AT SKABE ET BOFÆLLESSKAB

Transkript

1 AT SKABE ET BOFÆLLESSKAB Alle har deres specifikke drøm om et hjem. Det er vildt fedt når alle de drømme kan tegnes ind i de samme huse. Det er rart - børnene leger selv ude. Mange gange kommer der andre børn fra de nærmeste boligkvarterer og er med til at lege, og så kommer forældrene rendende langvejs fra når ungerne skal hjem, for det er jo her der er plads og masser af børn at lege med...

2 I hovedtræk ser de fem faser, som vi vurderer at mange nye bofællesskaber skal igennem, således ud. Der gives i denne vejledning en mere detaljeret beskrivelse af de fem faser. Vel vidende at ikke to forløb er ens, er dette alligevel ment som en lille introduktion til nogle af de problemstillinger man kan møde når man er med til at stifte et nyt bofællesskab. FORENINGEN RÅDGIVERE KOMMUNEN Samle interesse FASE 5 FASE 4 FASE 3 FASE 2 FASE 1 Drøfte forventninger til fællesskabet og skabe enighed om mål Danne og formalisere foreningen Samarbejde med rådgivere tager form Indbetaling af beløb, som garanti for at man vil være med Koordinering af medlemmers krav og ønsker Accept af projekt Accept af tilbud til grundkøb Underskriver finansiering Beboerne flytter ind Rådgivere inddrages Projektering påbegyndes Endelig projektudarbejdelse Udarbejdelse og godkendelse af projekt og tilbud Juridiske og byggetekniske forhold udarbejdes og godkendes Tilsyn med byggeriet Fortsat rådgivning i forhold til aflevering af boligerne Evt. drøftelser med kommunen Evt. udbud af områder til boligforeninger Evt. rådgivning om krav til projekt i det pågældende område Forhandlinger med foreningen og dennes rådgivere Byggesagsabehandling Godkendelse af byggeprojekt

3 At skabe et bofællesskab - et forløb i fem faser I arbejdet med at stifte og opbygge et bofællesskab, er der mange ting man skal tænke over og tage hensyn til. Vi har opdelt forløbet i fem faser: 1. Folk samles og foreningen dannes 2. Planlægning 3. Projekt og aftaler 4. Byggeri 5. Indflytning Det skal understreges, at selve forløbet kan antage forskellige former, alt efter hvilken type forening, der ønskes. Det, der er beskrevet her, er kun én mulighed blandt flere. Fase 1 - Folk samles og foreningen dannes Fællesskabets art kan variere en del. I nogle bofællesskaber er der mange fællesaktiviteter og relativt stærke sociale bånd mellem beboerne. I andre adskiller boligmiljøet sig knap så meget fra det, Da vi skulle finde ud af, hvordan vores ønsker var for et bofællesskab viste det sig hurtigt at vi var meget ens, men vildt uenige om detaljer. Man skal ikke fortabe sig i detaljer for hurtigt. Og så skal man sørge for at have gode ordstyrere, procesledere og arkitekter, der forstår hvor man gerne vil hen. man finder i mere traditionelle boligformer. Typisk vil den fællesskabsform, der besluttes også få betydning for boligens fysiske udformning, da forskellige fællesskabsarter vil stille forskellige krav til byggeriets form og funktion. Det, der er attraktivt for nogle fællesskaber, er det ikke for andre. Derfor skal de kommende beboere definere deres egne ønsker til fællesskabet. Beboerne skal selv definere deres egenart, vision eller værdigrundlag. Det anbefales, at foreningen i den første fase diskuterer grundlaget for fællesskabet. Hvad er de forskellige ønsker og forventninger til et fællesskab. Disse diskussioner bør ende med at skabe klarhed og enighed om, hvad der er målet med boligerne og med fællesskabet. Fællesskabets karakter kan f.eks. blive afklaret med klare nedskrevne visioner og retningslinier eller det kan udvikles hen ad vejen i takt med, at gruppen begynder at arbejde og planlægge sammen.

