Udlejning af bolig som alternativ til at sælge

Transkript

1 Cand.merc.jur. Marts 2013 Udlejning af bolig som alternativ til at sælge Lejefastsættelse i småhuse og de økonomiske konsekvenser Forfatter: Pia Holm Jensen Vejleder: Claus Rohde, Juridisk Institut Bivejleder: Jan Bentzen, Institut for Økonomi Business and Social Sciences, Aarhus Universitet

2 Abstract The crisis on the housing market has made it difficult for owners to sell their property. Therefore this thesis examines whether it is a real alternative to rent out and thereby postponing a sale. First it is necessary to clarify applicable law concerning rent determination, which is done by using the legal dogmatic method. Subsequently, it is possible to consider if renting out is profitable by doing private economic calculations where some principles of revenue-expenditure analysis are used. A revenue-expenditure analysis is a form of cost-benefit analysis, where only revenue and expenditure are considered. Detached houses, owner-occupied flats, and co-operative dwellings are mostly regulated by the rules concerning small rental properties (in Danish BRL kapitel IV A ) because they mainly are a part of properties, which contain six or less flats for living. According to these rules rent cannot significantly exceed cost-related rent taken for compatible residences. In this context significantly means a deviation of 10-15% according to the Danish Supreme Court. Based on the remaining legal practice the difference has to be 12% or a little above that, for the rent to significantly exceed the compatible cost-related rent. The calculations are based upon a centrally located flat in Aarhus of 71 m 2, with an asking price of 1,798,000 DKK. It is assumed that this price is equal to its value. The calculations show that a yearly rent of 500 DKK/m 2 is not enough to balance the expenditure. Whereas a yearly rent of 800 DKK/m 2 can balance the costs if the owner has a one year adjustable rate mortgage, equity, and if necessary up to 221,582 DKK in bank loan. It will be unprofitable to rent out for 800 DKK/m 2 per year provided that the rate of interest increases to more than 1.09%, even if there is no bank loan. Therefore, it is uncertain whether the rent will balance the costs. With a one year adjustable rate mortgage and no equity the yearly rent has to be 900 DKK/m 2 to balance the costs. If the owner has a 3% mortgage loan then the yearly rent will exceed 1,000 DKK/m 2, which in SAPU s experience is the maximum allowed rent. There are some risks associated with renting out instead of selling. With an adjustable rate mortgage there is a risk that the interest rate will increase, which will make it more expensive for the owner. Likewise an increase in interest rates will decrease selling prices. Another risk is that the tenant will file a complaint with the rent assessment committee, and that they will lower the rent if it is deemed too high. The legislators have introduced a bill which will make it possible to eliminate this last mentioned risk. A third risk is that sales prices do not go up during the renting period, and the owner is therefore not better off by renting out. 2

3 The conclusion is that renting out is only a real alternative to selling if the owner has a one year adjustable rate mortgage, a certain amount of equity, and is willing to take the risks, otherwise the owner will have a continuous loss during the rental period and might just as well lower the asking price by the present value of the loss. Based on this conclusion it might be a good idea to amend the regulation so owners can freely determine the rent when the property market makes it difficult to sell. By doing so, the rent can be settled to balance the costs. 3

4 Indholdsfortegnelse Side 1. Indledning Problemformulering Afhandlingens opbygning Afgrænsning Metode Boligmarkedet Hvor mange lejer ud i stedet for at sælge? Småhuse BRL 29b Ejendomsbegrebet Ejerlejligheder og skæringstidspunktet Andelsboliger og skæringstidspunktet Andelshavers udlejning /20-ejendomme Delkonklusion Lejereguleringen Det lejedes værdi Krav til sammenligningslejemål Sammenligningslejen Tidspunktet for sammenligning Kvarter eller område Materielle krav Forskelle ved lejemålene og deres mulighed for at indgå i sammenligningen Lejeaftalens vilkår Lejemål eller dele heraf der ikke kan indgå i sammenligningen De særlige regler for småhuse Sammenligningslejemål Sammenligning med 5 stk. 2 lejemål Skyggebudget Lejefastsættelse ved lejemålets indgåelse Væsentlighed Samme væsentlighedskriterium Beregning af afvigelsen Forskellens størrelse Delkonklusion Nyt lovforslag

5 7. Økonomiske konsekvenser af udlejning Udlejers omkostninger Hvad kan opkræves ved siden af lejen? Skat ved udlejning Virksomhedsordningen Kapitalafkastordningen Almindelig beskatning efter PSL Beregningerne Antagelser Årlig leje på 500 kr./m Fastforrentet lån, 3% Friværdi Banklån Rentetilpasningslån, 1-årigt Friværdi Banklån Årlig leje på 800 kr./m Fastforrentet lån, 3% Friværdi Banklån Rentetilpasningslån, 1-årigt Friværdi Banklån Friværdi og banklån Resultater Følsomhedsanalyse Nogle risici ved udlejning Variabel rente Lejens størrelse Udskydelse af salg Sammenfatning og konklusion Perspektivering Anvendte forkortelser Kildeoversigt Bilag 1: Grafer om etageboligbebyggelse samt række-, kæde- og dobbelthuse... I Bilag 2: Fra skats hjemmeside om grundskyld... III Bilag 3: Salgsopstilling for Åboulevarden 55, 1. th, 8000 Aarhus C... V Bilag 4: Sammenligning af lån fra Nordeas hjemmeside... XI Bilag 5: Rentesatser for Nordea Prioritet Boligkøb... XIII 5

