Aftalt boligforbedring. vejledning til lejere og udlejere

Transkript

1 Aftalt boligforbedring vejledning til lejere og udlejere

2 AFTALT BOLIGFORBEDRING BY- OG BOLIGMINISTERIET, SLOTSHOLMSGADE 1, 3. SAL 1216 KØBENHAVN K TLF FAX DTP/GRAFISK OPSÆTNING: MONTAGEBUREAUET APS FOTOS: LEIF RØNBY (SIDE 18, 68) JØRGEN JØRGENSEN (SIDE 7, 8, 11, 13, 14, 19, 24, 25, 27, 29, 31, 35, 38, 43) MICHAEL HARDER (SIDE 21) OLE KIRKEGAARD (SIDE 28) JENS V. NIELSEN (FORSIDE, SIDE 1, 12, 32, 34) BY- OG BOLIGMINISTERIET (SIDE 2, 5, 16, 23, 41, 42) DECEMBER 1999 OPLAG: ISBN REPRO OG TRYK: KAILOW TRYK A/S ISO MILJØCERTIFICERET

3 Aftalt boligforbedring VEJLEDNING TIL LEJERE OG UDLEJERE Indhold 3-28 Kapitel 1 Beboede private udlejningsejendomme Kapitel 2 Tomme private udlejningsejendomme, omdannelse af ledige erhvervsmål til beboelse m.v Bilag BY- OG BOLIGMINISTERIET 1999

4 Forord Reglerne om aftalt boligforbedring fremgår af kap. 5 i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 664 af 17. august Herudover finder visse af reglerne i samme lovs kapitel 7 om erstatningsboliger og kommunal anvisning tilsvarende anvendelse ved gennemførelsen af aftalt boligforbedring, jf. lovens 157. Reglerne om aftalt boligforbedring er en videreførelse af den tidligere lov om privat byfornyelse. Regelsættet har til formål at støtte moderniseringen af den del af den ældre private boligmasse, hvor ejendommene ikke er så nedslidte, at de umiddelbart falder ind under den offentlige byfornyelse. Reglerne om aftalt boligforbedring er et supplement til de øvrige instrumenter i byfornyelsesloven til løsning af byfornyelsesbehovet i de enkelte kommuner. I de beboede private udlejningsejendomme (vejledningens kapitel I) er loven bygget op om en aftale mellem udlejer og lejer om forbedring af ejendommen. eller af byfornyelsesnævnet om lejeniveauet både før og efter arbejdernes gennemførelse. Denne vejledning om aftalt boligforbedring er primært udarbejdet til brug for de lejere, der står foran at skulle indgå en aftale om boligforbedring. Det anbefales, at man før aftalen indgås, gennemlæser vejledningens kapitel I. Samtidig anbefales det at gennemgå den af By- og Boligministeriet udarbejdede aftaleblanket. Vær opmærksom på, at der findes muligheder for rådgivning m.v. (se nærmere vejledningens kapitel I, afsnit 2.6). Aftaleblanketter og ansøgningsskemaer til brug ved aftalt boligforbedring fås ved henvendelse i de enkelte kommuner, samt i Byggecentrum Boghandel. Private ustøttede andelsboliger kan efter kapitel 5 i lov om byfornyelse tillige modtage tilskud til gennemførelse af forbedringsarbejder. Disse boliger er ikke omtalt i denne vejledning. Nærmere vejledning findes i tilknytning til ansøgningsskemaerne for disse boliger. Skema 1B-3B. I tomme private udlejningsejendomme eller ved omdannelse af et ledigt erhvervslejemål til beboelse (vejledningens kapitel II), er det som udgangspunkt udlejer, der fastlægger den nærmere procedure, når der skal gennemføres aftalt boligforbedring. Men udlejer skal i forbindelse med gennemførelsen indhente en afgørelse truffet enten af huslejenævnet Det bemærkes, at vejledningen erstatter By- og Boligministeriets tidligere vejledning til udlejere og lejere om aftalt boligforbedring fra december By- og Boligministeriet December KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

5 KAPITEL 1 Beboede private udlejningsejendomme 1 Lovens anvendelsesområde 1.1 Hvem er omfattet Hvad er omfattet Investeringsramme Offentligt støttet byfornyelse Aftaleprincippet 2.1 Forhandling Lejertilslutning Beboerrepræsentanterne Beboerrepræsentanternes aftalekompetence Kommunalbestyrelsens erklæringer Øvrige rådgivningsmuligheder Gyldig aftale Ugyldig aftale Aftalens indhold 3.1 Hvilke arbejder kan aftalen omfatte Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen Lejefastsættelse 4.1 Beregning af lejen Fordeling af lejeforhøjelsen Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v Støtte efter anden lovgivning Dokumentationskrav/ regnskabskrav Lejeforhøjelsens ikrafttræden Opkrævning af lejeforhøjelsen Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Boligstøtte Finansiering og garanti Huslejetilskud 5.1 Tilskuddets størrelse Reservation af tilskud Ansøgning om tilsagn om tilskud Ansøgning om udbetaling af tilskud Udbetaling af tilskud Bortfald af tilskud Erstatningsboliger og vetoret 6.1 Erstatningsboliger Vetoret Klageadgang 7.1 Klage til huslejenævnet/ byfornyelsesnævnet Sagsanlæg ved de almindelige domstole Klagefrister Hvis projektet ikke gennemføres 8.1 Lejelovgivningen Udgifter til projektmateriale og lejernes konsulentbistand KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 3