4 Antal medlemmer i foreningen Kommunen stiller ikke krav til antallet, men erfaringen viser, at den ideelle størrelse er på ca familier. Størrelsen har betydning for de stordriftsfordele, der følger foreningen. Det vil sige, at boligerne typisk bliver billigere, jo flere der skal opføres, ligesom andre aftaler med håndværkere, leverandø rer m.v. bliver billigere, jo større ordren er. Antallet af familier har også betydning for de sociale forhold. Bliver der for mange familier kan det betyde, at det bliver svært at bevare følingen med fællesskabet, at nogle bliver isolerede, og at der opstår klikedannelse. Bliver der for få kan det betyde, at der kommer til at mangle variation og dynamik, og at fællesskabet kan være mere sårbart over for ændringer i gruppen. Som udgangspunkt er boligernes antal også af betydning for fælleshusets størrelse. Primært fordi hver bolig skal lægge et vist beløb til opførelse af fælleshuset. Er fælleshuset væsentligt mindre end 125 m2 indskrænkes dets anvendelsesmuligheder og dermed også fællesskabets udfoldel sesmuligheder. Et fælleshus kan f.eks. inde holde: fælles køkken / festlokale sovepladser / gæsteværelser tekniske faciliteter Tidshorisont Erfaringerne viser, at der skal sættes tid af til at samles og drøfte, hvad det er for et fællesskab, der skal etableres. Fællesskabets art skal helst være på plads, inden den mere planlægningsmæssige del påbegyndes, hvor der tilknyttes en arkitekt/ entreprenør for at indlede egentlig skitsering af hhv. de individuelle boliger, bebyggelses struktur, fælleshuse og øvrige fællesarealer. En periode på op til 2 år fra det første møde til endelig bosætning i eget fællesskab er et realistisk bud. Krav til en forening Roskilde Kommune stiller krav til, at der er dannet en forening efter de sædvanlige forhold, der gør sig gældende i Danmark for en forening. Der skal kunne fremlægges vedtægter for foreningen, og der skal være valgt en bestyrelse, som kan tegne foreningen over for kommunen. Der henvises til bogen Foreninger, en praktisk vejledning, hvor det fremgår hvilke forhold, der skal være på plads for at danne en forening. Økonomi Foreningen beslutter, hvornår medlemmerne skal hæfte økonomisk for at være en del af foreningen. Det anbefales, at medlemmerne betaler et beløb for at blive medlem af foreningen og efterfølgende betaler et større beløb, når selve købstilbuddet til kommunen udarbejdes. Dette vil være foreningens garanti for, at der er medlemmer, som også er oprigtige og realistiske i deres ønske om at indgå i foreningens byggeri. Foreningen vil typisk købe det udbudte areal samlet, men hvert medlem underskriver aftalen. Det betyder, at der ikke i købssituationen indgår oplysninger om, hvilke medlemmer, der erhverver sig hvilke delområder af parcellen.

5 Fase 2 - Planlægning - Professionelle rådgivere Kommunen forventer, at der er tilknyttet professionelle rådgivere til denne fase i form af advokat, arkitekt, ingeniør, landskabsarkitekt m.fl. Rådgiveren repræsenterer foreningen over for kommunen. Kun på den måde er kommunen i stand til at yde den bedste service til foreningen. Som en rettesnor skal der regnes med ud gifter til honorering af rådgivere på ca % af byggesummen. Planlægning af byggeriet Når gruppen er godt igennem fase 1, bør der tages kontakt til forskellige rådgivere. Gruppen skal formulere de krav, man stiller til rådgiveren, i forhold til den opgave, der skal løses. Det anbefales, at der først tages kontakt til en advokat, der har kendskab til byggeområdet. Dette for at advokaten kan give rådgivning i forhold til de krav og den brug af rådgivere, der skal finde sted i hele forløbet. Dernæst anbefales det, at der tilknyttes en arkitekt, som kan være den rådgiver, der også repræsenterer foreningen over for kommunen i forhandlinger og i forhold til myndighedsbehandling af byggeprojekt. Profesionelle rådgivere I forbindelse med drøftelser om, hvordan fællesskabet skal være, vil der typisk være opstået ideer, som har afsmittende virkning på den fysiske udformning. Det er vigtigt, at disse kommer frem allerede i de første diskussioner med en arkitekt. Det betyder bl.a., at der skal være taget stilling til boligernes cirkapris, hvor stort et areal og hvilken placering, foreningen vil købe. Dette kan være med til at danne udgangspunkt for en beslutning om, hvilken type bolig der skal arbejdes videre med. Af hensyn til bl.a. den senere tilrettelæggelse af byggemodningen med kloak, vand, fjernvarme m.m. skal foreningen be slutte, om det er en andelsboligforening eller en ejerforening og om de enkelte boliger skal udmatrikuleres efter grundkøbet. Alle disse forhold anbefales det at man beslutter i samråd med fagfolk, der er vant til at arbejde med den slags problemstillinger. Roskilde Kommune har kontakt til et bredt netværk af arkitekter, advokater m.fl., der kan være behjælpelige i denne situation. Fase 3 - Projekt og aftaler I denne fase skal foreningen byde på det areal, man ønsker at erhverve sig til etablering af boligerne. Udbud De områder, kommunen har reserveret til formålet, vil blive udbudt til salg, når kom munen er i dialog med nogle seriøse foreninger, der vil byde på grundene. Udbudsperioden vil strække sig over tre måneder. Det er frivilligt hvor meget man vil være med til af det fælles. Der bliver aldrig set skævt til nogen fordi de ikke altid er med. Vi har jo dybt forskellige opfattelser af, hvor meget og hvor lidt fællesskabet betyder. Tit er man også med i perioder, hvor det passer ind i ens liv Kommunens krav til jer, som foreninger, og til bebyggelser og byggeri vil fremgå af udbudsmaterialet. Det skal bl.a. fremgå af jeres købstilbud: hvad der er netop jeres særkende og hvordan I vil forholde jer til øvrige bebyggelser i området. Kommunen kan som sælger frit vælge mellem de afgivne tilbud. Kommunen vælger ud fra en samlet vurdering af både

