Sommerhusudlejning et overset problemkompleks inden for lejeretten

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Sommerhusudlejning et overset problemkompleks inden for lejeretten"

Transkript

1 TBB Sommerhusudlejning et overset problemkompleks inden for lejeretten I artiklen redegøres for den lejeretlige retsstilling i relation til sommerhusudlejning, som vil forbavse mange, idet sommerhusudlejning er omfattet af lejelovgivningen. Emnet er i praksis et vigtigt og økonomisk betydningsfuldt område, idet parterne i praksis agerer på en sådan måde, at de aftaler, der indgås, langt fra er i overensstemmelse med gældende ret. Uhensigtsmæssigheden ved retsstillingen vil blive belyst i denne artikel ved fremhævelse af relevant praksis og teori med særligt fokus på et udpluk af nogle regler, der er upraktiske at anvende på sommerhusudlejning af kortvarig karakter, herunder lejelovgivningens regler om standardlejekontrakter, fraflytningskrav, uopsigelighed, aflæggelse af forbrugsregnskaber og lejefastsættelse. Slutteligt vil en mulig løsningsmodel blive skitseret. Af Rebekka Sommer Nielsen, advokatfuldmægtig, Ladegaard, Rasmussen og partnere, Horsens 1. Sommerhusudlejning omfattet og reguleret af lejelovgivningens regler Udlejning af sommerhuse er omfattet af reglerne i lejeloven (LL) og i regulerede kommuner yderligere af boligreguleringsloven (BRL). Dette blev blandt andet slået fast af huslejenævnet i Hjørring i 1983(1) og derefter af Vestre Landsret i dommen U /1 V. I sidstnævnte sag var tvistspørgsmålet om rette værneting, men landsretten fastslog endvidere, at»sagen, der vedrørte et lejeforhold om et sommerhus beliggende i Aabenraa, skulle anlægges ved byretten på det sted, hvor sommerhuset var beliggende, jf. LL 107, stk. 1, jf. 1 og 111, stk. 1.«Endvidere forsøgte lovgivningsmagten positivt at undtage sommerhusudlejning fra LL ved et i 1986 fremsat ændringsforslag(2) til LL 1, stk. 1. I henhold til ændringsforslaget skulle LL alene gælde for leje»af beboelseslejligheder eller husrum til helårsbeboelse«. Ændringsforslaget blev dog ikke vedtaget, og sommerhusudlejning forblev således fortsat omfattet af LL. Sommerhuse udlejes med en varighed, der varierer mellem et par dage i en weekend og op til flere år. Den tidsmæssige udstrækning er dog uden betydning for spørgsmålet om, hvorvidt LL finder anvendelse. Det følger af landsretspraksis, at der stilles ringe krav til længden af det tidsrum, en brug mod vederlag angår, for at retsforholdet er omfattet af lejelovgivningen, jf. U Ø(3) og U Ø(4). I begge tilfælde fandtes LL anvendelig, selvom lejeforholdenes tidsmæssige udstrækning var meget kortvarige, hvorfor det kan udledes, at helt kortvarige lejemål med en varighed af en weekend eller en uge er omfattet af lejelovgivningen. At kortvarige brugsforhold falder inden for LL kan forudsætningsvist udledes af undtagelsesreglen om hotelophold i LL 1, stk. 3. Hotelophold er typisk af meget kort varighed, og såfremt disse kortvarige lejeforhold ikke var specielt undtaget fra lejelovgivningen, ville de have henhørt under lejelovgivningen. Modsætningsvist kan det sluttes, at såfremt det var en selvfølge, at kortvarige lejeaftaler ikke var omfattet af LL, havde det ikke været nødvendigt at friholde dem i LL 1, stk. 3. Bestemmelsen er dermed en undtagelsesbestemmelse, der kan bekræfte en hovedregel.(5) 2. Sondringen mellem hotelophold og sommerhusudlejning Det følger af LL 1, stk. 3, at loven ikke gælder»for aftaler om leje af bolig med fuld kost eller for aftaler mellem et hotel og dets gæster«. Leje af værelse i pensionat eller på hotel er dermed udtrykkeligt undtaget lejelovgivningen ved en særlig lovhjemmel herfor. De væsentligste forskelle på hotel og sommerhus i relation til momsretlige spørgsmål er fastsat i TfS 2008, 120 og kan være vejledende for, om retsforholdet falder ind under undtagelsesbestemmelsen i LL 1, stk. 3, eller om LL modsætningsvist finder anvendelse. Det, der kendetegner hotelkonceptet, er, at der sker udleje fra dag til dag, hvorimod sommerhusudlejning typisk sker på ugebasis. Ved hotelvirksomhed stilles der, i forbindelse med lejeforholdet, faciliteter og services til rådighed såsom opredt seng ved ankomst, tilgængelige håndklæder samt adgang til betalt morgenmad. Derudover er slutrengøring, el og vand inkluderet i lejen. Ved sommerhuskonceptet medbringer lejeren sædvanligvis selv håndklæder og sengelinned og rengør selv huset ved fraflytning. Endvidere betaler sommerhuslejeren typisk særskilt for el og vand.(6) Sondringen har også betydning for, om udlejningen er momsfritaget. Det følger af momslovens 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt., at udlejning af fast ejendom er fritaget for momspligt. Af 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt., gælder det, at udlejning af værelser i hoteller ikke er momsfritaget. Udlejning af almindelige sommerhuse er momsfritaget som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets varighed.(7) 3. En retsstilling der er mere vildledende end vejledende At sommerhuse uanset den tidsmæssige udstrækning er omfattet af LL medfører en retsstilling, der er mere vildledende end vejledende, idet LL s regler ikke er egnede til at regulere udlejning af sommerhuse. LL s regler om standardlejekontrakter, fraflytningskrav, uopsigelighed og aflæggelse af forbrugsregnskaber er et udpluk af regler, der er upraktiske at anvende på sommerhusudlejning af kortvarig karakter Standardlejekontrakter Udlejning af sommerhuse sker af private udlejere, men primært af professionelle udlejningsbureauer, der alene beskæftiger sig med formidling af udlejningssommerhuse på ugebasis. Sommerhusudlejningsbureauernes standardlejekontrakter, der stiller lejeren betydeligt dårligere, end loven tillader, bærer præg af ukendskab til, at sommerhuse er omfattet af LL. Dette viser sig ved, at udlejningsbureauerne formidler sommerhuse på ugebasis på uautoriserede standardkontrakter med udgangspunkt i aftalefrihed i forhold til lejevilkårene. Da LL regulerer lejeforholdet, skal autorisationskravet i LL 5, stk. 2, være opfyldt, hvorfor lejeaftaler skal indgås på den autoriserede blanket for beboelseslejemål, Typeformular A, 8. udgave af 3. september 2001, eller en anden autoriseret kontrakt, medmindre der udfærdiges individuelt udfærdigede kontrakter, der ikke indeholder vilkår, der fremstår som standardiserede, jf. LL 5, stk. 3. Endvidere fremgår det af LL 5, stk. 1, at bestemmelser i standard- Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 1