6 1 Lovens anvendelsesområde 1.1 Hvem er omfattet I beboede private udlejningsejendomme, herunder offentligt ejede udlejningsejendomme, kan udlejer og lejere indgå en skriftlig aftale om boligforbedring. Loven omfatter både gennemførelse af aftalt boligforbedring i beboelseslejligheder og omdannelse af erhvervsdelen til beboelse i beboelseslejligheder, der delvis anvendes til andet end beboelse - samt enkeltværelser, som ikke er en del af udlejers beboelseslejlighed eller ikke er en del af et en- eller tofamiliehus, som udlejer bebor. En aftale om gennemførelse af boligforbedring kan dog ikke omfatte ét eller flere beboelseslejemål (i en i øvrigt beboet privat udlejningsejendom), som på aftaletidspunktet er uudlejede. Det er som udgangspunkt således, at den lejer, der indgår en aftale, skal bo i det pågældende lejemål. I forbindelse med en almindelig genudlejningssituation er det dog tilstrækkeligt, at lejemålet er udlejet, selvom det ikke er beboet. Endvidere er ubeboede, men udlejede lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign., omfattet af muligheden for at indgå aftale om boligforbedring. Kapitel 5 i lov om byfornyelse bygger på det matrikulære ejendomsbegreb. D.v.s., at én ejendom svarer til ét matrikelnummer. Dog gælder, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, anses som én ejendom. Endvidere gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som én ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. 1.2 Hvad er omfattet Reglerne om aftalt boligforbedring bygger ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. Forbedringsarbejder omfatter efter lovens regler alle former for forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder i eller på en ejendom eller ejendommens friarealer. Disse arbejder er som udgangspunkt tilskudsberettigede. Det bemærkes, at arbejderne er omfattet af reglerne om udbud. (Se nærmere i bilag 3). Efter den i bilag 3 optrykte bekendtgørelse er forbedringsarbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse ikke længere undtaget fra de udbudsregler, der gælder for den øvrige byfornyelse. Efter 94, stk. 4, i lov om byfornyelse fastsætter kommunen imidlertid kriterier for prioriteringen af ansøgninger. Hvilke typer af forbedringsarbejder, en ansøger kan opnå tilskud til, afhænger således af de kriterier for prioriteringen, som kommunen har fastsat. Kommunen fastsætter kriterierne på baggrund af det lokale byfornyelsesbehov i kommunen. De kriterier, som kommunen kan fastsætte, er ikke udtømmende opregnet i loven. Kriterierne kan f.eks. være, hvilke typer af arbejder, eller i hvilke geografiske områder, der kan ydes tilskud til gennemførelse af forbedringsarbejder efter 4 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

7 reglerne om aftalt boligforbedring. Ligeledes kan kriterierne være kombinerede og eventuelt differentierede i forskellige områder eller efter ejendommens art eller alder. Endvidere kan som kriterium være fastsat det tidspunkt, ansøgningen er modtaget i kommunen ( først-til-mølle - princippet). De af kommunen vedtagne kriterier skal offentliggøres senest den 15. januar hvert år. 1.3 Investeringsramme Herudover er det en forudsætning for at kunne gennemføre en aftale om boligforbedring (og dermed for at kunne få tilskud), at der er plads inden for den investeringsramme, som den enkelte kommune har fået tildelt: Den overordnede investeringsramme for aftalt boligforbedring fremgår af det enkelte års finanslov. By- og Boligministeriet fordeler den årlige investeringsramme til de kommuner, der har søgt om del i denne ramme. Fordelingen foretages efter objektive kriterier, således at fordelingen af investeringsrammen afspejler kommunens byfornyelsesbehov. 1.4 Offentligt støttet byfornyelse Ordningen er et supplement til de øvrige instrumenter til løsning af byfornyelsesbehovet i de enkelte kommuner. Aftale om boligforbedring kan derfor også omfatte beboelsesejendomme, hvor kommunen har truffet en beslutning om f.eks. bygningsfornyelse. Der kan dog ikke ydes tilskud efter både kapitel 5 i lov om byfornyelse og de øvrige kapitler i lov om byfornyelse til det samme arbejde. Der kan endvidere ikke ydes tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring til arbejder, der er omfattet af en beslutning om bygningsfornyelse, hvis der i forbindelse med beslutningen er indgået en aftale om afkald på støtte, jf. lovens 57, stk. 1 og 4.

8 2 Aftaleprincippet Ordningen er bygget op omkring en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer. Udlejer og lejere får med andre ord mulighed for at forhandle om, hvilke arbejder der ønskes gennemført og herunder også stille krav og betingelser til det samlede projekt. Forhandlingerne skal munde ud i en skriftlig, og for begge parter bindende, aftale. Ordningen kan kun anvendes, hvis de to parter i ejendommen har indgået en sådan skriftlig aftale. By- og Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal anvendes ved indgåelse af aftaler om boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Hvilke typer af forbedringsarbejder, der kan opnås tilskud til, afhænger af de kriterier for prioritering af ansøgningerne, som kommunen har fastsat, jf. pkt. 1.2 ovenfor. Kommunen kan herudover som led i den planlagte byfornyelsesindsats i kommunen beslutte at udpege områder eller konkrete ejendomme, hvor den vil tilskynde udlejer og lejere til at gennemføre aftalt boligforbedring. Det er dog frivilligt, om parterne vil gennemføre en aftale om boligforbedring, ligesom parterne selv kan tage initiativ til at gennemføre aftalt boligforbedring både indenfor og udenfor de af kommunen udvalgte indsatsområder og/- eller i de af kommunen udpegede bygninger. Kommunen kan således arbejde aktivt for gennemførelse af aftalt boligforbedring og kan i forbindelse hermed informere generelt om aftalt boligforbedring, og kan yde konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af konkrete boligforbedringsprojekter. Kommunen varetager endvidere sagsbehandlingen af ansøgninger efter reglerne om aftalt boligforbedring og har i forbindelse hermed nogle forpligtigelser. Kommunen deltager herudover ikke i selve beslutningsprocessen og kan bortset fra almindelig byggesagsbehandling m.v. ikke stille krav til aftalen. Hvilke projekter, der kan opnå støtte, afhænger dog altid af de kriterier for prioritering af ansøgningerne, som kommunen har fastsat, jf. ovenfor. 2.1 Forhandling Der er med ordningens udformning tænkt etableret et forhandlingsforløb imellem udlejer og lejere, inden parterne accepterer en beslutning om gennemførelse af et boligforbedringsprojekt. I dette forløb kan deltage såvel lejere, som ønsker at blive boende i ejendommen, som lejere, der ikke ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse. Initiativet til at etablere et forhandlingsforløb kan komme både fra udlejer og lejerne, ligesom kommunen kan opfordre udlejer og lejere til at indgå en aftale om boligforbedring. Der er ikke fastsat regler for, hvordan denne forhandling skal foregå. Det står derfor parterne frit for at vælge den fremgangsmåde, som passer bedst i den konkrete situation. 2.2 Lejertilslutning Arbejder og bruttolejeforhøjelser, (dvs. lejeforhøjelser uden fradrag af tilskud, se nærmere afsnit 5), der skal være omfattet af ordningen, kan kun iværksættes, hvis udlejer og et kvalificeret flertal på mindst 60 pct. af lejerne, skriftligt indgår aftale herom. Lejertilslutningen opgøres i forhold til det samlede antal udlejede og beboede beboelseslejligheder/- 6 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

