G r i f f i n I I I B e r l i n A / S

Transkript

1 G r i f f i n I I I B e r l i n A / S Å r s r a p p o r t / I I I B e r l i n A / S

2

3 Indholdsfortegnelse Årsrapport 2006/2007 ledelsesberetning 3 Hoved- og nøgletal 5 Beretning Hovedaktivitet Strategi og ejendomsmarkedet finansieringspolitik Koncernstruktur pr. 30. juni 2007 Udvikling i året forventninger til 2007/2008 efterfølgende begivenheder 8 Information til aktionærer 12 Selskabsoplysninger 13 Regnskabsberetning påtegninger 14 Ledelsespåtegning 15 Den uafhængige revisors påtegning Koncern- og årsregnskab 16 Resultatopgørelse 1. januar juni Balance pr. 30. juni Egenkapitalopgørelse 1. januar juni Pengestrømsopgørelse 1. januar juni 2007 noter til årsrapporten 21 Oversigt over noter 22 Anvendt regnskabspraksis 25 Risici 26 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger 27 Noter til regnskabets poster Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 1

4 2 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

5 Hoved- og nøgletal o r Koncernen 2006/2007 Resultatopgørelse Omsætning Resultat før finansielle poster Værdiregulering af ejendommene Finansielle poster, netto Resultat før skat Årets resultat Pengestrømsopgørelse Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider Balance Balancesum Investering i materielle anlægsaktiver Egenkapital Nøgletal ROIC (Afkastningsgrad) 3,96% Soliditetsgrad 37,84% Forrentning af egenkapital 13,73% Indre værdi pr. aktie 2,37 Antal medarbejdere 0 Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning. Forrentning af egenkapital er dog beregnet på grundlag af en egenkapital på 287,5 mio. kr. i hele regnskabsåret for ikke at få en misvisende forrentningsprocent. Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis på side 22. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 3

6 4 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

7 Beretning Hovedaktivitet Koncernens formål er at drive udlejningsvirksomhed med boligejendomme beliggende i Berlin i Tyskland. Moderselskabet er nystiftet og aktiviteten er startet i indeværende regnskabsår med udstedelse af børsnoterede aktier, køb af datterselskaber og dermed erhvervelse af en ejendomsportefølje i Berlin. Strategi og ejendomsmarkedet Det tyske ejendomsmarked har i en årrække oplevet faldende eller stagnerende ejendomspriser. Denne udvikling har primært været forårsaget af en svag tysk økonomi, der i mange år har været præget af lav økonomisk vækst, stigende arbejdsløshed og et faldende privatforbrug. Det er ledelsens opfattelse, at det tyske ejendomsmarked har stabiliseret sig, og koncernen har derfor erhvervet en stor portefølje af ejendomme i Berlin. Det er koncernens strategi at optimere det løbende cash flow fra den erhvervede portefølje og derved forøge markedsværdien af ejendomsporteføljen. Dette skal ske via professionel ledelse, hvorved antallet af ledige lejemål søges reduceret, og det gennemsnitlige lejeniveau søges forøget. Det er ledelsens vurdering, at dette kan ske via en tæt opfølgning på lejernes ønsker og krav samt ved generel renovering af ejendomsporteføljen. Det er også ledelsens vurdering, at det tyske ejendomsmarked på sigt vil udvikle sig mere positivt end hidtil med stigende lejeniveauer og lavere investorafkastkrav til følge, hvilket vil medføre en forøgelse af markedsværdien af porteføljen. Som udgangspunkt er investeringshorisonten ti år regnet fra Såfremt ejendomsporteføljen stiger hurtigere i værdi end forventet, vil ejendomsporteføljen dog kunne afhændes tidligere, såfremt det vurderes, at et salg er attraktivt. Finansieringspolitik Det er koncernens politik løbende at optimere finansieringen. Dette vil finde sted ved udnyttelse af finansielle instrumenter til afdækning af risici. Ledelsen vurderer ligeledes løbende muligheden for fordelagtig refinansiering, inden lånene forfalder til endelig indfrielse. Finansieringen af ejendomsporteføljen er sket med lån mod sikkerhed i ejendommene (1. prioritetslån), som har en variabel rente, men disse er gennem brug af renteswap omlagt til en fast rente i lånenes løbetid. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 5

