi- og omkostningsbesparelse, som er stor nok til at dække alle projektets udgifter altså afdrag og renter på investeringen og betaling til energitjenesteselskabet. Såfremt energitjenesteselskabet ikke kan realisere den aftalte besparelse, skal ESCO-selskabet betale forskellen tilbage til kunden. Når kontrakten er afsluttet, vil alle besparelserne tilgå kunden direkte. I princippet kan ethvert selskab (eller konsortium af selskaber) etablere sig som ESCO-selskab. Typiske eksempler på ESCO-selskaber er energiselskaber, rådgivende ingeniørfirmaer og leverandører af energieffektivt udstyr alle virksomheder, som i forvejen har knowhow og netværk inden for relaterede områder. 5.3 ESCO modellens omfang ESCO-modellen er et energipartnerskab med mulighed for individuel tilpasning til de konkrete forhold. I sin yderste konsekvens er det en totalløsning, hvor man udliciterer hele leverancen, men i praksis ses ofte tilpasninger hertil. En ESCO-aftale adskiller sig fra ordinær energieffektiviseringsrådgivning ved: at ESCO-selskabet afgiver en garanti for en given energibesparelse at ESCO-selskabets samlede indtjening afhænger af de realiserede energibesparelser at ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold har et økonomisk incitament til at opretholde energibesparelsen i hele aftaleperioden ESCO-selskabet på grund af ovenstående forhold overtager driftsovervågning og vedligeholdelsesansvaret at ESCO-selskabet kan tilbyde at finansiere investeringen Hvis aftalen ikke indeholder et finansieringselement taler man om en EPC-aftale Energy Performance Contract. I praksis benævnes energispareaftaler, der indeholder et garantielement, for en ESCO-aftale. Vi har derfor i denne rapport valgt at benævne alle aftaler med en garanti for en energibesparelse for en ESCO-aftale, selv om dette ikke definitionsmæssigt korrekt, men burde benævnes EPC. 19

20 Garanti Et meget vigtigt element i en ESCO-aftale er besparelsesgarantien. ESCO-selskabet garanterer kunden en vis besparelse målt i kr. eller kwh, og under givne forudsætninger. Hvis målet ikke nås, skal ESCO-selskabet dække differencen mellem den garanterede og den faktiske besparelse. På den måde påtager ESCO-selskabet sig den økonomiske risiko ved projektet, hvilket reducerer den økonomiske risiko i et projekt. ESCO-selskabets garanti kan anvendes som sikkerhed over for en eventuel ekstern långiver. Aftalen kan være udformet sådan, at ESCO-aftalen garanterer besparelser, der er tilstrækkelige til at dække kundens finansieringsydelser under forudsætning af, at energiprisen holder sig inden for en aftalt ramme. Man skal være opmærksom på, at en besparelsesgaranti øger et projekts transaktionsomkostninger, hvorfor den som regel kun indgås i projekter af en vis volumen. I beboelsesejendomme vil det kunne vise sig svært at få ESCO-selskabet til at garantere besparelser på beboerdelen, da hverken boligorganisationen eller ESCO-selskabet kan bestemme over beboernes adfærd. Økonomisk incitament Incitamentet for ESCO-selskabet til at indgå i en sådan aftale er muligheden for en højere fortjeneste som totalentreprenør end ved en traditionel serviceaftale. Da ESCO-selskabet bærer stort set hele den økonomiske risiko, er det vigtigt, at der er mulighed for en fornuftig fortjeneste. Kontrakten skal sikre, at ESCO-selskabet har incitament til at opretholde et højt kvalitetsniveau af anlægget. Det primære incitament ligger i, at ESCO-selskabet skal tilbagebetale forskellen mellem de garanterede besparelser og den realiserede besparelse til kunden, hvis den realiserede besparelse er for lille. Eftersom målet med aftalen er den størst mulige besparelse, er det en fordel, hvis både ESCO-selskabet og kunden er motiverede for at reducere energiforbruget, også ud over det garanterede besparelsesniveau. Derfor udformes kontrakter ofte sådan, at gevinsten ved eventuelle besparelser ud over det garanterede deles mellem ESCO-selskabet og kunden. Finansiering ESCO-selskabet kan påtage sig finansieringen af de energibesparende tiltag i kundens bygninger og/eller anlæg enten via egne midler eller via tredjepartsfinansiering. Derved bærer ESCO-selskabet en ekstra risiko, idet den hæfter for lånet. ESCO-finansiering er en fordel i situationer, hvor kunden ikke selv har mulighed for at optage lån, eller hvor låneomkostningerne for kunden er større end låneomkostningerne fra ESCO-selskabet. Generelt må det siges, at det i Danmark vil være svært for danske ESCO-selskaber at tilbyde en finansiering, der kan konkurrere med den danske realkreditfinansiering. 20 Total ESCO-aftale For fuldstændighedens skyld nævnes en Total ESCO-aftale, hvor ESCO-selskabet køber kundens bygninger/anlæg, og står for al drift, vedligeholdelse og energieffektivisering af dem både de løbende småreparationer og justeringer, men også større renoveringer og om nødvendigt udskiftning af faciliteterne. ESCO-selskabet leverer en aftalt ydelse (f.eks. et på forhånd defineret indeklima) mod en fast betaling (f.eks. x kr./m 2 ), som dækker alle ESCO-selskabets omkostninger ved at eje og drive bygninger/anlæg. Fordelene herved er, at kunden får samlet alle omkostninger (en energiregning fra energiselskabet, en serviceaftale med udstyrsleverandøren, afskrivning på anlægget m.v.) i én post betalingen til ESCO-selskabet. Kundens omkostninger bliver desuden helt forudsigelige, idet der betales en fast pris pr. areal/tid/enhed kunden får altså et sikkert grundlag at budgettere ud fra. ESCO-selskabets ejerskab til de relevante bygninger/anlæg giver ESCO-selskabet et stort råderum for energieffektivisering. Det bliver dermed mindre omstændeligt at realisere et givent potentiale. Yderligere rykkes afregningspunktet så langt hen mod kunden som overhovedet muligt hvilket øger ESCO-selskabets motivation til at energieffektivisere i alle led. Til gengæld kræver aftalen, at ESCO-selskabet råder over eller låner tilstrækkelig kapital.

21 5.4 En ESCO-aftales fase opdeling EN ESCO-AFTALE ER EN AFTALE OM FORDELING AF RISICI, DER SAMTIDIG KRÆVER STOR ÅBENHED OG SAMARBEJDSVILJE MELLEM PARTERNE I HELE PERIODEN. TRIN I ESCO-FORLØB 1. Vurdering af besparelsespotentialet Indledende forundersøgelse af energitilstand, projektudvikling og finansieringsprofil 2. Udbud af projektet Basis fastlægges/defineres for måling, verifikation og beregning af garanteret be sparelse samt øvrige vilkår og betingelser. 3. Valg af ESCO-leverandør efter udbudskriterierne 4. Kontraktforhandling og indgåelse af kontrakt 5. Levering/Entreprise 6. Kommerciel drift og opfølgning Løbende måling og verifikation på energiforbrug og afstemning af resultaterne med bud gettet i kontrakten. 7. Aftaleophør 8. Fuld økonomisk gevinst til kunde Ad.1. Vurderingen af besparelsespotentialet Indledningsvis må der foretages en screening af en ejendoms energiforbrug, som resulterer i en foreløbig vurdering af et besparelsespotentiale. Da udarbejdelsen af en ESCO-aftale er meget ressourcekrævende, må det kræves, at besparelsespotentialet har en vis størrelse for at det overhovedet er interessant for boligselskabet og for et ESCO-selskab at indlede et samarbejde. En sådan screening af en ejendom skal være tilstrækkelig grundig, for at den kan bruges som basis for et udbudsmateriale og for at fastlægge en base-line for ESCO-aftalen. Base-line er det energiforbrug, der bruges som målestok for beregning af energibesparelsen og dermed for garantien for energibesparelsen. Udarbejdelsen koster penge, som derfor principielt bør være godkendt i et budget, hvilken kan forsinke gennemførelsen af et projekt i en boligorganisation, hvis projektet ikke er forberedt. Det forhold, at forsyningsselskaberne har en interesse i at få gennemført energibesparelser bevirker, at flere af disse tilbyder at deltage (helt eller delvist) i finansieringen af en forundersøgelse, mod at forsyningsselskabet får godskrevet energibesparelsen. Denne løsning er brugt af flere kommuner og også i dette projektstudie, men den kræver naturligvis, at man gennemfører nogle tiltag efterfølgende, og derved opnår besparelser, da forsyningsselskabet ellers kan kræve tilskuddet tilbage. Det må formodes, at en boligorganisations driftafdeling har en ganske god fornemmelse af, hvilke boligafdelinger, der har størst potentiale til et ESCO-projekt. Det skal her tilføjes, at flere kommuner har sendt en forundersøgelse i udbud, for dels at få konstateret besparelsespotentialet og dels for at bruge udbuddet til at identificere den fremtidige ESCO-samarbejdspartner. Mange kommuner har indgået en såkaldt Paraplykontrakt, jvf. nedenfor. Ad.2. Udbud Såfremt forundersøgelsen dokumenterer, at der foreligger et interessant besparelsespotentiale, så skal der udarbejdes et udbudsmateriale. Udarbejdelsen af det første udbud er ganske omfattende og skal ikke undervurderes, for her skal alle relevante forhold beskrives og omfanget af den ønskede ydelse. En almen boligorganisation er underlagt udbudsreglerne. 21

22 Det specielle med et ESCO-udbud er, at det er en kombination af en tjenesteydelse, et varekøb og et bygge- og anlægsarbejde. Der henvises til afsnit 6.0 om Udbudsregler. Ad.3. Valg af ESCO-leverandør De indkomne bud skal herefter vurderes ud fra de i udbuddet anførte tildelingskriterier og kun disse. Det er vigtigt, at det ikke kun er et rent priskriterie, der lægges til grund. I mange tilfælde kan man med fordel anlægge funktionskriterier, f.eks. at ESCO-leverandøren skal garantere, at samtlige lejligheder mindst kan få 50 0 C varmt vand og skal kunne opvarmes til 22 0 C. Ad.4. Kontrakt Kontrakten skal afspejle de basale betingelser i udbuddet, som ikke kan genforhandles. Oftest vil man derfor i kontrakten henvise til udbudsbetingelserne og buddet. Kontrakten skal beskrive de nærmere samarbejdsvilkår og entydigt definere base-line for besparelsesberegningerne samt beskrive hvorledes fremtidige ændringer i ejendommen, dens installationer samt ændringer i adfærd skal påvirke samarbejdet og besparelsesberegningerne. Paraplykontrakt En paraplykontrakt er en form for rammeaftale, hvor en ESCO-aftale udformes som en langvarig kontrakt, hvor konkrete bygninger/anlæg til at begynde med ikke er udspecificeret. Kunden tildeler så ESCO-selskabet konkrete projekter inden for de overordnede betingelser, som er fastlagt i kontrakten. Denne tildeling af projekter kan f.eks. foregå på grundlag af et forstudie af alle kundens bygninger og/eller anlæg, hvor energieffektiviseringspotentialet afdækkes. Forstudiet gennemføres typisk af ESCO-selskabet som første led i samarbejdet. Fordelene ved denne kontraktform er en mere strømlinet kapitalfremskaffelse, lavere transaktionsomkostninger og standardiserede betingelser og vilkår. De konkrete projekter kan derfor gennemføres hurtigere og mere omkostningseffektivt, end hvis der skulle laves separate kontrakter for hvert enkelt projekt. En fordel ved at samle mange projekter under en paraplykontrakt kan være, at projekter med korte tilbagebetalingstider kan medfinansiere projekter med længere tilbagebetalingstider. Dette er dog ikke nødvendigvis økonomisk rationelt, og bør derfor overvejes nøjere. En paraplykontrakt kan i princippet indeholde en hvilken som helst kombination af de øvrige ydelser, som et ESCO-selskab udbyder. Det skal her tilføjes, at almene boligselskaber ikke kan overføre besparelser fra én afdeling til en anden. ESCO-selskabet og kunden beslutter sammen, hvilke ydelser ESCO-selskabet skal stå for i et givent projekt. Eksempelvis skal ESCO-selskabet i nogle kontrakter udelukkende installere energieffektivt udstyr, hvorimod ESCO-selskabet i mere omfattende kontrakter også er ansvarlig for finansiering og drift af udstyret. Med andre ord dækker begrebet ESCO over mange varianter af aftaler, hvor ESCO-selskabets rolle samt fordelingen af risiko og gevinst mellem ESCO-selskabet og kunden varierer en hel del fra projekt til projekt. Jo større risiko ESCO-selskabet bærer i en given kontrakt, jo større betaling kræver det. Som regel aflønnes ESCO-selskabet med en andel af de realiserede besparelser jo større risiko, jo større andel af besparelserne. Ad. 5. Levering 22 I forbindelse med et ESCO-projekt er der ofte tale om opførelse, udskiftning/installation eller en større renovering af en bygning eller et anlæg. I forbindelse hermed har ESCO-selskabet typisk hele opgaven med alt lige fra projektering til udførelse af forbedringerne. Leveringen opdeles derfor i en levering af udstyrsleverancen og en løbende levering af servicen.

23 Ad 6. Kommerciel drift og opfølgning ESCO-selskabet påtager sig en væsentlig opgave i den løbende drift og vedligeholdelse af kundens bygninger/anlæg i kontraktperioden. Som regel er der ikke blot tale om energieffektivisering af driften, men om generel optimering af alle drifts- og vedligeholdelsesaktiviteter, således at drifts- og vedligeholdelsesomkostningerne minimeres. Udover de mindskede omkostninger opnår kunden en yderligere fordel, idet risikoen for driftsstop flyttes fra kunden til ESCO-selskabet, hvilket betyder at kunden holdes skadefri i tilfælde af driftsstop. Selv hvis ESCO-selskabet har det overordnede driftsansvar i kontraktperioden, varetages driften dog i praksis ofte af ESCO-selskabet og kunden i kombination. Både fordi kundens personale har den daglige omgang med bygningerne/anlæggene, og fordi kundens personale skal videreføre driften, når ESCO-kontrakten udløber. ESCO-selskabets engagement i drifts fasen omfatter som regel uddannelse af kundens eget driftspersonale, så personalet sættes i stand til selv at varetage driften. Ad 7. Aftaleophør Ved aftalens ophør bør det sikres, at driftorganisationen kan køre overvågningssystemerne og driften videre ved kontraktens ophør. Dette bør sikres allerede ved kontraktindgåelsen, hvor det bør aftales, at kunden har adgang til samtlige data og i en læsbar form på en åben IT-platform. Kunden skal ved aftaleudløb kunne køre dette videre enten i abonnement eller ved selv at erhverve den fornødne software. Prisniveauerne herfor bør indikeres i den oprindelige aftale. Ad 8. Fuld økonomisk gevinst til kunden Det lyder besnærende, at kunden høster den fulde gevinst efter udløbet af aftalen, men dette kræver, at driftspersonalet har fået overdraget de fornødne kompeten cer, og at de har den fornødne tid til at vedligeholde anlægge på uændret niveau. Det kan i kontrakten aftales, at ESCO-leverandøren efter aftalens udløb kan fortsætte med en driftsovervågning og vedligeholdelse som et rent serviceabonnement. 5.5 Interessegruppernes fordele og ulemper ved en ESCO-aftale Nedenfor har vi sammenstillet ovenstående afsnit i en oversigtsmodel, der viser samspillet mellem de forskellige interessegrupper, deres motivationsfaktorer og deres betænkeligheder ved at indgå en ESCO-aftale. 23

24 Forsyningsselskabet Beboerne ESCOfirmaet Kunden/ Boligorganisationen Figur 1: ESCO-Interessegruppemodel 5.6 ESCO s udbredelse i dag i Danmark ESCO-modellen opstod i USA i efterkrigstiden med udgangspunkt i industrien og offentlige bygninger. Først i de senere år har modellen bredt sig til det meste af Europa og har opnået en pæn udbredelse. Danmark har i mange år været et foregangsland på området energibesparende foranstaltninger, men ikke på energitjenester, hvis vi sammenligner med andre europæiske lande. Oprettelsen af egentlige ESCO-udbydere i Danmark har først fundet sted inden for de senere år. Ikke fordi man ikke tidligere har kunnet gennemføre energisparende renoveringer eller har haft interesse herfor. Men kunden/boligselskabet har selv skullet sammensætte pakken med bidrag fra rådgivende ingeniører, udstyrleverandører, finansinstitutioner og energiselskaber, hvilket har gjort det svært at gennemføre helhedsorienterede tiltag og samtidig have sikkerhed for at de ønskede og forventede energibesparelser blev opnået. Det er netop på disse punkter, at ESCO-konceptet er en fornyelse, nemlig ved at en Totalentreprenør påtager sig opgaven fra start til mål og indestår for, at målene nås i hele kontraktperioden. Selv om udbredelsen af ESCO-modellen først har fundet sted i de senere år, så har der alligevel været etableret ESCO-lignende aftaler tidligere, bl.a. på udebelysningsområdet, hvor kommuner og boligafdelinger udliciterede udebelysningen til et forsyningsselskab, der herefter leverede belysningen og servicerede denne. Fordelen var, at salg af belysning blev betragtet som en produktion af forsyningsselskaberne og dermed afgiftsfritaget. En lovændring med virkning fra 1. januar 2010 eliminerede denne fordel. Tilsvarende har der været eksempler på, at termostatventiler blev udskiftet af målerselskabet og afregnet over regningen over en periode. 24 Et eksempel på nye tiltag er inden for lysområdet, hvor et boligselskab kan etablere egen belysning med solpaneler og supplere/erstatte den højt belagte el-pris på ca. 2 kr. på fællesbelysningen via nettomålerordningen. Dog må kapaciteten ikke være større end forbruget. Herved kan opnås tilbagebetalingstider på mellem 8 10 år med den nuværende høje el-pris, dog kun når disse installeres i forbindelse med anden ombygning/renovering.