6 1. Indledning Der har i en periode været faldende priser på boligmarkedet, og nogle ejere kan derfor ikke få solgt deres bolig. Hvis en ejer ikke kan sælge sin bolig på grund af for meget gæld, kan det føre til stavnsbinding. 1 Nogle stavnsbinder sig selv, fordi de ikke er villige til at sælge til en lavere pris. Det er dog de færreste, som ikke sælger, hvis de har muligheden, når de virkelig ønsker at flytte et andet sted hen, hvilket Jens Lunde beskriver således i artiklen Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned ad en rutsjebane: Det hævdes ofte, at boligejere ikke er villige til at gå tilstrækkelig langt ned i pris til, at boligen kan sælges. Men realiteten er næsten altid, at de ikke kan sælge uden at stå med en udækket gæld efter salget. 2 Hvis ejeren, uanset grunden, ikke kan sælge, så må denne overveje, hvilke andre muligheder der er for at skifte bolig. En oplagt mulighed er at leje boligen ud og selv flytte i en anden bolig, indtil den ønskede pris kan opnås ved salg. Der er dog langt fra frit spil på lejemarkedet, og ejeren skal derfor sætte sig ind i lejereglerne inden en udlejning gennemføres. Lejelovgivningen indeholder mange præceptive regler, som ejeren bliver bundet af ved en udlejning, og det medfører økonomiske konsekvenser. Derfor er det relevant at se på, om udlejning er en reel mulighed i stedet for et salg til en lavere pris end ønsket. En udlejning skal helst kunne dække omkostningerne ved at eje boligen, ellers lider ejeren et løbende tab ved udlejning. I stedet kunne boligens pris sættes ned med det samlede tab, som opstår ved udlejningen. For at ejeren kan vurdere om udlejning er et reelt alternativ til at sælge, skal ejeren vide, hvad der ifølge reglerne kan opkræves i leje. 1.1 Problemformulering Afhandlingen vil undersøge om udlejning er et reelt alternativ, hvis ikke boligen kan sælges til den ønskede pris. For at kunne svare på dette, er det nødvendigt at vide, hvilke regler der regulerer lejen, og om lejen kan dække ejerens omkostninger. Derfor vil afhandlingen på baggrund af dansk ret undersøge, hvad gældende ret er på dette område, og hvilke økonomiske konsekvenser det har for ejeren. 1.2 Afhandlingens opbygning Først undersøges, hvordan boligmarkedets situation er i øjeblikket, altså om boligpriserne er faldende, hvor mange salg og tvangsaktioner der er. 1 Lunde: Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned ad en rutsjebane, afsnittet Boligmarkedets egen reaktion ved faldende boligpriser 2 Lunde: Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned ad en rutsjebane, afsnittet Boligmarkedets egen reaktion ved faldende boligpriser 6

7 Efterfølgende undersøges det, hvor mange der har valgt at leje deres bolig ud i stedet for at sælge den. Herefter behandles reglerne i BRL kapitel IV A om småhuse. Det er alene disse regler, der behandles, da afhandlingen tager udgangspunkt i udlejning af ejerlejligheder, andelsboliger og parcelhuse beliggende i regulerede kommuner, og disse oftest behandles efter ovennævnte regler. Derefter analyseres, hvordan lejen reguleres i småhuse. Det vil sige, at LL reglerne om lejeregulering behandles samt de særlige regler i BRL 29c. Endvidere belyses det nye lovforslags regel, der giver mulighed for at få forhåndsgodkendt lejen. Bagefter analyseres de økonomiske konsekvenser lejereguleringen har for udlejningen af ejer- og andelsboliger. I den forbindelse laves beregninger, som viser om udlejning af en ejerlejlighed er et reelt alternativ til et salg. Afhandlingen afsluttes med en sammenfatning og konklusion efterfulgt af en perspektivering. 1.3 Afgrænsning Afhandlingen er en analyse af, hvad der ifølge lejelovgivningen kan opkræves i leje, og hvordan udlejers økonomi hænger sammen under udlejningen. Derfor vil denne afhandling ikke behandle de skattemæssige konsekvenser, der kan være forbundet med at sælge en bolig, som har været lejet ud. Lejelovgivningens øvrige bestemmelser vil kun blive behandlet i det omfang, der er nødvendigt for belysningen af problemstillingerne. Det vil sige, at afhandlingen ikke belyser andre lejeretlige problemer ved udlejning af ejer- og andelsboliger. Vedtægter, som begrænser udlejningsmulighederne for ejere af ejerlejligheder og andelsboliger, belyses ikke i afhandlingen. 1.4 Metode Gældende ret fastlægges ved at bruge den retsdogmatiske metode. 3 Hvor den retsdogmatiske analyse fastlægger en retstilstand, som kan medføre praktiske problemer, indgår der retspolitiske overvejelser om, hvorvidt der kunne findes en bedre løsning. 4 For at fastlægge gældende ret benyttes samme fremgangsmåde som domstolene ville gøre brug af, dvs. anvende de samme retskilder og på dette grundlag fastlægge retsstillingen. 5 Derfor undersøges først selve loven og de fortolkningsbidrag, som forarbejderne måtte indeholde. Fortolkningsbidrag kan ligeledes findes i retspraksis, sædvane og forholdets natur. Den juridiske litteratur er ikke som sådan en egentlig retskilde, men litteraturen bliver ofte brugt i den juridiske argumentation. Dette 3 Nielsen og Tvamø: Retskilder og Retsteorier, side 28f 4 Blume: Juridisk metodelære, side 263f 5 Nielsen og Tvamø: Retskilder og Retsteorier, side 29 7

