Markedsrapport Industri- og logistikejendomme

Transkript

1 Markedsrapport Industri- og logistikejendomme November 2009

2 Executive Summary The market for logistics The Danish economy is still affected by the credit crisis and the import and export fell remarkably during the fi rst half of The unemployment rate has also risen dramatically after being on a record low level for years. But economic forecasts expect stabilization during 2010 and small indications of improvements have already appeared for example stabilization in exports and house prices. Thus less pessimism can be traced among the Danish companies and consumers. The ongoing diffi cult market has caused an increase in yields and now also in vacancy rates. The vacancy rate for logistics is still on a very low level, though. There has been a vacuum in decisions everyone is waiting to see the development in the economy. The market rent is under pressure. Den økonomiske situation Danmark har i sidste halvdel af 2008 oplevet en voldsom tilbagegang i den økonomiske aktivitet, helt som det også har været tilfældet i en række andre lande. Hvad der startede med at være en kreditkrise, der berørte den fi nansielle sektor, har for alvor udviklet sig til en realøkonomisk krise. Den samlede vækst i BNP i 2008 blev på -1,2 procent. For 2009 viser prognoser en negativ vækst på ca. 3,0 procent. De sidste 40 år har budt på fi re perioder med økonomisk lavkonjunktur i Danmark: De to oliekriser i 70 erne, som var korte, men ret hårde med negative vækstrater. Desuden kartoffelkurkrisen i slut 80 erne og begyndelsen af 90 erne. Den varede en del år, men var til gengæld ikke så kraftig. Endelig var der lavkonjunkturen, i forbindelse med at it-boblen brast, i Denne lavkonjunktur var ikke hård her var der faktisk positiv vækst alle årene. Den nuværende krise er kommet ret brat og som nævnt med negativ vækst i Forhåbentlig betyder det, at krisen ikke bliver alt for langvarig. Imod dette taler dog, at krisen denne gang er startet i den fi nansielle sektor. For at der for alvor kan komme gang i de økonomiske hjul igen, er det nødvendigt, at den fi nansielle sektor er parat til at låne penge ud. De fl este økonomiske prognoser forventer stabilisering i løbet af Allerede her i andet halvår af 2009 er der imidlertid lyspunkter, f.eks. er industriens konjunkturindikator steget sommeren over og er på et niveau på -8 (september), hvorimod den var på -34 i april måned. Også fra udlandet er der fl ere positive meldinger. Økonomiske nøgletal Prognose Prognose (Realvækst, pct.) BNP 3,3 1,6-1,2-3,0 1,0 Privatforbrug 4,4 2,4-0,2-3,7 2,8 Offentligt forbrug 2,1 1,3 1,5 1,4 1,0 Eksport 9,1 2,2 2,2-7,4 0,4 Import 13,9 2,8 3,4-9,2 2,2 Inflation 1,9 1,7 3,4 1,4 2,0 Ledighed (1.000 pers) Kilde: Økonomisk Redegørelse, aug. 2009, Finansministeriet

3 Tilbagegangen i økonomien har også betydet færre beskæftigede og dermed en højere arbejdsløshed. Arbejdsløsheden steg med personer fra maj til juni I juni var der dermed ledige, hvilket svarer til 3,7 procent af arbejdsstyrken. Ledighedsprocenten steg ikke fra juni til juli måned, men dette menes at skylde ferieperioden. Der forventes stadig en stigende arbejdsløshed for resten af Dansk Industri forventer at ledigheden når op på inden udgangen af dette år. Og økonomiske prognoser forventer fortsat en stigning i arbejdsløsheden frem mod slutningen af 2010 på op mod ca fuldtidsledige. Dansk Jobindex, der opgør antallet af jobannoncer på internettet og som er en god indikator på arbejdsmarkedet, viser heller ikke endnu tegn på en bedring af jobmarkederne. Stadig er det værd at bemærke, at udgangspunktet for arbejdsløsheden har været meget lav, både set i et historisk perspektiv, og når der sammenlignes med andre lande. I andet halvår af 2008 faldt verdenshandlen kraftigt (med cirka 15 procent), hvilket afspejler, at den økonomiske krise er global. Det svarer til niveauet i 2005 (kilde: Nationalbanken). De seneste måneder er verdenshandlen stabiliseret. Den danske eksport faldt også meget i slutningen af 2008, hvilket har resulteret i et niveau (juni 2009) på 20 procent under niveauet i sommeren Eksporten har dog været rimelig stabil de seneste måneder. Infl ationen holder sig fortsat under de 2 procent. Tal fra august 2009 viser en årlig infl ation på 1,1 procent. Infl ationens lave niveau afspejler, at økonomien kører i et lavere gear end under de senere års højkonjunktur. Den lave infl ation betyder, at ECB og Nationalbanken har kunnet sænke pengemarkedsrenten yderligere. Senest nedsatte National banken sin udlånsrente til 1,35 procent i slutningen af august Årlig vækst i BNP Pct Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk (Tal for 2009 og 2010 er skøn) Eksportens udvikling siden 2006 (sæsonkorrigerede tal) Mia. kr Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk Renten på en 30-årig realkreditobligation, den korte rente og inflationen 30-årig realkreditobl. Inflation Cibor, 6 måneder % Januar 2007 Juli 2007 Januar 2008 Juli 2008 Januar 2009 Juli 2009 Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk COLLIERS HANS VESTERGAARD 3

