Teknik- og Miljøforvaltningen, Center for Bydesign

Transkript

1 Til: Teknik- og Miljøudvalget Fra: Teknik- og Miljøforvaltningen, Center for Bydesign Vedr.: Teknisk tilsyn med drift og vedligeholdelse, etape 4 Notat til Teknik- og Miljøudvalget om teknisk tilsyn med drift og vedligehold af de almene boligorganisationer, etape 4 I. Indledning Boligorganisationerne har jfr. almenboligloven, ansvar for en forsvarlig vedligeholdelse af boligorganisationernes boliger og ejendomme, herunder at der i fornødent omfang foretages henlæggelser til planlagt vedligeholdelse. Kommunerne fører samtidig tilsyn med, at boligafdelingerne i kommunen holdes forsvarligt vedlige. Dette tilsyn skal ses i sammenhæng med Københavns Kommunes målsætning om, at ingen boligområder i byen adskiller sig negativt socialt eller fysisk fra den høje standard i København som helhed. En god bolig og et godt boligområde udgør fundamentet for københavnernes livskvalitet. Derfor skal alle boligområder i København være attraktive, trygge og i sammenhæng med den omgivende by, så de danner rammer for et godt københavnerliv. Tilsynsindsatsen udgør derfor, som en del af den samlede bestræbelse på at løfte livskvaliteten i de udsatte områder, et væsentligt bidrag til sikring af gode fysiske boligmiljøer. Målsætningen for det aktive tilsyn er at fremme en forstærket og mere ambitiøs indsats fra boligafdelingernes side, i arbejdet med opretning af de ringeste boligområders fysiske tilstand. Forvaltningen intensiverede i 2005 tilsynet med henlæggelser til planlagt, periodisk vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer i de almene boligafdelinger. Man satte særligt fokus på, om afdelingernes henlæggelser var tilstrækkelige ved at sammenholde henlæggelsernes størrelse med den bygningsmæssige og tekniske tilstand 1. Dette tilsyn er udført i 3 etaper forud for nærværende 4. etape. Den generelle tendens gennem de foregående etaper har været, at boligafdelingernes vedligeholdelsesplaner løbende er forbedret i forhold til udgangspunktet i 2005, og at henlæggelsesniveauet er stigende. Dog var der en række boligafdelinger, hvor henlæggelsesniveauet blev vurderet som for lavt. Desuden var det konklusionen fra etape 3, at mens størstedelen af vedligeholdelsesplanerne blev vurderet som tilstrækkelige, savnede ca. 50 % af afdelingerne fyldestgørende tilstandsrapporter og eftersynsrapporter. 1 Se Bilag 4 Teknisk tilsyn rammer og metode Sagsnr Dokumentnr Sagsbehandler Mads Johan Wilian Gudmand-Høyer!""#$% &&!"! '( )#'*(++

2 II. Konklusion etape 4 Der er i etape 4 udvalgt 16 afdelinger med i alt 5390 boliger, som er opført i perioden mellem 1932 og 1995, jf. tabel 2 i Bilag 1. På nær to er afdelingerne alle udpeget blandt de særligt udsatte almene boligområder, som er optaget på regeringens ghettoliste 2. De to øvrige afdelinger er udpeget på baggrund af indmeldinger på styringsdialogen Der er desuden tilstræbt en spredning mellem organisationerne i forhold til bygningernes alder m.m. Ca. halvdelen af de undersøgte boligafdelinger er efter forvaltningens skøn fundet i god vedligeholdelsesstand, mens resten beskrives som værende i mindre god stand. Niveauet for henlæggelser er, trods en tendens til større beløbsmæssige henlæggelser, for størstedelen i underkanten eller utilstrækkelig til en god drift. 5 af de undersøgte afdelinger står umiddelbart over for at skulle gennemføre større renoveringsprojekter, og har ansøgninger herom under behandling i Landsbyggefonden. Det er bemærkelsesværdigt, at disse afdelinger ligger inden for den halvdel der har de laveste henlæggelser. Den konstaterede relation mellem afdelinger med lave henlæggelsesniveauer og afdelinger med planlagte større renoveringsprojekter, bør give anledning til overvejelse om de afsatte midler til drift matcher renoveringsudgiften i tilstrækkelig grad. Mens vedligeholdelsesplanerne for størstedelens vedkommende vurderes tilstrækkelige, er de forelagte rapporter, der danner grundlag for vurderingen af afdelingernes tilstand, af en meget varieret kvalitet og alder. Størstedelen af afdelingerne har fremlagt tilstandsrapporter, der udgør et utilstrækkeligt grundlag for en god drift og vedligeholdelsesplan. Forvaltningen vil indlede en dialog med boligorganisationerne om, hvordan boligafdelingernes drifts- og vedligeholdelsesrutiner kan løftes og målrettes, så der opnås en bedre og mere realistisk sammenhæng mellem behovet for vedligeholdelse og henlæggelser hertil. Et kontinuerligt højt vedligeholdelsesniveau vil løfte bebyggelsernes generelle standart, ligesom det på sigt vil begrænse behovet for store (og dyre) periodiske renoveringsindsatser. 2 De øvrige boligafdelinger på regeringens ghettoliste har været gennemgået i de tidligere etaper. Side 2 af 3