8 anses for acceptabelt, da litteraturen som overvejende hovedregel hviler på en korrekt retskildeanvendelse. 6 De økonomiske konsekvenser fastlægges ved at lave privatøkonomiske kalkuler. Herved undersøges det, om lejeindtægten kan dække omkostningerne. Dernæst konteres de årlige overeller underskud tilbage til nutidsværdi, dermed kan ejeren se, hvilken værdi en udlejning har, og hvis den giver et underskud, hvor meget boligens salgspris kan sættes ned i stedet for. Denne analyse bruger således nogle af principperne fra en revenue-expenditure analyse, 7 som er en form for cost-benefit analyse, hvor der kun ses på indtægter og udgifter. 8 Cost-benefit analyser bruges til at vurdere alternativer, og derfor er nogle af principperne gode at anvende i denne afhandling, da udlejning vurderes som alternativ til at sælge til en lavere pris end ønsket. Ved beregningen af nutidsværdien af udlejningen bruges ejerens tidspræference, fordi ejeren ved udlejning skubber realiseringen af boligens værdi ud i fremtiden. Valget af konteringsrente har stor betydning i costbenefit analyser, da projekternes benefits ofte ligger længere ude i fremtiden end omkostningerne. 9 Ved udlejning kommer lejeindtægten løbende ligesom omkostningerne ved at beholde boligen, dermed har konteringsrenten ikke så stor betydning i denne analyse. Det har dog betydning for hvor meget ejeren ved et underskud kan sætte salgsprisen ned. Hvis der vælges en høj rente får tabene i fremtiden ikke så stor betydning, og prisen kan ikke sættes så langt ned, som hvis der vælges en lav rente. De økonomiske konsekvenser er baseret på beregninger vedrørende én bolig, dermed kan det være svært at konkludere noget generelt på baggrund af dem. Sikkerheden af den privatøkonomiske kalkules resultat vurderes ved hjælp af en følsomhedsanalyse. Cost-benefit analyser bruger typisk en af følgende: partiel følsomhedsanalyse, worst- and bestcase analyse og Monte Carlo følsomhedsanalyse. 10 I denne afhandling er valgt en partiel følsomhedsanalyse, fordi de andre ikke passer til de forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne, derudover er den valgte analyse, den mest anvendte af de Partiel følsomhedsanalyse går ud på at ændre på en variable, mens de andre holdes faste, indtil konklusionen ændrer sig. Det vil her sige, indtil et overskud bliver til et underskud eller den anden vej rundt, hvis de oprindelige beregninger gav et underskud. Problemet med en partiel følsomhedsanalyse er, at det kan være svært at vide, hvilke parametre, der er de relevante at undersøge, inden undersøgelsen er gennemført Blume: Juridisk metodelære, side Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side 16 8 Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side 15f 9 Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side Boardman, et al: Cost-Benefit Analysis Concepts and Practice, side 182 8

9 2. Boligmarkedet I indledningen påstås det, at boligpriserne er faldende og det derfor kan være svært at sælge sin bolig. Derfor vises det nu, at dette er rigtigt, altså at der er faldende boligpriser, og at der er tale om en krise på boligmarkedet, så det kan være svært at sælge. Dette gøres ved at bruge basismateriale til at beskrive situationen på boligmarkedet. 13 I stedet for at sammenligne prisudviklingen på boliger med en anden vare bruges udviklingen i realpriser, dermed bliver det også muligt at sammenligne med, hvordan udviklingen tidligere har været på boligmarkedet i Danmark. Krisen sættes således i forhold til de tidligere kriser på boligmarkedet. Formålet er at beskrive situationen på boligmarkedet, derfor indhentes der ikke forklarende materiale, 14 og årsagerne belyses ikke. 15 Priserne på ejerboliger er steget gennem en del år, det vil sige fra omkring 1993 og indtil omkring 2007, hvor de så småt begyndte at falde igen, se graf 2.1. Dette har givet store gevinster for boligejerne og mange har skyndt sig at komme ind på boligmarkedet for at få del i værdistigningerne. Graf 2.1: Real prisindeks for enfamiliehuse Kilde: : Danmarks Statistik og Nationalbanken, : Realkreditraadet Krisen på boligmarkedet startede så småt i 2006, da antallet af solgte boliger begyndte at falde, se graf 2.2. Det gjorde, at der blev et større udbud end efterspørgsel, som fik til konsekvens, at boligpriserne i 2007 begyndte at falde. 13 Linderoth og Bentzen: Udarbejdelse af rapporter i beskrivende økonomi, side 3f 14 Linderoth og Bentzen: Udarbejdelse af rapporter i beskrivende økonomi, side 4 15 Om nogle af årsagerne henvises til Lunde: Ejerboligmarkedet på knivsæggen 9

10 Kilde: Boligsiden.dk Graf 2.2: Antal boliger solgt i 1000 Hvis der ses på de tidligere fald i boligpriserne, så skyldtes faldet fra 1978 til 1982 bl.a. en rekordhøj rente, mens faldet fra 1986 og frem til 1993 i stor grad skyldtes indførslen af et lavere rentefradrag og strammere belåningsregler for fast ejendom. 16 Derudover var lønudviklingen ikke særlig stor i den sidste del af 80 erne og starten af 90 erne. 17 Til sammenligning begyndte huspriserne at falde i 2007, fordi antallet af handler faldt i 2006, hvilket medførte et større udbud på boligmarkedet end efterspørgslen. Hvad der fik antallet af handler til at falde er svært at sige. Jens Lunde skriver i artiklen Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned af en rutsjebane, at der i 2005 var en uligevægt mellem udbud og efterspørgsel, og dette skabte det ekstraordinære høje antal bolighandler i Men det forklarer umiddelbart ikke, hvorfor antallet af handler året efter faldt. Jens Lunde bruger udtrykket, at boligmarkedet vendte af sig selv, 19 hvilket kan tyde på, at økonomerne endnu ikke har fundet forklaringen på, hvorfor dette skete. Det kan også være et udtryk for, at fordi der var så mange handler i 2005, så var der ikke nær så mange, som ville handle i 2006, da mange af dem, som ønskede at købe en bolig, allerede havde gjort det i Mens afdragsfrie lån med variabel rente af nogle eksperter 20 er beskyldt for at have været med til at skabe store prisstigninger, er det nok også dem, der er skyld i, at krisen ikke er værre end den er, da det er nemmere for boligejerne at klare betalingerne, fordi disse ikke er så store på grund af den lave rente og afdragsfriheden. Dette kan ses i antallet af tvangsaktioner, som ikke er steget ret meget i forbindelse med krisen på boligmarkedet, se graf 2.3. Antallet af tvangsaktioner ligger stadigvæk under det antal, der var mellem de 2 sidste fald i priserne på boligmarkedet, altså omkring Andersen et al.: Beskrivende dansk økonomi, side Andersen et al.: Beskrivende dansk økonomi, side Lunde: Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned ad en rutsjebane, afsnittet Det danske epicenter: boligmarkedet 19 Lunde: Boligcyklen i dyster fase: Boligpriserne på vej ned ad en rutsjebane, afsnittet Det danske epicenter: boligmarkedet 20 Nationalbanken jf. Andersen et al.: Beskrivende dansk økonomi, side 325 og Jens Lunde jf. Lunde: Ejerboligmarkedet på knivsæggen, afsnittet skurken i boligprisforklaringen et fjerde forklaringsbidrag 10