4 Lav aktivitet på investeringsmarkedet Da kreditkrisen var på sit højeste i efteråret 2008 var mulighederne for fi nansiering af ejendomsprojekter stort set ikke-eksisterende. Uanset sundheden af det enkelte projekt, var de fl este banker meget tilbageholdende med at låne penge til transaktioner inden for ejendomsbranchen. Der er gennemført to bankpakker (primo oktober 2008 og medio januar 2009), der skal sikre kapital i bankerne. Trods tiltagene der skal sørge for likviditet, er der fortsat stor tilbageholdenhed i långivningen. På det seneste har der dog været en vis åbning hos bankerne, der er begyndt at turde tale om ejendomme igen. På grund af besværlighederne med at opnå fi nansiering har antallet af mulige købere på markedet været mindre end vanligt. Der har for eksempel kun været få udbydere af ejendomsprojekter. Nogle velkonsoliderede ejendomsselskaber, pensionskasser og formuende enkeltpersoner har været i stand til at købe, mens de mere aggressive ejendomsselskaber er blevet bremset af kreditmangel. I erkendelse af situationen har der blandt de mulige købere været en betydelig tilbageholdenhed. Man har afventet udviklingen i priserne i forsøg på ikke at købe, før bunden er nået. Ejendomssalg i kroner siden 1992 Mia. kr. Fabriks- og lagerejendomme Ejendomme i alt Kilde: Danmarks Statistik Statistikbanken.dk Afmatningen i handlen fremgår af tallene for omsætningen af ejendomme både totalt og for fabriks- og lagerejendomme. Omsætningen af fabriks- og lagerejendomme udgør cirka 25 % af den samlede omsætning af erhvervsejendomme. Fra var antallet af solgte ejendomme højere end de foregående år, men i 2008 skete der en kraftig afmatning. Som det fremgår af fi guren svarer niveauet i 2008 imidlertid nogenlunde til niveauet før Gennem det seneste år, hvor der har været stor usikkerhed om den økonomiske udvikling, har der ikke været mange transaktioner af investeringsejendomme i segmentet. Der har nærmest været et beslutningsvakuum, som forhåbentlig afl øses af beslutsomhed, når der atter kommer gang i økonomien. Ejendomme indenfor segmentet Industri, håndværk og logistikvirksomhed har traditionelt været præget af at brugerne ejede deres ejendomme frem for at bo til leje. Interessen var en kort overgang præget af stor interesse for Sale & Lease Back, da det frigav kapital til produktionsvirksomhederne. Denne tendens er dog aftaget kraftigt som følge af den generelle udvikling i samfundet. Udenlandsk ejede virksomheder har dog fortsat dette ønske højt på deres prioriteringsliste ved etablering af afdelinger i Danmark. 4 COLLIERS HANS VESTERGAARD