9 klubværelser i ejendommen på tidspunktet for aftalens indgåelse. Hvis der er lejemål, der i forbindelse med genudlejning er ubeboet, men hvor der er indgået en lejeaftale med en ny lejer, skal dette lejemål medregnes som beboet i opgørelsen af lejertilslutning. I dette tilfælde kan der indgås en aftale om boligforbedring med den indflyttende lejer. For at modvirke, at lejeren bliver fanget af en aftale om boligforbedring, som lejeren har følt sig presset til at indgå for at opnå lejeaftale om en lejlighed, har lejeren i denne situation ret til, indenfor en frist på 2 uger, at fortryde en indgået aftale om boligforbedring. Udnytter lejeren sin fortrydelsesret, har udlejeren samtidig mulighed for at hæve lejeaftalen. Udlejers mulighed for i en genudlejningssituation at indgå en aftale med en ny lejer gælder kun i den helt specifikke situation, at et enkelt (eller evt. enkelte) lejemål er ubeboet i kortere tid i forbindelse med, at den tidligere lejer er flyttet ud, og der er indgået en lejeaftale med en ny lejer, men denne endnu ikke er flyttet ind. Hvis der er et ubeboet, men udlejet lejemål, hvor lejeren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, forretningsrejse, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse el. lign., skal dette lejemål ligeledes medregnes som beboet i opgørelsen af lejertilslutningen. Denne midlertidigt fraværende lejer og den nye lejer skal derfor betragtes på samme måde, som de lejere, der bebor ejendommen på aftaletidspunktet. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor også være opfyldt i relation til disse lejere. KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 7

10 kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som enten har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, så anses de ligeledes som én ejendom. Det samme er tilfældet, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. Dette betyder ligeledes, at der i en sådan ejendom skal være 60 pct. lejertilslutning beregnet på grundlag af samtlige udlejede lejemål (i alle de enkelte matrikulære ejendomme), for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven. Hvis et beboelseslejemål er fremlejet, er det fremlejegiver og ikke fremlejetager, der i givet fald skal tilslutte sig arbejderne og lejeforhøjelsens gennemførelse. Alle gyldighedsbetingelser skal derfor være opfyldt i relation til fremlejegiver. Kravet om 60 pct. lejertilslutning indebærer ikke, at en lejer skal acceptere samtlige de arbejder, som aftalen omfatter. (Se nærmere afsnit 6.2). For ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder efter ejerlejlighedsloven, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Der stilles ikke krav om kvalificeret flertal, dvs. 60 pct. lejertilslutning, såfremt der alene er tale om gennemførelse af arbejder i den enkelte bolig, dvs. arbejder, som den enkelte lejer kan modsætte sig (se nærmere afsnit 6.2). Det er en betingelse for at indgå en sådan individuel aftale med den enkelte lejer, at samtlige lejere får mulighed for at acceptere gennemførelse af tilsvarende arbejder i deres lejemål. Dette indebærer for enkeltvis udlejede ejerlejligheder, at udlejer og lejer skal være enige for at kunne anvende reglerne om aftalt boligforbedring. Flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, betragtes i kapitel 5 i lov om byfornyelse som én ejendom. Dette betyder, at for disse udlejede ejerlejligheder gælder samme regler som i almindelige udlejningsejendomme, dvs. at der skal være 60 pct. lejertilslutning for at kunne gennemføre arbejder omfattet af loven. Tilsvarende gælder, at hvis flere (matrikulære) ejendomme, der ejes af samme udlejer, er opført Ved individuel aftale er det en betingelse, at den berørte lejer bebor lejemålet og accepterer gennemførelsen af de pågældende arbejder. Dette gælder dog ikke, hvor et lejemål er ubeboet i forbindelse med genudlejning, men udlejet, jf. ovenfor. Der er imidlertid ikke mulighed for, at udlejer i enhver fraflytningssituation uden videre kan få gennemført vedligeholdelses- og forbedringsarbejder i et lejemål. Der skal således være indgået en lejeaftale med den nye lejer, og der skal indgås en aftale om boligforbedring med denne lejer. Ved en sådan individuel aftale stilles der, som nævnt ovenfor, krav om, at samtlige lejere i en ejendom skal have tilbud om gennemførelse af tilsvarende arbejder i deres lejemål. 8 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

11 Der stilles endvidere ikke krav om et kvalificeret flertal, dvs. 60 pct. lejertilslutning, såfremt beboerrepræsentationen indgår en aftale med udlejer (se nærmere afsnit 2.4). 2.3 Beboerrepræsentanterne Udlejer skal inddrage beboerrepræsentanterne i et projekt så tidligt som muligt for at sikre, at den viden, de igennem deres arbejde som beboerrepræsentanter har erhvervet sig om ejendommen og beboerne, indgår i forhandlingsgrundlaget. Udlejeren vil, på grundlag af drøftelserne med beboerrepræsentanterne og inden afholdelse af evt. udgifter, kunne danne sig et indtryk af, om det er hensigtsmæssigt at rette henvendelse til de enkelte lejere med henblik på at forhandle om gennemførelse af aftalt boligforbedring i ejendommen. Tilsvarende vil det være betryggende for lejerne, at udlejers overvejelser diskuteres med beboerrepræsentanterne, som har et særligt kendskab til ejendommens forhold, forinden planerne evt. præsenteres for de enkelte lejere. Lovens bestemmelser er ikke til hinder for, at det aftales, at lejerne i forhandlingsforløbet lader sig repræsentere af f.eks. beboerrepræsentanterne. De enkelte lejere afgør selv, i hvilket omfang beboerrepræsentanterne skal forestå forhandlingerne på lejernes vegne. udlejer på vegne af de øvrige lejere (se nærmere afsnit 2.4). 2.4 Beboerrepræsentanternes aftalekompetence Beboerrepræsentanterne har den samme aftalekompetence, som gælder efter lejelovens 66 a. Beboerrepræsentanterne kan på vegne af samtlige lejere af beboelseslejligheder indgå en aftale med udlejer. Aftalen skal omfatte både gennemførelse af de af loven omfattede arbejder og en lejeforhøjelse som følge af gennemførelsen af disse arbejder. Aftalen indgås efter de samme regler, som gælder for indgåelse af aftaler mellem udlejer og de enkelte lejere. Da beboerrepræsentanterne ikke repræsenterer lejere af klubværelser, kan en aftale ikke omfatte disse lejere. Beboerrepræsentanterne kan kun indgå en aftale med udlejer, såfremt den aftalte lejeforhøjelse uden tilskud ikke overstiger 71 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Ved beregning af denne beløbsgrænse medregnes arbejder, som beboerrepræsentanterne (inden for de sidste 3 år) har indgået aftale om efter denne bestemmelse i kapitel 5 i lov om byfornyelse (men ikke efter lejelovens 66 a). Det nævnte beløb er fastsat på 2000-niveau og reguleres årligt efter nettoprisindekset, jf. 99, stk. 2, i lov om byfornyelse. Lejelovens 65 - som indeholder regler for beboerrepræsentanternes rettigheder over for udlejer - gælder ligeledes i forbindelse med indgåelse af en aftale om boligforbedring. Den aftalte lejeforhøjelse beregnes i forhold til den samlede ejendom, d.v.s. som den gennemsnitlige lejeforhøjelse pr. m2 bruttoetageareal, selv om arbejderne kun vedrører en del af ejendommen. Derimod gælder lejelovens 66 - som omhandler beboerrepræsentanternes indflydelse på gennemførelse af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder - som udgangspunkt ikke ved gennemførelse af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er dog muligt at aftale, at en eller flere af bestemmelserne i lejelovens 66 skal gælde (se nærmere afsnit 3.2). Beboerrepræsentanterne har dog også mulighed for - i visse tilfælde - selv at indgå en aftale med Beboerrepræsentanternes adgang til at indgå aftale med udlejer retter sig primært mod arbejder, der vedrører hele ejendommen. Der kan dog også være tale om forbedringer, der skal gennemføres i enkelte lejemål. Inden beboerrepræsentanterne underskriver aftalen med udlejer, skal de indkalde til et beboermøde. På dette beboermøde skal der være flertal blandt de fremmødte lejere (af beboelseslejemålene) for arbejdernes gennemførelse. KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 9