25 5.6.1 Kommuner I de senere år er interessen for at etablere ESCO-samarbejder inden for kommunerne steget markant. Primo 2011 er der 16 kommuner, der enten har etableret eller er ved at etablere et ESCO-samarbejde. Rambøll har i 2009 udarbejdet en rapport vedr. ESCO-samarbejder i kommuner, hvori de finder følgende karakteristika ved de på det tidspunkt indgåede aftaler i 3 kommuner. ESCO gennemføres som Begrænset udbud Garantielementet er en vigtig del af aftalen Kommunerne har valgt at selvfinansiere energiinvesteringerne Forventede tilbagebetalingstider mellem 7 og 10 år Aftalerne er inddelt i 3 faser 1. Energianalyse og fastlæggelse af basis for måling af energibesparelserne (ESCO-partneren foretager energimærkning af bygningerne). 2. Gennemførelse af de energibesparende foranstaltninger 3. Tilbagebetaling/effektmåling af de foretagne investeringer Kommunernes motivation for at indgå en ESCO-aftale er: At få indhentet et energi- og vedligeholdelsesmæssigt efterslæb i bygningsmassen At der foreligger et økonomisk effektiviseringspotentiale At energirenoveringen ikke belaster den generelle service- og anlægsramme At ESCO-garantien begrænser investeringsusikkerheden Kommunens ønske om at fremstå som en grøn og energirigtig kommune Mange almene boligafdelinger vil kunne nikke genkendende til mange af kommunernes bevæggrunde for at indgå en ESCO-aftale. 5.7 Er ESCO-modellen interessant for den almene sektor? Der har været talt meget om behovet for energirenoveringer i den almene sektor. Interessen herfor er stor, men ressourcerne til at gennemføre projekterne er ikke altid til stede. Formålet med dette projekt er at undersøge, om ESCO-projekter kunne medvirke til at få gennemført ønskværdige energirenoveringer i den almene sektor. I Danmark findes mindre end 10 egentlige ESCO-udbydere, hvoraf de fleste har en baggrund som teknikleverandør, servicering af varmeanlæg og rådgivende ingeniørfirmaer, mens forsyningsselskaberne bortset fra ude lys-projekter endnu ikke er gået aktivt ind på ESCO-området. Fordele for en almen boligafdeling ved at indgå en ESCO-aftale: Der kan iværksættes energirenoveringer, som der ellers ikke ville blive gennemført Det frigør ressourcer blandt driftspersonalet Det tilføres ekstra ressourcer og kompetence indenfor projektering, gennemførelse og opfølgning på at lovede besparelser opnås, og at de fastholdes Giver lavere varmeudgifter efter kontraktens udløb og måske under kontraktperioden Det travle boligselskab får et vidensløft og tilført ekstra ressourcer, som muliggør en fremrykning/gennemførelse af energirenoveringer Risici for en almen boligafdeling ved at indgå en ESCO-aftale: Risiko for at reducere den fremtidige fleksibilitet og mulighed for at opnå nye energibesparelser, som følge af ny teknologisk udvikling 25

26 Omkostningsfuldt at komme ud af en kontrakt med en ESCO-leverandør, der ikke lever op til kontrakten En uforholdsmæssig stor del af varmeudgifterne er faste omkostninger inden for fjernvarmeforsyningen. Da det er den variable del, der skal finansiere energirenoveringerne, vil dette helt naturligt begrænse de rentable energirenoveringer. Vil en ESCO-leverandør garantere for energibesparelser hos beboerne, hvis adfærd ESCOleverandøren ikke kan kontrollere Indgåelsen af en ESCO-kontrakt stiller krav om en god projektopfølgning, som enhver anden form for udlicitering Garantien sættes for lavt, hvilket skal imødegås ved at konkurrenceudsætte det gennem udbud Ovenstående bemærkninger vil i de senere afsnit blive illustreret og kommenteret på de tre udvalgte bebyggelser i BO-VEST. 6.0 Udbudsregler Almene boligorganisationer skal som hovedregel konkurrenceudsætte deres indkøb. Regelsættet for indkøb er Tilbudsloven og EU's Udbudsdirektiv. Indkøb under tærskelværdierne for EU udbud skal ske efter reglerne i tilbudsloven og for indkøb over tærskelværdierne gælder reglerne om EU udbud. I 2011 gælder følgende tærskelværdier: Tærskelværdier ekskl. moms Tjenesteydelser kr Deltjenesteydelser kr Vareindkøb kr Delydelser varer kr Bygge- og anlægsarbejder kr Delarbejder kr Der gælder de samme regler for typisering af et ESCO projekt som for alle andre projekter; men på grund af ESCO-projekternes ofte noget sammensatte ydelser skal der ofres særlig opmærksomhed omkring fastsættelsen af projektets type, tjenesteydelse, vareindkøb eller bygge- og anlægsarbejde. Analysen af besparelsespotentialet, projekteringen af byggearbejderne og den efterfølgende drift af anlæggene er som udgangspunkt tjenesteydelser. Udskiftning af anlægsdele kan være en blanding af vareindkøb og tjenesteydelser. Renovering af bygninger og installationer vil som hovedregel være byggearbejder. Projekttypen og dermed tærskelværdierne fastsættes ud fra projektets hovedgenstand, hvilket er den ydelse som anskaffelsen har mest relation til og som oftest har den største værdi. Når projekttypen er fastlagt, kendes tærskelværdien og det kan afgøres om tilbudsloven eller udbudsdirektivet gælder for udbuddet. Selve udbudsproceduren for et ESCO-projekt adskiller sig ikke fra den sædvanlige udbudsprocedure som boligorganisationerne er vant til at anvende, hvorfor de ikke vil blive gennemgået her. 26 Elsparefonden har gennemført projektet Udvikling og afprøvning af ESCO koncept for kommunale Bygninger. Rapporten for dette projekt, der detaljeret gennemgår alle de

27 udbudsretlige problemstillinger ved et ESCO projekt kan findes Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen og KL driver i fællesskab hjemmesiden Her er i februar 2011 offentliggjort Vejledningspakke udbud af ESCO. Vejledningen er primært rettet mod kommunerne; men da udbudsreglerne for kommuner og almene boligorganisationer er fælles, er vejledningen særdeles anvendelig. Vejledningen tager delvist afsæt i Elsparefondens projekt, og dele af de standarddokumenter, der er indeholdt i rapporten fra Elsparefonden, er også indeholdt i vejledningen. I nærværende projekt er gennemført et ESCO-udbud for BO-VESTs afdeling Bæk/Fosgården, og 3 ESCO-operatører har givet deres forslag til en energirenovering af BO-VESTs afdeling Moserne. På baggrund af Elsparefondens rapport Elsparefonden er nu omstruktureret til Center for energibesparelser, Udbudsportalens vejledning og erfaringerne indhøstet i dette projekt, kan gives følgende generelle anbefalinger vedrørende de udbudsretlige problemstillinger i et ESCO-projekt. Anvend begrænset udbud med prækvalifikation af tilbudsgiverne Via prækvalifikationen kan tilbudsgivernes faglige kompetence og økonomiske soliditet sikres Anvend det økonomisk mest fordelagtige tilbud som tildelingskriterium Ved at anvende det økonomisk mest fordelagtige tilbud som tildelingskriterium, kan der ud over pris indgå tekniske, organisatoriske og procesmæssige temaer i tilbudsevalueringen. Udbuddet af Bæk/Fosgården skete på baggrund af en foranalyse, der viste potentialet for energibesparelse ved ændring af de tekniske installationer. De indkomne tilbud indeholdt løsninger der tog udgangspunkt i ændringer af de tekniske installationer. Bygherren fik tilbud der i indhold svarede til forventningerne/intentionerne med udbuddet. De 3 forslag til energirenovering af Moserne var meget forskellige i indhold og omfang. Dette var måske forventeligt, da de forskellige ESCO-operatører har forskellige faglige profiler. Grundlaget for operatørernes opstilling af forslag var mere en generel bygningsbeskrivelse end en egentlig foranalyse som for Bæk/Fosgården. For Moserne blev der belyst et større spektrum af løsninger; men havde det været et egentlig udbud, kunne der opstå problemer med tilbudsevalueringen, fordi forslagene var så forskellige. Hvis forslagene var opstillet på grundlag af en foranalyse, ville bygherren have mulighed for i udbudsmaterialet at opstille sine forventninger til løsningsforslagene, og dermed forhåbentlig øge konkurrencen mellem tilbudsgiverne. Hvis den forventede kontraktsum overstiger tærskelværdien for den aktuelle kontrakttype og opgaven derfor skal i EU udbud, er det en mulighed at få udført en foranalyse som en eller flere delydelser. Den enkelte delydelseskontrakt skal være mindre end tærskelværdien og summen af delydelserne mindre end 20 pct. af den forventede samlede kontraktsum. De firmaer der har udarbejdet foranalyserne, kan efterfølgende give tilbud på EU-udbuddet, hvis alle de oplysninger der ligger til grund for analysen og selve analysen indgår i udbudsmaterialet. 27

28 7.0 ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger 7.0 ESCO-modellen i udvalgte boligafdelinger 28 Til brug for nærværende rapport har vi udvalgt 3 boligafdelinger i BO-VEST, som test cases for ESCOmodellen. brug for nærværende rapport har vi udvalgt 3 boligafdelinger i BO-VEST, som test cases Til for ESCO-modellen. 1. Bæk/Fosgården, der i 2008 og 2009 gennemgik en LBF støttet renovering, der bl.a. har 1. Bæk/Fosgården, indeholdt der en i ny 2008 tidssvarende og 2009 klimaskærm gennemgik en LBF støttet renovering, der bl.a. har 2. Moserne, der er et traditionelt murstensbyggeri, hvor, der af større renoveringer, kun indeholdt en ny tidssvarende klimaskærm har været skiftet termoruder for 15 år siden 2. Moserne, der er et traditionelt murstensbyggeri, hvor der af større renoveringer kun har 3. Rækkehusene i Albertslund Syd har fået bevilget en LBF støttet renovering. Der er været skiftet gennemført termoruder en licitation for 15 år for siden 6 prøvehuse med forskellig energiramme for at illustrere, 3. Rækkehusene hvor den i Albertslund aktuelle økonomisk Syd har rentable fået bevilget grænse en går LBF for støttet at gennemføre renovering. yderligere Der er gennemført en energibesparelser licitation for 6 i prøvehuse forhold til den med LBF forskellig støttede renovering energiramme for at illustrere, hvor den aktuelle økonomisk rentable grænse går for at gennemføre yderligere energibesparelser tre afdelinger i forhold er til kort den præsenteret LBF støttede i bilagene renovering 5, 6 og De 7. Afdelingernes varmeforbrug er er vist vist nedenfor: 1. Bæk/Fosgården Moserne 2009/10 3. Rækkehusene og Alb.lund Syd Antal m m m m 2 Samlet varmeforbrug MWh MWh MWh Forbrug pr. 100 m2 9,7 MWh 17,5 MWh 15,4 MWh Afkøling 53,4 C 32,0 C 39,8 C Varmeleverandør Albertslund Fjernvarme Brøndby Fjernvarme Albertslund Fjernvarme Samlet varmeregning tkr tkr. Beboerafregning Heraf fast afgift 557 tkr tkr. Beboerafregning Pris pr. MWh 783 kr./mwh 476 kr./mwh 783 kr./mwh Variabel del af pris pr. MWh 581 kr./mwh 292 kr./mwh 581 kr./mwh NB: Den variable del af prisen i Albertslund Fjernvarme var 658 kr./mwh i Dette beløb er anvendt i efterfølgende beregninger Bækgården/Fosgården Baggrund Bæk/Fosgården blev valgt, fordi denne ejendom netop havde fået afsluttet en totalrenovering af Bæk/Fosgården klimaskærm m.v. blev i henhold valgt, til fordi en Landbyggefond denne ejendom støttet netop helhedsplan. havde fået Helhedsplansrenoveringen afsluttet en totalrenovering berørte af klimaskærm ikke de tekniske m.v. installationer. i henhold til Det en fandtes helhedsplan derfor støttet interessant af Landbyggefonden. at undersøge, hvor store Helhedsplanrenoveringen energibesparelser, der berørte kunne ikke hentes de tekniske gennem en installationer. optimering af de Det tekniske fandtes installationer. derfor interessant at undersøge, hvor store energibesparelser, der kunne hentes gennem en optimering af de tekniske Da vi samtidig installationer. i projektet ønskede at køre et ESCO projekt igennem til endelig kontraktunderskrivelse, måtte det af tidsmæssige grunde være et mindre og teknisk overskueligt projekt. Da vi samtidig i projektet ønskede at køre et ESCO-projekt igennem til endelig kontrakt, Lejlighedernes og afdelingens energiforbrug forelå fuldt dokumenteret, dvs. Base-line i et ESCOprojekt det kunne af tidsmæssige umiddelbart etableres grunde for være kalenderåret et mindre 2010, og teknisk idet renoveringsarbejderne overskueligt projekt. blev afsluttet i måtte Klimaskærmens etablering har bl.a. bevirket at energiforbruget er faldet fra 15,1 MWh pr. Lejlighedernes 100m2 til 9,7 MWh, og afdelingens hvilket har gjort energiforbrug besparelsespotentialet forelå fuldt mindre. dokumenteret, dvs. Base-line i et ESCO-projekt kunne umiddelbart etableres for kalenderåret 2010, idet renoveringsarbejderne Ejendommen blev afsluttet indeholder i lejemål Klimaskærmens og består af etablering 4 ens dobbeltblokke. har bl.a. bevirket, Der henvises at energiforbruget til bilag 5, hvor er ejendommens faldet fra 15,1 data MWh er samlet. pr. 100 m 2 til 9,7 MWh, hvilket har gjort besparelsespotentialet mindre. Ejendommen indeholder 227 lejemål og består af 4 ens dobbeltblokke. Der henvises til bilag 5, hvor ejendommens data er samlet. 28 Teknisk foranalyse ESCO-projektrapport af 31. marts 2011 For at få et overblik over potentialet med hensyn til energibesparelse skulle der foretages en foranalyse af potentialet. BO-VESTs driftsorganisation havde en forventning om et vist potentiale, men første skridt var at få udført en foranalyse af et uafhængigt og troværdigt

29 firma. I mange tilfælde indgår en sådan foranalyse, som en del af et ESCO-projekt, men dette ville måske komplicere udbudsrunden og forsinke processen. I stedet fik vi Albertslund Fjernvarme til at finansiere foranalysen mod at de fik godskrevet energibesparelsen. Denne blev udført i efteråret 2010 på én af dobbeltblokkene. Det vurderedes, at rapportens konklusioner ville kunne overføres til de øvrige 3 dobbeltblokke. Rapporten viste et besparelsespotentiale på 130 MWh pr. år for dobbeltblokken eller 520 MWh 29 for hele afdelingen mod investeringer på ca. 1,2 mio. kr., hvilket med de gældende variable Teknisk fjernvarmepriser foranalyse svarede til en tilbagebetalingstid på ca. 4 år. For at få et overblik over potentialet med hensyn til energibesparelse skulle der foretages en foranalyse af potentialet. BO-VESTs driftsorganisation havde en forventning om et vist potentiale, men ESCO-udbud første skridt var at få udført en foranalyse af et uafhængigt og troværdigt firma. I mange tilfælde indgår sådan foranalyse, som en del af et ESCO-projekt, men dette ville måske komplicere Foranalysens konklusion gav således grønt lys for at projektet kunne fortsætte. Næste trin i udbudsrunden og forsinke processen. processen var at udarbejde et udbudsmateriale. Center for Energibesparelser blev kontaktet I stedet for inspiration fik vi Albertslund og indhentning Fjernvarme af erfaringsmateriale. til at finansiere Centeret foranalysen fandt projektet mod at de meget fik godskrevet spændende og sponserede Denne derfor blev rådgivning udført i fra efteråret Ingeniørfirmaet 2010 på én NRGiWormslev af dobbeltblokkene. til udarbej Det delse vurderedes, at energibesparelsen. rapportens af et ESCO-udbudsmateriale konklusioner ville for kunne projektet overføres mod, til at de Centeret øvrige fik 3 adgang dobbeltblokke. til at bruge Rapporten materialet på deres hjemmeside på MWh pr. år for dobbeltblokken eller 520 MWh for hele afdelingen mod viste et besparelsespotentiale investeringer på ca. 1,2 mio. kr., hvilket med de gældende variable fjernvarmepriser svarede til en tilbagebetalingstid Projektet blev udbudt på ca. samlet 4 år. for de fire blokke, men det skulle udføres i 2 tidsforskudte faser, således at resultaterne for fase 1 skulle evalueres før fase 2 blev iværksat. ESCO-udbud Foranalysens konklusion gav således grønt lys for at projektet kunne fortsætte. Næste trin i Det besluttedes at udbyde projektet, som en begrænset licitation i henhold til Tilbuds l ovens processen var at udarbejde et udbudsmateriale. Center for Energibesparelser blev kontaktet for inspiration regler, idet og projektet indhentning beløbsmæssigt af erfaringsmateriale. lå under EU s Centeret tærskelværdier. fandt projektet Det besluttedes for meget at invitere 7 danske derfor ESCO-leverandører, rådgivning fra Ingeniørfirmaet som havde udtrykt NRGiWormslev interesse for at til deltage udarbejdelse i projektet, af et og ESCO- spændende og sponserede udbudsmateriale som også havde for en projektet interesse mod, i at få at belyst Centeret ESCO-modellens fik adgang til anvendelighed at bruge materialet inden for på den deres hjemmeside almene sektor. - Projektet Udbudsbrev blev og udbudt udbudsmateriale samlet for de inkl. fire tilbudsliste, blokke, men dog det uden skulle de øvrige udføres bilag, i 2 er tidsforskudte vedlagt rapporten faser, således at resultaterne som bilag for 2. fase 1 skulle evalueres før end fase 2 blev iværksat. Det besluttedes at udbyde projektet, som en begrænset licitation i henhold til Tilbudslovens regler, idet projektet beløbsmæssigt lå under EU s tærskelværdier. Det besluttedes at invitere 7 danske ESCO-leverandører, Tildelingskriterier som havde udtrykt interesse for at deltage i projektet, og som også havde en interesse De indkomne i at få tilbud belyst blev ESCO-modellens vurderet på grundlag anvendelighed af det økonomisk inden for mest den fordelagtige almene sektor. tilbud, efter nedennævnte økonomiske og tekniske tildelingskriterier, der ved evalueringen blev Udbudsbrev vægtet som og angivet: udbudsmateriale inkl. tilbudsliste, dog uden de øvrige bilag, er vedlagt rapporten som bilag 2. De økonomiske tildelingskriterier blev vægtet med 60 pct. De tekniske tildelingskriterier med 40 pct. Økonomiske tildelingskriterier Totaløkonomi for lejerne ved garanteret besparelse Tekniske tildelingskriterier Beskrivelse af fremgangsmåde til at opnå garanterede besparelser samt hvorledes funktionskravene som opstillet i 2.7 opfyldes. Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring for hver af de tre faser. Foreslåede tekniske løsninger Tilbudte medarbejdere (CV er) for hver af de tre faser. Referencer på lignende opgaver I alt Vurderingen af totaløkonomien indeholdt følgende elementer: I alt 60 pct. 60 pct. I alt 40 pct. 10 pct. 10 pct. 10 pct. 10 pct. 100 pct. 29

30 Vurderingen af totaløkonomien indeholdt følgende elementer: 1. Angivelse af garanterede besparelser for de fire dobbeltblokke (procentuelt i forhold til det nuværende energiforbrug) 2. Nutidsværdi af BO-VESTs betalinger iht. betalingsplan og af garanterede besparelser 3. Fordeling af overperformance mellem tilbudsgiver og BO-VEST 4. Der gives tilbud på det totale projekt dvs. alle otte blokke. Det forudsættes at fase 1 og fase 2 hver kan gennemføres for 50 pct. af tilbudssummen Vurderingen af fremgangsmåde m.v. indeholdt følgende elementer. a) Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring, herunder evnen til at indtænke principperne om total leverance og partnerskab b) En beskrivelse af hvorledes den garanterede besparelse forventes opnået c) Beskrivelse af grænsefladen mellem tilbudsgivers og BO-VESTs ydelser Tilbudte medarbejdere vurderedes ud fra erfaring fra tidligere opgaver og teknisk kompetence. Referencer fra lignende opgaver og for samarbejde med almene boligorganisationer til lagdes ligeledes en vis betydning. Resultat af budrunde Resultatet af budrunden blev noget skuffende, idet kun to af de indbudte (Clorius Controls A/S og Schneider Electric A/S) endte med at aflevere et bud. Heldigvis var begge disse bud konditionsmæssige og i øvrigt særdeles tilfredsstillende. De ESCO-selskaber, der afstod fra at byde, har givet følgende begrundelser: Projektets beskedne beløbsmæssige størrelse (1,2 mio. kr.) kunne ikke dække de faste omkostninger, der ville være i at etablere og køre et ESCO-projekt Kravet, om at der skulle gives en fast besparelsesgaranti i buddet, kunne ikke accepteres, uden at selskabet havde haft egne teknikere til at gennemgå hele anlægget minutiøst, hvilket man ikke kunne på de 2 besigtigelsesdage. Omvendt ville selskabet ikke bruge så mange ressourcer herpå, hvis det ikke havde en rimelig sikkerhed for at få projektet Det ufravigelige krav om en fire års tilbagebetalingstid kunne efter flere selskaber ikke honoreres, idet det ville kræve store investeringer for at opnå det i foranalysen beregnede besparelsespotentiale Anlægget var rimelig godt indreguleret. Derfor kunne der kun opnås beskedne besparelser via indregulering Til brug for evalueringen af de to modtagne tilbud anvendtes et evalueringsskema, designet på baggrund af de i udbuddet angivne udvælgelseskriterier. Evalueringsskemaet er vedlagt som bilag 3. Det økonomisk mest fordelagtige tilbud garanterede en energibesparelse på 15 pct. og havde en forventning om at nå en besparelse på 21 pct., altså ganske godt i overensstemmelse med foranalysen. En gennemførelse af projektet medfører således nedenstående udvikling i energiforbruget i afdelingen. 30