3 III. Den videre proces Efter forelæggelsen for Teknik- og Miljøudvalget vil samtlige involverede boligorganisationer få tilsendt den skematiske gennemgang af boligorganisationens afdelinger og nærværende notat med tilhørende bilag. Det vil i forbindelse med styringsdialogen, parallelt med drøftelser af henlæggelsesniveauer, være forvaltningens hensigt at sætte fokus på behovet for et løft af niveauet for boligafdelingernes rutiner mht. udarbejdelse og ajourføring af tilstandsrapporter herunder kloakinspektioner. Det er hertil forvaltningens hensigt i forbindelse med styringsdialogen at opstarte en drøftelse af strategier for henlæggelser ift. sunde bygningsdele, derved forstået henlæggelser til bygningsdele, hvorom der ikke foreligger registrerede begyndende svigt, men hvor der ud fra bygningsdelenes / de tekniske installationers levetidsestimater bør påbegyndes henlæggelser med et tidsperspektiv udover de 10 år. Forvaltningen vil ved udmeldelse af den kommende 5. etape af teknisk tilsyn i 2012 revidere de oplistede minimumskrav til dokumentationsmateriale i forbindelse med drift og vedligeholdelse af alment boligbyggeri, der vil opfylde tilsynets forventninger til god systematisk driftskik og driftsplanlægning. I etape 5. vil forvaltningen visitere 30 afdelingers drift og vedligeholdelsesplaner og heraf udvælge ca. 15 afdelinger til teknisk tilsyn. Bilagsoversigt: Bilag 1 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 Bilag 2 Oversigtskort 2011 Bilag 3 Oversigt over boligafdelinger i etape 4 Bilag 4 Teknisk tilsyn rammer og metode Side 3 af 3

4 Bilag 1 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 August 2011 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 Den skematiske opstilling af de konkrete resultater af tilsynet fremgår af de to oversigter i Bilag 3, hvor oplysninger om afdelingernes vedligeholdelsesstand, opførelsesår, boligareal og -antal, leje, henlæggelser og bemærkninger fra revisionsprotokollater er indarbejdet. Regnskabstallene stammer fra årsregnskaberne fra 2009, som er de senest foreliggende ved udarbejdelsen. Vedligeholdelsesstand Undersøgelsen viser, at omkring halvdelen af afdelingerne (7) er i god vedligeholdelsesstand, øvrige som middel (9), mens ingen karakteriseres som dårligt vedligeholdt. Dette giver et uforandret billede ift. etape 3. Vedligeholdelsesplaner og tilstandsrapporter Det kan konstateres, at de 16 afdelingers vedligeholdelsesplaner er af meget varierende kvalitet, og at de ringeste planer må vurderes som dårlige redskaber til fastlæggelse af det nødvendige henlæggelsesniveua i afdelingerne. Der savnes derudover generelt en tydeligere sammenhæng mellem tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner. Vedligeholdelsesplanerne er for størstedelens vedkommende umiddelbart tilstrækkelige, hvilket er en markant fremgang fra etape 3. Dog savnes, som det fremgår af bemærkningerne i Bilag 3, i ca. 2/3 (10) af afdelingerne, en tilstandsrapport af tilfredsstillende kvalitet (forældede eller ufuldstændige), eventuelt tillige eftersynsrapport, hvilket stiller spørgsmål ved grundlaget for vedligeholdelsesplanerne. Opdaterede og grundige tilstandsrapporter er efter forvaltningens opfattelse en central forudsætning for en kvalificeret vurdering af henlæggelsesniveauer og udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner. Henlæggelser bør afspejle tilstandsrapporten ift. levetidsestimater på bygningsdele og udførende rådgivers anbefalinger for vedligeholdelsesindsatsen. Det er forvaltningens vurdering, at tilstandsrapporterne bør opbygges som en ordnet og logisk gennemgang af bygningsdele med tilhørende levetidsestimater, udbedringsanvisninger og prisoverslag. Rapporterne bør udarbejdes i en kontinuerlig skematisk form, gerne som levende digitale dokumenter, der tillader en vurdering af bygningsdeles udvikling over tid. Det er forvaltningens indtryk, at de undersøgte tilstandsrapporter, der foreligger som del af fysiske helhedsplaner, ikke udgør egentlige værktøjer for udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner, samt at der ses størst kvalitet i planer udarbejdet af eksterne, uafhængige rådgivere. Henlæggelsesniveauet Boliglejen spænder fra 605 til 926 kr. Årets henlæggelser varierer mellem 55 kr./m 2 og 215 kr./m 2. De akkumulerede henlæggelser udgør mellem 112 kr./m 2 og 664 kr./m 2. 5 af de 16 gennemgåede boligafdelinger har fremrykkede ansøgninger vedr. større renoveringsprojekter herunder