11 Graf 2.3: Antal tvangsauktioner pr. år Kilde: Statistikbanken.dk/TVANGX og Statistikbanken.dk/TVANG1 Krisen på boligmarkedet bliver ikke bedre af, at der siden er kommet en finansiel krise, så bankerne ikke er helt så villige til at låne penge ud, og en økonomisk krise, så virksomhederne fyrer medarbejdere. Det sidste har gjort, at arbejdsløsheden i Danmark er steget siden Arbejdsløsheden er stadigvæk lav sammenlignet med perioden fra ca til 1996, men den er steget fra 1,9% af arbejdsstyrken i 2008 til 4,1% i 2011, se graf 2.4. Dette har gjort, at mange danskere er usikre på deres jobsituation, og det kan medføre, at de venter med at købe bolig indtil de føler sig mere sikre på, at de har et job i fremtiden Graf 2.4: Antallet af fuldtidsledige i procent af arbejdsstyrken Kilde: Statistikbanken.dk/AULAAR De faldende boligpriser har gjort nogle ejere teknisk insolvente, det vil sige, at deres gæld i boligen er større end boligens værdi. Dette gør det meget svært for dem at sælge boligen, da de vil stå med en restgæld efter salget. Det behøver ikke være et problem at være teknisk insolvent, hvis ikke det er nødvendigt at sælge boligen. Så længe ejeren kan betale sine lån til terminerne, er det ikke et problem at blive boende. Nødvendigheden for at få boligen solgt kan skyldes skilsmisse, nyt arbejde i en anden del af landet og lignende omstændigheder. For boligejere, som er nødt til at flytte, er den 11

12 umiddelbare første løsning at forsøge at sælge boligen. Hvis boligen ikke kan sælges til den ønskede pris, er der to muligheder, såfremt det ikke er holdbart at blive boende. Den første er at sælge til en lavere pris. Den anden er at vente og håbe på bedre tider, hvad angår boligpriserne, og så leje boligen ud. Hvorvidt det kan betale sig at leje boligen ud afhænger i høj grad af, hvilken leje boligejeren må opkræve ifølge de lejeretlige regler. Hvis en teknisk insolvent ejer ikke kan sælge til en lavere pris, fordi kreditor ikke vil godkende salget, og udlejning ikke er en rentabel mulighed, kan ejeren blive stavnsbundet. 3. Hvor mange lejer ud i stedet for at sælge? I forbindelse med udarbejdningen af denne afhandling er det forsøgt at finde data, som viser hvor mange, der har valgt at leje deres bolig ud i stedet for at sælge. Det er ikke lykkedes at finde data om, hvorfor ejere lejer deres boliger ud eller hvad sælgere gør, når de ikke længere forsøger at få solgt boligen. I forsøget på at indhente data, er der taget kontakt til nogle udlejerorganisationer, 21 Lejernes LO, Dansk ejendomsmæglerforening og en række ejendomsmæglerkæder, 22 ingen af dem havde indsamlet data om, hvor mange der lejer ud i stedet for at sælge. Ejendomsforeningen havde indsamlet information, som viser, at antallet af småudlejninger er i gennemsnit steget med 4% om året fra 2008 til 2011, se tabel 3.1. Stigningen skyldes nok, at flere lejer deres bolig ud. Det siger dog ikke noget om, hvor mange der gør det i stedet for at sælge. Disse udlejninger omfatter både forældrekøb, udlejning i stedet for et salg og almindelig udlejning af mindre omfang. Stigningen i antallet af småudlejninger kan være en indikation af, at der er ejere, som har valgt at leje deres bolig ud i stedet for at sælge. Tabel 3.1: Boligbestanden fordelt på ejerformer i 2008 og Gennemsnitlig årlig ændring Absolut ændring Ejerformer Procent Antal i Antal i Procent Antal Ejerboliger 51, , andelsboliger 7, , Almene boliger 19, , Private udlejningsboliger 16, , Småudlejning 8, , Professionel udlejning 8, ,0 201 Offentlig ejet 1, , Uoplyst 2, , Kilde: SAM-K, Danmarks statistik og Ejendomsforeningens beregninger 21 Ejendomsforeningen, Danske Udlejere, Sammenslutningen af private udlejere (SAPU) og Ejerlejlighedernes landsforening 22 Realmæglerne, Danbolig, Nybolig, Home og EDC 12