2 aftaler, der fraviger loven til skade for lejeren, skal være fremhævede for at være gyldige. Det indebærer et formkrav, som gør, at regler, der fraviger loven til ugunst for lejeren, skal markeres, så det bemærkes. Særlig typografi som for eksempel understregning, fed, kursiv, forstørret skrift eller versaler formodes at være tilstrækkeligt for, at fremhævelseskravet er opfyldt. Det er næppe tilstrækkeligt blot ved skift af skriftsnit og ved formindsket skrift.(8) Udover kravet om den typografiske fremhævelse af fravigende bestemmelser skal 5, stk. 1, endvidere forstås således, at det i øvrigt skal fremgå på fremtrædende måde andetsteds i kontrakten, at de fremhævede betingelser forringer lejerens retsstilling, hvilket kaldes»det dobbelte fremhævelseskrav«.(9) Retsvirkningen af manglende fremhævelse af byrdefulde vilkår eller at autorisationskravet ikke er opfyldt, er at samtlige vilkår, der giver lejeren mindre rettigheder eller større forpligtelser end angivet i lovens præceptive bestemmelser, er ugyldige, hvorfor LL s deklaratoriske bestemmelser finder anvendelse i stedet for de anførte byrdefulde bestemmelser i standardkontrakten. Højesteret afsagde den 8. april 2014 en dom om ugyldighed af en lejekontrakts vilkår om nyistandsættelse af et lejemål ved fraflytning, idet lejekontrakten fremtrådte på en sådan måde, at lejeren måtte opfatte lejevilkårene som standardiserede. Det følger af cir. 213 fra 1979, pkt. 5, at det daværende ministerium havde til hensigt at udarbejde en Typeformular D til anvendelse i kortvarige lejemål om ferieboliger. Typeformular D blev dog aldrig lanceret, hvorfor Typeformular A, 8. udgave er den relevante blanket for sommerhusudlejning. Anvendelsen af Typeformular A8 ved lejeaftaler om sommerhusleje på ugebasis er uhensigtsmæssig og praktisk umulig, og konsekvensen af, at typeformularen ikke anvendes ved standardiserede kontrakter, er fatal, idet eksempelvis det byrdefulde særvilkår om, at lejemålet er tidsbegrænset, bortfalder, hvorfor lejeaftalen underlægges LL s almindelige opsigelsesregler Opsigelse og uopsigelighed Udlejning af sommerhuse sker som hovedregel ved tidsbegrænsede lejeaftaler, hvilket indebærer, at lejeaftalen i lejeperioden som udgangspunkt er uopsigelig, jf. LL 80, stk. 1. Tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold for at være gyldig, jf. LL 80, stk. 3. Det påhviler domstolene at foretage en konkret vurdering i den enkelte sag, og praksis viser, at de foreliggende afgørelser er begrundet i meget konkrete omstændigheder. Det kan overordnet udledes af praksis, at tidsbegrænsninger begrundet i fremtidigt salg eller personlig brug findes gyldige. Tidsbegrænsningen ved sommerhusudlejning kan formentlig med rette begrundes i udlejers forhold, idet en ny lejer er klar til indflytning samme dag, som den forhenværende lejer fraflytter sommerhuset. Såfremt tidsbegrænsningen tilsidesættes af boligretten efter LL 80, stk. 3, medfører det, at lejeren fortsætter i lejemålet på almindelige opsigelsesvilkår og dermed er beskyttet af den legale uopsigelighed. Ifølge teorien kan lejeren dermed kræve at blive boende i sommerhuset, hvorfor udlejeren risikerer at blive mødt af erstatningskrav fra efterfølgende lejere, der ifølge deres lejeaftaler har brugsret til lejemålet og i den forbindelse har afholdt udgifter til transport med mere. Uopsigelighedsprincippet er den væsentligste beskyttelse i LL, idet det er en beskyttelse af lejeren der i et lejeforhold normalt er den svage part for at hindre, at denne udnyttes af den stærkere part, udlejeren. Formålet med uopsigelighedsprincippet er, at en lejer skal have mulighed for at indrette sin lejebolig, som var det hans egen, og at lejeren ikke risikerer opsigelse uden videre og som følge heraf står uden hjem. Tidsbegrænsningen ved sommerhusudlejning er dermed en fravigelse fra én af de mest fundamentale principper i lejelovgivningen, men samtidigt helt naturlig ved sommerhusudlejning, idet det ikke er lejerens varige bolig, hvorfor der normalt ikke er et større behov for beskyttelse mod opsigelse. Dette bidrager til at understrege LL s uanvendelighed ved sommerhusudlejning. Udgangspunktet om, at tidsbegrænsede lejeaftaler er uopsigelige, gælder dog ikke, hvis det er aftalt i lejekontrakten, at den tidsbegrænsede lejeaftale kan opsiges. Hvis man intet kan udlede af aftalen vedrørende adgang til opsigelse, må den deklaratoriske regel, på grund af 80, stk. 1, 2. pkt., jf. 4, stk. 3, være, at aftalen i så fald er uopsigelig fra begge parters side i hele den aftalte periode.(10) Hvis der er aftalt opsigelsesadgang i lejekontrakten, selvom lejemålet er tidsbegrænset, er det lejeretlige udgangspunkt, for så vidt angår opsigelsesreglerne, at lejer frit kan opsige lejemålet i henhold til aftalen, jf. LL 81, stk. 1, dog med iagttagelse af det lovhjemlede opsigelsesvarsel efter LL 86, stk. 1 og 2. Hovedreglen er her et opsigelsesvarsel på tre måneder. I overensstemmelse med loven følger det af T:BB Ø, at der ikke kan ske fravigelse af den præceptive bestemmelse i 83 til skade for lejer, hvorfor udlejer ikke ved at lave tidsbegrænsede lejeaftaler kan sætte sig ud over lovens begrænsninger i udlejerens opsigelsesadgang. Opsigelsesreglerne er af relevans i det tilfælde, hvor lejeaftalen er indgået mange måneder forinden, det lejede tages i brug, og hvor det aftalte opsigelsesvarsel er af kortere varighed, må aftalen kunne opsiges til fraflytning inden lejemålets påbegyndelse. Såfremt opsigelsen af lejemålet sker senest 3 måneder inden indflytningen til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, jf. LL 86, stk. 1, er lejeren ikke bundet af lejeaftalen og skal ikke betale leje overhovedet. I tilfælde af at opsigelsen af lejemålet foretages senere end 3 måneder inden indflytningen, er udlejeren berettiget til at kræve erstatning for alle de udgifter, udlejeren påføres ved lejerens uretmæssige disposition. Ifølge den præceptive bestemmelse i LL 86, stk. 3, 1. pkt., er udlejeren forpligtet til at bestræbe sig på at genudleje det lejede hurtigst muligt i tilfælde af lejerens fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb. Udlejeren skal derfor bestræbe sig på at varetage lejerens interesser ved at gennemføre tabsbegrænsende foranstaltninger, forudsat at de ikke er uforenelige med rimelig varetagelse af udlejerens egne interesser. Ifølge LL 86, stk. 3, 2. pkt., skal det beløb, som udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, fragå i hans krav over for lejeren. Dermed har lejeren mulighed for at få reduceret sin lejebetaling i opsigelsesperioden i udlejerens erstatningskrav, såfremt lejemålet genudlejes hurtigt, eller hvis udlejeren ikke udfolder passende genudlejningsbestræbelser.(11) Højesteret udtalte i U H, at bestræbelser på genudlejning ved sædvanlig tilrettelæggelse af udlejning og administration ikke kan medføre ekstraomkostninger herunder interne omkostninger ved merarbejde. Kun hvis det kan dokumenteres, at der er påført udlejeren ekstraomkostninger i forbindelse med genudlejning, kan de fradrages ved opgørelsen af det indvundne. Dermed kan der for eksempel ikke afkræves lejeren et genudlejningsgebyr i forbindelse med udlejerens opfyldelse af den lovhjemlede genudlejningspligt Fraflytningskrav Bestemmelsen i LL 98, stk. 2, indeholder en reklamationsregel, hvoraf følger, at udlejer skal fremsætte krav mod fraflyttede lejere inden for en 2-ugers frist fra fraflytningsdagen/nøgleafleveringstidspunktet, medmindre andet er aftalt, hvilket normalt ikke er tilfældet ved de private sommerhuslejekontrakter eller de standardkontrakter, som udlejningsbureauerne anvender. Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 2