5 Bilag 1 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 August 2011 helhedsplaner jf. Landsbyggefondens statusopgørelse primo Henlæggelsesbeløbet i de gennemgåede afdelinger viser en tendens til et hævet bundniveau ift. etape 3, selvom det fortsat forekommer lavt i en del afdelinger, som det fremgår af Tabel 1. I 13 afdelinger (81 %) vurderes henlæggelserne at være i underkanten eller utilstrækkelige. Dette er et negativt resultat ift. etape 3, hvor henlæggelserne i 10 af 45 afdelinger (22 %) var utilstrækkelige eller uden forelagt kontrollerbart materiale med prissatte beregninger. Det nøjagtige henlæggelsesbehov er imidlertid vanskeligt at vurdere præcis, da det forudsætter en troværdig prissætning og en opdateret tilstandsrapport. Tendensen til et hævet bundniveau i forhold til henlæggelser skal hertil ses i sammenhæng med, at flere afdelinger som nævnt ovenfor står over for større vedligeholdelsesarbejder. Der kan ud fra materialet vedr. planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse og samtaler med ejendomsfunktionærer ses en forståelig - men uhensigtsmæssig - tendens til manglende henlæggelser til omkostningstungt vedligehold (vinduesudskiftning, kloakrenovationer o.lign.), hos afdelinger, hvor der er opstartet, eller udsigt til igangsætning af projekter vedr. helhedsplaner med støtte fra Landsbyggefonden. Følgende opstilling viser fordelingen af afdelinger i intervaller for de akkumulerede henlæggelsers størrelse i etape 2, 3 og 4. Tabel 1. Henlæggelse til planlagt vedligeholdelse og fornyelse pr. m 2, kr. Etape 2, afdelinger Etape 3, afdelinger Etape 4, afdelinger mere end Afdelinger i alt Kommentarer til boligafdelinger der fik særlig omtale i etape 3 1. Vigerslevgård, AKB København, Vigerslev Allé 157 A - H Afdelingen blev i etape 3 karakteriseret som i dårlig tilstand. Større renoveringsprojekt vedr. ny tagbelægning, facadereparationer, udskiftning af vinduer og døre, fugtsikring af fundamenter og renovering af badeværelser mv. er i mellemliggende periode fuldført, 1 årsgennemgang udføres ultimo Henlæggelserne er stigende og udgør 104 kr./m 2 i Se Tabel 2.

