NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. Oktober 2014

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. Oktober 2014"

Transkript

1 NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

2 NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Nye principper for offentlige vurderinger på vej Alternative aktivklasser vinder indpas Øget fokus på kommerciel realiserbarhed i byudviklingsprojekter Udlejningsmarkedet: Uopsigelighed under pres Momsregler kan medføre rentefri delfinansiering af byggeomkostninger Markedsbarometer Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL

3 3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Nye principper for offentlige vurderinger på vej I flere år har det været alment kendt, at de offentlige vurderinger af erhvervs- og investeringsejendomme ofte har ligget ganske langt fra markedsværdierne. Det har således ikke været unormalt med offentlige vurderinger, som har ligget mere end 50 % fra markedsværdien, i nogle tilfælde lavere end markedsværdien, i andre tilfælde højere. I betragtning af, at de offentlige vurderinger danner grundlag for beregning af ejendomsskatter, har situationen retssikkerhedsmæssigt været uacceptabel. Der varsles nu om et nyt system for offentlig vurdering af erhvervs- og investeringsejendomme. Der er grund til at hilse dette tiltag velkomment, og når det ovenikøbet skal basere sig på indsamling af faktiske nettodriftsindtægter på investeringsejendomme og markedskonforme startforrentningskrav, bør træfsikkerheden kunne øges væsentligt. Sadolin & Albæk gennemførte i 2013 en analyse af forskellen mellem offentlige vurderinger og markedsvurderinger for de ejendomme, som Sadolin & Albæk har vurderet i perioden fra 1982 til Analysen viste, at den offentlige vurdering for samtlige af disse mange observationer gennemsnitligt lå ca. 30 % over markedsvurderingen, og at forskellen mellem den offentlige vurdering og markedsværdien viste en ganske smuk normalfordeling med nedenstående toppunkt. Til gengæld viste analysen også, at et betydeligt antal offentlige vurderinger lå meget lavere eller højere end markedsværdien. Årsagen til den manglende præcision har været flere. For det første har selve den anvendte vurderingsmetode ikke været markedskonform; de offentlige vurderinger har således været baseret på bruttolejen, multipliceret med en kapitaliseringsfaktor. Hertil kommer, at vurderingsmyndighederne i mange tilfælde har anvendt en kapitaliseringsfaktor, som er beregnet som den reciprokke værdi af det markedskonforme startforrentningskrav, og herved ikke har taget højde for, at startforrentningen ifølge sagens natur er beregnet på ejendommens nettodrift og ikke på bruttolejen. Endelig har vurderingerne naturligvis lidt af, at det statistiske materiale til underbygning af værdierne af erhvervs- og investeringsejendomme som følge af relativt få transaktioner i flere tilfælde er begrænset. En omfattende og tidskrævende opgave Det vil dog kræve overordentligt betydelige ressourcer at indsamle og kvalitetskontrollere de oplysninger, som forudsættes at danne grundlag for de nye offentlige vurderinger. Der er derfor risiko for, at det planlagte nye vurderingssystem for erhvervs- og investeringsejendomme i en længere indkøringsfase kan vise sig at være fejlbehæftet i væsentlig grad. Figur 1: Fordeling af forskellen mellem estimerede markedsværdier og de offentlige vurderinger (ca observationer) 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -1-0,8-0,6-0,4-0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 Kilde: Sadolin & Albæk

4 4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme For ejendomsejere er der således god grund til også fremover at foretage konkrete analyser af, om de offentlige vurderinger er retvisende. Og, hvis dette ikke er tilfældet, indsende en begrundet klage over vurderingen, hvor en uafhængig udarbejdet markedsvurdering af ejendommen kan være en væsentlig støtte. Prisfastsættelse og vurderinger af ældre boligudlejningsejendomme For mange typer ejendomme er det direkte afkast kun en meget upræcis indikator for markedsværdien af en ejendom. Det gælder for alle ejendomme, hvor det aktuelle afkast af en ejendom ikke afspejler det langsigtede potentiale ved aktiv forvaltning af en investeringsejendom. Et typeeksempel er ældre boligudlejningsejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Sådanne ejendomme handles som regel til meget lave direkte afkast, ofte mellem 2 og 3 % p.a. Hvis man mere eller mindre ukritisk lægger sådanne startforrentningsprocenter til grund, begår man en alvorlig fejl. Ingen professionelle investorer køber i dag ejendomme med et så lavt langsigtet forrentningskrav. Vurderingen af ældre boligudlejningsejendomme bør tage udgangspunkt i en DCF-model, hvor det potentiale, som er forbundet med gennemgribende lejlighedsmoderniseringer og overgang til lejefastsættelse efter det lejedes værdi, analyseres. En sådan vurdering indebærer bl.a. analyser af den mere markedsbestemte leje, istandsættelsesomkostninger, lejerudskiftningen ( churn rate ) og det træk på konti for udvendig vedligeholdelse, som lejlighedsmoderniseringer indebærer. Endelig skal diskonteringsrenten afspejle markedskonforme nettostartforrentningskrav på boligejendomme uden et sådant potentiale tillagt inflationen samt et yderligere risikotillæg som følge af den cash flow-usikkerhed, som bl.a. følger af, at churn rate kan udvikle sig væsensforskelligt fra forudsætningerne. Det er derfor problematisk at registrere vurderingsrapporter, hvor vurderingerne baserer sig på meget lave startforrentningsprocenter, som er mere eller mindre arbitrært valgte, uden en analyse af det potentiale ved ejendommen, som er det reelle grundlag for en professionel købers prisvurdering. Og et nyt offentligt vurderingssystem, baseret på faktiske nettodriftstal divideret med en startforrentningsprocent, vil for ældre boligudlejningsejendomme utvivlsomt føre til en vilkårlighed i de fremtidige offentlige vurderinger, som ikke er mindre end under det tidligere system. Et fejlfrit offentligt vurderingssystem for erhvervs- og investeringsejendomme er en umulighed Markedet prisfastsætter erhvervs- og investeringsejendomme efter omfattende og individuelle analyser. Det er selvsagt en umulighed at etablere et system til regelmæssige vurderinger af samtlige ejendomme i Danmark, som vil have samme kvalitet. Men et rimeligt krav til sikring af, at risikoen for fejl minimeres mest muligt, må være en vurderingsvejledning for offentlige vurderinger, som tager udgangspunkt i de principper, analyser og værktøjer, som anvendes af professionelle ejendomsinvestorer. Samtidig kan der være god