8 Koncernstruktur pr. 30. juni 2007 Griffin III Berlin A/S (Danmark) 100% Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH (Tyskland) Griffin Flats III Verwaltungsgesellschaft mbh 94% GRETA 3. Vermögensverwaltungs GmbH 94% 94% 94% 94% GRETA 14. Vermögensverwaltungs GmbH GRETA 24. Vermögensverwaltungs GmbH GRETA 35. Vermögensverwaltungs GmbH Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG 6% 3% SAVE GmbH Yvo Grundstücks 3% (Note 1) GmbH (Note 1) KPI Residential Property 14 S.á.r.l. (Note 1) Det grå felt i ovenstående figur angiver, hvilke selskaber der indgår i koncernregnskabet. (Note 1) Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til disse aktier og kommanditanparter, og Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH har en løbende, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for kr. (6.006 euro). Ejerne af aktierne og kommanditanparterne har hver en begrænset ret pr. år på euro ( kr.) til overskud eller tab. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen i Berlin er koncernens hovedaktivitet fordelt således på koncernens virksomheder: Griffin III Berlin A/S Med henblik på at delfinansiere ovennævnte investering i boligejendomme har moderselskabet udstedt for 525 mio. kr. B-aktier (nom. 262,5 mio. kr.), som er noteret på OMX Den Nordiske Børs. Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH Selskabet har til formål at være ejer af 94% af aktiekapitalen i Greta-selskaberne og i kapitalen i Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG, at eje udlejningsejendomme samt være moderselskab i den tyske sambeskatning. Greta 3., 4., 14., 24., 35., Vermögensverwaltungs GmbH og Griffin Flats Berlin GmbH & Co. KG Disse selskaber har til formål at eje og udleje boligejendomme. Udvikling i året Erhvervelse af ejendomsportefølje i Berlin Moderselskabet har i regnskabsåret via datterselskabet Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH og dette selskabs datterselskaber erhvervet en portefølje af boligejendomme i Berlin. 6 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

9 Ejendomsporteføljen omfatter 86 boligejendomme indeholdende i alt boliglejemål fordelt på udlejningskvadratmeter foruden 242 erhvervslejemål fordelt på udlejningskvadratmeter. Købesummen for ejendommene inklusive igangværende/planlagte ombygninger er budgetteret til 1.660,2 mio. kr. (222,8 mio. euro) inklusive anskaffelsesomkostninger 186,8 mio. kr. (25,0 mio. euro). Finansiering af ejendomserhvervelsen Provenuet fra aktieudstedelsen for 525 mio. kr. B- aktier (nom. 262,5 mio. kr.) blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud i datterselskabet Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringen i datterselskaberne. Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetsfinansiering på i alt ca mio. kr. som banklån i 3 forskellige tyske banker. Driften Nettolejeindtægten er 9 mio. kr. mindre end forventet, idet en del lejemål blev overtaget på et senere tidspunkt end forventet. Vedligeholdelsesomkostninger og forbedringer samt administrationsomkostninger er i overensstemmelse med det forventede. Finansielle indtægter og udgifter er netto en mindre udgift på 2,8 mio. kr. end oprindelig skønnet, idet en del lejemål blev overtaget på et senere tidspunkt end forventet. Ejendomsporteføljens dagsværdi er, i henhold til en ekstern vurdering foretaget af DTZ (DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH), som også vurderede ejendomsporteføljen ved købet, opgjort til mio. kr. (225,7 mio. euro). Dette er en stigning på 6,5% eller 103 mio. kr. i forhold til anskaffelsessummen. Samlet set er driften af ejendomsporteføljen forløbet tilfredsstillende, idet udviklingen i lejeindtægter og størrelsen af tomgangen har været som forventet. Forventninger til 2007/2008 Det forventes, at nedbringelsen af ledigheden i lejemålene vil fortsætte og dermed forøge nettoindtjeningen. Arbejdet med optimering af ejendomsporteføljen til markedets forventninger vil ligeledes fortsætte, og de forventede forbedringer og renoveringer forventes at påvirke indtjeningen positivt. Ledelsen forventer derfor, at koncernresultatet for det kommende år vil udvise en lejeindtægt på 112 mio. kr. og et resultat før værdiregulering og skat på 22 mio. kr. samt et overskud på 34 mio. kr. efter skat og værdiregulering. For yderligere information om den forventede drift og dagsværdiregulering m.v. henvises til det offentliggjorte børsprospekt af 8. november 2006 i forbindelse med udstedelse af aktier på Københavns Fondsbørs (nu OMX Den Nordiske Børs). Det er ledelsens vurdering, at der ikke er sket væsentlige ændringer i disse forudsætninger. Efterfølgende begivenheder Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2007/2008 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Årsrapporten er ikke en opfordring til at handle aktier i selskabet. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 7