12 Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige lejere (af beboelseslejemålene) den beslutning, der blev truffet på mødet. Den skriftlige meddelelse skal indeholde oplysning om, at 1/4 af lejerne inden 2 uger efter meddelelsen kan forlange, at beboerrepræsentanterne afholder en urafstemning blandt ejendommens lejere (af beboelseslejemål). Beboerrepræsentanterne må således afvente udløbet af 2-ugers fristen, før de kan underskrive aftalen med udlejer. Hvis der skal afholdes urafstemning, må de ligeledes afvente udfaldet af denne afstemning, før de i givet fald kan underskrive aftalen. Det bemærkes, at der gælder de tilsvarende mindretalsbeskyttelsesregler som ved indgåelse af aftaler mellem udlejer og lejere. Dette indebærer, at lejerens adgang til at nedlægge veto efter 101 i lov om byfornyelse ligeledes finder anvendelse ved aftaler, som beboerrepræsentanterne har indgået (se nærmere afsnit 6.2). Endvidere kan aftalen udløse ret til en erstatningsbolig (se nærmere afsnit 6.1). Endvidere gælder, at den enkelte lejer har adgang til at få prøvet den af beboerrepræsentanterne indgåede aftale efter bestemmelserne i 114 i lov om byfornyelse (se nærmere afsnit 7). 2.5 Kommunalbestyrelsens erklæringer Det er for udlejer som lejere af afgørende betydning, at det samlede projekt, omkostningerne ved dets gennemførelse og de huslejemæssige konsekvenser er grundigt belyst, inden aftale om projektet indgås. Det er derfor fastsat som en gyldighedsbetingelse for aftalen, at udlejer og lejerne før aftalens indgåelse får en skriftlig erklæring fra kommunen om de lejemæssige konsekvenser for det enkelte lejemål. Inden aftalen indgås af beboerrepræsentanterne, skal kommunens erklæring udleveres til samtlige lejere af beboelseslejemål. Erklæringen bør udleveres sammen med indkaldelsen til beboermødet. Erklæringen skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsen for det enkelte lejemål. Erklæringen skal beskrive de huslejemæssige konsekvenser, hvis projektet gennemføres efter reglerne om aftalt boligforbedring. Tilsvarende skal erklæringen beskrive de huslejemæssige konsekvenser, hvis projektet gennemføres efter lejelovgivningens regler. Denne erklæring angiver den maksimale huslejestigning, som udlejer kan kræve. Kommunens erklæring afgives på baggrund af en anmodning fra udlejer. Udlejer skal på kommunens forlangende fremlægge alle nødvendige oplysninger og dokumentation til brug for kommunens behandling af sagen. Der kan f.eks. være tale om oplysninger om forbedringsarbejdernes art, samt angivelse af lejeforhøjelsens størrelse fordelt på de enkelte lejemål både efter reglerne i lejelovgivningen og efter reglerne i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis aftalen justeres/ændres, kan grundlaget for kommunens erklæring dermed ændres, og kommunen skal afgive en ny erklæring. Hvis de planlagte forbedringsarbejder nødvendiggør, at en eller flere boliger skal fraflyttes, skal udlejer, inden aftalens indgåelse, oplyse kommunen om det forventede behov for, at kommunen stiller erstatningsboliger til rådighed. Kommunen afgør på grundlag af forelagt projektmateriale, om boligerne er ubeboelige, mens arbejderne udføres, og afgiver erklæring herom (se nærmere i afsnit 6.1). 2.6 Øvrige rådgivningsmuligheder Både udlejer og lejerne kan inddrage egen partskonsulentbistand. Denne konsulentbistand kan inddrages på et hvilket som helst tidspunkt i gennemførelsesforløbet. Konsulentbistanden kan f.eks. være juridisk eller teknisk. Det er et vilkår for aftalens gyldighed, at udlejer før aftalens indgåelse skriftligt har gjort lejerne opmærksomme på, at de har mulighed for at inddrage konsulentbistand. Lejerne kan antage konsulentbistand, såfremt mindst 1/4 af lejerne ønsker det. I ejendomme, hvor der er valgt 10 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