3 Da sommerhuse er omfattet af reglerne i LL, skal udlejer derfor i princippet ved hver lejeaftale fremsætte krav inden for den anførte frist over for lejeren, idet retsvirkningen af, at udlejeren ikke gør dette, er, at udlejer mister retten til at kræve betaling af lejer for mangler samt for gennemførelse af aftalte vedligeholdelsesarbejder ved lejemålets fraflytning. I relation til sidstnævnte, nemlig de vedligeholdelsesarbejder, der allerede er aftalt i lejekontrakten, følger det af gældende praksis, at det kræves, at der foretages en direkte reklamation, der omtaler de aftalte vedligeholdelsesarbejder. Reklamationen skal være så specificeret, at lejer ud af reklamationen klart kan udlede, hvilke arbejder der kræves betaling for. I relation til de kortvarige sommerhuslejeforhold overholdes reklamationsreglen sjældent i praksis. Det gælder både ved private udlejere og ved udlejning via bureauer. Ved sidstnævnte bliver skader på inventar eller ejendom modregnet i det af lejeren indbetalte depositum uden forudgående varsling herom, og dette sker normalt mere end to uger efter fraflytning. Hvis reklamationen sker senere end 14 dage efter fraflytningstidspunktet, medfører det, at udlejerens krav fortabes, medmindre der er aftalt en forlængelse af reklamationsfristen. Såfremt det bebudede forslag til LL gennemføres, hvor ministeren vil indføre tvungne ind- og fraflytningssyn, vil det give væsentlig mere administration, idet der som udgangspunkt skal laves to rapporter om ugen for hvert hus, og LL s regler bliver i så fald endnu mere uanvendelige på sommerhusudlejning og skaber flere problemkomplekser end de allerede eksisterende. Særligt alvorlige konsekvenser kan de nye regler få for private udlejere, der ikke har samme overblik over de komplekse regler i LL og derfor risikerer store økonomiske tab som følge heraf Forbrugsregnskaber Det følger af TfS 2008, 120, at sommerhuslejeren særskilt skal betale for el og vand. Normalt aflæses målerne før indflytning og efter afrejse, hvorefter der sendes en opgørelse over forbruget med krav om efterbetaling. Som udgangspunkt strider det ikke mod LL s regler, at der betales særskilt for el, vand og varme i forbindelse med leje af sommerhus i eksempelvis en uge. Det følger dog af LL s strikse regler om varme- og vandbetaling i henholdsvis LL 40, stk. 1, og LL 46 l, stk. 1, at varme- og vandregnskaberne i forbindelse med efterbetalingskrav skal opfylde formalia i loven, og såfremt dette ikke sker, medfører det, at regnskabet er ugyldigt. Fælles for bestemmelserne om forbrugsregnskaberne er, at det påhviler udlejer at fremsende et regnskab, der skal angive den andel og de samlede varme- og vandudgifter, samt angivelse af lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. 40, stk. 3, og 46 l, stk. 3. Henvisningen til stk. 3 betyder, at lejeren skal oplyses om adgangen til at kunne gøre indsigelse mod regnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af regnskabet, og at lejerens indsigelse skal være skriftlig og indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Såfremt formalia ikke iagttages, er retsvirkningen ugyldighed, hvorefter der ikke kan kræves efterbetaling hos lejeren. For så vidt angår afregning af el, er udgangspunktet ved langtidslejemål, at udlejer holdes uden for regnskabet, idet lejeren tilmeldes som forbruger. Ved korttidslejemål vil dette udgangspunkt være upraktisk, hvorfor hovedreglen er, at udlejer er tilmeldt som forbruger over for elværket og afregner over for elværket og herefter kan kræve refusion af lejeren. For leverancer af el og gas til opvarmning fra udlejeren til lejerens forbrug i lejemålet gælder der dog også et krav om aflæggelse af regnskaber efter lovens regler, jf. LL 45, stk. 1, hvorfor reglerne i LL tilsvarende finder anvendelse.(12) 4. Lejefastsættelsen i en lejeretlig kontekst Lejelovgivningens regler om lejefastsættelse er heller ikke velegnede til at regulere lejefastsættelsen i korttidslejemål. Lejelovgivningen harmonerer ikke med planloven og praksis, idet beboelsesperioden for sommerhuse begrænses af planlovens 40, stk. 1, og U V(13) til 39 uger, hvorfor det på baggrund af dette er problematisk at fastsætte en årlig leje. Derudover fastsætter udlejningsbureauer huslejen for sommerhuse ud fra friere overvejelser uden skelen til LL s regler og med udgangspunkt i en række ulovhjemlede faktorer såsom blandt andet udlejningsperiodens attraktivitet, helligdage, ferietidspunkter og solskinstimer. Såfremt sommerhuset er beliggende i en ureguleret kommune, fastsættes lejen ud fra en sammenligning med kriterierne oplistet i LL 47, stk. 2. I forbindelse med lejefastsættelsen skal der foretages en sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Såfremt et sommerhus er beliggende i en ureguleret kommune, er der en begrænset risiko for lejenedsættelse. Dette skyldes at lejeniveauet fastsættes ud fra ovennævnte kriterier, og at lejeniveauet på nuværende tidspunkt allerede mere eller mindre er fastlagt, da der i vidt omfang er ens leje for sammenlignelige sommerhuse således, at lejens størrelse i tilsvarende sommerhuse og ud fra kriterierne i LL 47, stk. 2, kan dokumenteres med sammenligningslejemål. I den sammenhæng vil det formentlig være af mindre betydning, at lejelovgivningens regler finder anvendelse på sommerhusudlejning. Hvis sommerhuset derimod er beliggende i en reguleret kommune, finder BRL anvendelse. Efter BRL 4, stk. 5, gælder reglerne i kapitel II-IV ikke for ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Ifølge BRL 29 b, 1. pkt., finder reglerne om lejeregulering i BRL kapitel IV A anvendelse for småhuse. Disse regler gælder også for nybyggede småejendomme, der er opført efter den 1. januar 1995.(14) Lejen skal derfor fastsættes efter BRL 29 c, da sommerhuse normalt har status som småhuse. Ifølge BRL 29 c skal lejen ansættes i henhold til det lejedes værdi efter LL 47, stk. 2, men hvor sammenligningen skal ske med lejemål, hvis leje er fastsat efter reglerne i BRL kapitel II-IV om den omkostningsbestemte leje, og hvor lejen er reguleret efter BRL 7.(15) Dons og Bang anvender på baggrund af dette udtrykket»det lejedes regulerede værdi«, da det er det lejedes værdi efter LL 47-49, der anvendes ved lejefastsættelsen i småhuse.(16) 4.1. Skyggebudget efter BRL 29 c, 4. pkt. Det følger af BRL 29 c, 4. pkt., at der i tilfælde, hvor der ikke findes sammenligningslejemål, hvor lejen er reguleret efter BRL 7, eller hvor lejen må anses for at være atypisk, skal der på grundlag af oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv. ansættes den leje, som ville kunne opkræves, såfremt lejen skulle beregnes efter BRL 7. Dette kaldes skyggebudget. Ved beregningen af lejen i henhold til skyggebudgettet indhentes oplysninger til at ansætte den leje, som kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter BRL 7. Det følger af BRL 8 og 9, at den omkostningsbestemte leje beregnes, så den dækker ejendommens driftsudgifter, afkastningen af dens værdi og tillæg for gennemførte forbedringer af det lejede. Endvidere skal der ske henlæggelse af beløb på en konto for vedligeholdelse, jf. BRL 18 og 18 b og LL 22, jf. BRL 8, stk. 1, 2. pkt., og disse beløb skal medtages i skyggebudgettet. De udgiftsarter, der medtages i skyggebudgettet i henhold til BRL 8, er de nødvendige driftsudgifter, herunder skatter, afgifter, Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 3