5 5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme grund til at se nærmere på, hvordan klagesystemet for offentlige vurderinger skal indrettes, så man sikrer, at klager kan behandles hurtigt og kompetent. Øget transparens vil være en sidegevinst ved et nyt offentligt vurderingssystem I juni 2014 udgav Sadolin & Albæks internationale partner JLL sin Global Real Estate Transparency Index Den viste, at Danmark er nede på en 16. plads over verdens mest transparente ejendomsmarkeder, hvilket må siges at være en mindre imponerende placering. Blandt udfordringerne på det danske marked er manglende offentligt tilgængelig statistik over lejeniveauer og afkastkrav for forskellige segmenter. I oplægget til, hvordan de offentlige vurderinger i fremtiden skal udarbejdes, omtales netop muligheden for et offentligt tilgængeligt register omhandlende gennemsnitlige lejeniveauer for forskelige områder og typer og også gennemsnitlige startafkastkrav. Et sådant offentligt register vil være med til at styrke transparensen på det danske ejendomsinvesteringsmarked og dermed alt andet lige øge interessen fra de udenlandske investorer. En anden væsentlig faktor, som også nævnes i Skatteministeriets rapport Forbedring af ejendomsvurderingen, er en forbedring af BBR-data. BBR-data er i dag meget lidt anvendelige, idet der ikke systematisk skelnes mellem forskellige erhvervsmæssige anvendelser. Man kan således ofte ikke ud fra BBR-registret se den faktiske fordeling mellem butiks anvendelse, kontoranvendelse og anden erhvervsmæssig anvendelse. Derudover er det en kendt problemstilling, at BBR-registret i høj grad er fejlbehæftet. En gennemgribende revision af det danske BBR-register vil styrke det statistiske grundlag betydeligt, bl.a. ved at muliggøre præcise opgørelser over f.eks. kontorarealet inden for et givent område. Et bedre og mere præcist system for de offentlige vurderinger vil således også kunne have positive effekter for transparensen på det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme med en deraf følgende øget likviditet og international interesse. Alternative aktivklasser vinder indpas Som følge af det lave aktuelle renteniveau er obligationsmarkederne historisk dyre. Realrenten er negativ for investmentgrade-obligationer med kort løbetid, og realrenten bliver kun marginalt positiv i takt med, at man bevæger sig ud ad rentekurven, som aktuelt er historisk flad. Kursfølsomheden for obligationer med lang varighed er betydelig, og med markedets aktuelle prissætning af rentekurven er forventningen entydigt, at inflationsniveauet fortsat vil være under 2 %. Som følge af stigende kurser, og heraf faldende renter for investmentgrade-obligationer, retter en lang række investorer blikket mod aktiemarkedet, hvor særligt de stabile og ikke-cykliske aktier med høje dividender er blevet presset op i pris, idet disse er attraktive alternativer til obligationer i perioder med lave renter. Den globale finansielle krise er ved at være erklæret definitivt ovre, den europæiske gældskrise er håndteret for nærværende, og udsigten til langvarige lave renter er tiltagende sandsynlig. I takt med denne udvikling vurderes prissætningen på aktiemarkederne i højere grad at være domineret af lave alternativforrentninger frem for positive vækstudsigter og forbedrede konjunkturer. Den nyligt afsluttede regnskabssæson for halvårsregnskaber har tydeligt vist, at der kan ske store udsving i aktiekurserne ved selv mindre afvigelser i forventningerne, hvilket klart indikerer manglende tolerance over for markedsrisici hos investorerne. Forventninger om langvarig lav inflation falder sammen med positive vækstudsigter Den aktuelle prissætning på de finansielle markeder indikerer det paradoks, at forventningerne om langvarig lav inflation falder sammen med positive vækstudsigter. Det er vanskeligt at forestille sig et scenarie, hvor langvarig lav inflation er sammenfaldende med positiv vækst. Økonomisk vækst vil i langt de fleste tænkelige scenarier medføre inflationspres, medmindre væksten udelukkende skyldes produktivitetsstigninger, hvilket aktuelt ikke synes at være tilfældet. På trods af en langvarig ekspansiv pengepolitik er det bemærkelsesværdigt, at det ikke er lykkedes at øge investeringsincitamentet og fremtvinge om ikke andet et kortsigtet opsving ved hjælp af pengepolitiske instrumenter.

6 6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Især den svage kapitalisering i den europæiske banksektor vurderes at have haft uhensigtsmæssige konsekvenser i samspil med den ekspansive pengepolitik. Bankerne har ønsket en rekapitalisering af deres balancer, ligesom de har villet observere en vedvarende økonomisk bedring, før de har været villige til at lempe kreditvilkårene. Det har de haft god mulighed for at gøre ved hjælp af lån fra Den Europæiske Centralbank (ECB). Lånene er blevet brugt på at opkøbe europæiske statsobligationer. Disse har der været et rigeligt udbud af som følge af de store budgetunderskud. Bankerne har således haft mulighed for at lave carry trades ved at tage positioner i statsobligationer, som ECB er villig til at belåne fuldt ud, og derigennem langsomt polstre deres balancer. I takt med, at den europæiske gældskrise er ebbet ud, er forrentningsmulighederne i statspapirer dog i vid udstrækning forsvundet. Det tyder på, at den europæiske banksektor vil fortsætte med at lempe kreditvilkårene i den kommende tid. De seneste seks års ekspansive pengepolitik kan på mellemlangt og langt sigt føre til en stigning i inflationen, og forventningerne om stigende inflation kan komme væsentligt tidligere, hvilket på kort sigt vil kunne ryste rentekurven. En stejlere og mere normaliseret rentekurve kan give store kurstab på obligationer med lang varighed. Effekten på aktiemarkedet er mere tvetydig, idet inflationen formentlig vil falde sammen med øget vækst og dermed forventninger om stigende indtjening for virksomhederne. Det vil sige, at en stigende alternativforrentning på obligationsmarkederne ikke nødvendigvis vil føre til fald på aktiemarkederne, idet virksomhedernes indtjeningspotentiale forventeligt vil være bedre i det scenarie. Overordnet set forventer Sadolin & Albæk, at stabile og ikke-cykliske aktier (lav beta-aktier) formentlig vil blive relativt billigere, idet disse i højere grad end de mere cykliske aktier (høj beta-aktier) er prissat ud fra alternativforrentningen på obligationsmarkederne. Samtidig er vurderingen, at ovenstående paradoks er en væsentlig del af forklaringen på, at investorer verden over i højere grad de senest 12 til 24 måneder har søgt alternative investeringsmuligheder i de mere illikvide aktivklasser, såsom private equity, infrastruktur, energi og ejendomme. Alle er aktivklasser, hvor de risikojusterede afkast aktuelt anses for overordentligt attraktive. Samtidig vurderes de at reagere positivt, uagtet om renterne forbliver lave som følge af en længerevarende lav inflation/vækst eller i tilfælde af stigende inflation/vækst. Scenarier med stor eksponering mod henholdsvis aktier og obligationer vil være forbundet med betydelige risici. I nyere tid har aktier ikke været relativt dyrere end investeringsejendomme. Samtidig har spændet mellem nettostart afkastet på førsteklassesejendomme og den effektive rente på den 10-årige danske statsobligation aldrig været større end igennem de seneste 24 måneder, som nedenstående diagram illustrerer. Figur 2: Totalafkast for aktier, obligationer og fast ejendom (indeks 100 = 1993) % 800 9% % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0 0% * MSCI Danmark S&A Prisindeks 10-årig dansk statsobligation (h. akse) Nettostartafkast, primære ejendomme (h. akse) Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk Note: Data er baseret på tal ultimo året *Pr. 1. oktober 2014