13 beboerrepræsentation, kan beboerrepræsentationen antage konsulentbistand. Hvis der ydes konsulentbistand efter aftalens indgåelse, bør der i aftalen være taget højde for, at disse udgifter - indenfor de fastsatte grænser - ligeledes er indeholdt i aftalen. I modsat fald er det nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.3 og 5.4), for at udgifterne kan medtages i det samlede projekt. Der stilles hverken særlige krav til den pågældendes faglige baggrund eller til forsikringsdækning. Det står således udlejer/lejer frit for, hvem de vil antage som konsulent. Afhængig af hvilken type rådgivning som ydes, bør det dog overvejes at undersøge, om konsulenten har den fornødne forsikringsdækning. Udgiften til udlejers/lejers konsulent indgår som en del af de samlede ombygningsomkostninger, der danner grundlag for den aftalte lejeforhøjelse (og som der ydes tilskud til). Der kan afholdes udgifter til henholdsvis udlejers og lejers konsulentbistand indenfor følgende beløbsgrænser pr. lejemål: De første 5 lejemål: kr pr. lejemål De derpå følgende 5 lejemål: kr pr. lejemål De resterende lejemål: kr. 750 pr. lejemål Grundejernes Investeringsfond, såfremt udgiften er afholdt senest den 31. december år 2000, og det kan dokumenteres, at udgifterne vedrører konsulentbistand udført for lejerne i forbindelse med forberedelser til en aftale om boligforbedring. Udlejer vil i givet fald selv skulle dække udgiften til egen konsulentbistand (se nærmere afsnit 8.2). Kommunen kan beslutte at yde konsulentbistand i forbindelse med gennemførelse af konkrete boligforbedringsprojekter. Denne konsulentbistand er gratis for udlejer og lejerne. I forbindelse med lov om privat byfornyelse oprettede lejernes og udlejernes organisationer en informationstjeneste, Byfornyelseslinien, for privat byfornyelse. Byfornyelseslinien videreføres for aftalt boligforbedring. Byfornyelseslinien er udformet som en konsulenttjeneste og er etableret på de regionale organisationskontorer for grundejere og lejere i Århus, Aalborg, Odense og København. Yderligere oplysninger kan fås på tlf. nr Endelig står det naturligvis begge parter frit for selv at antage og betale udgiften for egen rådgivning. Hvis f.eks. et projekt omfatter 17 lejemål, vil udlejer og lejerne hver især have mulighed for at antage konsulentbistand for maksimalt kr Såfremt der ikke indgås nogen aftale, vil lejernes udgifter til konsulentbistand (indenfor de ovenfor nævnte maksimumbeløb) kunne blive refunderet af Man kan naturligvis kombinere de forskellige rådgivningsmuligheder efter behov. Det bør aftales, i hvilket omfang udgifter til teknisk rådgivning m.v. i forbindelse med ombygningsarbejdernes planlægning og gennemførelse skal indgå i de samlede ombygningsomkostninger. KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 11

14 2.7 Gyldig aftale Det er et vilkår for aftalens gyldighed: at den er indgået på den af By- og Boligministeriet udarbejdede aftaleblanket, at hvis der kræves et kvalificeret flertal, skal udlejer og mindst 60 pct. af lejerne, skriftligt acceptere arbejdernes og lejeforhøjelsens gennemførelse (se nærmere afsnit 2.2), at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og beboerrepræsentanterne, skal betingelserne i lovens 99, stk. 2, være opfyldt (se nærmere afsnit 2.4), at hvis aftalen er indgået mellem udlejer og den enkelte lejer, skal betingelserne i lovens 98, stk. 2, være opfyldt (se nærmere afsnit 2.2), at udlejer og lejerne før aftalens indgåelse modtager en skriftlig erklæring fra kommunen om de lejemæssige konsekvenser - med og uden tilskud efter reglerne om aftalt boligforbedring - for det enkelte lejemål i hele tilskudsperioden. Erklæringen skal endvidere beskrive de lejemæssige konsekvenser, hvis arbejderne gennemføres efter lejelovgivningen (se nærmere afsnit 2.5), at lejerne, før de modtager kommunens erklæring om de lejemæssige konsekvenser af aftalen, modtager By- og Boligministeriets vejledning om aftalt boligforbedring - til lejere og udlejere, at lejeren i et lejemål, der delvis er udlejet til såvel beboelse som erhverv, og hvor erhvervsdelen omdannes til beboelse, inden aftalens indgåelse får udleveret en afgørelse fra huslejenævnet eller byfornyelsesnævnet om størrelsen af den leje, der ville kunne opkræves, hvis erhvervsdelen var udlejet til beboelse før arbejdernes gennemførelse, at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de har ret til at antage konsulentbistand (se nærmere afsnit 2.6), at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de kan afvise gennemførelsen af visse arbejder (veto) (se nærmere afsnit 6.2), at lejerne før aftalens indgåelse får underretning om, at de i visse tilfælde har ret til at få tilbudt en erstatningsbolig (se nærmere afsnit 6.1), at udlejers meddelelse om aftalens indgåelse er kommet frem til lejerne. 2.8 Ugyldig aftale Hvis blot én af ovenfor anførte gyldighedsbetingelser ikke er opfyldt, er aftalen ugyldig, og den vil ikke være omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse. Hvis aftalen er ugyldig, kan lejeforhøjelsen ikke beregnes efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Lejeforhøjelsen skal i dette tilfælde beregnes efter lejelovgivningens almindelige regler (se nærmere afsnit 8.1), og der ydes ikke tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. 12 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

15 3 Aftalens indhold By- og Boligministeriet har udarbejdet en aftaleblanket, som altid skal bruges ved indgåelse af aftaler om boligforbedring efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det er således et vilkår for aftalens gyldighed, at denne aftaleblanket er anvendt. 3.1 Hvilke arbejder kan aftalen omfatte Reglerne om aftalt boligforbedring bygger ikke på den i lejelovgivningen anvendte sondring mellem forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder. Forbedringsarbejder omfatter efter lovens regler alle former for forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder i eller på en ejendom eller ejendommens friarealer. Disse arbejder er som udgangspunkt tilskudsberettigede. Hvilke typer af forbedringsarbejder, en ansøger kan opnå tilskud til, afhænger dog af de kriterier kommunen har fastsat, og de beslutninger kommunen har truffet om prioriteringen af ansøgningerne, jf. ovenfor under pkt Hvad kan aftalen i øvrigt omfatte Nedenfor anføres eksempler på, hvad udlejer og lejer f.eks. kan tage stilling til som forhold, der skal være en del af aftalen. Der er ikke tale om en udtømmende angivelse, heller ikke indenfor de enkelte punkter. Det påhviler derfor udlejer og lejer - evt. i samråd med deres rådgiver - selv at være opmærksomme på alle de forhold, som kan være aktuelle i den konkrete aftalesituation, og som derfor bør være indeholdt i aftalen. Udlejer og lejer kan f.eks. tage stilling til, om følgende forhold skal være en del af aftalen: Hvis der sker budgetoverskridelser, skal dette finansieres over vedligeholdelseskontiene? Eller skal der indgås en supplerende aftale, eller bortfalder aftalen? Hvis der f.eks. kun er tale om mindre overskridelser - f.eks. 5/10 pct. af den aftalte investering - skal udlejer selv afholde dem? Skal budgetafvigel- KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 13