13 Danmarks Statistik har indsamlet data om udlejningsforhold fordelt på forskelle typer af boliger. Dataene giver ikke noget helt entydigt svar, da der mangler oplysninger for en del af boligerne, de såkaldte uoplyste, og antallet varierer fra år til år, hvilket tydeligt kan ses af graf Graf 3.1: Parcelhuse i 1000 uoplyst Springet i 2010 skyldes en ændring i indberetningen og strukturen i BBR-data Kilde: Statistikbanken.dk/BOL1, Statistikbanken.dk/BOL11 og Statistikbanken.dk/BOL Graf 3.2: Parcelhuse i 1000 beboet af lejer Springet i 2010 skyldes en ændring i indberetningen og strukturen i BBR-data Kilde: Statistikbanken.dk/BOL1, Statistikbanken.dk/BOL11 og Statistikbanken.dk/BOL101 Der er en tendens til, at antallet af parcelhuse, som er udlejet, er steget meget efter 2009, se graf 3.2. Antallet af parcelhuse, som er beboet af ejeren, er faldet fra 2009 og frem, se graf 3.3. Der er dog en lille stigning i 2011, men det kan skyldes, at der i 2011 var færre uoplyste parcelhuse, se graf

14 Graf 3.2: Parcelhuse i 1000 beboet af ejer Springet i 2010 skyldes en ændring i indberetningen og strukturen i BBR-data Kilde: Statistikbanken.dk/BOL1, Statistikbanken.dk/BOL11 og Statistikbanken.dk/BOL101 Dette kan tyde på, at krisen på boligmarkedet har fået flere til at leje deres ejerbolig ud i stedet for at sælge. Ligeledes findes der statistikker for etageboligbebyggelse samt række-, kæde- og dobbelthuse. 23 De er ikke medtaget her, da de ikke umiddelbart kan tolkes som en indikation for enten at der er flere som lejer ud eller at der ikke er flere som lejer ud. På baggrund af ovenstående er det meget svært at konkludere noget. Derfor kunne det være en god ide i en anden sammenhæng at få belyst situationen ved indsamling af større datamængder end der har været mulighed for i denne afhandling. Data fra Danmarks Statistik viser dog, at der er flere parcelhuse, som er udlejet nu end der var før krisen på boligmarkedet. Dette kan tyde på, at nogle parcelhusejere måske har valgt at leje deres bolig ud i stedet for at sælge. Ligeledes tyder informationen fra Ejendomsforeningen på, at der er flere som lejer ud efter krisen, måske fordi de udskyder et salg af boligen. Det er langt fra sikkert, at stigningerne i antallet af udlejede boliger skyldes problemer med at sælge. 4. Småhuse For at vise at lejefastsættelsen i langt de fleste tilfælde skal ske på baggrund af reglerne om småhuse, når en ejer lejer sin bolig ud i stedet for at sælge, så fastlægges det, hvornår der er tale om et småhus. Derfor tages udgangspunkt i BRL 29b om anvendelsen af lovens kapitel IV A. For at kunne anvende BRL 29b, skal det afgøres, hvad der forstås ved en ejendom. Herefter belyses det udvidede ejendomsbegrebs og skæringstidspunktets betydning for, hvornår ejerlejligheder er omfattet af reglerne om småhuse. I den forbindelse vurderes hensigtsmæssigheden og konsekvenserne af at have en skæringsdato, hvor ejendommens status fastlægges én gang for alle. Ligeledes belyses det, hvornår andelsboligforeninger er omfattet af BRL kapitel IV A, og om et senere salg af ejendommen har betydning for ejendommens status. Dernæst vurderes, hvad der 23 Graferne er vedlagt som bilag 1 14

15 afgør, om andelshavers udlejning er omfattet af småhusreglerne. Til sidst omtales ejendomme, som ikke er omfattet af BRL kapitel IV A, selvom de opfylder kriterierne i BRL 29b. Dette gøres for at klarlægge, hvornår BRL kapitel IV A finder anvendelse, og for at kunne vurdere om ejer- og andelsboliger, hvis de lejes ud, er omfattet af disse regler. 4.1 BRL 29b BRL kapitel IV A gælder kun ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, jf. BRL 29b, 1. pkt., de såkaldte småhuse eller småejendomme. Bestemmelsen tager ikke stilling til, hvornår en ejendom er omfattet af kapitlet, hvis ejendommen er opført efter 1. januar I U H siger Landsretten, 24 at en ejendom, som er opført i 2001, ikke er omfattet af BRL 4, stk. 3 eller stk. 5. Landsretten siger desværre ikke, om ejendommen ikke er omfattet af småhusreglerne, fordi den er opført efter 1. januar 1995, eller om det er, fordi den indeholder 40 beboelseslejligheder. Mogens Dürr skriver i bogen Administration af Boliglejemål, at Landsrettens udtalelse tyder på, at ejendomme, som er opført efter 1. januar 1995, altid vil være storejendomme. 25 Dette stemmer ikke særligt godt overens med formålet med indførslen af kapitel IV A, og derfor er det mere sandsynligt, at nyere ejendomme, som omfatter 6 eller færre beboelseslejligheder, er omfattet af kapitlet. 26 Det er et problem, at lovgiver ikke har taget stilling til, hvornår det for disse ejendomme skal afgøres, hvor mange beboelseslejligheder de omfatter. Et bud på et bestemmende tidspunkt vil være, når de tages i brug. Lejelovgivningen har i andre tilfælde lagt ibrugtagelsestidspunktet til grund, dette gælder eksempelvis de ejendomme, der har mulighed for at aftale fri lejefastsættelse, jf. LL 53, stk. 3 og BRL 15a, stk. 1. For småhuse, som er ibrugtaget efter 31. december 1991, giver LL 53, stk. 3 ligeledes mulighed for frit at aftale lejen, jf. BRL 29c, 5. pkt. Derfor har det ikke den store betydning, om ejendommene, som tages i brug efter 1. januar 1995, er omfattet af småhusreglerne, da der er mulighed for frit at indgå aftale om lejen. Lejen reguleres ved fri lejefastsættelse kun af AFTL bestemmelser, det vil sige, at lejeaftalemuligheden kun begrænses af AFTL Hvis ejendommen er ejet af en andelsboligforening, så er det antallet af beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen, som er afgørende, altså ikke det samlede antal andelsboliger, jf. BRL 29b, 2. pkt. Bestemmelsen bruger betegnelsen beboelseslejligheder for at præcisere, at det ikke er lejligheder, som udelukkende bruges til andet end beboelse og antallet af værelser i ejendommen, der har indflydelse på, om den er omfattet af BRL kapitel IV A. 28 Det er dog ikke afklaret, om det kun er lovlige beboelseslejligheder, som skal tælles med, når antallet opgøres. Retspraksis har eksempelvis i TBB V vist, at en kælderlejlighed, som ikke efter lovgivningen var godkendt til 24 Ved sagens fremstilling for Højesteret er parterne blevet enige om, at aftalen er omfattet af BRLs 15a og ikke LL 53, derfor udtaler Højesteret sig ikke om, hvorvidt ejendommen er omfattet af småhusreglerne 25 Dürr, Witte og Jonasson: Administration af Boliglejemål, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side