4 renholdelse, administration, forsikring og henlæggelsesbeløb til ind- og udvendig vedligeholdelse.(17) Det fremgår af BRL 9, at der på budgettet kan afsættes et beløb til afkastning af ejendommens værdi. Hovedreglen findes i BRL 9, stk. 1, hvoraf det gælder, at afkastningen opgøres til 7 % af ejendommens ejendomsværdi pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme. Efter BRL 9, stk. 2, gælder, at ved ejendomme, der tages i brug efter 1963, kan afkastningen opgøres som ydelserne på de langfristede prioritetslån, der er optaget til finansiering af ejendommens opførelse med tillæg af en lovbestemt forrentning af egenfinansieringen af den resterende del af anskaffelsessummen.(18) Det fremgår ikke udtrykkeligt af BRL 9, stk. 2, hvilke udgifter der kan henregnes til ejendommens opførelse. Ifølge Dons og Bang kan der medtages udgifter til ejendommens opførelse, herunder entreprenør- og håndværkerudgifter og forrentning af anskaffelsessummen. Det anføres endvidere, at det er tvivlsomt, om grunden kan medregnes til anskaffelsessummen.(19) I kommentaren til BRL 9, stk. 2(20) fremgår det, at den rimelige anskaffelsessum normalt vil være den opførelsespris, der fremgår af byggeregnskabet, hvilket understøttes af U /2 H. Uanset fortolkningstvivlen af bestemmelsens ordlyd er det mest rimeligt, såfremt grundprisen medregnes til anskaffelsessummen. Det bemærkes i den forbindelse, at den 15. almindelige vurdering omfatter både ejendommens bygninger og grund. En ejendoms beliggenhed har betydning for lejefastsættelsen, idet grundprisen for en velbeliggende ejendom er højere end for en dårligere beliggende ejendom, hvilket betyder, at afkastet for den første ejendom vil blive højere. Jeg mener dermed, grunden skal medregnes i anskaffelsessummen, hvilket skal være med værdien på opførelsestidspunktet. Sommerhuse udlejes fuldt møbleret og med alt inventar, således det er»indflytningsklart«. LL giver dog ikke hjemmel til, at udgifter forbundet hermed kan medtages i budgettet i forbindelse med fastsættelsen af lejen. Lovgiver har ikke forholdt sig hertil, og ligeså er der mangel på stillingtagen hertil fra domstolenes side, idet emnet er ubelyst. I den sammenhæng bør det vurderes, hvorvidt det er rimeligt, at huslejen bliver væsentligt højere ved sommerhuse, der er indrettet med dyre designmøbler, eksklusivt interiør og det nyeste elektronik med mere. Selvom spørgsmålet ikke er ukompliceret i relation til LL, mener jeg dog, at rimelige udgifter til indretningen er en del af ejendommens opførelsesudgifter, hvorfor de bør medtages i skyggebudgettet. Vedligeholdelseskonti skal i henhold til en landsretsdom medtages i skyggebudgettet, jf. TBB Ø(21). Udgangspunktet er, at der alene skal ske afsætning af beløb efter BRL 18 b for ejendomme taget i brug før 1970, og som har mere end to beboelseslejligheder. Det følger af BRL 18, at udlejeren af ejendomme med regulerede beboelseslejemål,»som et led«i sin opfyldelsespligt skal føre en konto for ejendommens vedligeholdelse. Udlejeren skal dermed afsætte nogle nærmere fastsatte beløb pr. m2 boligareal.(22) Der sker henlæggelse for hele ejendommens bruttoetageareal, og beregningen af arealet fremgår af arealbekendtgørelsen, bkg. 311/1983. Efter BRL 18, stk. 1, sondres der ved beregningen af afsætningsbeløbene mellem ejendomme taget i brug før 1964 og senere. Det beløb, der skal henlægges på kontoen, er 37 kr. pr. m2 bruttoetageareal, jf. BRL 18, stk. 1, 1. pkt. Beløbet efter 1. og 2. pkt. forøges pr. 1. januar 1995 med et beløb svarende til 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer, jf. 8, ved udgangen af For ejendomme, der ikke er omfattet af 18 b, forøges den årlige afsætning dog med 1/3 af det beløb, der henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommene til fornyelse af tekniske installationer, jf. 8, ved udgangen af Beløbet skal reguleres en gang årligt ud fra en satsreguleringsprocent(23) for det pågældende finansår. Det beregnede beløb pr. m2 multipliceres med ejendommens bruttoetageareal og medtages i skyggebudgettet. Tilsvarende gør sig gældende for den indvendige vedligeholdelse i det omfang, udlejeren har vedligeholdelsespligten (vedr. hvidtning, maling og tapetsering). Herefter gælder, at der ifølge BRL 8, stk. 1, 2. pkt., skal afsættes beløb til indvendig vedligeholdelse efter LL 22. Beløbet skal på samme måde opreguleres med en tillagt satsreguleringsprocent, jf. LL 22, stk. 1, 3. pkt. Den foran omtalte dom T:BB Ø synes i strid med BRL 4, stk. 5, hvoraf gælder, at reglerne i kapitel II-IV ikke gælder for lejeforhold i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder, hvorfor det kan udledes, at der alene skal ske hensættelser for ejendomme med mere end 6 beboelseslejligheder. Det kan dermed diskuteres, om resultatet i dommen er korrekt. Ud fra dommens udfald og en rimelighedsbetragtning taler det dog for, at hensættelsesbeløbene skal medtages i skyggebudgettet, idet beregningen af lejen i henhold til skyggebudget skal afspejle den leje, som kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter BRL 7. Slutteligt skal den omkostningsbestemte leje tillægges et forbedringstillæg på grundlag af individuelle forbedringer i det lejede, jf. BRL 5, stk. 1, 2. pkt. Ved ansættelse af lejen på baggrund af et skyggebudget må der således tages hensyn til individuelle forbedringer i det pågældende lejemål. Det følger af udgangspunktet, at lejeniveauet i småhuse skal svare til lejen efter BRL 5, stk. 1. Såfremt der ikke tages hensyn til forbedringerne, ville lejen, som blev fastsat ved et skyggebudget, afvige fra lejen i de lejemål, som det er forudsætningen, at lejen skal svare til og sammenlignes med. Efter stk. 1 og stk. 2 har udlejeren efter den 1. juli 1996 fået et incitament til at gemme dokumentationen for udførte forbedringer. Udlejeren bærer bevisbyrden for forbedringstillæggets størrelse.(24) Ifølge BRL 27, stk. 1, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. LL 58, stk. 1. Lejen, der beregnes efter skyggebudgettet, fastsætter en lejegrænse, der reelt er den omkostningsbestemte leje.(25) Ifølge forarbejderne(26)»ansættes«lejen efter 29 c skønsmæssigt, og huslejenævnet har kompetencen til at vurdere, om der foreligger sammenligningslejemål, og i benægtende fald til at udarbejde et skyggebudget for at konstatere, hvad den omkostningsbestemte leje ville have været, og fastsætte lejen i overensstemmelse hermed. I henhold til ordlyden i bestemmelsen, om at der»ikke findes«sammenligningslejemål, skal der føres et egentligt udelukkelsesbevis af den part, som vil have lejen fastsat efter et skyggebudget.(27) I T:BB V og U V fandtes lejeren, der ønskede lejenedsættelse efter et skyggebudget, ikke at have løftet bevisbyrden, da der ikke var fremlagt dokumentation for, at der ikke var sammenlignelige lejemål. Derimod anså landsretten det i U V og U V for godtgjort, at der i kommunen ikke fandtes sammenlignelige lejemål, hvor lejen var reguleret efter BRL 7. I U H lagde Højesterets flertal vægt på huslejenævnets vurdering og den øvrige bevisførelse og fandt det sandsynliggjort, at der ikke forelå sammenlignelige lejemål. Dommen slår fast, at huslejenævnets vurdering af, om der foreligger sammenligningslejemål, ikke alene er tilstrækkeligt. Da det må lægges til grund, at det er usandsynligt, at der findes sammenligningslejemål for sommerhuse, vil lejen skulle ansættes ud fra et skyggebudget, jf. BRL 29 c, 4. pkt. Ovenstående teori kan dermed konkret eksemplificeres ved et sammenligningslejemål, der er et luksussommerhus på 239 m2, der er opført i 1994 i en reguleret kommune. Den omkostningsbestemte leje der skal tjene Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 4