7 7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Øget fokus på kommerciel realiserbarhed i byudviklingsprojekter En positiv befolkningsudvikling er ikke kun et fænomen, der knytter sig til vækstområderne omkring København og Aarhus. Også i en række større danske provinsbyer mærker man vandringen fra land til by, og i 2050 forventes 9 ud af 10 danskere at bo i byen. Det betyder, at selv kommuner med en flad eller negativ befolkningsudvikling vil opleve en øget efterspørgsel efter boliger i byerne, og erhvervslivet forventes i en vis udstrækning at følge med. Denne trend medfører, at mange kommuner igangsætter store udviklingsprojekter, hvor eksempelvis ældre og nedslidte erhvervsområder eller erhvervshavne omdannes til nye byområder med en blanding af boliger og serviceerhverv. Traditionelle barmarksprojekter med udstykning af parcelhusgrunde og grunde til tæt-lav-byggeri indgår også i denne form for byudvikling. Byudviklingsprojekter er ganske omfattende, og der indgår ofte en lang række rådgivere primært arkitekter og byplanlæggere, så visionerne om den fremtidige by kan visualiseres og gøres klar til det videre arbejde med at skabe et plangrundlag. Men hvor der ikke tidligere har været tradition for at foretage grundige vurderinger af den kommercielle realiserbarhed af byudviklingsprojekter, ses nu et stigende fokus på netop dette essentielle element i processen frem mod det endelige plangrundlag. Det er en sund og nødvendig udvikling, eftersom risikoen ved ikke at inddrage den kommercielle realiserbarhed tidligt i processen bl.a. kan være, at projektet ikke gennemføres, eller at planløsningen ikke bliver optimal, fordi der efterfølgende må gives køb på kvaliteten for at få solgt arealerne. Hertil kommer det forhold, at byudviklingsprojekter ofte omfatter store offentlige investeringer i infrastruktur, hvilke skal finansieres gennem grundsalg. Udebliver grundsalget, eller sker det i en lavere takt end forventet, medfører det alt andet lige et økonomisk tab for den pågældende kommune. En lavere indtægt fra et grundsalg end det, der optimalt set kunne opnås, er også at betragte som et tab. Konsekvensen af en manglende indregning af de kommercielle rammer vil ofte vise sig for sent, når manglende bud eller bud, der er lavere end forventet, sætter projektet og totaløkonomien under pres. Der knytter sig varierende afsætningsforhold og byggeretsværdier til forskellige bolig- og kontortyper. Hertil kan eksempelvis et ønske om en bestemt parkeringsstrategi have voldsomme konsekvenser for projektets totaløkonomi og afsætningen af byggeretter. Således har Sadolin & Albæk set flere eksempler på, at et ønske om en meget fortættet byudvikling med krav om

8 8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme parkering i kælder ikke er økonomisk bæredygtigt, når det sammenlignes med en mere ekstensiv udnyttelse af arealerne via rækkehuse eller rækkehuslignende byggerier på 2 3 etager og parkering på terræn i tilknytning til boligen. De nødvendige valg og fravalg bør foretages på et oplyst grundlag Det, der bør gøres for at minimere den kommercielle og økonomiske risiko i forbindelse med udvikling af nye byområder, afhænger naturligvis af projektets størrelse og geografiske beliggenhed, men der er nogle grundlæggende forhold, som bør analyseres, så en række valg og fravalg kan foretages på et oplyst grundlag. Den potentielle efterspørgsel efter boliger og lokaler til serviceerhverv bør undersøges gennem en analyse af befolkningsudviklingen og i særdeleshed de forskydninger i aldersgrupperne, som forventes at ske over de kommende år. Disse forskydninger giver et billede af, hvilke boligtyper der skal satses på. Samtidig viser de, om der fortsat er grundlag for etablering af nye erhvervsområder, når kendskab til uddannelsesniveau og forskydninger i erhvervsstrukturen indgår. Kendskab til virksomhedernes lokaliseringskrav bør på samme måde indgå i de indledende analyser, så grundstørrelser og ønsker om højhusbyggeri kan tilpasses i forhold til de afsætningsforhold, som det pågældende område er underlagt. I forhold til valg af den økonomisk optimale planlægning bør der foretages konsekvensberegninger henset til den valgte parkeringsløsning og ønskede tæthed i bebyggelsen. Disse analyser er særdeles vigtige i byområder uden for de centrale dele af København og Aarhus, hvor betalingsvilligheden i forbindelse med parkering ikke nødvendigvis understøtter et ønske om parkering i konstruktion, uden at det får konsekvenser for den opnåelige byggeretsværdi og dermed den samlede projektøkonomi. At inddrage markedsforholdene tidligt i planprocessen bør betragtes som en optimering af det mulige. Når en vurdering af den kommercielle realiserbarhed inddrages, skal organisationen og gruppen af rådgivere naturligvis være villige til at tilpasse projektet og opfatte planprocessen som en iterativ proces, hvor målet er at skabe en robust og realiserbar plan. Udlejningsmarkedet: Uopsigelighed under pres? Den gennemsnitlige restuopsigelighed, eller WALT (weighted average lease term), på lejemål i en ejendom eller en portefølje af ejendomme er et risikomål, som er blevet tiltagende populært blandt såvel långivere og analytikere som investorer. WALT beskriver den gennemsnitlige tid til udløb af lejemål, i Danmark til udløb af lejermassens uopsigelighedsperiode, og WALT er således et mål for tomgangsrisikoen i en ejendom eller ejendomsportefølje. WALT kan som risikomål sammenlignes med den refinansieringsrisiko, der især blev tydelig under finanskrisen, hvor virksomheder og institutioner med lang gennemsnitlig finansiering blev anset for mindre risikofyldte. Tilsvarende med fast ejendom gælder det, at jo højere WALT, desto mindre risiko og vice versa. Der stilles i stigende grad krav om, at WALT også bliver beregnet og oplyst i mange vurderingsrapporter. Stigende andel af lejemål udbydes og markedsføres uden binding Trods det øgede fokus på WALT som risikomål har man gennem de seneste par år set en stigende andel af erhvervslejemål, som udbydes og markedsføres uden binding. Dette har dog endnu ikke givet et vedvarende mærkbart udslag i de registrerede udlejninger i markedet. Som figur 3 på næste side viser, sås i 2012 og 2013 en stigende andel af de helt korte lejekontrakter med uopsigelighed for lejer på 12 måneder eller derunder. Således var andelen på 35,9 % i 2012 og 34,9 % i Men i første halvår 2014 faldt andelen med 25,0 %, svarende til niveauet for 2009, hvor andelen for de korte lejekontrakter var 23,3 %. Tilsvarende har den samlede andel af lejekontrakter med en uopsigelighed for lejer på tre år eller derunder også været nogenlunde uændret set over en årrække, idet der dog har været en lille stigning fra 67,0 % i 2009 til 73,4 % i første halvår Samtidig er andelen af de lange lejekontrakter på seks år eller derover steget fra 5,7 % i 2009 til 8,0 % i første halvår Samlet kan der således endnu ikke mærkes en tydelig effekt af den øgede markedsføring af kort eller ingen uopsigelighed.