6 Bilag 1 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 August Gyldenrisparken, Lejerbo København, Amagerbrogade mfl. Afdelingen blev i etape 3 karakteriseret som i dårlig tilstand. Større renoveringsprojekt vedr. facaderenovering, sammenlægning af små boliger til nye større, og nye indgangspartier er i mellemliggende periode gennemført og vil sammen med omdannelsen af friarealerne blive afsluttet i Det tidligere Røde Kors plejehjem ved Amagerbrogade 262 er under ombygning til ny børne- og ungdomsinstitution der forventes afsluttet i Plejeboligerne er taget i brug i efteråret Henlæggelserne er faldende og udgør 93 kr./m 2 i Vermundsgade, Lejerbo København, Vermundsgade 25 A - F - 27 Afdelingen blev i etape 3 karakteriseret som i dårlig tilstand. Større renoveringsprojekt vedr. etablering af fælles aktivitetshus, forbedring af friarealerne, samt renovering af indgangspartier er fuldført og 1-årsgennemgang afsluttet. Henlæggelserne er stigende og udgør 148 kr./m 2 i Kommentarer til boligafdelinger med laveste henlæggelser i etape 4 1. Sjælør Boulevard, AAB afd. 50,Sjælør Boulevard 111 Afdelingen har i perioden 2009 til 2020 budgetteret med henlæggelser på 61,00 kr./ m 2. Henlæggelserne skønnes at være utilstrækkelige set i lyset af bygningernes konstaterede skader på altaners betondæk, skader på fuger i murværk samt beskedne henlæggelser til kloakrenoveringer. Afdelingen har fremrykket ansøgning vedr. helhedsplan til behandling hos Landsbyggefonden. Tilstandsrapporten fra 1995 er forældet. Der foreligger ingen kloakinspektion. 2. Gadelandet, AAB afd. 80, Husumgård 1-70 Afdelingen har i perioden 2009 til 2019 budgetteret med henlæggelser på 55,48 kr./ m 2. Henlæggelserne skønnes at være utilstrækkelige ud fra en samlet generel betragtning vedrørende forventeligt vedligehold på altaner, tagpaptage, eternitbeklædninger, fuger og affaldssystem. Undersøgelser vedr. skader på badeværelser pågår. Tilstandsrapporten fra 2001 er forældet. Der foreligger ingen kloakinspektion. 3. Vognvænget, VIBO afd. 106, Haraldsgade 13 17b Afdelingen har i perioden 2011 til 2021 budgetteret med henlæggelser på 70,00 kr./ m 2. Henlæggelserne skønnes at være utilstrækkelige. Det fremsendte likviditetsbudget er i ubalance. Flere sunde bygningsdele står overfor fremtidig større opretning, vinduer, tage, skotrender, facadefuger, mv. Afsatte beløb til opretning af badeværelser, og varmeinstallation skønnes for lavt prissat. Afdelingen har fremrykket ansøgning vedr. helhedsplan, til behandling hos Landsbyggefonden. Tilstandsrapport foreligger ikke ej heller kloakinspektion.

7 Bilag 1 Resultat af teknisk tilsyn etape 4 August 2011 Tabel 2. Boligafdelinger gennemgået i teknisk tilsyn etape 4 Nr. Organisation Afd. nr. Afd. Navn Udvælgelseskriterium 1 AAB 50 Sjælør Boulevard Særligt udsat boligområde Sag fremrykket 2 FSBbolig 1-85 Blågården Særligt udsat boligområde 3 AKB Sjælør Boulevard Særligt udsat boligområde 4 AAB 80 Gadelandet Særligt udsat boligområde 5 HR's Hus 289 Katrinedalsvej Udvalgt på baggrund af styringsdialog FSBbolig 1-22 Bispeparken Særligt udsat boligområde 7 SAB v/ KAB 3030 Tingbjerg IV Særligt udsat boligområde 8 SAB v/ KAB 3031 Tingbjerg V Særligt udsat boligområde 9 FSBbolig 1-43 Tingbjerg I Særligt udsat boligområde Sag fremrykket 10 FSBbolig 1-50 Tingbjerg II Særligt udsat boligområde 11 FSBbolig 1-70 Husumgård Særligt udsat boligområde 12 SAB v/ KAB 3028 Tingbjerg II Særligt udsat boligområde 13 FSBbolig 1-13 Lundevænget Udvalgt på baggrund af styringsdialog SAB v/ KAB 3026 Tingbjerg I Særligt udsat boligområde Sag fremrykket 15 SAB v/ KAB 3029 Tingbjerg III Særligt udsat boligområde Sag fremrykket 16 VIBO 106 Vognvænget Særligt udsat boligområde Sag fremrykket Sag fremrykket - jfr. Landsbyggefondens statusopgørelse primo 2011

8 ! # " Lokalisering af de 16 boligafdelinger gennemgået i teknisk tilsyn 2011, etape 4.