10 Information til aktionærer Aktiekapital Selskabet har en aktiekapital på nominelt 287,5 mio. kr., der er fordelt på i alt 287,5 mio. aktier. Aktierne er opdelt i klasser med 25 mio. A-aktier a nominelt 1 kr. og 262,5 mio. B-aktier a nominelt 1 kr. Selskabets A-aktiekapital er blevet udvidet med 24,5 mio. kr. fra 0,5 mio. kr. til 25 mio. kr. i løbet af året, og B-aktiekapitalen er blevet udvidet med 262,5 mio. kr. fra 0 kr. til 262,5 mio. kr. i løbet af året. Oplysninger om aktiernes rettigheder og forpligtelser A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. A-aktierne har således tilknyttet i alt 250 mio. stemmer, mens B-aktierne har tilknyttet i alt 262,5 mio. stemmer. Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i henhold til vedtægternes 4.6 fortegningsret, når der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse. Notering af udstedte aktier Moderselskabet har udstedt B-aktier, der er noteret på OMX Den Nordiske Børs: Griffin III Berlin B, fondskode DK A-aktierne er ikke optaget til notering eller handel på en fondsbørs eller en autoriseret markedsplads eller et tilsvarende reguleret marked i et EU/EØSland. Udbyttepolitik I henhold til selskabets vedtægter forventer selskabet at udlodde mio kr. i udbytte svarende til 10% af selskabets nominelle aktiekapital. Ejerforhold Følgende aktionærer har pr. 30. juni 2007 over for selskabet oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktier Ejerandel Stemme kr. % % Griffin Bonds A/S, Paul Bergsøes Vej 14, 2600 Glostrup ,61 25,85 Strandgaard Danmark A/S, Ny Østergade 7, 4 tv, 1101 Kbh. K ,04 5,85 Alm. Brand Bank A/S, Midtermolen 7, 2100 København Ø ,30 7,32 Frisch Ejendomme ApS, Hambros Allè 16, 2900 Hellerup ,74 9,76 Kursudvikling og markedsværdi Kursen pr. 25. september 2007 udgør 2,35 kr. pr. B- aktie a 1 kr. Delårsregnskaber Koncernen offentliggør halvårsregnskab og periodemeddelelser for 1. og 3. kvartal. 8 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

11 Fondsbørsmeddelelser 2006/ november 2006 prospektmeddelelse 24.november 2006 Meddelelse om fuldtegning af udbud 29. november 2006 Meddelelse om insiderhandel 1. december 2006 Meddelelse om finanskalender 4. december 2006 Meddelelse om insiderhandel 5. december 2006 Meddelelse om insiderhandel 6. december 2006 Meddelelse om insiderhandel 20. december 2006 Meddelelse om insiderhandel 27. december 2006 Meddelelse om insiderhandel 28. februar 2007 Meddelelse om halvårsregnskab 7. marts 2007 Meddelelse om insiderhandel 14. marts 2007 Meddelelse om insiderhandel 29. juni 2007 Meddelelse om ny direktør 2. august 2007 Meddelelse om finanskalender Finanskalender 2007/2008 Årsregnskabsmeddelelse 2006/ september 2007 Årsrapport 2006/ oktober 2007 Ordinær generalforsamling oktober 2007 Periodemeddelelse 15. november 2007 Halvårsrapport 2007/ februar 2008 Periodemeddelelse 15. maj 2008 Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 9