9 9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 3: Andel af nye lejekontrakter fordelt på kontraktlængde (i måneder), hele landet 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% H Kilde: Sadolin & Albæk Der er samtidig grund til at antage, at man som udlejer ved en realitetsforhandling af en lejekontrakt med lejer fortsat kan sikre sig en vis uopsigelighed mod eksempelvis at tilbyde lejer en særlig indretning eller ombygning af det lejede. Uden binding -konceptet markedsføres især i hovedstadsområdet, men er reelt mest fremherskende i andre områder Aktiv markedsføring af uden binding er klarest observeret i det københavnske kontorejendomsmarked, mens tendensen er noget mindre udtalt i resten af landet. Derfor kunne man også umiddelbart tro, at andelen af udlejninger med kort uopsigelighed på 12 måneder eller derunder er størst i hovedstadsområdet. Men som det fremgår af figuren nedenfor, forholder det sig bemærkelsesværdigt nok lige omvendt. Andelen af udlejninger med helt kort uopsigelighed på 12 måneder eller derunder har gennem de seneste seks år, år-for-år, ligget højere for lejemål uden for hovedstadsområdet end for lejemål i hovedstadsområdet. Figur 4: Andel af nye lejekontrakter med uopsigelighed på 12 mdr. eller derunder 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Hovedstadsområdet Øvrige Danmark Kilde: Sadolin & Albæk

10 10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Sammenholdt med det forhold, at tomgangen generelt er lavere i hovedstadsområdet end i resten af landet, synes presset på uopsigelighed at være størst uden for hovedstadsområdet. Og udlejers mulighed for aktivt at markedsføre sine lejemål uden binding med henblik på at positionere disse konkurrencedygtigt er således mere begrænset uden for hovedstadsområdet, når lejerne i forvejen forventer dette. Dertil kommer, at bankerne og realkreditinstitutternes krav til lejemassens bonitet er mere dominant uden for hovedstadsområdet og de større byer, hvor det fortsat kan have ganske stor betydning for belåningsmulighederne, om en ejendom er udlejet med en WALT på ti år frem for tre år, hvilket naturligvis også kan medvirke til at lægge en dæmper på lysten til at udbyde lejemål uden binding. Momsregler kan medføre rentefri delfinansiering af byggeomkostninger Tidligere var salg af fast ejendom momsfritaget, men pr. 1. januar 2011 blev denne momsfritagelse delvist ophævet. Det betyder, at salg af nybyggede boligejendomme med ejerboliger nu er momspligtigt, mens salg af nye boligudlejningsejendomme fortsat er momsfritaget. Således er en grundejers beslutning om grundens anvendelse til udlejnings- eller ejerboliger afgørende for, om der kan opnås fradrag for momsen på byggeomkostningerne. En bygherre, der opfører et boligbyggeri med det formål at sælge det som ejerlejligheder, får momsfradrag for alle byggeomkostninger relateret til byggeriet og kan således løbende opnå dette fradrag i takt med, at han modtager momsbelagte fakturaer. Hvis det viser sig, at det ikke er muligt at sælge boligerne, kan bygherren imidlertid vælge at udleje boligerne i stedet, hvilket er en momsfritaget aktivitet. I lovgivningen er der indført en reguleringsbestemmelse, der skal sikre mod uberettiget udnyttelse af momsfradragsretten. Den indebærer, at bygherrens momsfradrag på byggeomkostningerne skal reguleres, eftersom der ikke er fradragsret for momsen, når projektet overgår til udlejning. Reguleringen sker krone for krone, dvs. rentefrit, og reguleringsperioden for fast ejendom er fastsat til 10 år, som regnes fra ejendommens ibrugtagningsår. I praksis betyder det, at bygherren opnår en rentefri delfinansiering af sine byggeomkostninger. Det skal dog bemærkes, at det skal kunne dokumenteres, at der har ligget et seriøst salgsforberedende arbejde forud for beslutningen om at udleje ejendommene i stedet for at sælge dem. Nedenfor er opstillet to eksempler på opførelse af to ens boligejendomme. Den ene opføres som udlejningsbyggeri; den anden opføres med efterfølgende salg af ejerboliger for øje, men ender reelt med at blive udlejet. Byggeperioden er anslået til 24 måneder. I eksemplet med udlejningsboliger er grundkøb og byggeomkostninger pålagt moms. Når byggeriet i det andet eksempel opføres med henblik på frasalg af ejerboliger, er der fradrag for moms på grundkøbet samt på byggeomkostningerne. I begge eksempler forudsættes boligerne udlejet fra år 3. Da anvendelsen i eksempel 2 ændres fra at være salg af ejerboliger til salg af udlejningsboliger, skal der ske regulering af det uberettigede momsfradrag i de efterfølgende 10 år efter ibrugtagning. Den rentefri finansiering af den del af byggeomkostningerne, der udgør momsen, resulterer således i, at bygherren i eksempel 2 opnår en højere forrentning end bygherren i eksempel 1. Uanset om boligbyggeri opføres med salg for øje eller med henblik på udlejning, må det betragtes som uhensigtsmæssigt, at der eksisterer en mulighed for at opnå en relativt væsentlig forrentning berettiget eller uberettiget ved at anskueliggøre, at opførelsen af boliger sker med salg for øje.

11 11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Figur 5: Eksempler på konsekvenser af momsregler ved boligbyggeri (beløb i DKK) År Terminalår Udlejningsboliger Grundkøb Byggeomkostninger Moms I alt (inkl. moms) Lejeindtægt Driftsomkostninger NOI Cash flow Afkast, exit 5,0% Forrentning 8,1% År Terminalår Salg af ejerboliger men faktisk udlejet Grundkøb Byggeomkostninger Moms I alt (ekskl. moms) Lejeindtægt Driftsomkostninger NOI Cash flow Afkast, exit 5,0% Forrentning 9,0% Kilde: Sadolin & Albæk

12 12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer Kontor Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,50-0,25 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00-0,25 Sekundær 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 0,00 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1 10,5-0,60 Aarhus Amt * 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3 12,3 0,00 Trekantområdet 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 11,0 0,30 Butik Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top ,3% Høj ,0% Lav ,0% Aarhus Top ,0% Høj ,0% Trekantområdet Top ,0% Høj ,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75-0,25 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Tomgang Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Storkøbenhavn 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3 4,2-0,10 Aarhus Amt * 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9 5,8-0,10 Trekantområdet 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 9,9 0,30 - %-point - Lager/produktion Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær ,0% Sekundær ,0% Aarhus Primær ,0% Sekundær ,0% Trekantområdet Primær ,0% Sekundær ,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 0,00 Kort 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 0,00 Aarhus Lang 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00-0,25 Kort 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 9,50 0,00 Trekantområdet Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00-0,25 Kort 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 10,00 0,25 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1 4,0-0,10 Aarhus Amt * 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0 4,1-0,90 Trekantområdet 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0 4,1 0,10 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

13 Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 DK-1261 København K T: Store Torv 7, 2 DK-8000 Aarhus C T: E: W: CVR nr ISSN: In alliance with JLL

Realiserbarhed Hvordan markedsviden kan inddrages i planlægningen

Realiserbarhed Hvordan markedsviden kan inddrages i planlægningen Realiserbarhed Hvordan markedsviden kan inddrages i planlægningen 2 Introduktion Introduktion Byudvikling er en multidisciplinær opgave med mange interessenter og faggrupper Sadolin & Albæks indgangsvinkel

Læs mere

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling

Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Nyhedsbrev Kbh. 4. juli 2014 Markedskommentar juni: Centralbankerne dikterer stadig markedets udvikling Juni måned blev igen en god måned for både aktier og obligationer med afkast på 0,4 % - 0,8 % i vores

Læs mere

Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur

Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur Nyhedsbrev Kbh. 3. sep. 2015 Markedskommentar august: Black August vækstnedgang i Kina giver aktienedtur Uro i Kina sætte sine blodrøde spor i aktiemarkederne i august måned. Vi oplevede de største aktiefald

Læs mere

Markedskommentar april: Stigende vækst- og inflationsforventninger i Europa!