6 Alle har deres specifikke drøm om et hjem. Det er vildt fedt når alle de drømme kan tegnes ind i de samme huse. bud på det areal, der ønskes. pris og projekt. Der må påregnes en projekttilpasning i samarbejde med kommunen for at sikre en sammenhæng med de øvrige bebyggelser på storparcellen, en fælles vejadgang til hele storparcellen samt en landskabsmæssig helhed. Der afgives bud ved at fremsende et projektforslag, som også indeholder et økonomisk Boligforeningens projektforslag Det projektforslag, som indgår i et tilbud, skal forholde sig til de beskrevne principper for udbygningen og redegøre for: -Den overordnede idé med bebyggelsen, herunder bebyggelsens samspil med arealets struktur og samspillet med de øvrige bebyggelser på storparcellen. - Arkitektur, boliger og bebyggelsesplan. Projektforslaget udarbejdes af boligforeningen i samarbejde med arkitekt/ entreprenør og rådgivere, og skal være i overensstemmelse med gældende lokalplan. Projektforslaget skal bestå af: - Struktur- og helhedsplan i 1:500 for bebyggelse inkl. omgivelser. Planen skal redegøre for terrænbearbejdning, samt veje, stier, parkeringspladser og friarealer. - Længde- og tværsnit i 1:500 for bebyggelse inkl. omgivelser. - Visualisering af bebyggelse, herunder luftperspektiv. - Detailudsnit, der redegør for boligtyper og principper. - Redegørelse for miljøforhold og evt. økologiske principper, der ønskes anvendt i bebyggelsen. - Redegørelse for projektet, der skal forholde sig til principper, forudsætninger og vilkår i udbudsmaterialet. - Beskrivelse af foreningens formål og organisering, boligernes ejerform og forsyningsforhold, samt øvrige relevante oplysninger. - Princip for udstykning.

7 Fase 4 - byggeri Denne fase indledes, når foreningen har købt grunden, og når den egentlige projektering begynder. Byggemodning af selve grunden Byggemodning betyder, at der på den enkelte grund skal anlægges veje og fællesarealer. Ikke mindst skal der føres vand, kloak, varme og el frem til hver bolig. Med udgangspunkt i købsaftalen og projektet aftales der en tidsplan for tilrettelæggelse af byggemodningen og detailprojekteringen af projektet frem til byggeandragendet kan fremsendes. Bygherrens rådgiver udarbejder en udstykningsplan, og der udarbejdes vej- og ledningsprojekt for bebyggelsen. Afhængig af den valgte ejerform af boligerne og aftalerne i købsaftalen tilrettelægges byggemodningen af selve grunden med veje og forsyning frem til den enkelte bolig. Byggesagsbehandling Kommunens byggesagsbehandling er en myndighedsfunktion, hvilket betyder, at kommunen fastslår rettigheder og pligter for den enkelte eller regulerer forholdet mellem borgerne. Alle afgørelser skal have lovhjemmel og følge forvaltningslovens regler. Byggesagsbehandling foregår på den måde, at kommunen kontrollerer, om reglerne i byggeloven og lokalplanen er overholdt. Det er bygherren, der er ansvarlig for, at ansøgningsmaterialet lever op til lovens bogstav. Det vil derfor ofte være nødvendigt at have en professionel rådgiver på sagen. Forhåndsdialog Roskilde Kommune tilbyder, at der er en indledende drøftelse mellem kommunen som myndighed og boligforeningens rådgiver, inden byggeriet sættes i gang. Under forhåndsdialogen ønsker Roskilde Kommune at afklare rammerne for byggeprojektet, ligesom der kan indgås aftaler om fx tidsplaner og kravene til dokumentation. Forhåndsdialogen betyder ikke, at bygherrens ansvar for byggeriet og projektet formindskes eller erstattes. Men det er kommunens erfaring, at en god dialog fra starten giver en hurtigere og mere problemfri sagsbehandling til glæde for begge parter. Det er jo ikke sådan at vi alle sammen render rundt med lilla ble og spiser svampe vi selv har fundet. Vi går i jakkesæt på arbejde ligesom alle andre. Økonomi Der skal beregnes økonomi i forhold til grundkøb og etablering af bolig, samt til fællesfunktioner. Få en arkitekt/bygningskonstruktør til at udregne et vejledende overslag baseret på erfaringspriser fra tilsvarende priser. Der skal påregnes ca % af byggesummen til rådgiverudgifter. Reserver ca. 25% af byggesummen til uforudsete udgifter, der næsten altid dukker op undervejs. I alle tilfælde gælder, at jo tættere I vil på den rigtige pris, jo bedre skal I kende projektets detaljer, materialevalg etc. Tilrettelæggelse, styring og planlægning Centralt for jeres byggesag er valget af, hvordan udførelsen samt evt. planlægningen organiseres. Det vil i denne sammen hæng bl.a. sige valg af entrepriseform