12 Udskiftning af selskabets bestyrelsesmedlemmer Der er ikke optaget særlige bestemmelser om valg af bestyrelsesmedlemmer i selskabets vedtægter, og det er således aktieselskabslovens almindelige regler i 49 og 50, der finder anvendelse. Ændring af selskabets vedtægter Vedtægterne indeholder ikke særlige bestemmelser om ændring af disse, og det er således aktieselskabslovens sædvanlige bestemmelser herom i 78 og 79, der er gældende. Bestyrelsens beføjelser I relation til udvidelse af selskabets aktiekapital har bestyrelsen på den ekstraordinære generalforsamling 14. september 2006 i henhold til bemyndigelse vedtaget ret til at forhøje selskabets aktiekapital med op til nominelt 28,75 mio. kr. B-aktier. Corporate Governance - God virksomhedsledelse Bestyrelse og direktion har til stadighed fokus på, at selskabet har tilstrækkelige politikker og procedurer til at sikre såvel en god virksomhedsledelse som en høj forretningsetik. Selskabets Corporate Governance er - med enkelte undtagelser - i overensstemmelse med anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs om god selskabsledelse. På selskabets hjemmeside, er nærmere redegjort for anbefalingerne og selskabets overholdelse af Corporate Governance. Selskabet har ikke fulgt alle anbefalingerne fra OMX Den Nordiske Børs om god selskabsledelse, fordi bestyrelsen skønner, at disse forhold ikke har væsentlig indflydelse på vurdering af selskabet og ledelsen. I oversigtsform har selskabet ikke fulgt følgende anbefalinger: Der er ikke udarbejdet en separat interessentpolitik. Der offentliggøres ikke kvartalsrapporter. Der offentliggøres ikke en vederlagspolitik. Der gives ikke oplysning om de enkelte ledelsesmedlemmers aktiebesiddelser i selskabet. Der gives ikke oplysning om de enkelte ledelsesmedlemmers vederlag i selskabet. Der offentliggøres ikke fondsbørsmeddelelser m.v. på engelsk. 10 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

13 Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 11

14 Selskabsoplysninger Bestyrelse Henrik Frisch - bestyrelsesformand Kim Holten Carsten Pedersen Rise Direktion Flemming Pelby For bestyrelsens og direktionens ledelseshverv i andre danske selskaber se noterne. Advokat Rønne & Lundgren Advokatfirma Tuborg Havnevej Hellerup Griffin III Berlin A/S Paul Bergsøes Vej Glostrup fpe@griffin.dk Website: CVR-nr.: Stiftet: 1. januar 2006 Hjemsted: Glostrup, Danmark Regnskabsår: 1. juli juni Revision PricewaterhouseCoopers Strandvejen Hellerup Bank Alm. Brand Bank A/S Midtermolen København Ø Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes 31. oktober Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

15 Regnskabsberetning Resultatopgørelse Koncernens lejeindtægter og størrelsen af tomgangen i ejendommene er i overensstemmelse med forventningerne under hensyntagen til, at ejendommene blev overtaget senere end forventet. Udgifterne til reparation og vedligehold samt administration af ejendommene har været som forventet. Selskabets renteindtægter har været over budgettet, og renteudgifterne har været under budgettet som følge af, at ejendommene blev overtaget senere end forventet. Koncernens samlede bruttofortjeneste i 2006/2007 blev 71,2 mio. kr. Det ordinære resultat før skat blev et overskud på 109,9 mio. kr. Værdien af selskabets ejendomme er steget væsentligt mere end budgetteret. Udviklingen i lejetilgodehavende samt den optagne prioritetsgæld har været i overensstemmelse med budgettet under hensyntagen til den forskudte overtagelse af enkelte ejendomme. Balance De samlede aktiver andrager i alt mio. kr., som pr. 30. juni 2007 hovedsageligt består af ejendomme samt indestående på konti hos pengeinstitutter. Egenkapitalen udgør 680 mio. kr. svarende til en soliditetsgrad på 37%. Pengestrømme Koncernens pengestrøm fra driftsaktiviteten var 1 mio. kr. og fra investeringsaktiviteten mio. kr. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var mio. kr. Koncernens likvider blev derfor øget fra 0 kr. til i alt 56,7 mio. kr. Resultatet findes tilfredsstillende. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 13