5 Afkastkravene er steget gennem det seneste år. Det følger direkte af den ændrede efterspørgselssituation, som er gået fra at være præget af stor aktivitet til relativ lav aktivitet. Det er specielt sekundært beliggende ejendomme, som har haft stigende afkastkrav. Den usikre økonomiske situation har betydet en øget efterspørgsel efter stabile driftsindtægter, hvilket opnås i kvalitetsejendomme på gode beliggenheder. Udviklingen afspejles i et stigende yield gap: Der er kommet større fokus på risikoen ved ejendomsinvesteringer. Det direkte afkast fra industri, industri- og logistikejendomme er noget højere end fra de øvrige ejendomstyper, hvilket primært begrundes i ejendommens større slidniveau og en vurderet højere genudlejningsrisiko end øvrige mere bynære ejendomstyper. Direkte afkast fordelt på sektorer % pr. år Butikker Kontor Industri Alle markedsejendomme 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0, Kilde: DEI/IPD Dansk Ejendomsindeks Afkastkrav for moderne industri- og logistikejendomme, oktober 2009 Beliggenhed Bedste Standard Under middel Trend København 7,50 % 7,75 % 8,25 % Århus 7,00 % 7,75 % 8,75 % Odense 7,25 % 8,00 % 8,50 % Aalborg 7,25 % 8,25 % 8,50 % -området (Vejle) 7,50 % 8,00 % 8,50 % Esbjerg 7,75 % 8,25 % 8,75 % Kilde: Colliers Hans Vestergaard COLLIERS HANS VESTERGAARD 5

6 Efterspørgslen efter industri- og logistiklokaler Andelen af ledige industri- og logistiklokaler har været stigende siden starten af 2008 og er nu oppe på 2,9 procent (3. kvartal 2009). Indenfor de sidste syv år har tomgangen været relativ stabil med fald i tomgangen fra midten af 2004 til 2007, hvor den ramte det laveste niveau på 1,3 procent i 2. kvartal Det nuværende tomgangsniveau er stadig lavt de fl este ledige lokaler er hverken moderne eller alsidige. Andelen af ledige lokaler til lager og produktion pr. 1. juli 2009 (procent) 1,8 1,8 2,9 4,1 2,9 4,1 2,3 2,3 4,0 2,5 4,0 4,0 2,8 4,7 0,5 2,5 4,0 2,8 4,7 0,5 0,5 0,5 Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken Andel ledige lokaler til lager og produktion (gnsn. over hele Danmark) % 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Juli 2009: 2,9 % Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken Der har nærmest ikke været noget spekulativt byggeri indenfor logistikejendomme, hvilket betyder en vis begrænsning af fl eksibiliteten på markedet. En anden begrænsning (specielt i omegnen af København) har været, at der p.t. nærmest ingen grunde er til rådighed for nyudvikling. De få grunde i hovedstadsområdet hæmmer udviklingen af nye logistikfaciliteter. I Trekantområdet og andre steder er der en del byggemuligheder. I øjeblikket udsøger brugerne sig ejendomme, som i meget stor udstrækning passer lige netop til deres behov, hvorfor det er den enkelte ejendom og dennes beliggenhed, som er i højsædet ved virksomhedernes etablering i et område. De allerede opførte ejendomme er derfor i skarp konkurrence til nybyggeri bl.a. fordi renten og byggepriserne lige for tiden er på et absolut attraktivt niveau. 6 COLLIERS HANS VESTERGAARD

7 Markedsleje pr. 1. oktober 2009 (kr. pr. m² pr. år ekskl. drift) Beliggenhed Bedste Standard Under middel Trend København Århus Odense Aalborg området (Vejle) Esbjerg Kilde: Colliers Hans Vestergaard Aktuelt er der også mange transportører, som står med halvtomme lagerfaciliteter, fordi deres kunder har solgt ud af deres lagre og ikke produceret nye varer eller købt nye varer hjem. Herved bliver fl ere lejemål også opsagt, idet virksomhederne, på grund af de færre varer, ikke længere har brug for lagerfaciliteterne. Markedslejen for industri- og logistikejendomme er faldet en anelse i løbet af det seneste år. Det er primært de industrielle sekundære beliggenheder, der er faldet i lejeniveau. Markedslejen pr. kvadratmeter for industri- og logistikejendomme er naturligt lavere end for de øvrige ejendomstyper, f.eks. kontor, på grund af dels beliggenheden og dels bygningernes karakteristika. Omkostningerne pr. kvadratmeter er tilsvarende lavere. Markedslejen er højest i omegnen af København og på de bedste beliggenheder når lejen for industriog logistikejendomme op på kr. 550,- pr. m² pr. år inkl. drift. I Trekantområdet og omkring Århus og Aalborg ligger markedslejen for de bedst beliggende områder mellem kr. 350,- og 425,- pr. m² pr. år. COLLIERS HANS VESTERGAARD 7