Markedskommentar april: Stigende vækst- og inflationsforventninger i Europa! Nyhedsbrev Kbh. 5. maj. 2015 Markedskommentar april: Stigende vækst- og inflationsforventninger i Europa! Efter 14 mdr. med stigninger kunne vi i april notere mindre fald på 0,4 % - 0,6 %. Den øgede optimisme

Læs mere

NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET NEWSLETTER OKTOBER 2011 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag OKTOBER 2011.indd 7 22/09/11 11.08 Oktober 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Stor usikkerhed på de finansielle

Læs mere

Korte eller lange obligationer?

Korte eller lange obligationer? Korte eller lange obligationer? Af Peter Rixen Portfolio manager peter.rixen @skandia.dk Det er et konsensuskald at reducere rentefølsomheden på obligationsbeholdningen. Det er imidlertid langt fra entydigt,

Læs mere

Generelt om hvad der driver projektudvikling

Generelt om hvad der driver projektudvikling Generelt om hvad der driver projektudvikling Projektudvikling af ejendomme går kort sagt ud på at tilføre en ejendom en merværdi ved f.eks. ændret arealanvendelse og/eller øgede byggerater. Merværdien

Læs mere

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både erhvervsejendomme 3. april 2009 /jcn og lfo Sag Notat om måling (værdiansættelse) af ejendomme Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har det seneste år haft fokus på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme både

Læs mere

TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET. side 1

TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET. side 1 TEMA: HVORDAN INVESTERER MAN I EN TID MED LAVE RENTER OG STOR VOLATILITET side 1 HVOR SKAL AFKASTET KOMME FRA? side 2 AKTIV ALLOKERING Hvad bidrager mest til porteføljens afkast og risiko Strategiske (langsigtede)

Læs mere

Ejendomsmarkedet. Status og forventninger. Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk

Ejendomsmarkedet. Status og forventninger. Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk Ejendomsmarkedet Status og forventninger Præsentation den 7. marts 2013 v/ Carsten Gørtz Petersen, Sadolin & Albæk Markedet Økonomien: 2012 endnu et bump på vejen mod fremgang? 2011 2012-2 - Eller skal

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen

Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne

Læs mere

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald

Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald Nyhedsbrev Kbh. 3. aug. 2015 Markedskommentar juli: Græsk aftale og råvarer fald I Juli måned fik den græske regering endelig indgået en aftale med Trojkaen (IMF, ECB og EU). Den økonomiske afmatning i

Læs mere

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte

Hvor: D = forventet udbytte. k = afkastkrav. G = Vækstrate i udbytte Dec 64 Dec 66 Dec 68 Dec 70 Dec 72 Dec 74 Dec 76 Dec 78 Dec 80 Dec 82 Dec 84 Dec 86 Dec 88 Dec 90 Dec 92 Dec 94 Dec 96 Dec 98 Dec 00 Dec 02 Dec 04 Dec 06 Dec 08 Dec 10 Dec 12 Dec 14 Er obligationer fortsat

Læs mere

Markedskommentar januar: Europa er på vej ud af USA's skygge!

Markedskommentar januar: Europa er på vej ud af USA's skygge! Nyhedsbrev Kbh. 3. feb. 2017 Markedskommentar januar: Europa er på vej ud af USA's skygge! Januar blev en god måned for aktier, mens de europæiske renter steg og dollaren blev svækket. Pæne regnskaber

Læs mere

Markedskommentar november: Mens vi venter på ECB og FED!

Markedskommentar november: Mens vi venter på ECB og FED! Nyhedsbrev Kbh. 2. dec. 2015 Markedskommentar november: Mens vi venter på ECB og FED! November blev en forholdsvis rolig måned med stigende aktier og en styrket dollar ift. til euroen. Det resulterede

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 3. kvartal 15 Økonomi Opsvinget har bidt sig fast Den danske økonomi er vokset de seneste syv kvartaler i træk, hvilket afspejler, at opsvinget i den danske økonomi nu for alvor har bidt

Læs mere

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko

Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko Nyhedsbrev Kbh. 1.sep 2014 Markedskommentar august: Regnskaber, virksomhedskøb og stimuli overvinder geopolitisk risiko August måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser

Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser Nyhedsbrev Kbh. 2. juni 2014 Markedskommentar maj: ECB stimuli og tiltagende M&A aktiviteter understøtter alle aktivklasser Maj måned blev en særdeles god måned for både aktier og obligationer med afkast

Læs mere

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4

PULJEAFKAST FOR 2014 UDVIKLINGEN I 2014 2 UDDYBENDE KOMMENTARER TIL DE ENKELTE PULJER 3 BESKATNING AF PENSIONSAFKAST 4 PULJEAFKAST FOR 2014 23.01.2015 Udviklingen i 2014 2014 blev et år med positive afkast på både aktier og obligationer. Globale aktier gav et afkast målt i danske kroner på 18,4 pct. anført af stigninger

Læs mere

Udsigterne for 2015. Generalforsamling i SEBinvest april 2015

Udsigterne for 2015. Generalforsamling i SEBinvest april 2015 Udsigterne for 2015 Generalforsamling i SEBinvest april 2015 Indhold Konklusion Basis scenarie Baggrund Lidt banaliteter 0-rente miljø Hvad siger det noget om? Konsekvens 2015 Basis scenarie Risici 08-04-2015

Læs mere

Markedskommentar maj: Udsigt til amerikansk rentestigning øger markedstilliden!

Markedskommentar maj: Udsigt til amerikansk rentestigning øger markedstilliden! Nyhedsbrev Kbh. 2. jun. 2016 Markedskommentar maj: Udsigt til amerikansk rentestigning øger markedstilliden! Maj blev en god måned på aktiemarkederne godt hjulpet af fornuftige nøgletal og en bedre markedstillid

Læs mere

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: /

Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: / Notat 25. april 2017 MSB / J-nr.: 87091 / 2388024 Et boligmarked i forårshumør Der er fremgang på boligmarkedet med både øget salg, kortere liggetider og flere nybyggerier. Der vil fortsat være efterspørgsel

Læs mere

Markedskommentar marts: Centralbankerne skaber mere ro på markederne!

Markedskommentar marts: Centralbankerne skaber mere ro på markederne! Nyhedsbrev Kbh. 5. apr. 2016 Markedskommentar marts: Centralbankerne skaber mere ro på markederne! Marts blev en mere rolig måned på aktiemarkederne godt hjulpet på vej af lempelige centralbankerne. Faldende

Læs mere

Markedet for erhvervsejendomme 23.09.2015

Markedet for erhvervsejendomme 23.09.2015 Markedet for erhvervsejendomme Steen Storgaard Møller investeringschef 23.09.2015 1 Poul Erik Bech Danmarks største Etableret i 1978 400+ medarbejdere 16 erhvervscentre 700+ salg/udlejninger 1.000+ vurderinger

Læs mere

NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. 1. kvartal 2016

NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. 1. kvartal 2016 NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate Vil vi se flere internationale investorer i Danmark?

Læs mere

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse.

PRODUKT KATALOG REGNSKAB OG RAPPORTERING. Indhold. Nøglen til den rigtige løsning. Værdiansættelse af ejendomme side 1. Ejendomsanalyse. REGNSKAB OG RAPPORTERING PRODUKT KATALOG Indhold Værdiansættelse af ejendomme side 1 Ejendomsanalyse. side 3 Nøglen til den rigtige løsning DATEA Lyngby Hovedgade 4 2800 Kgs. Lyngby 45 26 01 02 datea@datea.dk

Læs mere

Markedskommentar marts: Den perfekte storm!