16 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2006/07 for Griffin III Berlin A/S, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Det er vores opfattelse, at den valgte regnskabspraksis er hensigtsmæssig, at koncernens og moderselskabets interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, er tilstrækkelige, og at årsrapporten derfor giver et retvisende billede af henholdsvis koncernens og moderselskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar juni Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 28. september 2007 Direktion Flemming Pelby Bestyrelse Henrik Frisch Kim Holten carsten Pedersen Rise Bestyrelsesformand Årsrapporten er forelagt og godkendt på moderselskabets ordinære generalforsamling 31. oktober Dirigent 14 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

17 Den uafhængige revisors påtegning Til aktionærerne i Griffin III Berlin A/S Vi har revideret årsrapporten for Griffin III Berlin A/S for regnskabsåret 1. januar juni 2007, omfattende ledelsesberetning, ledelsespåtegning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som for moderselskabet. Årsrapporten aflægges efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Ledelsens ansvar for årsrapporten Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, og de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, forpligtelser og finansielle stilling pr. 30. juni 2007 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar juni 2007 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. København, den 28. september 2007 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor Jens Otto Damgaard statsautoriseret revisor Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 15

18 Resultatopgørelse 1. januar juni 2007 Moderselskabet Note K oncernen 2006/ / Omsætning driftsomkostninger Salgs- og marketingomkostninger Administrationsomkostninger resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger dagsværdiændring på ejendomme resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Indtjening pr. aktie (EPS) 0,33 (svarer til udvandet indtjening pr. aktie) Årets resultat tilfalder fuldt ud aktionærer i moderselskabet 16 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

19 Balance pr. 30. juni 2007 AKTIVER Moderselskabet Note K oncernen 30. juni juni 2007 langfristede aktiver 0 12 Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Mellemværende med Griffin Koncernen tilgodehavender fra udlejning Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Likvider Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 17

20 Balance pr. 30. juni 2007 Egenkapital og forpligtelser Moderselskabet Note K oncernen 30. juni juni 2007 egenkapital Aktiekapital reserve for rentesikring reserve for dagsværdi af ejendomme overført resultat foreslået udbytte 2006/ egenkapital i alt forpligtelser 0 20 Gæld til kreditinstitutter Udskudt skat langfristede forpligtelser Mellemværende med dattervirksomheder 0 0 leverandører Anden gæld Kortfristede forpligtelser egenkapital og forpligtelser i alt Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

21 Egenkapitalopgørelse 1. januar juni 2007 Koncernen 1. januar 2006 (stiftelse) Dagsværdiregulering af renteswaps Skatteeffekt af egenkapitalbevægelser Nettogevinst indregnet direkte på egenkapitalen Årets resultat Totalindkomst Aktiekapital Reserve for rentesikring Reserve for dagsværdi af ejendomme Overført resultat I alt Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling: A-aktier B-aktier Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse juni Moderselskabet 1. januar 2006 (stiftelse) Aktiekapital Foreslået udbytte Overført resultat I alt Årets resultat Totalindkomst Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling: A-aktier B-aktier Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse juni Nettooverkurs ved emissionen er sammen med overført resultat disponibel for udlodning. Foreslået udbytte fremgår af note 10. I note 18 fremgår årets bevægelser i A- og B-aktieklassen. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 19

22 Pengestrømsopgørelse 1. januar juni 2007 Moderselskabet Note K oncernen 2006/ / Årets resultat dagsværdiændring på ejendomme Udskudt skat finansielle poster, netto Ændringer i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld renteindbetalinger renteudbetalinger pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Køb af kapitalandele i dattervirksomheder pengestrømme fra investeringsaktivitet Indskudt aktiekapital optagelse af lån Afdrag på lån pengestrømme fra finansieringsaktivitet periodens pengestrømme likvider primo likvider ultimo Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

23 Noter Oversigt over noter Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Note 15 Note 16 Note 17 Note 18 Note 19 Note 20 Note 21 Note 22 Note 23 Note 24 Note 25 Note 26 Anvendt regnskabspraksis Risici Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Segmentoplysninger Personaleomkostninger Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Indkomstskatter Resultatdisponering Indtjening pr. aktie Investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Mellemværende med Griffin Koncernen Andre tilgodehavender Afledte finansielle instrumenter Likvide beholdninger Aktiekapital Anden gæld Finansielle instrumenter Kapitalstyring Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Kontraktlige forpligtigelser Eventualforpligtelser Nærtstående parter og ejerforhold Efterfølgende begivenheder Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 21