16 beboelse, talte med, så der ikke var tale om et småhus. Derimod statuerede U V, at det i forhold til Grundejernes Investeringsfond kun var de lovlige lejemål, i samme ejendom som den TBB V omhandlede, der kunne medregnes, og der var derfor tale om et småhus. En del af Vestre Landsrets flertals begrundelse i U V var, at kælderlejemålet ikke havde et regulært køkken, og dermed er det ikke en beboelseslejlighed, men et værelse. Landsrettens flertal siger dog herudover, at BRL 4, stk. 5 naturligt må forstås sådan, at det er ejendomme, hvor der er 6 eller færre lovlige beboelseslejligheder, som er omfattet af reglen. På baggrund af ovenstående er det meget svært at sige, hvad retstillingen er. Den nye afgørelse gør umiddelbart op med den gamle, som sagde, at det er både lovlige og ulovlige beboelseslejemål, som er afgørende, men i den nye afgørelse var der ikke enighed blandt dommerne. Mindretallet mente ligesom alle dommerne i TBB V, at der ikke var tale om et småhus. Forskellen i bedømmelsen af situationerne kan skyldes, at udlejeren under den nyeste af sagerne har gjort gældende for Landsretten, at kælderlejemålet ikke er en beboelseslejlighed, fordi der ikke er køkken med afløb. Dette synes meget sandsynligt, men dommerne i U V har alligevel valgt at tage stilling til, hvorvidt der i BRL 4, stk. 5 kun ses på antallet af lovlige beboelseslejemål. 4.2 Ejendomsbegrebet For at kunne afgøre hvor mange beboelseslejligheder der er i en ejendom, skal det først fastslås, hvad ejendommen omfatter. Ifølge Udstykningslovens 2, stk. 1 er en fast ejendom et matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet. For ejerlejligheders vedkommende bestemmer Ejerlejlighedslovens 4, stk. 1, at hver ejerlejlighed er en selvstændig fast ejendom. Bygninger på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen, anses for selvstændig fast ejendom, jf. Tinglysningslovens 19, stk. 1, 1. pkt. Dette er dansk rets almindelige fast ejendoms-begreb. 29 BRL 4a indfører et udvidet ejendomsbegreb, som afviger noget fra det almindelige. Her betragtes flere ejerlejligheder, der er ejet af samme ejer og hører under samme ejerforening, som én ejendom, jf. BRL 4a, stk. 1. Ligeledes kan flere selvstændigt matrikulerede ejendomme, som er opført kontinuerligt og har fælles friarealer eller en form for driftsfællesskab, betragtes som én ejendom, jf. BRL 4a, stk Den ejerforening, der er afgørende, omfatter alle ejerlejlighederne i de bygninger, som inden opdelingen i ejerlejligheder tilhørte samme ejendom. 31 For at det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse, er det generelt et krav, at der er tale om samme ejer, jf. BRL 4a. I denne sammenhæng er det ikke nok, at der er en vis identitet mellem ejerne, der skal være fuldstændig identitet. 32 Det vil sige, at BRL 4a ikke finder anvendelse, hvis den ene ejendom ejes af en person, der også er eneaktionær i det selskab, som ejer den anden ejendom, eller hvis denne person er medejer af den anden ejendom. 29 Jespersen: Lovgivningens fast ejendoms-begreb med særligt henblik på lejeforhold, side Denne del behandles ikke nærmere her, men der kan henvises til U V og TBB Ø, hvor der var tale om én ejendom, samt TBB Ø, U Ø og U Ø, hvor der ikke var tale om én ejendom. 31 Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, side Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, side 31 16