5 som sammenligningsgrundlag kan ud fra et skyggebudget fastsættes til kr. om året. Beløbet fremkommer ved, at driftsudgifterne udgør kr. Kapitalafkastet beregnes ud fra opførelsesomkostningen på kr. og grundprisen på kr., hvilket samlet er kr. Til opførelsesomkostningen på kr. er indregnet et beløb på kr. til indretning af sommerhuset. Ejendommen blev finansieret med 60 % realkreditbelåning efter opførelsen i Ifølge Dons og Bang omfatter ydelserne på langfristede kreditforeningslån ikke blot renter og bidrag, men også afdragsdelen.(28) For så vidt angår afsætningsbeløbene efter BRL 18 og 8, stk. 1, 2. pkt., jf. LL 22, medtages og kr., som er de regulerede beløb, i skyggebudgettet. I 2000 blev der etableret et jordvarmeanlæg på ejendommen for en udgift på kr. Anlægget finansieredes til en rente på 7,5 % og en ydelse på 10 %, beregnet ud fra et 20-årigt lån svarende til anlæggets levetid kr. indsættes i skyggebudgettet for at beregne den årlige leje. Ifølge skyggebudgettet kan den årlige omkostningsbestemte leje fastsættes til at være kr., hvilket fordelt på de 39 lovhjemlede uger medfører en ugentlig gennemsnitlig leje på kr. Huset udlejes 39 uger om året via Danmarks største sommerhusudlejningsbureau (Novasol-Dansommer), hvor den ugentlige leje er delt op i seks sæsoner med en aftalt ugentlig leje, der varierer fra kr. til kr. Da lejeniveauet efter BRL 29 c pr. uge er kr., er lejen i en A-periode knap 60 % over det beregnede lejeniveau efter 29 c, hvorfor væsentlighedskravet er opfyldt. Ifølge forarbejderne til erhvervslejelovens 13(29) og U H(30) er væsentlighedskravet opfyldt, såfremt der foreligger en forskel på plus eller minus % beregnet i forhold til markedslejen. Det afgørende er, at den procentuelle forskel er væsentlig, ikke at beløbet er væsentligt, jf. U V. Ovenstående har dermed den betydning i praksis, at en sommerhuslejer i princippet kan leje et luksussommerhus i A-perioden til kr. og derefter indbringe sagen for huslejenævnet mod betaling af et gebyr på 140 kr. og forvente at få lejen nedsat til kr. eller kr. afhængigt af, om huslejenævnet mener, at den ugentlige gennemsnitlige leje skal fastsættes med udgangspunkt i 39 eller 52 uger. Der vil dog være en mulighed for at aftale fri lejefastsættelse for sommerhuse, der er taget i brug efter den 31. december 1991 i henhold til LL 53, stk. 3, eller BRL 15 a, stk. 1. Dette forudsætter dog en udtrykkelig aftale herom, og en sådan aftale findes ikke i de større udlejningsbureauers standardkontrakter eller i de private udlejeres kontrakter. Virkningen af at aftale, at visse nye boligenheder undtages fra såvel reglerne om lejeværdi som reglerne om omkostningsbestemt leje, er, at lejefastsættelsen alene beror på markedsforholdene, og at lejen i henhold til LL 53, stk. 3, eller BRL 15 a, stk. 1, alene kan anfægtes i medfør af aftalelovens 36 om urimelige aftaler, jf. T:BB Ø. Konsekvensen af anvendelsen af undtagelsesreglerne er fri lejedannelse, hvorfor der som et værn mod helt urimelige aftaler om lejens størrelse er tillagt huslejenævnet kompetence til at afgøre, om aftalen indgået i medfør af bestemmelserne er rimelig efter aftalelovens 36, og for at sikre en hurtig, nem og billig tvistløsning i relation til spørgsmålet, jf. BRL 15 a, stk. 5, og LL 106, nr Ferielejligheder og feriehuse i feriecentre Ovennævnte overvejelser vedrørende sommerhuse leder naturligt hen på en stillingtagen til de lejeretlige forhold i forbindelse med udlejning af ferielejligheder og feriehuse i feriecentre. Selve ferieboligen vil som udgangspunkt have tilknyttet eget bad og køkken, uden at den fysiske beliggenhed er sammenfaldende med feriecentret og dettes faciliteter. En sådan aftale om brugsret over ferieboligen med tilknyttede sædvanlige hotelservices og -faciliteter såsom restauration, swimmingpool, tennisbaner, cafeteria etc. vil falde ind under lejelovgivningen og sidestilles derfor ikke med hoteludlejning efter LL 1, stk. 3.(31) Som konsekvens heraf er også lejemål i ferielejligheder og feriecentre omfattet af reglerne i LL og i de regulerede kommuner yderligere af reglerne i BRL med de deraf følgende konsekvenser for så vidt angår lejefastsættelsen, aflæggelse af forbrugsregnskaber, fraflytningskrav, uopsigelighed, autorisationskrav ved standardlejekontrakter og hensættelser på vedligeholdelseskonti med videre. Da der typisk i feriecentrene er mange beboelseslejligheder, vil disse i modsætning til de enkeltliggende sommerhuse være omfattet af reglerne om hensættelse på konto for forbedringer og vedligeholdelse i Grundejernes Investeringsfond i henhold til LL 63 a eller BRL 18 b. Reglerne gælder for ejendomme, der er taget i brug før I uregulerede kommuner finder LL 63 a anvendelse for ejendomme, der er taget i brug før 1970, og som indeholder mere end to beboelseslejligheder. Udgangspunktet er ifølge loven, at der for ejendomme, der er beliggende i en reguleret kommune med mere end to beboelseslejligheder, og som ikke er omfattet af småhusreglerne i BRL kapitel IV A, er to konti for udvendig vedligeholdelse. Dels er der en konto efter BRL 18, hvor der ikke er bindingspligt, og dels en 18 b- konto, for hvilken der gælder en pligt til hensættelse på en bunden konto i Grundejernes Investeringsfond. Det følger af BRL 4, stk. 5, at reglerne i kapitel II-IV herunder 18 b undtages for ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Derfor er det uden betydning, at det følger af ordlyden i BRL 18 b, at ejendommen skal omfatte mere end to beboelseslejligheder. Såfremt ejendommen har mere end 6 be-boelseslejligheder, er ejendommen omfattet af BRL 18 b. Ved lov nr. 610 af 21. december 1983 blev ordene»taget i brug før 1970«indsat i 18 b, stk. 1, 1. pkt., i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. I forarbejderne til lovændringen(32) hedder det blandt andet:»anvendelsesområdet for bindingspligten og den øgede afsætning til vedligeholdelse foreslås begrænset til ejendomme, taget i brug før Baggrunden herfor er, at de nyere ejendomme ikke har samme vedligeholdelsesbehov som ældre ejendomme«. Det følger af U V, at en ejendom fra 1850 ikke var ombygget i 1993 i et sådant omfang, at den kunne sidestilles med en ejendom fra 1970 eller senere, idet alle bærende fundamenter til facader som den bærende facademur, den bærende tagkonstruktion og en del af etageadskillelserne var fra før 1970, hvorfor den var omfattet af BRL 18 og 18 b. I Danmark findes der uden yderligere specifikation ferieejerlejligheder indrettet fra gamle kroer, hytter på campingpladser og hotellejligheder, der er ændret fra hotelværelser til lejelejligheder med selvstændigt køkken og bad, som derfor vil være omfattet af reglerne i LL 63 a eller BRL 18 b. Ved henvendelse til Grundejernes Investeringsfond har jeg fået oplyst, at man på nuværende tidspunkt ikke opkræver beløb i henhold til LL 63 a og BRL 18 b, men nu overvejer spørgsmålet. En anden problematik ved ferielejligheder, tilknyttet feriecentre med mere end 6 beboelseslejligheder der er beliggende i en reguleret kommune, er lejens størrelse, idet lejen skal fastsættes omkostningsbestemt i de tilfælde, som ikke er undtaget efter BRL 4. På samme måde, som skitseret ovenfor, skal lejen beregnes efter BRL 7, så den omkostningsbestemte leje beregnes, så den Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 5