31 Ovenstående tabel svarer til et energiforbrug pr. 100 m 2 boligareal på 15,1 MWh excl. el før klimaskærmen blev etableret. Klimaskærmen medfører en reduktion til 9,7 MWh, altså tæt på BR08 og endelig forventes ESCO-aftalen at nedbringe varmeforbruget til 7,7 MWh eller på BR10-niveau med fjernvarmekorrektionen eller en halvering af energiforbruget i forhold til før helhedsplanen. Kontraktforhandling Begge bud indeholdt et kontraktudkast, som skal færdigforhandles, dog ikke på de økonomiske og garantimæssige forhold, som skal følge tilbudslisten. Som følge af den høje garanti på 15 pct. besparelse og under hensyntagen til energisparetilskuddet fra Albertslund Fjernvarme blev det besluttet at gennemføre det samlede projekt straks. Dette gjorde også kontraktudarbejdelsen lettere. Kontraktforhandlingerne blev afsluttet efter et enkelt møde, hvor følgende punkter blev fastlagt: projektplan, opgørelse af base-line, beregning af overperformance, ansvarsfordeling for drift og vedligeholdelse, adgang til målte data og forhold ved kontraktens udløb. Den endelige kontrakt er vist i Bilag 4. Bestyrelses- og beboerorientering Da kontraktforhandlingen var afsluttet blev bestyrelsen orienteret om projektet med nedenstående anbefaling om indgåelse af en ESCO-aftale med Clorius Controls A/S. 1. Clorius tilbyder den største besparelse og dermed den største økonomiske fordel for beboerne i Bæk/Fosgården 2. Den største besparelse giver det største energisparetilskud fra Albertslund Fjernvarme 3. Clorius ønsker den mindste procentdel af en eventuel overperformance 4. Clorius installerer et CTS-anlæg, tre nye pumper samt nye reguleringsventiler i de enkelte lejligheder m.v., som er en forbedring/opgradering af varmesystemet ESCO-aftalen forventes at være selvfinansierende i løbet af kontraktens fire års løbetid under forudsætning af, at der som minimum opnås en besparelse på den garanterede besparelse. Der vil dog i kontraktperioden være behov for en mellemfinansiering på op til 900 t.kr., som foreslås finansieret af afdelingens mellemregningskonto med BO-VEST. Aftalen indebærer, at beboerne i en periode (afhængig af den opnåede besparelse) fortsætter med at betale den nuværende boligudgift (husleje plus varme), men at huslejen forhøjes med den forventede varmebesparelse samtidig med at a conto varmebidraget nedsættes 31

32 med det tilsvarende beløb. Det vil således være neutralt for den enkelte beboer, forudsat at beboerens varmeforbrug ikke øges i forhold til Leje- og varmereguleringerne kan træde i kraft med virkning fra den 1. januar Såfremt den garanterede besparelse opnås vil det betyde en gnst. lejeforhøjelse på 1,7 pct. og en nedsættelse af varme a conto betalingen på 11 pct. fra den 1. januar ESCO-aftalen blev godkendt med et stort flertal på beboernes afdelingsmøde den 28. marts 2011 og aftalen blev underskrevet den 30. marts Moserne Moserne er et traditionelt solidt murstensbyggeri fra 1960 erne uden alvorlige bygge- og konstruktionsmæssige mangler, hvorfor der ikke har været foretaget større renoveringer udover en udskiftning til termovinduer i midten af halvfemserne. Via råderetten har 90 pct. af beboere fået installeret altan ligesom halvdelen af boligerne har fået renoveret køkken og badeværelse. Der henvises til bilag 6, hvor ejendommens data er samlet. Generelt må det siges, at lejlighederne er små og ikke tidssvarende indrettet, hvorfor afdelingen inden for en overskuelig fremtid bør igangsætte en større helhedsplan med henblik på at fremtidssikre lejlighederne, herunder også på energiområdet. Der er en del indeklimaproblemer med træk, kolde vægge og skimmelsvamp. I henhold til afdelingens 10 års vedligeholdelsesplan er der over de næste 10 år planlagt vedligeholdelse for i alt kr , hvoraf planlagt udskiftning af faldstammer og vandinstallation i 2013 er budgetteret til 34,9 mio. kr., ligesom der er planlagt løbende udlægning af 100 mm isolering på de endnu ikke isolerede lofter for 1,3 mio. kr. Udskifningen af faldstammer og vandinstallationer planlægges finansieret ved en ny låneoptagelse. Afdelingens nuværende finansiering består af en restsaldo på oprindelige lån på kr. 8,7 mio. kr. og lån vedr. tidligere forbedringsarbejder på 21,4 mio. kr., hvoraf ca. 3 mio. kr. udløber om 5 år, mens resten løber yderligere 15 år. Der kan således ikke påregnes nogen lejelempelse i de kommende år som følge af låneudløb. Som det fremgår af oversigten har afdelingen et meget højt årligt varmeforbrug på 17,5 MWh pr. 100 m 2, men er samtidig begunstiget af en meget lav fjernvarmepris, hvilket bevirker, at energirenoveringer alt andet lige vil få en lang tilbagebetalingstid. Vi har fået ESCO-Gruppen, MT Højgård og Schneider til at gennemgå ejendommen for at vurdere, hvorledes ESCO-modellen kan indgå i en renoveringsplan i denne meget typiske almene boligejendom. Alle selskaber har udført en foranlyse uden beregning for at medvirke til at få gennemført denne rapport om ESCO s anvendelighed inden for den almene sektor. Projektgruppen er dem meget taknemmelige for deres bidrag. Vi har stillet som betingelse, at facader og arkitektonisk udtryk skulle bevares Foranalyse 32 Grundindholdet i de tre selskabers foranalyse var rimeligt identiske, mens løsningsforslagene adskilte sig mere fra hinanden. Hovedpunkterne i foranalyserne var:

33 Klimaskærm Vinduer Ældre plastikrammer med forholdsvist højt varmetab. Det er svært at skaffe reservedele til nuværende vinduer. Vinduernes restlevetid er begrænset. Ydervægge Teglstensmur, der er uisoleret Loftsisolering 60 pct. af tagrummene er kun isoleret med 100 mm mineraluld. De resterende er efterisoleret Gulve mod uopvarmet kælder er uisolerede Teknik Varme brugsvandrør i kælder Varme brugsvandrør er udført med store rør-dimensioner i kælder og jord Cirkulationen fungerer dårligt, bl.a. fordi rør er tilkalkede Dette er medvirkende til et stort varmetab til den uopvarmede kælder Fjernvarmeforsyning Fjernvarmerør er overdimensioneret, da alt forsynes fra to centraler. Rør fremføres i kælder og jord Der er vejrkompenseringsanlæg, men den energibesparende effekt er begrænset af den nødvendige høje fremløbstemperatur, som det nuværende fjernvarmeanlæg behøver Radiatorventiler i lejlighederne har ikke forindstilling Mangelfuld rørisolering Varmefordelingsanlæg Et eller to strenget system med store rørdimensioner i kælder og jord Ikke for god rørisolering Dette er medvirkende til et stort varmetab til den uopvarmede kælder Indregulering af varmeanlæg Eksisterende varmeanlæg er opbygget med lange fordelingsledninger, ligesom indreguleringen er dårlig. Dette bevirker et højt pumpetryk for at pumpe varmen ud til de sidste forbrugere Afregningsmålere til vand og varme Afregning af vand og varme er i dag opdelt på hver lejer ud fra nøgletal Denne afregningsmetode giver erfaringsmæssigt et højt forbrug, da lejerne ikke tilskyndes til at spare på forbruget Ventilation Ingen mekanisk ventilation, kun naturligt udtræk ved bad og køkken Vaskerier Vaskerier er forsynet med tidssvarende automatik, der kan registrere individuelt forbrug. Denne anvendes dog ikke, da udgifterne fordeles ligeligt over huslejen. Vaskemaskiner fungerer energimæssigt fornuftigt. Tørretumblere er energimæssigt urentable Kældre Belysning brænder konstant. En del kælderområder opvarmes med el, der betales via fællesudgifter. 33

34 Indeklima er ikke optimalt Trækgener i næsten alle rum Problemer med opvarming primært køkkener og gavllejligheder Problemer med lunkent vand i fjerne blokke Problemer med fjernelse af mad-os Problemer med fugt og varme om sommeren Skimmeldannelse og fare for skimmeldannelse Et af firmaerne fremhævede specielt behovet for at tænke langsigtet i forbindelse med påtænkte energirenoveringer. Det anbefaledes, at man vurderer ejendommens samlede helbredstilstand, og ikke kun gennemfører kortsigtede begrænsede energisparetiltag, som ikke er hensigtsmæssige eller økonomiske på mellemlang og lang sigt, idet dette firma specielt fremhævede: Tagkonstruktionen bør skiftes inden for år Isoleringen på loftet bør skiftes nu Vinduer bør skiftes inden for 5-10 år Facader bør efterfuges og isoleres Faldstammer bør skiftes Stigstrenge bør skiftes Varmeinstallationer bør indreguleres Trappeskakte bør isoleres Køkkener er modne til udskiftning, hvor dette ikke er sket Badeværelser er modne til udskiftning, hvor dette ikke er sket Som det fremgår af ovenstående observationer har ejendommen behov for en modernisering og et kvalitetsløft også for at fremtidssikre boligerne. På den anden side er afdelingen kendetegnet ved mange beboere med lang anciennitet og pensionister, som ikke har mulighed for at betale en væsentlig højere leje eller som har vænnet sig til forholdene. Såfremt der ikke gøres noget inden for en overskuelig fremtid kan det forværre den fremtidige udlejningssituation, da boligerne viil miste deres attraktoinværdi, selvom prisen er lav ESCO-selskabernes løsningsforslag De tre selskabers foreløbige skitseforslag er sammenfattet i nedenstående skema. Selskaberne har udarbejdet et begrænset forslag med en forholdsvis kort tilbagebetalingstid og et mere omfattende med længere tilbagebetalingstid. 34

35 34 ESCO-selskab 1 ESCO-selskab 2 ESCO-selskab 3 FORSLAG 1 Anbefalede indsatsområder: Hulmursisolering af uisolerede ydervægge Der etableres ny fjernvarmeforsyning til hver bygning. For hver bygning etableres der et teknikrum Varmefordelingsrør i kælder bør reduceres i rørdimension og isoleres efter gældende regler Varme brugsvandrør i kælder bør reduceres i rørdimension og isoleres efter gældende regler Varmeanlæg bør indreguleres Etablering af individuelle afregningsmålere på vand og varme for hvert lejemål Udskiftning af tørretumblere til energirigtig type Etablering af automatik på lys i fællesområder, især kældre. Forbud mod gratis opvarmning af kælderområder INVESTERING 33 mio. kr. ENERGIBESPARELSE MWh INVESTERING/kWh = 8,00 kr. UDVIDET FORSLAG Udskiftning af vinduer og døre + solcelleanlæg INVESTERING 66 mio. kr. ENERGIBESPARELSE MWh INVESTERING/kWh = 11,90 kr. FORSLAG 1 Anbefalede indsatsområder: Etablering af blandesløjfer i varmecentralerene og udskiftning og reducering af antallet af pumper Udskiftning af radiatorventiler Indregulering af varmeanlæg Teknisk isolering af pumper og ventiler Installation af PIR-følere i kældre Tætning af hoveddøre og forsegling af brevsprækker Installering afcts-anlæg Energistyring og overvågning INVESTERING 2 mio. kr. ENERGIBESPARELSE 750 MWh INVESTERING/kWh = 2,66 kr. Anbefalede tiltag ved samtidig anden renovering (ej lønsomme for ESCO-projekt) Udskiftning af tærede stigstrenge og faldstammer. Decentral varme og teknikrum Ombygge et- strengs anlæg til 2-strengs anlæg. Installere individuelle vand og varmemålere. Udskiftning til 3-lags energiglas. Udskiftning af varmevekslere. INTET PRISOVERSLAG FORSLAG 1 Anbefalede indsatsområder: Facader Omfugning af facaden og hulmursisolering Isoler indvendigt under brystninger, bag radiatorer mv. Isoler kælder indvendig Tagkonstruktion Indvendig isolering 200 mm ekstra isolering Isolering af trappeskakte Vinduer Udskiftning af vinduer til nye plast vinduer super lavenergi Installationer Decentrale varmecentraler Indregulering af varmeanlægget Udskift skakte mv./nye radiatorer Optimering fællesbelysning (opgang, kælder, gade) Gennemstrømsvandvarmer og individuel måling af varmt vand Nye armaturer på brugsvand INVESTERING 121 mio. Kr. ENERGIBESPARELSE MWh INVESTERING/kWh = 23,70 kr. UDVIDET FORSLAG 100 mm indvendig isolering + solvarme på tag INVESTERING 174 mio. kr. ENERGIBESPARELSE MWh INVESTERING/kWh = 31,90 kr. UDVIDET FORSLAG 2 Alt. 2: tagbolig INVESTERING 305 mio. Kr. ENERGIBESPARELSE MWh INVESTERING/kWh = 54,60 kr. Ingen af selskaberne har angivet definitive garantier, da beregningerne er foreløbige, men kun 2 af de 3 firmaer er indstillet på at give en bindende garanti. Ovenstående bud resulterer alle ESCO-projektrapport i energibesparelser. af 31. marts 2011 De udvidede forslag sikrer ligeledes et bedre indeklima og hæver boligernes generelle kvalitet, hvorfor de ikke er direkte sammenlignelige. Selskab 2 har kun medtaget de lavest hængende frugter, men anbefaler, at der bliver gjort noget ved de forhold, som de andre selskaber medtager i deres udvidede forslag. Dette selskab konkluderer blot, at det ikke vil være rentabelt i et ESCO-projekt. Selskab 1 s forslag indeholder en noget videre renovering, mens Selskab 3 foreslår en up-to-date renovering inkl. energirenovering. Disse forhold afspejler sig helt naturligt i priserne for de forskellige løsninger. Det vil derfor ikke være rimeligt kun at bedømme de forskellige løsninger ud fra et energisparehensyn, som f.eks med nøgletallet byggeinvestering pr. sparet kwh, i det der indgår et forskelligt kvalitetsløft af ejendommen og indeklima m.v. i de forskellige forslag. 35

36 Økonomien i de anbefalede løsningsforslag I de af selskaberne ovenfor udregnede forslag er der indlagt forskellige forudsætninger om renteomkostninger, energiprisstigning, inflation, energibesparelsen pr. sparet MWh og endelig en reduktion i de årlige hensættelser til vedligeholdelse, hvorfor forslagene nedenfor er omregnet efter ensartede forudsætninger. Der gøres samtidig opmærksom på, at ovenstående overslag ikke tager højde for omkostninger til udarbejdelse af udbud, bygherrerådgiver, byggesagsadministration og byggelånsrenter samt installation af nye fjernvarmerør til etablering af de decentrale teknikrum, hvorfor efterfølgende beregninger kun skal betragtes, som grove estimater, som kun kan give nogle retningspile, men ikke udgøre et beslutningsgrundlag. Der beregnes tilbagebetalingtider på de tre selskabers forslag 1 omregnet efter nedenstående forudsætninger: Den variable del af 1 MWH s besparelse er sat til 446 kr. 5 Rente på gnst. 3,4 pct. p.a. og på 7 pct. p.a. Inflation på 2 pct. p.a. Energiprisstigning på 3,4 pct. p.a. og på 5 pct. p.a. Årlig besparelse på vedligeholdelsehensættelse der i dag udgør 5,4 mio. kr. årligt, sættes kun til 1 mio. kr. for firma 1 og 2 mio. kr. for firma 3, hvor firmaerne har regnet med en noget større besparelse. Der er ikke forudsat salg af energibesparelser, da disse p.t. er aftalt at skulle tilfalde Brøndby Fjernvarme uden kompensation, hvilket p.t. er under genforhandling. Beregningerne illustreres grafisk med nedenstående grafforklaring for alle tre figurer. BLÅ GRAF: RENTE 0pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct., INTET SPARET VEDLIGEHOLD RØD GRAF: RENTE 0 pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD LYSEGRØN GRAF: RENTE 3,4 pct., ENERGIPRISSTIGNING 0 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD LILLA GRAF: RENTE 7 pct., ENERGIPRISSTIGNING 1,4 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD TURKIS GRAF: RENTE 7 pct., ENERGIPRISSTIGNING 3 pct.,+ SPARET VEDLIGEHOLD 36 5 Baseret på fjernvarmetariffen for 2010/11 og under forudsætning af en væsentlig bedre afkøling.

37 Selskab 1: Investering 33 mio. kr. - tilbagebetalingstider Figur 3: Tilbagebetalingstider på forslag 1 fra Selskab 1. Af denne graf kan man tydelig se påvirkningen af en årlig sparet hensættelse på vedligehold, der her er sat til 1 mio. pristalsregulerede kroner (forskel mellem rød og blå graf). Begge disse er simple tilbagebetalingstider uden renteberegning. Såfremt investeringen skal finansieres med en ydelse på 3,4 pct. p.a. stiger tilbagebetalingstiden med tre år (grøn graf). Skal investeringen lånefinansieres til markedsydelsen for 30-årige kreditforeningslån, 7 pct. p.a., vil lånet aldrig kunne tilbagebetales (grafen er ikke medtaget). Med denne rente kan der kun opnås økonomi i investeringen ved at medregne en stigning i energipriserne på 1,4 pct. mere end inflationen, hvilket giver en tilbagebetalingstid på ca. 20 år (lilla graf). Hvis energiprisstigningen sættes til 5 pct. p.a. eller 3 pct. over den forventede inflation vil tilbagebetalingstiden falde fra 20 år til 18 år (turkis graf). Hvorvidt det er realistisk med mindre hensættelse til vedligehold kan diskuteres i dette tilfælde, da den væsentligste del af investeringen går til teknik og ikke til bygningsmæssige forbedringer. Ovenstående forslag vil indebære for beboerne, at de får et kvalitetsløft af boligen og et bedre indeklima, men de skal i de næste ca. 20 år betale for et uændret varmeforbrug med en let stigende varmeudgift. Først efter de ca. 20 år vil huslejen falde med energibesparelsen og den sparede hensættelse. Energibesparelsen andrager i 2010 priser kr. eller 5,5 pct. af investeringen, hvilket indebærer, at hvis ydelsen er over disse 5,5 pct., så vil lånet aldrig kunne tilbagebetales med mindre der indregnes en sparet hensættelse og/eller stigende energipriser. Det udvidede forslag vil vise endnu længere tilbagebetalingstider og er derfor mindre interessant. 37

38 Selskab 2: Investering 2 mio. kr. - tilbagebetalingstider år 0 år 1 år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år Figur 4: Tilbagebetalingstider på forslag fra Selskab 2. NB: Ingen rød graf, da rød graf er identisk med blå graf p.g.a. ingen besparelser på vedligehold Selskab 2 har i dette forslag kun medtaget forbedringer, som har en tilbagebetalingstid på 6 til 8 år, og som derfor er velegnet til en ESCO-model. Det drejer sig primært om forbedringer af varmeteknik og indregulering og forbedret brugeradfærd gennem opsætning af målere, hvorfor der ikke kan påregnes en reduktion af hensættelsesbehovet. Som følge af bebyggelsens meget høje energiforbrug og lave afkøling er det oplagt, at der kan hentes nogle lavt hængende frugter meget hurtigt, hvilket må anbefales. Det er ligeledes klart, at der vil kunne indgås en ESCO-aftale på disse punkter med en garanti, som giver beboerne sikkerhed for at besparelser vil kunne opnås, således at beboernes økonomi ikke kommer i fare. På disse punkter vil der hurtigt kunne etableres en ESCO-aftale med samme indhold som den ovenfor beskrevne ESCO-aftale for Bæk/Fosgården. 38