24 Note 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten 2006/2007 for Griffin III Berlin A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder (IFRS) som godkendt af EU samt de krav, som følger af IFRS-bekendtgørelsen og OMX Den Nordiske Børs øvrige bestemmelser for selskaber, der har aktier til notering. Årsrapporten er tillige udarbejdet i overensstemmelse med IFRS som vedtaget af IASB. Nye standarder Følgende nye standarder, ændringer og fortolkningsbidrag, som er godkendt af EU, er taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: Ændringer til IAS 1, som kræver oplysning om virksomhedens mål, politikker samt processer i forbindelse med kapitalstyring. Ændringen har alene betydning for oplysningerne i årsrapporten, og implementeringen har derfor ikke nogen beløbsmæssig effekt. IFRS 7, som erstatter de hidtidige oplysningskrav i IAS 32. Implementeringen af IFRS 7 har alene betydning for oplysningerne i årsrapporten, og implementeringen har derfor ikke nogen beløbsmæssig effekt. Følgende standarder og fortolkningsbidrag, som pr. balancedagen ikke er godkendt af EU og endnu ikke trådt i kraft, er ikke taget i anvendelse før ikrafttrædelsesdatoen: Ændringer til IAS 23, som kræver, at låneomkostninger indgår i kostprisen for aktiver med en længere produktionstid. Griffin III Berlin A/S opfører ikke selv aktiver med en længere produktionstid. Ændringen har derfor ikke betydning for koncernen. IFRS 8, som kræver en fastlæggelse af segmenter og segmentoplysninger baseret på den interne ledelses rapportering, er en ændring af den nuværende IAS 14, hvor segmentoplysninger er baseret på forskellige forretningsområder og geografi. Anvendelse af den nye standard vil ikke medføre nogen effekt. Den anvendte regnskabspraksis er herefter: Årsrapporten er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip med de reguleringer, der følger af omvurdering af grunde og bygninger, finansielle aktiver disponible for salg samt finansielle aktiver og finansielle forpligtelser til dagsværdi via resultatopgørelsen. Udarbejdelsen af en årsrapport i overensstemmelse med IFRS kræver udøvelse af visse kritiske regnskabsmæssige skøn. Desuden er det nødvendigt for ledelsen at udøve skøn i anvendelsen af den fastlagte regnskabspraksis. De områder, som er forbundet med en højere grad af skøn eller kompleksitet, eller områder, hvor forudsætninger og skøn er væsentlige for koncernrapporten, er oplyst i note 3, Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger. Konsolideringspraksis Dattervirksomheder Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne. Ved køb af dattervirksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Kostprisen måles som dagsværdien af de overdragne aktiver, udstedte egenkapitalinstrumenter og påtagne forpligtelser pr. overdragelsesdatoen med tillæg af omkostninger, der kan henføres direkte til købet. Identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser, der er henholdsvis erhvervet og overtaget i en virksomhedssammenslutning, måles ved første indregning til dagsværdi på anskaffelsestidspunktet, uanset omfanget af minoritetsandele. Eventuelle forskelle mellem kostprisen og dagsværdien af koncernens andel af de identificerbare erhvervede nettoaktiver indregnes som goodwill. Hvor kostprisen for den overtagne virksomhed er lavere end dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver, indregnes forskellen direkte i resultatopgørelsen. Der foretages eliminering af koncerninterne transaktioner, mellemværender og urealiserede gevinster på transaktioner mellem koncernvirksomheder, ligesom der foretages eliminering af urealiserede tab, medmindre transaktionen indikerer en værdiforringelse af det overførte aktiv. Dattervirksomhedernes regnskabspraksis tilpasses til koncernens regnskabspraksis. Omregning af fremmed valuta Funktionel valuta og præsentationsvaluta De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der 22 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