16 ser, der vedrører arbejder, der efter lejelovgivningen betragtes som forbedringsarbejder, kunne finansieres over vedligeholdelseskontiene? (Det bemærkes, at ved budgetoverskridelser kan det være nødvendigt at indgå en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.3 og 5.4). Ved mindreforbrug, hvor der er aftalt delfinansiering med vedligeholdelsesmidler, skal reduktionen give sig fuldt udslag i nettoberegningsgrundlaget eller i vedligeholdelseskontiene? Skal der være beboerindflydelse under forbedringsperioden, f.eks. ved nedsættelse af et byggeudvalg, hvor det f.eks. samtidigt fastsættes, hvilke beføjelser byggeudvalget skal have? Skal der ske regulering af forudbetalt leje og/eller depositum på grundlag af den aftalte lejeforhøjelse? Skal der udarbejdes en projekt- og arbejdsbeskrivelse samt en beskrivelse af kvalitet? Hvem skal revisorpåtegne byggeregnskabet? Hvilke krav skal der stilles til udformningen af byggeregnskabet (udover dem, der fremgår af aftaleblankettens 7). I hvilke tilfælde skal aftalen ophæves, hvis en eller flere betingelser efterfølgende ikke opfyldes? (Hvis aftalen efterfølgende ophæves, skal lejeforhøjelsen fastsættes efter lejelovgivningens regler, og der vil ikke kunne ydes tilskud til lejeforhøjelsen efter kapitel 5 i lov om byfornyelse). 3.3 Hvordan løses problemer, der ikke er omtalt i aftalen Det er vigtigt at være opmærksom på, at der under selve arbejdets udførelse kan opstå byggetekniske, planlægningsmæssige eller andre problemer, som ikke er omtalt i aftalen. Der bør derfor i aftalen være indeholdt en procedure for, hvordan sådanne problemer i givet fald skal kunne løses, herunder eventuelt om beboerrepræsentanternes rolle. 14 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

17 4 Lejefastsættelse Den fremtidige husleje, som aftales, er bindende, også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning. 4.1 Beregning af lejen Den samlede og endelige bruttolejeforhøjelse - dvs. uden tilskud - kan maksimalt beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt annuitetslån med et kontant provenu svarende til de aftalte og dokumenterede udgifter og med en rente svarende til en beregnet gennemsnitlig krone-obligationsrente (se nærmere bilag 4 side 66). Det er den beregnede gennemsnitlige rente på dagen for aftalens indgåelse, der danner grundlag for lejeforhøjelsen (denne rente fremgår af kommunens tilsagn om tilskud). Hvis der registreres en supplerende aftale (se nærmere afsnit 5.3), vil det fortsat være renten på tidspunktet for den oprindelige aftales indgåelse, der skal gælde for den samlede (oprindelige og supplerende) aftale. Lejefastsættelsen efter reglerne om aftalt boligforbedring kan gennemføres således, at de samlede aftalte og dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af huslejestigningen. Lejefastsættelsen bliver dermed frigjort fra det maksimum for lejens størrelse - det lejedes værdi - som lejeloven og boligreguleringsloven som hovedregel fastsætter. Lejefastsættelsen bliver også frigjort fra reglerne om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring, skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse. Ovennævnte gælder ligeledes for den lejer, som ikke skriftligt har tilsluttet sig aftalen om arbejdernes gennemførelse, og som ønsker at blive boende i ejendommen efter arbejdernes gennemførelse. Den beregning af maksimum for bruttolejeforhøjelsen, som sker på grundlag af ydelsen på det 30-årige annuitetslån, er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk (låne)finansieres. D.v.s. selv hvor udlejer finansierer arbejdernes gennemførelse uden at optage lån, skal beregningen ske på dette (fiktive) grundlag. Udlejer og lejere har naturligvis mulighed for at aftale en lavere lejestigning end den, der maksimalt må aftales efter loven. Udlejer og lejere har herunder mulighed for at aftale, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. I dette tilfælde er det alene den resterende del af udgiften, der kan danne grundlag for lejeforhøjelsen. 4.2 Fordeling af lejeforhøjelsen Der kan kun ydes tilskud til gennemførelse af aftalt boligforbedring i de udlejede beboelseslejemål (se dog kapitel II). De udgifter, der vedrører erhverv og ejerboliger, herunder lejemål beboet af udlejer, skal derfor fratrækkes i beregningen af bruttolejeforhøjelsen. Bruttolejeforhøjelsen for det enkelte lejemål beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter, som er en følge af de arbejder, der er gennemført i det pågældende lejemål. Lejeforhøjelse som følge af gennemførte arbejder, der vedrører hele ejendommen, skal fordeles forholdsmæssigt efter lejemålenes bruttoetageareal. KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 15

18 I ejendomme, der indeholder såvel beboelse som erhverv, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifterne som følge af gennemførelsen af de aftalte arbejder mellem beboelsesdelen og erhvervsdelen. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal. I ejendomme, der indeholder lejemål, der delvist anvendes til andet end beboelse, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både beboelsesdelen og erhvervsdelen. Tilsvarende gælder, at i ejerlejlighedsejendomme, hvor der gennemføres aftalt boligforbedring i en eller flere udlejede ejerlejligheder, skal der ske en forholdsmæssig fordeling af udgifter, der vedrører både lejemål og ejerboliger. Den forholdsmæssige fordeling skal ske i forhold til de respektive deles andel af det samlede areal. Ved opgørelsen af ejendommens areal anvendes Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler. 4.3 Lejelovgivningens vedligeholdelseskonti m.v. Såfremt der til gennemførelsen af arbejder efter kapitel 5 i lov om byfornyelse anvendes beløb afsat efter 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene eller efter 22 og 63 a i lov om leje, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter, som dækkes af disse midler, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. Det er på denne baggrund vigtigt at være opmærksom på, at det kan være en del af aftaleforholdet, at lejerne får oplyst, hvad der indestår på ejendommens konti efter boligreguleringslovens 18 og 18 b samt lejelovens 22 og 63 a. Udgangspunktet for ordningen med vedligeholdelseskonti i lejelovgivningen er, at de indestående midler tilhører udlejeren, som en del af den indbetalte husleje. Det er derfor udlejeren, der har råderetten over disse midler, som skal bruges fortrinsvis til vedligeholdelse af ejendommen. Samtidig er det udlejeren, der har vedligeholdelsespligten. Denne pligt til at holde ejendommen vedlige er ikke begrænset af det indestående beløb.udlejeren skal derfor vedligeholde ejendommen, uanset om der er tilstrækkelige midler på vedligeholdelseskontiene. 16 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