39 Selskab 3: Investering 121 mio. kr. tilbagebetalingstider år 0 år 2 år 4 år 6 år 8 år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år år Figur 5: Tilbagebetalingstider på forslag fra Selskab 3 s meget omfattende renoveringsforslag Tredje selskabs meget omfattende og givetvis ønskværdige renovering er meget mere end en energirenovering, hvilket også ses tydeligt af den turkis og den lilla graf, hvor restgælden fortsætter med at stige ved en rentefod på 7 pct. p.a. også selv om der indregnes både sparet vedligehold (her 2 mio. kr. inflationsreguleret) og stigende energipriser. Den grønne graf viser forløbet med en rente på 3,4 pct. og sparet vedligehold og ender alligevel med en tilbagebetalingstid på 48 år. Det er svært at se, at der kan indgås en ESCO-aftale på projektet som sådan, da energibesparelserne kun dækker en beskeden del af de samlede finansieringsomkostninger. Men der kan givetvis etableres en delvis ESCO-aftale, hvorved der opnås en garanti for opnåede besparelser, som vil kunne medvirke til at dække en del af finansieringsomkostningerne og dermed reducere den økonomiske risiko ved at gennemføre den foreslåede renovering Afsluttende kommentarer vedr. Moserne Moserne har et meget højt energiforbrug i forhold til andre tilsvarende bebyggelser bl.a. som følge af kollektiv afregning af varme, utidssvarende vand- og varmeinstallationer og en dårlig klimaskærm, hvilket igen medfører et dårligt indeklima. Der er behov for en renovering ikke mindst på energiområdet. Såfremt der besluttes en mindre energirelateret renovering vil dette kunne udbydes som et ESCO-udbud, men det bør overvejes, om der i lyset af de af selskaberne fundne mangler ved ejendommen, ikke snarere bør udarbejdes en langsigtet plan for hele bebyggelsen for at fremtidssikre den. En sådan plan vil ikke afvige fra de normale helhedsplaner, som de almene boligselskaber er vant til at udarbejde. Jo flere klimaskærmarbejder, der medtages, jo længere vil tilbagebetalingstiden blive. Da ESCO-aftaler stadig er nye og uprøvede inden for den almene sektor, kan det ikke anbefales at indgå en ESCO-aftale med en for lang løbetid, hvorfor løsningen kunne være at udbyde en traditionel renovering med særlig vægt på energibesparelser med krav om at en given energibesparelse opnås og garanteres i en ESCO-aftale over en 6 8 årig periode. 39

40 Energi besparelsen vil følgelig kun kunne dække en del af omkostningerne. De resterende omkostninger vil medføre en højere boligudgift, der skal kunne begrundes og accepteres som betaling for et bedre indeklima og et kvalitetsløft af boligen. Afdelingen har i en årrække indbetalt til dispositionsfonden, så der bør i givet fald kunne trækkes herpå i forbindelse med en renovering af denne størrelse, og således nedbringe det eksterne finansieringsbehov. 7.3 Rækkehusene Albertslund Syd Demonstrationshuse i Fiskens Kvarter 1A-1F. Der henvises til bilag 7, hvor ejendommens data er samlet. Generelle kommentarer til større renoveringer/helhedsplaner Dette er kun medtaget for at illustrere den oftest gentagne tese om, at meromkostningerne ved at indtænke energibesparelser i forbindelse med en i øvrigt planlagt renovering, ikke fordyrer et projekt væsentligt. Såfremt et energitiltag er økonomisk rentabelt, vil det normalt altid blive medtaget i et projekt, idet det vil kunne betale finansieringsydelsen. Problemstillingen er snarere, hvorledes man stiller sig til de mere ambitiøse energitiltag, som følger den overordnede energipolitiske dagsorden om at fremme energibesparelser og dermed CO2-udslippet, når disse ikke efter den traditionelle opgørelsesmetode er økonomisk rentable. I sidste ende er der jo kun beboerne til at betale, og det kan næppe forventes at beboerne i en almen bolig er indstillet på at acceptere huslejestigninger for ikke-rentable energitiltag, som nok støttes med megen sympati, men som beboerne ikke har økonomisk råderum til. Ideen med et ESCO-projekt er, at energibesparelsen mindst skal kunne betale for finansieringsydelsen af energitiltaget via den givne garanti. En sådan garanti kunne også vise sig nyttig i forbindelse med en LBF-støttet renovering, selv om energibesparelsen kun ville kunne dække en del af renoveringen. I en helhedsplan gennemgås hele boligafdelingens fremtidige økonomi for at fastsætte det fremtidige lejeniveau. I denne lejefastsættelse indgår de med projektet opnåede energibesparelser og dermed lavere varmeudgifter for den enkelte beboer. Det ESCO-firmaet her vil kunne tilbyde er en garanti for, at ejendommens fremtidige energiforbrug bliver i overensstemmelse med det i kontrakten lovede. For at udstede en sådan garanti vil et ESCO-selskab som regel kræve, at blive hovedentreprenør på renoveringen. I forbindelse med dette projekt har BO-VEST været i tæt dialog med Albertslund Fjernvarmeværk, der i samarbejde med COWI har fået udarbejdet et notat, hvilke muligheder der forelå for et tættere samarbejde på energiområdet, for derigennem at opnå yderligere besparelser, jvf. tidligere afsnit herom. I denne forbindelse har det været drøftet at lade fjernvarmeværket installere og dermed eje blandingssløjfe og måler på de enkelte lejemål mod at opkræve et årligt vederlag for leje og service af disse. Boligafdelingen sparer investeringen i nye målere og bør kunne få en bedre vedligeholdelse af målerne, mens fjernvarmeværket får en bedre overvågning og vedligeholdelse af forsyningsnettet. De økonomiske nøgletal herfor foreligger endnu ikke. Dette er i virkeligheden et mini ESCO-projekt. Det skal her bemærkes, at beboerne i denne afdeling afregner varmeforbruget direkte til Albertslund Fjernvarmeværk, hvorfor afdelingen ikke har behov for fællesomkostninger/fælles installationer og dermed behov for udarbejdelse af et varmeregnskab. 40

41 Projektet Der er udarbejdet en helhedsplan for en omfattende renovering af rækkehusene i Albertslund Syd med økonomisk støtte fra Landsbyggefonden og Albertslund kommune. Som led i dette arbejdes der på at udvikle det bedst mulige projekt indenfor de givne økonomiske rammer. Et særligt element i dette er hensynet til at gennemføre renoveringen med størst muligt hensyn til reduktion af energiforbruget. Parallelt med projektet gennemføres et særligt udviklings- og demonstrationsprojekt med støtte fra Energistyrelsens EUDP midler. Projektet, Albertslund konceptet gennemføres i samarbejde med en partnerkreds, der udover BO-VEST består af Teknologisk Institut, Albertslund Kommune, Rockwool, Velux, Velfac, Danfoss, Niras, Nova 5 Arkitekter, Cenergia og Rubow Arkitekter. EUDP projektets overordnede målsætning er at udvikle og demonstrere energieffektive renoveringsmetoder til det tæt lave betonelementbyggeri fra 1960 erne og -70 erne, så der mindst opnås lavenergiklasse 1 med samme eller bedre totaløkonomi end til lavenergiklasse 2. Renovering af seks rækkehuse, en hel række, er et af demonstrationsprojekterne i EUDP projektet. Samtidig er det dog et meget væsentligt element i udvikling af det endelige projekt for den samlede renovering af rækkehusbebyggelsen. Renoveringen svarende til BR08 kan opfattes som en basisrenovering, som løser de grundlæggende byggetekniske problemer, herunder byggeskader. Denne basisrenovering er udgangspunktet for de følgende huse, idet der tilføjes flere og flere energitiltag. Basisrenoveringen skal tilgodese alle de krav, der stilles til gode og velfungerende boliger, god arkitektur, godt indeklima, sunde materialer, godt dagslys og høj komfort. Sideløbende med energimålsætningerne er der en helt klar målsætning om at gøre byggeprocessen så rationel og konstruktiv som mulig. Renoveringen af de 6 demonstrationshuse omfatter bl.a. følgende: etablering af nyt terrændæk med gulvvarme etablering af 8 m 2 karnap mod haveside etablering af nye facader udskiftning af døre og vinduer etablering af nye tagkassetter renovering af badeværelse og etablering af nyt køkken afprøvning af lavtemperatur fjernvarme fokus på tilgængelighed Renoveringen gennemføres som en gradueret energirenovering i 5 forskellige energiklasser, fra BR08 over lavenergiklasse 2, 2 alternativer for energiklasse 1, et passivhus af 2020 standard samt endeligt et energi+ hus, hvor huset producerer mere energi end det forbruger. Formålet med de forskellige energirenoveringsklasser er dels at vise virkemidler og løsninger, der kan tages i anvendelse, ved forskellige ambitionsniveauer, dels at afprøve byggeprocessen og dermed skabe et kvalificeret bud på totaløkonomien ved den samlede renovering og helhedsplan for rækkehusene. Baseret på det accepterede bud på projektet er udformningen af de 5 forskellige energirammer skitseret i nedenstående figur 6, der viser hvilke yderligere tiltag basishuset udbygges med for at komme i en lavere energiklasse osv. for de øvrige prøvehuse. 41

42 + højisoleret brystning Figur 6: Illustration af supplerende energitiltag til forbedring af prøvehusenes energirammer- fra basishus til 0-energihus. Baseret på det accepterde bud på projektet er merbyggepriserne for de forskellige energirammeløsninger beregnet og vist i nedenstående tabel: Tabel 2: Merbyggepris pr bolig for de forskellige energirammevalg. 42

43 Det gennemsnitlige forbrug i 2010 i et rækkehus før renoveringen har andraget 15,4 MWh. Gennemførelsen af basisrenoveringen medfører således en energibesparelse på 6,0 MWh eller en årlig besparelse kr. Denne besparelse er indgået i Landsbyggefondens samlede vurderingsgrundlag for beregning af støttebeløb, og kan således ikke bruges til finansiering af yderligere energisparetiltag. Disse kan alene finansieres af de yderligere energibesparelser, som dog koster mellem 33 kr. og 49 kr. pr. sparet kwh at effektuere, eller en forrentning af merinvesteringen på mellem 2 pct. p.a. og 3 pct. p.a., hvilket giver meget lange tilbagebetalingstider. Selv en Landsbyggefond støttet finansiering med en ydelse på f.eks. 3,4 pct. p.a. er for høj. Hvis vi forudsætter, at levetiden er 30 år, og ydelsen på lånet svarer til Landsbyggefondens gennemsnit på 3,4 pct. p.a., således at der ikke skal foretages en hensættelse til udskiftning, er der i nedenstående tabel beregnet, hvorledes forskellige fremtidige energiprisstigninger vil påvirke tilbagebetalingstiden. Grafen er beregnet på grundlag af Lav E2-tallene, som har den korteste simple tilbagebetalingstid. Energiprisstigning Figur 7: Tilbagebetalingstider af ydelsesunderskud ved LavE2 med en investering på kr kr., enenergi besparelse på kr. i år 1 og fast terminsydelse på 3,4 pct. p.a. Som det ses af den røde ovenstående graf, vil en årlig energiprisstigning på 5 pct. p.a. muliggøre en tilbagebetaling af lånet på 24 år. Dette indebærer, at beboerne skal fortsætte med at betale for et uændret forbrug til stigende priser i 24 år. Først derefter vil de få glæde af investeringen i 6 år, hvis levetiden er 30 år, for så skal der foretages en ny investering. Blot for at illustrere effekten af stigende energipriser viser den grønne graf, at en 10 pct. årlig stigning giver en tilbagebetalingstid på 11 år. 43

44 Konklusion Rækkehusrenoveringen er en LBF-støttet helhedsplansløsning til afhjælpning af grundlæggende bygningskonstruktionsfejl, skimmelsvamp m.v., som samtidig fremtidssikrer boligerne. Fokus har ikke været lagt på en energirenovering, men det kan konstateres at den almindelige renovering alligevel bevirker, at rækkehusenes energitilstand når BR08. EUDP demonstrationsprojektet tjener derudover det formål at få belyst, hvad det koster at opnå en endnu bedre energiramme. De økonomiske beregninger må nødvendigvis tage udgangspunkt i den i dag gældende variable fjernvarmepris, som er lav i forhold til andre opvarmningsalternativer såsom olie og gas, hvilket gør det vanskeligere at retfærdiggøre ellers ønskværdige yderligere energibesparelser. På trods af det særlige fokus der har været i EUDP projektet om udvikling af energieffektive tiltag må det konstateres, at ingen af disse tiltag er rentable ud fra sædvanlige beregningsforudsætninger. Selv med en subsidieret ydelse via Landsbyggefonden er det kun rentabelt, såfremt der indregnes en årlig varmeprisstigning på over 5 pct. p.a., hvilket er et niveau, der ligger væsentlig over den hidtidige prisudvikling på fjernvarme og el. Vi har ikke i rapporten forholdt os til den fremtidige udvikling i energipriserne. 44

45 Litteraturliste og referencer: Joint Research Center for energy within EU: Almen-Nets publikationer: Boligselskabernes Landsorganisation: Landsbyggefonden (LBF): Kubens Notat om Finansierings- og støttemuligheder ifm. renovering af alment byggeri af 6. marts 2010 NRGi Wormslev notat Øvrige tilskudsmuligheder til boligselskaber af 19. februar 2009 Kompendium fra Konference om energirenovering af lejeboliger af 22. april 2010 Klimarigtigt Byggeri Teknologirådets rapport 2008/5 Virkemidler til fremme af energibesparelser i bygninger SBI 2009:06 Barrierer for energibesparelser i private udlejningsejendomme december 2008 Barrierer for energibesparelser i bygninger SBI 2004 Potentielle energibesparelser i det eksisterende byggeri SBI 2009 Danske Bygningers energibehov i 2050 SBI 2010:56 Energieffektivisering af bygningsbestanden Byggesektoren oktober 2004 Barrierer og incitamenter for energibesparelser i lejeboliger - Velfærdsmin. januar 2009 Energitjenester En ny form for partnerskabsaftale om energieffektivitet Sælg resultater, Ikke udstyr Energi Performance Contracting DI Energibranchen ESCO som garanti for læring Teknologisk Institut april

46

47 UDKAST 6. marts 2009 BF11 JES Sag: 7350 Finansierings og støttemuligheder i forbindelse med renovering af alment byggeri Indhold: 1. Indledning 2. Tidsplan 3. Gældende finansierings- og støttemuligheder 4. Nye lånetyper og finansieringsmodeller 5. Konkrete regneeksempler 1. Indledning Med udgangspunkt i renoveringsprojektet for rækkehusene i Albertslund Syd undersøges mulighederne for finansiering af investeringer i rækkehusene ud over det niveau, som Landsbyggefonden vil støtte. Undersøgelsen omfatter både de muligheder, der ligger inden for nuværende lovgivning og regelsæt og de mere eksperimenterende muligheder, som kun kan gennemføres som en forsøgsordning med Velfærdsministeriets godkendelse. Der nedsættes en finansieringsarbejdsgruppe med repræsentanter for Kuben og BO-Vest. Fra Kuben deltager direktør Niels Andersen og afdelingschef Jette Søndergaard. Arbejdsgruppen samarbejder med direktør Bent Frederiksen, 3B, realkreditinstitutter samt andre medarbejdere i Kuben. Der er desuden taget kontakt til Erik Præstegaard fra Almennet med henblik på drøftelse af et muligt samarbejde med foreningen om et udviklingsprojekt om nye finansierings- og støtteformer. Sideløbende med finansieringsarbejdsgruppen arbejder BO-Vest og teknikgruppen med fastlæggelse af principperne for og organisering af tilvalgsmuligheder. 2. Tidsplan Oprindelig tidsplan uaktuel 3. Gældende finansierings- og støttemuligheder Her beskrives de eksisterende finansierings- og støttemuligheder i forbindelse med gennemførelse af forbedrings-, moderniserings- og større renoveringsarbejder i almene boligafdelinger. Der er ikke tilstræbt en udtømmende gennemgang af principperne for de enkelte støtteordninger, da det vil føre for vidt her. Hvert enkelt regelsæt er således beskrevet ud fra følgende skabelon: Lovhenvisning side 1 af 16

48 Hovedkrav for at være omfattet af ordningen Hvilke typer udgifter kan finansieres/støttes? Hvad er hovedprincippet i støtteordningen? Hvilket lån optages? Hvor kommer pengene fra? Hvor mange midler er der til rådighed pr. år? Eksempel på huslejevirkning 3.1. Renoveringsstøtteordning Lovhenvisning: Lov om almene boliger 91, jfr. 89 og Regulativ og vejledning om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri samt til fremme af innovation i byggeriet Hovedkrav: Der skal udarbejdes en helhedsplan for afdelingen Udgiftstyper: Opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i almene boligorganisationers byggeri. Hovedprincip: Hovedprincippet i renoveringsstøtteordningen er, at de godkendte arbejder finansieres med realkreditlån, hvor afdelingen betaler en egenbetaling, som udgør en del af ydelsen på lånet, mens Landsbyggefonden betaler resten. Egenbetalingen udgør (i gennemsnit) 3,4 % + bidrag på 0,27 % af lånebeløbet. For projekter med støttetilsagn efter februar 2008 er egenbetalingsprocenterne varierende efter arbejdernes karakter. Lånetyper: De støttede realkreditlåns art fastlægges af Velfærdsministeriet ved meddelelse i statstidende. P.t. er det fastlagt, at de støttede lån skal optages som F1-lån med rentetilpasning. Landsbyggefonden påtager sig renterisikoen, idet egenbetalingen på lånene er uafhængig af den efterfølgende udvikling i renten. Kilde. Landsdispositionsfonden i Landsbyggefonden. Beløb: mio. kr. pr. år i perioden Eksempel på huslejevirkning: Støttet investering kr. kr. pr. m 2 ~ kr. ved 75 m 2 Huslejevirkning 3,67 % X kr. = 183, kr. pr. m 2 ~ kr. pr. måned ved 75 m Huslejestøtte Lovhenvisning: Lov om almene boliger 91a, jfr. 89 og Regulativ om tilskud til social og forebyggende indsats i problemramte afdelinger Hovedkrav: Der skal udarbejdes en helhedsplan for afdelingen. Udgiftstyper: Huslejestøtte kan ydes til reduktion af balancelejen eller til at modvirke huslejeforhøjelser i forbindelse med renoveringsprojekter. Tilskuddets størrelse afhænger af en række forskellige faktorer, herunder huslejeniveauet, beboersammensætningen, fraflytningsfrekvens, henlæggelser, sociale forhold osv. De første 4 år udbetales 100 % af det fastsatte beløb, hvorefter det aftrappes over de følgende 5 til 10 år. Lånetyper: Huslejestøtte er ikke knyttet til konkret låneoptagelse. Kilde: Landsdispositionsfonden i Landsbyggefonden. side 2 af 16

49 Beløb: 400 mio. kr. i 2007 og 200 mio. kr. pr. år i Eksempel på huslejevirkning: Huslejestøtte ligger typisk på kr. pr. m 2 ~ kr. pr. måned ved 75 m Særlig driftsstøtte Lovhenvisning: Lov om almene boliger og Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) Hovedkrav: Landsbyggefonden kan af midlerne fra Landsdispositionsfonden yde støtte som lån eller tilskud til almene boligafdelinger, hvor der er konstateret så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførelse. Kapitaltilførsel (jfr. afsnit 3.4) er ofte et hovedelement i den samlede driftsstøtte. Udgiftstyper: Særlig driftsstøtte kan ydes til finansiering af nødvendige udbedrings- opretnings- og vedligeholdelsesarbejder samt miljøforbedrende foranstaltninger og andre foranstaltninger, herunder udligning af opsamlede driftsunderskud. Hovedprincip: Særlig driftsstøtte er baseret på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer mv. Forslag til driftsstøtten beregnes herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et acceptabelt niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der søges en balance mellem omkostningslejen efter eventuel renovering og den markedsbestemte maksimumsleje for det pågældende byggeri. Lånetyper: Rente- og afdragsfrit lån eller tilskud. Kilde: Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) Beløb: Individuelt. Eksempel på huslejevirkning: Individuelt. 3.4 Kapitaltilførsel Lovhenvisning: Lov om almene boliger og Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) Hovedkrav: Landsbyggefonden kan af midlerne fra Landsdispositionsfonden yde kapitaltilførsel til dækning af opsamlet underskud, afskrivning af uerholdelige tilgodehavender og afvikling af underfinansiering eller særlige aktiviteter. Udgiftstyper: Kapitaltilførsel ydes ikke til bestemte udgiftstyper. Hovedprincip: Kapitaltilførsel er baseret på en samlet vurdering af afdelingens situation og behovet for renoveringsudgifter, beboeraktiviteter, udlejningsinitiativer mv. Forslag til driftsstøtten beregnes herefter ved en tilbageregning for at sikre afdelingens økonomi og huslejeniveau på et acceptabelt niveau. Driftsstøtten har ikke mulighed for generelt at forskyde huslejeniveauet. Der søges en balance mellem omkostningslejen efter eventuel renovering og den markedsbestemte maksimumsleje for det pågældende byggeri. Lånetyper: Kapitaltilførsel kan ydes som rente- og afdragsfrit lån eller som tilskud. Kilde: Kapitaltilførsel ydes efter femtedelsmodellen, dvs. at fordelingsmodellen er således: o Boligorganisation 1/5 side 3 af 16