9 Bilag 3 Side 1/2 Oversigt over boligafdelinger gennemgået ved teknisk tilsyn 2011 Tilstand DV-plan Henlæggelser Tilst.rapport Særligt God Middel Dårlig Tilstrækkelig Ikke tilstrækkelig Ikke forelagt Jour.nr Nr. Organisation Afd. nr. Afd. navn Opført år AAB 50 Sjælør Boulevard 1972 x x x x Tilstandsrapport forældet (1995) TV inspektion kloak mangler. Forhold der savner tilstrækkelige henlæggelser: kloakker, facader FSBbolig 1-85 Blågården 1979 x x x x Tilstandsrapport ok. TV inspektion kloak mangler. Forhold der savner tilstrækkelige henlæggelser: kloakker AKB Sjælør Boulevard 1970 x x x x Tilstandsrapport forældet (2006) TV inspektion kloak mangler. Forhold der savner tilstrækkelige henlæggelser: kloakker Tilstrækkelige AAB 80 Gadelandet 1994 x x x x Tilstandsrapport savnes TV inspektion kloak mangler. Vedlagte registrering af bygningsdele ikke fyldstgørende. Henlæggelser til kloak mangler. Probemer med fugt i ydermur. Badeværelser har problemer med vådzoner/fliser. I underkanten Ikke tilstrækkelige ej kontrollerbar Aktuel Forældet Savnes HR's Hus 289 Katrinedalsvej 1948 x x x x Tilstandsrapport savnes, ingen kontakt person at træffe ved tilsyn. Fremsendte budget mangler detaljering, PPV plan savnes FSBbolig 1-22 Bispeparken 1941 x x x x Tilstandsrapport ok. Ingen bemærkninger SAB v/ KAB 3030 Tingbjerg IV 1969 x x x x Tilstandsrapport savnes. 10års handleplan vurderes ikke som tilstandsrapport. Henlæggelser til kloaker mangler SAB v/ KAB 3031 Tingbjerg V 1971 x x x x Tilstandsrapport savnes. 10års handleplan vurderes ikke som tilstandsrapport. Henlæggelser til kloaker mangler FSBbolig 1-43 Tingbjerg I 1955 x x x x Tilstandsrapport ok DV plan mangler følgende: Passende beløb til vedligehold af facader, dog ikke nok til udskiftning af alle fuger i murværk, samt renovering af beton trapper/trin. Ingen synlige henlæggelser til udskiftning af ældre tage. (oprindelige tage) Passende beløb vedr. rep/vedligehold af kloaker, dog intet afsat til udskiftning. Revner og frostsprængninger ved betontrapper mv. ej tilstrækkeligt henlagt FSBbolig 1-50 Tingbjerg II 1964 x x x x Tilstandsrapport ok DV plan mangler følgende: Manglende beløb, vedr. legeplads - kun afsat i Passende beløb til vedligehold af facader, dog ikke ok til udskiftning af alle fuger i murværk, samt renovering af beton trapper/trin. Ingen synlige henlæggelser til udskiftning af ældre tage. (oprindelige tage) Passende beløb vedr. rep/vedligehold af kloaker, dog intet afsat til udskiftning. Revner og frostsprængninger ved betontrapper mv. ej tilstrækkeligt henlagt FSBbolig 1-70 Husumgård 1995 x x x x Tilstandsrapport ok Forhold der savner tilstrækkelige henlæggelser: Tagkonstruktion, utætheder - mulighed for råd - fugt i ydervægge. Rørføring af varmt brugsvand. Kloak SAB v/ KAB 3028 Tingbjerg 1966 x x x x Tilstandsrapport savnes. 10års handleplan vurderes ikke som tilstandsrapport. Henlæggelser til kloaker mangler.defekte delitationsfuger i murværk giver risiko for fugt i ydermuren FSBbolig 1-13 Lundevænget 1932 x x x x Tilstandsrapport ok. DV plan /aktivitetsplan / Langtidsbudget, mangler detaljering. Bygningernes klimaskærm står jf. tilstandsrapporten overfor en større opretning. Det vurderes at de afsatte henlæggelser, hvoraf ca. 40% går til vedligeholdelse ved fraflytninger, ikke afspejler forestående vedligeholdelsesbehov SAB v/ KAB 3026 Tingbjerg 1957 x x x x Tilstandsrapport savnes. 10års handleplan vurderes ikke som tilstandsrapport. Henlæggelser til kloaker mangler SAB v/ KAB 3029 Tingbjerg 1967 x x x x Tilstandsrapport savnes. 10års handleplan vurderes ikke som tilstandsrapport. Henlæggelser til kloaker mangler. Defekte delitationsfuger i murværk giver risiko for fugt i ydermuren VIBO 106 Vognvænget 1977 x x x x Tilstandsrapport savnes. Der foreligger en kortfattet oversigt opdelt på bygningsele men ingen egentlig handleplan. PPV udføres iht. aktivitetsbudget og langtidsbudgetplan. Der foreligger ingen logisk sammenhæng mellem tilstandsvurdering af bygningsdele og langtidsbudget.