Markedskommentar marts: Den perfekte storm! Nyhedsbrev Kbh. 7. apr. 2015 Markedskommentar marts: Den perfekte storm! Marts blev også en god måned med afkast på 1,0 % - 1,8 % i vores afdelinger. Afkastene er et resultat af stigende aktiekurser og

Læs mere

Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen!

Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen! Nyhedsbrev Kbh. 3. mar. 2015 Markedskommentar februar: Hjælpepakke, nøgletal og billige energi øger optimismen! Julen varer lige til påske! Der er vist noget om snakken i år. Festen fra januar måned er

Læs mere

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014

Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning November 2014 www.pwc.dk Værdiansættelsesseminar Finansiering & beregning af forrentning Revision. Skat. Rådgivning. Agenda Finansiering & beregning af forrentning Den korte; hvem er vi Udenlandske investorer i Danmark

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Mar. Apr. Maj Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dec. 2007

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Mar. Apr. Maj Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dec. 2007 HP Hedge juli 2009 Juli måned var atter en rigtig god måned for HP Hedge, som endelig er tilbage i en kurs omkring 100. Den indre værdi er nu 100,64, og det betyder at afkastet i juli var 4,44%. Afkastet

Læs mere

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning

Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning N O T A T Analyse: Prisen på egenkapital og forrentning Bankerne skal i fremtiden være bedre polstrede med kapital end før finanskrisen. Denne analyse giver nogle betragtninger omkring anskaffelse af ny

Læs mere

Markedskommentar december: Trump rally og gode nøgletal!

Markedskommentar december: Trump rally og gode nøgletal! Nyhedsbrev Kbh. 4. jan. 2017 Markedskommentar december: Trump rally og gode nøgletal! December blev en god afslutning på et omskifteligt år med råvare- og Kinakrise, Brexit, og Trump som nogle af hovedingredienserne.

Læs mere

newsletter Juni 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet

newsletter Juni 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet newsletter Juni 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet Omslag JUNI 2011.indd 7 01/06/11 12.15 Juni 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Ganske god aktivitet på investeringsmarkedet

Læs mere

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut?

Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Fremtidsprognoser for det danske ejendomsmarked er krisen slut? Værdiansættelsesseminar den 7. november 2013 v/ Peter Winther, Sadolin & Albæk Indhold 1. Sadolin & Albæk 2. Ejendomsmarkedet i de seneste

Læs mere

Colliers STATUS. Lav økonomisk vækst 4. KVARTAL 2012

Colliers STATUS. Lav økonomisk vækst 4. KVARTAL 2012 Colliers STATUS. KVARTAL Lav økonomisk vækst ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske aktivitet i Danmark er stagneret det seneste halvandet år. BNP faldt med, pct. i. kvartal efter en stigning på, pct. i kvartalet

Læs mere

Colliers STATUS. Forventning om svag positiv vækst i 2013 2. KVARTAL 2013

Colliers STATUS. Forventning om svag positiv vækst i 2013 2. KVARTAL 2013 Colliers STATUS. KVARTAL Forventning om svag positiv vækst i ØKONOMI >. KvARTAL blev et år med svag negativ vækst i den danske økonomi. Set over hele året faldt bruttonationalproduktet med en halv procent.

Læs mere

Markedskommentar juli: Regnskaber, stimuli og nøgletal sender aktierne op

Markedskommentar juli: Regnskaber, stimuli og nøgletal sender aktierne op Nyhedsbrev Kbh. 4. aug. 2016 Markedskommentar juli: Regnskaber, stimuli og nøgletal sender aktierne op Juli måned blev særdeles god trukket af gode regnskaber med fine forventninger til fremtiden, udsigten

Læs mere

side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014

side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014 side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014 PFA KAPITALFORVALTNING - INVESTERINGSSTRATEGI Henrik Henriksen, Chef for Investeringsstrategi

Læs mere

Renteprognose. Renterne kort:

Renteprognose. Renterne kort: 21.03.2016 Renteprognose Renterne kort: De korte renter: Efter rentesænkning fra ECB har vi ikke yderligere forventning om rentenedsættelse. Sandsynligvis forholder Nationalbanken sig passivt i 2016, hvorfor

Læs mere

Markedskommentar August: Investorvenlige centralbanker og lavere omkostninger!

Markedskommentar August: Investorvenlige centralbanker og lavere omkostninger! Nyhedsbrev Kbh. 5. sep. 2016 Markedskommentar August: Investorvenlige centralbanker og lavere omkostninger! August måned blev en fornuftig og mindre begivenhedsrig måned domineret af mindre aktiestigninger

Læs mere

Markedskommentar september: Præsidentvalg, afventende centralbanker og Deutsche Bank!

Markedskommentar september: Præsidentvalg, afventende centralbanker og Deutsche Bank! Nyhedsbrev Kbh. 5. okt. 2016 Markedskommentar september: Præsidentvalg, afventende centralbanker og Deutsche Bank! September måned blev en forholdsvis rolig måned med fokus på problemerne hos Deutsche

Læs mere

Markedsorienteret byudvikling. Svend Erik Rolandsen, COWI DK A/S Byplanlaboratoriet 6. februar 2014

Markedsorienteret byudvikling. Svend Erik Rolandsen, COWI DK A/S Byplanlaboratoriet 6. februar 2014 Markedsorienteret byudvikling Svend Erik Rolandsen, COWI DK A/S Byplanlaboratoriet 6. februar 2014 Byudvikling skaber samfundsværdier og flytter rundt på mia. af kroner Øget fokus på: Hvem betaler for

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. I januar fortsatte den tilfredsstillende udvikling fra sidste år med et afkast på 1,19% Investeringsrådgiver

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. I januar fortsatte den tilfredsstillende udvikling fra sidste år med et afkast på 1,19% Investeringsrådgiver Status for HP Hedge ultimo januar 2011 I januar fortsatte den tilfredsstillende udvikling fra sidste år med et afkast på 1,19% Kilde: Egen produktion Afdelingen har i januar haft kurstab på sine lange

Læs mere

Investeringer og udvikling i Horsens. Klaus Holmstoel, Colliers International Danmark A/S

Investeringer og udvikling i Horsens. Klaus Holmstoel, Colliers International Danmark A/S Investeringer og udvikling i Horsens Klaus Holmstoel, Colliers International Danmark A/S Den økonomiske udvikling 2 Den økonomiske udvikling Økonomi i lavt gear Lav økonomisk vækst i 2012 Forventninger

Læs mere

NEWSLETTER FEBRUAR 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER FEBRUAR 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET NEWSLETTER FEBRUAR 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Februar 2014.indd 7 06/02/14 11.28 Februar 2014 INDHOLDSFORTEGNELSE EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Prisstigninger fra 2012 til 2013

Læs mere

side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014

side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014 side 1 Markedsforventninger 2014 - præsentation på Investeringsforeningen PFA Invest generalforsamling 22. april 2014 PFA KAPITALFORVALTNING - INVESTERINGSSTRATEGI Henrik Henriksen, Chef for Investeringsstrategi

Læs mere

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis

Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis www.pwc.dk/vaerdiansaettelse Værdiansættelse af virksomheder: Sådan fastlægges afkastkravet i praksis Foto: Jens Rost, Creative Commons BY-SA 2.0 Februar 2016 Værdiansættelse af virksomheder er ikke en

Læs mere

Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger!

Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger! Nyhedsbrev Kbh. 3. jun. 2015 Markedskommentar maj: Rentechok og græske forhandlinger! Maj blev en måned med udsving, men det samlede resultat blev begrænset til afkast på mellem -0,2 % og + 0,4 %. Fokus

Læs mere

Renteprognose. Renterne kort:

Renteprognose. Renterne kort: RTL Rente 23.12.2015 Renteprognose Renterne kort: De korte renter: Vi forventer, at Nationalbanken selvstændigt vil hæve renten snart og formentligt i løbet af 1. kvartal. Det vil få de korte renter som

Læs mere

Markedskommentar oktober: Super Mario, robuste nøgletal og gode regnskaber løfter aktiestemningen!

Markedskommentar oktober: Super Mario, robuste nøgletal og gode regnskaber løfter aktiestemningen! Nyhedsbrev Kbh. 4. nov. 2015 Markedskommentar oktober: Super Mario, robuste nøgletal og gode regnskaber løfter aktiestemningen! Aktierne gjorde et meget flot comeback i oktober måned. En kombination af

Læs mere

SAXOINVESTOR FULDAUTOMATISK PORTEFØLJEPLEJE

SAXOINVESTOR FULDAUTOMATISK PORTEFØLJEPLEJE SAXOINVESTOR FULDAUTOMATISK PORTEFØLJEPLEJE Test selv din risiko og vælg blandt flere porteføljer Vælg mellem aktive og passive investeringer Til både pension og frie midler SAXOINVESTOR SaxoInvestor er

Læs mere

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft!

Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Nyhedsbrev Kbh. 3. feb. 2015 Markedskommentar januar: ECBs pengeregn giver kursløft! Året er startet med store kursstigninger på 2,1-4,1 % pga. stærke europæiske aktier, en svækket euro og lavere renter.

Læs mere

Markedskommentar juni: Græsk krise tager fokus!

Markedskommentar juni: Græsk krise tager fokus! Nyhedsbrev Kbh. 3. jul. 2015 Markedskommentar juni: Græsk krise tager fokus! Juni blev en måned, hvor den græske krise tog al fokus fra et Europa på vej mod opsving. Usikkerheden gav aktiekursfald. Der

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal 2015. Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 1. kvartal 2015. Langsom vækst. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 1. kvartal 1 Økonomi Langsom vækst Der er fremgang i den danske økonomi, men væksten er lav. Danmarks Statistik har endnu ikke opgjort BNP-væksten for hele 1, men den årlige vækst for årets

Læs mere

Renteprognose juli 2015

Renteprognose juli 2015 Renteprognose juli 15 Konklusion: Den danske og tyske 1-årige rente ligger om et år - bp højere end i dag. Dette er en investeringsanalyse På måneders sigt er vores hovedscenarie uændrede renter, hvilket

Læs mere

Renteprognose august 2015

Renteprognose august 2015 .8.15 Renteprognose august 15 Konklusion: Vi forventer, at den danske og tyske 1-årige rente om et år ligger - bp højere end i dag. Dette er en investeringsanalyse Første rentestigning fra Nationalbanken

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke.

Hjemmeopgave 2. Afleveringsfristen ses på opgaveoversigten. For sent afleverede opgaver rettes ikke. Hjemmeopgave 2 Hjemmeopgave 2 består af i alt fem tidligere eksamensopgaver, der skal afleveres: Opgave 1 DV 2013, opgave 2 DV 2013 og opgave 3 DV 2013 (Investeringsteori på Diplom i Valuar) samt opgave

Læs mere

Markedskommentar juni: Robust overfor Brexit

Markedskommentar juni: Robust overfor Brexit Nyhedsbrev Kbh. 5. jul. 2016 Markedskommentar juni: Robust overfor Brexit Selvom juni måned resulterede i et britisk farvel til EU, har vores All Weather porteføljer vist sig robuste overfor den efterfølgende

Læs mere

Afrapportering om udviklingen på det finansielle område i 2012

Afrapportering om udviklingen på det finansielle område i 2012 ØKONOMI, PERSONALE OG BORGERSERVICE Dato: 28. april 2013 NOTAT Sagsbehandler: Niels F.K. Madsen Afrapportering om udviklingen på det finansielle område i 2012 Indledning Økonomi- og Erhvervsudvalget skal

Læs mere

MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 4. kvartal 2012

MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 4. kvartal 2012 MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 4. kvartal 2012 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne

Læs mere

Markedskommentar april: Mindre uro og mere stabilitet på aktie- og oliemarkedet!

Markedskommentar april: Mindre uro og mere stabilitet på aktie- og oliemarkedet! Nyhedsbrev Kbh. 4. maj 2016 Markedskommentar april: Mindre uro og mere stabilitet på aktie- og oliemarkedet! April blev som marts en mere rolig måned på aktiemarkederne godt hjulpet på vej af stigende

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom

Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom Indholdsfortegnelse Moms ved frivillig registrering for udlejning af fast ejendom Indledning Registrering Udlejning Bortforpagtning Salg Hvordan du bliver registreret Registrering i mindst 2 år Moms af

Læs mere

Renteprognose. Renterne kort:

Renteprognose. Renterne kort: 03.05.2016 Renteprognose Renterne kort: De korte renter: Efter rentesænkning fra ECB har vi ikke yderligere forventning om rentenedsættelse. Sandsynligvis forholder Nationalbanken sig passivt i 2016, hvorfor

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 2. kvartal 2015. Fremgang i økonomien. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 2. kvartal 2015. Fremgang i økonomien. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS. kvartal 15 Økonomi Fremgang i økonomien Den økonomiske vækst i 1 endte på et højere niveau end forventet. Ifølge Danmarks Statistik blev væksten på 1,1 %. Det seneste halvandet år har

Læs mere

MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013. MarkedsPULS > 1. kvartal 2013

MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013. MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013 MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne

Læs mere

Formandens beretning. v. Bo Heide-Ottosen

Formandens beretning. v. Bo Heide-Ottosen Formandens beretning v. Bo Heide-Ottosen Året - Velkommen Tredje år som ejendomsinvesteringsselskab Victoria Properties investeringer omfatter velbeliggende lav-risiko erhvervs- og boligejendomme i det

Læs mere

INVESTERINGSFORENINGEN PFA INVEST - Invester sammen med PFA

INVESTERINGSFORENINGEN PFA INVEST - Invester sammen med PFA INVESTERINGSFORENINGEN PFA INVEST - Invester sammen med PFA STYRK DIN OPSPARING MED INVESTERINGSFORENINGEN PFA INVEST PFA har stiftet Investeringsforeningen PFA Invest, som privatpersoner har mulighed

Læs mere

Mini-guide: Sådan skal du investere i 2013

Mini-guide: Sådan skal du investere i 2013 Mini-guide: Sådan skal du investere i 2013 På den lange bane kan det give et større afkast at sætte opsparingen i aktier end at lade den stå uberørt i banken. Vi giver dig her en hjælpende hånd til, hvordan

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Få mere til dig selv med SaxoInvestor

Få mere til dig selv med SaxoInvestor Få mere til dig selv med SaxoInvestor Vi har gjort det enkelt for dig at vælge de bedste investeringer til din pensionsopsparing eller dine frie midler Fuldautomatisk porteføljepleje Test din risiko og

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Investering i fast ejendom Hvad koster den og hvorfor? Morten Jensen 25. oktober 2010 1 Fire ting jeg vil viderebringe 1) Hvordan har udviklingen været på det danske marked for investeringsejendomme? 2)

Læs mere

Markedskommentar oktober: Yo-yo aktiemarked!