6 dækker ejendommens driftsudgifter, afkastningen af dens værdi og tillæg for gennemførte forbedringer af det lejede, jf. BRL 8 og 9. Derudover skal der, som ovenfor skitseret, som udgangspunkt ske henlæggelse af bestemte beløb på en konto for vedligeholdelse, jf. BRL 18 og 18 b og LL 22, jf. BRL 8, stk. 1, 2. pkt. På samme måde som ved sommerhuse vil det være muligt i visse tilfælde at aftale fravigelse af lejefastsættelsesreglerne ifølge LL 53, stk. 3-5, eller BRL 15 a, stk En eventuel løsningsmodel Løsningen på ovennævnte problemkomplekser kunne være at undtage sommerhuse og feriehuse tilknyttet feriecentre fra lejelovgivningen med en lignende ordlyd som i LL 1, stk. 3, om hotelvirksomhed. Sommerhus- og feriehusudlejning skulle i så fald være reguleret af almindelig kontraktret. I relation hertil er det nødvendigt, at der foretages en sondring mellem langvarige lejeaftaler og de helt kortvarige, idet jeg mener, at en lovændring svarende til den, der blev foreslået i 1986, hvorefter alle lejemål, der ikke er helårsbeboelse, skulle undtages fra LL, vil være problematisk. Ved de langvarige lejeaftaler, der ofte udstrækkes til en varighed af flere år uanset 39-ugers-reglen, som eksempelvis ses ved sommerhusene nord og syd for Aarhus og mange andre steder i Danmark, er lejelovgivningens regler om lejeregulering, de præceptive beskyttelsesregler samt retten til at indbringe en sag for huslejenævnet fornødne for at sikre lejerens retsstilling. Der kan eksempelvis henvises til et sommerhus fra 1966 på 145 m2, der tilbydes udlejet for en periode på 1-2 år for en månedlig leje på kr. Lejen synes væsentligt at overstige det lejedes værdi, og i et sådant tilfælde bør lejeren have muligheden for at indbringe sagen og få prøvet lejen ved huslejenævnet. Ved kortvarige sommerhus- og feriehuslejeaftaler på eksempelvis under fire ugers varighed kunne det derimod være hensigtsmæssigt at friholde disse for lejelovgivningens anvendelsesområde, da disse aftaler og virkningerne heraf er overskuelige for lejer. Ovenstående løsningsmodel vil i vidt omfang afklare de kaotiske forhold, der i dag er på markedet for udlejningssommerhuse og feriehuse tilknyttet feriecentre. Vælger lovgiver ikke at ændre lejelovgivningen, må det formodes, at der i fremtiden vil være lejere, der vil udnytte situationen og under påberåbelse af LL s regler vil søge at anfægte lejevilkårene og den fastsatte leje. Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 6

7 (1) I sagen med j.nr /008 anså huslejenævnet sig kompetent til at afgøre et tvistspørgsmål vedrørende sommerhusudlejning. Beslutningen blev truffet på grundlag af en fortolkning af BRL 4 sammenholdt med LL 1 og bygningsreglementets kapitel 13.4, stk. 1. Sagen omhandlede lejefastsættelsen, og BRL fandt dermed sideløbende anvendelse, hvor det dog fandtes, at den ugentlige leje ikke kunne nedsættes med hjemmel i BRL 5, stk. 1. (2) Folketingstidende , Tillæg A, sp (3) LL fandtes anvendelig, selvom lokalerne kun var overladt til lejerens brug to gange ugentligt til danseundervisning og alene i vinterhalvåret. (4) LL fandtes anvendelig, hvor lokaler udlejedes til danseundervisning i tidsrummet , hvor ejeren selv benyttede lokalerne om formiddagen, og rengøringen foretoges af ejeren. (5) Jf. Halfdan Krag Jespersen: Lejeret 1 (1989) s. 63f. (6) Jf. TfS 2008, 120, s (7) Jf. TfS 2008, 120, s (8) Jf. Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret (1. udg. 2012) s. 67. (9) Jf. Karnov 2013, note 44 til LL 5. (10) Jf. Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret (1. udg. 2012) s. 378f. (11) Jf. Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret (1. udg. 2012) s (12) Stk. 1 blev indsat ved L 901/2013 med ikrafttræden , jf. bkg. 970/2013. (13) Landsretten fastslog, at en bolig i et sommerhusområde kun må anvendes til overnatning halvdelen af tiden i vinterhalvåret. (14) Jf. Jakob Juul-Sandberg: Det lejedes værdi (3. udg. 2014) s (15) Jf. Jakob Juul-Sandberg: Det lejedes værdi (3. udg. 2014) s (16) Jf. Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring (3. udg. 1997) s. 267ff. (17) Jf. Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring (3. udg. 1997) s. 74ff.Jf. (18) Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret (1. udg. 2012) s (19) Jf. Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring (3. udg. 1997) s (20) Jf. Karnov 2013, note 87, kommentar til BRL 9. (21) Det fandtes i dommen, at der i skyggebudgettet skulle medregnes hensættelsesbeløb efter BRL 18 og 18 b, selvom der var tale om en ejendom, der ikke havde mere end to beboelseslejligheder. (22) Jf. Niels Grubbe og Hans Henrik Edlund: Boliglejeret (1. udg. 2012) s (23) Reguleringssatsprocenterne for de individuelle finansår fremgår af Karnov 2013, note 175 til BRL 18. Reguleringsfaktorerne er de samme for BRL 18 og 18 b. (24) Jf. Jakob Juul-Sandberg: Det lejedes værdi (1. udg. 2007) s. 233f. (25) Jf. T:BB , pkt. 2. (26) Jf. Folketingstidende , Tillæg A, sp. 7847f. (27) Jf. Jakob Juul-Sandberg: Det lejedes værdi (3. udg. 2014) s (28) Jf. Marianne Dons og Jesper Bang: Omkostningsbestemt leje og forbedring (3. udg. 1997) s (29) Jf. Folketingstidende , Tillæg A, s. 995, sp. 2. (30) Højesteret udtalte i overensstemmelse med forarbejderne til ELL 13, at væsentlighedskravet er opfyldt, såfremt der foreligger en forskel på plus eller minus % beregnet i forhold til markedslejen. I nærværende sag oversteg markedslejen den aftalte leje med 10,2 %, hvilket Højesteret ikke fandt godgjort var væsentligt under markedslejen. Endvidere udtaltes det, at det beror på en samlet konkret bedømmelse, om der foreligger en væsentlig forskel. Ved bedømmelsen skal bl.a. indgå, hvor sikkert det er muligt at fastslå, hvad markedslejen er. (31) Jf. Halfdan Krag Jespersen: Lejeret 1 (1989) s. 67. (32) Folketingstidende , 1. samling, Tillæg A, sp Copyright 2014 Karnov Group Denmark A/S side 7