50 o Realkreditinstitut 1/5 o Landsdispositionsfond 2/5 o Beliggenhedskommune 1/5 Beløb: Individuelt Eksempel på huslejevirkning: Individuelt. 3.5 Investeringstilskud fra LDF ( kr. s tilskud) Lovhenvisning: Lov om almene boliger 90 / Regulativ om særlig driftsstøtte fra Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden 7) Hovedkrav: Investeringstilskud kan kun ydes som supplerende støtte til afdelinger, der opnår særlig driftsstøtte efter regulativets øvrige bestemmelser. Udgiftstyper: Større og særligt udgiftskrævende forbedrings- og opretningsarbejder i problemramte afdelinger, der er ibrugtaget inden Hovedprincip: Tilskuddet kan udgøre op til 50 % af udgifterne, dog maksimalt kr. pr. lejlighed. Det er normalt en forudsætning, at boligorganisationen selv bidrager ved anvendelse af trækningsretsmidler eller egenkapital med mindst en tredjedel af det beløb, der ydes i tilskud. Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper. Kilde: Landsbyggefonden (Landsdispositionsfonden) Beløb: Individuel fastsættelse. Eksempel på huslejevirkning: kr. pr. lejlighed svarer til en huslejevirkning på 7,5 % x kr. = 125 kr. pr måned ~ 20 kr. pr. m 2 pr. år ved 75 m Delvis fritagelse for pligtmæssige bidrag til Landsbyggefonden (A- og G-indskud) Lovhenvisning: Lov om almene boliger 80, stk. 4 / Regulativ om pligtmæssige bidrag fra almene boligafdelinger til Landsbyggefonden Hovedkrav: Delvis fritagelse for pligtmæssige bidrag ydes som hovedregel som et led i en samlet plan for særlig driftsstøtte til løsning af en afdelings økonomiske problemer. Udgiftstyper: Ingen særlige Hovedprincip: Landsbyggefonden kan bevilge fritagelse for indbetaling af den del af bidragene, der overstiger de i 1982 betalte bidrag til Boligselskabernes Landsbyggefond (12,30 kr. pr. m 2 bruttoetageareal). Det er en forudsætning, at der er tale om afdelinger, der i de seneste 3 år har modtaget støtte til nedbringelse af huslejen enten fra fonden, kommunen eller staten. Lånetyper: Ingen Kilde: Landsbyggefonden Beløb: Jfr. ovenfor. Eksempel på huslejevirkning: Boliger ibrugtaget før : Fritagelsen udgør 54,05-12,30 kr. = 41,75 kr. pr. m 2 ~ 261 kr. pr. måned ved 75 m 2 side 4 af 16

51 Boliger ibrugtaget fra til : Fritagelsen udgør 24,15-12,30 kr. = 11,85 kr. pr. m 2 ~74 kr. pr. måned ved 75 m Fritagelse for dispositionsfondsforpligtelse Lovhenvisning: Lov om almene boliger 20 og 80a og 80b.. / Regulativ om indbetalinger til Landsdispositionsfonden 9 Hovedkrav: Ydelser på udamortiserede lån i almene boligafdelinger indbetales til boligorganisationens dispositionsfond, hvorfra 2/3 af indbetalingerne viderebetales til Landsbyggefondens Landsdispositionsfond, mens den 1/3 forbliver i den lokale dispositionsfond. Udgiftstyper: Ingen særlige Hovedprincip: Landsbyggefonden kan efter indstilling fra kommunalbestyrelsen bevilge fritagelse for den del af indbetalingen, der forbliver i boligorganisationens dispositionsfond. Hvis denne godkendelse er sket inden 1. januar 2008 nedsættes indbetalingen til Landsbyggefonden med 1/3 af det fritagne beløb. Lånetyper: Ingen Kilde: Landsbyggefonden Beløb: Individuelt. Eksempel på huslejevirkning: Lejen kan nedsættes med det fritagne beløb. Størrelsesorden individuel. 3.8 Tilskud/lån fra boligorganisationens dispositionsfond Lovhenvisning: Lov om almene boliger 20. Hovedkrav: Boligorganisationens dispositionsfond kan anvendes til en række forskellige formål, hvoraf lån/tilskud til fysiske arbejder kun er ét. Udgiftstyper: Opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i boligorganisationens afdelinger. Hovedprincip: Der kan fra dispositionsfonden ydes lån, som skal afdrages over højst 30 år, eller løbende støtte til betaling af ydelser på realkreditlån. Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper. Kilde: Boligorganisationens dispositionsfond Beløb: Individuelt Eksempel på huslejevirkning: Individuelt 3.9 Trækningsret Lovhenvisning: Lov om almene boliger 90, jfr. 87 / Regulativ om tilskud fra Landsbyggefonden til forbedrings- og opretningsarbejder m.v. ( egen trækningsret ). Hovedkrav: Landsbyggefonden kan yde tilskud til almene boligorganisationer til delvis finansiering af forbedrings- og opretningsarbejder mm. Boligorganisationen har fortrinsret til tilskud fra fonden inden for en andel af de indbetalinger organisationens byggefond har foretaget. Boligorganisationen kan selv bestemme fordelingen blandt afdelingerne. side 5 af 16

52 Udgiftstyper: Tilskud kan ydes blandt andet til opførelse, om- og tilbygning, modernisering, miljøforbedrende foranstaltninger, særligt udgiftskrævende opretningsarbejder mv. Tilskud kan kun ydes til egentlige forbedringer og særligt udgiftskrævende opretningsarbejder. Tilskud kan således eksempelvis ydes til: o o o o o o o o Installation af centralvarme eller anden tidssvarende opvarmningsform. Tidssvarende boligforbedring af toilet- og badeforhold. Arbejder, der udføres i forbindelse med brandsikring. Isoleringsarbejder og andre energibesparende foranstaltninger. Forbedring af køkkener. Renovering af facader, altaner, tag m.v. ("Klimaskærmen") Etablering og forbedring af vaskerier og andre fælleslokaler. Forbedring af bebyggelsens omgivelser, f.eks. omlægning af gårdsplads og øvrige friarealer, etablering af lege- og opholdsarealer eller lignende arbejder, hvorved bebyggelsens omgivelser forbedres væsentligt. Hovedprincip: Tilskuddet kan i hvert enkelt tilfælde højest udgøre 2/3 af de af fonden godkendte rimelige udgifter ved arbejdets udførelse. I praksis er tilskudsprocenten i gennemsnit betydeligt lavere, da boligorganisationerne gerne vil lade trækningsretsmidlerne komme så mange afdelinger til gode som muligt. Andre former for tilskud fratrækkes arbejdernes udgift inden fondens tilskud beregnes, ligesom eventuelle udgifter, hvortil der skal foretages årlige henlæggelser, udgår af tilskudsgrundlaget. Lånetyper: Der er ikke krav om bestemte lånetyper. Kilde: En almen boligorganisation har fortrinsret til tilskud fra fonden til forbedrings- og opretningsarbejder i organisationens afdelinger inden for 75 % af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget til Landsbyggefonden for tiden 1. januar 1982 til 31. december 1996 (overgangsperiode ). Tilsvarende har boligorganisationen fortrinsret til tilskud til disse arbejder på 60 % af de indbetalinger, som organisationens byggefond har foretaget for tiden efter 31. december Tilskud kan ydes, uanset om den pågældende boligafdeling selv har indbetalt bidrag til organisationens byggefond. Beløb: Individuelt. Eksempel på huslejevirkning: Huslejestigningen som følge af bestemte forbedringsarbejder kan reduceres med tilskuddets andel af udgifterne. Hvis der ydes det maksimale tilskud på 2/3, kan huslejestigningen, der typisk er 7,5 % af investeringen svarende til ydelsen på et ustøttet 30-årigt realkreditlån, reduceres til 2,5 % af investeringen. Ny altan med glasinddækning kr. pr. bolig. Fuld ydelse på et ustøttet lån 7,5 % = kr. svarende til 625 kr. pr. måned. Hvis der ydes maksimalt tilskud på fx 50 %, kan huslejeforhøjelsen nedsættes til 312,50 kr. pr. måned Individuelle moderniseringer - Kollektiv råderet Lovhenvisning: Lov om almene boliger 37 b Hovedkrav: Der skal træffes en beslutning på afdelingsmøde om, at bestemte moderniseringer kan gennemføres efter reglerne om kollektiv råderet. Udgiftstyper: Forbedringer side 6 af 16

53 Hovedprincip: Individuelle moderniseringer kan gennemføres med baggrund i beslutningen på afdelingsmødet. Moderniseringen finansieres af afdelingen, og at beboeren betaler en huslejeforhøjelse, der dækker omkostningerne ved låneoptagelsen. Det er frivilligt for beboerne om de vil tilslutte sig moderniseringen. Ordningen anvendes især til nye køkkener, badeværelser eller glasinddækning af altaner. Lånetyper: Realkreditlån i form af annuitetslån med maks. løbetid 20 år. Kilde: Beløb: Ingen særlige begrænsninger Eksempel på huslejevirkning: Køkkenmodernisering kr. pr. bolig. Huslejevirkning svarende til ydelsen på et ustøttet 20- årigt kontantlån ca. 8,5 % = kr. pr. år svarende til 708 kr. pr. måned Individuel råderet Lovhenvisning: Lov om leje af almene boliger 39 Hovedkrav: Den enkelte beboer har lov til at gennemføre forbedringer inde i lejligheden og ved fraflytning at få en økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. Tilsvarende gælder forbedringer uden for lejligheden, f.eks. glasinddækning af altan, terrasse, have, udestue, carport. Udgiftstyper: Forbedringer Hovedprincip: Beboeren finansierer selv forbedringen, som maksimalt må koste kr. (2009- niveau) og forbedringen godtgøres ved fraflytning. Godtgørelsesbeløbet nedskrives over år ud fra en vurdering af forbedringens levetid. Lånetyper: Individuelt Kilde: Individuel: Beløb: Maksimum kr. pr. bolig (2009-niveau) Eksempel på huslejevirkning: Hvis lejeren låner det maksimale beløb i banken vil dette medføre en månedlig udgift på i størrelsesorden kr. om måneden efter skat (der kan være store individuelle variationer) 3.12 Anvendelse af henlagte midler (mangler) 3.13 Driftsmæssig påvirkning af renoveringsindsatsen (Mangler) side 7 af 16

54 4. Nye lånetyper og finansieringsmodeller 4.1 Nuværende regler om realkreditlån til almene boliger Almene boligorganisationer kan optage realkreditlån i princippet som alle andre. De kan benytte sig af alle gængse realkreditlånetyper (fastforrentede lån, rentetilpasningslån, garantilån, mv.). Dog må der ikke benyttes lån med afdragsfrihed, da man herved lægger en byrde over på de fremtidige lejere. Lån med renoveringsstøtte fra Landsbyggefonden skal dog være af den konkrete type, som Velfærdsministeriet udmelder for tiden rentetilpasningslån (men da beboerbetalingen er uafhængig af låneydelserne, er lånetypen i praksis uden betydning for huslejen). Udbuddet af lånetyper er steget kolossalt i de senere år. Derved har boligorganisationen principielt mulighed for at lægge en aktiv finansieringsstrategi i forbindelse med finansiering af renoveringsarbejder. Der er dog flere barrierer for at gøre dette i praksis. For det første er der ikke tradition i den almene sektor for at føre en aktiv lånepolitik, der udnytter kapitalmarkedets muligheder for at sammensætte en finansiering, der er individuelt afstemt til den enkelte afdelings økonomiske forhold og behov. (Ved vi det?) For det andet skal låneoptagelsen godkendes af kommunen, og i kommunerne er der ofte en konservativ holdning til godkendelse af lån, der er anderledes end de traditionelle. For det tredje er der nogle lovmæssige begrænsninger (f.eks. at almene boligafdelinger ikke må optage lån med afdragsfrihed), som betyder, at der er færre strenge at spille på end f.eks. i private andelsboliger. Som følge heraf udnyttes de eksisterende muligheder på kapitalmarkedet ikke særlig godt. Nedenfor er vist eksempler på ydelser på forskellige almindelige lånetyper: Baseret på kurser mv Løbetid 1. års ydelse Fastforrentede lån Obligationslån 30 7,6 6,5 Variabelt forrentede lån Rentetilpasningslån/flexlån 30 5,7 3,5 Variabelt forrentede lån med loft og mulighed for rentefald Garantilån/rentemax 30 8,1 6,9 Variabelt forrentede lån med fast ydelse og variabel løbetid Rentetilpasningslån/Flexlån med variabel løbetid ikke aktuel Andre typer lån (tilbydes ikke til almene) Cibor6 30 7,9 Stående lån 10 4,6 30 Nedsparingslån års ydelse med afdragsfrihed side 8 af 16

55 Nykredit Pari Andre typer realkreditlån/banklån Der eksisterer en række andre realkreditprodukter, som bruges af erhvervsvirksomheder, herunder private andelsboligforeninger og private udlejningsejendomme, men som ikke kan bruges af almene boligorganisationer. Der er generelt behov for at undersøge nærmere, hvordan de almene boligorganisationer i højere grad kan få mulighed for at udnytte den fulde palet af finansielle produkter. Det vil give dem samme mulighed som andre aktører på boligmarkedet for at sammensætte en finansieringsmodel, der udnytter de forskellige produkter, renteforskelle, afdragsprofiler osv. Dette vil kunne lette de almene boligafdelingers muligheder for selv at finansiere renoverings- og moderniseringsarbejder uden støtte fra Landsbyggefonden. Samtidig skal det dog undgås, at dette fører til uhensigtsmæssige økonomiske dispositioner. Det handler om at optimere lånesammensætningen, så huslejeforhøjelsens størrelse og den økonomisk risiko begrænses mest muligt. I den forbindelse kan det undre, at man godt må optage rentetilpasningslån, som påfører de fremtidige lejere en renterisiko af ukendt størrelsesorden, men ikke må bruge afdragsfrihed som et kalkuleret element i en samlet finansieringsstrategi. Eksempler på lån, der som udgangspunkt ikke ydes til almene boliger: Cibor6 Erhvervsvirksomheder, herunder private andelsboligforeninger, kan optage lån, der er baseret på obligationer, hvor renten fastsættes to gange årligt på baggrund af 6 måneders CIBOR rentesatsen. Cibor rentesatsen er den rente, hvortil banker tilbyder indskud i andre banker på Interbankmarkedet i København (Copenhagen Interbank Offered Rates). Cibor6 er rentesatsen for 6- månederes indskud. Cibor6 lån ydes ikke med renteloft, men lånet kan kombineres med afdragsfrihed. Stående lån Stående lån (dvs. lån, der ikke afdrages) kan ligeledes ydes til erhverv og private andelsboligforeninger. Et stående lån er billigere end et almindeligt realkreditlån med afdragsfrihed, når den korte rente er lavere end den lange. Sådanne lån kan f.eks. bruges til at udskyde den endelige finansiering, indtil den lange rente er faldet eller til andre indestående lån er udamortiseret, således at der er økonomisk råderum til et nyt lån. Nedsparingslån Et nedsparingslån giver mulighed for at belåne friværdien i en andelsboligejendom til betaling af f.eks. driftsudgifter, afdrag på realkreditlån eller vedligeholdelsesudgifter. Nedsparingslån vil være i strid med balancelejeprincippet i den almene sektor. Ifølge dette må almene afdelinger hverken nedspare eller opspare. Renteswaps En renteswap er et finansielt instrument, som en virksomhed kan benytte til at afdække de renterisici, der knytter sig til et realkreditlån. En renteswap er en kontrakt om at bytte rentebetalinger fra variabel til fast rente eller omvendt mellem virksomheden og banken. Renteswappen kan være et side 9 af 16

56 individuelt aftalt arrangement eller det kan være et konkret realkredit/bankprodukt som f.eks. Nykredits Parilån. En renteswap kan bruges til at etablere et lån med rentetrappe, dvs. at låntager udskyder en del af rentebetalingen til senere, og dermed betaler en lav ydelse i begyndelsen af perioden mod en højere ydelse senere. Sådanne arrangementer er mest oplagte i perioder med en stejl rentekurve, dvs. stor forskel mellem den lange og den korte rente. NB! På grund af finanskrisen er ikke alle disse produkter aktuelle for tiden! 4.3 Medejerboligkoncepter Omkring år 2000 blev der påbegyndt et antal medejerboliger som forsøgsordning. Der er i alt bygget 4 afdelinger med i alt 76 medejerboliger af boligorganisationen 3B. Enkelte andre boligorganisationer har også opført medejerboliger. Der blev udarbejdet et lovforslag om en permanent ordning, som imidlertid ikke kom videre på grund af regeringsskiftet i Princippet i medejerboligen er udviklet til brug ved nybyggerier, men det er nærliggende at overføre de samme principper til renoveringsprojekter. Ved at gøre dette er der mulighed for at opnå både et finansieringsbidrag til projektet og en hensigtsmæssig organisering af beboernes indflydelse på projektet. Den oprindelige medejerbolig Medejerboligen indeholder to forsøgs-elementer, dels en ny finansieringsform, dels en model for udvidet (fremskudt) råderet. Den nye finansieringsform indebærer, at beboerne betaler 20 % af anskaffelsessummen som indskud, der tilbagebetales ved fraflytning. Det er afdelingen, der køber medejerdelens aktuelle restværdi tilbage ved fraflytning. Tilbagekøbsværdien beregnes på baggrund af en afskrivning på 3 % om året og en opskrivning af restværdien efter nettoprisindekset. Disse principper er ved at blive justeret, idet 3B har ændret principperne, således at der hverken sker afskrivning eller opskrivning af selve indskuddet, men kun af tilvalgsdelen. Den udvidede (fremskudte) råderet indebærer, at beboerne tidligt har været inddraget og øvet individuel indflydelse på boligen, udearealerne og fælleshuset samt skabt et socialt fællesskab. Mulighederne for tilvalg blev drøftet og gennemarbejdet og præsenteret i et tilvalgskatalog, hvor effekten af valgene direkte kunne aflæses i den samlede pris. En evaluering af den første medejerboligafdeling Grønhøj i Ballerup kan findes på boligorganisationens hjemmeside Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene: Medejerboligprincipperne i en eller anden form kan med fordel anvendes i rækkehusene. Det forudsætter udvikling af en konkret forsøgsmodel, som kan godkendes i Velfærdsministeriet. Indskudsboligen Boligorganisationen 3B har på baggrund af erfaringerne med medejerboligen arbejdet med et nyt boligkoncept for almene boliger, kaldet indskudsboligen. Modellen tænkes anvendt i eksisterende byggeri som et af flere redskaber, der kan skabe udvikling i området. Ingen boliger er dog etableret efter modellen endnu. Målsætningen med det nye koncept har været at udvikle et alment boligkoncept, der kan fastholde og tiltrække ressourcestærke beboergrupper, så beboersammensætningen stabiliseres i de alme- side 10 af 16

57 ne boligområder, hvor udviklingen går i en negativ retning. Udgangspunktet har således ikke været at skaffe et finansieringsbidrag, men at ændre beboersammensætningen i et område. Tanken bag indskudsboligen er også at lægge sig i det boligsegment, som tidligere har været dækket af den private andelsbolig (dvs. en bolig med socialt fællesskab og rummelighed, medindflydelse på drift og udvikling samt en vis, begrænset privatøkonomisk gevinstmulighed.) Grundideen er, at der kræves et forøget beboerindskud på i størrelsesordenen kr. eller mere, men tilpasset det lokale boligmarked. Beboeren er garanteret at få indskuddet tilbagebetalt af boligorganisationen med fuld inflationsregulering efter nettoprisindekset. I modsætning til medejerboligen er der ikke tale om nogen afskrivning. Boligorganisationen påtager sig dermed en økonomisk risiko, hvis indskudsboligen ikke kan genudlejes med det forøgede beboerindskud. Modellen foreslås kombineret med de almindelige råderetsprincipper, således at forbedringer i lejlighederne foretages efter råderetten med den afskrivning af investeringen, der ligger i denne model. Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene: Se ovenfor. 4.5 Energirenovering ESCO-ordninger Investeringer i energibesparelser er næsten altid en del af støtte renoveringsprojekter, og med den stigende opmærksomhed på miljø, energi, CO 2 mv. vil der efter al sandsynlighed blive investeret endnu mere i energibesparelser fremover. En alternativ finansieringsmulighed for disse investeringer kunne være at etablere en model, hvor energisparetiltag organiseres via lokale energispareselskaber (Energy Saving Company under ESCO). Herved bliver der mulighed for at erstatte almindelige bank- eller realkreditlån med billigere lån hos Kommunekredit via en kommunegaranti. Samtidig sikrer man sig en professionel deltagelse i både anlægsfasen og den efterfølgende driftsfase. Samarbejdet baseres på en 20-årig kontrakt mellem boligorganisationen og det lokale energispareselskab. En tilsvarende model kendes fra finansiering af fjernvarmeprojekter. Ovenstående er p.t. alene en idéskitse, som eventuelt kan danne grundlag for en ansøgning til EUDP-programmet om midler til at udvikle modellen for nogle aktuelle almene renoveringsprojekter. Kommentar vedrørende anvendelighed i Albertslund-rækkehusene: Ideen er interessant i en bredere sammenhæng, men spørgsmålet er, om det tidsmæssigt kan passes sammen med rækkehusprojektet? side 11 af 16