8 De vigtigste klynger med industri- og logistikejendomme Århus Firmaer: Dansk Supermarked og Århus Fragtmandscentral v/danske Fragtmænd + Nem adgang til hele Danmark og Europa via motorveje + God adgang til havn + Lavere markedsleje end i hovedstadsområdet + Nyt logistikcenter ved Årslev Stor afstand til hovedstadsområdet Aalborg Firmaer: Coop, Aldi, Fragtmandscentral + God adgang til motorveje + Lavere markedsleje end Københavnsområdet + Ledige grunde på vej på lidt længere sigt En vis afstand til det øvrige marked Få ledige grunde p.t. Horsens Firmaer: DSV, Jysk og GPV + Nem adgang til hele Danmark og Europa via motorveje + Ledige grunde + Lavere markedsleje end i hovedstadsområdet Stor afstand til hovedstadsområdet Trekantområdet Firmaer: Sanistaal, Arla, Leman, Lant männen Schulstad, Fakta, Blend, LMG, Würth, Carlsberg og Coop + Nem adgang til hele Danmark og Europa via motorveje + Ledige grunde (ved Fredericia og nord for Vejle) + Nyt område i Give (forbundet med motorvej i 2013) + Lavere markedsleje end i hovedstadsområdet Vejlefjordbroen giver trængselsproblemer Odense Firmaer: Coop Centrallager for non-food, Harald Nyborg, Danske Fragtmænd Fyn, Gasa og Pack Scandinavia A/S. + Centralt i Danmark + Ca. 200 ha ledige grunde ved motorvejen (Tietgenbyen) + Lavere markedsleje end Københavnsområdet + Danmarks mest centralt placerede storhavn Meget tæt trafik på motorvejen over Fyn Ingen godsbanegård Taastrup Transport Center Maks. byggehøjde: 17 meter Rumfangsbegrænsning: Nej Firmaer: DSV, Danske Vognmænd, GLS, Freja, Carlsberg, OBH og Papyrus + Bedste beliggenhed + Adgang til jernbane + Nem adgang til motorveje i alle retninger + Nem adgang til ringveje om København + Høj kvalitet infrastruktur + Bygninger opfylder nye standarder Begrænsninger på at bygge i højden Få ledige grunde Greve Rumfangsbegrænsning: 6 m 3 pr. m² grund Firmaer: H&M, Blue Water Shipping, Sanistaal, Alpi, Buntzl, L Oreal, Toptoy og Ilva + Bedste beliggenhed + Nyt erhvervsområde + Nye bygninger + Mulig fremtidig adgang til jernbane + Adgang til stor arbejdsstyrke + Høj kvalitet infrastruktur + Nem adgang til motorveje mod nord og syd Begrænsninger på at bygge i højden Få ledige grunde Meget trængsel i myldretiden Køge Skandinavisk Transportcenter Copenhagen Capacity udpeger Skandinavisk Transportcenter som en af de bedste lokaliteter til distribution og logistik Maks. byggehøjde: 25 meter (del af bygning endnu højere) Rumfangsbegrænsning: Nej Firmaer: Netto, DBK, DKI og LMG Group. Desuden flere projekter. + Bedste beliggenhed + Mulighed for at bygge i højden + Nyt erhvervsområde + Adgang til havnen + Nye bygninger + Adgang til stor arbejdsstyrke + Mulig fremtidig adgang til jernbane + P.t. ingen dækningsbidrag + Begrænset myldretidstrafik + Høj kvalitet infrastruktur + Nem adgang til motorveje mod nord og syd + Udviklingsmuligheder Når området er fuldt udbygget, vil der være pres på motorvejstilkørsler Nogen afstand til Københavns Centrum Dårlig adgang til offentlig transport Avedøre Holme, Hvidovre Maks. byggehøjde: 12 meter Rumfangsbegrænsning: 3 m 3 pr. m² grund Firmaer: Schenker, Dachser, Itella, TNT Denmark, Frigoscandia og Lantmännen Schulstad + Bedste beliggenhed + Tæt på Københavns Lufthavn + Nem adgang til motorveje Kommune ønsker ikke flere logistik firmaer Begrænsninger på at bygge i højden Dårlig adgang til offentlig transport Ældre bygninger Ikke ledige grunde Brøndby Firmaer: DSV, DHL, Kühne & Nagel, Coop, Dagrofa, Taster Wine, VW og House of Prince + Bedste beliggenhed + Adgang til jernbane + Nem adgang til motorveje i alle retninger + Nem adgang til ringveje om København Ældre erhvervsområde Begrænsninger på at bygge i højden Lavere kvalitet infrastruktur Flere logistikvirksomheder ventes at flytte ud af området Få ledige grunde 8 COLLIERS HANS VESTERGAARD