25 benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske aktionærer. Transaktioner i fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen. Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen. Poster i balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter Mellemværende med Griffin Koncernen, Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender. Likvider Likvider består af likvide beholdninger, indeståender på konti i banker samt andre kortfristede, let omsættelige investeringer med en ubetydelig risiko for værdiændring og med oprindelige forfaldsperioder på maksimalt tre måneder. Aktiekapital Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i årsrapporten i den periode, hvor udbyttet deklareres. Lån Lån indregnes ved optagelse til dagsværdi med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet (med fradrag af transaktionsomkostninger) og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden ved anvendelse af den effektive rentemetode. Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter, Mellemværende med dattervirksomheder, Leverandører samt Anden gæld. Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 23

26 Udskudt skat Der indregnes fuld udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem den skattemæssige og regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser ved anvendelse af den balanceorienterede gældsmetode. Udskudt skat måles ved anvendelse af de skattesatser (og -regler), som med balancedagens lovgivning forventes at være gældende, når det udskudte skatteaktiv realiseres, eller den udskudte skatteforpligtelse afregnes. Udskudte skatteaktiver indregnes i den udstrækning, det er sandsynligt, at der vil opstå en fremtidig positiv skattepligtig indkomst, som de midlertidige forskelle kan modregnes i. Ved opgørelsen af den udskudte skat er den tyske skattesats på balancedagen anvendt. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af tidligere begivenheder, og det er overvejende sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen, og for at beløbets størrelse kan måles pålideligt. Poster i resultatopgørelsen Omsætning Omsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. Salgs- og marketingomkostninger Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder Udbytte fra dattervirksomheder indregnes som en indtægt hos moderselskabet, når udbyttet er vedtaget af dattervirksomhedens generalforsamling. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt amortisering af låneomkostninger til kreditinstitutter. Værdistigninger på ejendomme Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i resultatopgørelsen. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter som nedskrivninger, hensættelser samt ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver, finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere. 24 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

27 Nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser ud over, hvad den almindelige regulering giver grundlag for. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger. Nøgletallene er beregnet således: ROIC (Afkastningsgrad) = Soliditetsgrad = Forrentning egenkapital = Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Egenkapital ultimo x 100 Samlede aktiver Årets resultat x 100 af Gennemsnitlig egenkapital Vedligeholdelse og forbedringer Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Note 2 Risici Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici. Driftsrisici Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. Lejeindtægter Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. Driftsomkostninger Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. Markedsrisici Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende boliger. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på regulering af huslejen, fordi omkostningerne er steget. Valutarisici Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici for eventuelt skyldigt udbytte, idet udbytte på aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige aktiver og passiver samt det løbende cash flow opgøres i EUR. Ledelsen afdækker, hvis det vurderes Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 25

28 hensigtsmæssigt, denne risiko ved brug af valutaterminskontrakter. bl.a. ved brug af anerkendte samarbejdspartnere for at minimere effekterne. Renterisici Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede lån med renteswaps (variabel til fast). Der er indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast. Renteswaps er indgået med samme løbetid som de lån, de relaterer sig til. Det forventes, at refinansieringen af 1. prioritetsfinansieringen vil ske med et fastforrentet lån, eller at renten på de nye lån vil blive fastlåst med renteswaps. En ændring i EURIBOR renten på 1% vil medføre en egenkapitalændring på Likviditetsrisici 1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden 2011 til Såfremt lånene ikke kan refinansieres vil det have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling og dermed selskabets mulighed for at udbetale udbytte. Ledelsen følger udviklingen tæt. Politiske risici - skat og afgifter I budgettet er det forudsat, at de gældende skattesatser og skattepraksis vil fortsætte uændret. Såfremt der sker væsentlige ændringer i disse forudsætninger kan det påvirke resultatet i væsentligt omfang. En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at de hidtidige ejere har solgt 94% af selskaberne til det helejede datterselskab Griffin Flats III Berlin Hamburg GmbH. Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin belagt med en overdragelsesafgift på 4,5% af handelsværdien. Overdragelsesafgiften skal betales af køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen overdrages, skal der ifølge gældende praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne kan i en periode på fire år efter erhvervelsen ændre denne praksis. Koncernen har udtalelser fra skattemæssige rådgivere, som vurderer, at risikoen for en ændring af praksis er begrænset. Den maksimale risiko beløber sig til ca. 34 mio. kr. (5 mio. euro). Ledelsen følger udviklingen tæt, Note 3 Væsentlig valgt regnskabspraksis samt kritiske regnskabsmæssige skøn og vurderinger Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Griffin III Berlin A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen, ville resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver. Medfører måling til dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens egenkapital forøges, men muligheden for at udlodde udbytte forøges imidlertid ikke. Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel på en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand og afkastkrav. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2007 vurderet af det uafhængige valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen af dagsværdien anvendes disse metoder: Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det overskud, den forventes vedvarende at kunne genere, og den forventede levetid for ejendommen. Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme, hvor der samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet (renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel). Antallet af sådanne køb er begrænset, hvorfor disse priser ikke kan stå alene. 26 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007