58 5. Konkrete regneeksempler Regneeksemplerne tager udgangspunkt i, at basisinvesteringerne på kr. pr. rækkehus finansieres som anvist i Landsbyggefondens finansieringsskitse af 21. december Dette udtømmer mulighederne for støtte fra Landsbyggefonden (støttede lån, kapitaltilførsel, dispositionsfonde, udamortiserede lån, LBF-driftslån mv.) Basisinvesteringen indebærer følgende huslejekonsekvenser (2007-tal) Nuværende husleje ca. 555 kr. pr. m 2 pr. år Huslejestigning ca. 141 kr. pr. m 2 pr. år I alt ca. 696 kr. pr. m 2 pr. år. Det svarer til kr. pr. måned for et rækkehus på 98 m 2. Basisinvesteringen er den investering, som Landsbyggefonden godkender i forbindelse med driftsstøttesagen. Herudover er der behov for finansiering af forbedringsudgifter på ca kr. pr. rækkehus for at opnå en ønskværdig standard set i fremtidssikringsperspektiv. Den enkelte beboer kan have ønsker om yderligere forbedringer herudover. Forbedringsudgifterne kan i princippet finansieres på 3 forskellige måder: o o o Generelle forbedringsarbejder, der gennemføres for alle og dækkes af en generel huslejeforhøjelse for forbedringerne. Kollektiv råderet, dvs. et fælles forbedringsprojekt med individuel tilslutningsmulighed. De der tilslutter sig, får en forbedringslejeforhøjelse. Individuel råderet eller indskud, hvor den enkelte beboer selv finansierer forbedringen. De forbedringsarbejder, som er indeholdt i de kr., bør kategoriseres efter deres fællesskabsgrad, levetid mv., og dermed deres egnethed til de tre forskellige former for finansiering. Nedenfor belyses forskellige finansieringsmuligheder inden for det eksisterende regelsæt samt andre muligheder, der kræver forsøgsgodkendelse. Følgende eksempler er beregnet: Eksempel 1 Indskud efter regler for individuel råderet kr. Eksempel 2 Indskud efter 3b s indskudsboligmodel kr. Eksempel 3 Indskud efter principperne i den oprindelige medejerboligmodel kr. Eksempel 4 Kollektiv råderet kr. Eksempel 5 Fælles forbedringer kr. Eksempel 6 Kombination A Individuel råderet kr. Kollektiv råderet kr. Eksempel 7 Kombination B Individuel råderet kr. Fælles forbedringer kr. Eksempel 8 Eksempel 9 Kombination A/B med billigere finansiering og alternativ regulering/afskrivning af indskud Kombination A/B med endnu billigere finansiering af forbedringsarbejder Indskud kr. Fælles forbedringer kr. Kollektiv råderet kr. Indskud kr. Fælles forbedringer kr. Kollektiv råderet kr. side 12 af 16

59 Eksempel 1 Indskud efter reglerne for individuel råderet De nuværende råderetsregler kan omfatte en investering på kr. (2009-niveau). KAB har fået godkendt en forsøgsordning med udvidelse af råderetten til kr. i forbindelse med deres Almen Bolig+ koncept. Hvis man forestillede sig en forsøgsordning, hvor hele forbedringen på kr. finansieres efter nuværende råderetsregler ville det indebære følgende konsekvenser: Husleje ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse efter skat cirka 12 %) kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1186 kr. pr. m 2 ) Godtgørelse ved fraflytning efter 10 år (lineær afskrivning over 20 år) kr. Denne model må anses for uattraktiv for boligtagerne. Eksempel 2 Indskud efter 3B s indskudsboligmodel Boligselskabet 3 B har skitseret en mulig model for en indskudsbolig, hvor nogle af de oprindelige tanker bag medejerboligen genbruges, men i en forenklet form. En forsøgsordning, hvor hele forbedringen på kr. finansieres efter denne indskudsboligmodel vil indebære følgende konsekvenser: Husleje ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse efter skat ca. 12 % ) kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1186 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år opskrivning med nettoprisindekset (forudsat 2 %) og ingen afskrivning kr. Denne model må anses for uattraktiv og risikabel for boligorganisationen. Eksempel 3 Indskud efter principperne i den oprindelige medejerboligmodel Princippet i den oprindelige medejerbolig var et indskud på 20 % af anskaffelsessummen. Indskuddet reguleres med nettoprisindekset, men der sker samtidig en afskrivning på 3 % p.a. (der findes andre varianter af reguleringsmekanismer). Husleje ved lånefinansiering med individuelt lån (ydelse efter skat cirka 12 %) kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1186 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år opskrivning med nettoprisindekset (forudsat 2 %) og afskrivning med 3 % p.a kr. Eksempel 4 Kollektiv råderet side 13 af 16

60 Hvis forbedringerne gennemføres efter modellen for kollektiv råderet vil det indebære følgende konsekvenser: Huslejestigning ved finansiering med 20-årige fastforrentede lån cirka kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1.039 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år (intet indskud) 0 kr. Eksempel 5 Fælles forbedringer Hvis forbedringerne gennemføres som fælles forbedringsarbejder for alle, vil det indebære følgende konsekvenser: Huslejestigning ved finansiering med 30-årige fastforrentede lån cirka kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~978 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år (intet indskud) 0 kr. Ingen af de fem finansieringsmodeller er dog egnede i den rene form. Der skal derfor findes en kombinationsmodel, hvor finansieringen tilpasses de enkelte tiltags karakter og levetid, og hvor der søges opnået billigere finansieringsmuligheder end de traditionelle. Eksempel 6 Kombination af individuel råderet ( kr.) og kollektiv råderet ( kr. ) Her foreslås en kombination af individuel råderet som i eksempel 1 og kollektiv råderet som eksempel 4. Den individuelle råderets andel er sat til kr. svarende til Bolig+ modellen. Fordelingen mellem de to typer bør have sammenhæng med de konkrete forbedringers karakter. Låneydelse 1500 kr. og huslejestigning 1750 kr kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1.094 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år kr. Eksempel 7 Kombination af individuel råderet ( kr. ) og fælles forbedringer ( kr. ) Her foreslås en kombination af individuel råderet som i eksempel 1 og fælles forbedringer som i eksempel 5. Den individuelle råderets andel er sat til kr. svarende til Bolig+ modellen. Fordelingen mellem de to typer bør have sammenhæng med de konkrete forbedringers karakter Låneydelse 1500 kr. og huslejestigning 1400 kr kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (~1.051 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år kr. side 14 af 16

61 Eksempel 8 Som eksempel 6 og 7 med billigere finansiering og ændret afskrivning/regulering I dette eksempel er der arbejdet med at gøre de forskellige finansieringselementer billigere og afskrivningen på indskuddet mere attraktiv. Det er forudsat, at indskuddet på kr. kan finansieres som lån til køb af private andelsboliger, som typisk ligger på en rente på 8,5 % p.a. og en ydelse på ca. 8 % p.a. efter skat. Da långiver ikke kan opnå pant i indskuddet på samme måde som i en privat andelsboligforening, vil det forudsætte særlig sikkerhed, f.eks. i form af et lån eller garanti fra boligorganisationen. Det er desuden forudsat, at der er fælles forbedringer på kr. pr. bolig og kollektive råderetsarbejder for kr. De tilsammen kr. finansieres med 30-årige rentetilpasningslån med en ydelse på ca. 5,7 % p.a. Denne finansieringsform indebærer dog en renterisiko. Låneydelse 1000 kr. + Huslejestigning 1200 kr kr. pr. måned Samlet husleje pr. måned kr. (965 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år kr. Med hensyn til indskuddet er det forudsat, at der etableres en reguleringsmekanisme, som ligger imellem råderettens rene afskrivning og indskudsboligens rene opskrivning. Der er i eksemplet regnet på en model, hvor aftrapningen af indskuddet sker med 5 % pr. år, og at der sker en pristalsregulering med 2 % pr. år. Efter 10 år vil indskuddet efter denne model have en værdi på kr., som den fraflyttende lejer skal have med sig. Med denne model kan opnås en husleje under kr. pr. kvadratmeter inkl. nettoydelsen på et lån til indskud. Hvis en beboer i stedet for at låne kr. betaler beløbet kontant (f.eks. en person der har friværdi med sig fra et hus) vil man kunne sidde for kr. pr. måned (svarende til 843 kr. kr. pr. m 2 ), og man har mulighed for at få en del af indskuddet med sig ved fraflytning. Modellen forudsætter følgende: o o o En forsøgsordning, der gør det muligt at udvide den individuelle råderet til kr. og ændre aftrapning/regulering. En finansieringsordning for indskud, som ikke koster mere i finansieringsomkostninger end tilsvarende køb af andel i private andelsboliger. Forlængelse af løbetiden for lån til kollektive forbedringer til 30 år. Eksempel 9 Som eksempel 8 med endnu billigere finansiering af forbedringsarbejder I dette eksempel er der forudsat, at der kan opnås en endnu lavere ydelse på lån til fælles forbedringsarbejder ved at finansiere disse med 30-årige rentetilpasningslån uden afdrag i de første 10 år Indskuddet på kr. finansieres og reguleres som i eksempel 8. De kollektive råderetsarbejder finansieres som i foregående eksempel med 30-årige rentetilpasningslån med en ydelse på 5,7 % p.a. De fælles forbedringsarbejder på kr. finansieres med 30-årige rentetilpasningslån med afdragsfri periode i 10 år. Ydelsesprocenten i de første 10 år er på dette lån ca. 3,6 % p.a. Låneydelse 1000 kr. + Huslejestigning kollektiv råderetsarbejder 600 kr.+ huslejestigning forbedringsarbejder 400 kr kr. pr. måned side 15 af 16

62 Samlet husleje pr. måned kr. (941 kr. pr. m 2 ) Indskuddets værdi efter 10 år kr. Modellen forudsætter det samme som eksempel 8, og derudover forudsætter den, at det bliver muligt at anvende lån med afdragsfrie perioder til finansiering af forbedringsarbejder. Sådanne lån er ikke mulige i dag, fordi afdragsfriheden indebærer, at afdragsbyrden skubbes over på fremtidige lejere. Hvis man vælger afdragsfrihed i de første 10 år af et 30-årigt rentetilpasningslån vil ydelsen i de 10 år være ca. 3,6 % for derefter at stige til det dobbelte. Alternativ profil for afdragsfrihed I stedet kan man tilrettelægge en betalingsprofil, der indebærer, at ydelsesstigningen fordeles over flere år og ikke skal tages i et hug efter de 10 år. Hvis man tilrettelægger afdragsfriheden således, at man f.eks. har fire år med afdragsfrihed i alle fire terminer, fire år med afdragsfrihed i 3 terminer, fire år med afdragsfrihed i 2 terminer og fire år med afdragsfrihed i 1 termin (i alt 40 terminer) bliver stigningen fra en ydelse på 3,6 % til ca. 7,2 % fordelt over i alt 16 år. Denne betalingsprofil kan være en del af beslutningsgrundlaget ved vedtagelsen af projektet. Første års ydelse vil kunne komme ned på det samme som i eksempel 9 (400 kr. om måneden ved investering på kr.), men ydelsen vil så blive reguleret hvert år, og ikke først efter 10 år. Renterisikoen Et af de problemer, som både eksempel 8 og 9 rummer, er renterisikoen. Denne vil kunne begrænses, hvis man i stedet for rentetilpasningslån optager enten rentetilpasningslån med fast ydelse og variabel løbetid eller såkaldte garantilån. Begge disse låneformer har dog noget højere ydelser end de rene rentetilpasningslån. Rentetilpasningslån med 1-årig tilpasning: Ydelse 1. år ca. 5,7 % Rentetilpasningslån med variabel løbetid: Ydelse 1. år ca. 7,2 % Garantilån: ydelsen er i øjeblikket højere end på fastforrentet lån og da man samtidig fraskriver sig konverteringsmulighed, en denne lånetype uinteressant Det eneste, der afgørende ville kunne ændre væsentligt på huslejekonsekvenserne er længere løbetider. side 16 af 16

63 Stilet til ESCO-udbyderne Glostrup, den 25. november 2010 Udbud af ESCO-løsning vedr. driftsoptimering af varmeanlæg i afd. 58 Bækgården/Fosgården Det er med glæde, at vi har modtaget Deres accept af vor anmodning om deltagelse i tilbudsgivning på ovennævnte opgave, som er et mindre, men meget vigtigt projekt i vort projektarbejde, for at få afdækket ESCO-modellens anvendelighed inden for den almene boligsektor. Projektet nyder stor bevågenhed indenfor Landbyggefonden og blandt AlmenNet mange medlemsboligorganisationer. Vi påregner, at udbyde et større ESCO-projekt i foråret 2011, ligeledes som led i vort projektarbejde. Men inden vi går i luften med dette større renoveringsprojekt med klimaskærm såvel som teknik, har vi fundet det hensigtsmæssigt at starte ud med et mindre og meget overskueligt projekt for derigennem at indhøste nogle erfaringer og få belyst relevante problemstillinger i forbindelse med etableringen af et ESCO-projekt i den almene boligsektor. Udbuddet er på grund af beløbsstørrelsen ikke omfattet af reglerne om EU udbud. Jeg beder Dem venligst om, senest den 3. december 2010, at bekræfte Deres hensigt om at afgive tilbud, og samtidigt oplyse hvem hos Dem, der herefter er vores kontaktperson med oplysning om vedkommendes kontaktoplysninger. Jeg opfordrer Dem hermed til at afgive tilbud senest mandag den 10. januar 2011, kl i overensstemmelse med det vedlagte udbudsmateriale. Kontroller venligst at det samlede udbudsmateriale er modtaget i henhold til bilagslisten i udbudsmaterialet. Alle underskrifter i forbindelse med tilbuddet skal være i overensstemmelse med tilbudsgivers tegningsregler. Med venlig hilsen BO-VEST

64 Udbudsbeskrivelse Begrænset licitation ESCO-projekt/ Energibesparelser gennem driftsoptimering BO-VEST Vridsløselille Andelsboligforening afdeling 58 Bæk/Fosgården November 2010 Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation

65 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Indhold 1. Indledning Formål og mål for udbuddet Organisation og nøglepersoner Købet Garantimodel Udbudsbetingelser Ordregiver Den udbudte kontrakt Tidsplan og for udbudsforretningen Generelle krav og retningslinjer vedrørende tilbudsgivning Kriterier for tildeling af kontrakten Krav til tilbuddets indhold og opbygning Funktionskrav Kapital- og forsikringsforhold Bilagsfortegnelse Bilag A: Tilbudsliste Bilag B: Foranalyse Bilag C: Helhedsplan Bilag D: Varmeforbrugsregistreringer Bilag E: Tro og love erklæring Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 2/16

66 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården 1. Indledning I henhold til Tilbudsloven af 7. december 2007 (bekendtgørelse nr. 1410) fremstilles hermed de nærmere betingelser til brug for afgivelse af tilbud på driftsoptimering af varmeanlæg i 8 boligblokke for Vridsløselille Andelsboligforening, Afdeling 58, Bæk/Fosgården v/ BO-VEST i form af et ESCO-partnerskab. Udbuddet gennemføres som begrænset licitation Formål og mål for udbuddet Overordnet ønsker Vridsløselille Andelsboligforening og BO-VEST med nærværende partnerskabsaftale at realisere flest mulige energibesparelser i de nævnte 8 boligblokkes varmeinstallationer. Derudover ønsker BO-VEST gennem projektet at afdække mulighederne og potentialet for at gennemføre ESCO-partnerskaber i den almene boligsektor jf. udbudsbrevet. Det primære krav til installationer og driftsoptimering er at opretholde bygningskomforten, således at hovedhovedfunktionen af bygningen og det eksisterende indeklima kan opretholdes eller forbedres samt, at der opnås et mindre energiforbrug. Dette skal ske i en model, hvor BO-VEST indgår en energiperformancekontrakt (EPC) eller et ESCO-partnerskab defineret som én kontrakt med én totalleverandør. Derudover er der fokus på, at de gennemførte tiltag: a) Sikrer lavest muligt energiforbrug gennem driftsoptimeringer b) Sikrer at lejernes indeklima ikke forringes c) Er driftsvenlige og giver høj driftssikkerhed Baggrund for udbud Bæk/Fosgården har i årene 2008/09 gennemgået en omfattende renovering i henhold til en af Landsbyggefonden godkendt helhedsplan. Denne omfattede bl.a. etablering af en ny klimaskærm og udskiftning af samtlige brugsvandsinstallationer, jf. vedlagte beboerorientering herom, Bilag C. I forbindelse med denne renovering blev der ikke foretaget væsentlige ændringer/forbedringer i ejendommens varmeinstallationer. I en foranalyse af én af de fire dobbeltblokke, foretaget af civilingeniør Kristian Kærsgaard i oktober 2010, Bilag B, konkluderes det, at der foreligger et ikke ubetydeligt besparelsespotentiale gennem en driftsoptimering af varmeanlægget. Dels gennem automatik/styring, udskiftning af diverse ventiler m.v. og dels gennem en bedre indregulering og driftsovervågning. Det er udbyders opfattelse, at foranalysen er repræsentativ for de tre øvrige blokke. Denne foranalyse er til rådighed som inspiration og skal ikke betragtes som en udtømmende liste over besparelsesmulighederne. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 3/16

67 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården 1.2. Organisation og nøglepersoner Projektets formelle organisationsstruktur opbygges som beskrevet nedenfor. Organisationen hos BO-VEST, herunder Vridsløselille Andelsboligforening, ses af nedenstående organisationsdiagram, hvoraf det fremgår, at byggeadministrationen er en selvstændig afdeling, der administrerer byggeforretningsførelse og bygherrerådgivning for alle afdelinger i BO-VEST. Indeværende ESCO-projekt er administrativt placeret under byggeadministrationen i BO-VEST. Projektets organisatoriske forankring i BO-VEST sker ledelsesmæssigt gennem Ledergruppen, der placeres under Byg (se Figur 1). Den udførelsesmæssige del sker gennem Projektgruppen, der placeres under Drift (se Figur 1). Figur 1: Organisationsdiagram for BO-VEST Styregruppen Styregruppen har det overordnede ansvar for, at Partnerskabsaftalens mål efterleves og består af deltagere fra ledelsen hos BO-VEST, Totalleverandøren og Totalleverandørens eventuelle rådgivere. Deltagerne skal have den fornødne beslutningskompetence. Styregruppens arbejde består i løbende og overordnet koordinering og evaluering af samarbejdet og Projektets fremdrift. Der forventes afholdt få møder ca. 2 årligt. Herudover skal Styregruppen fungere som tvisteløsningsorgan, hvis der opstår tvister mellem Parterne Projektgruppen Projektgruppens formål er på optimal måde at udvikle og gennemføre Projektet i tæt samarbejde mellem Partnerne. Projektgruppens sammensætning fastlægges af parterne i fællesskab i Fase 1. Projektgruppen har kompetence til at foretage personalemæssige, tidsmæssige, udførelsesmæssige samt mindre økonomiske korrektioner og beslutninger. Omfanget heraf fastsættes i Fase 1. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 4/16