Markedskommentar oktober: Yo-yo aktiemarked! Nyhedsbrev Kbh. 3.nov 2014 Markedskommentar oktober: Yo-yo aktiemarked! Oktober måned blev en meget urolig måned. En vækstforskrækkelse fra Tyskland og uro i verden i form af Ebola og Ukraine/Rusland krisen

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

PenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013

PenSams ejendomsinvesteringer. Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013 PenSams ejendomsinvesteringer Benny Andersen CIO PenSam Asset Allocation netværksmøde 10. juni 2013 2 Agenda Hvorfor København? Pensionskasser rolle som investor og långiver Partnerskabsmodel ErhvervsPhD

Læs mere

OLIE OG GAS PRODUKTION I USA

OLIE OG GAS PRODUKTION I USA OLIE OG GAS PRODUKTION I USA OLIE OG GAS PRODUKTION I USA DELTAG SOM PARTNER I ATTRAKTIVE OLIE- OG DELTAG GAS PROJEKTER SOM PARTNER I ATTRAKTIVE I USA OLIE- OG GAS PROJEKTER I USA Investeringsselskabet

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Investeringsrådgiver. HP Fondsmæglerselskab A/S Kronprinsessegade 18, 1. sal DK-1306 København K HP Hedge marts 2010 HP Hedge gav et afkast på 2,90% i marts måned. Det betyder, at det samlede afkast for første kvartal 2010 blev 7,79%. Afdelingen har nu eksisteret i lige over 3 år, og det er tid at

Læs mere

Colliers STATUS. Håb om opsving forude 1. KVARTAL 2013

Colliers STATUS. Håb om opsving forude 1. KVARTAL 2013 Colliers STATUS. KVARTAL Håb om opsving forude ØKONOMI >. KVARTAL Den økonomiske vækst er stadig lav i Danmark såvel som i en stor del af resten af Europa. Perioden med lav økonomisk vækst har i denne

Læs mere

Risk & Cash Management. 6. januar Finansiel strategi. - rapportering pr. 31. december 2009

Risk & Cash Management. 6. januar Finansiel strategi. - rapportering pr. 31. december 2009 6. januar 2010 Finansiel strategi - rapportering pr. 31. december 2009 Indhold Nøgletal til risikostyring -side 3- Kommentarer til risikooverblik -side 4- Låneporteføljen -side 5- Placeringsporteføljen

Læs mere

Få mere til dig selv med SaxoInvestor

Få mere til dig selv med SaxoInvestor Få mere til dig selv med SaxoInvestor Vi har gjort det enkelt for dig at vælge de bedste investeringer til din pensionsopsparing eller dine frie midler Fuldautomatisk porteføljepleje Test din risiko og

Læs mere

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 255 Offentligt Medlemmerne af Folketingets Europaudvalg og deres stedfortrædere Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Til

Læs mere

Byens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020. Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København

Byens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020. Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København Byens ejendom Kontormarkedets udvikling 2014-2020 Peter Lassen, Colliers International Danmark A/S, København Indhold Overskrifter kontormarkedet Sammenhæng beskæftigelse tomgang Lejeniveau og markedssituation

Læs mere

MarkedsPULS 3. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 3. kvartal 2012

MarkedsPULS 3. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 3. kvartal 2012 MarkedsPULS 3. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 3. kvartal 2012 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne

Læs mere

Kvartalsrapportering KAB 1. kvartal kvartal 2013 SEBINVEST A/S INVESTERINGSFORVALTNINGSSELSKABET

Kvartalsrapportering KAB 1. kvartal kvartal 2013 SEBINVEST A/S INVESTERINGSFORVALTNINGSSELSKABET Kvartalsrapportering KAB Rapportering fra KAB investeringsforeninger Kvartalskommentar Hvad angår udviklingen på risikofyldte aktiver minder starten på 2013 meget om afslutningen på 2012 - altså med solide

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Mar. Apr. Maj Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dec. 2007 78,71 79,05 84,60 88,00 93,13 96,36 100,64 104,48

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. Mar. Apr. Maj Jun. Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dec. 2007 78,71 79,05 84,60 88,00 93,13 96,36 100,64 104,48 HP Hedge august 2009 I august sluttede indre værdi 104,48, hvilket er all time high, og det betyder at afkastet i august var 3,82%. Siden årets start har afdelingen genereret et afkast på 38,26%, hvilket

Læs mere

Markedskommentar september: 2 % mere i afkast om året!

Markedskommentar september: 2 % mere i afkast om året! Nyhedsbrev Kbh. 3.okt 2014 Markedskommentar september: 2 % mere i afkast om året! I september måned så vi en konsolidering på aktie- og obligationsmarkederne. Den svage europæiske økonomi og ECB kommende

Læs mere

Afkast rapportering - oktober 2008

Afkast rapportering - oktober 2008 HP Hedge Ultimo oktober 2008 I oktober gav afdelingen et afkast på -13,50%. Det betyder, at afkast Å-t-d er -30,37% mens afkastet siden afdelingens start, medio marts 2007, har været -27,39%. Index 100

Læs mere

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. I januar opnåede afdelingen et afkast på 0,87%.

Hedgeforeningen HP. Danske Obligationer. I januar opnåede afdelingen et afkast på 0,87%. HP Hedge ultimo januar 2012 I januar opnåede afdelingen et afkast på 0,87%. Benchmark er cibor+5% kilde: Egen produktion Afkastet skyldes flot performance i det gamle højtforrentede segment, som dels har

Læs mere

Boligmarkedet er stadigvæk varmt

Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligmarkedet er stadigvæk varmt Boligpriserne bevæger sig stadig op på tværs af hele landet. Efter et vinterhalvår med moderat udvikling er der igen en vis fart på priserne til trods for, at der handles

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)

Læs mere

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS 1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme Hvorfor ejendomme Hvorfor ejendomme Fordele

Læs mere

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA Nybyggeriet står stadigvæk stille Byggeriet holdes for tiden oppe af boligreparationer og anlægsinvesteringer, mens nybyggeriet af både boliger og erhvervsbygninger ligger historisk lavt. Vendingen er

Læs mere

Finansuro sætter rentestigninger. pause. Rentekurven i dag og vores forventning om 12 måneder DANMARK SWAP

Finansuro sætter rentestigninger. pause. Rentekurven i dag og vores forventning om 12 måneder DANMARK SWAP Finansuro sætter rentestigninger på midlertidig pause Dette er en investeringsanalyse 2014 har budt på den længe ventede konsolidering på aktiemarkedet til dels udløst af uro på emerging markets (EM).

Læs mere

NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET NEWSLETTER JUNI 2014 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Krisen på ejendomsmarkedet er ovre 1 New normal 1 Markedet i storbyerne og i resten

Læs mere

NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET

NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET NEWSLETTER JUNI 2012 ERHVERVSEJENDOMME I DANMARK OG UDLANDET Omslag Juni 2012.indd 7 29/05/12 13.49 Juni 2012 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Det direkte merafkast på ejendomsinvesteringer

Læs mere

Evalueringsnotat finansiel styring 2013

Evalueringsnotat finansiel styring 2013 Dato 30. april 2014 Dok.nr. 58.643/14 Sagsnr. 13/6645 Ref. jobr Evalueringsnotat finansiel styring 2013 I henhold til rammerne i Finansieringspolitikken for Varde Kommune er der udarbejdet denne rapport

Læs mere