10 Bilag 3 Side 2/2 Oversigt over boligafdelinger gennemgået ved teknisk tilsyn Økonomi. Balanceleje - over/underskud Oversigt over afdelinger i etape 4 Økonomi. Balanceleje - over/underskud. Nr. Organisation Afd. nr. Afd. navn Henlagt til PPV iflg. resultatopg. Konto 120 kr. Henlagt til PPV - pr. m2 kr. Akkum. PPV - henlæg. Konto 401 kr. Akkum. henlæg. pr. m2 kr. Boligleje kr./m2 ultimo Bruttoetageareal m2 Boliger iflg. regnskab stk. 1 AAB 50 Sjælørboulevard FSBbolig 0185 Blågården AKB Sjælørboulevard , AAB 80 Gadelandet , HR's Hus 100 Katrinedalsvej , FSBbolig 1-22 Bispeparken SAB v/ KAB 3030 Tingbjerg (4) , SAB v/ KAB 3031 Tingbjerg (5) , FSBbolig 1-43 Tingbjerg I FSBbolig 1-50 Tingbjerg II FSBbolig 1-70 Husumgård SAB v/ KAB 3026 Tingbjerg ( 1 ) , FSBbolig 1-13 Lundevænget SAB v/ KAB 3028 Tingbjerg (2) , SAB v/ KAB 3029 Tingbjerg (3) , VIBO 106 Vognvænget , Opført år Bemærkninger i revisionsprotokollat / andet Balancelejen udgør 625 kr./m2., hvilket er en stigning på 5 % i perioden. Årets overskud er brugt til afvikling af opsamlet underskud med kr kr. er overført til PPV. Balancelejen udgør 737 kr./m2., hvilket er en stigning på 2 % i perioden. Årets overskud er overført til henlæggelser.opsamlet overskud: kr Balancelejen udgør 605,52 kr./m2., hvilket er en stigning på 2,594 % i perioden. Årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud Balancelejen for udgør 822,19 kr./m2., hvilket er en stigning på 4 % i perioden. Årets overskud er overført til PPV.Opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 629,80 kr/m2, hvilket er en stigning på 1,67 %.Der er opsamlet underskud på kr. Årets underskud skal budgetteres afviklet over 3 år. Balancelejen udgør 792 kr./m2. I perioden er det en stigning på 6,3 %. Årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud.opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 678,05 kr./m2., hvilket er en stigning på 9,60 % i perioden. Årets overskud er overført til resultatkonto.opsamlet overskud: kr Balancelejen udgør 774,69 kr./m2., hvilket er en stigning på 6,68 % i perioden. Årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud. Opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 674 kr./m2. Den er i perioden hævet med 3,3 %. Årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud. Opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 672 kr/m2. Lejen er hævet med 1,3 %. Årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud.opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 926 kr./m2., hvilket er en stigning på 3,5 % i perioden.årets underskud er overført til konto for opsamlet underskud.opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 691,71 kr./m2., hvilket er en stigning på 11,21 % i perioden. Opsamlet underskud: kr Balancelejen udgør 801 kr./m2., hvilket er en stigning på 5,4 % i perioden. Årets overskud er overført til henlæggelser med kr er brugt til afvikling af underfinansiering. Balancelejen udgør 656,04 kr./m2., hvilket er en stigning på 9,27 % i perioden.årets overskud er overført til resultatkonto. Kr Balancelejen udgør 641,60 kr./m2., hvilket er en stigning på 9,07 % i perioden. Årets overskud er brugt til afvikling af opsamlet underskud.opsamlet underskud: kr Lejen er pr forhøjet med 4,0 %, som svarer til 31,56 pr. m2. Årets overskud er brugt til afvikling af opsamlet underskud.opsamlet underskud: kr Gennemsnit Boliger i alt 5.390