8 Der er tre entrepriseformer, som er de mest anvendelige for private bygherrer: fagentreprise, hovedentreprise og totalentreprise. Der er afgørende forskelle på en trepriseformerne, og de er i vid udstrækning afgørende for sagsgangen i byggeforløbet. - Ved fagentreprise udbydes tømrer-, maler-, murer- og VVS-entreprise m.fl. hver for sig. - Ved hovedentreprise udbydes alle fagentrepriser samlet, og entreprenøren er hovedentreprenør på alle opgaver. - Ved totalentreprise står et firma for både rådgivning (f.eks. arkitekt og ingeniør) og for selve byggeriets udførelse, som ved hovedentreprisen. I selve byggefasen Under et byggeris gennemførelse er det nødvendigt med en styring og opfølgning både på arbejdernes udførelse, omfanget og arbejdets fremskriden, dvs. tidsplan. Denne styring foretages som regel ved, at der jævnligt afholdes byggemøder, hvor alle implicerede parter deltager. På disse byggemøder opnoteres arbejdets stadie, der diskuteres de enkelte entreprenørers ind byrdes forhold, arbejdets fremskriden, hvilke ændringer, der måtte være til arbejdets omfang og udførelse, og endelig gennemgås de udførte arbejder, for på et så tidligt tidspunkt at konstatere evt. fejl. Ved disse møder, bør I lade jer repræsentere af byggerådgiveren og evt. et eller flere medlemmer af bestyrelsen. Rådgiveren skal løbende klage over evt. fejlagtigt udførte arbejder og endelig vil fejl og mangler blive opnoteret på den efter arbejdets afslutning afholdte afleveringsfor retning. Det er vigtigt med en godt tilrettelagt og velkoordineret byggeproces. Byggerierne i et område vil ofte være på forskellige stadier, hvilket indebærer, at der er forskellige ønsker på tværs af naboskel og byggepladser. De steder, hvor mange byggerier er i gang samtidig, er det vigtigt, at der tages hen syn til hinanden på alle niveauer fra beboe re til entreprenører. Det indebærer både tolerance og smidighed, samt høj grad af orden og hensyntagen. Fase 5 - Indflytning I denne fase begynder indflytning i de første huse. Typisk vil indflytning ske over en længere periode, idet ikke alle huse bliver færdige på samme tid. I denne periode skal der både være tid og plads til, at den enkelte familie finder sig til rette i sit nye hjem og til, at familierne be gynder hverdagen med hinanden. For mange vil det være en omvæltning pludselig at få drømmen opfyldt om fællesskabet og det nære miljø. Sociale aktiviteter vil typisk opstå uplanlagt, fordi foreningens medlemmer på dette tidspunkt har kendt hinanden gennem en længere periode og arbejdet efter det samme mål, som nu er nået. Hvis det er aftalt, at kommunen skal færdiggøre vejanlæg og friarealer, sker dette derfor først, når vi vurderer, at der ikke længere er risiko for, at anlæggene bliver ødelagt. Hvis det er aftalt, at beboerne selv skal færdiggøre fællesanlæggene kræver kommunen i forbindelse med købsaftalen, at der stilles garanti for, at anlæggene færdiggøres. Grunden vil det første stykke tid fortsat bære præg af byggeplads, indtil alle er flyttet ind, og udearealerne begynder at blive anlagt. Man ved jo hvem alle er - det er en stor fordel, for tryghed og tillid betyder meget her. Tit orker man jo bare ikke lave mad - og så kan man bare melde sig til fællesspisning. Det er altid hyggeligt og man kan gå direkte hjem bagefter og slappe af alle sammen. I weekenderne leger børnene ofte hele aftenen og sover hos hinanden. Så er der tid til lidt rødvin til forældrene...