29 Ved bestemmelse af dagsværdien tages højde for, at virksomheden har en portefølje af ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommene udgør Indkomstskatter Estimater over udskudte skatter samt de væsentlige forhold, der har resulteret i udskudte skatteaktiver og forpligtelser, er angivet i note 9. Estimatet udarbejdes på baggrund af vurderinger af den faktiske fremtidige skat, der skal betales vedrørende poster i regnskabet, under hensyntagen til den tidsmæssige placering og sandsynligheden af disse estimater. Endvidere afspejler disse skøn forventninger om fremtidige skattepligtige resultater og eventuelt skatteplanlægningsstrategier. Den faktiske skat og resultatet kan variere i forhold til disse skøn som følge af ændrede forventninger til fremtidige skattepligtige resultater, fremtidige lovændringer vedrørende selskabsskat eller resultater fra en endelig gennemgang af selskabets selvangivelse foretaget af skattemyndighederne. Udskudt skat udgør I resultatopgørelsen udgør skat af periodens resultat Noter til regnskabets poster Note 4 Segmentoplysninger Koncernens eneste aktivitet er ejendomsudlejning i Berlin, Tyskland. Koncernen har derfor kun et forretningsmæssigt segment og et geografisk segment. Note 5 Personaleomkostninger Moderselskabet K oncernen 2006/ /2007 Samlede omkostninger til personale: 0 Lønninger 0 0 Pensioner 0 0 I alt Honorar til bestyrelse 400 Direktøren modtager ikke vederlag fra Griffin III Berlin A/S for arbejde udført for virksomheden. Direktøren modtager vederlag fra andre virksomheder i Griffin Koncernen for arbejde udført for Griffin III Berlin A/S. Griffin III Berlin A/S betaler et administrationsvederlag til Griffin Koncernen, som blandt andet dækker direktørens ydelser. Størrelsen af administrationsvederlaget fremgår af note 25, Nærtstående parter og ejerforhold. Heraf udgør løn og pension skønsmæssigt 100 Note 6 Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Moderselskabet K oncernen 2006/ / Samlet honorar til PricewaterhouseCoopers Honoraret kan specificeres således: 150 Revision Andre ydelser Årsrapport 2006/2007 Griffin III Berlin A/S 27

30 Note 7 Finansielle indtægter Moderselskabet K oncernen 2006/ / Renteindtægter banker Renteindtægter øvrige I alt Note 8 Finansielle omkostninger Moderselskabet K oncernen 2006/ / Prioritetsrenter Renteudgifter banker Mellemfinansiering Tilknyttede virksomheder Øvrige renteomkostninger Effektive renteomkostninger i alt Valutakursregulering I alt Note 9 Indkomstskatter Moderselskabet K oncernen 2006/ / Ændring i udskudt skat Årets skat Årets skat fordeler sig således: 0 Skat af årets resultat Skat af egenkapitalbevægelser Skat af årets resultat forklares således: Resultat før skat Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,83% Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter og 0 fradragsberettigede omkostninger, netto Skat af årets resultat Moderselskabets skatteaktiv på 438 er ikke indregnet, da anvendelsesmuligheden ikke anses for at være aktuel inden for en kortere årrække. Der er ikke knyttet et udløbstidspunkt til skatteaktivet. 28 Griffin III Berlin A/S Årsrapport 2006/2007