68 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården 1.3. Købet Købet består i gennemførelse af et ESCO-projekt på 4 teknikrum i de 4 dobbeltblokke gennem 4 faser. Fase 1 er Energianalysen, der forventes færdiggjort 2 mdr. efter kontraktindgåelse. I Fase 1 kortlægger totalleverandøren potentialet for energieffektiviseringen samt investeringsbehovet for alle 4 dobbeltblokke. Fase 2 er Entreprisefasen. Denne fase ønskes opdelt i 2 underfaser, henholdsvis fase 2A og fase 2B. Baggrunden herfor er, at BO-VEST gennem indeværende projekt ønsker at undersøge ESCO-modellens potentiale og anvendelighed i den almene boligsektor jf. tilbudsbrevet. Entreprisefasen ønskes derfor opdelt i to faser, for derved at kunne indhente sammenlignelige oplysninger fra de to involverede bebyggelser Fosgården og Bækgården. Fase 2A er første del af Entreprisefasen. På baggrund af Fase 1 igangsættes Fase 2 A, der omfatter varmeinstallationer for 50 pct. af bebyggelsen, altså 2 teknikrum. Tilbudsgiver giver i sit tilbud, jf. tilbudslistens anvisninger, en garanti for størrelsen af energibesparelser på de i tilbudslisten angivne bygninger. Fase 2B er anden del af Entreprisefasen. Såfremt de energimæssige, drifts-, indeklima- og komfortforhold er tilfredsstillende for fase 2A bygningerne, igangsættes Fase 2B, der omfatter de resterende 50 pct. af bygningerne, altså de resterende 2 teknikrum. Fase 3 er Opfølgnings- og driftsfasen. Det er i denne fase, at der følges op på installationernes energi- og driftsstatus, herunder support, uddannelse af medarbejdere, præstationsopfølgning samt energibesparelsesgaranti. Gennemførelse af projektet vil have et forventet projektforløb som skitseret i nedenstående fasemodel, Figur 2, hvoraf fremgår at den samlede kontraktlængde er 4 år og 2 måneder for fase A og 4 år for fase B. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 5/16

69 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Figur 2: Projektforløb Omfang af udbud Udbuddet dækker driftsoptimering af varmeanlæg i 4 ens dobbeltblokke i alt 8 boligblokke med i alt 227 lejemål og m 2. Tilbuddene anføres i den vedlagte tilbudsliste, Bilag A. Udførelsessted Licitationsform Udbuddets art Bæk/Fosgården, Albertslund Begrænset licitation Driftsoptimering af varmeanlæg i 8 boligblokke med 227 lejemål i form af et ESCO/EPC-partnerskab. Pris for dokumenter Krav til sprog i tilbud Vedståelse Frist for modtagelse af tilbud Åbning af tilbud Ingen betaling Tilbuddet og eventuelle bilag skal affattes på dansk. Tilbuddet skal minimum vedstås i 90 dage fra tilbudsfristen (10. januar 2011) Den 10. januar 2011 Finder sted den 10. januar 2011 kl Der er adgang for tilbudsgivere til at overvære åbningen. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 6/16

70 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Tidsplan for projektet I den nedenstående tabel er angivet bygherres overordnede tidsplan for projektet. Tabel 1: Faseinddelt tidsplan for projektet Fase 0 Tilbudsfrist Januar 2011 Kontraktens ikrafttræden April 2011 Fase 1 Samlet energianalyse April/Maj 2011 Fase 2A Igangsættelse af fase 2A Juni 2011 Fase 3A Igangsættelse af fase 3 A Juni 2012 Måling og validering af garanti Måling og validering af garanti med hensyn til igangsættelse af 2B Fase 2B Senest juni 2012 Igangsættelse af fase 2B Juni 2012 Fase 3B Igangsættelse af fase 3B Juni Garantimodel Garantimodellens to parametre Garantimodellen bygger på to parametre: 1) De garanterede besparelser af energiforbruget til varme, varmt vand og el 2) Den endeligt aftalte deling af gevinst ved overperformance af de garanterede energibesparelser Besparelsesgaranti Foranalysen indikerer et besparelsespotentiale på ca. 20 % i forhold til det angivne energiforbrug. Totalleverandøren skal fremkomme med en fast garanti i form af en procentvis besparelse for varmeinstallationer og fælles elinstallationer for afdelingens 4 dobbeltblokke. Tilbudsgiver bedes i sit bud give en garanti for en minimumsbesparelse. I budsummen skal alle Totalleverandørens direkte og indirekte omkostninger til gennemførelse af fase 1, 2 og 3 være dækket ind såsom mødeaktivitet, kørsel, eventuelle omkostninger til byggepladsindretning/mandskabsfaciliteter, opfølgning og dokumentation samt uddannelse af relevant driftspersonale. Som anført under 1.2 gennemføres projektet i to forskudte faser fase 2A og fase 2B med tilhørende opfølgnings- og driftsfaser. Der ønskes en samlet fast garanti for alle 4 dobbeltblokke. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 7/16

71 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Garantimodellen ønskes baseret på det garanterede energiforbrug og på faste energipriser for Ved merforbrug henholdsvis ved mindre forbrug afregnes henholdsvis boden og bonus til tilbudsgiver på grundlag af de oplyste energipriser. Varme: El: Her anvendes den af Albertslund Fjernvarme oplyste kwh-pris i henhold til Albertslunds Kommunes Takstblad for 2010 (se Elprisen for det fælles elforbrug er opgjort til 2 kr./kwh inkl. moms og afgifter. Den samlede tilbagebetalingstid for hvert af de to delprojekter (2A+3A samt 2B+3B) må ikke overstige 4 år. De ved tilbuddets afgivelse garanterede energibesparelser er endelige Overperformance Det bedes anført hvordan overperformance ønskes fordelt mellem bygherre og tilbudsgiver. Besparelsen og tilbudsgivers andel heraf vil først blive opgjort, når projektet går over i driftsfasen for henholdsvis fase 3A og 3B. Den ved tilbuddet angivne deling af overperformance er endelig Baselines for energiforbrug for varme og el Ejendommens varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme til et teknikrum i hver dobbeltbygning (4 i alt). Udgangspunkt for beregning af besparelserne er her Albertslund Fjernvarmes tarifblad for 2010, det i 2010 graddagekorrigerede forbrug pr. teknikrum (dobbeltblok) samt elpris jf. pkt Data for 2010 repræsenterer et normalt driftår efter gennemførelse af den omfattende klimaskærmsrenovering i forbindelse med helhedsplanen. Tilbudsgivere kan få adgang til samtlige forbrugsdata gennem en adgang til Min energi på Brugernavn: Licitation Adgangskode: Esco Det fælles elforbrug kan ligeledes aflæses i minenergi. Baselines for de enkelte bygninger I løbet af Fase 1 aftaler tilbudsgiver med BO-VEST for hhv. fase 2A og fase 2B de to bygningers base-lines for forbrug af energi til opvarmning (fjernvarme og el), for de enkelte bygninger. Dette kan f.eks. ske med udgangspunkt i aflæsningerne i de enkelte bygningers bimålere Risikodeling Udgangspunktet er, at totalleverandøren alene er ansvarlig for forhold, som denne har direkte indflydelse på. Det er således først og fremmest foranstaltningernes energibesparende effekt, samt den løbende styring og drift heraf, der påhviler totalleverandøren. På samme hvis er BO-VEST ansvarlig for forhold de har direkte indflydelse på. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 8/16

72 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Ejendomsret til energibesparelser Energibesparelserne tilfalder Albertslund Fjernvarme i henhold til særskilt aftale. Til brug for indberetning af de realiserede energibesparelser, skal tilbudsgiver som en del af aftalen fremskaffe dokumentation, der opfylder de tekniske krav og dokumentationskrav for indberetning efter Aftale af 20. november 2009 mellem Klima- og Energiministeren og net- og distributionsselskaberne Finansieringsmodel og det økonomiske samspil BO-VEST kan som udgangspunkt selv forestå finansieringen med mindre andet aftales. Da projektet ses som et demonstrationsprojekt, er det dog vigtigt for BO-VEST at få belyst mulighederne for ekstern finansiering, herunder forrentning. Der ønskes derfor, som option, tilbud på finansiering af udførelsen af energieffektiviseringsforanstaltningerne, idet BO-VEST dog betinger sig retten til selv at forestå finansieringen. BO-VEST er dermed ikke forpligtet til at indgå kontrakt omfattende optionen. Denne option på tilbud på finansiering er ikke en konditionsmæssig betingelse. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 9/16

73 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården 2. Udbudsbetingelser 2.1. Ordregiver Bygherre/Ejer: Byggeforretningsfører: Vridsløselille Andelsboligforening Afdeling 58, Bæk/Fosgården v/ BO-VEST Malervangen Glostrup BO-VEST Malervangen Glostrup Telefon: bo-vest@bo-vest.dk Kontakt: Projektleder Poul Erik Brønsholm 2.2. Den udbudte kontrakt Kontrakten udbydes for en periode af 4 år og 2 måneder for 1, 2A og 3A og 4 år for 2B og 3B, såfremt denne fase B besluttes gennemført. Kontrakten kan opsiges med et gensidigt opsigelsesvarsel på 6 mdr Tidsplan og for udbudsforretningen Dato Aktivitet Udbudsmateriale udsendes 8.12 eller 9.12 kl Besigtigelse af varmeinstallationer meddeles med Carsten R. Larsen, tlf: cla@bo-vest.dk Frist for modtagelse af spørgsmål inden spørgemøde Spørgemøde kl Frist for besvarelse af spørgsmål Frist for modtagelse af bud Planlagt besked om antagelse af tilbud og opstart af kontraktforhandlinger Besigtigelsesdage Besigtigelse af de 4 ejendomme kan gennemføres i dagene den 8. december og/eller den 9.december kl For at sikre en overholdelse af ligebehandlingsprincippet vil Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 10/16

74 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården der kun tilgå oplysninger til tilbudsgivere, der er alle bekendt. Der svares ikke på spørgsmål ved besigtigelsen Spørgsmål til udbudsmaterialet Der afholdes spørgemøde torsdag den 16. december 2010 kl hos BO-VEST, Malervangen 1, 2600 Glostrup. Spørgsmål, der ønskes behandlet på dette møde, bedes fremsendt senest mandag den 13. december 2010 kl på med kopi til Spørgsmål til udbuddet skal ligeledes sendes via til projektleder Poul Erik Brønsholm, BO-VEST på med kopi til Svar på de skriftligt fremsendte spørgsmål og på evt. supplerende spørgsmål rejst på spørgemødet vil tilgå samtlige tilbudsgivere med senest onsdag den 22. december Tilbudsfrist Tilbud med tilhørende bilag, der er affattet på dansk, sendes i 2 eksemplarer med anbefalet post til: BO-VEST Att. Projektleder Poul Erik Brønsholm Malervangen Glostrup Tilbud skal være os i hænde senest den 10. januar kl Tilbud med tilhørende bilag eftersendes i elektronisk form umiddelbart efter tilbudsfrist og senest den 12. januar kl Der er mulighed for at overvære tilbuddenes åbning, dog max. 2 personer fra hver bydende virksomhed Præsentation af tilbud Samtlige tilbudsgivere får mulighed for at præsentere deres tilbud ved personligt fremmøde. Samtidig vil BO-VEST stille uddybende spørgsmål til de enkelte tilbud. Der forventes præsentation i perioden ( januar 2011) Tegningsmateriale Tegningsmateriale haves i elektronisk form og kan fremsendes ved henvendelse til projektleder Poul Erik Brønsholm på peb@bo-vest.dk Generelle krav og retningslinjer vedrørende tilbudsgivning Tilbud skal indsendes i kuvert der har påskriften: Tilbud på udbud af ESCO-projekt til BO-VEST MÅ IKKE POSTÅBNES Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 11/16

75 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Tilbudsgiver er bundet af det afgivne tilbud til og med den 31. marts BO-VEST forholder sig ret til at forkaste alle bud, såfremt der foreligger saglig begrundelse herfor. Oplysninger om valg af leverandør, vil på opfordring blive givet videre til alle interesserede, herunder også pressen. BO-VEST ønsker at drøfte en samlet informationsplan i forhold til beboere med den vindende virksomhed. Endelig aftale er først indgået, når BO-VEST har afgivet accept på et tilbud. Tilbudsgiver afholder selv alle omkostninger i forbindelse med udarbejdelse af tilbud Kontraktens ikrafttræden Tilbudsgiver bedes venligst vedlægge udkast til kontrakt for den af tilbudsgiver foreslåede aftale. Kontrakten betragtes som et udkast, der kan forhandles. Dog ikke vedrørende de økonomiske kriterier, der har været lagt til grund for valget af buddet. Der er tale om en partnerskabsaftale med centrale vilkår for samarbejdets omfang og karakter. Kontrakten forventes at bestå af en energitjenesteaftale og tre dertil hørende fase-aftaler, opbygget over de gængse almindelige bestemmelser: Fase 1: Energianalyse og projektforslag på basis af ABR 89 Fase 2: Energieffektiviserende foranstaltninger på basis af ABT 93 Fase 3: Energieffektiv drift på basis af AB Service 2003 Tildelingen af ordren er betinget af den politiske godkendelse i Vridsløselille Andelsboligforening. Dette er et grundvilkår for den almene boligsektor. Denne forventes at finde på sted de berammede beboermøder, der afholdes senest den 31. marts 2011, hvorefter samtlige bydende vil få besked samtidigt. Efter en stand-still periode på 10 dage indgås kontrakten med den valgte totalleverandør Tilbuddets indhold Af hensyn til BO-VESTs evaluering af de modtagne tilbud vil det være hensigtsmæssigt, hvis tilbuddene består af følgende delelementer, organiseret under separate faneblade: 1. Tilbudsbrev 2. Tilbudte medarbejdere med CV er 3. Referencer for lignende opgaver, herunder oplysninger om samarbejde med almene boligorganisationer 4. Beskrivelse af hvorledes funktionskravene, som opstillet i udbudsgrundlagets afsnit 2.7., tilbydes opfyldt. 5. Udkast til energitjenesteaftale 6. Eventuelt option for finansiering af projektet 7. Tilbudsgivers eventuelle forbehold 8. Udfyldt og underskrevet tro og love erklæring 9. Serviceattest Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 12/16

76 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården 1. Tilbudsgivers seneste årsberetning og årsregnskab eller link hertil 2. Udfyldt og underskrevet tilbudsliste 3. Betalingsplan 2.5. Kriterier for tildeling af kontrakten De indkomne tilbud vurderes på grundlag af det økonomisk mest fordelagtige tilbud, efter nedennævnte økonomiske og tekniske tildelingskriterier, der ved evalueringen vægtes som angivet: De økonomiske tildelingskriterier vægtes med 60 % De tekniske tildelingskriterier med 40 %. Økonomiske tildelingskriterier I alt 60 % Totaløkonomi for lejerne ved garanteret besparelse 60 % Tekniske tildelingskriterier I alt 40 % Beskrivelse af fremgangsmåde til at opnå garanterede besparelser samt hvorledes funktionskravene som op- 10 % stillet i 2.7 opfyldes. Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring for hver af de tre faser Foreslåede tekniske løsninger 10 % Tilbudte medarbejdere (CV er) for hver af de tre faser. 10 % Referencer på lignende opgaver 10 % I alt 100 % Alle priser skal være inkl. moms. Vedlagte tilbudsliste (bilag A) skal medfølge i udfyldt stand Totaløkonomi for lejerne a) Angivelse af garanterede besparelser for de 4 dobbeltblokke (procentuelt i forhold til det nuværende energiforbrug). b) Nutidsværdi af BO-VEST s betalinger i h t betalingsplan og af garanterede besparelser. c) Fordeling af overperformance mellem tilbudsgiver og BO-VEST. Der gives tilbud på det totale projekt dvs alle 8 blokke. således at fase 1 (1, 2A og 3A) og fase 2 (2B og 3B) hver skal gennemføres for 50% af tilbudssummen, som bedes udfærdiget som en betalingsplan med en total Beskrivelse af fremgangsmåde m.v. a) Beskrivelse af samarbejde, rapportering og kvalitetssikring for hver af de tre faser, herunder evnen til at indtænke principperne om totalleverence og partnerskab. b) En beskrivelse af hvorledes den garanterede besparelse forventes opnået. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 13/16

77 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården c) Beskrivelse af grænsefladen mellem tilbudsgivers og BO-VESTs ydelser. Fase 1 og 2: d) Redegørelse for udredningsmetodik og samarbejdsmodel for fase 1 og 2. e) Overordnet projektforslag for de 4 dobbeltblokke fordelt på hhv. fase 2A og fase 2B. f) Tidsplan for gennemførelse af energibesparende foranstaltninger i fase 2A og fase 2B. g) En beskrivelse af grænseflader mellem Tilbudsgiver og BO-VEST, herunder hvilket udstyr, der er omfattet af aftalen og hvilket der ikke er. Fase 3: h) Redegørelse for gennemførelse af opfølgning og drift i fase 3, herunder redegørelse for tilbudsgivers model for opstilling af baseline og efterfølgende verifikation af garanti. i) Redegørelse for tilbudsgivers forventninger til BO-VESTs driftspersonales uddannelsesmæssige baggrund, samt forventet omfang af træning og oplæring. j) Model for overlevering, som den forventes at se ud ved kontraktens udløb, herunder udarbejdelse af driftsmanual for de 4 dobbeltblokke Foreslåede tekniske løsninger a) Liste over og beskrivelse af forventede tiltag for alle 4 dobbeltblokke Tilbudte medarbejdere a) Beskrivelse af tilbudsgivers projektorganisation i de tre faser, herunder tilbudte/allokerede medarbejdere i form af CV er for de tre faser Referencer fra lignende opgaver a) Referenceliste over de betydeligste sammenlignelige kunder for tilsvarende rådgivningsopgaver inden for de seneste 5 år. Med tilsvarende menes andre ESCO-projekter, OPP-projekter o.lign. b) Oplysning om omfanget af samarbejde med almene boligorganisationer Krav til tilbuddets indhold og opbygning Systematik og formkrav Alle tilbud skal opfylde alle instruktioner og betingelser, som er angivet i nærværende udbudsmateriale. Tilbuddet skal konsekvent referere til de relevante punkter i udbudsmaterialet, tilbudslisten eller øvrige dokumenter, der henvises til. Forbehold skal angives i listeform i overensstemmelse med punkt nedenfor. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 14/16

78 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Forbehold Følgende gælder om forbehold: a) Såfremt der tages forbehold opstilles disse i listeform med overskrifter for hvert forbehold og nummerering i overensstemmelse med de punkter i udbudsmaterialet, som forbeholdende relaterer sig til. b) Tilbudsgiver kapitaliserer hvert enkelt forbehold og lægger summen af forbeholdene til tilbudssummen. Såfremt forbeholdene ikke kan kapitaliseres, lægges det til grund, at tilbudsgiver ikke har forbehold til udbudsmaterialet Foreskrevet dokumentation Følgende dokumenter of oplysninger skal fremsendes sammen med tilbuddet: Tilbudsgivers seneste årsberetning og årsregnskab (henvisning til URL på internettet accepteres) Serviceattest fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der er maksimalt 6 mdr. gammel. Udfyldt og underskrevet Tro og love erklæring om, i hvilket omfang tilbudsgiver har ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger kr ,00, jf. Finansministeriets lovbekendtgørelse (nr. 336 af 13. maj 1997). Fortrykt formular findes som bilag E Funktionskrav Teknik Tilbudte kvalitetsstandarder så vidt muligt med mulighed for frie valg af komponenter og udstyr ved efterfølgende service, udskiftning og systemopdatering. I tilfælde af, at udstyret er leverandørspecifikt, skal priser anføres Indeklima Lejernes indeklima må ikke forringes, dvs. at der skal være tilstrækkelig kapacitet til opvarmning og varmt vand hos lejerne Arbejdsmiljø og sikkerhed Tilbudsgiver skal udarbejde plan for arbejdsmiljø, sikkerhed og sundhed. Arbejdet er omfattet af lov om arbejdsmiljø nr. 268 af 18. marts 2005 samt ministeriets bekendtgørelser i medfør af denne. Publikationer og meddelelser fra arbejdstilsynet skal endvidere efterleves til fulde, ligesom forskrifter skal iagttages og efterleves. Såfremt udbudsmaterialet indeholder skærpede krav i forhold til ovenstående, er krav i udbudsmaterialet gældende. Alt arbejde skal udføres sikkerhedsmæssigt forsvarligt. Hovedentreprenøren har ansvaret for udarbejdelse af sikkerheds- og sundhedsplan samt gennemførelse af alle sikkerhedsmæssige tiltag. Påtaler fra Arbejdstilsynet og/eller byggeledelsen skal omgående tages til efterretning. Med hensyn til arbejde i krybekældre henvises til branchevejledning fra Branchearbejdsmiljørådet for Bygge og Anlæg. Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 15/16