17 4.3 Ejerlejligheder og skæringstidspunktet Reglen i BRL 4a bruges, når det skal afgøres, om en ejendom er omfattet af kapitel IV A, da småhuse jf. BRL 4, stk. 5 er omfattet af det udvidede ejendomsbegreb. Dette medfører, at ejerlejligheder ikke nødvendigvis er omfattet af kapitel IV A, det afhænger af forholdene på skæringsdatoen den 1. januar Det vil sige, at hvis en ejerlejlighed var ejet af en udlejer, som havde flere end 6 ejerlejligheder i samme ejerforening, så vil den ikke være omfattet af reglerne om småhuse. Dette skyldes, at det er ejendommens status på skæringstidspunktet, der er afgørende for, hvorvidt der er tale om et småhus og ikke forholdene på udlejningstidspunktet. 33 Dette er ikke særligt praktisk, da det kan være vanskeligt at finde ud af, hvilken status en ejerlejlighed har, når der skal ses på ejerforholdene den 1. januar Når der er tale om restejerlejligheder, kan det være meget tilfældigt, hvor mange der var tilbage lige på skæringstidspunktet. 34 Dette har umiddelbart betydning for ejerlejlighederne fremover, når de udlejes, uanset hvor mange ejerlejligheder ejeren har på et senere udlejningstidspunkt. 35 På den ene side stemmer det ikke ret godt overens med baggrunden for at indføre kapitel IV A i BRL, hvilket var at lette administrationen for ejerne af disse ejendomme. 36 De ejerlejligheder, hvor ejeren ikke længere har flere end 6 i samme ejerforening, vil ikke få lettet deres administration, fordi antallet på skæringsdatoen var for højt. Ligeledes vil de frasolgte ejerlejligheder, hvis de lejes ud, være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, selv om de burde have lettet administrationen, fordi der kun er tale om én lejlighed. 37 På den anden side er det heller ikke praktisk, at ejendommene kan skifte status ved frasalg, sammenlægning eller tilbygning, da småejendomme er fritaget for bindingspligten i BRL 18 og 18b, jf. BRL 4, stk. 5. Hvis det er de til en hver tid gældende forhold, som er afgørende, vil enkelte ejendomme kunne svinge mellem at være omfattet af bindingspligten og ikke at være omfattet. Dette er upraktisk, men kan dog allerede være tilfældet, hvor kommunerne skiftevis træffer beslutning om, at BRL skal gælde, og at den ikke længere skal gælde i kommunen. 38 Det er et grundlæggende princip indenfor lejeretten, at en ændring af udlejers status ikke skal have betydning for lejers retsstilling. 39 Dette gør ligeledes, at det vil være uhensigtsmæssigt, hvis ikke der var ét bestemt tidspunkt, hvor ejendommes status blev fastlagt. Umiddelbart er ingen af løsningerne optimale, den mindst problematiske løsning er nok den, som lovgiver har valgt, at ejendommes status afgøres den 1. januar 1995, da LL er en beskyttelseslov, som er lavet for at beskytte lejer. Dermed er det bedre, at udlejer må bære ekstra administration end at fravige princippet om, at en ændring i udlejers status ikke skal have indflydelse på lejers retsstilling. 33 Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Juul-Sandberg: Det lejedes værdi, side Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, side LFF nr. 229 af 06/04/1994, afsnittet bemærkninger til de enkelte bestemmelser, til 2, til nr. 61, til 29c 37 Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, side Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit

18 Retstilstanden kunne forbedres således, at ejerlejligheder, som har været beboet af ejeren inden udlejningen, omfattes af småhusreglerne uanset om de den 1. januar 1995 var omfattet af en restejendom, som bestod af 7 eller flere beboelseslejligheder. Begrundelsen for det kunne være, at der ikke er en lejer, som skal beskyttes, på tidspunktet hvor lejligheden skifter status på grund af ændringer i udlejers forhold, da lejligheden ikke er udlejet. En sådan ændring vil fjerne problemerne med at fastlægge ejendommens status den 1. januar 1995 for ejerlejligheder, hvor ejeren selv har beboet den inden udlejningen. Samtidig vil formålet med indførelsen af BRL kapitel IV A være opfyldt i flere tilfælde. Det kræver dog en ændring af BRL 29b, 40 da det ikke kan støttes af dens nuværende udformning. 4.4 Andelsboliger og skæringstidspunktet For beboelseslejligheder i andelsboligforeninger er det afgørende, hvor mange lejligheder foreningen har lejet ud, jf. BRL 29b, 2. pkt. Bestemmelsens ordlyd fortæller ikke, hvilket tidspunkt der er afgørende for vurderingen af, hvor mange lejligheder foreningen lejer ud. Af forarbejderne til ændringen af loven fremgår det, at BRL 29b, 2. pkt. er et ændringsforslag, som er stillet i betænkningen, og her står der, at det er antallet af lejligheder, som andelsboligforeningen udlejede den 1. januar 1995, der er afgørende for, om kapitlet finder anvendelse. 41 På den baggrund er forholdene den 1. januar 1995 afgørende i forhold til anvendelsen af BRL kapitel IV A, hvis ejendommen var opført på dette tidspunkt. Som udgangspunkt er det ensbetydende med, at hvis andelsboligforeningens beboelseslejligheder er omfattet af reglerne om småhuse, vil de altid være det, også selv om foreningen går konkurs, og en anden overtager ejendommen og udlejer lejlighederne. 42 Denne retsstilling er dog blevet tvivlsom efter dommen TBB Ø, hvor Landsretten fastslog, at en ejendom, som den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, som havde lejet 4 af foreningens 21 lejligheder ud, ikke længere var omfattet af reglerne om småhuse, fordi ejendommen i 2006 var blevet solgt og nu er en privat udlejningsejendom. Landsretten angiver ikke tydeligt, hvorfor ejendommen ikke længere er en småejendom, og hvilket tidspunkt der er afgørende, når ejendommen ikke længere er ejet af en andelsboligforening. Mogens Dürr forholder sig kritisk til TBB Ø i artiklen En gang småejendom altid småejendom? Han vurderer, da Landsretten ikke tydeligt angiver hvilket tidspunkt, der er afgørende for ejendommens status, at der er 3 muligheder: A. Er det forholdene pr. 1. januar 1995 (uden hensyn til om beboelseslejlighederne var beboet af andelshavere eller lejere)? B. Er det forholdene på det tidspunkt, hvor ejendommen konverteres fra en andelsboligforening til en almindelig udlejningsejendom? 40 Dons og Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring, side LFB nr. 229 af 05/05/1994, afsnittet med bemærkninger til nr GD 2008/03 B 18