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 18. NOVEMBER 2014 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET LEJENIVEAUER I AARHUS præsen TATION 1 OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJEMÅL BRL 5, STK. 1 BRL 5, stk. 1: 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 35 39 99 PSH@ADVICELAW.DK WWW.ADVICELAW.DK Ny Lejelov

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9 udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

1. INDLEDNING... 2 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 4. OPSIGELSE AF TIDSBEGRÆNSEDE LEJEMÅL... 14

1. INDLEDNING... 2 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 4. OPSIGELSE AF TIDSBEGRÆNSEDE LEJEMÅL... 14 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. INDLEDNING... 2 1.1 AFGRÆNSNING... 2 1.2 METODE... 3 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 3.1 INDGÅELSE AF EN LEJEAFTALE... 7 3.2 UFRAVIGELIGE REGLER

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 7. udgave Lejemåls nr. Stempel LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund NOTAT Dato: Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2012-138 Sagsbehandler: mpk/map Dok id: Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund Kapitel 1 Lovens anvendelsesområde 1. Loven gælder for leje af grunde,

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 Sag 233/2012 Elin Larsen og Ulrik Torp (advokat Henrik Vang-Lauridsen, beskikket for begge) mod Elisabeth Schwartz født Tafdrups Familielegat (advokat Anne

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. Bilag 5. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015

Gå hjem-møde ændringer i lejeloven. Torsdag den 23. april 2015 Gå hjem-møde ændringer i lejeloven Torsdag den 23. april 2015 Velkommen 2 3 Program 14.30 15.00 Registrering 15.00 15.05 Velkomst v/andreas Antoniades 15.05 15.50 Obligatorisk ind- og fraflytningssyn;

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged 3 Er der (gyldigt) aftalt fri

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 11-469-1-2 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Lejens fastsættelse i boliglejemål

Lejens fastsættelse i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejens fastsættelse i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk direktør Lars Brondt, Ejendomsforeningen Danmark Juridisk konsulent Niklas W. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark

Læs mere

Huslejenævnsafgørelsens bevismæssige vægt i lejeværdisager efter BRL 29 c

Huslejenævnsafgørelsens bevismæssige vægt i lejeværdisager efter BRL 29 c Huslejenævnsafgørelsens bevismæssige vægt i lejeværdisager efter BRL 29 c The evidentiary weight of the decisions regarding rental value cases in accordance with BRL 29 c made by the rental assessment

Læs mere

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 - 1 Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Landsskatteretten tiltrådte ved en kendelse af 6/11

Læs mere

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008. Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4

NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008. Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4 NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4 Bopælspligt Af advokat Peter Ledager En bolig uden bopælspligt vil typisk have en

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift...

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... 4 Kravene til specifikation af driftsudgifter

Læs mere

Nævnet Lejens størrelse har lagt til grund, at ejendommen BEGRUNDELSE: pr. 1. januar 1995 omfattede fær-

Nævnet Lejens størrelse har lagt til grund, at ejendommen BEGRUNDELSE: pr. 1. januar 1995 omfattede fær- Udsendt Møde Protokoludskrift Huslejenævnet i den 5. den marts 23. 2015 lejerforening, mod Låsbybanke Emne 6, 1. værelse februar 8, 6000 2015 Udlejer, Lejer, Nicolai Larsen, Sankt Hedvigs Låsbybanke Vej

Læs mere

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr.

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr. ERHVERVSLEJEKONTRAKT Lejemål nr. Odsherred IT- og Iværksætterhus Denne kontrakt består af en række bestemmelser, der udfyldes af parterne. Bestemmelser, som uddyber eller fraviger fra det fortrykte kan

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T Advokat Ole Kildeby Danmarksgade 81.2.th. 9900 Frederikshavn Tlf.nr. 98 42 91 11 L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Fonden Tordenskiold, Frederikshavn som udlejer, og Tordenskiolds Soldater

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. (Til intern brug) LEJEKONTRAKT for beboelse L e j e k o n t r a k t t i l a n v e n d e l s e i l e j e a f t a l e r o m b e b o e l s e s - l e j l i g h e d e

Læs mere

Lovreguleringen af aftaler om huslejens størrelse i beboelseslejemål

Lovreguleringen af aftaler om huslejens størrelse i beboelseslejemål Lovreguleringen af aftaler om huslejens størrelse i beboelseslejemål et kludetæppe af Jakob Juul-Sandberg 1. Introduktion Siden 1. verdenskrig har dansk ret indeholdt særlige regler, der begrænser aftalefriheden

Læs mere

Udgiver Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 Postboks 193 1006 København K. Tlf. 3312 0330. Tryk ReklameTryk, Sunds ISBN 87-0996-0-8

Udgiver Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 Postboks 193 1006 København K. Tlf. 3312 0330. Tryk ReklameTryk, Sunds ISBN 87-0996-0-8 Udgiver Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade 2 Postboks 193 1006 København K. Tlf. 3312 0330 Tryk ReklameTryk, Sunds ISBN 87-0996-0-8 Forord Kære læser Det er med stor glæde, at Ejendomsforeningen

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

Boligreguleringsloven

Boligreguleringsloven 1 Boligreguleringsloven Indholdsfortegnelse Lovens gyldighedsområde... 2 Huslejeregulering for beboelseslejligheder... 3 Vedligeholdelse og opretning...14 Vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond...19

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter: (sæt x)

LEJEKONTRAKT. Efter aftalen har lejer endvidere efter udlejers anvisninger adgang og brugsret til følgende lokaliteter: (sæt x) Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 06240213 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 L 97 endeligt svar på spørgsmål 6 Offentligt NOTAT Dato: 10. februar 2015 Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2014-10564 Sagsbeh.: NHO/MPK/LAG/PSH/CDH Dok id: 575005 Svar på henvendelse

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed Andet:

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er en lejlighed et enkeltværelse en ejerlejlighed Andet: Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 02421704 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Opsigelse af lejeaftalen

Opsigelse af lejeaftalen Opsigelse af lejeaftalen Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Opsigelse af lejeaftalen Tidsbestemte lejeforhold Opsigelse Aftaler om genforhandling Introduktion Tidsbestemte EL 63 Lejeaftaler kan være tidsbestemte

Læs mere

KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages?

KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages? KONTOEN I GI og hvilke udgifter kan medtages? 8. maj 2014 v. Hannah Vilvig, GI Kontoen i GI, 8.5.2014 1 Konto i GI hvad er det? Bindingskontoen efter boligreguleringslovens (Brl) 18 b er en (lille) del

Læs mere

Over for P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige krav påstås frifindelse.

Over for P. Bodholdt Ejendomme ApS s selvstændige krav påstås frifindelse. Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 18. september 2012 i sag nr. BS 43C-2097/2011: A mod P. Bodholdt Ejendomme ApS Sagens baggrund og parternes påstande. Denne sag, der er anlagt den 12. april 2011, vedrører

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Bekendtgørelse af lov om midlertidig regulering af boligforholdene retsinformation.dk - LBK nr 962 af 11/08/2010 1 of 23 28-Jul-14 01:31 LBK nr 962 af 11/08/2010 Gældende (Boligreguleringsloven) Offentliggørelsesdato: 14-08-2010 Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter

Læs mere

Om at leje feriehus. booking.visitnordjylland.dk administreres af VisitKerteminde (CVR: 30588298).

Om at leje feriehus. booking.visitnordjylland.dk administreres af VisitKerteminde (CVR: 30588298). Om at leje feriehus booking.visitnordjylland.dk administreres af VisitKerteminde (CVR: 30588298). Hjemmeside og system er lavet for, at gøre det nemmere for dig som gæst når du skal besøge Kerteminde.

Læs mere

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7?

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7? Konkurs Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Konkurs Introduktion Generelt om lejers eller udlejers konkurs Konkurslovens kapitel 7 Omhandler gensidigt bebyrdende aftaler Formål: At sikre at skyldners konkursbo

Læs mere

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet Den frivillige retshjælp UNG RET har udarbejdet en folder til dig, der gerne vil have styr på, hvilke rettigheder og forpligtelser,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 12. maj 2014

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 12. maj 2014 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 12. maj 2014 Sag 274/2013 UngBo Danmark A/S under rekonstruktion (advokat Stephan Muurholm) mod A (advokat Flemming Wahrén, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

Væsentlige ændringer i lejelovgivningen en forenkling og modernisering?

Væsentlige ændringer i lejelovgivningen en forenkling og modernisering? TBB2015.195 Leje af fast ejendom 1.9. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen en forenkling og modernisering? Folketinget vedtog den 24. marts 2015 lovforslag nr. 97[1] om ændringer af især lov om leje

Læs mere

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen Økonomisk analyse Huslejen og huslejeudviklingen Indhold 1. UNDERSØGELSE AF BUDGETLEJEN, JANUAR 2003... 2 2. LEJENIVEAUET OG DEN OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJE... 2 3. HUSLEJESTIGNINGERNE 1993-2002... 4 1. Undersøgelse

Læs mere

Udkast til bindende svar

Udkast til bindende svar Nordjylland Sagscenter Erhverv PwC Att.: Arne Frederiksen / Morten K. Nielsen Toldbuen 1 4700 Næstved Østbanegade 123 2100 København Ø Telefon 72 22 18 18 E-mail via www.skat.dk/kontakt www.skat.dk 8.

Læs mere

nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv. Aldrig anvendt. Færdig renoveret og klar til indflytning den 1 december 2014.

nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv. Aldrig anvendt. Færdig renoveret og klar til indflytning den 1 december 2014. Typeformular A, 8. udgave 4 herskabs lejligheder og 1 luksus penthouse. Lejlighederne er TOTAL renoveret af dygtige Danske håndværkere. nye toiletter og Nye Køkkener med nye VVS og EL installationer osv.

Læs mere

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Indsæt billede: og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte igen ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Ved partner Andreas Antoniades ERHVERVSLEJELOVEN BAGGRUND

Læs mere

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Præsentation af udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej 26 2970 Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

Forslag. Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene

Forslag. Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene Lovforslag nr. L 200 Folketinget 2009-10 Fremsat den 26. marts 2010 af socialministeren (Benedikte Kiær) Forslag til Lov om ændring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Stråmandsudlejning

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse EBC products Preview Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. 660-159 LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: xx. november 2014 Anlægsnummer: 90 10 39 Jour. nr. NST-5232-00493 Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen, Sønderjylland Felstedvej 14, 6300 Gråsten tlf. 72 54 30 00 Mail: sdj@nst.dk

Læs mere

Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier

Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier Havnegade 29 DK-1058 T: +45 3332 2626 W: husenadvokater.dk Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier Dansk Selskab for Boligret den 27. august 2014 v/advokat Katja Paludan Indsæt navn

Læs mere

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo.

Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. Statsforvaltningen udtaler, at Køge Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i forbindelse med fastsættelse af leje i plejeboligerne Møllebo. 07-08- 2008 De har rettet henvendelse til Statsforvaltningen

Læs mere

Lejekontrakt. Lejekontrakt

Lejekontrakt. Lejekontrakt Lejekontrakt Mellem undertegnede i det følgende kaldet udlejer Tønder Kommune Kongevej 57 6270 Tønder Cvr. 29189781 og medundertegnede XX Xx XX Cvr. i det følgende kaldet lejer er der d.d. indgået følgende

Læs mere

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer)

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer) Praktisk vejledning for Dats medlemsgrupper og scener omkring leje/lån af lokaler herunder bestyrelsens ansvar.(advokat Sven Brouer Seedorff, judica advokaterne. www.judica.dk.) Generelt: En stor del af

Læs mere

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven

SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven SILKEBORG KOMMUNE Etablering af botilbud efter serviceloven og efter almenboligloven Nedenstående beskrivelse forudsætter en kommunal etablering og omfatter efter aftale med Silkeborg Kommune alene forholdene

Læs mere

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP

VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP VEJLEDNING TIL EJERE AF PRIVATE UDLEJNINGSEJENDOMME VEDRØRENDE FUGT OG SKIMMELSVAMP August 2008 INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning... 3 1. Tegn på skimmelsvamp... 4 2. Lovgrundlag... 5 2.1. Lejeloven... 5

Læs mere

Værdifastsættelse af småhusejendomme

Værdifastsættelse af småhusejendomme Værdifastsættelse af småhusejendomme Baseret på ejendommen Landskronagade 56, 2100 Kbh. Brian Thygesen Trane 290572 Afgangsprojekt i Diplom i vurdering Erhvervsakademiet Lillebælt i samarbejde med Dansk

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T MILJØMINISTERIET Naturstyrelsen Midtjylland Mellem xxxx som lejer og Naturstyrelsen Midtjylland, Bjørnkærvej 18, 7540 Haderup som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T 1. Lejemålet Hastruphus

Læs mere

Lejers tingsretlige beskyttelse

Lejers tingsretlige beskyttelse Eksamensspørgsmålet Lejers tingsretlige beskyttelse Introduktion Lejers tingsretlige beskyttelse Gyldig mod enhver uden tinglysning Depositum Lejerettens prioritetsmæssige stilling Erhvervslejeret Lejeforholdet

Læs mere

Afgrænsning af erhvervslejeretten

Afgrænsning af erhvervslejeretten Afgrænsning af erhvervslejeretten Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Afgrænsning af erhvervslejeretten Indplacering i retssystemet Begrebet leje Varig tilknytning til fast ejendom Begrebet lokaler Tidsmæssig

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: Ledelsesnr.: Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen (herefter Udlejer) og (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET LEJEDE... 3 2. DET LEJEDES STAND... 3 3. DET LEJEDES BENYTTELSE...

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal OPP Kalvebod Brygge Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden og opsigelse 4 6 Lejemålets

Læs mere