79 Begrænset licitation ESCO/driftsoptimering VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Tidsplan Der lægges vægt på en hurtig realisering af de garanterede energibesparelser. 3. Kapital- og forsikringsforhold De 3 boligorganisationer, der tilsammen har dannet BO-VEST, har indskudt en andelskapital på 750 kr. pr. lejemålsenhed, svarende til i alt kr. BO-VEST har tegnet en Ansvarsforsikring for Boligselskaber hos Nassau Forsikring, police nr. VAS Forsikringen har følgende dækningssummer: Professionelt ansvar kr. pr. skade Direktions- og bestyrelsesansvar kr. pr. skade Byggesagsadministration kr. pr. skade pr. år Kriminalitet kr. pr. skade pr. år Erhvervsansvar kr. pr. tingskade pr. år og kr. pr. personskade pr. år I alt dog maksimal dækningssum 10 mio. kr. pr. år. 1. Bilagsfortegnelse 1.1. Bilag A: Tilbudsliste 1.2. Bilag B: Foranalyse 1.3. Bilag C: Beboerorientering om helhedsplan 1.4. Bilag D: Varmetabsberegninger(sendes som fil) 1.5. Bilag E: Tro og love erklæring Dette udbudsmateriale må ikke kopieres eller på anden måde videreformidles udenfor egen organisation side 16/16

80

81 Bilag A til ESCO Udbud: Vridsløselille Andelsboligforening, afd. 58 Bæk/Fosgården Tilbudsliste - Økonomiske tildelingskriterier NB: Alle priser angives incl. Moms VA, afd. 58 Bæk/Fosgården Tilbud Evt. bemærkning ESCO-tilbud Samlede betalinger iht. Betalingsplan i løbende kroner incl. Finansiering Nutidsværdi af Betalingsplan Forventet energibesparelse i KWh pr. år Garanteret energibesparelsesprocent Garanteret energibesparelse i KWh pr. år, i år 2 til år 4 Værdi af garanterede energibesparelser i løbende kroner Nutidsværdi af garanterede energibesparelser Tilbudsgiver andel af overperfomance i % Indregnet finansieringsrente i % p.a. NB: Nutidsværdier beregnes med anvendelse af egen finansieringsrente EPC-Tilbud excl. Finansiering Samlede betalinger iht. Betalingsplan i løbende kroner Nutidsværdi af Betalingsplan Forventet energibesparelse i KWh pr. år Garanteret energibesparelsesprocent Garanteret energibesparelse i KWh pr. å,r i år 2 til år 4 Værdi af garanterede energibesparelser i løbende kroner Nutidsværdi af garanterede energibesparelser Ønsket andel af overperformance i % NB: Nutidsberegninger beregnes med anvendelse af en rente på 5% p.a. Der lægges vægt på den størst mulige energibesparelse samt at betalingen kan ske periodevis over kontraktperioden. Andre oplysninger Dato: Navn: Tegningsberettigede underskrifter

82

83 EKSEMPEL PÅ EVALUERINGSSKEMA TIL EN LICITATION Beskrivelse af udbud Beskrivelse af tildelingskriterier SKEMA 1: EVALUERING AF DE ENKELTE BUD Tilbud Fra: Tildelingskriterier V Vægt Værdi/Kommentar P Point 1 10 V*P Vægtede points Totaløkonomi for lejerne 60% Beskrivelse af fremgangsmåde 10% Foreslåede tekniske løsninger 10% Tilbudte medarbejdere 10% Referencer fra lignende opgaver 10% 0 I ALT 100% 0 SKEMA 2: EVALUERING AF DE INDKOMNE BUD Sammenstilling af evalueringsskemaer Budgiver 1 Budgiver 2 Budgiver Totaløkonomi for lejerne Beskrivelse af fremgangsmåde Foreslåede tekniske løsninger Tilbudte medarbejdere Referencer på lignende opgaver I ALT 0 0 0

84

85 ESCO-AFTALE Bilag 4 Mellem Bo-Vest Vridsløselille Andelsboligforening Afdeling 58 Bæk/Fosgården, Albertslund CVR-nr (i det følgende benævnt BV) og Clorius Controls A/S Tempovej Ballerup CVR-nr (i det følgende benævnt CC) er der indgået nærværende aftale om udførelse af ESCO-projekt/Energibesparelser gennem driftsoptimering i Vridsløselille Andelsboligforening, afdeling 58 Bæk/Fosgården. INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Indledning side 2 2 Aftalegrundlag side 2 3 Rådgivningsydelse side 2 4 Entreprise/Levering side 3 5 Garanti for besparelser side 3 6 Aftalens omfang side 4 7 Projektorganisation side 4 8 Vederlag og betalingsplan side 4 9 Kontraktperiode side 5 10 Garantier side 5 11 Ved kontraktens udløb side 5 12 Indirekte tab side 6 13 Forsikring side 6 14 Overdragelse af rettigheder og forpligtelser side 6 15 Misligholdelse side 6 16 Tvistehåndtering side 6 17 Underskrifter side 6 Bilag 1: Opgørelse af basisenergiforbrug Bilag 2: Eksempel på garantiberegning/overperformance Bilag 3: Projektorganisation 1

86 1 Indledning Aftalens overordnede mål er for BV at realisere størst mulig energibesparelse på BV s energiforbrug på grundlag af rådgivning og hovedentreprise fra CC vedr. installationsændringer, indregulering, overvågning og service af de i afd. 58 Bæk/Fosgårdens varmeinstallationer i henhold til BV s udbudsmateriale og CC s bud på dette. CC udarbejder en indsatsplan i overensstemmelse hermed. Det er således aftalt, at CC s ydelser består af: Rådgivning Entreprise Levering Rapportering og opfølgning på at de forventede energibesparelser opnås Uddannelse af driftspersonale Overlevering af datamateriale og viden om drift ved kontraktens afslutning 2 Aftalegrundlag Grundlaget for nærværende aftale er: 1. Nærværende ESCO-aftale. 2. BV s Udbudsmateriale og konkurrencebetingelser med tilhørende Bilag. 3. CC s bud af 10. januar AB 93 med ændringer og tillæg. Såfremt der er uoverensstemmelser mellem dokumenterne har disse gyldighed i den nævnte rækkefølge. 3 Rådgivningsydelse Rådgivningsydelsen består af en energianalyse, som er et forstadie til denne aftale samt forslag til en indsatsplan (projektplan) på baggrund af CC s gennemgang af BV s bygningsinstallationer, energikilder og klimaskærm. På baggrund af denne analyse udarbejder CC en indsatsplan med konkrete forslag til en prioriteret energibesparelse i overensstemmelse med det af CC afgivne bud. Til brug herfor påhviler det BV, at: levere data for BV s hidtidige energiforbrug. Disse er registreret i MinEnergi, som CC har haft adgang til. Base line er aftalt til forbruget i 2010, som er opgjort til MWh, jvf. Bilag 1. Såfremt dataene i MinEnergi ikke er korrekte, og CC s beregninger herefter bliver fejlagtige, vil CC ikke blive gjort ansvarlig for de beregningsfejl, som de forkerte data måtte medføre. give adgang til bygninger/anlæg, der er omfattet af nærværende aftale. yde assistance til CC på følgende punkter: o Varsling og information til beboerne i forbindelse med arbejdets udførelse o Adgang hos beboerne iht aftalt projektplan beskrive forholdsregler vedrørende sikkerhed lade CC gennemføre en uddannelse af BV s driftspersonale. ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 Bæk/Fosgården 2

87 4 Entreprise/Levering BV vil senest i april måned modtage ordrebekræftelse med tidsplan for udførelsen og leveringen. CC er i så tilfælde at betragte som totalentreprenør, og således berettiget til at antage underentreprenører til hel eller delvis udførelse og levering af de aftalte ydelser. Parterne er i øvrigt enige om, at følgende hovedprincipper skal være gældende: Ændringer i forhold til indsatsplan og/eller ordrebekræftelse kan alene ske skriftligt og med accept af begge parter. CC har uden kompensation og/eller erstatning til BV krav på tidsfristforlængelse i overensstemmelse med 24 i AB 93. Når det aftalte arbejde er færdigt/leveret af CC, indkalder CC BV til afleveringsforretning til gennemgang og levering af det aftalte. Ved afleveringsforretningen udfærdiges og underskrives af begge parter en afleveringsprotokol, hvori anføres eventuelle mangler samt øvrige forhold og aftaler mellem parterne samt tidsplan for eventuel udbedring. Det af CC leverede udstyr og øvrige ydelser må ikke tages i brug af BV, før afleveringsforretning og eventuel mangeludbedring i tilknytning hertil har fundet sted, medmindre CC skriftligt har godkendt et tidligere ibrugtagningstidspunkt. Ibrugtagning i modstrid hermed sker på kundens eget ansvar, og CC er ikke ansvarlig for de eventuelle skader, herunder følgeskader og andre forhold, som en sådan ibrugtagning måtte medføre. Det af CC leverede udstyr og/eller ydelser leveres i fagmæssig korrekt kvalitet og i overensstemmelse med gældende normer og standarder. CC s valg af underentreprenører og leverandører tager udgangspunkt i lokale firmaer, såfremt kompetencer og priser er konkurrencedygtige. 5 Garanti for besparelser I nærværende aftale giver CC garanti for, at de i tilbudsliste A i CC s afgivne bud garanterede energibesparelser opnås i praksis ( kwh) og at det vil blive bestræbt at nå den forventede energibesparelse ( kwh) under følgende forudsætninger: 1. At de på aftaletidspunktet gældende forudsætninger og datagrundlag forbliver uændret i al væsentlighed, dvs. uændret anvendelse af bygninger og beboeradfærd. Vi har i givet fald mulighed for at udskille effekten af varmtvandsforbrug og øget luftskifte p.g.a. installation af nye ventilatorer. 2. Prisændringer på energi (kwh-pris inkl. alle afgifter og moms) i forhold til 2010-prisen er garantien uvedkommende, idet det er den nedenfor opgjorte variable fjernvarmepris for 2010, der skal benyttes i hele perioden. Den variable del af fjernvarmeafregningen for 2010 er beregnet til: kr. 656 kr/mwh incl. moms og er beregnet som følger: 3. Drifts- og energiovervågning i aftaleperioden skal foretages af CC, der ligeledes varetager omkostningerne til drift- og vedligeholdelse af de til CTS-anlægges tilknyttede enheder. 4. Vedligeholdelses- og driftsplan udarbejdes af CC og skal aftales med BV. ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 Bæk/Fosgården 3

88 Opgørelsen af energiforbruget følger BV s varmeregnskab, der er kalenderåret. Det graddage korrigerede energiforbrug beregnes senest inden udgangen af februar for det foregående år, hvorefter CC rapporterer den i det foregående år opnåede energibesparelse og oplyser, hvorvidt den af CC stillede garanti bliver aktuel. Såfremt garantien bliver aktuel, skal garantibeløbet erlægges senest inden udgangen af februar måned for året før. I fald der opnås en besparelse, der er større end det garanterede, dvs. på over kwh, udarbejder CC en fordeling af overperformancen, der deles med 80% til BV og 20% til CC. BV afregner ligeledes overperformancen senest inden udgangen af februar måned for året før. I Bilag 2 er vist et eksempel på beregningen af garantien og fordelingen af overperformancen. 6 Aftalens omfang I udbuddet er der forudsat en installation over 2 faser, hvor energiinstallationerne først udføres på halvdelen af bebyggelsen (2 varmecentraler) med mulighed for senest 1 år senere at igangsætte Fase 2, dvs. de sidste 2 varmecentraler. I lyset af den givne besparelsesgaranti har BV besluttet, at de 2 faser gennemføres samtidig, dvs. som et samlet projekt. BV er fortsat ansvarlig for almindelig vedligeholdelse af anlægget, som følge af slid og ælde. BV skal have ejerskab af og adgang til samtlige data fx indstillingsværdier og aflæste data, såvel under kontraktens løbetid som efter udløbet af kontrakten. 7 Projektorganisation Der nedsættes en projektorganisation bestående af en styregruppe og en projektgruppe: Styregruppen har det overordnede ansvar for, at aftalens mål efterleves og består af deltagere fra ledelsen hos BV og CC. Deltagerne skal have den fornødne beslutningskompetence. Styregruppens arbejde består i løbende og overordnet koordinering og evaluering af samarbejdet og projektets fremdrift. Der forventes afholdt få møder ca. 2 årligt. Herudover skal styregruppen fungere som tvisteløsningsorgan, hvis der opstår tvister mellem parterne. Projektgruppens formål er på optimal måde at udvikle og gennemføre projektet i tæt samarbejde mellem parterne. Projektgruppens sammensætning fastlægges af parterne i fællesskab i Fase 1. Projektgruppen har kompetence til at foretage personalemæssige, tidsmæssige, udførelsesmæssige samt mindre økonomiske korrektioner og beslutninger. Omfanget heraf fastsættes i Fase 1. BV og CC s medlemmer af de to projektgruppen fremgår af Bilag 3. 8 Vederlag og betalingsplan CC har tilbudt de i kontrakten omhandlede ydelser for en samlet betaling på kr. x.xxx.xxx inkl. moms, der skal erlægges i henhold til nedenstående plan. ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 Bæk/Fosgården 4

89 2. kvt xxx.xxx kr 3. kvt xxx.xxx kr. 4. kvt xxx.xxx kr. 2. kvt xxx.xxx kr. Betalingerne i henhold til betalingsplanen forudsætter naturligvis, at de aftalte ydelser og leverancer er leveret af CC og accepteret af BV. Når en leverance er accepteret udsteder CC en faktura, der betales af BV 30 dage efter fakturadatoen, dog tidligst på tidspunktet i henhold til ovenstående betalingsplan. Fakturaen skal stiles til BV og fremsendes elektronisk i OIOXML format til EAN nr Kontraktperiode Kontraktens løbetid er 3 år og 9 måneder, fra den 1. april 2011 til den 31. december 2014, hvoraf de første 9 måneder er beregnet til installation og indregulering, medens de sidste 3 år er den normale driftsfase, hvor CC s besparelsesgaranti, jvf. 5, er gældende. 10 Garantier Ingen af parterne stiller garantier ifm. indgåelsen af nærværende aftale. BV er berettiget til at modregne et forfaldent garantibeløb, jvf. 5, i skyldige beløb til CC. Da CC iht. betalingsplanen modtager hele honoraret inden de garanterede besparelser kan registreres, er det aftalt, at BV kan kræve en bankgaranti på vegne af CC på maksimalt et beløb svarende til den udestående besparelsesgaranti, jf. 5 mod at BV betaler omkostningerne hertil. 11 Ved kontraktens udløb Ved kontrakten udløb afleverer CC alle materialer, manualer beskrivelser mv. til BV, således at BV selv har mulighed for at fortsætte den daglige drift på det opnåede niveau. CC har oplyst, at BV ved kontraktens udløb enten kan købe softwaren til CTS-anlægget, således at BV selv kan fortsætte den tætte overvågning og løbende regulering. Alternativt kan CC anvise en WEB-baseret løsning. Prisen for softwaren (Skala) er i dag kr. xx.xxx inkl. moms og en WEB løsning kan i dag etableres for kr. x.xxx inkl. moms pr. år. Alternativt kan CC fortsætte den løbende overvågning og assistance, som CC kalder Energistyringsaftale + basis plus. Prisen for dette kan først fastlægges, når CC har erhvervet de nødvendige driftserfaringer, men CC oplyser, at en sådan aftales skønnes at kunne etableres for kr. xx.xxx inkl. moms i 2010-priser per år. CC er ikke bundet af de ovenfor oplyste priser ved kontraktens udløb. De oplyste priser tjener kun et vejledende formål. 12 Indirekte tab Ud over det, der er udtrykkeligt beskrevet i denne aftale, er parterne ikke i noget tilfælde ansvarlig for produktionstab, udeblevet profit eller noget andet økonomisk følgetab eller indirekte tab. ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 Bæk/Fosgården 5

90 13 Forsikring CC har tegnet professionel ansvarsforsikring hos Zurich. 14 Overdragelse af rettigheder og forpligtigelser Partnerne har ikke ret til helt eller delvist at overdrage rettigheder eller forpligtelser, uden modpartens forudgående skriftlige samtykke. 15. Misligholdelse I tilfælde af væsentlig misligholdelse er hver af parterne berettiget til med omgående virkning at ophæve nærværende aftale. Den part, der ønsker at påberåbe sig en sådan misligholdelse, skal dog forinden ophævelse finder sted, skriftligt have gjort misligholdelsen gældende med opfordring til inden 8 dage at have tilendebragt misligholdelsen. 16 Tvistehåndtering Såfremt parterne ikke kan opnå enighed omkring væsentlige punkter i denne aftale er begge parter enige i, at sagen skal løses ved Voldgift i henhold til gældende voldgiftsregler. 17 Underskrifter Nærværende aftale oprettes i 2 enslydende, underskrevne eksemplarer, hvoraf ét eksemplar beror hos BV og ét eksemplar hos CC. Dato: Den xx. marts 2011 Dato: Den xx. marts 2011 For BV For CC ESCO aftale mellem Clorius Controls A/S og afd. 58 Bæk/Fosgården 6

91 Faktablad Vridsløselille Andelsboligforening Bilag 5 Afd. 58 Bæk/Fosgården - Albertslund Kommune Afdelingen består af 4 dobbeltblokke, oprindeligt betonbyggeri, men i forbindelse med en netop gennemført helhedsplan er der i forbindelse med ny klimaskærm beklædt med metalplader. Opførelsesår: Beliggende i Albertslund kommune Antal lejligheder: 226 stk, heraf 93 stk. 4 værelseslejligheder på 117 m 2 og 92 stk. 5 værelseslejligheder på 130 m 2. Antal m 2 : Gennemsnitlig husleje pr. m 2 i 2010: 532 kr Gennemsnitligt varmeforbrug: 9,7 MWh pr. 100 m 2 eks. el, der afregnes individuelt. Varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme med følgende tariffer: 2011: 402 kr./mwh og 6,68 kr. pr m 3 cirkulerende vand. I 2010 var tallene: 376 kr./mwh og 15,18 kr.

92

93 Faktablad TRANEMOSEGÅRD Bilag 6 Afd. 6 Moserne Brøndby Kommune Afdelingen består af 25 boligblokke (røde mursten og røde tegl), de fleste som sammenhængende dobbeltblokke. Afdelingen blev bygget af 2 omgange 15 blokke fra ( m 2 ) og 10 blokke fra ( m 2 ), hvor den største forskel mellem de byggeetaper er at de først byggede blokke har et et-strenget varmesystem, medens det sidst opførte har et to-strenget varmesystem. Antal lejligheder: 560, heraf 437 stk. 3 værelseslejligheder på 73 m 2. Gennemsnitlig husleje pr. m 2 i 2010: 634 kr. Gennemsnitligt varmeforbrug: 15 MWh pr. 100 m 2 eksk. el, der afregnes individuelt. Dispensation for individuelle målere. Varmeforsyning leveres af Brøndby Fjernvarme med følgende tariffer: 2010/11: 285 kr./mwh og 2,94 kr. pr m 3 cirkulerende vand. I 2009/10 var tallene: 228 kr/mwh og 2,35 kr.

94

95 Faktablad Albertslund Boligselskab/Vridsløselille Andelsboligforening Bilag 7 Rækkehusene SYD Albertslund Kommune Opførelsesår: 1965 Beliggende i Albertslund kommune. Antal rækkehuslejligheder: 272 stk. 4 værelseslejligheder på 98 m 2. Antal m 2 : Gennemsnitlig husleje pr. m 2 i 2010: 654 kr. Gennemsnitligt varmeforbrug: 15,4 MWh pr. 100 m 2 excl. el. Såvel el som varme afregnes individuelt til forsyningsselskab baseret på målt forbrug. Varmeforsyning leveres af Albertslund Fjernvarme med følgende tariffer: 2011: 402 kr./mwh og 6,68 kr. pr m 3 cirkulerende vand. I 2010 var tallene: 376 kr./mwh og 15,18 kr.