19 4.4 Støtte efter anden lovgivning Hvis der til gennemførelsen af arbejderne ydes støtte efter anden lovgivning, kan den del af de aftalte og dokumenterede udgifter, som herved dækkes, ikke medregnes ved beregning af bruttolejeforhøjelsen. Det bør dog undersøges, om den støtte, der kan fås efter anden lovgivning, kan ydes til det samme arbejde, som der fås tilskud til efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Hvis dette ikke er tilfældet, skal de forskellige tilskudsordninger anvendes til hvert sit arbejde. Om støtte efter andre kapitler i lov om byfornyelse henvises til afsnit 1.4 ovenfor. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, løber klagefristen på 6 uger først fra det tidspunkt, lejeren modtager dem, (se nærmere afsnit 7.3). 4.7 Opkrævning af lejeforhøjelsen Udlejeren må kun opkræve en lejeforhøjelse, hvori det bevilgede tilskud er fratrukket. Det kan aftales, at den aftalte lejeforhøjelse kan opkræves som en foreløbig lejeforhøjelse, indtil det endelige revisorpåtegnede byggeregnskab er udarbejdet. Når byggeregnskabet er udarbejdet, skal lejen reguleres i overensstemmelse hermed. Den endelige lejeforhøjelse, der opkræves, skal og kan kun beregnes på grundlag af de aftalte og dokumenterede udgifter. 4.5 Dokumentationskrav/regnskabskrav En forelæggelse af ombygningsregnskabet, og hermed en dokumentation for de aftalte og dokumenterede udgifter, der kan danne grundlag for lejeberegningen efter arbejdernes gennemførelse, er normalt en forudsætning for, at lejerne har mulighed for at kontrollere aftalens overholdelse. Lejere og beboerrepræsentanter skal derfor have forelagt et regnskab for det samlede projekt. Regnskabet skal være attesteret af en registreret eller statsautoriseret revisor eller af Kommunernes Revisionsafdeling. 4.6 Lejeforhøjelsens ikrafttræden Lejelovgivningens varslingsregler ved lejeforhøjelse finder ikke anvendelse ved lejeforhøjelser omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse. Udlejer og lejere skal derfor aftale, fra hvilket tidspunkt den ønskede bruttolejeforhøjelse skal træde i kraft. Forhøjelse af lejen efter det 8. år kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejerne efter reglerne i 50 i lejeloven. 4.8 Oplysning om aftalt boligforbedring i lejeaftalen Det skal udtrykkeligt fremgå af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter kapitel 5 i lov om byfornyelse. Det skal endvidere fremgå, hvor stort tilskuddet er i de enkelte betalingsterminer i hele tilskudsperioden. Hvis der f.eks. er aftalt månedsvis lejebetaling, skal det således i lejeaftalen oplyses, hvad tilskuddet udgør pr. måned såvel i perioden, hvor der ydes fuldt tilskud (de første 8 år), som i aftrapningsperioden. Hvis udlejeren ikke opfylder sin oplysningspligt, kan der, indtil dette sker, ikke opkræves lejeforhøjelse efter de særlige regler i kapitel 5 i lov om byfornyelse. Lejeren kan derfor kræve en eventuel betalt lejeforhøjelse (efter kapitel 5 i lov om byfornyelse) tilbagebetalt. Lejeforhøjelse kan ske med 3 måneders varsel i de tilfælde, hvor aftalen ikke indeholder oplysning om tidspunktet for lejeforhøjelsens ikrafttræden. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor de aftalte arbejder er gennemført. Kravet om lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse og oplysning om fristen for at gøre indsigelse. Sag herom indbringes efter de almindelige regler i lejeloven for boligretten. 4.9 Boligstøtte Der kan ydes boligstøtte efter de almindelige regler i lov om individuel boligstøtte. Der kan dog ikke ydes særlig byfornyelsesboligstøtte efter bestemmelserne i boligstøttelovens kapitel 5. KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 17

20 4.10 Finansiering og garanti Beregningen af maksimum for bruttolejeforhøjelsen er uafhængig af, hvordan arbejderne rent faktisk finansieres (se nærmere afsnit 4.1). Udlejer og lejere har f.eks. mulighed for at aftale, at evt. indestående på ejendommens vedligeholdelseskonti m.v. eller støtte efter anden lovgivning, skal anvendes som delvis finansiering af ombygningsarbejderne. Der kan endvidere være mulighed for at optage lavtforrentede lån i Grundejernes Investeringsfond i forbindelse med en aftale om boligforbedring. For yderligere oplysninger herom kan henvises til Grundejernes Investeringsfond, Vester Voldgade 115, 1599 København V, tlf Hvis udlejer optager lån til dækning af de dokumenterede udgifter, som er en følge af gennemførelse af forbedringsarbejderne, kan der opnås statsgaranti for lånet. Der kan ydes garanti for realkreditlån og realkreditlignende lån ydet af et pengeinstitut. Lånets nettoprovenu må ikke overstige de dokumenterede udgifter til forbedringsarbejderne, incl. låneomkostninger og eventuelt kurstab. Det er en betingelse, at lånet er ydet mod pant i den forbedrede ejendom. Garantiprocenten er variabel, således at der ydes den højeste garanti for den del af lånet, der er mest risikabelt og omvendt. Garantien er udformet således, at den dækker långivers tab med 80 pct. af den sidst lånte krone. Garantiprocenten aftrappes lineært til 0 pct. af tabet på den først lånte krone. Denne udformning af garantien indebærer, at garantien dækker 40 pct. af tabet, såfremt hele lånet tabes. Tabes kun halvdelen af lånet, dækker garantien 60 pct. af tabet. Garantiprocenten reduceres endvidere lineært i takt med, at lånet tilbagebetales. Hvis f.eks. halvdelen af lånet er tilbagebetalt, vil garantiprocenten således kun udgøre halvdelen af de ovenfor nævnte procenter. Hvis der er optaget flere lån til dækning af forbedringsudgifter omfattet af samme tilsagn, beregnes garantien for hvert enkelt lån, idet der til restgælden på lånet tillægges restgælden på foranstående lån. garantiprocenten Garantiprocenten kan generelt udregnes efter følgende formel: Garantipct. = (80-40 x T/R) x R/L idet, T = Det konstaterede tab på lånet R = Den aktuelle nominelle restgæld L = Lånebeløbet (incl. evt. kurstab) Et eksempel: Lånebeløbet udgør kr. Efter at restgælden er nedbragt til 800 kr. bliver lånet nødlidende og der konstateres et tab på 400 kr. Garantipct. = (80-40 x 400/800) x 800/1000 = 48 Garantien vil således dække 48 pct. af tabet, svarende til 192 kr. 18 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME

21 5 Huslejetilskud Kapitel 5 i lov om byfornyelse åbner mulighed for, at der kan ydes tilskud til nedsættelse af lejeforhøjelsen som følge af gennemførelsen af arbejder omfattet af loven. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for at kunne være omfattet af kapitel 5 i lov om byfornyelse, og dermed få tilskuddet, at de ansøgte arbejder opfylder de af kommunen fastsatte kriterier for prioritering af ansøgninger, samt at der er plads inden for kommunens investeringsramme, jf. pkt. 1.2 og 1.3 ovenfor. Tilskud kan kun bevilges, såfremt arbejdet ikke fysisk er igangsat, når tilsagn om tilskud meddeles. Tilbudsgivning, kontrahering eller indkøb af materialer, anses ikke for igangsættelse. Tilskuddet ydes i 15 år efter lejeforhøjelsens ikrafttræden og beregnes på grundlag af udlejers oplysning om de aftalte og dokumenterede ombygningsudgifter. Tilskuddet udbetales til udlejer, der har pligt til at reducere den aftalte bruttolejeforhøjelse (dvs. lejeforhøjelse uden tilskud) med det udbetalte tilskud (se nærmere afsnit 4.7). Tilskuddet til forbedringsarbejderne udgør 50 pct. af den aftalte huslejeforhøjelse i 8 år. Efter 8 år aftrappes tilskuddet med 6,25 pct. årligt af den aftalte lejeforhøjelse. Tilskuddet til den enkelte bolig kan højst udgøre kr. pr. år, uanset om tilskuddet ifølge ovenstående beregninger vil være højere end kr., jf. nedenfor under pkt meddelelse herom til lejerne efter reglerne i lejelovens Tilskuddets størrelse Tilskuddet kan højst udgøre kr. årligt pr. beboelseslejemål. Der kan i samme kalenderår alene søges om tilskud til flere projekter, hvis det samlede tilskud ikke overstiger kr. årligt pr. lejemål. Tilskud, der udgør mindre end 250 kr. pr. aftale pr. kvartal, udbetales ikke. 5.2 Reservation af tilskud Allerede inden der er indgået en skriftlig aftale mellem udlejer og lejere, kan udlejer - på grundlag af et planlagt projekt - efter ansøgning reservere en plads på kommunens investeringsramme. Dermed opnås der på et tidligt tidspunkt sikkerhed for, at der kan ydes tilskud til den aftalte huslejeforhøjelse. En ansøgning om reservation kan tidligst indsendes efter kommunens offentliggørelse af kriterier for det år, reservationen ønskes, jf. ovenfor under pkt Ansøgningen om reservation skal indsendes til kommunalbestyrelsen inden den 1. maj i det år, reservationen ønskes. Forhøjelsen af lejen som følge af nedsættelse af tilskuddet kan ske alene ved udlejerens skriftlige Det er endvidere vigtigt at være opmærksom på, at reservationen bortfalder, hvis ansøgning om tilsagn KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME 19

22 om tilskud ikke indsendes senest 9 måneder efter, at reservation er meddelt af kommunen. Datoen for fristens udløb skal fremgå af kommunens meddelelse om reservation til udlejeren, jf. nedenfor. Endelig er det vigtigt at være opmærksom på, at den nærmere forhandling mellem udlejer og lejer om en aftale kan medføre så betydelige ændringer i forudsætningerne for projektet, at det reserverede beløb ikke vil svare til den endeligt aftalte investering. Det er derfor muligt at justere det reserverede beløb ved at ansøge om supplerende reservation. Det er en forudsætning for en forøgelse af det reserverede beløb, at der er plads på den investeringsramme, som kommunen har fået tildelt. En ansøgning om supplerende reservation kan indsendes til kommunen helt frem til, at reservationen bortfalder som følge af 9-måneders fristen, jf. ovenfor. 9-måneders fristen forlænges således ikke som følge af en supplerende reservation. Ansøgning om reservation samt supplerende reservation skal ske på et af By- og Boligministeriet udfærdiget skema (1A) og indsendes til den kommune, hvori ejendommen er beliggende. Mangelfuldt udfyldte ansøgningsskemaer, der efter kommunens vurdering ikke opfylder de opstillede krav, kan returneres. Modtagelsestidspunktet for ansøgninger, der har været returneret til ansøgeren, anses som det tidspunkt, hvor ansøgningen på ny modtages af kommunen. Sidstnævnte forhold har betydning, hvis kommunen som kriterium for prioriteringen af ansøgningerne har valgt førsttil-mølle - princippet. Det er kommunen, der afgør om en ansøgning om reservation opfylder de kriterier, kommunen har fastsat for prioriteringen af ansøgningerne. Kommunen meddeler skriftligt ansøgeren, om ansøgningen har fået reservation. Der kan ikke klages over kommunens afgørelse. 5.3 Ansøgning om tilsagn om tilskud Hvis udlejeren ikke forud har reserveret en plads på investeringsrammen, kan dette ske ved indsendelse af ansøgning om tilsagn om tilskud til kommunen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det er en forudsætning for, at ansøgningen kan imødekommes, at arbejderne ikke fysisk er igangsat, inden tilsagn om tilskud meddeles. Endvidere er det en betingelse, at de pågældende arbejder opfylder de af kommunen fastsatte kriterier for prioritering af ansøgninger, samt at der er plads inden for kommunens investeringsramme, jf. pkt. 1.2 og 1.3 ovenfor. Hvis aftalen omfatter omdannelse af den del af et blandet lejemål, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, skal ansøgningen vedlægges en afgørelse truffet af huslejenævnet i medfør af boligreguleringslovens 25 b, stk. 1, 2. pkt. I kommuner, hvor bestemmelserne i boligreguleringslovens kapitel II-V ikke finder anvendelse, skal ansøgningen dog vedlægges en afgørelse truffet af byfornyelsesnævnet i medfør af lejelovens 59 b, stk. 1, 2. pkt. Afgørelsen skal fastlægge den leje, som efter lejelovgivningens regler lovligt ville kunne opkræves, såfremt erhvervsdelen var udlejet til beboelse, før den blev ombygget til beboelse. En ansøgning om tilsagn om tilskud kan tidligst indsendes efter kommunens offentliggørelse af kriterier for det år, tilsagnet ønskes, jf. ovenfor under pkt Ansøgning om tilsagn uden forudgående reservation skal indsendes til kommunalbestyrelsen inden den 1. maj i det år, tilsagnet ønskes. Der meddeles tilsagn om tilskud efter følgende retningslinier: Ansøgninger, hvortil der er meddelt reservation, og hvor den aftalte investering ikke overskrider det reserverede beløb, får meddelt tilsagn om tilskud under forudsætning af, at ansøgningen opfylder kommunens kriterier, og at lovens krav i øvrigt er opfyldt. Ansøgninger, hvor den aftalte investering overskrider det reserverede beløb, vil få meddelt tilsagn om tilskud til en investering, der svarer til det reserverede beløb. Der vil endvidere blive meddelt tilsagn til overskridelsen, såfremt der er plads på kommunens investeringsramme. 20 KAPITEL 1 BEBOEDE PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME