Investeringsejendom TIL SALG. Dronninglund Sag I

Transkript

1 Investeringsejendom Dronninglund Sag I TIL SALG Dronninglund - Strømgade 2 Velbeliggende erhvervs-/ og boligudlejningsejendom Central beliggenhed i Dronninglund Solid og velholdt ejendom Kontantpris kr års nettoafkast % 10,29 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Solid og velholdt investeringsejendom i Dronninglund sælges. Ejendommen er opført i 1950 og opført i letbeton. Ejendommen består af 1 erhverslejemål, som er udlejet til Aldi samt 5 boliglejemål, hvor alt p.t. er udlejet. Alle lejlighederne har eget køkken, bad og toilet. Ejendommen fremstår i pæn og velholdt stand såvel ind- som udvendigt. UDENOMSAREALER: Udenomsarealet benyttes som parkeringsplads for erhvervslejeren. OMRÅDE / KVARTER: Dronninglund er en by i det østlige Vendsyssel med indbyggere. Byen ligger i Brønderslev Kommune og hører under Region Nordjylland. Byen ligger i rolige omgivelser i bakkelandskabet området omkring Jyske Ås. P-FORHOLD: Der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Strømgade 2, 9330 Dronninglund 103 n Ørsø Fjerding, Dronninglund Brønderslev OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1950 Ombygningsår 1986 AREALER: Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 677 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 672 m 2 Boligareal 447 m 2 Etageareal i alt m 2 Sagsnr. I ATC - Side 2 af 12

3 2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1950/1986 Bebygget areal 677 m 2 Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Strømgade 2 - detailhandel 672 m 2 Erhvervsareal Ja Strømgade 2A - boliglejemål 103 m 2 Boligareal Nej Strømgade 2B - boliglejemål 89 m 2 Boligareal Nej Strømgade 2C - boliglejemål 76 m 2 Boligareal Nej Strømgade 2D - boliglejemål 76 m 2 Boligareal Nej Strømgade 2E - boliglejemål 103 m 2 Boligareal Nej BEMÆRKNINGER: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillingen, hvorfor hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler indestår for rigtigheden af de afgivne arealer. Ovennævnte oplysninger er indhentet fra såvel sælger som offentlige registre og køber opfordres til at gennemgå arealerne m.v. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er pt. forsikret således: Alm Brand, police nr Bygnings- og brandforsikring. Forsikringspræmien er anslået af ejendomsmægleren og er bl.a. afhængig af den fremtidige anvendelse m.v. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som spildevandsforsyningens renseanlæg. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation C. Sagsnr. I ATC - Side 3 af 12

4 OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Brønderslev Kommune's rammebestemmelser for Dronninglund Bycenter. Anvendelse: Jfr. rammebestemmelserne skal områdets hovedanvendelse være: Centerformål (butikker, liberale erhverv, spisesteder, offentlig og privat service, boligformål samt mindre, ikke generende virksomhed i tilknytning til butikker. Rammebestemmelser kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg alternativt kan de downloades fra Brønderslev Kommunes hjemmeside på internettet. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af Der er tinglyst følgende servitutter på ejendommen, jvf. tingbogsattest: : Dokument om vej mv : Dokument om forsynings-/ afløbsledninger mv : Dokument om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv : Dokument om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv : Dokument om forpligtelse til at tømme en renovationsspand : Dokument om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv : Dokument om forbud mod mejerivirksomhed : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv : Dokument om vilkår for hel eller delvis tilbagebetaling af tabserstatningen : Dokument ang. bygningsfornyelsesbeslutning : Dokument om færdselsret : Lejekontrakt med Aldi Haverslev KS : Forkøbsret for Aldi Vest K/S 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Vand: alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme Ejendommen varmeforsynes via Dronninglund fjernvarmeforsyning. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via Energinord. LØSØRE OG INVENTAR: Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejer. Der henvises til lejekontrakterne. Sagsnr. I ATC - Side 4 af 12

5 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. FORURENING V1/V2 NIVEAU: Ifølge jordforureningsloven er alle områder i byzone som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet. Jordforureningsgruppen har på nuværende tidspunkt oplyst at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 (mulig forurening). Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål (pr ) kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNING: Lejeindtægterne er oplyst af sælger og køber opfordres til at gennemgå lejeindtægterne m.v. Aldi Haverslev KS: Sælger gør opmærksom på, at Aldi Haverslev KS i perioden fra den til den har opnået en samlet lejerabat på kr ,00. Der gøres udtrykkeligt opmærksom på, at den i salgsopstillingen oplyste leje er den leje, som gælder pr køber er gjort bekendt hermed, og har accepteret dette. Sagsnr. I ATC - Side 5 af 12

6 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr RENOVATION Renovation (5 stk. boliglejemål) kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært, anslået kr UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat, anslået kr ADMINISTRATION Administration, anslået kr FORSIKRINGER Præmie årligt anslået kr ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Varmeregnskab, anslået kr Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 60% BEMÆRKNINGER: Driftsudgifterne er afgivet af sælger og køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 60% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr BEMÆRKNINGER: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Sagsnr. I ATC - Side 6 af 12

7 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 10,29% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 60% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr = kr Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. I ATC - Side 7 af 12

8 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 24,5% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 60%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 60%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg Skibbrogade 3, 3. sal Aalborg Tlf.: Sagsnr. I ATC - Side 8 af 12

9 8. FOTOS OG KORT Sagsnr. I ATC - Side 9 af 12

10 Sagsnr. I ATC - Side 10 af 12

11 Lejemålsoversigt Ejendommen: Strømgade 2, 9330 Dronninglund LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 ALDI Haverslev K/S 2 Anne Sofie Sørensen 2 Erhverv Dagligvarebutik A Bolig Boliglejemål Karina Jensen 2 B Bolig Boliglejemål Frederik Engelbrecht 2 C Bolig Boliglejemål Barber Khalyar 2 D Bolig Boliglejemål Per Frost Dragsbæk 2 E Bolig Boliglejemål I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 Sagsnr. I ATC - Side 11 af 12

12 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 ALDI Haverslev K/S 2 Anne Sofie Sørensen Ja Faktisk En gang årligt hvert år den Nej Nej Faktisk Nej 3 Karina Jensen Nej Faktisk Der er aftalt fast stigning Nej 4 Frederik Engelbrecht Nej Faktisk Der er aftalt fast stigning Nej 5 Barber Khalyar Nej Faktisk Aftalt fast stigning indtil Per Frost Dragsbæk Nej Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 ALDI Haverslev K/S 2 Anne Sofie Sørensen måneders varsel Lejer Udlejer Ja Ja måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej 3 Karina Jensen måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej 4 Frederik Engelbrecht måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej 5 Barber Khalyar måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej 6 Per Frost Dragsbæk måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. I ATC - Side 12 af 12