9 TRENDS De toneangivende lejere ønsker: 8 11 meters frihøjde Fleksible lejekontrakter, 3 5 års løbetid Mange porte i rampehøjde Lave energiomkostninger Høj sikkerhed Parkeringspladser inkluderet i lejen God infrastruktur med let tilgængelighed til motorvej Faciliteter fordelt således: 20 %: Terminalbygninger 50 %: Lagerbygninger (op til 11 meter/automatiske lagre) 15 %: Kolde lagre 15 %: Kontorer Lejeindeksering med nettoprisindeks og maks. 4 % Nyistandsat Depositum på 6 måneders bankgaranti Kilde: Colliers Hans Vestergaard Den fremtidige godstrafik I en rapport udarbejdet af Danmarks Transportforskning konkluderes det, at de samlede godsmængder både til, fra og gennem Danmark må forventes at stige kraftigt. Det begrundes med den fortsatte økonomiske vækst og globaliseringen. Det vurderes, at godsmængderne til og fra Danmark vil vokse med ca. 2,5 % pr. år. Den økonomiske lavkonjunktur har gennem det seneste år imidlertid betydet en tilbagegang i transportarbejdet med danske lastbiler til det laveste niveau i 10 år. Colliers Hans Vestergaard forventer, at godsmængden atter vil stige, når den økonomiske udvikling igen kommer på rette spor. Som følge af globaliseringen transporteres varer i dag længere end tidligere. Der er også undersøgelser, der indikerer, at der er kommet fl ere led i de enkelte transportkæder. Det medfører et øget behov for transportcentre således, at der er mulighed for skift af transportmiddel. Transportministeriet er i gang med at lave et forsøg med kørsel af modultogvogne i Danmark. Ideen er at få færre og længere lastvognstog på de danske veje samt at gøre transportsektoren mere konkurrencedygtig. Forsøget dækker en del af de danske motorvejsstrækninger samt blandt andet Tietgenbyen og Terminalhavnen i Munkebo ved Odense. TIETGENBYEN er Odenses (Kommunes) nye projekt vedrørende en samlet erhvervs- og vækstpolitik, som skal gøre byen til et af landets tre førende byområder inden for de næste 10 år. Tietgenbyen er et nyere stort erhvervsområde på 270 ha, beliggende ud til motorvej E20 mellem Tornbjerg og Fraugde. Området er udlagt til service erhverv og produktionsvirksomhed. Sidste år solgte Tietgenbyen byggegrunde til en værdi af 46 mio. kr. På trods af finanskrisen er der stadig interesse for at bosætte sig i området. COLLIERS HANS VESTERGAARD 9