19 C. Er det de til enhver tid værende aktuelle forhold, der er afgørende? 43 Mogens Dürr argumenterer for, at der ikke er tale om tidspunkt A, da landsretten bruger omfatter og ikke omfattede i begrundelsen, og spørgsmålet ikke skal afgøres ud fra BRL 29b. 44 Han giver udtryk for, at det er meget vanskeligt at vurdere, om det så er tidspunkt B eller C, som har været afgørende. Igen taler Landsrettens brug af nutid for, at tidspunkt B ikke er det rigtige, og at det er de til en hver tid gældende forhold, som er afgørende. 45 Mogens Dürr vurderer, at uanset om det er B eller C, som er afgørende, så bryder dommen med den hidtidige opfattelse af kategoriseringen ifølge BRL 29b, da denne ikke er sket endeligt med virkning fra den 1. januar Mogens Dürr pointerer, at en helt stringent sproglig fortolkning af BRL 29b, 2. pkt. støtter dommen, da ejendommen ikke længere er ejet af en andelsboligforening. 46 Hvis dommen er udtryk for en ændring af retspraksis, indebærer det et brud med det grundlæggende princip om, at udlejers status ikke skal have betydning for lejers retsstilling. 47 Derudover indebærer det, at ejendomme kan gå fra ikke at være omfattet af BRL 18 og 18b til at være det. 48 Disse 2 forhold gør, at Mogens Dürr finder det mest sandsynligt, at TBB Ø ikke er udtryk for en korrekt fortolkning af BRL 29b. 49 Mogens Dürr skriver i 5. afsnit, at dette kan støttes af en alternativ fortolkning af BRL 29b. Denne alternative fortolkning er, at det afgørende er, hvor mange af beboelseslejlighederne, der er tiltænkt til udlejning, herunder vil også høre de lejligheder, som står tomme. 50 Til gengæld vil en lejlighed, som udlejer selv benytter ikke tælle med, hvilket svarer til, hvad der gælder for andelsboligforeninger, jf. BRL 29b, 2. pkt. Denne fortolkning er nærliggende, da BRL kun gælder for lejemål, som anvendes til beboelse. 51 En sådan fortolkning vil heller ikke stride mod formålet med bestemmelsen, da dette netop var at lette administrationen af 6 eller færre udlejede beboelseslejligheder. Fortolkningen indebærer dog, at BRL 29b, 2. pkt. bliver overflødig, da det allerede vil følge af 1. pkt. 52 Mogens Dürr mener, at det ikke er utænkeligt at 2. pkt., som ikke var en del af det oprindelige lovforslag, blev medtaget på grund af en misforståelse af 1. pkt. 53 På baggrund af ovenstående vurderer Mogens Dürr, at det mest sandsynlige er, at dommen TBB Ø ikke er korrekt, hvilket også er det resultat den alternative fortolkning af BRL 29b kommer frem til. 54 Mogens Dürr har mange gode kritikpunkter til TBB Ø, men han har dog et problematisk argument. Det er hans argument om, at Landsretten ikke afgør spørgsmålet efter BRL 29b. Landsrettens begrundelse er sålydende: 43 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 3 44 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 3 45 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 3 46 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 4 47 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 5 51 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 5 52 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 5 53 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 5 54 Dürr: En gang småejendom altid småejendom?, afsnit 6 19

20 Den omhandlede ejendom omfatter mere end 6 beboelseslejligheder og ejes ikke længere af en andelsboligforening. Landsretten tiltræder derfor, at spørgsmålet om fastsættelse af husleje ikke skal afgøres efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A, jf. lovens 29 b, modsætningsvis. Det forhold, at ejendommen pr. 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, der havde udlejet færre end 6 beboelseslejligheder, kan ikke føre til noget andet resultat. Med denne begrundelse stadfæster landsretten afgørelsen, der burde være truffet i kendelsesform. Landsretten når således frem til, at boligen ikke er omfattet af reglerne om småhuse på baggrund af en modsætningsslutning af BRL 29b. Dermed har Landsretten anvendt paragraffen ved denne afgørelse, og Mogens Dürrs begrundelse for, at det ikke er tidspunkt A, som er afgørende, hviler alene på rettens brug af nutid ligesom tidspunkt B. Tidspunkt A bryder ligeledes med den hidtidige opfattelse af, at kategoriseringen som små- eller storejendom er fastlagt én gang for alle, da der ses bort fra, at ejendommen den 1. januar 1995 var ejet af en andelsboligforening, og dermed kan den skifte kategori, hvis den senere sælges. En ændring af kategoriseringen vil, uanset hvilket tidspunkt der lægges til grund, bryde med princippet om at ændringer i udlejers forhold ikke skal have betydning for lejers retsstilling og medføre, at flere ejendomme kan skifte mellem at være omfattet af bindingspligten i BRL 18 samt 18b og ikke være det. Derfor og på baggrund af de andre argumenter, som Mogens Dürr fremfører, vurderes det, at TBB Ø ikke er en korrekt afgørelse, og at retstilstanden derfor stadigvæk er, at en ejendoms status som småejendom eller storejendom fastlægges én gang for alle ud fra antallet af beboelseslejligheder, som den 1. januar 1995 var udlejet af andelsboligforeningen. 4.5 Andelshavers udlejning Reglen i BRL 29b, 2. pkt. omhandler ifølge ordlyden kun de lejemål, som andelsboligforeningen lejer ud og siger ikke noget om, hvorvidt den beboelseslejlighed, som en andelshaver lejer ud, er omfattet. Derfor er det ikke entydigt, om en andelshavers udlejning altid vil være omfattet af reglerne om småhuse, eller om det afhænger af, hvor mange lejemål andelsforeningen havde lejet ud den 1. januar Der var formentlig ikke ret mange andelsboligforeninger, som lejede 7 eller flere af beboelseslejlighederne ud den 1. januar 1995, da foreningernes formål er, at stille andelsboliger til rådighed for andelshaverne og ikke at leje boliger ud. På den baggrund vil andelshavers udlejning formentlig i de fleste tilfælde være omfattet af småhusreglerne. Ud fra ordlyden af BRL 29b er det afgørende, hvor mange beboelseslejligheder ejendommen omfatter den 1. januar Bestemmelsen lyder således: Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen. (ikke udh. i orig.) Dette kan tale for, at der skal lægges vægt på ejendommens status, og den afhænger af, hvor mange beboelseslejligheder andelsboligforeningen har lejet ud, da andelshaverens bolig ikke er en 20