11 Bilag 4 Teknisk tilsyn - rammer og metode August 2011 Rammer og metode Udvælgelseskriterier Som besluttet af Teknik- og Miljøudvalget på mødet d. 7. juni 2010 udvælger forvaltningen årligt ca. 15 boligafdelinger ud fra følgende prioriterede kriterier: særlige problemstillinger i afdelingen at afdelingen står overfor større renoveringsprojekter eller lignende afdelinger, som indgår i et indsatsområde. Kriterierne sikrer en overvejende placering i de områder, hvor der er helhedsorienterede indsatser, såsom områdefornyelser og boligsociale og byggetekniske helhedsplaner. Behovet for teknisk tilsyn i boligafdelinger drøftes desuden i forbindelse med den årlige styringsdialog med de almene boligorganisationer. Almenboliglovens rammer Lovgivningens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer findes i almenboliglovens 68, i driftsbekendtgørelsens og i bekendtgørelse om bygningsdrift. Heraf følger, at afdelingerne årligt skal henlægge passende beløb til vedligeholdelse af bygninger, fællesarealer og tekniske installationer. Der skal udarbejdes en vedligeholdelsesplan for en periode, der mindst dækker de kommende 10 år. Af planen skal det forventede tidspunkt for arbejdet og den forventede pris fremgå. Planen skal revideres efter en årlig gennemgang og tilstandsvurdering, og prisen for arbejdet skal revurderes. Hvor stort et beløb, der skal henlægges pr. m 2, kan ikke fastlægges generelt, fast beløb. Afhængigt af ejendommens tilstand skal der mindst henlægges et beløb, der matcher behovet for vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer i de kommende 10 år. Metode Forvaltningen har gennemgået afdelingernes rapporter om byggeteknisk gennemgang, drifts- og vedligeholdelsesplaner samt regnskab med fokus på henlæggelser til planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer. Forvaltningens krav til vedligeholdelsesplanen er: at der er en forståelig sammenhæng mellem oplistningen af bygningsdele og de planlagte arbejder og bygningernes og de tekniske anlægs tilstand at listen er fuldstændig at arbejderne er prissat realistisk at planlagte arbejder og priser ajourføres i forbindelse med den årlige gennemgang, således at der foreligger et aktuelt arbejdsredskab for de fremtidige planlagt periodisk vedligeholdelse og fornyelsesarbejder at regnskabets samlede henlæggelser mindst svarer til de nødvendige beløb for den kommende 10-års periode

12 Bilag 4 Teknisk tilsyn - rammer og metode August 2011 Forvaltningens eftersyn og gennemgang af materialet tilsigter at: sikre at lovpligtige drifts- og vedligeholdsplaner foreligger sikre drifts- og vedligeholdsplanernes relevans i forhold til afdelingernes fysiske tilstand sikre at drifts- og vedligeholdsplanerne er troværdigt økonomisatte sikre at økonomisætningen afspejles i afdelingernes henlæggelser Desuden er afdelingernes bygninger og fællesarealer besigtiget, og vedligeholdelsestilstanden er vurderet. Det er på baggrund af besigtigelsen vurderet, om vedligeholdelsesplanerne er fuldstændige og realistiske, og det er vurderet, om henlæggelserne forekommer rimelige. Der er i skematisk form for hver afdeling udarbejdet beskrivelser af de besigtigede bygninger og arealer. Resultaterne er efter de øvrige etaper meddelt til de involverede boligorganisationer og er fra 2010 indgået som en del af grundlaget for styringsdialogen med de almene boligorganisationer og i arbejdet med kvalitetssikring af afdelingernes rutiner i udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner, langtidsbudgetter, tilstandsrapporter mv. Resultatet kommunikeres også på forvaltningens hjemmeside.