10 TRENDS Infrastrukturen er vigtig Motorvejsnettet er afgørende for lokalisering af lager- og logistikvirksomheder. Det store H understøtter de dominerende klynger i de sydlige og vestlige dele af København, Køge og Trekantområdet. Den omfattende trængsel på motorvejene betyder, at nogle områder er mere attraktive end andre. F.eks. ønsker virksomheder med megen eksport ikke at lokalisere sig nord for Vejlefjordbroen, da den ofte er en fl askehals. Betydningen af motorveje understreges inden for blandt andet industri og logistik af den udbygning, der sker langs motorvej E45 i Østjylland. Der er sket en midlertidig udvidelse af motorvejsnettet omkring Vejle for at imødekomme den stigende trafi k i området og indtil en eventuel igangsættelse af en permanent udbygning af E45. Hirtshals Brønderslev Hjørring Skagen Frederikshavn Statsveje pr. 1. januar 2009 Motorvej Motorvej (Sund & Bælt) Motortrafikvej Øvrige statsveje Hanstholm Aalborg Thyborøn Nykøbing M. Hadsund Skive Hobro Struer Holstebro Viborg Randers Grenå Ringkøbing Herning Silkeborg Århus Skanderborg Ebeltoft HelsingørHelsingborg Hundested Hillerød Varde Esbjerg Ribe Horsens Vejle Fredericia KoldingMiddelfart Assens Haderslev Holbæk Kalundborg Roskilde Slagelse Køge Odense Ringsted Nyborg Korsør Næstved København Malmö Fåborg Aabenraa Svendborg Tønder Frøslev Sønderborg Nakskov Nykøbing F Rødby Gedser Rønne Kilde: Vejdirektoratets hjemmeside Der er p.t. en række udvidelser af motorvejsnettet på vej: I Hovedstadsområdet udvides den eksisterende Frederikssundmotorvej med 2 spor og forlænges, så den kan forbindes med Motorring 3. Det samlede projekt forventes færdig i Holbækmotorvejen mellem Fløng og Roskilde udvides med fi re spor. Derudover forlænges den eksisterende motorvej med en motortrafi kvej mod nordvest (til Vig). Det hele forventes færdig i Køgebugtmotorvejen fra Greve til Køge udvides med to spor. Tidspunktet er endnu ikke fastlagt. I Trekantområdet planlægges motorvej fra Brande til Vejle; indvielse i Motorvej fra Kliplev til Sønderborg. Projektet omfatter anlæg af 26 km 4-sporet motorvej og forventes færdig i COLLIERS HANS VESTERGAARD

11 Motorvejsprojektet mellem Herning og Vejle er i fuld gang. Det er et omfattende projekt som derfor gennemføres etapevis bl.a Brande Riis etapen, som ventes færdig i Også en videreførelse af projektet, så der kommer en motorvejsforbindelse mellem Herning og Holstebro er til undersøgelse. Motorvej der forbinder Herning og Århus. Etapen Bording Funder forventes færdig i Sidste del af motorvejen (Funder Hårup) forventes færdig i Sidste del af Svendborgmotorvejen blev åbnet i juni 2009 og nu fi ndes en 34 km lang motorvej mellem Odense og Svendborg. Selvom motorvejene i hovedstadsområdet udvides, vil der fortsat være for lidt motorvejskapacitet rundt om København. Der er derfor visioner om at etablere en ny korridor fra Køgebugtmotorvejen i syd til Helsingør motorvejen i nord (ved Kokkedal). Det ville give potentielle nye lokaliseringer for lager- og logistikvirksomheder. Ikke kun vejnettet udbygges. Der har været en langvarig diskussion om hvorvidt den eksisterende togbane fra København til Ringsted via Roskilde skal udvides med ekstra spor, eller om der skal være en ny bane via Køge. Løsningen bliver en ny bane og kapacitetsudvidelse via Køge, som vil stå færdig i Det er også besluttet at etablere et 6. hovedspor på S-banen mellem København H og Dybbølsbro med forventet ibrugtagning i Det betyder, at kapaciteten for sydgående tog fra København H forbedres. De to succesfulde broinvesteringer i Danmark i det seneste 11-år (Storebælt og Øresund) har givet blod på tanden til endnu en bro: Femern Bælt mellem Danmark og Tyskland. Den forventes at åbne i COLLIERS HANS VESTERGAARD 11

12 Citering og ansvarsfraskrivelse Det er tilladt at citere fra rapporten med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers Hans Vestergaard A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Kilder Udover de allerede nævnte kilder, har vi medtaget information fra: Danmarks Transportforskning (2005): Fremtidens godsstrømme. International godstransport til, fra og gennem Danmark. Tak til Seniorforsker Ole Kveiborg, Danmarks Transportforskning. For yderligere information, kontakt: Anne Kaag Andersen Analysechef aka@colliers.dk Direkte KØBENHAVN Codanhus Gammel Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf Fax ÅRHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Århus C Tlf Fax ODENSE Kongensgade DK-5000 Odense C Tlf Fax AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf Fax VEJLE Havneparken 1 DK-7100 Vejle Tlf Fax